2010年房地产估价师考试真题及答案详解（全4科）

2010年房地产估价师考试真题及答案详解（全4科）2010房地产估价师考试房地产基本制度与政策真题及答案一单项选择题共40题，每题05分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号1我国土地用途管制的核心是。A实行土地有偿有限期使用制度B经营土地有偿使用C不能随意改变农用地的用途D不能随意改变建设用地的用途2征收集体土地的补偿费归所有。A县级以上人民政府土地管理部门B乡镇人民政府C土地使用者D农村集体经济组织3某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是年。A15B25C35D554房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起日内给予答复。A3B5C7D105超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费。A5B10C15D206转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到土管部门备案。A规划B土地C房地产开发D建设7修建性详细规划应当符合规划。A控制性详细B区域C近期建设D分区8施工单位签署质量合格的文件上，必须有的签字盖章。A注册建筑师B注册结构工程师C注册建造师D注册监理工程师9商品房预售合同登记备案的申请人是。A商品房销售代理机构B商品房预售人C商品房购买人D商品房购买人和商品房预售人10抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同。A不受该抵押权影响B应当解除C没有效力D不得对抗抵押权11人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是个月。A1B3C6D1212房屋预告登记后，债权消灭之日起内未申请登记的，预告登记失效。A30日B3个月C1年D2年13下列登记中,房屋登记机构应当进行实地查看的情形是登记。A预购商品房预告B房屋转移C在建工程抵押权D房屋抵押权18住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保。A风险基金B保证金C预留金D周转金19住宅专项维修资金的使用须经同意。A房产管理部门B物业服务企业C业主委员会D业主大会20实施加成征税，加二成等于加正税的。A10B20C30D4021甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是万元。A800B1176C1680D240022耕地占用税的计税依据是纳税人面积。A经批准占用的耕地B经批准占用的土地C实际占用的耕地D实际占用的建设用地23个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税形式向税务机关缴纳。A预交款B预订金C订金D保证金24关于个人住房公积金的说法，正确的是。A个人住房公积金的利息所得免征个人所得税B住房公积金的缴存比例一般不得低于5，原则上不得超过15C个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D每年的1月1日为职工住房公积金的结息日25在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是。A宏观区位B中观区位C微观区位D其他区位26通常是构成居住区的基本单位是。A居住小区B居住组团C独幢住宅楼D分户家庭27根据国家城市区域环境噪声标准，3类标准适用于。A疗养区B居住区C工业区D大学区28框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是。A独立基础B条形基础C整体式筏式基础D箱形基础29在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是。A沉降缝B伸缩缝C温度缝D防震缝30假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5，则该项目建设期间涨价预备费为万元。A113000B116543C191000D20037031在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是。A概算指标B概算定额C预算定额D施工定额32下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是。A地籍图和房产分户图B宗地图和房产分户图C地形图和房产分户图D宗地图和房产分丘图33下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是。A提高贷款利率B提高购房最低首付款比例C提高法定存款准备金率D提高房地产交易环节税收34某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为亿元。A4000B5000C7000D750035下列股东权利中，属于自益权的是。A股票过户的权利B表决权C查询公司经营状况的权利D出席股东大会的权利39张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是万元。A96B104C140D16640在强制拍卖中，拍卖的主体是。A人民法院和拍卖公司B竞买人和买受人C人民法院和拍卖标的所有权人D拍卖公司和拍卖标的所有权人二多项选择题共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡涂黑相应的编号。全部选对的，得2分错选或多选的，不得分少选且选择正确的每个选项得05分1下列用地，法定出让年限为50年的有。A居住用地B工业用地C体育用地D娱乐用地E旅游用地2建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括。A当事人的名称和住所B土地界址、面积C宗地平面界址图D开发投资强度E市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件3房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括。A估价方法选用B估价结果确定方式C估价师的职业道德D估价技术路线E估价参数选取4根据房地产广告发布暂行规定，房地产广告不得。A涉及贷款服务B出现融资的内容C承诺为入住者办理户口D利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E使用建筑设计效果图5商品房销售中，禁止的行为包括。A返本销售B实名制购房C未取得商品房预售许可证收取定金D成套住宅分割拆零销售E预购人将购买的期房再行转让6关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有。A抵押权末登记的，按照债权先后清偿B抵押权未登记的，按照债权比便清偿C抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿D抵押权未登记的，经过公证的优先清偿E抵押权登到顺序相同的，按照债权比例清偿7根据房屋登记办法可以办理预告登记的有。A预购商品房设定抵押B在建工程设定抵押C房屋所有权转让D房屋所有权设定抵押E购买预售商品房8根据注册房地产估价师管理办法，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有。A缓刑期未满的人员B现职公务员C年龄超过65周岁的人员D具有完全民事行为能力的人员E申请在2个房地产估价机构执业的人员9城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有。