2012年武汉巴登城欧式休闲旅游项目整体定位策划方前期策划

2012年武汉巴登城欧式休闲旅游项目整体定位策划方前期策划打造欧式休闲旅游新地标武汉巴登城项目整体定位策划方案谨呈嘉凯城集团股份有限公司2012/11/07武汉巴登城项目定位以及发展研究的目的1、对原规划设计方案进行梳理和合理性论证2、调整产品组合以尽量合理地用足地块容积率指标3、明确项目的产品构成和开发策略调整前的指标体系总占地面积6666万方出让用地面积4666万方可用地面积2377万方容积率0194（按总占地面积计算）0279（按出让用地面积计算）0547（按可用地面积计算）建筑面积12995万方各功能建面旅游度假（4035万方）生态居住（8927万方）市政设施（033万方）规划调整基于两大依据1、定位调整发展旅游休闲度假项目，实现在旅游度假区中居住的目标。适当提高配套以及住宅项目的体量，满足旅游度假区内的配套和居住需求。因此功能用地布局和配比的调整从原总建面12995万方调整为18315万方。2、容积率调整根据整体定位和武汉市场特点，加强旅游休闲小镇自身内部的配套和居住需求，通过将容积率（按总占地面积计算）从0194提升到0275并在空间上进行重新分配，达到既丰富项目旅游休闲功能又提高土地的有效利用率的目标。调整后的指标体系总占地面积6666万方出让用地面积4666万方可用地面积2377万方容积率0275（按总占地面积计算）0393（按出让用地面积计算）0771（按可用地面积计算）建筑面积18315万各功能建面居住（13192万方）一类生态居住（7214万方）二类生态居住（3618万方）景观生态居住（236万方）配套（5123万方）商务度假休闲（3万方）旅游混合区（237万方）商业配套（2453万方）巴登城欧式休闲旅游风情小镇兼有休闲旅游、休闲居住和休闲生态的巴登城五大核心项目，奠定巴登城的武汉影响力运动主题公园享受和煦的阳光高尔夫带来的快乐看书、散步、慢跑休闲旅游欧式小镇气息公园里的小径高尔夫球场在家度假的格调全欧式建筑演绎建筑、艺术、自然融为一体全面的景观和最大尺度的园林休闲居住群山环抱的黑森林中特有的森林公园、养生会馆和介子茶园，提供了公园中的家和无处不在的健康生活，各种养生活动和配套使人享受别样健康的武汉夏都生活人居住和养生休闲生态养生会馆介子茶园森林公园本次汇报主要解决的问题第一部分定位成果展示篇第二部分项目背景与思考篇第三部分项目整体定位篇第四部分项目实施策略篇第五部分附件奢华度假化的温泉岛实现健康疗养的黑森林公园多元风情的小镇中心生态与休闲结合的高尔夫球场人生启蒙的教育配套从五大价值出发休闲配套旅游项目生态借势构建欧式巴登城小镇休闲生态休闲旅游休闲居住温泉岛8万方的温泉会议度假酒店、8千方的温泉度假村座落于此，豪华客房、超大型的会议室、温泉SPA等配套满足商务、情侣、团队各类度假者多样的需求泡温泉、享受美食、开会探讨，在温泉岛都能尽情享受森林公园巴登城拥有天然的、树木葱郁的黑森林公园，国际养疗中心和介子茶园座落于此国际养疗中心国际养疗中心介子茶园黑森林公园在森林中漫步、在茶园中采摘、在养疗中心健康检查，绿色生态之中享受生活小镇中心巴登城配套完备，拥有大型的中心广场、巴登商业街和商业广场，以满足不同人群的需求商业街中心广场庆典活动、逛街购物、广场庆典丰富了巴登城多姿多彩的生活庆典活动高尔夫球场巴登城拥有武汉首屈一指的27洞高尔夫球场，1800亩的球场上配有豪华高尔夫会所、高尔夫养生会所在这里，挥杆自如、交流甚欢亦或享受SPA带来的身心放松教育群落巴登城不仅拥有幼儿园、小学，还具有国际化教育的中学，人生在这里起步小学幼儿园在这里，启蒙、学习、探索从这里，向人生的目标前行本次汇报主要解决的问题第一部分定位成果展示篇第二部分项目背景与思考篇第三部分项目整体定位篇第四部分项目实施策略篇第五部分附件武昌主城区本项目坐落于武汉远城区，同时紧邻光谷产业园，强势产业成为项目开发和运营的有力依托项目距武汉市中心城区约20公里；距天河机场只需60分钟车程目前只能通过江夏大道进入市区（约1小时车程）公共交通不完善地块内分布有村级道路，通达性差，未形成有效路网江夏大道20公里光谷25分钟东湖40分钟沪蓉高速出口10分钟区位属性区位属性二线省会城市武汉被定义为中部核心城市，成为中部崛起的重要环节，城市功能和地位不断升级，产业结构调整优化城市远郊本项目坐落于未形成开发效应的远城区，缺乏客户的基本认知，区域抗性初期存在强势产业本项目紧邻光谷产业园，强势产业能成为项目的开发和运营的有力依托武汉城市规划图光谷规划图项目具有万亩规模，内部有黑森林资源，容积率约为1，有较大的可塑空间项目规模、指标巴登城项目规划总面积667公顷，其中不同用地性质的用地，对应的容积率、建筑密度、高度的控制分别如下（其中规划区内的局部标识性景观建筑可适当突破控高要求）容积率建筑密度高度商务度假休闲用地0314183030旅游服务设施用地0311203030一类生态居住用地052512二类生态居住用地073018景观生态居住用地03504122012回迁安置用地153018当前认知大规模复合型项目万亩规模，已规划有温泉、酒店、高尔夫；容积率为1，使得项目后续开发存在更大的产业组合空间项目本体内外部交通道路未建或在建，整体通达性较差项目面临的核心问题以及嘉凯城的要求区域的机会在哪里项目的出路