doc-《鑫宇物业管理公司业主管理制度手册》(28页)-物业管理

尊敬的业主/住户您好欢迎您入住“尚品观邸”，成为鑫宇物业大家庭的一员。在这喜庆的时候，我们迎来了您入住的好日子。为了使您能够更快地了解“尚品观邸”，了解鑫宇物业管理有限公司以及我们所提供的管理模式，我们特为您准备了这本业主手册，请您仔细阅读，以便熟悉入住流程和我们提供的家政、维修等特约服务以及国家的相关法律法规，充分让您体验到星际物业服务带来的安全、便利和尊贵。我们将严格按照物业服务行业规范和国际质量体系标准，热情、周到、真诚地为您提供亲情化、人性化的物业管理，始终保障您居家生活环境的安全、整洁。“创造完美服务，缔造卓越品质”是鑫宇物业对杀尚品观邸小区的服务宗旨，也是我们鑫宇人对品质的不断追求。物业公司是为业主提供服务，独立核算的企业法人。它是否能够提供优质、高效的服务需要您的支持和参与。我们深信只要有您的关爱，就一定能把本职工作做得最好；只要有您的关爱，就能在未来的日子里把“尚品观邸”我们共同的家建设成温馨、和谐、安全、便捷、高尚、文明的家。您的满意是对我们全体鑫宇物业人最大的支持衷心祝愿您乔迁愉快希望本手册能为您的生活带来舒适和便捷南充鑫宇物业管理有限公司全体员工敬上目录一、南充鑫宇物业管理有限公司简介3二、物业管理条例3三、物业服务费及相关事宜11四、入住流程14五、装饰装修管理规定及办理流程15六、特约服务内容及定价17七、小区日常保养事项20八、业主的其他责任21九、安全常识22十、常用电话号码23一、南充鑫宇物业管理有限公司简介南充鑫宇物业管理有限公司成立于2005年7月，注册资金500万元，是国家“二级”资质物业服务企业，系南充市物业管理协会理事单位。被南充市房屋管理局评为二00九年度“优秀物业服务企业”，二0一0年被中国物业管理行业协会评为“中国物业管理诚信品牌企业”。公司设有综合管理部、财务部、市场策划与拓展部、小区物业管理处等部门，总部设在四川南充，在重庆、遂宁和成都设有事务部。公司实行统一管理，分区服务，现有管理人员140余人，绝大部分管理人员持有专业技术职称资格证书与物业管理岗位上岗证书。公司从事商业物业的经营与管理、物业管理顾问、早期介入、前期物业管理服务、物业管理服务等全方位的物业服务业务。目前已接管物业类型有商业物业（包括酒店、娱乐广场、商业城、写字楼、专业市场等）、住宅物业包括多层、高层等，总建筑面积100余万平米。是南充物业服务行业领军企业之一。公司高度重视人才的培训、培养和人才基地建设，始终相信市场的竞争就是人才的竞争，与西华师范大学建立了深度人才战略合作伙伴关系，建立内部培养、委托培养和在校培养的人才储备发展机制，为企业强劲发展奠定了坚实的基础。公司经过5年的市场磨炼，清醒地认识到物业服务企业的生存和发展，只有走规模化经营之路，为此，我们秉承“服务社会、服务人民，共创和谐”的企业宗旨，以“业主满意是我们最大荣誉”的服务理念，努力实现以服务质量树立口碑，以口碑树立企业品牌，以品牌发展市场，努力实现社会效益、经济效益、环境效益的和谐统一。公司建立了先进的企业经营管理理念和企业文化，在专业化、规范化、制度化、法制化、科学化的道路上奋勇前进公司总部办公地址南充市顺庆区麦秀路26号（川北批发市场四楼）联系电话08172312333传真01080115555/950507转772467邮箱XY2312333163COM公司网址WWW0817XINYUCOM二、物业管理条例（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日国务院关于修改物业管理条例的决定修订）第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、小区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条下列事项由业主共同决定（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。第三章前期物业管理第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第四章物业管理服务第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请护卫人员的，应当遵守国家有关规定。护卫人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。