A名胜古迹自用的房产B寺庙出租的经营用房产C校办工厂的房产D房地产开发企业建造未售但自用的房产E地下停车场10下列污染类型中，属于辐射污染的有。A灯光污染B视觉污染C高压输电线污染D垃圾臭气污染E医疗照射11建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有。A确定项目合理规模B确定功能分区C选择建设地点D工程变更E设计方案评价12房产分户图的主要内容有。A房屋权界线B房屋建筑面积C用地面积D四面墙体的归属和楼梯走道等部位E房屋边长13在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有。A众数法B最小二乘法C时距扩大法D中位乘数法E移动平均法14在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有。A资产类账户B负债类账户C期间成本费用账户D期间收人账户E所有者权益账户15拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有。A委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人B委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错C拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质D买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵E买受人的误解可能直接导致拍卖标的瑕疵三判断题共40题，每题05分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误，不答不得分，判断错误扣05分，本题总分最多扣至0分1房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。2工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。3国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。4城市房屋拆迁估价是评估被拆迁房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。5拆迁公益事业房屋时，如不能优先选取用市场比较法估价，则主要选用收益法估价。6以出让方式取得土地使用权，在交付全部土地使用权出让金，并取得十地使用权证后，房地产开发项目即可转让。7房地产开发企业转止房地产开发项目时，尚未完成房屋拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。8城市供水设施用地的界线由城市黄线控制。9单位建设面积为240的健身房，可以不申请办理施工许可证。10地上房地产抵押人不一定就是债权人。11地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独设定抵押。12订立房地产抵押合同，未办理抵押权登记的，不影响合同效力。13公告是房屋登记的必经程序。14构筑物登记也属于房屋登己办法的调整范围。15二、三级资质房地严估价机构不得设立分支机构，但可承接外地业务。16王某2006年取得房地产估价师资格，如在2010年申请初始注册时应提供继续教育合格证明。17注册房地产估价师撤销注册可由利害关系人提出请求。18物业共用设施的更新、改造费用，可计入物业服务成本。19加成只对特定的纳税人征收，附加是对所有纳税人征收。20学校兴办的招待所用房可免征房产税。21土地增值税的正税范围包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。22某经营性房地产转让后，出售方获得了现金100万元，有价证券若干，计算土地增值税时的房地产所得收入应为100万元。23住房公积金的缴存基数不包括加班加点工资及特殊情况下支付的工资。24房租超出家庭工资收入规定的比例，职工可以提取住房公积金支付房租。25住房层高的确定是否合理，不仅影响建筑工程造价，也和节约用地有关。26城市生活污水不是酚类污染物的来源。27结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。28钢混结构单层厂房的骨架由屋盖结构、起重机梁、外墙围护系统、基础四大部分组成。29计算工程量，分部分项工程计算顺序可以按“先横后竖、先下后上、先右后左”计算法。30房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。31对房地产开发而言，房地产估价成本中的开发成本是一种经济成本。32证券公司属于非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。33在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。34债券的短期市场是指发行和买卖2年期内的短期政府债券活动的总称。35保险单、保险凭证是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。36在收集统计数据的形式中，重点调查和典型调查都属于判断抽样。37编制资产负债表，对未分配利润项目，应根据“利润”账户借方分额减去“利润分配”账户借方余额后的差额填列。38损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润，以及其他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。39要约原则上是特定人发出的，因此承诺必须由要约人做出。40王某承租李某的住房，并办理了房屋租赁登记备案，若该住房因李某偿还债务被拍卖，则王某享有优先购买权。四综合分析题共3大题，15小题，每小题2分，每小题的各选答案中有1个或1个以上符台题意，请在答题卡涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得05分一某市2009年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价2800元/补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记薄上记载的该房屋建筑面积50，实际建筑面积为60，其中10建筑面积为刘某3年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为80，其被拆迁房屋的市场价格为1385万元。1刘某应补交房款为万元。A560B840C855D22402关于安置李某的说法，正确的为。A应由拆迁人负责安置B应由刘某负责安置C如果房屋租赁合同及时解除，无安置义务D如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住3关于刘某申请安置房的房屋登记的说法正确的为。A签订房屋买卖合同后，房地产开发企业应当申请预告登记B签订房屋买卖合同后，刘某应当申请商品房预售合同登记备案C房地产开发企业未按约定与刘某申请预告登记，刘某可以单方申请预告登D房屋竣工交付后，刘某应当申请房屋初始登记4关于刘某取得安置房应缴纳税费的说法，正确的为。A应缴纳房屋所有权登记费80元B免征营业税C免征契税D无须交纳土地增值税二甲房地产开发企业以下简称甲企业实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为80。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为83，商品房买卖合同对面积误差未作约定。5赵某对房屋评估结果有异议，可以采取的救济方式为。