2006年广水市佰特广场可行性研究报告

广水市“佰特广场”可行性研究报告主持部门广水市发展和改革局编制单位广水市工程咨询公司单位资格国家发展和改革委员会工咨丙12120060061分管领导付立华公司负责人吴强技术负责人王伟群（注册咨询工程师）报告编写负责人叶仕文编写人员黄凤冰（注册咨询工程师）朱萍（注册咨询工程师）吴强王海叶仕文祝家富吴铁军审核王海目录第一章总论第二章项目建设缘由及必要性第三章市场分析与建设规模第四章项目建设条件第五章项目建设方案第六章消防、节能、环保及安全第七章投资估算与资金筹措第八章社会经济效益评价第九章结论附件1、广水市人民政府关于香溪大酒店暨中百仓储广水店建设问题的会议纪要；2、企业法人营业执照；3、房地产开发企业资质证书；4、组织机构代码证；5、建设用地规划许可证；6、建筑工程施工许可证；7、土地使用证；8、商品房预销售许可证；9、武汉地区货款卡使用证；10、房屋租赁合同；11、委托书。第一章总论11项目背景111项目名称广水市“佰特广场”项目112项目承办单位名称武汉昌神房地产开发有限公司113承办单位负责人方喜昌114项目联系人方昌平115联系电话13387296858116项目建设地点广水市三环路西侧与市标南端的交汇处117项目建设性质新建118承办单位概况1181武汉昌神房地产开发有限公司成立于2001年，公司注册资本2200万元，主要从事房地产开发和物业管理工作。该公司现有人员51名，其中高级工程师2名，会计师2名，工程师15名，助理工程师22名，一般员工10名。该公司具备开发10万平方米以内的房地产项目，有完善的管理机制，通过了ISO9000质量认证和ISO14000环保认证，能满足物业管理的要求。1182公司法定代表人方喜昌，大专学历，多年从事建材、建筑工程和房地产开发，具有二级项目经理资质，有丰富的管理工作经验。1183该公司2001年在武汉开发了建筑面积为7000平方米的三眼桥澳门苑住宅小区,2002年在天门开发建筑面积13000平方米的大型仓储超市,2003年在武汉投资开发新建了中南地区最大的灯饰城，总建筑面积达35000平方米,2004年在广水市开发了14700平方米的“长江公寓”，目前已交付使用。119项目建设内容1191建筑面积1700平方米的建材和装饰材料市场；11928300平方米的住宅楼；119311615平方米的仓储超市；11945385平方米的会议、休闲、餐饮中心；119518000平方米的商住客房。12报告编制依据121广水市“十一五”国民经济和社会发展规划纲要；122国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法；123国家发改委、建设部建设项目经济评价方法和参数（第三版）；124广水市鼓励外来客商投资的若干规定125广水市人民政府关于香溪大酒店暨中百仓储广水店建设问题的会议纪要；126武汉昌神房地产开发有限公司与广水市工程咨询公司就本项目签订的委托书；127武汉昌神房地产开发有限公司提供的其它资料。13研究范围本报告着重研究“佰特广场”项目的建设背景、有利条件、建设内容、建设规模，并对建设项目的投资进行估算和效益分析，为项目业主和相关单位提供较准确的投资依据。14编制的原则141项目建设是提升城市品位、增强服务功能的需要；142是繁荣地方经济、增强发展后劲、扩大社会就业的需要；143项目建设符合广水市“十一五”国民经济和社会发展规划纲要。15研究结论该项目以科学发展观为指导，立足于广水市现有住宅和商务接待现状，根据广水产业发展需要提出，项目实施可有效改善、提升城市基础设施条件和服务水准，项目建设意义重大。第二章项目建设缘由及必要性21项目建设的缘由2112004年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，结合我省实际，湖北省政府出台了省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见，在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。212自从广水市政府取消福利分房制度以来，个人购房数量骤增。随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。213广水自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来广水投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加，这些都为广水市的商品房消费市场增添了新的主力军。