社科院2009房地产蓝皮书

社科院2009房地产蓝皮书发布新华社北京月日电（王茜、丁可宁）中国社会科学院日在京发布了房地产蓝皮书中国房地产发展报告，蓝皮书表示，我国房地产企业面临优胜劣汰。蓝皮书认为，年受开发信贷增长下降和需求衰退的影响，许多房地产企业资金周转困难，部分中小企业面临资金困境，生存受到威胁。因此，年国内房地产企业将迎来重组高峰，特别是未能成功上市的企业并购重组将会增加。整体来看，一线品牌开发商虽然销售受到冲击，但因其行业领导地位和上市公司背景，在融资方面有一定优势。年一些品牌企业依然取得了与年持平的销售面积和销售收入，市场份额也有提高。蓝皮书说，这次房地产市场的调整将使强者更强，行业新一轮的洗牌将加速进行。一些未能成功上市却大量储备土地资源的开发商将从债券市场和信托市场寻求支持，实力较小的开发商不得已通过降价换取销售资金回笼，企业自救和整合力度将决定自身的命运。在未来市场竞争中，购房者会更注重开发商的信誉品牌、品质和售后服务。那些重视品牌建设、产品质量好、信誉高、能够提供优质服务的房地产企业，将受到购房者的青睐，在行业洗牌中胜出。从长远来看，企业的优胜劣汰有利于房地产资源的整合和优化，有利于房地产行业持续健康地发展。社科院房地产蓝皮书2008年我国房地产市场调整有利于促进市场理性回归新华社北京月日电（王茜、丁可宁）中国社会科学院日在北京召开了“年中国房地产高峰论坛暨房地产蓝皮书发布会”，会上发布的蓝皮书认为，年的房地产市场调整，既是挑战也是政府促进房地产市场理性回归的战略性契机。蓝皮书指出，我国房地产市场调整的主要表现是销售量大幅萎缩，这也成为房地产市场不景气的主要标志。在这段时期，房地产市场的理性发展、可持续发展尤为重要。蓝皮书建议，政府应制定进促市场回归理性、可持续稳定发展的相对长期性政策。一是应努力培育房地产合理价格的形成机制，促进市场由投机投资操纵牵引、开发商垄断市场价格向自住性消费主导价格的转型；二是更受欢迎的住房保障体系建设应包括保障大多数国民通过财富积累具有进入房地产市场的消费能力；三是调整和改善城市经济结构，改变城市财政收入和城市建设发展过度依赖房地产业的现状；四是需要时刻警惕房地产泡沫，遏制房地产泡沫应与控制银行风险相结合；五是促进房地产业适应市场变化。同时，开发企业应积极顺应市场变化。面对不确定的需求面，面对因产品积压和金融危机冲击导致的存量资产价值缩水风险、流动资金紧张及目前原材料价格下跌等，企业更应关注机会成本，应积极适应和应对变化了的市场环境，顺势而为，正确处理眼前利益和长远利益的关系，理性对产品价格定位，理性设定企业利润预期，把产品价格调整到消费者购买能力上来，使市场的潜在需求转化为有效需求。购房者应成熟和理性，不跟风消费，量力而行，根据需要购房。社科院房地产蓝皮书建议扩大廉租保障人群覆盖面惠及农民工群体新华社北京月日电（丁可宁、王茜）中国社会科学院日在京举办“中国房地产高峰论坛”，发布了年房地产蓝皮书中国房地产发展报告。蓝皮书建议，在我国房地产调整时期，应扩大廉租保障人群覆盖面，惠及农民工群体。蓝皮书指出，我国现有的廉租房主要针对城市既有的贫困家庭，几乎没有惠及农民工家庭。随着城市化进程快速推进，农民工群体迅速增大，在收入相对较低情况下更需要政府提供住房帮助。蓝皮书说，在城市住房不能得到有效保障的情况下，更多农民工返乡建房，既影响城市化进程，导致人口城市化长期滞后于就业城市化，也导致农村建设用地居高不下和住房资源的低效率占用。在经济调整时期，由于城市就业和收入的不稳定，更加剧了农民工群体返乡建房的趋势。为此，蓝皮书建议，充分利用城市住房建设成本下降的有利条件，扩大廉租住房保障人群覆盖面，把农民工群体纳入城市廉租住房保障覆盖范围，推动健康的城市化进程。社科院房地产蓝皮书建议开征房地资产持有税减少流转环节税费新华社北京月日电（丁可宁、王茜）中国社会科学院日在京召开“中国房地产高峰论坛”，并发布年房地产蓝皮书中国房地产发展报告。