长沙市物业管理优秀项目(企业)标准及评分细则

1长沙市物业管理优秀项目（企业）标准及评分细则附件一长沙市物业管理优秀项目（住宅小区）标准及评分细则申报项目名称序号标准内容规定分值检查方法与评分细则评分值基础管理291、按规划要求建设，房屋及配套设施全部投入使用。1实地查看；符合10，不符合02、办理了物业承接验收手续，资料齐全，分类建档，查阅方便。2按照物业管理条例第29条检查资料；符合20，不符合03、各种服务标识规范、醒目；公开服务承诺。2实地查看；符合20，不符合04、物业管理用房按照规定移交，装修符合办公标准。1实地查看；符合10，未移交05、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主临时管理规约等各项制度完善。1检查资料；完善10，不完善06、业主委员会按规定程序成立并备案，按业主大会议事规则履行职责。1检查备案资料；符合10，不符合07、业主委员会（建设单位）与物业服务企业签订了物业服务合同，合同文本规范，双方责权利明确。2检查资料；符合20，基本符合10，不符合0一8、物业服务企业制订了符合实际的创优计划和实施方案。小区有创优宣传板报；发放业主征求创优意见表，业主对创优工作知晓率达到85以上。2检查资料、实地查看；无创优征求意见表，扣20，无创优2计划和实施方案扣05，无宣传板报扣109、管理处部门独立设置，机构健全，岗位职责上墙；各项制度齐全，并有具体的落实措施和考核办法。2检查资料，实地查看；机构不健全扣05，职责未上墙扣05,制度不齐全扣05，无落实措施和考核办法扣0510、企业工作人员（含管理人员）和专业技术人员经过专业培训，持证上岗。2检查资料、实地查看；管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证扣0211、员工统一着装，佩戴工作牌，文明礼貌，工作规范；熟悉项目基本情况。2实地抽查看；企业员工每发现1人着装未统一及工作牌不符合扣0512、有价格服务登记证，公开服务项目、收费标准；实行酬金制的，至少每年公开一次物业服务费用收支情况。3检查资料；无价格服务登记证扣30，未公开扣20未执行有关规定扣1013、建立住用户档案、清册，查阅方便。1检查资料；符合10，不符合014、在主入口、客服中心公开24小时服务和投诉电话；有单独的投诉回访制度，投诉回访记录规范齐全。4检查资料、实地查看；电话未公开扣40，无投诉回访记录扣40，记录不完整一处扣10，扣完为止15、每年定期向住用户发放物业服务工作征求意见单，并对意见及时整理和处理，对合理的建议及时整改，满意率达2检查资料；符合20，基本符合10，不符合0390以上。16、建立并落实便民维修服务承诺制，零修、急修及时率100，返修率不高于1，并有回访记录。1检查资料；建立并落实10，建立但未落实扣05，未建立扣10；及时率符合05，每降低1个百分点扣01；返修率符合03，不符合0；回访记录完整02，记录不完整或无回访记录0房屋管理与维修养护141、制定年度房屋维修养护计划并实施。1检查资料、实地查看；符合10不符合02、小区主出入口设有总平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。2实地查看；符合20，无示意图扣05，无路标扣03，幢、单元、户号每缺一个扣013、房屋装饰装修制度齐全、管理到位，无擅自改变房屋用途和违反规划私搭乱建的现象，无危及房屋结构安全行为。2检查资料、实地查看；符合20，每发现一处不符合扣054、房屋外观完好、整洁，无脱落、无污迹。2实地查看；符合20，发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣02二5、屋面干净，无开裂渗漏，无杂物推放。1实地查看；符合10，发现一处不符合要求的扣0246、物业服务区域内招牌、广告牌宣传内容文明、积极健康，并符合有关规定；霓虹灯按要求设置，保持整洁统一美观、无安全隐患或破损。2实地查看；符合20，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣01，有安全隐患每处扣057、封闭阳台统一有序，色调一致，除建筑设计要求外，一般不得安装户外防盗网、晾晒架和遮阳蓬1实地查看；符合10，每发现一处不符合扣028、空调及其它户外设施安装符合小区规定，位置统一有序。2实地查看；符合20，每发现一处不符合扣059、楼宇内楼梯、走道扶手、天花板、吊顶等无破损；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管道完好。1实地查看；符合10，每发现一处不符合扣05共用设施设备管理161、制定设施设备维修养护计划并实施。有操作规程与维保记录，无安全隐患。2检查资料、实地查看；符合20基本符合10，不符合02、共用配套设施及用房完好，干净整洁、标识明显，无随意改变用途现象。2实地查看；符合20，每发现一处不符合扣103、管道井、桥架维护良好，无私搭乱接，无架空管线,无碍观瞻。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣024、排水、排污管道、化粪池完整通畅，无堵塞外溢现象。1实地查看；符合10，发现一处堵塞或外溢扣05；发现一处井盖缺失、损坏扣05三5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，场地（景观、健身器材、建筑小品等）2实地查看；符合20，发现一处5维护良好。不通畅、不平整、积水扣02；发现井盖缺损或丢失扣06，路面井盖不影响通行04，发现一处不符合扣026、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，按规定清洗水池，水质符合卫生标准；制订停水及事故处理方案。2检查资料、实地查看；符合20，水池未封闭、无清洗记录、无检测报告本项分值为07、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；专变供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好。