214随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。2005年广水市城镇居民人均可支配收入6677元，比上年增长9年全市农民人均纯收入3002元，增长7国内生产总值6314亿元,比上年增长135。2006年城镇居民人均可支配收入7245元，比上年增长85；农民人均纯收入3330元，比上年增加328元，增长109；国内生产总值723亿元,比上年增长145，增长速度创历史最好水平。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。215旧城改造造成了需求量的增加。鉴于广水市中心老城区内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，2004年政府出台了新文件，禁止任何单位和个人在城区内建房，这给房地产开发提供了良好的市场环境。22项目建设的必要性221近三年来，广水市通过对外开放，对内搞活，投资上亿元新建了十里业新区，截止2006年5月，十里工业新区落户企业21家，已建成投产7家，在建14家；合同总投资6亿多元，实际到位资金近3亿元。21家企业中投资1亿元以上的1家，投资5000万元以上的3家，投资1000万元以上的17家。2005年实现产值15亿元，实现税收1200万元，当年广水市跻入了全省县域经济二十强的方阵。222广水市的经济虽然步入了快车道，但是基础设施条件相对滞后，特别是房地产和餐饮业明显滞后，跟不上经济快速发展的需要，到目前广水还没有一家三星级的宾馆，给外来投资商的生活起居带来了不便。广水市房地产起步更是迟缓，随着生活水平的提高，人们对中高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类中高档住宅。本项目是集中了超市、餐饮、高档商品房等功能，加上该公司的宣传、销售也逐步成熟，深入人心，该项目的建成将会大大提升广水市对外形象。第三章市场分析与建设规模31市场分析311我市现有人口90万人，而政治、经济文化的中心应山城区现有人口就高达10万人，而我市应山城区现有住宅面积仅只有100万平方米左右，人均居住面仅10平方米，这远远满足不了社会发展和日益提高的广大人民群众的物质及文化生活的需要。另一方面，在应山城区现有住宅面积100万平方米中，有近60万平方米是八十年代或九十年代建造的，一是房屋陈旧、矮小，土地利用率极低；二是设备、设施老化，使用功能不完善，无抗震消防能力，三是有少部分住房是其它用房改建的住宅用房，设计不合理，功能无法配套，以上状况与广水市城市发展规划要求极不协调。为了改善我市城市建设的整体面貌，充分满足广大人民群众日益提高的物质及文化生活水平的需要，有效利用极其有限的城镇土地资源，根据我市城市总体规划的要求，拟在我市应山城区永阳大道与三环路的交汇处兴建集商住、餐饮、休闲、购物与居住于一体的综合性“佰特广场”。312“佰特广场”建设项目是广水市政府招商引资的重点工程项目，得到了广水市直有各有关部门的大力支持。313该项目是按照广水市城市发展规划需要而建设的项目，根据市政府有关规定，今后，应山城区将不准新征地建设住宅楼，杜绝近郊村、居委会在规划区内道路旁的零星分散住宅建设，统一纳入全市进行综合开发。314近两年随着广水市招商引资力度的加大,投资环境的优化,外来投资企业迅速增多,外出的人员大量回乡经商,应山城区人员迅猛增加，有力地带动了我市第三产业的发展，同时也给应山城区本来就紧张的住宅市场带来了更大的压力，再加上土地资源的日益紧张，给工作和生活带来诸多不便。据初步统计，广水市应山城区现有常住人口10多万人，按人均居住面25平方米计算，需住宅面积250万平方米，而我市现有住宅面积仅100万余平方米，不考虑城市人口增容，目前住宅缺口就达150万平方米，给住宅楼和商业楼的建设带来了巨大的商机。315“佰特广场”位于广水市应山城区东端，三环路与永阳大道的交汇外，紧临滨河公园，是应山城区的黄金地段，距老城区仅5分钟的车程，周围国际现代城、名都花园和长江公寓等一批中高档次概念住宅的推出，得到很多人的认可。在此基础上，武汉昌神房地产开发有发公司与武汉中百集团股份有限公司合作，将大大地促进广水市的超市发展，可以预见，本类产品的推广、销售将会迅速占领市场。32建设规模321该项目占地面积7720平方米，总建筑面积45000平方米，其中永阳大道方向的框架结构商业楼建筑面积35000平方米，三环路方向的住宅楼和商铺10000平方米。322绿化面积2007平方米，区间道1040平方米。