蓝皮书建议，应抓住房地产市场调整机会，改革和完善房地产税费制度，开征房地产资产持有税，减少流转环节税费。蓝皮书认为，高额交易税费的征缴一方面抑制了房产市场投资和投机性需求，另一方面也增加了房地产正常交易成本。既限制了房地产资源流动，降低了房产资源的配置效率，也形成市场供过于求的预期，加剧房产市场波动。因此，为活跃房地产市场，拉动市场需求，有必要清理房地产交易流转环节税费，取消多数税费项目，部分必须保留的税费项目也应适当降低税率。同时，蓝皮书认为，对房地产资源征收持有调节税，有利于社会公平和提高房地产资源的使用效率。对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地产资源闲置调节税，抑制囤地囤房，加速土地资源和开发资金流转，促进房地产开发投资增长，并对于非开发企业持有的房产统一征收房地资产持有调节税。蓝皮书建议，国家认定的标准以下的自住房可减免持有税，鼓励自住性购房需求，同时，租赁性住房凭合法租赁合同可申请税收减免，鼓励闲置住房资源进入租赁市场，增加租赁市场供给。社科院房地产蓝皮书2008年上海税收优惠等房市刺激政策略有成效新华社北京月日电（王茜、丁可宁）中国社会科学院日在北京召开了“年中国房地产高峰论坛暨房地产蓝皮书发布会”，会上发布的蓝皮书指出，年上海市采取的一系列房市刺激政策中，税收优惠和放松第二套房贷等政策略有成效。蓝皮书介绍，年和月，中央政府两次推出房地产新政策，鼓励住房市场交易和消费。上海市除落实中央政策外，还增加了对普通商品房交易免个人所得税、土地增值税、印花税，提高公积金贷款额度等措施，并提供了购买第二套普通住房申请公积金贷款的政策便利。“对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”蓝皮书指出，在中央与上海新政策作用下，上海市住房交易有了起色。根据上海市统计局统计，上海市年月份新建商品住房成交万平方米，比月份增长。与此同时，新建商品住房价格基本稳定，年月份下降幅度仅为，低于月份的。月份，全上海市二手住房共成交套，比月份猛增套，环比涨幅高达。蓝皮书指出，但是，年月份一手住房成交量增长之后，只相当于年同月的和年同月的，即交易到达正常年景的至成，二手房的情况也基本如此。因此，尽管比起年月至月，市场交易得到了明显修复，但尚未达到正常水平。社科院房地产蓝皮书菜单式物业服务收费将成为物业服务收费主导模式新华社北京月日电（王茜、丁可宁）分等级菜单式物业服务收费模式在全国物业管理行业引起积极尝试和广泛推广，将成为物业服务收费的主导模式。中国社会科学院日在京发布的房地产蓝皮书中国房地产发展报告这样表示。蓝皮书介绍说，年由中国物业管理协会出台的普通住宅小区物业管理服务等级标准根据普通住宅区物业管理服务需求的不同情况，设定了三个等级服务，每个服务等级又从基本要求、房屋管理、共有设备设施维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面的服务标准提出具体要求，即提出了管理服务的菜单，交给业主进行选择。这种“菜单式物业服务收费模式”由物业服务企业向业主提供服务“菜单”，业主自行选择所需要的服务，享受什么样的服务，交纳什么标准的费用。自年上海市在全国率先实施该模式以来，已引起全国物业管理行业的积极尝试和推广。目前，北京、天津、重庆等城市都积极实施这一新的服务收费模式。年，住房和城乡建设部新修订的物业服务收费管理办法取消了“政府定价和经营者定价”，把物业管理服务费的定价权推向了市场，还给了业主和物业服务企业。蓝皮书认为，这种按质论价、菜单式服务收费不仅有利于供需见面，加速推进物业管理市场化的进程，而且有利于减少因物业收费引发的纠纷。随着物业管理市场化的逐步形成，菜单式物业服务收费将成为物业服务企业与业主定价的主导模式。