2015年一季度长沙房地产市场研究报告

2011年一季度长沙房地产市场研究报告|上海鉴略|战略咨询中心|2011鉴略楼市通|长沙第一季度报|上海鉴略|战略咨询中心长沙楼市通|2011/一季度报|研究机构上海鉴略地产综合服务机构|战略咨询中心日期2011/084目录3第一部分宏观市场动态第二部分行业动态6第三部分区域房地产市场动态分析712第四部分土地市场分析14第五部分长沙市楼盘报广统计16第六部分上海鉴略长沙楼市一季度开盘监测第七部分二手房市场分析18第八部分区域市场总结20第九部分一季度市场总结25第一部分宏观市场动态1中央一季度土地调控政策时间措施要点201111建设单位包括房地产开发商土地重复抵押的做法将被终结从2011年1月1日起,国土资源部与银监会联合在全国包括北京、天津、上海在内的105个重点城市推出应用银行国土信息查询系统；而银行部门要查出建设单位是不是用土地进行了重复抵押,原则上只需要两个工作日。2011110中央一号文件提取10土地出让金修农田水利据权威专家透露，近期将出台的今年中央“一号文件”的主题将首次聚焦水利建设，这也将是中央“一号文件”连续第8年关注“三农”问题。该专家还透露，“一号文件”明确提出了“从土地出让金中提取10用于农田水利建设”。2011217国土部全面清查农村土地整治严查农民“被上楼国土资源部部署开展城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治清理检查工作，要求于5/30前完成清理检查工作，切实做到严格清理检查、严肃处理纠正、完善规章制度、加强监督管理，确保增减挂钩试点和农村土地整治工作规范、健康、有序开展。201137国土部清查政府原因所致土地闲置启动问责制针对各地土地违法现象，目前正在约谈中，争取第一季度进行问责。如果第一季度无法做到，问责时间将稍微延后。2011311国土部行政管控房价地价严禁各地再出“地王”国土部发出通知称，要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝地方土地出让中再度出现地王现象。鉴略观点第一季度的中央土地政策主要是加强对土地的管理及出售方面的政策，在限制“地王”政策来看，虽然有力度，但非限制地价，所以在真正实施上既不会降低地价，也不会降低房价。但中央对土地的管理更加严格，从一定程度上规范了土地市场。2中央一季度金融调控政策时间措施要点201117央行落实差别化住房信贷政策6日结束的2011年中国人民银行工作会议提出，今年将落实好稳健的货币政策，进一步加强宏观审慎管理，把好流动性总闸门，引导货币信贷总量合理增长，保持合理的社会融资规模。201128央行上调存贷款利率025个百分点中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调025个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。201129关于调整住房公积金存贷款利率的通知1从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调004个百分点，由036上调至040；上年结转的个人住房公积金存款利率上调035个百分点，由225上调至260。2从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调020个百分点，由430上调至450；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调025个百分点，由375上调至400。3从2011年2月9日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10执行。2011219央行上调金融机构存款保证金利率中国人民银行决定，自2011/2/19上调金融机构存款保证金利率05个百分点。2011314银监会督促银行按原定利率放款不得无限期推迟放贷银监会通知中规定，银行业金融机构已与借款人签订不可撤销的书面合同，且该合同已发生法律效力的，必须按合同约定及时发放个人住房贷款。2011318准备金率再次上调05个百分点升至20历史高位中国人民银行18日宣布，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。201146央行4月6日起上调存贷款基准利率025个百分点中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调025个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。鉴略观点本季度的2次加息，2次上调存款准备金，可见本季度加息之频繁，同时也表现出金融政策将是今年控制通胀的一大主要调控手段，同时也对房价起着重要的调控作用。3中央一季度行业调控政策时间措施要点201113关于加强经济适用住房管理有关问题的通知（一）经济适用住房建设项目必须严格按照有关规划建设管理的规定程序报批、建设，不得变更批准的项目规模、套型结构和用途。（二）严格执行经济适用住房单套建筑面积标准控制在60平方米左右的要求。（三）各地可结合当地居民收入、住房状况等实际情况，自行确定经济适用住房的建设规模。（四）经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭。（五）经济适用住房申请人应当如实申报家庭收入、财产和住房状况，并对申报信息的真实性负责。（六）市、县住房保障部门要会同有关部门建立健全经济适用住房申请、审核、公示、轮候制度和工作机制。201115最高法房地产售后包租敛财最高可判死刑昨天上午，最高人民法院发布关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释。解释规定，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以非法占有为目的，使用诈骗方法售后包租、约定回购等方式非法吸收公众存款“敛财”，将构成集资诈骗罪，最高可判死刑。2011120废行政强拆禁建设单位参与搬迁国务院总理温家宝19日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）。实施强制搬迁前，房屋征收部门应当按照补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房。2011126房地产经纪管理办法出台严惩“阴阳合同”近日，住建部、发改委、人力资源和社会保障部联合出台了房地产经纪管理办法，这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。其明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。2011126中央出台“国八条”新一轮调控的8项措施从政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方面2011222住建部督促各地签保障房军令状追究领导责任住建部已经向地方政府下达“死命令”，所有分配完成的目标任务，必须在2011年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。配合严厉的限购措施，保障性住房的增量供给在全国范围内的环比增幅将达到72。2011315发改委推商品房明码实价新规实行一套一标价按照规定，开发商必须一次性公布房源，每一套商品房、代办业务的费用和及物业费用都必须明码实价，不得在标价之外再加收任何其他费用。开发商可以在标价的基础上打折、降价，但标价不得超过申报备案的价格。只有再申报备案价格后，价格才能根据再备案的价格更改。2011323发改委5月1日起降低和规范住房交易手续费通知明确取消及降低的住房交易手续费包括取消住房抵押手续费；因继承、遗赠、夫妻共有等进行的住房转让免收转让手续费；依法进行的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房租赁行为免收租赁手续费；限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让手续费在现行收费标准的基础上减半收取，执行与经济适用住房相同的收费标准。鉴略观点从13月份中央行业调控政策看来，中央政府一直在强调保障性住房的建设，保障性住房的政策是最多和力度最大的；本季度最抢眼和力度最大的政策是“国八条”从金融、税收、土地等政策来调控楼市，虽然“国八条”里的“限购”和“限价”对楼市冲击较大，但经过长沙政府的“化解”，新政对长沙楼市的打击有限。4地方政策各地方新政内容新政具体细则京沪广深京沪广深等多城市楼市限购令延续执行各地楼市限购政策难抑楼市反弹趋势，住建部强调热点地市限购令将加强，限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等四个城市明确将继续执行，而部分无明确政策时效的城市则表示暂无取消限购政策的时间表。重庆保障性住房转移应禁止上市交易8日，在政协重庆三届四次会议期间，重庆政协委员何建明建议为解决低收入群体住房问题而建设的保障性住房应禁止上市，实行封闭运行制度。浙江浙江经济适用房新政出台购房人拥有有限产权浙江省经济适用住房管理办法中获悉，该省将经济适用住房的申请范围由城镇中低收入家庭缩小为城镇低收入家庭，保障城镇低收入家庭的基本住房需求。重庆重庆将征高档商品房房产税按“户面积”算，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。分三档05、1和12。本市家庭独栋商品住宅（无论存量还是增量）；新购的高档住房（指价格比主城新房成交价高2倍）非本市家庭（同时无户籍、无企业、无工作）的第二套住房。上海上海开征房产税本市家庭新购的第二套及以上住房（包括新房和二手房）非本市家庭新购住房（不论是否第一套）。适用税率暂定为06。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍含2倍的,税率暂减为04。温州温州首次将房价与居民收入比例纳入干部考绩温州首次将房价与居民收入比例纳入干部考绩。根据这项考核办法，温州市以各县市、区2010年末的房价收入比为基数，由市住建委和市统计局进行考核。这个数字的高低，将影响领导干部绩效考核，进而关联他们的选拔任用和奖惩褒贬。鉴略观点1月份的地方性政策主要是以房产税等地方性金融紧缩政策控制房价，2月份各地的政策都表现在对国八条的实施上，大部分城市对国八条支持，出台了相应的“限购令”。但除北京、上海、广州外，其他地区的限购令都不严格，而且集中表现在“限外”上面。