中航物业管理有限公司程序文件质量体系文件

深圳市中航物业管理有限公司程序文件编号CPMOP001版号2000A生效日期质量体系文件控制批准审核拟制1目的对物业管理委托方的要求及公司提供服务的能力进行综合评审，保证合同签订过程中各部门各负其责，为合同顺利执行创造条件。2适用范围适用于公司新承接物业项目及合同期满物业项目委托管理合同的签订。3相关标准要素GB/T19002ISO9002434职责41公司总经理负责与委托方保持联系，审查项目有关资料（或意向书），建立以经营部为主的投标小组，并任命组长，批准与委托方签订合同。42投标小组负责项目资料的整理。43机电工程部负责对设备运行、维修管理条款进行审查。44财务部负责对管理收支预算情况进行审查。45消防治安部负责对消防安全、治安、车辆管理条例进行审查。46物业管理部负责对清洁卫生、绿化、建筑物管理等条款的审查。47总经理负责组织物业管理方案和物业管理委托合同书的评审。48经理部负责合同及有关资料的搜集整理。5实施程序51委托物业管理合同的起草511当公司准备参与新的物业管理项目，实施投标以及延长原有物业的管理期之前，由公司总经理负责组织有关人员对标书或项目进行评审，明确公司是否参与投标或延长管理期。在公司明确参与投标或延长管理期后，由公司总经理负责组建以经营部为主的新项目投标小组或续签项目工作组，并任命组长。512投标小组与物业管理委托方保持密切联系，索取该物业尽量全面的资料，掌握委托方的基本要求，向委托方递交物业管理投标申请书。513投标小组在完成资料分析，实地考察，并获允许参与投标后，制定物业管理方案和物业管理合同书草本。514由以经营部为主的投标小组负责搜集有关部门对物业管理方案和物业管理合同书草本的意见，并根据实际情况进行修改。52合同的磋商521投标小组与委托方联系约定时间进行磋商，并制定磋商计划。522合同的磋商由投标小组组织，必要时可派物业管理部、机电工程部、财务部及法律顾问参加。523合同的磋商应形成备忘录，记录讨论的情况和修改的意见。524根据委托方的意见，由总经理组织公司有关部门和人员进行讨论，并决定是否继续磋商并提出修改意见。525由总经理决定继续磋商的，由投标小组联系，直到达成一致意见，经总经理批准形成合同文本。526当签订好的委托物业管理合同需要修改时，经委托方与管理方协商一致后方可对原合同进行修改。修改内容应形成合同修改备忘录，由经营部与合同一起保存。527修改方式可分为两种情况。第一种情况是将修改内容作为合同附件，经双方签定盖章后同原合同一起使用；另一种情况是重新签订新的合同，同时将原合同作废。53合同的签订与公证532合同文本达成一致意见后，由经营部联系双方举行签署仪式，合同由总经理与委托方签署并加盖公章。533合同双方认为有必要公证的由经营部办理有关手续。534合同签署后正本及副件由经营部保管，副本给财务部、物业管理部及其它有关部门保管，具体参见质量记录控制程序。535对未中标的项目，不进行合同评审，其全套投标资料由经理部负责保存。6记录61正式合同62物业管理方案63合同磋商备忘录64评审记录（见质量手册43合同评审）65合同修改备忘录1目的本程序明确了本公司与业主（客户）签定物业管理合同的工作流程，以保证合同的需求已明确并为双方所接受，公司具有满足合同需求的能力。2适用范围本程序适用于经营部、财务部和住宅管理处关于物业管理合同的签订。3相关标准要素31GB/T19002ISO9002434相关文件41深圳经济特区住宅区物业管理条例42业主公约43深圳市物价局关于收取物业管理费标准44深圳市物业管理有关法规45物业管理费用的收取46大厦入伙的管理5职责51经营部负责物业管理合同的签订52物业管理处负责办理房产交接、验收、服务跟踪手续53财务部负责物业管理各项费用的收取6实施程序61根据相关文件和物业管理方案的具体要求，由经营部起草物业管理合同方案，其中包括双方责权、收费标准、违约责任等内容。62物业管理合同方案经经理办公会讨论评审后，确定正式物业管理合同，并作书面评审记录。63经营部根据市场情况、成本预测及有关规定确定物业管理费收费标准。64经营部同业主（客户）正式签定住宅物业管理合同。65财务部负责办理业主（客户）缴费手续。66物业管理处负责与业主（客户）进行房产交接并办理相关手续。67当合同发生修改时，由经营部将修改方案交经理办公会讨论评审，形成合同修改方案，并作好书面评审记录。68对于已成立了业主管委会的和未成立业主管委会的将按以下程序运作。681对于已成立了业主管委会的，由经营部将已形成的合同修改方案报业主管委会讨论通过，如未获通过，则按上述67程序评审。682对于未成立业主管委会的，由经营部将已形成的合同修改方案征求业主意见，按多数人同意，则为通过办理。如未获通过，则按上述67程序重新评审。69将已获通过的合同修改方案，以书面形式确认，经营部负责将更改后合同发至相关部门。610合同原件由经营部保存，保存期限为长期。7质量记录71物业管理合同72合同评审记录1目的本程序规定了制定物业管理方案实施质量控制的职责、方法和要求，以保证制定的物业管理方案符合法律法规的要求和满足业主委托方的服务需求。2使用范围适用写字楼管理、工业厂房管理、停车场管理、商场管理、住宅管理等方案的制定。3相关标准要素GB/T19002ISO900242454相关文件41质量手册第42章质量体系42深圳市经济特区住宅区物业管理条例43深圳市建设安全文明小区五条标准5职责51物业管理项目小组负责物业管理方案的编制。