2检查资料、实地查看；符合20，发现一处不符合规定扣05，抽查10个灯泡，发现有2个不亮，扣108、电梯由专业维保公司进行维修保养，有年检标识；日常维修、保养人员持证上岗，无安全事故；轿箱、井道和电梯机房干净整洁，通风、照明良好；2检查资料、实地查看；符合20，无年检标识或标识过期，本项分值为09、电梯应急对讲畅通，制订出现故障的应急处理方案。在电梯轿厢内张贴安全注意事项，设置紧急装置。2实地查看；符合20，发现一处不符合，本项分值为0秩序维护、消防、车辆管理161、秩序维护人员实行24小时值班及巡查制度；熟悉小区的环境，文明礼貌，认真负责；有交接班记录和值班巡查记录，有来访登记制度。2检查资料、实地查看；符合20，无交接班、值班、巡查、来访登记等制度扣05；值班及巡查记录不规范，发现一处扣02四2、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。4检查资料、实地查看；符合640，发现一处不符合规定扣203、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急预案；消防控制室有专人值班。4检查资料、实地查看；抽查消防栓10个，消防灭火器10个，消防报警器10个，消防应急灯10个。符合40，发现一处不符合规定将本项分值扣完4、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆停放有序，进出有登记。1检查资料、实地查看；制度完善05，基本完善03，不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣05（管理单位公开承诺赔偿的不扣）；发现一台车辆乱停乱放扣01，出入无记录扣025、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序；未占道停车。1检查资料、实地查看；符合10，制度不全或不落实的扣05，乱停放每部车扣026、对治安、消防、安全、自然灾害等突发事件处置有应急预案。2检查资料；符合20，发现一处不符合规定扣107、门禁、监控等安全防范设施正常运行，有定期维护记录。2检查资料、实地查看；符合20，发现一处不符合规定扣05环境卫生10五1、环卫设备设置合理，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。1实地查看；符合10，发现一处7不符合扣022、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。2检查资料；未实行责任制的扣05，无专职清洁人员和责任范围的扣02，未实行标准化保洁的扣02，发现一处垃圾扣01，未达到垃圾日产日清的扣01，未定期进行卫生消毒灭杀扣024、房屋共用部位、共用设施设备无蚁害。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣025、小区内道路等共用场地和绿化带内无纸屑、烟头等废弃物和垃圾。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣016、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣017、商业网点管理有序；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。2实地查看；符合20，发现一处不符合扣028、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。1实地查看；符合10，不符合09、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣02绿化管理5六1、绿地无改变用途，无损坏、践踏、占用现象。2实地查看；符合20，基本符合10，不符合082、绿化有专人养护管理，花草树木长势良好，修剪整齐美观，无裸露黄土。1实地查看；长势不好扣05，其他发现一处不符合扣023、及时灭治虫害，有灭杀记录，无枯死花草、树木。2实地查看；符合20，发现一处不符合扣02精神文明建设51、小区有计划并经常性开展丰富多彩、健康向上的文化、体育、娱乐活动。1检查资料、走访业主；符合10，不符合02、物业服务企业与街道、居委会、派出所关系协调，积极配合并参与社区文化建设。3检查资料、走访并征求相关部门意见；符合30，基本符合20，不符合0七3、建立小区精神文明宣传栏，形成特色的小区文化。1实地查看；符合10，不符合扣10管理效益51、物业服务费收缴率达到90以上。2检查资料；符合20，每降低1个百分点扣052、提供便民特约服务，服务项目与收费标准公开。2检查资料、实地查看；符合20，基本符合10，不符合0八3、本项目物业管理经营状况良好。1检查资料；检查财务报表等；盈利10，持平05，亏本09附件二长沙市物业管理优秀项目（大厦）标准及评分细则申报项目名称序号标准内容规定分值检查方法与评分细则评分值基础管理201、按规划要求建设，房屋及配套设施全部投入使用。1实地查看；符合10，不符合02、办理了物业承接验收手续，资料齐全，分类建档，查阅方便。1按照物业管理条例第29条检查资料；符合10，不符合03、各种服务标识醒目、规范，责任人上墙公示。1实地查看；符合10，不符合04、物业管理用房按照规定移交，装修符合办公标准。1实地查看；符合10，未移交05、房屋使用手册、装饰装修管理规定及（临时）管理规约等各项公众制度完善。1检查资料；符合10，不符合06、业主委员会按规定程序成立并备案，按业主大会议事规则履行职责。1检查备案资料；符合10，不符合07、业主委员会（建设单位）与物业服务企业签订了物业服务合同，合同文本规范，双方责权利明确。1检查资料；符合10，不符合0一8、物业服务企业制订了符合实际的创优计划和实施方案；大厦有创优宣传板报；发放业主征求创优意见表。