第五章物业的使用与维护第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。第六章法律责任第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十二条违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30以上50以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。第六十九条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。第七章附则第七十条本条例自2003年9月1日起施行。（国务院办公厅）三、物业服务费及相关事宜1、管理控制各业主在其住宅内享有自主、私密居住和使用的权利。但邻里之间应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。物业公司对公共地方、花园、通道、停车场及一切服务措施均有管理权。2、物业服务费（1）物业服务费缴交标准。根据四川物价局、省建委有关文件精神，经过科学管理服务成本核算，“尚品观邸”业主有义务共同承担本小区物业管理所需的管理费用。其标准为多层按建筑面积06元/平方米/月收取；电梯公寓按建筑面积120元/平方米/月收取，商业物业按建筑面积200元/平方米/月收取，其他物业按建筑面积100元/平方米/月收取。（2）物业服务费的缴交时间。物业服务费按半年度缴交，缴费时间为每年的第一个月起至第六个月为第一缴费期，第六个月起至第十二个月为第二缴费期。为了保证物业服务工作的正常开展，也为了各位业主和物业使用人的良好信用记录，敬请各位业主和物业使用人按时到小区物业管理处缴交。逾期不交的，我们将按照每天3加收滞纳金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费或物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业产权发生转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费或物业服务资金，并将产权转移情况及时告知小区小区物业管理处，以免产生后续问题给您带来不必要的麻烦。（3）物业服务费的起算时间。物业服务费按开发商通知入伙起始时间的当月开始计征。敬请各位业主和物业使用人予以理解和支持，共同保证本小区各项物业服务工作的正常开展。（4）物业服务费的构成。本物业实行包干制收费，按照物业管理条例的规定物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3物业管理区域清洁卫生费用；4物业管理区域绿化养护费用；5物业管理区域秩序维护费用；6办公费用；7物业管理企业固定资产折旧；8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9经业主同意的其它费用。上述各项费用支出将定期向全体业主和物业使用人公布。按照物业管理条例的规定物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。（5）其他缴费。1为加强装修管理，规范小区秩序，避免造成环境污染，防止因违规装修及违规倾倒垃圾而受到政府主管部门的处罚。装修期间我公司将对装修实行监管，严格车辆及装修材料出入管理，并定期对装修进行巡查，设定装修垃圾统一倾倒点，坚决打击违规装修及违规倾倒垃圾行为，切实为全体业主着想。我公司将收取装修管理费300元/户，另计建渣清运费及特约服务费300元/平方米（按每户建筑面积计算）。2为保证本物业建筑结构和设施设备的安全，增强各业主、物业使用人的遵规意识和安全责任感，本物业按多层2000元/户、电梯3000元/户的标准收取装修保证金。3按国家物业管理条例规定物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有限电视等单位应当向最终用户收取有关费用。在本物业服务区域内实施时，此类费用就不再由小区小区物业管理处收取。4依据南充市人民政府综【2009】77号规定，生活垃圾处理费每户每月65元，由小区物业管理处代收代缴，收费时间与物业服务费一并收取。5有偿服务项目物价部门有明确规定的，按规定收取，无明确规定的按约定收取。（4）付款方式住户请用现金交与服务中心，并领取收据。