社科院房地产蓝皮书中国房价深幅大调可能性较小新华社北京月日电（王茜、丁可宁）中国社会科学院日在北京召开了“年中国房地产高峰论坛暨房地产蓝皮书发布会”，会上发布的蓝皮书认为，中国房价深幅大调可能性较小。我国房地产市场自年月开始进入调整，虽然房价仍在上涨，但销量已下降；年年中房市调整趋于明朗，不仅全国大多数城市销量锐减，更有前期房地产价格领涨城市房价出现下行。之所以认为中国房地产价格出现深幅大调的可能性不大，蓝皮书介绍，这主要是因为我国房价泡沫累积有限。特别是在房价快速上涨期间，国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫并未大范围显现，而房地产市场刚性需求犹在。蓝皮书说，据国外研究显示，房地产市场进入调整期后，首先是量减价升，之后是量价齐降，之后会出现房市回暖现象，大概需要两年时间。我国房地产市场调整至年下半年也到了两个年头，房市回暖存在着可能性。蓝皮书强调，特别是年下半年以来，国家及时地调整了宏观政策，如大幅降息和上调存款准备金率，放松信贷等，对房地产市场是利好。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，我国宏观经济有望在下半年走高，从而推动房地产景气度回升。在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策刺激下，市场需求将有补偿性释放。一些房价前期调整幅度较大的城市房市有可能率先走出低迷，趋于回暖。社科院房地产蓝皮书我国房地产市场调整存在三大动因新华社北京月日电（王茜、丁可宁）中国社会科学院日在京发布了房地产蓝皮书中国房地产发展报告，蓝皮书认为，我国这次房地产市场调整存在三大动因。一是房价持续高涨，超过消费者购买力。我国房地产业和房地产经历了近十年的快速发展，在高收入富裕家庭自住房需求已经基本满足、中等收入家庭成为购房主力的背景下，年以来房价迅速飙升，市场支撑能力减弱，房价增长空间透支。当一种商品的价格上涨超出消费者购买能力时，价格的回落就成为必然，楼市也是如此。房价过高，市场调整是必然的，销售量萎缩是市场要求价格下调的信号。二是政策和经济下行环境影响消费者心理预期。全球金融危机蔓延，国内经济下行压力加大，预期收入下降。国内持续多年的控制房地产开发、抑制房价的政策和舆论导向，使消费者心理预期发生变化，购房意愿下降，观望情绪浓厚。三是开发企业应对市场变化迟缓。年下半年开始，房地产行业运行环境已经发生改变。房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建、新建面积较大，年土地购置面积、竣工面积均达房改以来最高。同时，蓝皮书认为，房价高企快速上涨与居民购买力之间的不匹配是目前房地产市场成交量下跌的主要原因。在金融危机冲击、经济下行压力加大、房地产业拉动内需保增长权重增长的情况下，多种因素叠加、交织的共振效应导致的成交量萎缩成为当前市场的主要问题。不仅影响房地产市场本身的稳定健康发展，也影响房地产业“增投资、促内需、保增长”作用的发挥。社科院房地产蓝皮书三大原因导致我国房地产经纪行业受挫新华社北京月日电（王茜、丁可宁）中国社会科学院日在京发布了房地产蓝皮书中国房地产发展报告，蓝皮书指出，年我国房地产经纪机构显著减少，发展面临严峻挑战，其受挫原因主要有三点。一是网点泛滥与竞争过度。房地产经纪行业状况首先是房地产市场发展的必然结果。目前我国房地产行业及房地产经纪业经历的调整期，既具有一定的偶然性，也是经济规律作用的必然。在高速发展中，部分房地产企业不再注重精细化管理和生产经营，不仅房地产开发商难免进入“囤地上市”的怪圈，房地产经纪企业也纷纷以“扩张上市”融资作为自己的重要经营目标，从而出现房地产经纪企业网点极度泛滥的局面。其后果就是形成鱼目混珠、监管难严、过度竞争等发展格局，导致了当前房地产经纪行业的洗牌与重塑。二是市场低迷与供需失衡。二手房市场发展向来与一手房市场的发展状况难以分开。