业主对创优工作知晓率达85以上。2检查资料、实地查看；无创优征求意见表，扣20，无创优计划和实施方案扣05，无宣传板报扣10109、管理处部门独立设置，机构健全，岗位职责上墙；各项制度齐全，并有具体的落实措施和考核办法。2检查资料，实地查看；机构不健全扣05，职责未上墙扣05,制度不齐全扣05，无落实措施和考核办法扣0510、管理人员和专业技术人员经过专业培训，持证上岗；员工统一着装，佩戴工作牌。1实地查看、检查资料；管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣02，着装及工作牌每发现1人不符合扣0111、有价格服务登记证，公开服务项目、收费内容和标准；实行酬金制的，至少每年公开一次物业服务费用收支情况。2检查资料；无价格服务登记证或未公开收费内容和标准的扣2012、建立业主及使用人档案、清册，查阅方便。1检查资料；符合10，不符合013、在门岗、客服中心公开24小时服务和投诉电话，有单独的投诉回访制度，投诉回访记录规范齐全。2检查资料、实地查看；电话未公开扣20，无投诉回访记录扣20，记录不完整一处扣05，扣完为止14、每年定期向住用户发放物业服务工作征求意见单，采纳合理建议并及时整改，满意率达90以上。1实地查看、检查资料、随访业主；符合10，基本符合05，不符合01115、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修处理及时率100，返修率不高于1，并有回访记录。2检查资料；符合20，建立但未落实扣05，未建立扣10；及时率符合05，每降低1个百分点扣01；返修率符合03，不符合0；回访记录完整02，记录不完整或无回访记录0房屋管理与维修养护91、制定年度房屋维修养护计划并实施。1实地查看、检查资料；符合10，基本符合05，不符合02、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识设在大堂内显著位置。1实地查看；符合10，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣023、房屋装饰装修制度齐全、管理到位，无擅自改变房屋用途和违反规划私搭乱建的现象，无危及房屋结构安全行为。2检查资料、实地查看；符合20，每发现一处不符合扣05二4、大厦外观完好、整洁；屋面干净，无开裂渗漏，无杂物推放；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。2实地查看；符合20，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣02，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣02；是涂料的每发现一处褪色不一致的扣01；发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣02125、大厦内外招牌、广告牌宣传内容文明、积极健康，并按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。1实地查看；符合10，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0L，有安全隐患每处扣056、空调及其它户外设施安装符合大厦规定，位置统一有序。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣027、封闭阳台的，统一有序，色调一致。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣02共用设备管理39（一）综合要求61、有完整的设备台帐和各项维护保养计划，有相关设备大中修计划，并严格执行。1检查资料；符合10，计划不合理，每处扣01，发现未严格执行计划，每处扣05，扣完为止2、设备标识清晰，制定岗位责任制度并上墙。2实地查看、检查资料；符合20，发现一处不符合扣053、制订设备安全运行、定期巡回检查、维护保养、运行记录、维修档案等管理制度，并严格执行。2实地查看、检查资料；符合20，发现一处不符合扣024、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机站房环境符合设备要求。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣02三（二）供电系统3131、专变供电保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限；制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。2实地查看、检查资料；符合20，无明确的审批权限扣10，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣052、配备了应急发电机的，维护良好，可随时启用。1实地查看，检查资料；符合10，不符合0（三）弱电系统31、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。1实地查看、检查资料；符合10，发现一处不符合扣052、监控系统等智能化设施设备运行正常，记录完整规范并按相关规定期限保存。2实地查看、检查资料；符合20，运行不正常、无记录或有记录但未按规定期限进行保存，此项得分为0（四）消防系统81、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。3检查资料、实地查看；抽查消防栓10个，消防灭火器10个，消防报警器10个，消防应急照明灯10个。符合30，发现一处不符合规定将本项分值扣完2、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人，定期组织消防演练。