没有服务中心的财务收据，其他人员不得代收，敬请业主谅解。（5）拖欠管理费如业主延期缴纳物业管理服务费和其他应交费用等，物业小区物业管理处有权在发出拖欠通知书30天后，停止该违约用户及租户的一切服务，并保持使用通过法律程序解决问题的权利。（6）产权与使用权的转让产权与使用权的转让应按国家相关规定执行。（7）管理人员物业公司已聘请专业管理人士管理与服务本小区，但需各业主通力合作，使管理与服务工作更加完善。使小区环境更加美好，生活更为舒适。物业小区物业管理处的员工应遵照公司的指示工作，一律不准接受业主及住户的小费和报酬。（8）建议及投诉业主若对本小区管理和小区服务有良好的建议或投诉，请以书面形式与物业小区物业管理处联系。物业小区物业管理处备有适当表格，方便业主作投诉或建议用，但需在表格上写明本人姓名及联系方式。四、入住流程、业主/代理人带齐相关资料1、收到入住通知书后，请在规定时间内到“尚品观邸”办理入住手续，并请您带上（1）业主身份证原件及其复印件一份；（2）入住通知书；（3）购房合同原件；（4）已交款项的各种收据原件；（5）常住人员1寸证件照各2张；（6）备用金。2、在物业管理处签领业主手册，签署相关资料和协议。装修时办理签署装修责任书，签领有关管理规约。3、办理入住手续时，请先向物业公司财务部预缴一年的物业管理服务费和其他市政代收费用。4、业主持房屋交接验收单由物业管理处工作人员陪同到现场验收所购房屋，并签收，同时确认水电气表底数。5、若业主有机动车需停放在“尚品观邸”小区内，请与管理处办理相关手续；露天停车场机动车车位占道清洁维护费包月使用费元/月；领取钥匙、资料、物品现场验房到物业处缴纳物业服务相关费用在物业处签署相关物业服务协议房产公司销售部核对业主身份到房产公司财务部核算相关费用购买的地下停车场地机动车车位占道清洁维护费包月使用费元/月；机动车车位站到情节维护费包月使用费元/月；其他按约定标准执行。6、室内装修必须按照小区装修管理规定执行，在小区物业管理处交纳相关费用（装修管理费、装修保证金、装修工本费等）并办理相关手续后方能进场装修。7、搬家时，请提前到管理处办理搬家登记，搬家车辆和人员须由公共秩序维护组实施监控。五、室内装饰装修管理规定及办理流程为确保装修工程顺利进行，请业主、装修公司认真阅读南充鑫宇物业管理有限公司装饰装修管理规定,并予以遵守。1、业主装修时，若装修方案牵涉拆墙（承重墙严禁改动）改线等，须取得鑫宇物业“尚品观邸”服务部书面批准并遵守装修管理规定等有关规定，不得擅自改变房屋的原设计使用功能。2、承担装修业务的装修公司或自装的业主，须预交装修保证金（多层2000元/户，电梯公寓3000元/户），办理施工许可证（押金200元/户，工本费10元/户），装修完毕竣工验收后如无违规装修和公共设施的损坏等按规定退回装修保证金及施工许可证押金。3、进行装修时，业主须向物业公司缴纳装修管理费300元/户，另计建筑垃圾清运费及特约服务费按建筑面积每平方米300元4、装修公司或业主须向服务中心申报装修工人人数、装修时间并交纳每人一寸照片2张，身份证复印件1张，办理装修工人临时出入证，办证工本费500元/人/户/证，押金2000元/证。5、提醒装修工人不能随地大小便，在室内外乱写乱画，不能悬挂和张贴任何带广告、宣传性质的条幅，公共设施设备禁止乱动，进出按照规定路线往返。6、在装修期间不要将装修垃圾、各种油漆、塑料袋及其他杂物丢入下水管道中，防止下水管道堵塞；请将装修垃圾放至小区物业管理处指定堆放地点。7、在接电源时，不要将电源直接接在电源开关进线端；不要使用电炉；不要再室内吸烟；杜绝违章作业；施工时应配备8公斤干粉灭火器1具，注意安全防火。8、在使用电焊机等大电流工具作业时，施工前须向物业公司提出申请。噪音控制在不影响相邻业主正常生活为限。9、装修时间1前期白天装修无时间限制，但在1900后不允许继续装修，相关人员必须退场。2当业主入住生活后，日常装修时间8001200,14001900，双休日、节假日9301200，14301800。中午时间可以进行墙面粉刷等无声响的装修施工，禁止进行一切噪音施工。在1900后不允许继续装修，相关人员必须离开小区。如违反规定，物管公司有权责令停工，扣留或没收工具，视情节轻重给予处罚。10、请业主及装修公司不要延长施工时间，特别是在学生高考期间更应遵守相关规定。11、为了保证小区外观的统一协调和您及家人的安全，请按照物业公司统一规格进行装修。