一手房市场快速发展过程中，在部分城市形成了结构性泡沫，即高端住宅的建设数量高于普通住宅，投资性购房行为所占比例过高。这导致目前二手房交易市场中供给偏大，年房地产经纪行业房源过度充足。同时，受到一手房市场不景气的影响，二手房市场中存在客户观望、持币待购现象，造成了需求大幅减少、供需进一步失衡的局面。三是经济动荡与资金短缺。全球房地产市场在国际金融危机中受创，我国房地产市场难以幸免。由于资金运作不善，房地产开发企业现金流几近中断的现象时有发生；而房地产经纪企业的抗风险能力则是更弱。同时，国际金融危机影响了消费者的实际支付能力及购房欲望，使得房地产市场中的消费需求进一步被遏制，这对于以交易数量决定利润数量的房地产经纪企业而言其打击是致命的。社科院房地产蓝皮书警惕企业在经济低谷期“囤地囤房”新华社北京月日电（王茜、丁可宁）在经济低谷时期更应采取措施抑制企业“囤地囤房”行为。中国社会科学院日在京发布的房地产蓝皮书中国房地产发展报告这样表示。蓝皮书介绍，房地产开发周期较长，其开发过程由开发立项、征地基础建筑、主体建筑、装修、房产销售等多环节构成，各环节之间环环相扣，一气呵成，才能保证开发投资的落实。因此管理部门应依据我国房地产开发实际进程，科学规定房地产开发程序，并监督开发企业严格执行，防止房地产开发链条中断。在经济低谷和调整时期，随着房价地价下跌，泡沫挤压，一些在繁荣时期购置的土地和未售的房产面临着贬值，进一步的投资决策应以新市场形势为依据。但一些习惯于经济繁荣的企业囿于对原利润目标的追求，利用高比例的信贷资金支持，拒绝顺应降价销售的市场要求，出现“囤房”现象，导致信贷资金积压，形成金融机构的呆坏账，影响金融机构对房地产开发的信贷，造成新增开发项目信贷不足。一些开发企业则对前期购置土地延缓开发进程，以求在地价、房价再次高涨时期转售或再开发，出现“囤地”现象。蓝皮书认为，这两种现象既影响宏观层面的房地产开发投资增长，也导致微观层面土地资源的闲置浪费。因此蓝皮书建议，在经济低谷时期更应采取措施抑制企业“囤地囤房”行为。2009年中国房地产蓝皮书的主编李景国研究员做主题报告李景国各位来宾、新闻媒体的朋友们，上午好下面我代表中国房地产发展报告课题组做主题演讲。2008年，中国宏观经济形势前后剧变，房地产市场也随之风起云涌，“调整”成为2008年房地产市场的主题之一。房地产市场调整的深度和广度到底如何，需要通过2008年房地产市场的主要指标进行分析。同时，也可以通过这些指标勾勒出2008年市场的概貌。首先我们看一下2008年房地产市场的主要指标。一、2008年市场主要指标。首先看房地产开发与建设的指标。第一个指标为投资，2008年房地产市场投资的特点是投资高于运行，下半年增幅回落。2008年全国房地产投资达306万亿元，同比增长209，其中商品住宅投资22万亿元，同比增长226，房地产和商品住宅投资额均为1998年房改以来的最高。从投资的年内变化看，16月，房地产开发投资同比增长335，112月同比为209，住宅投资16月增幅为366，112月增幅为226。表明房地产投资从年内变化看，从年初到年末处于下降态势。第二个指标是土地购置和开发面积，这个指标同比下降。2008年购地降温，购地面积37万平方米，同比减少86。同比增幅从年初到年末逐步下降，1到2月为358，16月为76，112月为负86。2008年完成土地开发面积26亿平方米，同比下降56，同比增幅从年初到年末也逐步下降，16月为99，112月为负56。第三个指标，竣工面积。2008年全国商品房竣工面积59亿平方米，同比增速12月为316，112月为负35。住宅竣工面积为48亿平方米，同比增幅12月为302，112月为负42，同比处于逐步下降的态势。第四个指标施工面积、新开工面积，这两个指标增幅高于回落。2008年全国商品房施工面积为274亿平方米，同比下降51个百分点，同比增幅12月为321，112月为16。