1实地查看、检查资料；符合10，责任人不明确每发现一处扣02143、定有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。2实地查看、检查资料；无应急方案扣05，各种标志每缺少一个及发现一处不畅通扣04、无火灾安全隐患，有定期检查记录。2实地查看、检查资料；发现一处安全隐患扣05；无检查记录扣1（五）电梯系统71、电梯由专业维保公司进行维修保养，维保合同完备，维修、保养人员持证上岗。检查资料；符合10，不符合02、电梯年检合格证完备。1检查资料；符合10，不符合03、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。轿厢、井道、机房保持清洁。2实地查看、检查资料；发现一处不符合扣024、在电梯轿厢内张贴安全注意事项，设置紧急装置，应急对讲畅通。2实地查看；符合20，发现一处不符合规定将本项分值扣完5、有排除险情的应急处理预案及措施。1检查资料；符合10，不符合0（六）给排水系统91、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。1实地查看；发现一处不符合扣022、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。3实地查看、检查资料；符合30，发现一处不符合扣05，无水质化验单扣20，153、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。2实地查看、检查资料；没有管理措施扣10，水箱周围每发现一处隐患扣054、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。1实地查看；符合10，每发现一处不符合扣025、制订事故应急处理方案。2检查资料；无处理方案扣20，方案不完善扣10（七）空调系统31、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。1实地查看；符合10，不符合02、制订中央空调发生故障应急处理方案。2检查资料；符合20，不符合0共用设施管理51、共用配套服务设施完好，无随意改变用途。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣022、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣023、管道井和桥架维护良好。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣02四4、道路、楼道、大堂等公共照明完好。1实地查看；符合10，发现一处不亮扣02165、大厦范围内的道路通畅，路面平坦。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣02秩序维护、车辆管理81、秩序维护人员实行24小时值班及巡查制度；熟悉小区的环境，文明礼貌，认真负责。1实地查看、检查资料；无值班、巡查及来访登记等制度扣10；2、交接班记录、值班和巡查记录齐全、完整，有来访登记制度。2检查资料；符合20，无交接班和值班、巡查记录，本项分值为0，无接班、值班及巡查记录不规范，发现一处扣053、结合大厦特点，在危及人身安全处，设立清晰规范的安全警示标识，制订安全防范措施。1检查资料、实地查看；对特殊的部位要有相应的防范措施，发现一处无防范措施扣054、大厦内外消防通道畅通。2实地查看；符合20，不符合05、进出大厦各种车辆管理有序，停车场有专人疏导，车辆停放整齐，无堵塞交通现象，不影响行人通行。1实地查看；符合10，基本符合05，不符合0五6、非机动车车辆管理制度落实，有集中停放场地，停放整齐，场地整洁。1实地查看；符合10，基本符合05，不符合0环境卫生管理8六1、环卫设备设置合理，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣02172、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。1实地查看、检查资料；符合10，发现一处不符合扣023、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂楼梯扶拦、天台、公共玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物。2实地查看；符合20，发现一处不符合扣024、商业网点管理有序；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。2实地查看；符合20，每发现一处不符合扣025、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准。1实地查看；发现一处不合格扣02，发现一次环保部门下达整改通知扣056、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。1符合10，不符合0绿化管理41、绿地无改变用途，无损坏、践踏、占用现象。1实地查看；符合10，基本符合05，不符合02、绿化有专人养护管理，花草树木长势良好，修剪整齐美观，及时灭治虫害，无枯死花草、树木。1实地查看；长势不好扣10，其它每发现一处不符合扣01分七3、绿化带（包括天台和屋顶）内无杂草及纸屑、烟头、石块等杂物。2实地查看；符合20，发现一处不符合扣02精神文明建设4八1、全体业主和使用人能自觉遵守（临时）管理规约，维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定。1实地查看、检查资料、随访业主；符合10，基本符合05，不符合0182、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动。1实地查看、检查资料；符合10，基本符合05，不符合03、大厦内未发生重大违纪违法案件。1检查资料；符合10，基本符合05，不符合04、物业服务企业与业委会、社区、街道关系协调，积极配合并参与社区文化建设。