也有一部分城市对“限购”一直未响应，处于观望状态，造成消费者也在继续的观望和猜测。3月份各地的政策主要是出台限购令，以及“调控目标”的制定上，截至3月31日，全国已经有超过80个城市公布了房价调控目标。但所有城市都像上海一样，在调控目标中均未提到“降房价”，而是将房价涨幅控制在当地GDP增长或人均可支配收入增长幅度之内。体现出来的是地方政府在玩文字游戏，不愿降房价。5长沙本地政策及动态日期措施具体细则201117长沙新规91144M住房无论套数契税都是2购买首套普通住房，面积90平方米以下的（含经适房、拆迁安置房等政策性房），按1税率征收契税；购买91144平方米住房，不论是第几套，以及90平方米以下的非首套房，均按2征收契税；购买144平方米以上住房或非住宅，不论是第几套房，按4征收契税。2011110长沙市12层以下新建住房应统一安装太阳能长沙市民用建筑节能管理办法将于下月起实施，长沙将大力推广使用可再生能源，新建居住建筑12层以下（含12层）具备条件的应当统一设计和安装太阳能热水系统。2011111严禁公安机关参与征地拆迁从今年年初开始至6月底，我省各市州、县市区公安机关将深入开展“大走访”开门评警活动，上门主动接受群众评议。另外，按照省公安厅的要求，严禁公安机关参与征地拆迁等非警务活动。201121长沙新政鼓励装太阳能热水器根据2月1日起实施的长沙市民用建筑节能管理办法的规定,长沙新建居住建筑12层以下含12层具备条件的,都应当统一设计和安装太阳能热水系统。2011218长沙市房屋登记办法将于3月1日起实施房产证就像是房子的身份证，而登记簿就像是房子的户口簿。房产证和登记簿都可以证明房屋的权属，但当房产证与登记簿不一致时，必须以登记簿为准。2011224长沙市出租屋内发生重大案件、事故责任追究的规定（试行）将于2011年3月15日起施行当出租屋内发生杀人、绑架、爆炸等严重暴力犯罪案件及涉枪、涉毒的刑事案件，影响恶劣的“黄赌毒”行政案件，重大消防、安全责任事故，非法生产、经营的违法犯罪行为时，发生案件和安全事故的出租屋责任人将成为责任追究对象。2011304长沙市住房“限购令”3月4日正式出台1限购范围市辖五区（岳麓区、开福区、雨花区、芙蓉区、天心区）。2限购对象一为长株潭以外家庭限1套；二为长株潭家庭限2套。3限购产品90平米以下新建商品房。4外地购房所需条件本市居住证。2011315长沙市出租屋管理新政开始施行新政规定，出租屋内发生杀人、绑架、爆炸等严重暴力犯罪案件，将要对房主进行责任追究。2011315长沙市流动人口与出租屋协管员管理办法（试行）开始施行明确了流动人口与出租屋协管员主要职责为协助公安、住房和城乡建设部门登记、采集、录入流动人口与出租屋基本信息，办理居住证、出租屋登记备案，了解掌握本辖区内流动人口与出租屋的动态情况。2011331长沙市人民政府办公厅出台关于进一步加强房地产市场调控稳定新建普通商品住房价格的通知规定根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房消费能力等因素，采取有效措施，力争2011年新建普通商品住房价格涨幅低于全市年度地区生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。鉴略观点长沙13月份政策都在稳定房价的调控上，但其政策的实施都是比较延后，契税政策、“限购令”、“一房一价”都是在最后出台；长沙在出租房的和管理上制定了一些了政策来规范出租房市场。第二部分行业动态1长株潭城市一季度市政规划信息城区区域动态内容鉴略规划解读长沙湖南高速公路最宽隧道贯通最大宽度超18米从有关部门获悉，长沙至湘潭高速公路龙洞隧道在长沙市岳麓区莲花镇龙洞村全线贯通，这是湖南高速公路目前最宽的一条隧道，也是我省高速公路率先贯通的第一个双洞6车道隧道。龙洞隧道是连接长株潭高速线路的一个关键点，长株潭融城又攻克一个难关。芙蓉北路将直通京珠西线畅通大城北物流通道年内，青竹湖大道东延线拉通至长沙县，京港澳星沙联络道实现与星沙相连，湘江大道北延线将延长至铜官段及桥涵，芙蓉北路将拉通沙河至湘阴段，与京珠西线互通。芙蓉北路与京珠西线的连接，对芙开福区的建设起了巨大的连接作用。长沙望城坡旧城改造今年启动210日，在岳麓区召开的新年工作推进大会上，岳麓区委书记赵建强明确“六新”要求，全面推进大河西先导区“两型”建设，其中，备受关注的望城坡旧城改造将于年内启动。加速河西先导区的开发，为河西的发展打开门户之路。长沙南湖路隧道开凿需“过五关”2013年7月通车南湖路湘江隧道工程总体施工进度计划日前正式敲定，9月26日盾构机从湘江东岸始发，明年4月27日北线贯通；明年7月12日盾构机从湘江东岸始发，明年12月28日南线贯通。中铁隧道集团南湖路湘江隧道项目副总工程师梁晓亮昨日透露，南湖路湘江隧道总工期为912天，计划2013年7月通车。南湖路隧道工程进度计划让工程速度有据可以，保证工程的及时完成。长株潭城铁最大站树木岭站正式开建长株潭城际铁路树木岭站位于长沙东二环、劳动东路和树木岭路交叉路口东北角，为地下3层火车站。带动树木岭地价、房价、及商业的加速发展变化。湖南交通5年投入4500亿长株潭试点运输一体化2011年，我省高速公路必须确保潭衡西线、宜章至凤头岭、随州至岳阳、道县至贺州4条263公里高速公路建成通车。高速的开通是长株潭一体化试点的有利保证。湘潭湘潭万楼新城项目签约50亿元2月18日上午，湘潭市政府与中华国际控股有限公司签订了湘潭市万楼新城基础设施建设及土地前期开发总体投资框架协议。