资产评估报告案例1

资产评估报告案例 1 注：大家可以虚拟委托人 )，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004年 7月 1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称： 住所： 154号 法定代表人： 册 资本： 4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为 1幢房产和 2块土地使用权。除储运部 16幢仓库位于 估的房产和地产均位于 用于商业经营。委估资产的所有权证分别为 “2003)字第 157号、第 158号、 ”“00205765号、第 200205766号、第 200205855号、 第 9900103号 ”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是 2004年 7月 1日 ;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、土地管理法和房地产管理法 ; 2、国务院 1991年第 91号令国有资产评估管理办法和国有资产评估管理办法施行细则 ; 3、中国资产评估协会 “中评协 (1996)03号 ”文颁发资产评估操作规范意见 (试行 ) ; 4、资产评估报告基本内容与格式暂行规定和财企 200420号资产评估准则 基本准则及资产评估职业道德准则 基本准则 ; 5、 6、 200439号市人民政府关于公布 金标准的通知 ; 7、委托方提供的产权证明： “2003)字第 157号、第 158号、 ”， “00205765号、第 200205766号、第 200205855号、第 9900103号 ”; 8、资产评估业务约定书 和资产占有方法人营业执照 ; 9、工程造价信息及房价信息 ; 10、评估人员现场勘查记录等。 七、评估方法 根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对 储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。 八、评估过程 本次评估于 2004年 7月 15日至 2004年 7月 21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为： 1、接受委托：我公司于 2004年 7月 15日接受 式受理了该 项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订 “资产评估业务委托约定书 ”，明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。 2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。 3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法 ，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。 4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。 九、特别事项说明 1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。 2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。 十、评估报告评估基准日期后的重大事项 评估基准日后，在有效期内资产数量发生变化，应根据评估方法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请评估机构重新确定评估值。 十一、评估报告的法律效力 1、本报告所称 “评估价值 ”是指所评估资产在现有不变并继续经营或转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告 书所列明的目的而提出的公允估价意见。 2、本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等的法律效力。 3、本评估结论按现行规定有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以此评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需重新进行评估。 4、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。 5、本次评估是在独立、公开、科学、客观的原则下作出的，我公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估工作 置于法律监督之下，评估人员恪守职业道德和规范。 6、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方提供，其真实性由委托方负责。 7、本报告仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。委托人或其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与注册评估师及评估机构无关。 十二、评估结论 列入本次评估范围的资产经评估价值为人民币壹亿贰仟肆佰壹拾壹万伍仟伍佰伍拾柒元整 (￥ 124,115,557元 )。其中：房屋建筑物评估值 73,774,378元，土地使用权评估值 50,341,179元。 