1检查资料；符合10，基本符合05，不符合0管理效益3L、物业服务费用收缴率90以上。1检查资料；符合10，每降低1个百分点扣012、提供便民特约服务，服务项目与收费标准公开。1实地查看、检查资料；符合10，基本符合05，不符合0九3、本大厦物业管理经营状况良好。1检查资料；检查财务报表等，盈利10，持平05，亏本019附件三长沙市物业管理优秀项目（综合）标准及评分细则申报项目名称序号标准内容规定分值检查方法与评分细则评分值基础管理191、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用。1实地查看；符合10，不符合02、办理了物业承接验收手续，资料齐全，分类建档，查阅方便。1按照物业管理条例第29条检查资料；符合10，不符合03、各种服务标识醒目、规范，责任人上墙公示。1实地查看；符合10，不符合04、物业管理用房按照规定移交，装修符合办公标准。1实地查看；符合10，未移交05、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主临时管理规约等各项制度完善。1检查资料；完善10，不完善06、业主委员会按规定程序成立并备案，按业主大会议事规则履行职责。1检查资料；符合10，不符合0。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，此项得1分7、物业服务企业与业主委员会（建设单位）签订了物业服务合同，合同文本规范，双方责权利明确。1检查资料；符合10，基本符合05，不符合0一8、物业服务企业制订了符合实际的创优计划和实施方案；项目有创优宣传板报；发放业主征求创优意见表。业主2检查资料、实地查看；无创优20对创优工作知晓率达85以上。征求意见表，扣20，无创优计划和实施方案扣05，无宣传板报扣10，创优工作知晓率不达标扣109、管理处部门独立设置，机构健全，岗位职责上墙；各项制度齐全，并有具体的落实措施和考核办法。2检查资料，实地查看；机构不健全扣05，职责未上墙扣05,制度不齐全扣05，无落实措施和考核办法扣0510、管理人员和专业技术人员经过专业培训，持证上岗；员工统一着装，佩戴工作牌。1实地查看、检查资料；管理人员、专业技术人员发现1人无上岗证书扣01；着装及工作牌03，不符合011、有价格服务登记证，公开服务项目、收费内容和标准；实行酬金制的，至少每年公开一次物业服务费用收支情况。2检查资料；符合20，无价格服务登记证或未公开收费内容和标准的扣2012、建立业主及使用人档案、查阅方便。1检查资料；符合10，不符合013、在门岗、客服中心公开24小时服务和投诉电话，有单独的投诉回访制度，投诉回访记录规范齐全。2检查资料、实地查看；电话未公开扣20，无投诉回访记录扣20，记录不完整一处扣05，扣完为止14、每年定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，并对意见及时整理和处理，满意率达90以上。1检查资料；符合10，基本符合2105不符合015、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100，返修率不高于1，并有回访记录。1检查资料；符合10，建立但未落实扣05，未建立扣10；及时率符合02，每降低1个百分点扣01；返修率符合02、不符合0；问访记录完整01，记录不完整或无回访记录0房屋管理与维修养护121、制定年度房屋维修养护计划并实施。1实地查看、检查资料；符合10，基本符合05，不符合02、项目内各建筑物标志明显、设立引路方向平面图和路标、驻项目各单位名录标识在区内明显位置，企业铭牌及各类标识牌统一有序。2实地查看；符合20，发现一处标志不清或没有标志扣023、房屋装饰装修制度齐全、管理到位，无擅自改变房屋用途和违反规划私搭乱建的现象，无危及房屋结构安全行为。2检查资料、实地查看；符合20，每发现一处不符合扣05二4、房屋外观完好、整洁，屋面干净，无开裂渗漏，无杂物推放；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。2实地查看；符合20，房屋外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣02，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣02，是涂料的每发现一处褪色不一致扣02；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣02225、物业服务区域内招牌、广告牌等宣传内容文明、积极健康，并按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。1实地查看；符合10，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣01、有安全隐患每处扣056、空调及其它户外设施安装符合项目规定，位置统一有序。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣027、封闭阳台的，统一有序、色调一致，除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣028、项目内楼宇楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣029、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放杂物及违章占用等。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣02共用设备管理36一综合要求71、有完整的设备台帐和各项维修保养计划，有相关设备大中修计划，并严格执行。2检查资料；符合20，计划不合理，每处扣01，发现未严格执行计划，每处扣05，扣完为止2、设备标识清晰，制定岗位责任制度并上墙。