2007年重庆市商品住宅房地产市场年度报告

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892007重庆市商品住宅市场年度报告第一章市场综述411、政策4111、央行5次加息7次上调存款准备金率4112、房贷新政央行收紧房贷的信贷管理通知5113、物业税“空转”6114、关于加大闲置土地处置力度的通知7115、关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知8116、物权法9117、廉租住房保障办法、经济适用住房管理办法10118、关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知10119、关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知111110、关于印发节能减排综合性工作方案的通知1112、市政动态1113、商品房市场概况14131、供求关系14132、供应分析15133、成交分析151331、成交体量分析151332、成交均价分析17第二章区域市场1821、渝中区18211、渝中区房地产2007年概况18212、土地交易情况18213、商品房成交情况192131、商品房成交均价走势192132、2007年111月份渝中区成交面积分析202133、每月成交总金额比较212134、成交均价对成交面积的影响212135、成交户型占比分析与成交价格段占比分析222136、新增商品房面积分析23214、小结2622、南岸区26221、南岸区2007年度房地产概况26222、土地成交情况27223、商品房成交情况分析292231、价格分布状况292232、南岸111月成交面积分析302233、每月成交总金额比较312234、成交均价对成交面积的影响322008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892235、成交户型占比分析与成交价格段占比分析332236、新增商品房面积分析34224、小结3823、江北区38231、商品住宅市场分析382311、2007年1月12月11日商品住宅供求关系382312、2007年1月12月11日江北新增住宅走势392313、2007年江北区10月商品住宅新增供应户型配比详情392314、2007年江北区商品住宅成交量走势402315、2007年江北区商品住宅成交均价走势41232、土地市场分析41233、重点关注4324、渝北区44241、商品住宅市场分析442411、2007年1月12月11日商品住宅供求关系442412、2007年1月12月11日渝北新增住宅走势452413、2007年渝北区10月商品住宅新增供应户型配比详情462414、2007年渝北区商品住宅成交量走势462415、2007年渝北区商品住宅成交均价走势47242、土地市场分析48243、重点关注5325、沙坪坝区54251、市场综述54252、土地供应分析542521、土地供应一览542522、供应区域分析56253、供求分析56254、供应分析57255、成交分析582551、成交量分析582552、成交均价分析5926、九龙坡区59261、市场综述59262、土地供应分析602621、土地供应表602622、供应区域分析63263、供求分析64264、供应分析64265、成交分析652651、成交量分析652652、成交均价分析6527、大渡口区66271、土地市场66272、区域目前在售楼盘682008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789273、07年大渡口房地产市场概况692731、供应量分析692732、成交量分析702733、成交面积段分析712734、成交价格分析722735、成交价格段分析722736、月度成交总额分析73274、大渡口区商品住宅购房者调查742741、大渡口区置业意向742742、购房者区域认同优势752743、大渡口区商品住宅升值潜力期望762744、大渡口区置业者价格承受范围772745、大渡口区在售楼盘认可度782008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第一章市场综述11、政策2007年的重庆房地产市场注定不是不平凡直辖市刚过10周岁，又迎来重庆“试验区”元年，房地产市场随风就势一路高歌猛进。2007年，重庆地产注定是一个新时代开启之年，地产业在重庆的巨大潜力将在未来几年得到酣畅体现，而重庆地产江湖注定将在更大血雨腥风中一路飞奔2007重庆地产影响力之10大政策111、央行5次加息7次上调存款准备金率2007年9月15日开始，金融机构人民币存贷款基准利率一年期存款基准利率上调027个百分点，由现行的360提高到387；一年期贷款基准利率上调027个百分点，由现行的702提高到729；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调018个百分点。由于自2004年10月以来9次加息，今年以来五次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在2004年10月29日前，申请一笔50万元，20年期的贷款，每月还款为331084元；而2007年9月15日后，申请相同的贷款每月需要还412946元，每月累计涨了81862元；而即使可以享受优惠利率，其每月的累积成本也增加了46294元。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。从目前央行持续对存贷款加息的情况来看，未来不排除继续加息的可能。这将给地产商和消费者的资金带来更大的压力。目前银行利息已处于高位运行，虽然后期仍会有加息可能，但加息频率会放缓，同时以提高首付标准，控制贷款条件（特别是对个人多套住房及开发商的贷款严控）等方式取代单一的加息。受加息影响的不止购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力，以及信贷收紧环境下的资金紧缺。一边是开发资金紧缺，一边是购房压力加大。如果说房地产金融市场的要素只有这么简单，房地产回调之日早已到来。而今年一路狂飙的楼市行情，说明另一只2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789金融之手正在“擎肘”加息威力，那就是因人民币升值预期引来的热钱冲动。对于大多数需要资金的开发商和固定资产投资人而言，升值似乎是他们更愿意看到的现象。分析人士指出，受汇率体制的影响，人民币升值还有一个相对漫长的时间，此间热钱进入热情将维持高涨。而港股直通车、股指期货等政策的谨慎“惜出”，又会令内地市场的流动资金“难出”，资本价值单线追涨的局面未改。一个典型的证据是，今年五次加息均没有引发A股大盘下跌，反而每一次加息都会带来一轮股市牛市，可见流动性过剩和投资渠道单一已令加息影响化之无形。于是，开发商通过不断高涨的股市热情增发融资，从另一个方面解决了资金饥渴。加上宏观调控下收紧“地根”的政策，楼市供需矛盾进一步加大，最终上演了一骑绝尘的房价2007加息与升值又是一对互相对冲的金融工具。高盛大中华区首席经济学家梁红就公开表示，在人民币被低估的情形下，货币政策的操作空间已极为有限，加息会拉大中美之间的利差，导致更多的热钱涌入。从这一意义上说，流动性涌入成为加息的另一种成本。众多地产股分析师因此维持地产股增持评级，这似乎也在预示明年房地产业的金融大势。