第四章项目建设条件41自然条件411项目区地理位置应山城区位于广水市腹地，是广水市政治、文化中心，国土面积243平方公里，总人口近10万人，辖12个社区、4个行政村。历史悠久，交通便利、商贸活跃、经济发达。412地质、地形广水市地处桐柏山脉南麓、大别山脉西端,属低山丘陵地带。地势北高南低，自北而南，山地、丘陵、岗地、沿河小块平原，依次分布。山地占总面积的301，丘陵占674，平原占25。山地主要分布在西北和东北部，一般坡度为30至45，最高处大贵山海拨9078米，相对高差在300至500米之间。岗地主要分布在中部、南部及东南部，海拔一般在100米上下，坡度一般在15左右。小块河谷平原主要分布在中部、西南及东南部，海拔一般在50米左右，最低处平林市水河床海拔37米，地势以鄂豫边界为脊干，以低山为屏障，丘陵岗地主体，由北向南逐渐倾斜，经横坡河的切割，形成岭谷平行并列的地貌景观。413气候条件4131广水市为中纬度地区，属亚热带季风气候，具有四季分明，日照时间长，热量丰富，无霜期长，雨量充沛，雨热同期的气候特征。4132年平均气温1316左右4133历年极端最高气温3974134历年极端最低气温154135全年无霜期平均为210240天4136年日照小时18002300小时4137年平均降雨量948毫米4138主导风向以西北风为主,东北风次之4139平均风速为34MS41310最大风速为26MS414水文城区东西各有一条河流应山河和护城河，生活的主要水源是许家冲水库。415地震广水震属浅震，震源深度一般在8千米左右，震级亦不大，地震烈度为6度。42社会经济条件421社会经济条件4211社会环境条件广水位于湖北省北部偏东，因有全国八大名关之一的武胜关而名扬四海，素有“鄂北门户”之称。全市国土面积2647平方公里，人口90万，辖17个乡镇办事处和1个省管经济技术开发区。从南北朝置县，迄今已有1400多年的历史，文化底蕴丰厚，历史人文荟萃。先后被评为全国科技进步先进市、教育先进市，全省文化先进市、体育先进市，是全国民间书法艺术之乡。广水地处中原腹地，南引北射，承东启西，是武汉、襄樊、孝感、信阳等大中城市的重要交汇点，是人流、物流、信息流的集聚区，是鄂豫物资重要聚散地，是西部大开发的桥头堡。京广铁路和107国道在东部纵贯南北，汉丹铁路和316国道在西部并驾齐驱，京珠高速公路和汉十高速公路从东西两侧擦肩而过，10号省道从中部横穿东西，挑两线四路于一体，形成纵横交错、四通八达的交通网络。从这里到武汉天河机场仅1个多小时的路程，交通十分便捷。4212广水已初步形成了以精品卷烟、造纸包装、机械制造、新型建材、医药化工、食品加工等六大产业为支柱的工业体系；以粮食、畜禽、水产、蔬菜、食用菌、林果茶等六大产业为主体的农业经济特色，是全国粮食大县、商品牛和养蜂基地，全省重要的烤烟、蒜苔（砣）、银鱼、生猪出口基地。在近三年时间内，广水将建成亚洲最大的乳酸生产基地，中南地区最大的小针剂生产基地，湖北最大的防水卷材生产基地、中药材生产基地和再生纸生产基地。4213广水属亚热带季风气候，自然植被发达，森林覆盖率达40，空气清新，东有1000公顷的中华山国家级森林公园，北有三潭省级风景名胜区，西有近8亿立方米的徐家河水库省级旅游度假区，具有良好的人居环境。城市功能日臻完备，哑铃型城市雏形初现；电信建设跨入全国先进县市行列；电力充沛，水源充足，保障有力。这里政通人和，社会安定，市场经济秩序规范，是湖北省最佳金融信用县市之一。422交通运输条件项目所在地公路四通八达，交通十分便利。423公用设施社会依托条件项目区内交通便利，通讯通畅，程控电话连天下，电力供应充足，水、电及其它基础设施完备，能充分满足项目建设和运行需求。43建筑材料的供应条件广水市建材工业十分发达，广水水泥厂生产的425、325等各种品质和型号的水泥常年供应，其年生产能力现已达50余万吨；广水市众多生产厂家足以满足项目建设砖瓦需求，且运距短，产品强度硬，质量有保障；块石、碎石、木材等均可在本地采购；石灰可由安陆等地石灰厂供应，我市个体小石灰窑厂也可适当供应补充；黄砂可在市内就地取材。总之，所有建筑材料可立足我市当地市场全部解决。44施工条件项目区场地面积大，便于机械作业、连续作业和多段面同时作业。区内目前通路、通水、电讯已开通，施工条件基本具备，项目建设条件优越。45项目管理451该项目由武汉昌神房地产开发有限公司组织开发，建成后由物业管理部门统一管理。为了搞好项目建设工作，广水市还专门成立了由分管城建的副市长牵头，市直有关职能部门组成的协调领导小组，协调项目建设过程中的各种问题和矛盾，项目建成后由物业管理部门专职统一管理。