A向人民法院提出行政诉讼B另行委托房地产估价机构评估C要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估D申请房屋拆迁行政裁决6甲企业在媒体上发布广告，可选用的广告词为。A风水好，上等人居B位置优越，距市中心仅一分钟车程C设施配套绝佳，升值在即D提供前期物业服务7关于甲企业中途变更设计的说法，正确的为。A张某无权退房B张某有权退房C张某退房，甲企业应承担违约责任D张某退房应承担违约责任8甲企业对张某所购房屋的保修期，从起计算。A房屋竣工之日B验收合格之日C开发商通知交房之日D商品房交付之日9张某购买该房屋应缴纳的税为。A房产税B城镇土地使用税C契税D营业税三甲房地产咨询公司以下简称甲公司设立于1998年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为200万元。甲公司根据相关法律按税后利润的10提取法定公积金，至2008年年底累积提取100万元，2009年甲公司税后利润为120万元，当年分配70万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为90万元。2008年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为3年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。10甲公司商业用房所在居住区的用地构成可能为。A公共服务设施用地B住宅用地C市政公用设施用地D绿化用地11甲公司2009年实际获得的超额利润为万元。A30B90C120D12012甲公司取得贷款种类为。A担保贷款B信用贷款C中期贷款D短期贷款13甲公司2009年底所有者权益总额最多为万元。A338B350C362D42014甲公司2009年为员工投保的险种为。A社会保险B政策保险C人身保险D财产保险15贷款银行签订合同后，属于从合同的为。A借款合同B抵押合同C保险合同D委托估价合同参考答案一单项选择题110CDBBDCACBA1120CBCDBADBDB2130BCDACBCAAD3140DBDAABADBA二多项选择题1BC2CE3ABDE4BCD5ACDE6BCE7ACDE8ABCE9BCDE10ABCE11ABCDE12BDE13CE14ABD15BCDE三判断题12345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940四综合分析题1B2BCD3C4A5B6D7BC8D9C10A11C12AC13B14AC15BC解析一单项选择题四综合分析题180502800元/84000元。11所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润四个项目，其中，盈余公积和未分配利润合称为留存收益。中华人民共和国公司法规定，公司当年的税后利润，先应提取10列入法定公积金当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的50后可不再提取。甲公司2009年底所有者权益总额20010012070万元350万元。2010房地产估价师考试房地产开发经营与管理真题及答案一、单项选择题共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号1一般来说，与长期投资相比，短期投资。A风险较大B收益率较高C流动性较好D投资回收期较长2同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有。A保值性B增值性C异质性D弱流动性3下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是。A购买房地产股票B购买商铺C购买房地产债券D购买住房抵押支持证券4关于投资组合理论的说法，正确的是。A投资者应选择毫无风险的投资组合B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消5关于房屋施工面积的说法，正确的是。A房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积10某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是。A目标定价法B领导定价法C随行就市定价法D认知价值定价法11某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10、20时市场承租面积的变化，该项调查属于。A试探性调查B描述性调查C创新性调查D因果性调查12下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是。A指数平滑法B市场因子推演法C德尔菲法D销售人员意见综合法13某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是。A形象差异化战略B人员差别化战略C服务差别化战略D产品差别化战略14关于资金时间价值的说法，错误的是。A现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较15某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息万元。A200B730C853D90016关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是。A名义利率对应一年中计息周期的单利计息B实际利率对应一年中计息周期的复利计息C实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D当计息周期为“月“时，实际利率小于名义利率17王某拟购买一套面积为120、单价为7800元/的住房，首付款为30，其余申请年贷款利率分别为48和72的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元。A129791B358401C488193D51587118某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6，租金在每年末支付，若年利率为6，则第5年年来的租金是元。A1494516B1584187C2676451D283703819对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率。A包含了对通货膨胀的补偿B不包含对通货膨胀的补偿C没有实际意义D不能直接用于财务评价20假设某房地产投资项目的折现率分别取I115、I216、I317Q，I418时，其对应的净现值分别为NPV1300万元、NPV2100万元、NPV350万元、NPV4150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是。A1667B1671C1680D170021房地产开发项目销售利润率的正确表达式是。A销售利润率销售利润/销售收入B销售利润率销售利润/总开发价值C销售利润率销售利润/总开发成本D销售利润率销售利润/项目总投资22张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60，其余为银行提供的年利率为75，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30，则在贷款期内的税前现金回报率是。A817B1362C1400D233323某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为。A625B8000C13333D2000024某房地产开发项目的占地面积为15000，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为元/。A537778B627778C672222D78472225判定房地产投资风险因素发生的概率属于阶段的工作。