2实地查看、检查资料；符合20，发现一处不符合扣05三3、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录、维修档案等管理制度，并严格执行。2实地查看、检查资料；符合20，发现一处不符合扣02234、设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣02二供电系统21、专变供电保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限，可预见性的限电、停电按规定时间通知住用户。1检查资料；符合10，不符合02、制订用电管理措施与停电应急处理方案并严格执行。1检查资料；符合10，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣05三弱电系统21、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。1检查资料；符合10，发现一次不符合扣052、监控系统等智能化设施设备运行正常。记录完整规范并按规定期限保存。1检查资料；符合10，基本符合05、不符合0四消防系统81、消防控制中心24小时值班,各项记录完整规范,消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。2检查资料、实地查看；抽查消防栓10个，消防灭火器10个，消防报警器10个，消防应急照明10个。符合10，发现一处不符合规定将本项分值扣完2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。1实地查看、检查资料；每发现一人不符合要求扣02243、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人并上墙公示。1实地查看、检查资料；符合10，责任人不明确每发现一处扣024、制订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图，引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻。2实地查看、检查资料；符合20，无应急方案扣10，各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣055、项目装修需报消防部门审批的，对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格方可使用。1实地查看、检查资料；符合10，基本符合05，不符合06、项目内无火灾安全隐患，有定期检查记录。1实地查看、检查资料；发现一处安全隐患扣05；无检查记录扣10五电梯系统61、电梯由专业维保公司进行维修保养，有维保合同，维修、保养人员持证上岗。1实地查看、检查资料；符合10，发现一处不符合扣022、电梯年检合格证完备。1检查资料；符合10，不符合03、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好，轿厢、井道、机房保持整洁。1实地查看；发现一处不符合扣024、在电梯轿厢内张贴安全注意事项，设置紧急装置，应急对讲畅通。2实地查看；符合20，发现一处不符合将本项分值扣完5、有排除险情的应急处理预案及措施。1检查资料；符合10，不符合025六给排水系统81、设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。1实地查看；发现一处不符合扣022、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。2检查资料；符合20，发现一项不符合扣053、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。2实地查看、检查资料；符合20，没有管理措施扣10，水箱周围每发现一处隐患扣054、有预见性的限水、停水应按规定时间通知业主和使用人。1实地查看、检查资料；符合10，基本符合05，不符合05、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣026、制定事故应急处理方案。1检查资料；符合10，不符合0七空调系统31、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。1实地查看；符合10，基本符合05，不符合03、制订中央空调发生故障应急处理方案。2检查资料；符合20，不符合0共用设施管理31、共用配套设施完好，无随意改变用途。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣02四2、管道井和桥架维护良好，共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，1实地查看；符合10，发现一处26无碍观瞻。不符合扣023、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，场地（景观、健身器材、建筑小品等）维护良好。1实地查看；符合10，发现一处不通畅、不平整、积水扣02；发现井盖缺损或丢失扣02，路面井盖不影响通行02秩序维护及车辆管理111、项目内基本实行封闭式管理。1实地查看；符合10，不符合02、秩序维护人员实行24小时值班及巡查制度；熟悉小区的环境，文明礼貌，认真负责。2实地查看、检查资料；符合20，无值班、巡查制度扣10；3、交接班记录、值班和巡查记录齐全、完整，有来访登记制度。2检查资料；符合20，无交接班和值班、巡查记录，本项分值为0，无接班、值班及巡查记录不规范，发现一处扣054、结合项目特点，在危及人身安全处，设立清晰规范的安全警示标识，制订安全防范措施。2检查资料、实地查看；符合20，对特殊的部位要有相应的防范措施，发现一处无安全警示标识或防范措施扣105、进出项目各种车辆管理有序，出入有登记，无堵塞交通现象，不影响行人通行，消防通道畅通。