十三、评估报告提出日期 本报告提出日期为 2004年 7月 21日 十四、附件 1、房屋建筑物评估明细表 2、土地使用权评估明细表 3、资产评估委托方承诺函 (复印件 ) 4、委估土地使用权证 (复印件 )“2003)字第 157号、第 158号 ” 5、委估房屋所有权证 (复印件 )“00205765号，第200205766号，第 200205855号，第 9900103号 ” 6、资产占有方营业执照 (复印件 ) 7、评估机构营业执照 (复印件 ) 8、评估机构资格证 (复印件 ) 9、注册评估师资格证 (复印件 ) 注册资产评估师： 册资产评估师： 二 资产评估报告案例 2 一、 委托方与资产占有方的简介 (或评估报告使用者 ) 主要包括 : 以机构代码证为准或以企业的营业执照为准 机构代码或注册证号 机构名称 地址 (住所 ) 法定代表人 注册资金 机构类型 (经济性质 ) 经营方式及经营范围 注册证号以及登记有效期 二、 评估目的 委托方以本次委托评估的主要目的或评估报告的主要用途 三、 评估范围与对象 主要涉及对估价对象的概括性描述 ,委估对象的资产概况 的则以描述其位置、用途、面积等各项经济技术指标 ;房屋建筑物的则需描述其区位、用途、楼层、户型、结构类型、建筑面积、建筑类型等 ;机器设备的则需描述种类、型号、设备维修保养情况等 . 四、 评估基准日 (通常描述如下 ) 评估基准日是确认资产评估价格的基准时间 ,本项目所选取的评估基准日是依据经济行为由委托方确定的一个特定会计期间的终止时点 ,这个时点能反映评估对象的整体状况 ,而且评估基准日前后没有可能导致被评估资产价值发生重大变化的影响因素 ,因此评估基准日的选择是合理的 . 注 : 一切取价标准均为评估基准日有效的价格标 准 五、 评估原则 (按不同的评估目的、方法、对象取舍 ) A、合法原则 B、历史成本原则 C、公开市场原则 D、持续经营原则 E、替代原则 F、供求原则 G、估价时点原则 H、独立性原则 I、客观公正性原则 J、 专业性原则 K、科学性原则 L、贡献原则 M、预期收益原则 N、最高最佳使用原则 六、 评估依据 主要包括各种经济行为文件、法律法规、采用取价标准的各种资料及其他参考资料 1、国家国有资产管理局国资办发 199236号国有资产评估管理办法施行细则 ; 2、国资办发 (1996)23号文件关于 转发资产评估操作规范意见(试行 )的通知 ; 3、财政部财评字 199991号文件关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知 ; 4、 *市建筑工程造价信息标准计价 2006年第 1期 ; 5、建筑附属工程造价速算手册 ; 6、 七、 评估的假设及限制条件 (无形资产土地使用权评估时 ) 八、 评估方法 其中典型的就是重置成本法，一般描述如下 : 根据评估目的和委估建筑物的特点，从企业持续经营、资产持续使用为假设前提，采用重置成本法进行评估。 (一 )基本计算公式 : 评估价值 = 重置价值 功能性贬值 重置价值 = 建安工程造价 +前期及其他费用 +管理费用 +资金成本 +开发利润 式中 : 前期及其他费用 = 建安工程造价 各费用系数之和 ; (二 )重置价值的确定 房屋建筑物的重置价值是根据 *市现行的工程造价及取费调差文件，对其工程造价指标进行分析测算，结合现场核实及测量的建筑工程内容、建筑物特征 (层高、跨度、主墙承重结构、施工方法、装修情况、设备情况等 )，对所对应的工程造价指标进行调整，综合确定建筑物的建安工程造价，并摊入建设过程中所发生的工程其他费用(如其他费用、管理费用、合理利润、资 金成本等 )，确定建筑物的重置单价，再乘以核定的面积，得到房屋建筑物的重置价值。重置价值中各组成项目按如下方式确定 : (1)房屋建筑物的建安工程造价 :评估人员根据房屋建筑物的结构形式、构件形式、跨度及其功能等方面，与同一地区同类建筑物进行比较，根据 *市定额站发布的 2006年第 2期 *市建设工程造价信息经济指标及有关材料价格计算出建筑物单位面积建安工程造价，并与工程结算书指标对比、分析调整，确定其单位面积建安工程造价。 (2)前期及其他费用 :根据 *物价局制定房屋建筑工程适用的前期及其他费用，项目包括勘察 设计费、工程招投标费、预算定额编制管理费、预算定额费、城建配套费、城市规划管理费、教育附加费、工程质量监督费、消防配套费、白蚁防治费。 (3)管理费用根据目前 *市建筑施工企业一般收取的管理费占工程总造价的比例分析确定。 (4)资金成本采用评估基准日适用的中国人民银行公布的建设期贷款利率计算，计算项目包括建安工程造价、前期及其它费用、管理费用。设定投资在建设期内均匀投入。 (5)开发利润指为开发建设房屋而应获得的平均利润，对于工业用房，开发利润一般为零。 (三 )综合成新率的确定 1、实体性贬值率 根据房屋建 筑物结构和使用用途，以现场勘察时房屋的外观直观现状以及评估人员的评估经验综合分析后采用年限法计算实体性贬值率，从而确定房屋实体性贬值率。对其内在的结构性变化和质量变化未作技术测定。 实体性贬值率采用年限法计算，根据建设部门颁布的各类结构房屋建筑物及构筑物耐用年限标准，根据建筑物使用状况及现场勘察记录，综合确定房屋建筑物及构筑物的尚可使用年限，实体性贬值率计算公式为 : 已使用年限 实体性贬值率 =100% 已使用年限 +预计尚可使用年限 预计尚可使用年限加实际已使用年限最长不超过国家规 定使用年限，它的确定以技术鉴定作支持。 2、功能性贬值的确定 功能性贬值是由于技术陈旧、功能落后而导致的原有资产的相对贬值。本次评估的建筑物均不受上述因素的影响，故该项确定为零。 3、经济性贬值的确定 经济性贬值是指由于外部经济和社会环境的变化而导致的资产的贬值。本次评估的建筑物均不受上述因素的影响，故该项确定为零。 4、综合成新率的确定 综合成新率 = 1功能性贬值率 亦可为 :综合成新率 =(1(1(1