52物业管理部、沙河管理部、机电工程部、消防治安部、电梯维修中心负责提供物业管理方案的输入，参与物业管理方案的制定。53总经理审核并批准实施物业管理方案。6实施程序61物业管理方案的提出公司在新接收物业管理项目时，将制订物业管理方案以保证满足业主（客户）的要求。物业管理方案的制订由总经理指定物业管理项目小组负责。62物业管理方案的编制621物业管理项目小组在编制方案时应考虑A物业发展商的要求；B业主委员会的要求（必要时）；C国家/政府的法规要求。622物业管理项目小组在组织编制物业管理方案时，将要求物业管理部、沙河管理部、机电工程部、消防治安部、电梯维修中心提出与管理方案相关部分的内容。即A物业管理部/沙河管理部将提供物业维护、清洁、绿化管理的要求；B机电工程部将提供有关物业机电设备的控制管理要求；C消防治安部将提供有关物业消防治安的管理要求；D电梯维修中心将提供电梯维护保养的管理要求。623物业管理项目小组在接收到各部门提出的要求后将进行汇总，编制成公司规范的物业管理方案。物业管理方案文件的格式参见运作程序文件格式。物业管理方案的内容将包括1物业管理范围；2物业管理的财务预算；3本区物业管理的质量目标；4本区物业管理的组织结构和职责描述；5本区物业管理主要业务过程的描述A物业的验收和入伙；物业的日常管理（供电、供水、供冷、清洁、绿化、保安、消防、高层电梯、物业收费管理、车辆管理、装修管理、对住户的管理）；物业管理的应急处理（自然灾害、匪警、火灾）；物业管理中部分分包项目的管理。A6本区物业的支持性业务过程描述采购管理；标识和可追溯性管理；人员培训管理；文件和记录的管理。A7本区物业管理的质量评价和改进内部评价（日常检查、定期大检查、内部质量审核）；外部检查（业主、客户评价、国家政府检查评定）；质量改进。物业管理方案的审批和发放。物业管理项目小组完成物业管理方案的编制后，将提供相关部门进行必要的审查，并根据审查意见进行必要的修改定稿。定稿的物业管理方案提交总经理进行审批。经审批的物业管理方案由物业管理项目小组控制发放。物业管理方案为公司受控文件，应在发放的文件上加盖红色受控标识，发放前有物业管理项目小组确定发放范围，发放时有接收人签字，发放的记录方式参考程序文件CPMOP028运作程序文件的控制。物业管理方案的修改物业管理方案编制完毕后，由原物业管理项目小组形成的物业管理处进行实施。在实施过程需修改时，由修改提出人员提出书面申请，交物业管理处主管批准后，由物业管理处进行修改。修改后的物业管理方案应提交总经理批准。修改后的物业管理方案按633发放，并收回作废章节，统一销毁，作废的原件加盖“作废”章后保存一份。记录物业管理方案1目的按本程序的规定对物业实施验收，确保物业验收工作得到有效控制，以确保物业入伙工作顺利进行。2适用范围适用于公司所承接的每个物业的验收。3相关标准要素GB/T19002ISO900247,410,4134相关文件质量手册47,410,412,4135验收职责51机电工程部负责供电、供水设备、排水、空调系统、消防系统等机电设备的验收工作；物业管理部负责验收绿化、土建工程；消防办协助机电部验收消防系统。52物业管理公司接到开发商物业竣工验收的通知报告后。公司总经理负责任命由公司主管领导,各职能部门负责人及专业的工程技术人员组成验收小组。53验收小组负责对本公司所承接的物业进行验收并向公司各业务管理部门办理移交工作。54验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书，设备和建材的试验报告书，各设备试运行记录等技术检验资料的验收。55验收小组按移交设备清单的要求，对清单上的设备，按规格型号、容量，按设计要求进行验收，对设备的安装数量、安装位置及竣工图的验收。56验收小组对物业按运行系统验收，主要验收供电系统、给排水系统、土建工程、装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统、电梯系统。6实施程序61验收前的准备工作611验收小组根据开发商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划。按国家标准建筑安装工程质量检验评定标准验收。612验收小组编制验收计划、标准，由开发商及承建商向物业管理公司进行验收和移交工作。613验收小组按开发商提供的竣工图、设备清单、所有设施、设备出厂合格证书、设备调试运行记录、试验报告等，在开发商组织下进行预验收。62验收的实施621验收小组在预验收过程中，按专业分工及标准、计划、设备清单进行预验收。622对实物的验收,主要验收的设备和主材料的规格、型号、制造厂，并清点数量、安装位置等。623在预验收过程中,检查出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备,提出书面整改报告返回开发商。由开发商督促施工单位进行整改。7对物业验收后的处理71验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告。72验收小组负责人根据全部单项验收报告,写出物业的综合性验收报告的评定及意见书,呈交公司总工程师。73验收小组对不合格的设备、设施,写出书面报告,上呈总公司及监理公司,解决记录在交接记录中。