有哪些项目主题价值如何构建规划如何落地如何重新调整产品配比使得项目在既能保证市场竞争力强又能有效提高土地利用水准城市人口战略层面城市人口策略层面城市人口产品层面城市人口开发层面大规模项目的开发策略物业组合及运营节奏核心问题江夏依托区位、资源，承接18城市圈南部枢纽以及主城外扩辐射面积最大的区域，具有生态和城市规划的优势城市机遇沪蓉高速郑店大互通江夏区位于武汉规划的南部新城组群，是城市空间拓展的重点区域，依托对外交通走廊组群式发展，重点布局工业、居住、对外交通、仓储等功能，成为具有相对独立性、综合配套完善的功能新区武汉城市总体规划（20062020）江夏区地理位置优越，东接鄂州，南通咸宁，西临长江，北连武汉东湖高新技术开发区；京广铁路、107国道纵贯南北，京珠、沪蓉高速公路在此交汇，武咸城际铁路马上交付使用，各等级公路网络遍布全区；“武汉中国光谷”规划区域大部分就在江夏区境内。武昌汉口汉阳咸宁鄂州黄冈黄石江夏江夏境内山水资源充裕，耕地、山林、水域面积各约占三分之一。境内大小湖泊136处，境内有大小山体114座，历史悠久，名胜古迹众多；旅游业发展已正式列入江夏区十二五规划，初步定义江夏为“乡村观光游”，附带少量基础休闲体验项目。在主城饱和后，江夏将成为主城扩张的重点方向，并且有可能承接武昌乃至武汉的生态宜居功能。商业核心行政办公区文化娱乐中心区综合生活区商务核心体育休闲区都市休闲文化教育区文化产业生态居住区工业园郊区居住中心圈层商业商务、文化娱乐、休闲中间圈层都市休闲、体育休闲、生态居住、文教、文化产业外围圈层工业、郊区居住、度假旅游区域属性随着城市外扩，本项目区域将从生态陌生区向半都市半休闲的城市功能区演化本项目位于武汉主城房地产市场外围，竞争激烈，在区位和基础配套上不占优势项目竞争金银湖板块盘龙城板块南湖板块沌口板块汤逊湖板块市中心板块楼盘物业类型项目规格占地面积长岛独栋、联排500630194万方保利十二橡树庄园独栋28036050万方纳帕溪谷独栋、合院、联排21430546万方阳光100大湖第联排、多层、高层19022070万方保利海上五月花联排、多层、高层171225166万方美加橘郡联排1662108万方美院COAST独栋、联排、叠加19628518万方梁子湖高尔夫联排、多层9012043万（一期）恒大金碧天下别墅、洋房190520126万方红莲湖高尔夫别墅、联排、多层、高层129243153万方从产品层面看，低密度产品竞争进入白热化，单一产品发力难以发挥项目的优势独栋总价500600万联排总价90150万独栋总价220万独栋总价200300万第三价值梯队第四价值梯队鄂州梁子湖高尔夫果岭曦园、红莲湖高尔夫、金碧天下阳光100大湖第、美加橘郡、美院COAST等独栋总价1000万以上第一价值梯队纳帕溪谷保利十二橡树庄园第二价值梯队纳帕溪谷保利十二橡树庄园第一价值梯队近郊经济类别墅近郊资源品质别墅远郊度假类别墅长岛楼盘列表面积段长岛500630保利十二橡树庄园280360纳帕溪谷214305阳光100大湖第190220保利海上五月花171225美加橘郡166210美院COAST196285梁子湖高尔夫90120恒大金碧天下190520红莲湖高尔夫129243近郊低密度项目使得本项目出于价格夹逼的态势，产品突围困难。开发商策略提升单价，控制总价，面积经济性和功能舒适性成为未来发展重点通过控制建筑面积，扩大赠送面积的方式提升产品附加值200以下200300500以上市场主流市场空缺市场空缺本项目区位市场背景但从长远来看，通过休闲配套和城市配套的打造，项目近期有机会吸引资源型二居客户，远期可以成为周边一居的重要选择客户分类BECDA类型武昌片区的别墅追梦者客户特征别墅首置客户，注重总价控制下的别墅生活感受，对产品形式不敏感置业目的先二居后一居类型52生活梦想的中产阶层客户特征属于高知阶层，用来周末度假，来自武汉三镇以及81城市圈客群置业目的二居类型81城市圈进城客户客户特征想要在武汉有房子，对生活配套、交通要求较高置业目的一居类型资源豪宅型客户客户特征对价格不敏感、资源占有、身份标签置业目的二居类型周边居民客户特征对价格敏感，关注生活配套，属于日常居住型客户置业目的一居区域机会顺应郊区化趋势，如本案的远郊项目将面临着城市外围板块间的竞争，分流市场，分流客户城市向上，产业调整，人口优化经济的发展大力带动市场发展旅游初级但积极调整，需求激增，供应特征由量变向质变转化房地产市场理性发展，大量刚性需求支撑市场，受政策影响但自身抗风险能力加强郊区化发展进行中，各类规模化、复合化项目的供应集中在城市外围市场特征归结需求带动下的城市旅游升级，休闲度假游成发展趋势，基本观光外的功能持续补入，住宅与休闲设施的捆绑将成复合型项目的发展方向市场特征基于本项目具有大规模生态区的自身优势，可以依托未来城市发展的机遇，结合生态休闲功能，在外围市场的竞争中突围国内类似项目的成功路径（详情见附件）麓山国际社区嘉和城玖珑湖深圳，东部华侨城深圳，西部华侨城杭州西溪湿地杭州良渚文化村着重分析了以下近郊特色休闲居住小镇麓山国际社区嘉和城从项目整体概况开始分析国内成功案例发展路径空间布局功能配套发展阶段生活形态距离核心区1小时内大规模生态区开发国内案例20046200410200412高尔夫练习场逸翠谷开盘橡树坡推出136幢组院式独栋别墅，面积19127251幢独立别墅，面积30050020057麓山1号会所水晶岗2006麓镇塞尔维蒙盘；圆石滩别墅；麓镇拉佩维尔别墅洋房开盘2008以后第一阶段高尔夫启动，独栋别墅立势100幢独立别墅，面积270310较高密度别墅洋房开发历程物业开发策略第二阶段会所与别墅、洋房推出第三阶段大规模别墅洋房少量配套商业每阶段物业推出均同时推出相关功能及体量的配套；开发近尾期，除基本生活配套外，学校、会所基本运营，商业极少量运营；除高尔夫外，大量教堂、酒店、剧院等休闲配套未投入运营。