A风险辨识B风险估计C风险评价D风险决策26房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有。A可逆性和可延期性B可逆性和不可延期性C不可逆性和可延期性D不可逆性和不可延期性27在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是。A项目的交通组织规划B项目构成及平面布置C项目的建筑规划D城市土地利用规划28下列财务报表中，储存基础性数据的是。A辅助报表B资产负债表C资金来源与运用表D现金流量表29下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是。A回收固定资产余值B自有资金C长期借款D净转售收入30下列市盈率的表达式中，正确的是。A市盈率股价/每股净资产B市盈率股价/每股收益C市盈率市值/销售收入D市盈率市值/现金流31刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为元。A236364B260000C381818D42000032一般来说，投资于房地产信托基金REITS的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITS具有。A较高的收益性B较强的流动性C直接融资的功能D抵御通货膨胀影响的功能33关于房地产贷款担保的说法，正确的是。A担保能确保贷款得以足额偿还B金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D贷款质押不转移财产的占有权34在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于。A交通的通达程度B物业的规模大小C人口的分布密度D居民的购买能力35下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是。A净经营收入有效毛收入经营费用B净经营收入有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息C净经营收入有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息准备金D净经营收入有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息准备金所得税二、多项选择题共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得05分1相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有。A置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C置业投资对象可以是市场上存量房地产D置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者2按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在等方面存在差异。A投资决策B规划设计C工程建设D地域范围E产品功能3国际上通常采取的住房保障方式有。A政府直接建房B对住房投资人减税C对住房承租人减税D对住房承租人补贴E鼓励赢利机构建房4下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是。A进行项目的财务评价B获取项目所需土地C确定规划设计方案并获得批准D对项目的建设工程进行招标E提交项目开工申请并获得批准5关于某特定商品市场规模的说法，正确的有。A有效市场大于服务市场B服务市场大于潜在市场C潜在市场大于有效市场D渗透市场大于有效市场E服务市场大于渗透市场6关于房地产“购买更新改造出租出售“模式现金流量图的说法，正确的有。A横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点B房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1“时点C发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内D各期运营费用的垂直箭线全部向下E转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上7关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有。A利率是由储蓄和投资决定的B利率是由货币的供求决定的C利率是由可贷资金的供求决定D利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性8关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有。A应纳税所得额收入总额不征税收入免税收入各项扣除允许弥补的以前年度亏损B所得税应纳税额应纳税所得额适用税率C企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E企业所得税税率为259下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有。A现金回报率B投资回收期C借款偿还期D资产负债率E资本金利润率10下列不确定性因素中，属于“开发销售“模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有。A土地费用B权益投资比率C运营费用D开发期E贷款利率11政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有。A项目是否符合国家法律法规要求B项目是否符合保护生态环境的要求C项目是否符合国家宏观调控政策的要求D项目是否符合该企业投资目标实现的要求E项目是否符合该企业经济效益要求12城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括。A市政基础建设费B土地出让金C征地拆迁费D契税E公建配套设施费13商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有。A国有土地使用证B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D建设工程施工许可证E商品房预售许可证14关于写字楼基础租金的说法，正确的有。A基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B基础租金一般高于市场租金C基础租金可以通过降低经营费用向下调整D基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金15按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为等类型。A市级购物中心B地区购物商场C居住区商场D邻里服务性商店E批发市场三、判断题共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分1商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。2投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。3土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。4房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。5指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。A越大，则预测值越趋向平滑。