74公司总经理代表验收物业管理接收单位同物业的交接单位进行正式移交,并办理有关手续。75验收小组要填写物业竣工资料验收记录,填写物业的交接记录。76办理正式物业验收移交手续，会同发展商、施工单位、管理公司签字生效,将全部档案资料存档。8验收过程中不合格的处理81对在预验收中未达到要求的设备,整改落实实施后,验收小组进行检查、验证并在整改报告中记录结果，整改合格后进行正式的验收。82对监理公司移交的竣工图，在交接记录中记录。83设备的实物验收，要做到符合如下几点831设计图纸与设备的规格型号、数量符合。832主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。833设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果记录在验收交接记录表中。84对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在验收交接记录表中。9支持性文件和记录91竣工资料记录92物业验收交接记录表1目的本程序明确了对物业的入伙管理实施控制的职责、方法和要求，以确保业主（客户）准确而有秩序的入住。2适用范围适用于公司所承接管理的住宅楼的入伙手续。3相关标准要素GB/T19002ISO900248494104相关文件41质量手册第48章、49章、410章42物业的验收程序43业主（客户）维修安装服务44物业装修管理45提供给业主（客户）的文件的控制46物业管理费用收取5职责51物业管理部负责入伙管理中的主要事务。52财务部负责向业主客户收取管理费押金及水电增容费等。53机电工程部负责入伙管理中必要的维修服务。54消防治安部负责入伙管理中消防设施的验收。55经营部负责制定入伙预交费用标准。6实施程序61入伙准备工作611物业管理部在入伙前一个月应制定入伙工作计划，该计划中应明确A入伙时间；B负责入伙工作的人员及其职责；C入伙手续；D入伙过程中使用的文件和表格。612入伙工作计划应由物业管理部经理批准。613开发商应提前一个月向业主（客户）发出入伙通知书，详细说明A需业主（客户）准备的证明材料；B需业主（客户）填写的表格；C办理入伙手续的程序。614办理入伙手续的工作现场应张贴入伙公告和明确的指示标识，并指定专人负责业主（客户）办理入伙手续时的各类咨询和引导，以便于业主（客户）办理各项手续。62入伙审查登记621管理处应建立入伙登记表，管理处对业主（客户）提交的入伙通知书进行查验，确认无误后收取入伙通知书，在入伙登记册中注明，并向入伙申请人发放资料，应包括A入住说明；B住户手册；C住户公约；D管理协议；E预交费用标准；F装修须知；G住户登记表；H装修审批表；I验收交接表。622上述发放的资料应在入伙登记册中由业主签收，或由管理人员注明，并按运作程序文件提供给业主（客户）的文件的控制进行控制。623在提供给业主（客户）的入住说明中应明确由业主（客户）填写并提交的资料，一般包括A身份证或工作证复印件；B业主（客户）登记表；C购/租房合同的正本及复印件；D已签署的住户公约、管理协议。624管理处对业主（客户）提交的资料进行审核验证，验证内容包括A表格填写是否完整、正确和清晰；B公约和管理协议是否已签署；C身份证明文件与购/租房合同、及业主（客户）登记表是否一致。625审查通过后，入伙管理员收取购/租房合同复印件、业主（客户）登记表、住户公约一份、管理协议一份，在入住通知书注明签收。63预交费用631经营部应根据政策、法规及发展商或业主委员会的规定，制定入伙预交费用标准。632经营部在审查并接收业主（客户）提交的文件后，应通知业主（客户）去财务部交纳相关的预交费用。（或由管理处代收缴后转交财务部）。633财务部根据入伙预交费标准向业主（客户）收取各项费用，并开立相应票据给业主（客户）。费用项目包括预交管理费押金、水电增容费等。装修保证金及清运费等由管理处负责核收和控制。634财务部应通知管理处已交纳预交费用业主（客户）的姓名或单位，并由管理处在入伙登记册中注明。64发放钥匙及房屋验收641上述手续完成后，管理处查验入伙登记表及已签署的管理协议、及各项收费票据后向业主（客户）发放钥匙，并在钥匙发放登记表上登记。同时应和业主（客户）协定验收房屋的时间和方式。642管理处与业主（客户）一起验收其名下的物业，登记水、电、气表底数，双方在验收交接表上签字确认。643验收过程中双方确认需维修的事项由管理处通知相关部门。具体参见运作程序业主（客户）维修安装服务。65入伙后的装修管理651物业管理部在提供给业主（客户）的文件中应明确装修管理的要求，具体内容参见运作程序物业装修管理。7记录71入伙通知书72入伙登记表73住户登记表74验收交接表1目的本程序明确了对物业的供电管理实施控制的职责、方法和要求，以确保用户的供电及安全用电。2适合范围适合于本公司的物业供电管理。3相关标准要素31GB/T19002ISO9002494104114134相关文件41质量手册42中华人民共和国电力法43电气装置工程施工及验收规范44物业装修管理5职责51机电工程部总体负责本公司所有供电设施的维修保障及运行监督；并具体负责本公司航空开关站、中航公寓大厦低压室和变压器室、23楼、中航工贸大厦、中航航城大厦、8楼、06楼、07及08供电设施的正常运行。