地理位置华阳片区占地面积4000余亩高尔夫占地1800亩商业体量10万平学校配套幼儿园、中小学建筑面积106万平米容积率04茵特拉肯高层豪宅；翠云岭组院独立别墅茵特拉肯5栋湖景豪宅，85136平米；翠云岭分两批共105栋205283平米独立别墅高尔夫球场生活超市中学小学幼儿园会所老幼活动中心国内案例借鉴一1、麓山国际社区4300亩的高尔夫小镇，成都首席低国际密度社区，休闲旅游带动地产居住的代表项目时间内容前期（0305）中期（0508后期08今）远期（规划中）高尔夫球场麓山国际高尔夫会所休闲游麓山一号休闲会所（4000平米）公建类学校（麓山光亚学校、成都实验学校等从初中到幼儿园的完全学校体系）老幼活动中心商业麓镇（25万平米商业中心）含生活超市4000平方米、影院、画廊等其它教堂、剧院住宅别墅别墅少量洋房别墅大量洋房别墅、洋房案例借鉴项目整体分四大阶段开发，通过打造旅游和商业、教育配套逐渐将二居转为一居，但是旅游产品单一、低密度住宅较多和交通体系尚不成熟导致项目存在风险借鉴之处打造休闲配套第一居所，整体运营以现金流为主，打造第一居所NEWTOWN整个项目分期打造，通过打造旅游产品、配套等将二居逐步转为一居，最大化项目价值规避之处低密度住宅，入住率较低，大体量的居家商业配套风险较高高尔夫价值最大化，内外城规划格局，无法形成辐射外部商业人气高尔夫运营，无衍生产品配合，无法驻留外部人群第一阶段马略卡岛第三阶段卢瓦尔河谷第二阶段蒙特利岛四期高迪山温泉谷第一阶段马略卡岛第二阶段蒙特利岛四期高迪山基本指标建筑形态销售情况市场均价第一阶段马略卡岛占地345亩，容积率083，504套联排、叠拼、连院、独栋06年开盘，团购价，20005000元/平米，联排总价5060万一栋，双拼8090万，水边独栋100万左右06年2997元/平米第二阶段蒙特利岛占地380亩，632套洋房和联排07年开盘，洋房4000多元/平米，别墅70008000元/平米，开盘劲销6个亿07年3255元/平米第三阶段卢瓦尔河谷133亩占地，容积081联排和独栋08年10月开盘，09年48月卖了120多套，独栋600万09年5001元/平米四期高迪山126亩占地，容积041联排和独栋10年开盘，联排1万/平米，独栋1626万/平米，水边大独栋突破千万10年一季度6100元/平米第三阶段卢瓦尔河谷1主入口水系酒店2学校72、嘉和城南宁嘉和城三塘镇，总建筑面积近300万平方米，是目前最大的近郊休闲度假小镇时间内容前期（0510）中期（1015后期15后，规划中）高尔夫18洞高尔夫球场、高尔夫会所（占地1720亩）高尔夫练习场群、高尔夫少儿教育休闲游温泉谷、温泉会所（占地60亩）观光轴主题公园、生态观光农业园、温泉酒店（4万平方米，五星级标准）五个不同档次的酒店组成的酒店群，共6万平方米公建类仙桃中学分校（126万平方米含幼儿园）、小学（规划中）商业南城百货社区店（3000平方米）、少量街铺社区商业中心65万平米沿街街铺其它亲子乐园、自行车环道马术学校住宅别墅洋房别墅高层高层案例借鉴嘉和城项目通过打造多元化的旅游产品留驻外部人流，并提高住宅产品密度为周边居家商业聚集人气借鉴之处分期打造旅游产品和商业、教育配套，不断聚集人气，最大化项目价值旅游产品多元化，通过打造温泉、高尔夫、主题工业园、农业园等，将主营项目与衍生产品相配合，达到吸引外部人群的同时带动内部商业、酒店等产品发展住宅产品多样化，除别墅和洋房产品之外，高层的打造提高入住率，为周边居家商业聚集人气在快速城市化的大背景下，依托大规模生态本地的优势，通过三步走，打造近郊特色休闲居住小镇A构建价值B发展转型C完善提升在项目初始就建立特色旅游项目驱动（往往是温泉和高尔夫承载的旅游项目）住宅都是以别墅、洋房为主，卖远郊第二居所。随着项目的成熟构建第一居所的配套体系（学校、商业这两类是主要的配套）住宅产品线更加丰富，容积率提高，销量大量上升。最后开发旅游产业链上面最高档次、最高投入的配套（酒店是最常见的），以完成旅游产业链的自身盈利住宅产品价格全面提升，档次基本都是市面上同类产品中的顶级。