从产业链探析“营改增”背景下房地产企业财务应对

1/7从产业链探析“营改增”背景下房地产企业财务应对从产业链探析“营改增”背景下房地产企业财务应对一、营改增的背景改革背景营改增避免了营业税的重复征税问题，是结构性减税的一项重要措施。2016年3月23日，财税【2016】36号文的发布标志着全面营改增政策的正式落地。自5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，房地产业作为国民经济的重要组成部分，同建筑业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人一起，由缴纳营业税改为缴纳增值税。政策解读房地产业的增值税率确定为11，小规模纳税人的征收率为5。考虑到政策衔接期间大部分项目成本支出已发生，无法取得增值税专用发票，对于一般纳税人设计了两种计税方法1对于2016年4月30日前开工的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，同小规模纳税一样按照5的征收率计税。由于原售价为含税价，实际税负为5/，显然税负比原来5的营业税率有所下降。以下本文仅就一般2/7纳税人适用一般计税方法的情形进行探讨。2一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法的，税率为11，计税依据为取得的全部价款和价外费用扣除对应的土地价款。对比政策出台前土地价款不得扣除的业界猜测，税基明显降低，也更合理。二、从产业链条看营改增改革对房地产企业的影响房地产项目成本构成及增值税综合抵扣率计算1土地费用由于在计算销售额时允许扣除向土地管理部门直接支付的土地价款。因此土地费用的综合抵扣率为11。2前期工程费规划、设计费、地质勘查费及招标代理费均适用于6的增值税率，“三通一平”适用建筑业11税率。考虑三通一平占比较小，前期工程费按6计算综合抵扣率。3建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和其他费用均按建筑业11的税率计算进项抵扣。4税收及行政规费包含两部分，一部分是税收，包括房产税，土地增值税，城市维护建设税和教育费附加，契税，所得税等；另一部分是行政性费用，包括征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。这部分税金和规费由于无法取得增值税专用发票，无法抵扣。3/75管理费用主要包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。考虑到仅有水电和办公用品可抵扣，进项税率按17，抵扣比例按5计算，综合抵扣率为。6销售费用主要包括销售人员工资、广告宣传及市场推广费、项目营销设施建造。考虑到代理服务业，广告宣传均可取得6的进项抵扣，项目营销设施建造及装修可按建筑业取得11的进项抵扣，按6的综合税率和30抵扣比例的计算得的综合抵扣率。7财务费用主要是贷款利息。金融业在本次改革中同时纳入营改增范围，但新政明确规定纳税人购进贷款服务支付的利息及利息性质的支出，其进项税额均不得从销项税额中抵扣。因此财务费用的综合抵扣率为0。营改增后增值税率测算以下以济南西客站缤纷城和广州白云地块两个项目实际案例进行成本列示和增值税计算，如表1所示。计算得出，两个项目的增值税率分别为及，与营改增前5的营业税率相比，均有不同程度下降。成本构成及抵扣率分析广州白云地块比济南西客站缤纷城的增值率低，主要原因是两个项目的加权综合抵扣率和成本率不同。如表2所示。由于增值率销项税率加权综合抵扣率成本率。4/7按因素分析法，成本构成及抵扣率分析如下1成本率的影响假设白云地块的加权综合抵扣率与缤纷城一样均为，则C值差额为。2加权综合抵扣率的影响由于白云地块加权综合抵扣率为，比缤纷城高，故C值变化。通过研究发现，加权综合抵扣率和成本率均与增值率成反比。如果成本率不变，增值率则随着加权综合抵扣率的提高而降低。三、房地产企业如何适应并借力“营改增”以上分析表明，成本既定的情况下，企业应致力于降低加权综合抵扣率。综合抵扣率的降低应从产业链的各个环节着眼，做好以本文由论文联盟HTTP/收集整理下财务管理工作土地供应环节国税2016【18】号文规定在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除的土地价款，是指从政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，并且扣除时“应当取得省级以上财政部门监制的财政票据”。如果土地征用及补偿费未能取得合格票据，则不得抵扣。土地供应环节必须高度重视票据的可抵扣性。前期工程环节5/7规划设计费等前期工程款虽然在总成本中占比较小，但该阶段却决定着总成本的6070。房地产公司可以考虑后向一体化，兼并或控股设计公司，以更好地控制开发成本。主体工程环节1对供货商纳税人身份的选择假定一般纳税人供货的含税价为Y，增值税税率为T1，小规模纳税人供货含税价与一般纳税人含税价的比率为R，小规模纳税人的征收率为T2。从一般纳税人购货成本为YY/T1，从小规模纳税人购货成本为YRYR/T2，求得两者相等时的价格比率R。当实际含税价格比大于R时，应当选择从一般纳税人处购入，反之则选择小规模纳税人。如果小规模纳税人无法取得税务机关代开的增值税专用发票，则价格比的临界点R。在增值税纳税人适用税率为17，11，6，小规模纳税人征收率为3时，计算R值如表3所示2固定资产购置管理2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60，第二年抵扣比例为40。固定资产对企业现金流产生了“两增一减”的影响6/7固定资产进项税额减少了当期增值税额；增值税减少引起城建税和教育费附加的减少。这两项相当于节省了企业的现金流出，此为“两增”；“一减”是指固定资产以不含税价入账，造成每年提取的折旧减少，利润总额增加，所得税的增加使得企业产生现金流出。因此房地产企业应当对固定资产投资作出财务预算，合理规划投资活动的现金流量，制定分期分批的固定资产采购计划。力求实现固定资产投资规模、速度与企业财税目标的相互配合。3发票管理和合同管理由于税法规定，单位无偿赠送动产或不动产，视同销售，无偿赠送的部分额外征税。因此，买房送家电，买房送车位，赠送部分应视同销售征收增值税。因此，在实际工作中要注意合同中不要出现“无偿”、“赠送”字样。事实上，房产公司的上述行为属于捆绑销售，应当在合同中约定销售单位包含“家电”或“车位”价格。应当重视财税人员对合同风险管理的贡献，让财务人员参与合同的会签，以帮助公司从财税后果角度全部控制合同的风险。控制期间费用1控制销售费用销售费用主要包括项目营销设施建造、广告费、销售代理费、销售人员工资等。房地产销售方式主要有公司自有营销部门销售和委托专业销售公司代理销售两种。以下分析两种不同销售方式下的人工费7/7假设一个项目需要20个销售人员，计薪方式采用底薪加提成，每位销售人员底薪5万元，提成为合同成交额的。则一个营销周期的工资为2052100000500万。如果销售代理报价500万元，则实际成本为500/万元，可节约销售费用万元。如果公司可接受销售人工费500万元，设可接受的销售代理费最高报价为X，则X/500，求得X530万元。在考虑销售方案的选择时，就注意将增值税问题纳入考量范围2控制利息支出由于利息支出不得计入进项抵扣额，房地产公司在筹资环节应注意财务杠杆的控制。四、结语通过对房地产行业产业链的研究，我们发现，营改增后，房地产企业的流转税税负是否下降，取决于房地产公司的成本率和加权综合抵