52沙河管理部负责中航沙河南、北工业区供电设施的正常运行。53物业管理部负责本公司航苑大厦、中航公寓大厦电气竖井和用户电源箱和宿舍楼供电设施的正常运行。54经营部负责抄本公司商业用户的电度表。55物业管理部负责抄本公司生活区各住户的电度表。56沙河管理部负责抄本公司沙河南、北工业区用户的电度表。57经营部负责本公司全部用户的电费计算。58财务部负责本公司全部用户的电费收款。59机电工程部负责意外停电的抢修及正常停电通知相关部门。6实施程序61用户用电设备的报装管理。611经营部负责接受用户用电设备的申请。612机电工程部负责审查用户提供用电设备电气平面图及电气系统图，用户填写的用电设备清单，并填写电气安装审批表给用户后方可施工。613机电工程部按电气安装审批表审图意见对用户总电源开关至供电电源开关下端连接处按电气装置工程施工及验收规范组织验收，验收合格并办好财务手续后给预供电，若验收不合格，严禁送电。62正常供电621机电工程部负责保障公司航空开关站、中航公寓大厦低压室和变压器室、23楼、中航工贸大厦、中航航城大厦、8楼、06楼、07及08供电设施的电气运行，配备值班人员，由开关站站长合理安排值班人员做出每月开关站值班表，值班人员根据业务主管签发的倒闸操作票或第二种工作票规定进行供电作业。622沙河管理部负责保障公司沙河南、北工业区供电设施的电气运行，配备值班人员，由业务主管合理安排值班人员，值班人员根据业务主管签发的倒闸操作票或第二种工作票规定进行供电作业。623物业管理部负责保障本公司航苑大厦、中航公寓大厦电气竖井和用户电源箱、宿舍楼供电设施的电气运行，配备值班人员，由管理处主任合理安排值班人员值班人员根据主任签发的倒闸操作票或第二种工作票规定进行供电作业。624值班人员进行开关操作时，必须严格执行变电系统运行规程值班人员要按值班巡视制度巡视供电设备的运行情况，若发现情况应及时处理，并报告机电工程部领导，开关站巡视及处理结果按值班日记做好运行记录，各管理处巡视及处理结果按值班记录做好运行记录。625机电工程部每月检查各管理处供电设施的运行情况，管理处每月供电设施运行记录汇总后填写供电运行汇总表上报机电工程部。63正常停电631公司接到供电局发出的停电通知后，机电工程部在1小时内通知相关部门，并作好记录，由物业管理部和沙河管理部在停电前四小时内将停电书面通知用户。632公司供电设备检修需停电，机电工程部提前一天书面通知相关部门，并作好记录，由物业管理部和沙河管理部接到通知后半小时内通知用户。64事故停电641供电局事故停电，由机电工程部及时与供电局调度所取得联系，尽量了解恢复供电时间，并报告公司领导和通知相关部门，并作好记录。642公司供电设备在运行过程中出现故障造成停电。机电工程部尽量缩小停电范围，并报告公司领导和通知相关部门，并作好记录。65发电机供电651机电工程部航空开关站发电机组在市供电系统停电或航空开关站停电1小时内恢复对食堂、泵站、电梯设备的供电，并作好记录。652航苑管理处负责航苑大厦发电机在本大厦正常电源停电后分钟内及时恢复保安用电，并作好记录。653沙河管理部负责沙河南、北工业区发电机组在市供电系统停电半小时内恢复食堂、泵站、消防设备的供电，并作好记录。66用户电度表抄表661经营部在每月15日抄商业用户电度表。662物业管理部在每月15日抄生活区住户电度表，报经营部。663沙河管理部在每月15日抄沙河南、北工业区用户电度表，报经营部。67电费计算与收款671经营部负责统计各用户的电度数，计算出各用户的电费并打印出电费票据，将票据交财务部。672财务部负责按经营部提交的电费票据收取用户电费。68公司供电系统的定期维护保养681机电工程部制定公司供电系统的定期维护保养计划，按定期维护保养计划实施检查，并做好维护保养记录。682航空开关站负责本公司航空开关站、中航公寓大厦低压室和变压器室、23楼、中航工贸大厦、中航航城大厦、8楼、06楼、07及08供电设施的维护保养。683机电工程部对公司所管辖范围内整个供电系统的运行、保养、维修工作负责，但在某些指定地点，可以交由楼房管理处具体执行运行保养任务，机电工程部仍应负督促及指导的责任，分工如下6831沙河管理部负责沙河（南）、沙河（北）工业区供电设施的运行保养。6832航苑大厦管理处负责从电力变压器低压出线总开始（包括总开关）至用户端的电气设备运行保养。6833中航公寓大厦负责从低压配电室出线开关始（不包括开关）至用户端的电气设备运行保养。69电工的管理691航空开关站工作人员必须同时具备供电局值班电工进网证、劳动局电工操作证方可上岗操作，以确保供电操作。并按员工考核程序规定进行定期鉴定和培训，以确保供电操作人员具备必须的安全知识和专业技能。692公司值班电工和维修电工必须持有劳动局电工操作证方可上岗操作，以确保供电操作人员具备必须的安全知识和专业技能。7记录71电气安装审批单72用电设备清单73值班日记74值班记录75开关站值班表76倒闸操作票77第二种工作票78供电运行汇总1目的本程序明确了对物业供水管理实施控制的职责、方法和要求，以确保用户的供水及安全用水。2适用范围适合于本公司目前所承接物业的供水管理。3相关标准要素GB/TI9002ISO9002，49，410，411，4134相关文件41物业装修管理42水泵站运行规程43质量手册44给排水管道维护管理规程45建筑给排水工程规范46安装工程施工及验收规范5职责51机电工程部总体负责本公司所有供水设施的维修保障及运行控制；其中中航开关站具体负责中航苑中心泵站的正常运行。