2实地查看；符合20，发现一处不符合扣05五6、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。2实地查看、检查资料；符合2720，发现一处不符合扣05环境卫生管理81、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。1实地查看、检查资料；未实行责任制的扣05，无专职清洁人员和责任范围的扣03，未实行标准化保洁的扣022、环卫设施设置规范，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀。1实地查看，检查资料；符合10，发现一处不符合扣023、对有毒、有害垃圾管理严格，按规定分装，不得与其它垃圾混杂。1实地查看；符合10，不符合04、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；项目内共用场地无纸屑、烟头等废弃物。2实地查看；符合20，发现一处不符合扣025、商业网点管理有序；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。2实地查看；符合20，发现一处不符合扣02六6、项目内排污、排烟、噪音等符合国家环保标准。1实地查看；符合10，发现一次环保部门下放整改通知扣05绿化管理31、绿地无改变用途，无损坏、践踏、占用现象。1实地查看；符合10，基本符合05，不符合0七2、绿化有专人养护管理，花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无枯死花草、树木。1实地查看；长势不好扣10，其它每发现一处不符合扣02283、绿地无杂草及纸屑、烟头、石块等杂物。1实地查看；符合10，发现一处不符合扣02精神文明建设51、全体业主和使用人能自觉遵守（临时）管理规约，维护公众利益，遵守项目内各项管理规定。2检查资料；符合20，基本符合1，不符合02、设有学习宣传园地，宣传项目管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展积极健康向上的活动；区域内设信息公告栏。1实地查看、检查资料；符合10，基本符合05，不符合03、项目内未发现重大违纪违法案件。1检查资料；符合10，基本符合05，不符合0八4、物业服务企业与业委会、社区、街道关系协调，积极配合并参与社区文化建设。1检查资料；符合10，基本符合05，不符合0管理效益31、物业服务费用收缴率90以上。1检查资料；符合10，每降低1个百分点扣052、提供便民特约服务，服务项目与收费标准公开。1实地查看、检查资料；符合10，基本符合05，不符合0九3、本项目物业管理经营状况良好。1检查资料；检查财务报表等；盈利10，持平05，亏本029附件四长沙市优秀物业服务企业标准及评分细则申报企业名称序号标准内容规定分值检查方法与评分细则评分值基本条件151、服务项目在15万平方米以上，管理两种类型以上物业项目。4检查资料,实地查看；管理面积达标20，管理两种类型以上物业202、近三年有一个以上项目获得市优以上称号。4检查资料,实地查看；达标40，未达标03、企业取得资质3年以上,并按要求建立企业信用档案系统。4检查资料；达标40，未达标0一4、公司办公用房不少于150平方米。3检查资料，实地查看；达标30，未达标0内部管理251、企业按资质要求配备相应专业技术人员。4检查资料；达标40，每未达标一人扣05，扣完为止2、与员工签订劳动合同，用工制度符合国家有关规定。3检查资料；符合30，每缺一项扣05，扣完为止3、企业管理人员经过专业培训，持证上岗，并有员工培训计划。4检查资料；符合40，每缺一项扣02，扣完为止二4、内部机构健全、合理，建立现代企业制度，各项规章制度4检查资料,实地查看；符合40，每缺30完善，并严格执行。一项扣10，扣完为止5、所服务项目依法签订物业管理合同，责权利明确。4检查资料；符合40，每缺一项扣10，扣完为止6、企业员工着装统一，佩戴工作牌，文明礼貌，工作规范，熟悉企业基本情况。2实地查看；符合20，每缺一项扣057、企业制订有符合实际的创优计划和实施方案。2检查资料；符合20，每缺一项扣05，扣完为止8、有自己的企业形象标识和企业文化。2检查资料,实地查看；符合20，每缺一项扣05服务意识251、有严格的服务和收费制度，有便民服务措施，服务内容和收费标准公开。5检查资料；符合50，每缺一项扣10，扣完为止2、设置专门部门对服务内容进行考核，服务内容和手段不断创新。3检查资料,实地查看；符合30，每缺一项扣10，扣完为止3、制订科学、规范、标准的服务流程，并严格执行。3检查资料,实地查看；符合30，每缺一项扣10，扣完为止三4、无乱收费现象，每半年公布公共性收益使用情况，按规定接受业主监督。4检查资料,实地查看；符合40，收费标准公布并符合规定的20；无凭证或报表的扣10；公开无照片或记录的扣10315、每年至少进行一次业主满意率调查，并有分析报告和整改措施，服务满意率在90以上。4检查资料,符合40,无分析报告或整改措施各扣206、有高效的投诉和回访制度；服务质量投诉率在5以下。6检查资料；符合60，无投诉和回访制度和记录全扣，不完整一处扣10财务管理101、企业独立核算，设有财务管理部门，财会人员持证上岗。2检查资料,实地查看；符合20，每缺一项扣05，扣完为止2、各项财务制度健全、物业管理预算方案、年度财务计划、财务分析报告齐全。2检查资料；符合20，每缺一项扣05，扣完为止3、记帐凭证、会计报表编制、记载及时，内容真实，数字准确，帐目清楚。2检查资料；符合20，每缺一项扣02，扣完为止4、现金、支票、收费、发票等保管、使用符合规定，无违反财务纪律行为。2检查资料,实地查看；符合20，发现违纪现象0四5、企业在会计核算、税收等方面执行有关规定，银行帐务往来核对及时。实行酬金制的，至少每年公开一次物业服务费用收支情况。2检查资料；符合20，每缺一项扣05，扣完为止企业经营151、企业有整体的经营理念和发展规划，有经营计划，指标清晰，有优良的企业文化。