个人按揭贷款缺陷究竟在哪里

个人按揭贷款缺陷究竟在哪里从目前房地产市场的发展状况来看，房价持续走高和银行住房贷款增长过快的现象仍然严重。笔者认为，我国以按揭房产的市场交易价格为基础确定按揭贷款价值是我国个人住房按揭贷款政策存在的重大制度缺陷，也是导致我国房地产市场过热、价格高企的根本原因。由此导致商业银行在盲目扩大信贷规模、承担了房地产市场绝大部分风险的同时，也不自觉地成为一个推动房价上涨的主要力量。商业银行房地产贷款风险管理指引、房地产抵押估价指导意见等文件规定，抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估。应充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不应高估市场价值，不应低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。然而，目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中，无论是商业银行内部自行评估还是委托中介机构进行评估，一般都简单地采用市场比较法，对比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘或房产的价值，而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成本、以及未来可能发生的风险和损失，高估按揭房产价值的同时使评估形同虚设。在以上情况下，大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估，而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这样的做法，在市场过热、投机盛行、房价虚高的房地产市场发展阶段，存在着严重的制度缺陷和风险隐患，却始终没有引起我们应有的重视。首先，以交易价格为基础确定按揭贷款价值是造成房价高企的内在动力。房地产商通过与其制造或控制的并没有真实购房意图的虚拟购房者签订提高销售单价变相“零首付”的购房合同的方式；或者以给真实购房者提供全部或部分首付款等优惠条件诱其高价购房的方式，夸大住房需求，套取银行贷款。这样，房地产商必然想尽办法造就虚高的交易价格，以便获取以此为基础确定的高额按揭贷款。银行发放的按揭贷款金额远大于所购房屋的真实价值，而这部分高于其真实价值的以交易价格为基础确定的贷款，经由按揭购房者转到房地产商的手里。其次，以交易价格为基础确定按揭贷款价值是造成房价与空置率同步上升这一非正常现象的根本原因。房价上涨说明供不应求，而空置率上升则说明供大于求，此相悖现象同时存在的原因，就是这种存在严重制度缺陷和风险隐患的估价方式。在此种估价方式下，越高的交易价格获得的按揭贷款额度越高，就越可以覆盖大量空置房成本，而不用过多占用房地产商的自有资金，并足以弥补房地产商制造或控制虚拟购房者的成本、促成真实交易的首付款成本以及囤积土地、房屋的成本等。因此，即使维持较高的房产空置率也不需要降价；相反，通过囤积土地、捂盘销售等方式将大量房源隔离于市场，人为造成供给不足，加剧市场紧张气氛，使房地产商在拉高房价的同时维持较高的空置率，坐享超额利润。第三，以交易价格为基础确定按揭贷款价值的做法，将房地产商和投机者拉高价格所形成的全部市场风险转嫁给了银行。对银行而言，持有大量的以房地产为抵押的资产，从表面上看，扩大了银行优质资产规模、改善了资产质量、提高了当期赢利、保障了风险控制。但实质上，在此种估价方式下，抵押在银行手中的房产因为严重偏离其真实价值，一旦虚拟购房者故意违约，那么银行或将支付较高的变现成本，或将面临难以变现的可能，甚至在市场发生逆转、虚高房价向真实价值回归时，将承受房价下跌所造成的巨大损失。综上所述，为了彻底从体制和机制上改变房地产商将风险和责任全部转嫁给银行，银行被动成为房价上涨主要推动力的现状，需要重新评价个人住房按揭贷款制度。其中最根本的制度改革就是采用更为科学合理的按揭贷款价值确定依据，以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础确定按揭贷款价值，从而挤出房价虚高造成的泡沫、降低风险，平抑过高的房价，冷却过热的市场。超出这一价值的虚高价格及利润由房地产商和购房者共同承担，由此带来的市场风险也由房地产商和购房者共同承担。因此本文建议，在我国房地产市场发展的现阶段，对按揭房产的价值评估不应依赖于建立在市场交易价格基础之上的评估方式，而应该以成本估价法作为按揭房产价值评估的基本方法，同时参照收益现值法和市场比较法的评估结果，综合考评不同评估方法下按揭房产的评估价值，互相参考验证，取较低者作为发放按揭贷款的价值依据。对于商业银行而言，以成本法为基础确定按揭贷款价值，可能会带来按揭贷款额度的降低，在一定程度上影响商业银行的当期收益和短期效益，但是对商业银行的长远发展却是非常有益的。一方面，由于土地价格已经实行招拍挂制度，房屋的建设成本也有建设部的规范为依据，利润也有社会公认的合理水平，所以银行以住房建设成本与合理利润之和为基础发放按揭贷款，将使银行的贷款风险趋近于零，风险得到有效控制。另一方面，将彻底扭转银行被动的与房地商共同推高房价的现象，有助于抑制投机需求和不稳定的超前需求，平抑超高房价，促进房地产市场平稳健康发展。第三，商业银行可以将