52沙河管理部具体负责本公司沙河南、北工业区供水设施的正常运行,并负责抄沙河南、北工业区所有用户的水表的抄表工作。53物业管理部具体负责中航航苑大厦供水设施的正常运行,并负责本公司生活区各住户的水表的抄表工作。54经营部负责本公司商业用户的水表抄表工作,并负责本公司管理物业全部用户的水费计算。55财务部负责本公司管理物业全部用户的水费收缴。56机电工程部负责停水的抢修及通知相关部门。57公司承接中航外物业管理项目中,由其物业管理处具体负责该物业供水设施的正常运行。6实施程序61入住用户用水水量的申请报装。611经营部负责向用户发放用水申请表，具体参见运作程序物业装修管理执行。612用户向机电工程部提供供水系统管道平面图及管道系统图。613机电工程部负责对其审查，经批准后用户方可施工。614机电工程部对用户的施工验收合格后供水，并由水工班负责碰管接表的施工或监理，若验收不合格，按本程序644条规定将不给予供水。615施工验收标准按初步审批意见及建筑给水排水工程规范和安装工程施工及验收规范进行。62正常供水621本公司所有泵站的每月值班均由各相应站长在上月末根据情况制定值班人员安排表,巡视项目及要求按水泵站运行规程执行。622机电工程部负责保障本公司中航中心泵站，北苑住宅区及中航苑内所有建筑供水设施的安全可靠运行，24小时值班,做好水泵运行记录。623沙河管理部负责保障本公司沙河南、北工业区内供水设施的安全可靠运行，做好水泵运行记录。624物业管理部具体负责中航航苑大厦供水设施的安全可靠运行，并做好运行记录。625所有泵站的水泵运行记录表应每半月上交机电工程部，由技术主管进行汇总及技术分析，发现不正常即采取相应的措施予以解决。63正常停水631公司接到自来水公司发出的停水通知后，机电工程部在一小时内通知相关部门，并作记录，由物业管理部、沙河管理部在接到通知不超过半小时内及时通知用户。632公司供水设备或管道维修改造及清洗水池等需停水时，由物业管理部、沙河管理部在停水前一天书面通知用户。633由于工程之需要，对消防设施停水时，应由用户报消防办批准后，再由机电工程部按排执行，在工作中应实行阀门操作表制度。64非正常停水641自来水公司事故停水，由机电工程部及时与自来水公司取得联系，了解恢复供水时间，并报告公司领导和通知相关部门，作好记录。物业管理部、沙河管理部掌握恢复供水时间后，在半小时内书面通知用户。642公司供水设备、管道在运行过程中出现故障或爆管造成停水，机电工程部应尽量缩小停水范围，及时抢修，并报告公司领导，通知相关部门，并作好记录，同时物业管理部、沙河管理部在接到通知后半小时内书面通知用户。643沙河南、北工业区事故停水,沙河管理部及时掌握情况，尽量缩小停水范围，及时抢修，并报告公司领导和机电工程部，由机电工程部派人抢修，并作记录；同时沙河管理部在发生事故停水不超过半小时内通知用户。644惩罚性停水当用户违反了公司的消防、租赁、装修等管理条例，经通告而拒不改正者，在得到公司领导同意后，由机电工程部对其进行强制性停水。65应急供水保障651机电工程部在接到自来水公司停水通知后，提前做好所属水池水箱蓄水准备，以备停水时应急供水。652航苑大厦管理处在接到停水通知后，提前做好大厦水池水箱蓄水准备，以备停水时应急供水。653沙河管理部在接到停水通知后，提前做好楼宇水池水箱蓄水准备，以备停水时应急供水。654当供电局或公司停电时,各相关部门应分别启动发电机,充分保障各泵站的正常供水。655任何人未经消防办及公司领导同意，不得动用消防蓄备用水。66工程临时供水661在无现成供水设施、管道且施工中需提供水源的工程施工时，施工、装修单位在施工前应向机电工程部提出书面申请，申请包括A施工及装修单位名称B施工及装修地点、内容和所需时间段C施工日用水量662由机电工程部审查后决定临时供水的接管处及配表大小。663机电工程部负责对临时供水设施进行检查后准允供水。664工程结束后,由施工、装修单位向机电工程部提出申请，拆除临时供水设施、管道，恢复至原状态。665由于施工或停水而浪费的水，由机电工程部负责计量和收费，其它临时供水的抄表计费工作由机电工程部通知经营部进行，并由财务收费。67水质保障671机电工程部每年对中航苑小区、北苑、南苑18、19栋,城东街2、3栋所有水池、水箱进行消毒清洗两次，并作记录。672沙河管理部每年对沙河南北工业区内所有水池、水箱进行消毒清洗两次，并作记录。673机电工程部将清洗后的水池、水箱储水取样送至福田区防疫站进行卫生化验，并及时领取化验结果。674沙河管理部将清洗后的水池、水箱储水取样送至南山区防疫站进行卫生化验，并及时领取化验结果，并将水池清洗记录及化验结果上交机电工程部，由技术主管综合分析。若化验合格，存档备案；若不合格，则根据相应情况找出不合格原因，并加以处理，直至化验合格为止。675机电工程部随时接受配合相关卫生防疫部门的临时水质卫生抽检工作。676机电工程部、沙河管理部所派水池、水箱清洗人员应在此前作体检，以确保他们的身体健康状况良好。68用户水表抄表681经营部在每月15日抄商业用户水表。682物业管理部在每月15日抄生活区住户水表,报经营部。683沙河管理部在每月15日抄沙河南、北工业区用户水表,报经营部。