6如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。7按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。8当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。9运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。10实物期权理论认为不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。11借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。12房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。13在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。14由于REITS投资物业的类型多种乡样，所以REITS投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。15收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。四、计算题共2题，20分。要求列出算式和计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答一某家庭计划5年后购买一套120的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下1目前已准备用于购房的积蓄共50万元2该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月05的比例递增，该收入的50储蓄用于购房3该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少假设银行存款年利率为3，按月计息8分二张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50，其余为银行提供，其年利率为8、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25乙方案购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15。1编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。2试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。12分参考答案及解析一、单项选择题1C2C3B4D5C6A7D8D9C10D11D12A13C14A15A16D17B18A19B20A21A22B23D24D25B26C27D28A29B30B31C32B33B34A35A二、多项选择题1ACDE2ABCE3ABD4BCDE5ACE6ACD7BE8ACE9CD10ADE11ABC12BC13ABCD14AC15ABCD三、判断题1234567891011121314152P2A1/IS11S/1IN6000元/025051105/10256038684023元3P3A2/I11/1IN1000元102511/1025605565236元4PP1P2P3500000386840235565236元94249259元55年后的终值为FP1IN94249259元102560109481521元6可购住房总价为109481521元/50218963042元7可购住房单价为218963042元/1201824692元/二解1编制资本金现金流量表1甲方案的资本金现金流量见下表。资本金现金流量表单位万元项目年末01561O11151619现金流入（租金）0150157501653817365现金流出3008221840941354341购置成本300年经营费用3750393841354341年还本付息44714471净现金流量300677973411240313024年还本付息API1IN/1IN130081810/181014471万元2乙方案的资本金现金流量见下表。资本金现金流量表单位万元项目年末01561O11151619现金流入（租金）0120120190190现金流出4008221353535购置成本400年经营费用年还本付息35353535净现金流量40085851551552用差额投资内部收益率法进行方案比选1进行单一方案评价NPV甲3006779/1511/11557341/1511/11551/115512403/1511/11551/1151013024/1511/11541/11515万元3002272412235102774570万元19806万元因为NPV甲0，所以甲方案可行。NPV乙40085/1511/11510155/1511/11591/11510万元4004266018282万元2094万元因为NPV乙0，所以乙方案可行。2用差额投资内部收益进行方案比选因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下。项目年末01561O11151619乙/万元4008585155155甲/万元300677973411240313024（乙甲）/万元10017211159309724763计算乙甲差额内部收益率令I116NPV11001721/1611/11651159/1611/11651/11653097/1611/11651/116102476/1611/11607041/911515万元488万元令1217NPV11001721/1711/11751159/1711111751111753097/1711/11751/117102476/1711/11741/11515万元097万元FIRR16488/48809711683因为FIRR168315，所以乙方案优于甲方案。解析一、单项选择题1短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小。4B选项投资者要到达理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。5房屋施工面积包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。8土地储备开发成本包括征收、拆迁补偿费及有关税费收购、收回和置换过程中发生的有关费用市政基础设施建设有关费用招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用贷款利息土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。12时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。151按月计息时，利息和P1IN11000万元18/12312127024万元2按季计息时，利息和P11N11000万元18/443126824万元1220万元17P1207800元/700/0655200元，AP1/11/1IN655200200000元72/12/11/172/122012358401元。18因为年利率与年租金增长率相同，故PNA1/1I，PF/1IN，则A11183797元，A5A116511494516元。20FIRRI2NPV2/NPV2|NPV3|I3I216100/100|50|1716166722API/11/1IN100万元40X75/11117510583万元税前现金回报率净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的初始现金投资2070583/10060136223流动比率流动资产/流动负债。