2008年新开工面积为976亿平方米，同比增长23，同比增幅12月为321，112月为16。房地产市场主要指标的第二个大方面就是房地产开发资金。首先看银行贷款和个人按揭贷款，这两个指标中银行贷款增幅较小，个人按揭贷款快速下降。2008年全国房地产开发个人贷款为7000多亿元，12月同比增369，112月同比增34。企业自筹资金同比高速增加，112月增幅达到281，其中16月增幅高达408。个人按揭贷款约3600亿，同比下降297，这在一定程度上反映了购房意愿下降。主要指标的第三个方面，商品房的销售。销售面积，2008年销售面积大幅下降，空置面积增加。2008年商品房销售面积62亿平方米，同比下降167，是住房市场化以来首次出现的下降，但仍然超过2006年的销售面积。商品住宅销售56亿平方米，同比下降203，也是住房市场化以来首次出现的下降。2008年商品房空置面积16亿平方米，商品住宅空置面积09亿平方米，均达到2003年以来的最高值，同比分别增长218和323。第七个指标是房价。2008年房价总体特点依然上涨，但出现明显的下调趋势。从全年看，房价并没有如多数消费者期望的那样真正下降，70大中城市房价依然上涨65。但是房价涨幅逐步回落。111月房价同比上涨，但增幅回落，12月房价绝对价格出现明显下降趋势。备受人们关注的一线4个城市，上海、北京、广州、深圳房价的走势存在差异。北京2007年7月到2008年7月，房价连续13个月两位数同比增长，2008年12月增幅降至1。深圳2006年2月到2008年2月，房价连续25个月两位数同比上涨，其中有连续7个月同比超过15。2008年6月出现下降，12月同比下降出现负152，出现较大幅度下调。上海房价同比在2006年到2007年年终下降，之后出现较大幅度上升，2008年最后两个月又下降。广州房价同比在较长时期以较大幅度上升之后，于2008年年终下降，12月份同比下降5。从以上指标可以看出，许多指标同比或从年初到年末出现下降走势，房地产市场出现调整。但2008年房地产市场调整的特点是什么，第二个大的问题我们就要谈一下2008年房地产市场的调整。我们认为2008年房地产市场调整的主要特征就是销售面积大幅下降。2008年市场调整的主要特点包括两个方面，第一个特点，2008年房地产市场调整以销售量大幅下调为主要特征，但还不是全面的调整。我们可以从指标上看到，首先我们看销售量。刚才我谈到，住房制度改革以来，商品房销售面积一直是逐年连续增长，2008年商品房销售量首次同比大幅下降，成为2008年房地产市场调整的最明显标志。但是其他主要指标并没有类似的态势，首先我们看房地产投资。房地产投资额2008年同比增长299，增幅虽然较2007年下降93个百分点，但延续了房改以来投资连续增长的态势，在2008年达到历史最高。商品住宅投资走势也是如此。土地购置面积同比减少，但仍然处于近年波动范围之内。比如2004年土地购置面积创新高达到近4亿平方米之后，2006年减少到365亿。2007年再创新高达到略高于4亿后，2008年减少到略高于2006年的水平。新开工面积同比小幅上升。施工面积与投资指标一样，从房改以来也在逐年连续增长，2008年达到最高。当然需要注意的是，2008年施工面积基本逐月减少，后半年比前半年成倍减少。竣工面积2008年房地产累计竣工面积与2007年相比减少35，但仍然高于2006年的数值。这是第一个特点。第二个特点，从全年看，房价依然增长，呈现“量跌价涨”的局面；从年初到年末的变化看，房价增幅逐步回落，年末绝对价微跌，呈现下调趋势。2008年全国商品房销售量大幅萎缩，成为市场不景气的主要反映，但全年房价在历经多年快速增长、价位高起的情况下同比却仍然上涨65，呈现“量跌价涨”的特点。从各月看，1月到11月房价同比仍然上升，但环比增速逐月下降。12月绝对价同比微降，房价呈现走低趋势。房价高起并继续增长，与销售清淡、需求萎缩并存，与开发商主导市场定价权不无关系。