69水费计算与收款691经营部负责统计各用户的水度数，计算出各用户的水费并打印出水费票据，将票据交财务部。692财务部根据票据收取水费，具体运作按物业管理费用的收取程序执行。610公司供水设备的日常和定期维护保养6101机电工程部负责公司所辖范围内整个供水系统的运行、保养、维修工作，但在某些指定地点可以交由楼房管理处具体执行运行保养任务，机电工程部仍应负督促及指导的责任，分工如下61011沙河管理部负责沙河（南）、沙河（北）工业区泵站及供水设施的运行、保养。61012航苑大厦管理处负责航苑大厦泵站及供水设施的运行、保养。6102公司供水设备的定期维护保养均由水工维修班执行，每年一次,由机电工程部具体安排，做好定期维护保养记录。7质量记录71用水申请表72水泵站运行记录表73停水记录表74水质检验记录75阀门操作票1目的本程序明确了对本公司所属物业的保安服务实施控制的职责、方法和要求，以确保业主在物业管辖区内的工作和生活有一个安全、舒适和文明的外部环境。2适用范围本程序适用于公司所辖物业的保安服务。3相关标准要素GB/T19002ISO9002494相关文件41质量手册4942物业的消防管理43地下停车场管理程序44员工培训管理程序45深圳经济特区社会治安综合治理条例5职责51公司经理部负责保安员的岗前岗后培训、保安装备配置以及保安员的定编、招聘、辞退、请假及考勤。52消防治安部负责对公司保安员进行统一训练。53在各管理处主任的直接领导下，由保安队队长负责本辖区的治安巡逻和日常的治安管理及车辆管理。6实施程序61培训及要求611由消防治安部负责制定保安员年度培训计划，并报经理部统一安排后实施。612每周二次常规训练，每次训练时间不少于20分钟；专业训练每年度累计训练不少于10个工作日，按实际情况可分段进行。训练实施项目按照保安员训练考核作业指导书的要求进行，并由保安队长或班组长作好保安培训记录。613每半年对全体保安员进行一次考核，考核项目、标准见保安员训练考核作业指导书，考核时间由消防治安部根据实际工作情况制定。62各物业管理处负责制订本辖区的保安员管理细则。63巡逻和日常治安管理，由物业管理部根据本部门的实际情况，实行定岗、定位、定巡视路线、定巡视时间、定器械配备，以及治安队伍的日常管理。64在各管理处主任的领导下，由保安队长按照保安管理制度负责组织实施，并做好实施记录。65事故隐患的处理651发现事故隐患，由当值保安员根据现场情况及时处理，并在值班记录上注明隐患发现的时间、地点、现场情况及原因、以及处理的时间、经过和结果。652无论任何时间发现事故，都必须及时报告由辖区管理处主任到场处理，同时根据事故情节及时向物业管理部和消防治安部领导报告。无论部门经理是否到场，在事故处理完毕后，辖区管理处必须写出专题报告交上级领导存档备案。653发生民事纠纷，由当值保安员按651条处理，如本人无法处理，按652条进行处理。654发生突发性事故时，当值保安员应及时采取措施，保护好事故现场，设法通知公司主管部门（含大厦管理处、物业管理部、消防治安部）的领导、集团保卫处到场处理，并根据事故情况及时与辖区派出所、公安消防局等取得联系，参照深圳经济特区社会治安综合治理条例执行。7有关记录71来访登记表72值班记录表73保安培训记录74小区出入登记表75保安员专业技能训练考核记录表76保安工作例会记录表77保安服务工作抽查记录表1目的本程序明确了对本公司目前所承接的物业管理项目的消防管理实施控制的职责、方法和要求，以确保本公司辖区内的消防安全。2适用范围本程序适用于公司目前所承接的物业管理项目的消防管理。3相关标准要素GB/T19002ISO900249、410、414、416、4184相关文件41质量手册49、410、414、416、41842物业管理方案的制订43物业的验收程序44物业的供电管理45物业的供水管理46员工培训管理程序47物业装修管理48政府颁布的有关消防安全管理法规5职责51公司物业管理部和沙河物业管理部负责对租赁户住户进行日常消防值班、消防设施外观体及数量检查，以及每月的水喷淋放水排气检查。52公司机电工程部负责消防水系统的技术运作及水系统消防设施的检修保养服务。53公司消防治安部负责所属物业的消防监督、内外协调、保安员消防专业技能训练以及消防报警系统的检修保养。54公司经营部负责向需装修的租赁户住户提供公司在消防管理方面的有关规定和要求。6实施程序61消防组织机构的建立611公司建立以总经理为首的防火安全领导小组，小组成员由各部门经理组成。612建立逐级防火责任制，各级防火安全责任人、专职消防干部及义务消防队职责，将形成书面文件。62消防安全管理制度621消防治安部将制定各项消防安全管理制度A物业消防安全管理制度；B重点岗位防火责任制；C各部门岗位防火责任制；D消防设施器材管理制度；E中航小区用户用房或装修消防程序；F临时动火作业安全规定；G消防设施停用管理制度；H消防监督检查制度；I灭火作战处理；J值班员处理火警火灾报告程序；63建筑消防设施的管理631公共消防设施、器材的日常检查，由各物业管理处负责按照消防设施、器材管理制度的要求进行，并作好日常检查记录。632消防水系统（含水泵、加压泵、管道、阀门、水喷淋、高位水箱等）的定期检查、维修保养，由机电工程部按照消防设施、器材管理制度的要求进行，并作好记录。633消防报警系统（含烟、温感报警、水流报警电信号）的定期检查、维修保养，由消防治安部按照消防设施器材管理制度的要求进行。