在单元楼道窗户内安装巴壁式不锈钢防护栏，一楼住户确需安装防护栏，请将防护栏或拉闸安装在室内（即玻璃内），材质为银白色不锈钢；雨棚安装时应统一规格颜色为天蓝色和白色相间，蓝色铝合金支架，护阳面70CM，雨棚材料为铝合金。楼顶装修严禁乱搭乱建，不能改变露台（阳台）的使用功能，禁止封闭露台（阳台）改作它用。12、装修工人进出小区应该主动出示小区物业办理的出入证，遗失应及时补办。装修完毕后，装修人员出入证应全部退回服务中心。13、为保证业主和整个小区的弱电系统的正常使用，各业主进行室内弱电系统的变动应委托物业公司联系专业施工队伍进行此项工作，费用现场商定。14、装修完毕，业主入住时须到服务中心办理入住登记。15、装修保证金及施工证押金的退还在装修完毕并登记入住六个月后，并经相邻业主签字、物业工程部验收后凭入住登记按照相关规定退还，并收回施工许可证。16、在装修时应对厨房、卫生间做二次闭水试验；因你在装修过程中开槽、埋设管线会破坏防水层；建议在装修时对厨房、卫生间做二次防水卷材，并再次进行48小时闭水试验。（注请参照业主厨房、卫生间装修及空调安装承诺书第一条）。17、天然气安装要遵守天然气公司的施工要求进行安装，咨询物业工程部或天然气公司后进行作业。18、小区的美观、楼盘品质的提升、物业的保值和升值，关系到每位业主的切身利益，在装修时请严格遵守相关规定，特别是乱搭乱建、违规安装防护栏、侵占小区草坪等行为；针对违规行为，物业公司将开具违规装修限期整改单，如业主或装修企业拒签，视为已接受整改通知内容。装修流程图业主和具有装修资质的单位签订装修合同书在物管公司备案装修图纸、方案送到物管中心备案与物管公司签订相关协议，并缴纳相关费用等装修单位凭物管公司办理的装修手续进场装修完毕，进行验收业主入住时到服务中心办理入住登记六、特约服务内容及定价物业公司除了日常的管理服务工作之外，将向全体业主提供其他特约服务，如代订书报、机船票、家政服务、各项维修等，服务收费标准详见物业公司相关资料或到客户中心咨询。正式登记入住三个月后，经相邻业主签字、物业工程部验收合格后退还装修保证金。有偿服务项目及收费标准（价格单位人民币元）电器类维修服务项目单位材料费维修费合计备注更换40W日光灯支20525更换30W日光灯支15520更换20W日光灯支10515细灯管（8W）根5510细灯管（12W）根10515细灯管（22W）根15520细灯管座（8W）个15520细灯管座（12W）个15520细灯管座（18W）个20525细灯管座（22W）个20525细灯管座连接头根5510节能灯18W个20525节能灯13W个20525节能灯9W个15520节能灯5W个10515四位按钮开关个15520三位按钮开关个15520二位按钮开关个10515一位按钮开关个10515三位平板开关个15520二位平板开关个10515一位平板开关个10515更换排气扇个市场价5015MM2电线米06025MM2电线米1004MM2电线米1506MM2电线米20010MM2电线米350视现场报价电感镇流器个15520感应开关个20525声控延时开关个35540启辉器座个5510单级漏电保护器个401050二级漏电保护器个8515100三级漏电保护器个20020220三孔扁平插座个15520二、三孔平板插座个12315二、三、三孔平板插座个15520二、三孔插座连按钮个20525二、三、三孔插座连接个25530给排水类维修服务项目单位材料费维修费合计备注普通4分水龙头个10515钢闸阀门直径15MM套15520钢闸阀门直径20MM套251035钢闸阀门直径25MM个351550钢闸阀门直径32MM个451560大便冲洗阀个502070大便水箱配件套451055大便水箱配件套市场价15三角阀套15520软管（3080CM）个10515洗手盆单冷不锈钢水嘴个25530洗手盆冷暖不锈钢水嘴个市场价20洗手盆不锈钢P型排水管个351045洗手盆不锈钢S型排水管个301040洗手盆塑料P型排水管个市场价5洗手盆塑料S型排水管个市场价5小便器不锈钢排水管个35540小便器塑料排水管个15520疏通厕所个6060疏通污水管道米1515改管换管面议维修安装面议门锁类维修服务项目单位材料费维修费合计备注机械门锁把市场价20门把手把301040防盗门锁把市场价20球形门锁把4010507字形门锁把701080信箱锁把10515抽屉锁把10515办公抽屉锁个20525铁柜抽屉锁个15520大抽屉锁个15520闭门锁把10015115窗勾把20525地毯簧把市场价玻璃门拉手把市场价普通烟斗合页把15520