根据协议，投资商将投资约50亿元人民币，对万楼新城范围内的基础设施和土地前期整理进行投资建设。万楼新城的开发对湘潭市的楼市有一定的冲击力，同时也带动湘潭楼市往高处发展。今年湘潭规划工作将投入4260万元2月17日，在2011年湘潭市城乡规划委员会第一次会议上通过，今年湘潭将斥资4260万元投入规划工作，年内将完成历史文化名城建设规划等一批重大规划项目。加大力度对历史文化的保护，也是对城市的完善规划。湘潭规划修建四处立交桥按规划，湘潭将修建4处立交桥，分别是河东迅达大道与东二环交会处，方案已经启动；西二环与湘潭县交会处，方案正在制订；湘潭一大桥河西桥头与河西滨江大道交会处，已设计3个方案正在筛选；河西熙春路与湘潭三大桥延长线交会处。根据设计方案和施工进度，河东迅达大道与东二环交会处的立交桥有望最先建成。减轻城市道路压力，有利于城市高速发展。株洲株洲湘江风光带五一全面开园株洲湘江风光带位于城市的湘江沿岸，其中河西城区段南起凿石山景区，北至石峰大桥，全长113公里，总投资约69亿元，总用地面积1004381万平方米，宽80米200米不等。根据规划，风光带将被打造成“东方莱茵河”，此前开放的主要包括12大景点南部湾地、蝴蝶谷、健康广场、左岸、水涧、沙滩、主题广场、抛石滩等。“五一”前风光带可实现全面开园。提高城市美化程度，也是城市幸福指数的要求只有。株洲至韶山高铁线年内动工武广高铁株洲站至沪昆高铁韶山站连接线将在今年内开工建设，这是记者从前日召开的湘潭市交通运输工作会议获悉的喜讯。据了解，今年湘潭计划完成交通基础设施建设投资35亿元。这些投资将主要用于高速公路、城际对接路、干线公路、农村公路、港口码头建设等几个方面。增强了株洲与韶山的联系，带的沿线交通与其他方面的建设。株洲向阳广场半封闭施工已经进入改造第二阶段株洲荷塘交警发布消息，向阳广场已经进入改造第二阶段。目前，广场中心的环岛已被拆除，南半幅由隔离锥筒分开实行双向通行，北半幅半封闭施工，留有右拐弯车道。向阳广场的的扩建将对附近乃至株洲局部地区的楼市带来积极影响。鉴略观点第一季度长株潭主要规划在市政交通与美化方面，总的来说，长株潭的规划已经快速化运行，尤其是湘潭50亿的大项目对湘潭楼市的发展有很大的促进作用。在修路方面，城铁的建设及其他隧道、路网的建设，都加速了城市的扩张及土地的开发。第三部分区域房地产市场动态分析一长沙楼市2011/第一季度动态一总体数据分析1、2011年一季度全市房产交易情况统计表项目名称全市累计同比五区累计同比商品房批售万3725622351701其中住宅3327012171562销售面积万5306103791098其中住宅473127344930销售金额亿元其中住宅277208商品房供销比07062其中住宅07063新建商品住宅备案均价4800249460732613商品房非住宅78501021078351532011年13月全市新建商品房累计批准预售327万，同比减少562，其中住宅累计批准预售332万，同比减少701。全市（内五区）新建商品房累计销售万235万，同比减少1701比增长杨总指点，我，其中住宅累计销售217万，同比减少1562。批准预售都在减少，销售面积逐步增大。从销售均价来看，一季度的全市销售住宅均价为4800元/，同比增加2494；内五区住宅均价为6073元/，同比增加2613。二预售分析1、长沙市内五区13月份新建商品住宅批准预售分析2011年一季度全市新建商品房累计批准预售中，岳麓区和雨花区的占比最大，各占34和33，开福区和天心区居次，各为22和11，同时也反映出四个区域在长沙推售占比和销售方面的地位关系。鉴略观点13月份全市新建商品房累计批准预售同比减少562，可见本季度的持续性政策对房地产的调控起到了一定的作用，但随着政策的明朗化，市场对政策的“抗药性”也慢慢体现出来，3月批准预售明显大于2月。2、近一年长沙五区各月批准商品住宅预售面积走势分析2011年一季度中1月份内五区新建商品住宅批准预售13501万，2月份剧降，只有2409万，3月再见起色，到5805万。可见政策对批准预售的影响呈下抛物线的趋势，预计4月份后批准预售逐步增多。鉴略观点从2月份的降到3月份的涨，3月内五区新建商品房销售备案量较上月增长较大，可见，市场对政策的抵抗力越来越强，限购令才下来批准预售较上月就增长了一倍以上，回弹较大。三销售分析1、2011年第一季度长沙内五区新建商品房、住宅销售备案情况项目区域其销售面积万环比湿其中住宅销售面积万环比内五区总计530461473413其中芙蓉区338519290715天心区659589544494岳麓区821330783349开福区694154653156雨花区128446117271长沙县641264589307望城县301314270186浏阳市183255161301宁乡县3836412712532011年一季度全市新建商品房累计销售备案5304万，同比增长61，其中住宅销售备案4734万，同比增长13。分区域来看，内五区新建商品房累计销售备案3795万，同比增长109，其中住宅销售备案3443万，同比增长93。由于春节假期及对限购等房地产新政的观望，2月备案量骤减，3月备案量虽有所回升，但相较去年同期仍有一定降幅。2、近一年长沙市新建商品房及其住宅销售备案走势情况从上图可以看出，长沙2010年3月到2011年3月，随政策的颁布销售备案的走势也起伏变动，在2011年2月份的低谷过后，3月份的销售备案又见上升，但仍低于去年同期水平。