64教育培训管理641各物业管理处负责对住户（用户）进行消防安全宣传教育。642经理部负责制订内部员工、专职、兼职消防人员的安全培训计划，并负责组织实施。643保安员的消防专业技能训练由消防治安部按照保安员训练考核作业指导书的要求进行。65消防监督管理651由各物业管理处负责本辖区的日常消防检查。652由经营部负责向用户提供室内装修消防审批程序。653消防治安部负责整个辖区的消防监督检查，对查出的隐患及时下发中航物业火险隐患通知书。654消防治安部负责配合市消防主管部门对室内装修进行审核及验收。655室内装修的审核及验收批文的管理由消防治安部负责。656定期的消防安全监督检查由消防治安部负责实施。66对重点部位动火作业的消防监督，按照重点部位临时动火作业安全规定的要求进行。67消防隐患的整改671对监督过程中发现的消防隐患，监督检查单位必须在整改通知书中明确提出要求整改的具体内容及建议。672出现隐患的单位或部门，必须按照整改通知书的要求制订切实可行的整改计划和防范措施。673隐患单位或部门应按照整改计划及规定的时间实施整改。674监督检查单位应对隐患单位的整改情况进行复查，并作好复查记录。68消防演习681根据市公安消防局的布署，消防治安部组织参与消防演习。682消防演习准备工作，由消防治安部牵头，各相关部门配合。683做好演习过程中的相关记录，总结及改进工作。69火警火灾事故的处理691由各物业管理处根据本辖区的实际情况，制订相应的消防应急方案，报消防治安部审核批准。692组织人员及物资疏散，按照事故发生楼宇的消防应急方案进行。包括A按照火警火灾报警程序迅速报警B组织人员及物资疏散C组织灭火战斗D加强火灾现场的保卫工作，防止不法分子趁火打劫E火警火灾事故记录693消防治安部负责协助市消防主管部门按照中华人民共和国消防法的有关规定对火警火灾事故进行善后处理。7记录71消防设施器材登记表72室内消火栓检查记录表73室内外消防系统检查记录表74消防报警系统检查维修登记表75火警、火灾事故登记表76消防演习记录表77中航物业火险隐患整改通知书78火灾报警系统运行情况登记表79消防设施停用通知书710中航小区消防设施停用呈报表1目的本程序明确对中航物业管理公司所管理的电梯（包括自动扶梯）进行维修保养的职责、程序和要求。2适用范围适用于中航物业管理公司电梯维修中心所承担的新安装及在使用的电梯及自动扶梯。3相关标准要素GBT19002ISO9002494104134相关文件GB75881995电梯制造与安装安全规范GB1006093电梯安装验收规范深圳经济特区电梯及自动扶梯安全管理条例5职责确保电梯正常安全运行，保障生产、生活及各项活动正常开展，保障电梯及自动扶梯使用人的人身安全，延长电气部件、机械零件的使用寿命。6程序61新装电梯的安装验收611电梯及自动扶梯经安装单位安装完工后，电梯维修中心根据物总的计划通知,派注册检测员参与对新装电梯自动扶梯的安装验收，并在相应的验收报告书上签字。验收依据GB75881995电梯制造与安装安全规范GB1006093电梯安装验收规范612由安装单位向市劳动局申报安装验收，经市劳动局检测合格并发放运行证后,电梯维修中心方可接受安装单位的移交。613移交时应接受的文件和资料。6131制造厂提供的资料A装箱单；B产品出厂合格证；C电梯机房井道图；D电梯使用、维护说明书；E电梯电气原理图及符号说明；F电梯使用单位提供的经制造厂同意的变更设计证明文件。6132电梯安装部门提供的电梯安装验收证书614以上资料及文件由电梯维修中心负责验收，在清单上签字。尔后移交公司资料室，资料员签收后，按公司档案管理条例进行存档。62电梯的管理621电梯的管理标示和标识6211各管理处将下列标识张贴在电梯显目处A将市劳动局审核后发放的准运证张贴在电梯、自动扶梯显目处；B将乘搭电梯、自动扶梯注意事项张贴在基站显目处；C将电梯维修中心地址、联系电话、投诉电话张贴在显目位置。622各管理处依照电梯维修中心制订的“电梯管理细则”的内容进行电梯的日常管理，并作好电梯运行记录。623电梯维修中心每年征求一次各管理处对电梯运行情况的意见，意见表反馈后，电梯维修中心针对情况采取相应措施。63电梯的维修保养631电梯维修中心按照GB75881995电梯制造与安装安全规范、GB1006093电梯安装验收规范以及深圳经济特区电梯、自动扶梯管理条例制订电梯维修保养操作规程及岗位责任制。632电梯的巡视检查电梯维修中心人员每周对所管辖范围的电梯巡视检查一次。巡视检查按检查表所列内容进行。633电梯的保养6331维修工按电梯定期保养项目表的内容对电梯进行保养。6332保养质量的检查监督，由电梯维修中心注册安全检测员负责实施，对每个保养组例行保养的电梯，每月至少抽检2台。检测员填写抽检表，签注抽检意见。634电梯的维修6341电梯维修中心制订“电梯维修细则”，各维修组、维修工在维修电梯时应按“电梯维修细则”内容进行。电梯大中小修的分级分权详见“电梯维修细则”。6342电梯的中、小修由各维修组进行，组长负责维修质量检查，因零配件紧缺不能在24小时内修复的，除在基站悬挂“电梯维修，暂停使用”的标牌外，维修组长应向管理处说明原因，并向电梯中心技术主管汇报情况。6343电梯维修工在排除电梯故障后应填写电梯维修表，维修表一式两份，管理处和电梯中心各存壹份。