玻璃门锁把10020120更换玻璃（5MM）块市场价10不包辅材特殊门窗块市场价20土建类维修服务项目单位材料费维修费合计备注天花板M2市场价30铝塑板M2市场价30大理石M2市场价50石膏板隔墙M2601070烤漆龙骨、石膏板砖隔墙M280109024公分墙木板隔墙M26510755厘板、24的木方石膏板吊顶块30535铅合金龙骨、天花棉天花棉M2451055烤漆龙骨、天花棉铝合金扣板M29020110贴瓷片M2102030水泥沙（不包瓷片）贴地砖M2102030水泥沙（不包地砖）大白涂料M2628铝合金门窗M217040210说明1、本服务项目由业主自愿选择，收费标准根据市场价灵活调整，在服务前告之。2、考虑到材料因其时间段、质量、品牌的不同而价格都有所不同，其维修时现场情况不同和一些因素的不确定性而维修不同，上面的维修报价仅作为参考，建议业主自行购买材料，管理处仅收取相应的维修服务费。3、本栏目未列明项目由双方自愿协商服务内容及价格。七、小区日常保养事项本小区所有原配设施和建筑结构均有保修期，在保修期内，维修项目的费用由开发商负责，全体业主负责其楼宇的设施和结构在保修期外的保养和修理费用。对人为破坏所发生的维修费用，无论是在保修期内还是在保修期外均由当事人负担，另外，物业小区物业管理处将定期入户对设备和系统进行设备保养及检查，请业主配合。1、室内排水道各楼宇排水道均为暗藏式，当修理阻塞的下水道时须拆除部分封闭排水管的墙体进行清理或更换水管，其费用很大，并可导致用户本身不便，各用户在使用时应特别小心，请勿将垃圾及大量纸张抛进坐厕、洗手池和厨房水池里，倘若因此而引致堵塞，维修费用将由相关责任用户负责。2、楼宇外墙楼宇外墙作为楼宇的公共设施要求统一美观，不得在其表面张贴涂写各种标语、绘画、饰物等。八、业主的其他责任1、用途限制“尚品观邸”各栋建筑设计、环境设计及其配套设施设计均以住宅为条件，不能用作仓库、工厂、办公楼、教室或其他用途，业主及住户均不得占用公共区域摆放家具、货物及其他物品。各住户不得在公共地方张贴广告或放置商业性宣传物品。2、绿化本小区之绿化环境皆为小区整体美观而设计，所有住户均有责任保持小区绿地内的清洁。3、噪音为保持宁静的休息环境，住户周一至周五在晚上2300至次日早晨800，周末2300至次日早晨1000这段时间内请勿使乐器及音响器材等发出较大噪音，以免扰及邻居。4、保险业主自收到各户钥匙之日起，应负责对自有物业及自己的家庭财产保险。5、垃圾清理服务中心每日定时清运垃圾，各住户需在每日清运时间之前将生活垃圾用垃圾袋装好，放在小区指定垃圾堆放点，物业公司将定时将之清走。为了维护小区内的环境卫生；请勿将液体废弃物倒入垃圾袋内，以免污染地面；也请勿将垃圾或任何废弃物品放置在其他公共区域内。6、搬走大量杂物住户若有大量杂物需搬走，可通知小区物业管理处代为安排。7、汽车及行人通道在任何情况下，住户或其访客均不得在汽车通道及人行通道内停车，或从机动车出入口进出。8、停车位住户及其访客应将其车辆停泊在该住户的停车库或露天停车场内，不得停在小区的非停车区域，以免影响其他车辆的通行，在本小区内所有违例停泊的车辆，将无须通知车主，即被扣锁，请住户将小区物业管理处的此项措施告知其访客。9、停水期间在停水期间请业主或住户切记关闭水龙头，以免在来水后浪费水资源，因住户之疏漏而引起的水浸，住户须负责赔偿相应的财产损失。10、被禁止的行为禁止燃烧产生浓烟、恶臭或毒气的物质，以免污染空气品质，也禁止有危害本小区及楼宇安全的行为。凡易燃、易爆、剧毒、恶臭、污染生活环境的物品，或其他违禁物品均不得进入本小区。11、饲养宠物各住户需遵守公安局及物业小区物业管理处所制定的饲养宠物的有关规定，即便住户已办妥全部饲养手续，若遭到其他住户两次以上投诉，小区物业管理处也可要求限制所饲养宠物的活动范围，直至要求住户不得饲养。敬请全体住户谅解。九、安全常识1、公共秩序维护本小区实行24小时秩序维护管理。2、防止犯罪1如发现可疑人物，请立即通知值班护卫人员或物业小区物业管理处；2不要随便给陌生人开门，随时保持警惕性；开单元门进出，注意其他人员紧随其后；3避免在家中藏放过多贵重物品。3、访客小区物业管理处希望能提供住户一处安居乐业的地方，所有公司员工及护卫人员已受指示查询所有进入小区的未登记车辆和陌生人的身份，请住户通知亲友此种措施，小区物业管理处对查询引起的不便之处，先致歉意，诚请各位业主和住户理解支持。