销售量大幅下降表明供大于求或者价格偏离了市场的政策，使市场发出下调价格的明确信号，但许多开发商为继续维持高利润不愿意或不甘心顺应市场变化，等待政府出售救市等是形成全年总体“量跌价涨”局面的最主要原因。面对“量跌价涨”，开发企业选择减产应对市场变化，比如竣工面积减少，施工面积从年初到年末大幅缩减。然而，商品房空置面积却以较大幅度增加，说明减产的措施难以应对市场变化。市场调整的主要原因第一，房价持续高涨，超过消费者购买能力。我国房地产业和房地产市场经历了十年的快速发展，一方面近几年房价迅速飙升，另一方面高收入、富裕家庭和自主性住房需求已经基本满足，住房主要群体移到工薪阶层。住房市场的需求已经得到一定程度的阶段性释放，价格弹性开始出现，导致市场支撑能力开始减弱，房价增长空间透支，价格上涨超过消费者的购买能力时，价格回落就成为必然。楼市也是如此。第二，调控政策使投资，特别是投机风险增大。2007年下半年出台的第二套房贷新增，使投资，特别是投机购房门槛提高，风险增大。这一政策在2008年连续实施。同时随着美国次贷危机引发的全球金融危机的冲击，经济下滑压力的加大，2007年底开始出现的房地产市场调整进入2008年逐渐明朗，使投资、投机性风险进一步增大。尽管因为投资和投机的住房数据缺失，无法进行估算，但是因为投资和投机性资本的独立性和敏感性，人们有理由相信2008年的投资和投机性住房大幅减少，有人甚至认为2008年投资和投机性住房基本缺失。第三，政策和经济下行环境影响消费者心理预期。全球金融危机蔓延，国内经济下行压力加大，预期收入减少，国内持续多年的控制房地产开发，抑制房价的政策和导向使消费者心理预期发生变化，购房意愿下降。第四，开发企业应对市场变化迟缓。2007年下半年开始，房地产行业运行的环境已经发生改变，但是房地产开发企业对于市场反映相对迟缓，土地储备和在建、新建面积较大。2007年土地购置面积、竣工面积均达到最高。房价高起并快速上涨，与居民购买力之间的不匹配是目前房地产市场成交量下跌的最主要原因。在金融危机冲击、经济压力下行加大的情况下，多种因素叠加交织形成了部分消费，导致成交量萎缩，成为当前市场的主要问题。2008年房地产市场的调整除了市场调整以外，还有一个更重要的调整就是政策调整。首先是宏观经济政策调整，2008年上半年，双防依然是宏观调控的主基调，下半年宏观调控的主目标调整为扩内需、保增长。与此相对应，房地产政策在2008年也发生了重要变化，2007年国家对房地产实施控投资、挤泡沫、抑需求的调控，2008年上半年这一政策得到延续，并得到强化。2008年下半年在金融危机的冲击、房地产市场销售量明显萎缩的背景下，打折、降价、退房等事件在各类媒体铺天盖地的出现，救市与反救市的争论异常激烈。以往房地产调控政策措施均出自中央政府，不少城市政府先后出台政策措施，以刺激销售，但地方政府的政策效果甚至动机受到诸多质疑。为落实增投资、扩内需、保增长的宏观经济目标，国家对房地产市场的调控政策进行调整，包括降低房地产企业融资成本，减轻购房者负担，刺激消费等等。12月17日，国务院常务会议确定了关于房地产的三项政策措施，加大保障性住房的建设力度，进一步鼓励普通住房的消费，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房的销售。12月21日，国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见，要求加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品房的住房消费，支持房地产企业积极应对市场变化，强化地方政府稳定房地产市场的职责，加强房地产市场的监测，积极营造良好的舆论氛围。并对第二套房贷作出原则性的宽松规定。