休闲地产模式是本项目突破红海竞争的有效模式，如何构建本项目休闲地产的主题价值开发过程借鉴地理位置地处法国东南部阿尔卑斯山地区，上萨瓦省的省会，坐落在阿尔卑斯山与安纳西湖之间的安纳西历史简介小镇的兴起可以追溯到十二世纪，尽管经过世代变迁，历久弥新，但留下岁月痕迹的城市布局，建筑，古风，依然飘洒着法兰西已渐消逝的贵族气息人口规模约5万国际案例借鉴法国安纳西小镇法国童话小镇，阿尔卑斯山的阳台，有法国“威尼斯”之称安纳西湖位于小镇的东南边上，面积27平方公里，湖水大都来自阿尔卑斯山上的融雪小镇的东面和南面有山围绕，东面为阿尔卑斯雪山瓦塞运河穿城而过安纳西湖阿尔卑斯雪山瓦塞运河1、自然生态环境有山、有湖、有运河，自然资源条件优厚该区块东侧临湖，自然景观较好，是安纳西小镇的核心区块，该区块集住宅、商业、旅游功能于一体该区块为纯住宅区块，在核心区的北面和东南面，部分住宅临湖，该区块中的住宅疏密布置不尽相同蓝色标示的是小镇的工业区块核心区块住宅区块工业区块住宅区核心区工业区2、空间布局以临湖区为核心区域，区域分块较为明显6725134商业购物街1餐馆2咖啡馆3零售店5精品店4游艇码头6LIMPERIALPALACE酒店73、功能配套核心区集旅游、居住、商业于一体，旅游配套完善，高端旅游配套分布在沿湖两侧1医院2学校3超市5教堂6药店4213564酒吧住宅区学校、医疗、超市、教堂等生活配套齐全小镇到访名人在这里，法国启蒙思想家卢梭遇到了影响其一生的华伦夫人并度过了他“一生中最美好的12年”，该雕像为1928年塑阿尔卑斯高山放牧返乡十月的第一个周末是节，是此地最有特色的节庆之一法国安纳西动画节创办于1960年,是全球动画领域最具影响力的动画专业活动，每年6月在此举行，至今已举办50届4、小镇的发展动力资源的独特成就小镇的名声，卢梭的到访提升小镇的名气，节庆活动吸引外来游客、推动小镇的持续发展启示1硬件环境复制的变与不变启示2软体环境的营造氛围以及持续生长机制不变核心功能缺一不可可视可亲近的资源、旅游小镇中心、休闲度假区核心区风貌尽量保留核心区的建筑高度严格控制在6层以内，建筑风格复制变住宅区的本地化与多元化建筑风格与整体协调，但高度可适当多元化氛围营造通过异域建筑风格、标志性文化元素、特色配套功能营造小镇场景生长机制鼓励商家和居民参与小镇文化建设，引导和发动多种类型的旅游休闲活动，吸引名人雅士长期停留，让小镇生活故事不断发生案例借鉴关键点欧洲小镇特征总结以及启示本次汇报主要解决的问题第一部分定位成果展示篇第二部分项目背景与思考篇第三部分项目整体定位篇第四部分项目实施策略篇第五部分附件巴登城内部主要资源有可分为生态和疗养两部分，多种资源成为项目开发的多重驱动力生态疗养湖茶园温泉SPA黑森林高尔夫球场项目资源巴登巴登小镇生态与人文最大的融合，散发着高贵而不张扬的气息温泉疗养地、旅游胜地和国际会议城市项目的主题价值理念欧式风情，贵族血统，再现温泉胜地巴登巴登谈到温泉胜地巴登巴登，被提及最多的关键词是1、温泉疗养；2、群山环绕的黑森林；3、欧洲的夏都；4、真正的贵族气质（高贵而不张扬）1、根据本案旅游策划公司达沃斯巅峰的分析，鉴于本项目所在的区位和我们的规模；2、我们的旅游项目“不能仅仅高端聚集，还要中端主打”；3、同时，这也符合了我们“旅游为地产开发服务”的策略。总体定位方向巴登城站位武汉首屈一指的欧式旅游休闲小镇【整体定位】以休闲旅游休闲居住休闲生态为主题打造环境、项目、服务及居住全体系养生体验依托原生态风情开辟旅游度假和养生居住天堂森林公园高尔夫球场茶园自然三大核心主题休闲生态除却山、水、黑森林和介子茶园的自然资源，后天打造的森林公园、高尔夫球场等，使得其拥有得天独厚的生态资源沿湖多层公寓山景别墅湖景别墅高层洋房三大核心主题休闲居住居住物业形态多样，不仅拥有沿湖多层公寓、洋房、高层，还拥有湖景别墅和山景别墅商业广场运动主题公园养生馆三大核心主题休闲旅游巴登城拥有商业广场、运动主题公园、养生馆等休闲场所，满足人们的多元休闲需求本次汇报主要解决的问题第一部分定位成果展示篇第二部分项目背景与思考篇第三部分项目整体定位篇第四部分项目实施策略篇第五部分附件项目开发实施方案布局建议项目分期建议启动区开发建议规划理念各功能区落地主干性配套汇总运动养生区湖滨高尔夫区旅游休闲中心区生态养生区主题教育区风情生活区组团布局根据资源特点将项目分为一心五区的六大特色功能区，形成满足旅游、休闲、居住多种需求的复合型小镇通过生态规划和被动化设计打造了一个安全、舒适、悠闲的路网体系道路路网的建议示意一级主干道设置原则贯通区域，城市主干道；打开高尔夫主景观，区隔低密度与休闲区；便于城镇中心的商业串联。二级环道设置原则便于住宅、旅游配套组团连接区域主干道。三级人行道/自行车道设置原则增大景观面积；沿水岸打造休闲观光主轴；连接组团内部的人口输出，保持相对安静。城市干道一级主干道二级环线三级人行道/自行车道水路观光轴水路交通设置原则通过行船，形成水路观光轴，串联三大功能核心区（温泉、酒店、高尔夫）。社区巴士通往轻轨站或市区地块外部依靠城市公交道路体系道路的生态化及情趣化处理，本地原生态植被移植，同时强调开放空间及公共节点的打造生态道路原生态树木移植的林荫大道，尤其应用在展示效果显性的区域；公共节点的强调以趣味性强的小型广场作为道路节点，短期驻留人气，增加道路的可观赏性。