鉴略观点近一年的销售备案情况，跟着政策此起彼伏。年底达到了一个小高潮，也是2010年的最高点。2011年的1月达到新高，受国八条的影响以及长沙“限购令”的不确定性，加上年后楼市在低迷惯性，导致本季度的销售备案此起彼伏，2月份商品房销售量的陡降。根据市场观察，低谷过后，如上个月分析一样，3月份的长沙楼市又开始慢慢往上扬。4月份的走势也将上扬。四供销比分析1、近一年长沙市五区新建纯商品住宅面积供销比2011年第一季度的商品住宅供销比为07，说明一季度的上市量小于销售量。正好有利于消耗存量房。其中一季度各月新建纯商品住宅供销比都小于1，最低的2月份降到035，可见一季度的供严重小于求，大多在消耗存量房。在2月的低谷供销之后的3月，内五区新建纯商品住宅供应和销售开始回升，但供应量仍赶不上销售量，供应量4172万，销售量却差不多翻了一倍，达到7961，说明政策出台后销售开始抬头。2、分户型2011年13月长沙内五区新建商品住宅户型供销分析项目区域商品住宅供应量（套）商品住宅销售量（套）套数供销比601859490903860904710915805190120406165120621201443810628806114438955171075合计18335320380572011年第一季度长沙内五区住房供应套均面积为11844，同比增大972。从供销对比来看，由于2月供销量骤减，故累计供销比仍维持在较低水平。从各面积段来看，除60以下住宅外，其他各面积段批准预售套数均超过总量的1/5，其中6090批准预售套数超过总量的1/4；而销售备案量则是6090、90120套型比例超过1/5，其中6090销售备案量比例超过28，这表明6090面积段套型已经成为我市内五区供销的首要套型。90以下户型供应占比为3583，比去年同期减少356个百分点。鉴略观点2011年13月份户型比较中小户型仍是需求较旺盛的户型，但一季度的供应量小，导致供销比都比较低，3月4日颁发了“限购令”，主要是限小，这在一定程度上将降低90以下户型的销售，90以上的户型可能会被动的受影响，销量将上升。五价格分析1、内五区新建纯商品房网签均价走势分析2011年第一季度长沙内五区新建纯商品住宅均价为6073元/，同比上涨2613，非住宅10783元/，同比上涨5153。从纯商品住宅网签均价走势来看，第一季度1月、2月仍延续去年底上涨趋势，月均涨幅超过100元/；3月均价环比有所下跌，但跌幅不大，跌幅为186。鉴略观点一季度的频繁及大力度的调控，使13月份的价格有所松动，涨中有降，其中3月份内五区新建纯商品房下跌186，商品房非住宅下跌201，可见调控稍有成效。但效果不是很明显，商品房非住宅下跌201可能原因是办公楼成交大，拉低了价格。22011年一季度长沙内五区新建商品住宅户型销售备案价分析价位段销比例（）4000元/6591205740005000元/5580174250005500元/4784149355006000元/4638144860006500元/3236101065007000元/21416687000元/50681582合计3203810000从2011年第一季度住宅销售备案的价位结构来看，第一季度长沙内五区住宅备案量最大的仍是40006000元/价位段住宅，达到总量的4683；6000元/以上价位段住宅备案量也较大，达到总量的3260，这一比例相较2010年出现了较大的变化，表明随着房价的上涨，6000元/以上价位段住宅渐成销售备案重点。六内五区新建商品房待售情况2009年以来，截止今年3月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为50013万，较上月底增加686万。其中住宅37766万,占7551；非住宅12247万，占2449。分行政区划来看，雨花区、岳麓区、开福区商品住宅待售量依次位居前三位，分别占比2829、2820、2759；分面积段来看，144以上商品住宅的待售量最大，占比4341，其次是120144商品住宅的待售量占比1926。鉴略观点从五区来看三个大区的待售量依旧排在前面，中心区域的待售面积小说明城中心房源稀缺，且需求量大。从面积段来看户型面积越大，待售量也越大，经济、适用的小户型对客户的吸引力仍旧很大。但“限购令”的出台，会稍微改变这个情况，小户型销量将下降，待售量会上升，相对的大户型将更吸引消费者。第四部分土地市场分析1、2011年一季度长沙市各区土地供应及交易情况区域项目芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区全市供应宗数4423215面积（）15584014201580023349452560507772659245423137交易宗数4345420面积（）16794832184720914671449107728098923640614994758金额（万元）666071121205123025124631758791110811综合地价水平元/74082、2011年一季度长沙市各用途土地成交情况用途全市其中商业（综合）住宅工业成交宗数201343成交面积（）14994757650878781391409985154697成交金额（万元）111081110260804140043331综合地价水平值（元/）7408第一季度，全市招拍挂出让土地挂牌15宗，土地面积4542万。