成交量萎缩成为2008年市场的主要问题，不仅影响了房地产市场本身的稳定、健康发展，也影响房地产业在促进宏观经济发展中增投资、促内需、保增长作用的发挥。而房价在高位运行，一直上涨，且消费者不买的市场环境下，加大了激活商品房市场、刺激市场消费量扩张的政策、措施选择的难度。大力发展保障性住房，为购房者减税、减负，鼓励自助性消费，促进合理消费成为理性政策的法则。这一政策既可以刺激内需，又可改善民生，当然房地产市场的调整也有利于房地产市场的主体回归理性。第三个大方面，2009年房地产市场发展趋势。第一个趋势，房价上半年总体下行，下半年市场有回暖的可能。受世界经济形势的影响，2008年下半年以来，国内经济呈现下降趋势。2008年末，全国GDP增长率降到68，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策作用下，我国经济有了向好的迹象，但全球金融危机至2009年初仍显示出种种迹象，我国经济还存在变数。房地产市场发展也存在着不确定性，总体上2009年我国房地产市场大体存在如下趋势一个是房价上半年总体下行，下半年市场有回暖的可能。首先国内外经济形势与房地产市场自身发展规律促房地产下行，住房体制改革之后，伴随着经济的快速发展和城市化推进，我国房地产市场经历了近十年的快速发展，旺盛的需求、良好的预期等多种因素促使房地产价格一路攀升。2008年下半年，在国内外宏观经济形势变化及多年调控政策累计效益的作用下，楼市交易量明显萎缩，楼价涨幅回落，走低趋势形成。从产业发展来看，任何产业的发展都不可能总是直线上升，房地产也不例外。但由于我国房地产供求关系基本面没有发生根本变化，2009年房价总体将处于高位。二是房价下降预期强烈。首先，资金压力可能促使开发商降价促销，资金短缺成为2008年困扰房地产企业的大问题。在楼市销量锐减的情况下，资金回收量减少，资金压力加大。从2008年3月开始，房地产企业的资金增速低于应付款累计增速。2008年9月房地产资金累计增速比2007年12月下降了272个百分点，2009年来自资金的压力成为房价下调的重要因素，房地产企业也需要主动降价促销。其次，在政府调控、房价形成下降趋势，大量保障性住房建设等众多因素的影响下，消费者观望情绪难以消退，对房地产市场预期的变化使市场难以吸引敏感的投资和投机资本入市。2008年全国商品房控制面积大幅增加的局面也恐难在2008年中逆转，尽管开发商打着降价、促销，但若房价与市场继续脱节，恐怕难让消费者付诸行动。此外，国家有关部门呼吁房地产开发企业根据市场变化和需求主动采取措施，以合理价格促进商品住房的销售。一些房地产商积极降价促销，为企业争得了发展空间，提高了竞争力等等。这些形成了强烈的促使房价下调的社会氛围。三是下半年房市有回暖的可能。2008年的房市调整不仅使房市销量锐减，更有前期房地产价格引导的城市房价出现下行。但总体来看中国房地产价格出现升幅大调的可能性不大，主要因为在房价快速上涨期间，国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫在大范围减跌，而市场需求尤在。特别是2008年下半年以来，国家及时调整了宏观政策，如大幅降息和存款准备金率，放松信贷等，对房地产持利好。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，宏观经济有望在下半年走高，推动房地产景气度回升。在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策刺激下，市场需求将由无偿性释放，一些房价调整较大的城市有可能率先走出低迷，趋于回暖。第二个趋势，保障性住房建设力度增大，商品房市场存在不确定性。中央提出刺激扩大内需计划，其中9000亿元用于新增廉租房等政策性住房的建设。相当于2008年全国房地产市场实际投资额的10，保障性住房建设力度前所未有，大量住房困难家庭将受益。