空间打造通过绿色科技元素的有效运用，增强项目生态卖点，有效化解项目中远期的运营成本风能太阳能垃圾回收系统直饮水系统光照控制空气质量生态技术采取新理念花小价钱，打造客户最容易感知、最能转换成销售语言的生态技术节能系统环保系统宜居系统生态科技系统促进目标客户购买的产品亮点和附加值，其选取原则为1、已经有成熟技术2、造价成本相对较少3、客户容易感知的科技系统生态技术项目开发实施方案布局建议项目分期建议启动区开发建议组团布局各功能区落地主干性配套汇总主题教育一心五区打造欧式巴登城小镇旅游休闲度假之所功能组成特色项目风情演绎旅游休闲风情生活借势自然打造养生居住运动主题公园养生会馆高尔夫会所欧式风情聚居区小镇中心商业配套文化配套湖滨高尔夫运动养生高尔夫生活区高尔夫球场湖滨居所绿色居所森林公园养疗中心邻里中心各级学校汇集区中学小学幼儿园生态养生旅游休闲中心区旅游度假之所旅游休闲度假放松6000商业街配套配套项目建筑面积平方米1、23_企业会所110003_私人酒店70004_温泉会议度假酒店800006_介子茶园/7_中心观光区/8_别墅型产权酒店800019_科隆大教堂100022_特色会所（含营销展示功能）4300商务度假休闲（沿湖多层公寓）30000【旅游休闲中心区】该区域主要为环湖而建的度假配套，提供给客户商务、度假、休闲娱乐的服务，是整个项目的中心区1、温泉度假村多层公寓增加岛内南部增加8000平米别墅型产权酒店，沿湖增加人气，与岛外形成人气互动8别墅型产权酒店（8000平米）的别墅型产权酒店营造独特度假体验，增强项目的投资性，可持有可销售。沿湖多层公寓（3万平米）主要建筑高度控制在6层以内，底层为特色商业，与对岸形成呼应公寓以中小户型为主，强调养生功能温泉会议度假酒店配以星级精品酒店提升度假村档次，酒店兼有温泉和会议中心作为配套，为客户提供高标准服务奢华感会议中心高度个性化的顶级服务温泉温泉对应不同的客户需求，提供相应的温泉体验，丰富温泉产业链，提升项目价值感及差异性大众温泉以性价比型服务聚集人气，重点面向日常普通家庭型客户；商务会议温泉服务连通商务酒店、培训会议，提供完成的产业链服务；高端私人VIP小型VIP泡池、会所直接入室、一对一服务等，关注高端客户的私密性及个人服务需求。特色独栋式会所内部设置会议中心，每栋会所都有不同样式的餐饮、娱乐配套，以及会议室中心。每栋会所独立成体，拥有一个安静惬意舒适的私人空间，是家庭聚会、公司小型会议的理想居所。2、企业会所独栋式会议厅会所内的会议中心打造成元首楼宇、欧式别墅群落风格，内部设备先进，为会议宾客提供国际标准的优质服务培训中心打造武汉企业成长中心，为企业长期系统培训提供专业空间地址深圳龙岗区占地275万接待企业内部培训、外部企业培训培训主要内容新员工文化培训、上岗培训和针对客户的培训主要设施功能教学区机房、教室、办公座位生活住宿区三星级酒店、西餐厅、超市、健身房、游泳池、美容中心、祈祷室等培训中心大厅教室外隔间休息区华为大学全景华英苑公寓楼露天游泳池公寓式酒店华为大学位置1、引入外籍专业技师，打造最原味的养生SPA，充分体验健康养生文化2、辅以提供图书馆、茶室等高修养的度假休闲配套，让客户在度假的同时，陶冶情操SPA会馆顶级健康养生SPA中心满足商务人士的疗养和高端商务接待需求小众社交企业形象展示企业会所功能知名企业、高端人士、知名人士等商务会客、度假的场所，亦作为企业展示自身形象的平台，具有社交、度假休闲、生活等多方面功能可售企业接待企业会所充分利用光谷的企业基础，打造企业形象旗舰，成为满足高端接待的社交场所1、建面7000方2、房间数量5070间3、精品酒店特征个性化服务、独特设计理念、低调的奢华、模块化经营、注重细节雕琢、专属人文氛围3、私人酒店在度假村内打造小型特色酒店，设计独特带有文化涵韵，充满低调的奢华感与度假村风格相协调购物街街区意境酒吧餐饮艺术陈列4、商业街度假村内的特色商业街，包括餐饮、购物、酒吧、美容、艺术陈列等一系列高档商铺，为企业会所以及休闲旅游提供消遣空间5、科隆大教堂和介子茶园中心区的西北角坐落着科隆大教堂和介子茶园，自然与人文相结合给人以全新的体验科隆大教堂介子茶园介子茶园介子茶园延伸茶文化体验，享受与茶相关的系列过程，同时与商业街建筑体相融合强调茶相关的过程体验游客可体验制茶、品茶、茶艺、禅茶、茶宴等文化艺术；商业化手段丰富茶的品类及关联内容茶膳早茶、英式下午红茶、日式清茶、印度茶等品类，同时加入茶饺、茶面、茶冰激凌等外围延伸食品。沙盘影音室沙盘售楼处6、特色会所（含营销展示中心功能）度假村内设立一个建筑面积4300的特色会所，在销售初期作为营销展示中心，将度假村的全貌展示给客户欧式风情聚居区小镇中心商业配套文化配套主题教育一心五区打造欧式巴登城小镇旅游休闲借势自然打造养生居住运动主题公园养生会馆高尔夫会所湖滨高尔夫运动养生高尔夫生活区高尔夫球场湖滨居所绿色居所森林公园养疗中心邻里中心各级学校汇集区中学小学幼儿园生态养生旅游休闲度假之所功能组成特色项目风情演绎风情生活风情生活区欧式风情聚居区欧式风情特色商业【风情生活区】本区域由小镇中心和独栋、联排组成，小镇中心为整个巴登城提供了商业和文化配套风情生活区300013_幼儿园配套配套项目建筑面积平方米9_精品产权公寓酒店1400014_巴登巴登商业街1900016_巴登商业广场40000旅游混合区（旅改住）237000住宅物业形态建筑面积平方米别墅独栋280300联排22025019200324800洋房100160，8590两房；100110三房305600风情生活区节庆广场9精品产权公寓酒店16巴登商业广场14巴登商业街（第一阶段）欧式风情小镇商业配套以德式风情为主，融合欧式特色的小镇中心是未来巴登城的商业核心，整体设计为街坊形式，既给小镇带来多元化文化风情又能满足游客对配套的需求欧式风情小镇文化配套小镇中心将以定期举行节庆活动的文化广场做为文化配套节庆中心广场【运动主题酒店】结合文化广场，打造运动和音乐主题酒店航海主题房间赛车主题房间用真车车头做床头原始森林