24总建筑面积产可销售面积销售量45000800/036000，根据盈亏平衡点的公式，销售收入总成本，销售单价销售量固定成本单位可变成本产量，设销售单价为X，则X36000800010000450045000得X784722元/本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积，计算变动成本应用总建筑面积。311200100800元/55381818元。二、多项选择题8B选项应为所得税应纳税额应纳税所得额适用税率减免税额抵免税额D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。10对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。12以出让方式取得熟地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成。15零售商业物业通常有五种类型市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。三、判断题1商业物业的收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。4还可以采用邀请招标的方式。5指数平滑法中的平滑指数A是新、旧数据在平滑过程中的分配比率，其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。A越小，则预测值越趋向平滑。7房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。8通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。11借款还本付息估算表属于主要的辅助报表。14利率的变化会给REITS的实际收益带来损失，尤其是抵押债权型房地产投资信托。15收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。2010年房地产估价师考试房地产估价理论与方法真题及答案一、单项选择题共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号1下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是A高层建筑地价分摊B房地产投资价值评估C因环境污染导致的房地产价值减损评估D城市房屋拆迁中的停业损失评估2从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是A估价对象的真实价值B估价对象的重置价格C估价对象的实际成交价格D合格估价师的重新估价结果3一个估价项目中的估价时点本质上是由决定的A估价委托合同签订时间B估价目的C实地查勘估价对象的时间D委托人意愿4房地产供给有限特性的本质是A土地的总量有限B房地产的不可移动性C房地产的独一无二性D房地产的价值量大5下列土地状况中，不属于士地权益状况的是A土地使用期限B土地使用管制C土地面积大小D土地权利性质6某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为万元A2500B3000C3500D400011某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的。A技术上的可能B经济上的可行C价值最大化D法律上许可12有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于。A乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B甲土地的容积率大于乙土地的容积率C甲土地的价值高于乙土地的价值D甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长13某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120M2，经调查，其成交价格为150万元，另有20M2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为108，则按建筑面积计算的比准价格是元/M2。A8571B10000C13393D1562514某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/M2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的68，买方应缴纳的税费为正常成交价格的39。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元/M2。A2585B2393C2955D296415评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/M2，装修标准为1000元/M2甲别墅的装修标准为800元/M2，因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元/M2。A7020B7091C7380D858016评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺其成交价格经调整后为底层商铺价格，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是A04、04、02B03、04、03C04、02、04D04、03、0317某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20,销售税费率为6，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30,报酬率中无风险报酬率为6，风险报酬率为无风险报酬率的25,则该写字楼目前的收益价格为万元。A528672B755245C993923D141989018某公司2年前租赁某写字楼中的500M2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元/M2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天35元/M2，报酬率为6，则现在的承租人权益价值为万元。A9680B59281C69161D6672219下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是A净收益包括有形收益和无形收益B运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C通常只有客观收益才能作为估价依据D应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值20下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。A毛租金乘数法B潜在毛收入乘数法C有效毛收入乘数法D净收益乘数法21某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20，则成本利润率为。A1713B1830C1861D214722城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。A投资价值B谨慎价值C快速变现值D市场价值23某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。A6184B7835C8488D1731724下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是A围墙工程费B电力设施工程费C居委会用房建设费D人防工程