635电梯的大修由电梯维修中心调配力量实施，由注册检测员进行质量检查，对质量达不到GB1006093标准的，应在两周内整改完毕。如配件紧缺不能按时修复应通知管理处。参加大修有关人员，应填写电梯大修记录，由电梯维修中心存档。64紧急情况处理电梯出现紧急情况，管理处电梯操作人员应在5分钟内赶到现场，严格按照“紧急情况操作说明”的内容进行操作。如管理处操作人员对求援操作无十分把握，应立即通知电梯维修专业人员到场，维修人员接到通知后应在30分钟内赶到现场。紧急情况处理完毕之后，应填写紧急情况记录表，此表一式两份，管理处和维修中心各壹份存档。65重大事故的处理重大事故指损失在千元以上（包括人身事故）。电梯发生重大事故时，维修中心主管人员应立即到现场，分析事故发生原因，了解损失程度，并采取对策措施。如是伤亡事故，应及时向市劳动局安委会反映，重大事故应有记录。66电梯年审661维修中心每年10月底前向市劳动局申报年审。662凡年审不合格项目，由维修中心负责派人在两周内整改完毕。663电梯、自动扶梯必须取得劳动局发放的准用证才能使用。67电梯负荷试验671电梯维修中心负责对在用电梯每五年进行一次负荷调效试验，对在用扶梯每三年进行一次负荷调效试验。672负荷调校试验方法及内容按GB1006093进行。673凡试验不合格,维修中心派人在两周内整改完毕。68电梯档案681对中航物业管理公司所管辖的电梯建立台帐。682对每台电梯建立档案，内容包括A电梯档案卡B大修记录C试险记录D合格证69电梯专业人员培训691电梯司机须经市劳动局培训后获得“操作证”才能上岗。692电梯维修工须经市劳动局培训，考试合格后颁发“电梯维修证”才能从事电梯维修工作。693维修中心按计划每年对电梯司机进行一次操作要领、注意事项的学习培训。694维修中心按计划每年对电梯司机进行一次“应急救援”实际操作培训。695维修中心每年组织电梯维修工参加市劳动局“电梯维修工”资格年审的学习培训。696维修中心应创造机会给员工到生产厂家接受专业培训。7记录71电梯保养记录A电梯保养例行记录单B维修记录C电梯定期保养检查记录单72扶梯保养记录73大修记录74抽检记录75意见反馈表1目的本程序规定了本公司管理的建筑物维护的职责和操作程序，以保证及时发现和解决出现的问题，维持建筑物的使用寿命。2适用范围本程序适用于本公司管理的所有建筑物本体的维护管理。3相关标准要素GB/T19002ISO9002494104134相关文件CPMOP011业主（客户）维修安装服务CPMOP027质量记录管理CPMOP023物业管理分承包方的控制CPMOP020采购物资质量控制5职责51总经理负责建筑物的大、中修和改、扩建工程确定项目。52总工程师负责对大、中修和改、扩建项目方案审批。53财务部负责解决工程款。54物业管理部、沙河管理部分别负责对所管建筑物的日常维护管理工作。55楼房管理处负责对建筑物进行巡视检查和保护。56房产维修队负责维修。6实施程序61建筑物的大、中修理611物业管理部每年对建筑物普查一次，在每年第一季度根据建筑物存在的问题和可能出现的问题拟定出对建筑物进行大、中修项目报告给总经理。612总经理或管理者代表招集有关业主和部门经理确定本年度的大、中修和改、扩建项目。613物业管理部对已确定的大、中修和改扩建项目制定施工方案和工程造价概算。614总工程师对大、中修理和改、扩建方案进行审核批准。615财务部与业主等有关产权人进行磋商，落实大、中修和改、扩建资金。616物业管理部按大、中修理和改、扩建方案，委托评审合格的分承包方进行施工,组织施工。“施工合同”要写明工程项目、工期、工程造价概算、结算方式、施工质量要求和违反施工合同规定的处理方式等条款。在施工中，要对隐敝工程进行查验，并将查验结果记录在“隐敝工程验收签证表”中。完工后，按施工合同中规定的要求进行检验。检验合格后，建筑物维修的业务主管在“工程验收合格证明表”中记录检验结果和验收意见，并加盖双方单位印章证明工程验收。检验不合格时，也在“工程验收合格证明表”中证明不合格的条款和不合格条款的处理方式，待不合格条款解决了，经再次检验合格后再签字盖章证明工程验收。617物业管理部整理和保管大、中修理资料，以便再修理时参考。62日常的维修621各楼房管理处在进行日常值班巡视时，发现建筑物的问题应记录在“楼房管理处值班记录表”中，并注明“本班已解决”、“已开维修通知单”、“已填楼房管理问题传递单”等处理方式。622物业管理部根据各楼房管理处传递来的情况，及时派业务主管到现场针对问题进行诊断，并根据各栋楼存在问题的轻重缓急，每月制定一个“维修工作计划”或开维修通知单令房产维修队按计划执行或尽快执行。也可委托合格的承包方尽快修理。623房产维修队、各楼房管理处按照上级指示、维修工作计划、检查发现的问题、其它班组传递的信息、用户请求，填写“维修通知单”安排员工进行维修，并将维修工作情况记录在“维修工作记录表”中。624物业管理部每月或要求房产维修队完成某项维修工作的时间，对房产维修队完成维修工作情况进行考评。考评结果记录在“工作任务完成情况考评表”中。625经理部备用维修常用材料供维修时领用，并根据物业管理部提出的大宗维修材料计划单及时保质保量地采购供给。7质量记录71隐敝工程验收签证表72交工验收证明表73建筑物检查表74建筑物登记表75工作任务完成情况考评表76维修工作计划表77建筑物大中修和改扩建施工方草案8目的切实做好地下停车场的安