的帐篷屋踏上环绕的台阶，进入这个高10到15英尺的小球内，享受别样的生活案例参考加拿大，温哥华岛，球体酒店【水晶酒店】以水为主题的五星级酒店，充分营造湖区的水意向，通过各种感官的水体验，让住客得到身心的愉悦视觉酒店楼体为大型人工瀑布，酒店大堂如同一个切割好的大钻石，客人要通过空中走廊，走入仿若水晶宫般的酒店大堂触觉小到桌子、台灯，大到沙发、墙壁、浴室、走廊，几乎所有的线条都是弯曲的，流动的，酒店室内装置全部以“水”为主题嗅觉通过高科技技术引入，使客人呼吸到的是充满了负氧离子的水的味道，欧式风情聚居区小镇中心商业配套文化配套风情生活一心五区打造欧式巴登城小镇旅游休闲借势自然打造养生居住运动主题公园养生会馆高尔夫会所湖滨高尔夫运动养生高尔夫生活区高尔夫球场湖滨居所绿色居所森林公园养疗中心邻里中心各级学校汇集区中学小学幼儿园生态养生旅游休闲度假之所功能组成特色项目风情演绎主题教育主题教育区各级学校所在区域幼儿园中小学配套配套项目建筑面积平方米11_中学1500012_小学800021_幼儿园300020_西区邻里中心3000住宅物业形态建筑面积平方米别墅独栋300350联排25028046100444300洋房120160192500高层8590两房；120130三房205700【主题教育区】该区域主要由中学、小学和幼儿园所组成，住宅有别墅、洋房以及高层三种物业组成，是整个项目的教育配套中心教育配套欧式风情聚居区小镇中心商业配套文化配套主题教育一心五区打造欧式巴登城小镇休闲配套借势自然打造养生居住运动主题公园养生会馆高尔夫会所湖滨高尔夫高尔夫生活区高尔夫球场湖滨居所绿色居所森林公园养疗中心邻里中心各级学校汇集区中学小学幼儿园生态养生旅游休闲度假之所功能组成特色项目风情演绎运动养生风情生活运动养生区运动主题公园和养生会馆运动养生SPA养生配套配套项目建筑面积平方米2_运动主题公园600018_高尔夫养生会所5000住宅物业形态建筑面积平方米别墅独栋300350、220250联排250280、180200140300【运动养生区】自然资源较丰富，以养生会馆和运动主题公园为依托，打造临湖靠山的养生别墅区按摩养生食物养生室内运动高尔夫会所会所高尔夫会所1、高尔夫养生会所集高尔夫会所和运动养生为一体的养生会馆，打造一个室内为主、室外为辅的综合性养生会馆网球场游泳池篮球场乒乓球室健身房休闲区2、运动主题公园以球类运动为主，兼具休闲、游憩功能的生态型运动主题公园欧式风情聚居区小镇中心商业配套文化配套主题教育一心五区打造欧式巴登城小镇旅游休闲借势自然打造养生居住运动主题公园养生会馆高尔夫会所湖滨高尔夫高尔夫生活区高尔夫球场湖滨居所绿色居所森林公园养疗中心邻里中心各级学校汇集区中学小学幼儿园运动养生旅游休闲度假之所功能组成特色项目风情演绎风情生活生态养生生态养生区养疗中心、绿色居所、生态农庄养疗中心森林公园配套配套项目建筑面积平方米5_森林公园/10_养疗中心700017_北区邻里中心2000住宅物业形态建筑面积平方米别墅独栋300350联排25028065000106000洋房1401809095两房；120130三房41000【生态养生区】该区以森林公园为依托，配以养疗中心，主打生态养生住宅社区健康检查咨询（包括印度草药学家、中医学家等）主题的菜单式养生计划选定并有从心理到身体多种课程可自由参加。CHIVASOM普通疗程（3晚）减肥疗程（5晚）SPA休养疗程（3晚）物理治疗疗程（3晚）心理课程瑜珈健身按摩太极1、养疗中心健康养生国际知名养疗中心减压疗程（5晚）排毒疗程（5晚）抗衰老疗程（5晚）戒烟疗程等2、观光农业体验区在外围租借农地，打造一个名优绿色食品、农业科研、游览观光、科普教育、休闲度假于一体的体验园结合中国传统农业和现代农业，规划各具特色的功能区，如科技园、展示园、百果园、农展馆、绿色营地、野生动物放生园、教育基地、娱乐休闲区、居住群等；突出旅农结合，体现农业的动态为特征；以精准现代农业和地方特色的花、果、林为主题，形成一个新型现代观光农业体验园区。超市药店市场广场餐馆3、北邻里中心以社区广场为中心，拥有超市、市场、餐馆、药店等配套，满足社区居民的基本生活需求欧式风情聚居区小镇中心商业配套文化配套风情生活一心五区打造欧式巴登城小镇旅游休闲借势自然打造养生居住运动主题公园养生会馆高尔夫会所运动养生高尔夫生活区高尔夫球场湖滨居所绿色居所森林公园养疗中心邻里中心各级学校汇集区中学小学幼儿园生态养生旅游休闲度假之所功能组成特色项目风情演绎湖滨高尔夫主题教育湖滨高尔夫区高尔夫球场所在湖边居所高尔夫场所配套配套项目建筑面积平方米15_东区邻里中心3000住宅物业形态建筑面积平方米别墅独栋220250联排180200303800【湖滨高尔夫区】该区域主要为低密度住宅区，独栋和联排别墅中间穿插大片湖区，片区的西南角为3000的邻里中心物业服务中心超市卫生服务站餐馆休憩凉亭1、东区邻里中心邻里中心配套整个湖滨高尔夫区，各色餐饮、超市等商业配套用以满足周边居民的生活需求现代、简约是主调，低调却活跃着都市的节奏依山而建，打造山居物业2、欧式风格别墅旅游休闲中心1、23_企业会所（11000）3_私人酒店（7000）4_温泉会议度假酒店（80000）6_介子茶园7_中心观光区8_别墅型产权酒店（8000）19_科隆大教堂（1000）22_特色