452本项目以招标投标法为准绳，充分发挥竞争机制的作用，力争以最低或较低的价格获得最优的工程或服务，保障项目资金的有效使用，提高投资效益，保证项目质量。453该项目招标本着公开、公平和公正的原则，将招标活动置于透明的环境之中，以保护投资方利益和招标投标活动当事人的合法权益。454本项目主要招标内容为工程建设和设备购置，招标范围为全部招标，其招标组织形式为委托招标，招标方式为公开招标。46劳动定员及人员培训该项目建成后物业管理人员正式定员为20人，由武汉市昌神物业管理有限公司统一组织培训后上岗。第五章项目建设方案51项目平面布置该项目位于应山城区的东部,为城市道路所围合，是规则的矩形，东为三环路，北靠永阳大道，南与长江公寓毗邻。根据城市规划的有关要求，项目总占地面积7720平方米，建筑面积45000平方米。临永阳大道方向商业楼建筑面积35000平方米，其中17000平方米为大型商业中心，18000平方米为商业酒店。三环路方向住宅楼建筑面积为10000平方米，其中商铺面积1700平方米，住宅楼面积8300平方米。52建设方案521商业楼十七层,其中裙楼五层。5211一至三层建筑面积11615平方米,为中百仓储大型超市；5212四至五层建筑面积5385平方米，为大型餐饮中心、影院和商务会议中心；5213六至十七层是商住客房,建筑面积为18000平方米。522住宅楼十一层。5221一至二层建筑面积1700平方米,为建筑材料和装修材料市场。5222三至十一层建筑面积8300平方米，为住宅楼。523小区道路。由于南北长东西窄是长条形，按照城市居住小区规划技术要求，沿长边三环路留两个出入口，小区道路为8米宽，长130米，小区道路总建筑面积1040平方米。小区所有道路均采用通而不畅的形式，确保小区的安全。524小区绿化。小区绿化以草皮、桂花、棕树绿化为主，道路两侧采用常青树绿化为主，小区绿化面积2007平方米。53实施进度531该项目建设总工期为25个月,分两期进行。5322005年11月2007年4月建成35000平方米的商业楼；5332007年4月2007年12月建成10000平方米的住宅楼及配套工程。534小区主干道、绿化、给排水主体工程以及供电设施、通讯、有线电视等入户前的工程量与主体工程同步进行。第六章消防、节能、环保及安全61消防按照国家对消防设施的有关规定和要求，小区每栋住宅楼设置消防栓24个，原则上每单元2个，每单元设置干粉灭火器一台，确保住宅区安全。具体消防措施有待在初步设计中详细说明。62节能项目建筑外形及外围结构设计将考虑节能效果，选用保温性能好的建筑材料。63环保631该项目污染源主要为工作人员生活污水和垃圾。632配备专人负责维护保洁，污水以隔油池除油后与洗涤废水合流直接排入市政排水管道。633严格执行广水市城市总体规划的规定，从各方面努力做好环境保护工作。64安全641安全是服务行业的生命线。项目建成后，武汉昌神房地产开发有限公司将把安全放在第一位，加强治安，确保消费者的生命财产安全。642电气设备接线完全按GB5005295供配电系统设计规范要求进行，高压开关柜增设电气联锁，以防错误操作。643主要设备控制选择开关布置在主机房内，以保证检修时安全切断电源；设置信号系统，当主要设备发生故障时，能发声光报警提示。第七章投资估算与资金筹措71投资估算711工程概算依据7111套用湖北省建筑工程预算定额统一基价表。7112套用湖北省建筑安装工程费用定额。7113材料价格参照武汉市和广水市建筑材料市场价格信息。712投资概算本项目总投资为9600万元，固定资产总投资估算详见表71表71固定资产投资估算表序号项目名称数量单价金额（万元）1框架结构土建部分45000M2900元/M240502中央空调及安装9003大楼电梯2部90万元/部1804载货电梯505室内装修35000M21000元/M235006策划宣传及招商4257城市配套费45000M250元/M22258其他费用270合计960072资本金及来源721根据国务院2004年的规定，本项目应具备35的资本金，即9600万元353360万元。722本项目企业应具备资本金3360万元，由企业用自有资金投入。73资金来源本项目总投资9600万元全部以企业自有资金投入，具体投资使用计划与资金筹措见附表1。第八章社会经济效益评价81收入测算说明811该项目建成后主要的收入是商品房出售、出租和物业管理收入。812项目建成后使用期为70年，固定资产原值为9600万元，折旧率为143，在第15年的回收固定资产余值75429万元。813土地使用权价款520万元作为无形资产，在第17年回收3148万元。814住宅楼计划在2007年销售70,余下的30在2008年全部销售完