其中，商业（综合）用地挂牌12宗，土地面积4192万；工业用地挂牌3宗，土地面积350万。全市土地实际成交20宗，成交面积14995万，成交总金额1110811万元，综合地价水平值7408元/，其中，商业用地成交面积5088万，成交金额1026080万元；住宅用地成交面积1391万，成交金额41400万元；工业用地成交面积8515万，成交金额43331万元。鉴略观点一季度，长沙土地成交以商业为主，成交13块，占成交量的65；其次是住宅和工业用地，成交量一共7块。说明在政策的打压下，部分开发商开始投资商业地产，向商业地产转型是一个主要方向。3、2011年一季度长沙市部分土地成交及价格基本情况基础指标规划建筑指标成交情况公告号区域土地用途土地面积平方米容积率起始价万元成交万元楼面地价溢价率受让方2010网挂072号岳麓区商业写字楼49668A5340，A5538253322533224050东莞市百利酒店管理有限公司2010网工挂024号雨花区工业3576925184518452060克明面业股份有限公司2010网挂070号开福区商业住宅224732248218821178483长沙金盾机动车辆救援服务有限公司2010网挂073号岳麓区住宅7582351072201275888刘正伟2010网挂074号天心区商业255482483835067990332777湖南发展高新置业有限公司2010网挂077号天心区商业1009283216827182715120湖南一力股份有限公司2010网挂075号芙蓉区商业1382734123414824148224390上海世茂股份有限公司2010网挂076号开福区商业、住宅320777416780007800032790复地（集团）股份有限公司2010网挂078号天心区商业金融168590920214952010网挂079号天心区商业住宅582443742385442011网挂001号芙蓉区商业938629227500056369080521045九龙仓2011网工挂001号岳麓区工业259453520124612460240120长沙市云海通讯设备有限公司2011网工挂002号雨花区工业301452548挂牌2011网挂003号芙蓉区商业150270214013846挂牌2011网挂004号开福牌2011网挂003号芙蓉区商业15027021407573618545862594620湖南新楚置业有限公司2011网挂004号开福区商业1785002597559750湖南省汽车摩托车贸易有限公司开年以来的第一季度的土地成交比较低迷。主要在于新政的影响，对楼市的打击非常大，开发商拿地谨慎。而本季度一线城市的成交量也下跌幅较大，土地市场走低，一线城市土地市场的今天可能就是长沙土地市场的明天。本季度的一块地王是东牌楼地，成交额达56亿，溢价率1045，也是今年的地王。在袁家岭的一块商业地经过两次挂牌的冷热战后，被湖南新楚置业有限公司拿下，溢价率达620。第五部分长沙市楼盘报广统计1、第一季度主流媒体及区域报广投放分析据上海鉴略战略咨询中心统计，从第一季度的长沙主流媒体占比来看，潇湘晨报仍是房产报广投放的主体，占比一半以上，达55；长沙晚报次之，占27；三湘都市报仅占18。从长沙各区域房产报广统计看，西城占比最大，达30，从某一方面可以说明西城是楼市最火热的城区，其次是东城占22，再是北城和南城，各占18和16。从报广投放区域比较，可以推断长沙投资火热程度依次是西城、东城、北城、南城，与以往推断相符。2、第一季度长沙市各区域广告投放分析第一季度三个月比较，3月份的报广投入最大，达14705版次；2月份最低，只有4965版次。可以看出2月份开年后楼市比较低迷，推盘较少，报广投放降低。3月份的报广投放量在政策明朗的情况下随着楼市的逐步回暖而增大。3、第一季度长沙市地产广告投放前十甲排名项目版面广告诉求1恒大雅苑2266回馈社会大优惠每天前120名额外76折优惠，岁末让利一口价最高优惠32万；新年新品大优惠；新推双景湖临湖湾墅124176最高优惠43万元送1600元/豪装2恒大华府1916元宵大优惠推出30套全新阔景华宅；新春优惠最后一周；新推30套观景豪宅一口价最高优惠15万/套3恒大城165元宵大优惠；元宵大优惠新推135171湖山双景楼王；新春优惠最后一周；最后29套一口价4恒大名都143特惠80套半岛别墅一口价4680元/送1600元/豪装；特惠20套半岛别墅一口价4680元/送1600元/豪装；总统级公寓震撼登场2642925运达中央广场1460万城市综合体体验中心盛大开放6恒大绿洲135新春优惠最后一周；特惠20套半岛别墅一口价4680元/送1600元/豪装；26日即将荣耀开盘首推123154双景楼王送1600元/豪装开盘额外82折7友阿奥特莱斯13单店单日销售额超过5000万；公园购物广场停车；元月23日试营业8万达公馆106万达公馆中国顶级豪宅；万达公馆定义中国豪宅新高度；万达公馆诠释国际豪宅新理念9长房白沙湾55长房白沙湾VIP首度认筹中；长房白沙湾辉耀浏阳河；一起45150河湾大盘VIP抢购倒计时；长房白沙湾尚东正央唯此湾一期85190河岸名宅4月首度开盘10湘江锦绣55锦绣贺新春，购房送大礼；限购，并非限眼光一次性94折按揭96折每日前五名享受额外99折；364亿政府投资盛庭猴子石分路助涨湘江锦绣长沙第一季度的报广投放中前10强中，恒大集团的5个盘占了前五强，运达商业广场和友阿奥特莱斯等商业体的报广投放量也较大，进入前10名额。