会所（含营销展示功能）（4300）商业街（6000）商务度假休闲（30000）湖滨高尔夫区15_东区邻里中心（3000）风情生活区9_精品产权公寓酒店（14000）13_幼儿园（3000）14_巴登巴登商业街（19000）16_巴登商业广场（40000）旅游混合区（237000）主题教育区11_中学（15000）12_小学（8000）20_西区邻里中心（3000）21_幼儿园（3000）生态养生区5_森林公园10_养疗中心（7000）17_北区邻里中心（2000）运动养生区2_运动主题公园（6000）18_高尔夫养生会所（5000）1912345678912131415161718运动养生区湖滨高尔夫区1023旅游休闲中心区生态养生区22112021主题教育区风情生活区总体量表休闲商业配套体量表项目配套落位总图项目开发实施方案布局建议项目分期建议启动区开发建议组团布局各功能区落地主干性配套汇总旅游休闲中心区所在组团名称体量酒店级别旅游休闲中心3_私人酒店7000方中高端酒店4_温泉会议度假酒店8万方星级酒店8_别墅型产权酒店8000方别墅型产权酒店风情生活区9_精品产权公寓酒店14000方精品特色酒店群3489酒店巴登城共有4家酒店，从星级酒店到精品酒店皆有，档次分布有梯度。满足多元化需求风情生活区项目具体定位3_私人酒店精品特色酒店房间数量5070间；特色个性化服务，独特设计理念，低调的奢华，模块化经营，注重细节雕琢，专属人文氛围4_温泉会议度假酒店星级酒店提升度假村档次，给客户以尊贵感的昭示，为客户提供星级酒店的高标准服务8_别墅型产权酒店别墅型产权酒店通过极具特色的别墅型产权酒店营造独特度假体验，增强项目的投资性，可持有可销售9_精品产权公寓酒店产权公寓酒店为相对经济型的可售公寓式酒店，作为可出售物业用地保留在商业内侧，将到酒店的目的地性人流引入到商业内，目的是吸引旅游产业带来的人流更多在社区过夜酒店巴登城内酒店数量约为800、900间客房，足以满足整个巴登城游客的多元需求所在组团名称体量湖滨高尔夫区15_东区邻里中心3000方生态养生区17_北区邻里中心2000方主题教育区20_西区邻里中心3000方湖滨高尔夫区生态养生区主题教育区152017邻里中心巴登城内共有3个邻里中心为整个小镇配套，总体量达8000方48旅游休闲中心区所在组团名称体量旅游休闲中心区4_温泉会议度假酒店80000方8_别墅型产权酒店8000方沿湖多层公寓30000方商业（裙楼）8000方温泉岛旅游休闲中心区打造的温泉岛作为整个小镇区位中心，配有最大体量的温泉度假酒店和别墅型产权酒店，满足不同人群的需求湖滨高尔夫区别墅（总建筑面积303800平方米）风情生活区少量别墅洋房高层（总建筑面积324800平方米）主题教育区别墅洋房高层（总建筑面积444300平方米）生态养生区别墅公寓（总建筑面积106000平方米）运动养生区别墅洋房（总建筑面积140200平方米）1912345678912131415161718运动养生区湖滨高尔夫区1023旅游休闲中心区生态养生区22112021主题教育区风情生活区住宅基本维持了休闲配套中心区较低的建筑高度和湖滨高尔夫区、生态养生区以及运动养生区的低密度原貌，严格控制建筑高度下实现容积率突破别墅以及密度较高的洋房产品将成为项目的主力别墅（平米）洋房（平米）高层（平米）多层（平米）合计（平米）湖滨高尔夫区303800303605户型配比独栋220250联排180200风情生活区19200305600324800户型配比独栋280300联排2202501001608590两房；100110三房主题教育区46100192500205700444300户型配比独栋300350联排2502801201608590两房；120130三房生态养生区65000410000106000户型配比独栋300350联排2502801401809095两房；120130三房运动养生区140300140300户型配比独栋300350/220250联排250280/180200合计5744005391002057001319200住宅配比面积明细精品产权公寓酒店巴登巴登商业街风情生活区主题教育区引擎项目介子茶园科隆大教堂企业会所特色会所（营销展示中心）商业街配套产品旅游休闲中心现金流商务度假休闲（多层湖景公寓）巴登商业广场幼儿园别墅洋房旅游混合区（旅改住）中心观光区温泉会议度假酒店别墅型产权酒店私人酒店西区邻里中心中学小学幼儿园别墅洋房高层东区邻里中心湖滨高尔夫区别墅生态养生区运动养生区森林公园别墅洋房高尔夫养生会所别墅小镇功能组成小镇功能组成配套四大产业链的三类产品，以实现小风险带动住宅，远期自我盈利高尔夫球场高尔夫球场运动主题公园养疗中心项目开发实施方案布局建议项目分期建议启动区开发建议组团布局各功能区落地主干性配套汇总旅游休闲中心区湖滨高尔夫区风情生活区主题教育区生态住宅区运动养生区商务休闲类企业会所11000方私人酒店7000方温泉会议度假酒店80000方精品产权公寓酒店14000方商业设施商业街6000方特色会所（含营销展示功能4300方东区邻里中心3000方巴登巴登商业街19000方、巴登商业广场40000方西邻里中心3000方北邻里中心2000方文化设施科隆大教堂1000方一所幼儿园3000方一所中学15000方、一所