但是国内外经济形势和房地产市场调整的影响，2009年商品房建设投资还存在较大的不确定性，由于销售下降，控制方存量较大等因素影响，上半年商品房建设投资意愿会受到抑制。由于改善性住房扶持政策尚不明朗，观望情绪的改变需要时间等等，商品房市场存在不确定性。下半年，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策的作用下，如果经济形势出现明显好转，商品房市场也有回暖的可能。第三个趋势，房地产企业面临优胜劣汰。2008年受开发信贷增长下降和需求衰退的影响，许多房地产企业资金周转困难，部分中小企业面临资金困境，生存受到威胁。因此，2009年房地产企业面临着优胜劣汰。整体来看，一切品牌发展商虽然销售受到冲击，但其行业的领导地位和上市公司的背景在融资方面有一定优势。2008年一些品牌企业依然取得了与2007年持平的销售面积和销售收入业绩，市场份额也在提高。调整将使新一轮的洗牌加速进行，使强者更强，较小的企业不得不通过降价、销售资金回笼、企业自救和整合力度将决定自身的命运。从长远来看，企业的优胜劣汰有利于房地产资源的整合和优化，有利于房地产持续、健康、稳定发展。第四个趋势，暖市成为调控政策的主基调。首先降息和下调准备金率有利于暖市。其次，加快房地产融资多元化步伐。为改变房地产企业融资过于依赖银行的局面，房地产投融资创新将加快，推进资金来源的多样化和社会化将有新的进展，主要是通过增加和扩大项目融资的主渠道，包括上市、股权、私募、信托等，提高企业自有资金的生产能第四大方面，促进我国房地产稳定健康发展的政策建议。我国房地产投资约占现有固定资产投资总额的1/3，住宅销售额大约相当于城镇居民消费额的1/4。采取更加积极有效的政策措施，稳定房地产市场的信心和预期，促进房地产业稳定健康发展，对于扩大内需保增长，改善民生促和谐具有全局性的长远意义。（一）调整土地批租节凑，加大信贷扶持力度，促进房地产开发投资稳步增长。房地产开发的投资取决于多方面的因素，在市场需求不变的条件下，开发成本越低，投资增长就越快。因此在房地产市场交易清淡的形势下，降低开发成本，有利于促进投资稳定增长。为此，可以从土地和资金这两大房地产开发命脉采取措施。第一，调整土地批租节凑，保证房地产开发用地适度增长。在经济繁荣时期，通过控制用地的供给，抬升地价，可以获得更多的土地出让收入，抑制投资过度增长；在经济调整时期，继续维持高地价，形成大面积土地流拍，导致二级市场土地价格居高不下、限制土地流转困难，进而导致房地产开发投资下滑。所以适应调整时期的宏观形势，各级政府应适度加快批租节凑，适时下调土地出让价格，适度放松从紧的土地购置政策，保障房地产开发用地供给稳定适度增长。第二，提高对新增开发项目的信贷扶持力度。经济调整时期，金融系统出于对风险的担心，谨慎施贷，导致开发企业资金信贷困难。但实际上，房地产风险主要发生在繁荣时期的资产购置环节，调整时期或调整后期的新增房地产资产往往已经贬值，进一步贬值风险较小。所以应引导金融机构对房地产开发信贷市场进行细分，提高对优质新增开发项目的信贷扶持力度。（二）规范开发进程，促进房地产开发企业优胜劣汰。首先是规范房地产开发程序，抑制屯房屯地的行为。房地产开发周期较长，开发过程各环节之间环环相扣，一气呵成才能保证开发投资的落实。因此管理部门应依据我国房地产开发实际进程，科学规定房地产开发程序，并监督开发企业严格执行，防止房地产开发链条中断。在经济低谷和调整时期，随着房价地价下跌，泡沫挤压，一些在繁荣时期购置的土地和未售的房产面临贬值。但一些习惯于经济繁荣的企业因期望继续追求高利润，拒绝顺应市场要求降价销售，会出现“屯房”现象。一些开发企业对前期购置土地延缓开发进程，以求在地价、房价再次高涨时期转售或再开发，就会出现“屯地”现象。这两种现象既影响宏观层面的房地产开发投资增长，也导致微观层面土地资源的闲置浪费。因此在经济低谷时期，更应采取措施抑制企业屯地屯房行为。二是