鉴略观点长沙楼市报广中属恒大集团的报广投入量最大，而且采用的推广手法都是一套模式，以特价、开盘、升值等为主要广告诉求，且以豪装为主。从一定程度上，恒大狂轰滥炸的报广也已经深入人心了，让人们记住了这个品牌。其他报广都以开盘前的推广为主，针对性和目的性的投放。第六部分上海鉴略长沙楼市一季度开盘监测项目区域开盘时间推出房源户型价格体系销售率优惠政策银轩铭誉雨花区2011111栋公寓，610户5299均价9000全款98折，按揭99折鑫天御景湾雨花区2011117栋340户8791，116158均价5700销售220余套，销售率约645全款98折，按揭99折郡原居里星沙201118推出小高层4、5，140套。二房68套，49；三房72套，5153005400销售110套，销售率781、按付款方式分一次性98折，按揭99折；2、VIP客户开盘当天享有1万抵3万的VIP优惠西子一间芙蓉区201118推出A栋共213套一房41，88套；二房12，25套；三房47100套61006400130套，61贵宾折扣一次性付款，97折、按揭付款99折。中房F联邦岳麓区201118推出11、16共220套二房92套，占42；三房128套占58均价4650销售147套，销售率67。100平以下VIP1万抵18万，100平以上1万抵22万才子佳苑芙蓉区2011197号栋，共406套一房116套；二房174套；三房116套均价6500销售约250余套，销售率为62。预交2万办理金卡购房享97折，预交5千办理银卡购房享98折。乾隆樽品天心区201119推出9栋，共168套两房42套，占25；三房26套，占75均价6800销售132套，销售率786开盘当天总价减3万，一次性付款优惠200元/，按揭优惠100元/，另外现场有抽奖活动，设五个奖项等级，其中一等奖一名总价优惠3万元，二等奖两名总价优惠2万元湘府十城雨花区201119总套数214二房61套，8521100,67，三房53套，248均价5600销售118套，销售率56VIP卡开盘购房享受两万抵两万优惠，一次性98折，按揭99折归心苑开福区2011111共计476套三房，301套，占63；四房，158套，占33；五房，7套，占2；六房，10套，占2。均价6500销售114套，销售率24开盘当日可以享受3的优惠，一次性付款可以再享受1的优惠，七天内签约还可以享受额外1的优惠；松雅湖金岸星沙2011114推出1，2、3单元，共计196套二房共66套，占33，三房共97套，占49，四房共33套占17均价5700销售150套，销售率76免费领取1万元购房代金券，认筹预交1万优惠5千，最高优惠21万/套。按揭99、一次性9899，VIP客户开盘当天享有额外一个点优惠。幸福里润城星沙2011115推出套109和106共174套二房共58套占33；三房共58套，占33四房共29套占17；42共29套占17折后4300销售130套销售率75VIP认筹2000，2房抵20000,3房抵30000,4房抵50000，按揭无折扣，一次性99，元旦期间活动有特惠，参与的可享受99折，如7天按时签约则还可以享受99折龙湾国际雨花区2011115推出2栋17层，1栋18层，共计327套二房124套，占38；31房203套，占62。均价为4780销售325套销售率为99办卡优惠1万抵5万，2000元购房优惠券，开盘折扣99折，5天内签约99折，一次性付款还可再99折。金科东方大院岳麓区2011115推6和11栋，共计72户洋房1楼177；2楼179；3楼158；4楼136；5楼135；6楼114，各户型均占六分之一1楼均价6200；2楼均价；3楼以上6500左右共销售19套，销售率为263现场无特殊折扣鹏基诺亚山林星沙2011115推出17号栋，总计36套二房6套，占比17；216套，占比173R2H24套，占比67洋房4500销售25套，销售率691、按付款方式分一次性99折，按揭无折扣；2、开盘当天VIP额外优惠2个点。辉煌国际城芙蓉区201111511，97套二房34；三房66均价6300售82套，销售率85预交2万，优惠2万5千元。一次性付款97折，按揭99折。万芙锦城天心区20111156、7、8共214套房源二房共96套，3房共118套均价5740销售率1002万抵3万郡原美村雨花区20111161栋、19栋、20栋、23、24栋，共计38套四房16套，占42，三房22T套，占58均价11039销售27套，实现销售率711、按付款方式分一次性98折，7天内签约再享98，按揭无折扣；2、VIP客户10抵20万总房款。凯姆国际天心区20111161栋，共计238套两房共计100套，一房共计19套；三房共计119套均价5651销售176套，销售率为74一房及两房产品办卡可享受2000抵10000，三房产品办卡客户享受2000抵15000优惠，此外开盘当天选房的客户可享受总价减5000优惠；开盘选房的客户三天签约享受额外99折。湘江世纪城开福区219共94套253275大户型60009000销售37套，销售率394按揭98折一次性97折山水誉峰岳麓区224140套90140二房到四房6400VIP认筹预交5千元优惠2万元城南故事雨花区2261栋186套二房89三房85三房117均价6300670070预付2000，优惠10000。