小学8000方、一所幼儿园3000方运动主题公园6000方景点资源介子茶园、中心观光区（湖）森林公园湖度假养生别墅型产权酒店8000方商务度假休闲（多层公寓30000方）旅游混合区（旅改住237000方）养疗中心7000方高尔夫养生会所5000方每区配套体量147300方3000方313000方29000方9000方11000方居住别墅303800方别墅19200方洋房305600方别墅46100方、洋房192500方、高层205700方别墅65000方、洋房41000方别墅140300方每区居住体量303800方324800方444300方106000方140300方每区总体量147300方306800方637800方473300方115000方151300方总建筑面积13192（住宅）5123（配套）18315万平方米总结项目开发实施方案布局建议项目分期建议启动区开发建议各区域分阶段开发目标和作用第一阶段20112013第二阶段20142016第三阶段201718洞高尔夫球场温泉会议度假酒店、别墅产权型酒店旅游特色商业街、东区邻里中心打造成型高尔夫温泉旅游产业链，构建旅游商业街和邻里中心构成的基础商业拉宽高尔夫产业链，完善观光项目拉长客户停留天数，增加教育、社区健康类配套以吸引一居人群增加酒店接待盈利、会议产业盈利介子茶园、中心观光区、科隆大教堂中学、小学、幼儿园自行车环道、社区慢跑道、高尔夫养生会所私人酒店、精品产权公寓酒店、巴登商业街、巴登商业广场加入养生主题配套，将社区配套完全完善运动主题公园、森林公园养疗中心北区邻里中心开发分期第一阶段（1113年）打造的配套有4_温泉会议度假酒店（80000）8_别墅产权型酒店（8000）15_东邻里中心（3000）22_特色会所（含营销展示功能）（4300）商业街（6000）商务度假休闲（多层湖景公寓30000）旅游混合区（旅改住237000）第一阶段（1113年）启动的住宅组团有湖滨住宅区完成建设旅游休闲中心区的温泉岛、和风情生活区南侧的公寓也同期开发，完成南部的建设和保持开工面完整一阶段别墅多层公寓湖滨高尔夫区238400备注一阶段同时考虑建设约3万平方米公寓，来转化部分公建指标。481522一期开发总建筑面积2384（住宅）3653（配套）6037万方住宅第一阶段以低密度为主，搭配多层和公寓，构建高尔夫温泉旅游产业链条13第二阶段片区成熟、光谷发展，大量刚需客户到来，完成观光链条和打造生活配套第二阶段（1416年）打造的配套有1、23_企业会所（11000）3_私人酒店（7000）6_介子茶园7_中心观光区9_精品产权公寓酒店（14万）11_中学（15万）12_小学（8000）13、21_幼儿园（6000）14_巴登商业街（19万）16_巴登商业广场（4万）18_高尔夫养生会所（5000）19_科隆大教堂（1000）第二阶段（1416年）启动的住宅组团有风情生活区、主题教育区以及运动养生区养生区部分完成建二阶段别墅洋房合计风情生活区19200305600636300运动养生区66500湖滨高尔夫区65400主题教育区179600196912141618231121二期开发总建筑面积6363（住宅）126（配套）7653万方住宅371第三阶段品牌成熟，别墅高端化、养生产品出现，完成社区配套第三阶段（17年后）打造的配套有2_运动主题公园（6000）5_森林公园10_养疗中心（7000）17_北区邻里中心（2000）20_西邻里中心（3000）第三阶段（17年后）启动的住宅组团有主题教育区完成建设生态养生区完成建设，养生类别墅和洋房运动养生区完成建设，全面高端化的别墅别墅洋房高层合计生态养生区65000410000444500主题教育区46100103700114900运动养生区73800000251710三期开发总建筑面积4445（住宅）18（配套）4625万方住宅20项目开发实施方案布局建议项目分期建议启动区开发建议首期低密度住宅总建筑面1167万平米样板带示意区特色会所（含首期低密度住宅销售展示中心功能）总建筑面4300平米温泉会议度假酒店区总建筑面8万多平米包括酒店、地下停车场、宴会楼、会议中心项目主干道也是通往项目展示中心的景观道路温泉SPA建筑面积16万平米配套公寓15万平米商业街6000平米甲方启动期规划三大原则形象树立，价值挖掘，资金回笼按照场景（核心资源），展示（环境）以及配套（增加信心）等方面考虑来规划启动期项目安排重要性排序启动期规划原则启动期发展规划建议采用以下三大原则和重要性排序建议世联建议三大原则项目启动区开发必须有利于项目体现整体定位形象，整体区域价值提升和实现快速资金平衡形象树立体现巴登城整体定位和意象，确立展示效果，同时争取花小钱办大事启动区开发原则一启动区开发原则二启动区开发原则三价值挖掘通过树立休闲度假的配套价值体系，消除区域陌生感；控制风险的情况下进行价值挖掘，避免资金多度沉淀资金回笼增加销售型物业的放量，实现启动区资金平衡；开发总价控制的性价比产品，快速走量世联建议规划事件商业街特色会所（含营销展示功能）、样板带温泉会议度假酒店区温泉SPA景观大道低密度住宅、公寓三大功能价值挖掘形象树立资金回笼规划事件排布本项目三大功能确保项目成功启动世联建议项目占地（亩）容积率建面（平方米）重要性排序启动建议温泉会议度假酒店区80