4检查资料；符合40，经营观念无创新扣10，无明确目标扣20，无发展计划和经济指标各扣10五2、企业经营规范，无重大投诉事件。5检查资料；符合50，经营不规范引32起业主重大投诉，每发现一例全扣3、经营效益较好，物业管理公共性服务费收缴率在85以上，企业连续两年无亏损，并有盈利。6检查资料；符合60，无收缴报表扣20,每降低10个百分点扣05，连续两年亏损本项分值为0企业文化101、企业文化有专人负责，有计划、有安排、有落实、有总结，活动开展经常，较好展示了员工爱岗、敬业、敢于创新的精神风貌。3检查资料,实地查看；符合30,企业文化有专人负责，活动开展经常20；有计划、有总结20，每缺一项扣102、服务项目内文化活动有专人负责，有计划、有安排、有落实、有总结，活动开展经常。3检查资料；符合30,有专人负责，活动开展经常10；有计划、有总结20，每缺一项扣103、定期出墙报，推出宣传、学习园地，开展遵纪守法、健康卫生知识宣传。2检查资料；符合20,无文字材料介绍或无记录0六4、企业积极配合业主委员会、社区、街道开展各项精神文明宣传娱乐活动。2检查资料；符合20,无文字材料介绍或无记录扣1033下面是余秋雨经典励志语录，欢迎阅读。不需要的朋友可以编辑删除关于年龄1一个横贯终生的品德基本上都是在青年时代形成的，可惜在那个至关重要的时代，青年人受到的正面的鼓动永远是为成功而搏斗，而一般所谓的成功总是带有排他性、自私性的印记。结果，脸颊上还没有皱纹的他们，却在品德上挖下了一个个看不见的黑洞。2我不赞成太多地歌颂青年，而坚持认为那是一个充满陷阱的年代。陷阱一生都会遇到，但青年时代的陷阱最多、最大、最险。3历史上也有一些深刻的哲人，以歌颂青年来弘扬社会的生命力。但这里显然横亘着一种二律背反越是坚固的对象越需要鼓动青年去对付，但他们恰恰因为年轻，无法与真正的坚持相斡旋。4青年时代的正常状态是什么，我想一切还是从真诚的谦虚开始。青年人应该懂得，在我们出生之前，这个世界已经精精彩彩、复复杂杂地存在过无数年，我们什么也不懂，能够站正脚下的一角建设一点什么，已是万幸。5中年是对青年的延伸，又是对青年的告别。这种告别不仅仅是一系列观念的变异，而是一个终于自立的成熟者对于能够随心所欲处置各种问题的自信。6中年人的当家体验是最后一次精神断奶。你突然感觉到终于摆脱了父母、兄长、老师的某种依赖，而这种依赖在青年时代总是依稀犹在的对于领导和组织，似乎更贴近了，却又显示出自己的独立存在，你成了社会结构网络中不可缺少的一个点因此你在热闹中品尝了有生以来真正的孤立无援，空前的脆弱和空前的强大集于一身。7中年人一旦有了当家体验，就会明白教科书式的人生教条十分可笑。当家管着这么一个大摊子，每个角落每时每刻都在涌现着新问题，除了敏锐而又细致地体察实际情况，实事求是地解开每一个症结，简直没有高谈阔论、把玩概念的余地。这时人生变得很空灵，除了隐隐然几条人生大原则，再也记不得更多的条令。348中年人的坚守，已从观点上升到人格，而人格难以言表，他们变得似乎已经没有顶在脑门上的观点。他们知道，只要坚守着自身的人格原则，很多看似对立的观点都可相容相依，一一点化成合理的存在。于是，在中年人眼前，大批的对峙消解了，早年的对手找不到了，昨天的敌人也没有太多仇恨了，更多的是把老老少少各色人等照顾在自己身边。请不要小看这“照顾”二字，中年人的魅力至少有一半与此相关。9中年人最可怕的是失去方寸。这比青年人和老年人的失态有更大的危害。中年人失去方寸的主要特征是忘记自己的年龄。一会儿要别人像对待青年那样关爱自己，一会儿又要别人像对待老人那样尊敬自己，他永远活在中年之外的两端，偏偏不肯在自己的年龄里落脚。10、某个时期，某个社会，即使所有的青年人和老年人都中魔一般荒唐了，只要中年人不荒唐，事情就坏不到哪里去。最怕的是中年人的荒唐，而中年人最大的荒唐，就是忘记了自己是中年。11、中年太实际、太繁忙，在整体上算不得诗，想来难理解青年时代常常被诗化，但青年时代的诗太多激情而缺少意境，按我的标准，缺少意境就算不得好诗。12、一般情况下，老年岁月总是比较悠闲，总是能够没有功利而重新面对自然，总是漫步在回忆的原野，而这一切，都是诗和文学的特质所在。老年人可能不会写诗或已经不再写诗，但他们却以诗的方式生存着。看街市忙碌，看后辈来去，看庭花凋零，看春草又绿，而思绪则时断时续，时喜时悲，时真时幻。13、老人的年龄也有积极的缓释功能，为中青年的社会减轻负担。不负责任的中青年用不正当的宠溺败坏了老人的年龄，但老人中毕竟还有冷静的智者，默默固守着年岁给予的淡然的尊严。14、只有到了老年，沉重的人生使命已经卸除，生活的甘苦也已了然，万丈红尘已移到远处，宁静下来了的周际环境和逐渐放慢了的生命节奏构成了一种总结性、归纳性的轻微和声，诗的意境出现了。15、中青年的世界再强悍，也经常需要一些苍老的手来救助。平时不容易见到，一旦有事则及时伸出，救助过后又立即消失，神龙见首不见尾。这是一种早已退出社会主体的隐性文化和柔性文化，隐柔中沉积着岁月的硬度，能使后人一时启悟，如与天人对晤。老年的魅力，理应在这样的高位上偶尔显露。不要驱使，不要强求，不要哄抬，只让它们成为人生的写意笔墨，似淡似浓，似有似无。关于人生1我们对这个世界，知道得还实在太少。无数的未知包围着我们，才使人生保留迸发的乐趣。当哪一天，世界上的一切都能明确解释了，这个世界也就变得十分无聊。人生，就会成为一种简单的轨迹，一种沉闷的重复。352人有多种活法，活着的文明等级也不相同，住在五层楼上的人完全不必去批评三层楼的低下，何况你是否在五层楼还缺少科学论证。3人生的道路也就是从出生地出发，越走越远。一出生便是自己，由此开始的人生就是要让自己与种种异己的一切打交道。打交道的结果可能丧失自己，也可能在一个更高的层面上把自己找回。4不管你今后如何重要，总会有一天从热闹中逃亡，孤舟单骑，只想与高山流水对晤。走得远了，也许会遇到一个人，像樵夫，像路人，出现在你与高山流水之间，短短几句话，使你大惊失色，引为终生莫逆。但是，天道容不下如此至善至美，你注定会失去他，同时也就失去了你的大半生命。5人生的过程虽然会受到社会和时代的很大影响，但贯穿首尾的基本线索总离不开自己的个体生命。个体