一次性9折，按揭98折嘉华城雨花区2261栋162套三房139四房149均价510068预付2000，优惠1万。一次性付款9折，按揭98折万科金域华府雨花区2263单元96套142四房均价8500900080VIP预付2万，优惠2保利麓谷林语岳麓区353栋182套85两房98三房125四房均价5700VIP免8000，认购后五天内购房99折。一次性付款99折2南向新房因阳台原因均减免15000。富基世纪公园岳麓区352栋192套三室二厅一卫103106三室二厅两卫125130均价5100头50位购房者送价值6000苏宁购物卡。一次性付款95折，按揭97折中建麓山和苑岳麓区313150套81两房106、108三房均价5000VIP预交2千优惠1万麓山和苑嘉宇盛世华章雨花区3191栋108套8789两房127128三房二房均价6800三房均价650070套65VIP办卡当日优惠2万一次性付款96折，按揭97折富基世纪公园岳麓区3191栋128套103和1056三房均价550055套43开盘直减1万，买房送家电（最高8000远家电基金），当日88折藏珑开福区319224套103、104二房135、136三房三房均价78008500二房均价82008800110套49VIP97折，当天定房再99折，三天签约再99折华润凤凰城星沙319248套962110831140四房均价5300245套987天内签约97折保利麓谷林语岳麓区3261栋80套9092两房125板式31145复式31二房均价6000三房均价550040套50开盘当天总价优惠13万。五天签约99折铁建山语城开福区3261栋24套，另有23套别墅14748三房，172971923五房住宅5900别墅760026套近55别墅预交1万抵十万住宅预交一千抵两万恒大华府岳麓区3262栋双数层共68套91三房93二房121135三房153四房均价745030套约44一次性98折，按揭99折，鉴略观点一季度中，1月份的推盘量最大，去化率也比较高，一个原因是因为年底销售的持续火爆，开发商抓住机会推盘，二是因为部分新盘赶在年底开盘回笼资金，所以1月份的推盘量和销售量都比较大；2月份受到新“国八条”的影响，开发商和消费者都处在观望阶段，楼市低迷；3月份政策逐渐明朗，推售量和成交量逐渐上涨，但成交量不是很旺，基本处于50左右。第七部分二手房市场分析1一季度内五区二手房销售面积2011年第一季度，全市二手房成交面积939万，成交套数为7805套，同比分别增长2140、196；其中住宅成交696万，成交套数为6815套，同比分别增长75、09。分区域来看，内五区二手房成交面积633万，成交套数为5521套，同比分别减少427、187；其中住宅成交472万，成交套数为4921套，同比分别增长093、582。由于传统交易淡季和对房地产政策观望的影响，2月成交量达到近一年来最低值，3月政策明朗后，成交量有较大回升。2房产一、二级市场交易量对比分析2011年第一季度长沙市房产一、二级市场交易量对比区域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区长沙县望城县浏阳市宁乡县内五区全市一、二级市场对比192586828731852548861180728599565房产一、二级市场对比来看，2011年第一季度全市房产一、二级市场累计交易量之比为5651，其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为5991，比2010全年比值分别增大108、100。从各区县情况来看，除芙蓉区、浏阳市外，其他各市房产一、二级市场比值均超过54，表明由于长沙二手房市场仍欠发展，各区房产一、二级市场比值均较大，商品房市场交易在整个房地产市场交易中占据绝对优势。3建安联动公司一季度二手房成交面积统计一季度建安联动公司的二手房成交占比以雨花区为主，占比41，开福区次之，占比23，再次是岳麓区和芙蓉区各占16和12。4建安联动公司一季度二手房成交区域比例一季度建安联动公司二手房成交以90以下小户型为主，占到64，其次是90以上的户型，越大的成交量越小。这表明虽然限购90以下的户型，但刚需仍在，所以小户型成交量大。第八部分区域市场总结一、岳麓区一季度楼市分析一区域动态一季度岳麓区商品住宅市场基本情况供应量成交量供求比成交均价7425万平米7827万平米09515558元/平米二一季度岳麓区商品住宅成交量排名前十强楼盘排名项目名称成交面积（）成交套数成交户型成交金额（万元）成交均价（元/）1钰龙天下734260672061115二房91136三房118142四房353944754152保利林语墅510021149365135二房71160三房183350256543保利麓谷林语503121547665135二房71160三房196271856664永祺西京500681745862101二房100160三房122178四房287886363545宜居花园（莱茵城）41584934326590二房78128三房149782755476长房时代城349230424192960一房6989二房114139三房124158三房2127062577恒大华府33867074037194二房7091三境小区321549830469109二房87135三房107923247229高鑫麓城28941413695187二房69122三房12128027634410中建麓山和苑286009