4、搬家为保障所有业主和住户家庭财产的安全，如有私家物品需搬出本小区，请通知小区物业管理处，由小区物业管理处开具出门条，如无出门条而搬出物品，护卫人员将会阻止。5、防火须知1切勿让电线负荷过重，或将太多电器连接在同一插座上，避免引起电线及电器设备超负荷而导致火灾；2请勿在室内存放危险或易燃物品；3火柴及其它有引发火灾危险的物品，应置于儿童不易触及到的地方；4任何时间内，均不应放置杂物阻塞消防通道。6、如遇火警应采取的措施1保持镇静2拨电话通知小区物业管理处，同时与小区物业管理处护卫人员联系；3关掉电源及天然气总闸；4拨电话“119”通知消防局；5迅速从最接近之安全通道离开本楼宇。7、防天然气泄漏措施1各住宅单元安装的天然气供应设施，其位置不能更改；2如嗅到天然气味应迅速关掉天然气总闸，同时打开厨房门窗；3当天然气泄漏时，切勿开关电灯或使用明火等；4立即通知小区物业管理处。8、小区物业管理处紧急事件之处理小区物业管理处需要登记住户办公室电话、移动电话号码，以便遇到紧急事故时联系。若发生漏水、火警、失窃及天然气泄漏时，而发觉室内无人，小区物业管理处即采取以下措施以避免或减轻损失及损坏程度1按登记电话号码联系有关住户并立即通知公安部门或消防部门；2如遇火警，消防员可破门入室扑救；3如遇漏水或怀疑泄漏天然气或失窃，而又无法联系有关住户时，即邀请小区居委会、公司人员或消防人员、其他业主作见证，由管理人员开启房门，进入单元住宅审查事故情况，并做适当处理；4请有关住户检查单元住宅内之情况及清点财务；5同时敬请有关住户签署事故记录。十、常用电话号码物业管理处热线08172312333火警119匪警110急救中心120信息台160电话查询114道路交通事故122消费者投诉12315天气预报121出租车管理处08172390000火车客运站08172313331航空售票处08172220082公交服务电话08172226046嘉陵汽车客运站08173638622城北汽车客运站08172319193滨江汽车客运站08172224670十一、物业管理A、B、C1、何谓物业管理物业管理是由专门的机构和人员，依照合同或契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和公共配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁、绿化、道路养护实施专业化管理，协助公安机关维护小区内公共秩序，并向房屋产权人、使用人提供多方面的综合服务。2、物业管理的目的物业管理的目的是为了发挥物业最大使用功能，使其保值、增值，并为物业所有人或使用人提供优质服务及高品位的人文环境。3、物业管理的基本内容1房屋建筑主体的管理；2房屋公共设备设施的管理；3公共环境卫生的管理；4绿化管理；5车辆道路、车场管理；6消防管理7公共秩序管理；8公众代办服务；9业主需求的其他服务。4、物业管理综合性服务收费的构成本物业实行包干制收费，按照物业管理条例的规定物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3物业管理区域清洁卫生费用；4物业管理区域绿化养护费用；5物业管理区域秩序维护费用；6办公费用；7物业管理企业固定资产折旧；8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9经业主同意的其它费用。上述各项费用支出将定期向全体业主和物业使用人公布。按照物业管理条例的规定物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。5、住户装修管理和装修垃圾外运管理为给全体住用人提供和保持良好的居住环境，避免共用设施设备等在住户装修时遭到野蛮施工所带来的不必要的麻烦，在办理装修手续时施工单位须交付装修保证金（多层200000元/户，电梯公寓300000/户），业主正式登记入住六个月后，经相邻业主签字、物业公司验收后，如无违规装修及违规倾倒垃圾，则全额返还。住户在准备装修时，要办理装修登记手续，申报装修设计方案，经物业管理处审核同意后方可施工。装修期间，按照装修管理相关协议，如发现损坏房屋安全及非法拆改附属设施等违章现象，将视情节收取违约金，责令恢复原判，并报告相关政府主管部门。装修垃圾实行有偿清运，每户按照建筑面积每平方米300元收取特约服务费，装修垃圾由装修人员袋装后在小区规定的时间内放在指定地点，由管理处统一清运。6、物业公司应该向小区居民提供什么样的服务主要有公共服务、特约专项服务、代办服务三大类。公共服务（