112、房贷新政央行收紧房贷的信贷管理通知对于房地产金融市场而言，影响最大的政策莫过于央行收紧房贷的信贷管理通知，新政要求，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于基准利率的11倍。此外，要求各商业银行严格规范房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到35或未取得相关证件的项目不得发放贷款，对囤地、囤房的企业不得发放贷款；严格规范土地储备贷款管理，不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款。“这个政策确实对楼市走向产生了较大的影响，也会持续影响2008年楼市。一些有二套以上房屋的购房人的资金门槛确实抬高了，即便是刚性需求，也在观望中。”上海一位中介公司高层表示。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789据调查，10月以来，深圳、广州、北京、上海等一线城市的房价上扬态势已显松动迹象，成交量更是急速“晴转阴”。中原地产统计数据显示，深圳10月新房均价回落至14797元/平方米，较9月下跌约一成。与此同时，二手房交易量锐减，价格暴跌。据深圳市房管局数据，深圳二手房交易量10月下降3678，9月的二手房成交价格比8月下降4709。广州一边，10月份住宅成交面积为55万平方米，环比下跌18。北京，11月份一手房成交量日均364套，环比下降近10，进一步延续10月7的跌幅。而上海二手房中介人士则介绍，11月上海二手房销售量下滑三成业内人士分析，央行五次加息、第二套房首付提高、物业税试点等一系列政策是导致此轮楼市阴天的影响因素，但各地楼市境况不同，一些地区可能在观望结束和刚性需求的刺激下，于明年初再现楼市“艳阳天”。对此，易居房地产研究院的结论则是，明年楼市基本面将与今年相仿，现有调控政策的落地执行仍是主基调，但因为周期性影响，楼市调控效果真正显现还有待时日。113、物业税“空转”去年十月，国家税务总局相关负责人公开表示，国家正在对房地产改革和推进物业税进行研究，并在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验。此后，第一批六省市试点区域消息传出，有市场人士预测，物业税正式征收可能在2008年。专家介绍，尽管征收物业税目前还没有明确的时间表，但基本框架已经确定将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是说，把现在买房子时需交的税，放到买房子后按年交。目前，物业税的模拟“空转”已经在北京、深圳、重庆等几个城市试点，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。国税总局官员此前表示，目前我国不动产征税存在内外税制不统一，房、地分设税种，计税依据不合理，对房地产征收的税费比较多等问题。开征物业税，不仅2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789有利于各类企业公平竞争，也有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范等一系列问题，并可能成为房地产市场的内在稳定器。“大家都想着未来价格上涨带来的好处，同时又不支付物业持有成本，这就鼓励了投资性需求的膨胀。”经济学家樊纲此前评价，开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房，也有利于减少奢侈品需求；并稳定政府税收来源，避免“土地财政”。但是，此次纳入的安徽等地专家仍表示，虽然已经进入试点，省内全面开征物业税条件仍不成熟。其中起征点设计、免税标准和税率等技术问题还需要征求各方面意见。即使开始征收，也不会所有房产一并征收，有可能从大面积户型开始征收，且征收比例较小。114、关于加大闲置土地处置力度的通知回顾2007年，土地市场的整治，特别是加大闲置土地的清理、处置一役打得非常艰苦。经过去年“国六条”后半年多的房地产调控，闲置土地问题一度有所缓和。以致于今年4月，国土资源部在下达2007年全国土地利用计划时，更多地强调“严格控制新增建设用地总量”。但实际情况是，全国各地的土地闲置问题依然严重。在9月，国土资源部不得不下发了关于加大闲置土地处置力度的通知，要求加大对闲置土地特别是房地产开发领域土地闲置的处置力度。根据该通知的要求，各地要严格按照闲置土地处置办法和关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知等文件中有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。如土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回；对于违法审批而造成土地闲置的，要在今年年底前完成清退等。另外根据要求，各地要在2008年6月底之前，将闲置土地清理处置情况上报国土资源部。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789而10月，国土资源部再次作出指示，要求各地控制单宗土地供应规模，以增加土地供应宗数，吸引更多中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。同时国土资源部强调，开发商付清全部出让价款后才能领取国有建设用地使用权证书。并且，国土资源部负责人再次强调，各地要保证并优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的用地；对没有完成廉租房、经济适用房年度供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地；对收回的闲置土地，也要优先安排用于廉租房、经济适用房建设。上述一系列的通知要求，让今年各地闲置土地清理、处置的力度不断加大。无形之中，给那些仍在囤地的开发商带来巨大压力。值得注意的是，北京、深圳、广州等房价增长过快的“出头鸟”，其国土管理部门在处理闲置上更有一些实际举措和惩罚动作，曝光于“媒光灯”下的闲置土地越来越多，使得这一场攻坚战闻到些许“胜利的味道”。115、关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知今年对于土地市场的“深层次”管理，财税手段的多次使用无疑是划时代的。如自1月1日起，土地出让收支纳入地方基金预算管理并实施收支两条线管理，使得土地出让金不再是地方政府的“小金库”。与此同时，国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定公布，修改后的城镇土地使用税税额标准，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高了2倍，征收范围也扩大到外商投资企业和外国企业。随后，1月25日，国税总局出台关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，拉开了土地增值税清算的序幕。上述三道“紧箍咒”不仅收紧了开发商的资金链，还收紧了政府的钱袋子，对于土地市场的健康发展不言而喻。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789根据国土资源部统计，上半年土地市场方面的税收大幅增长，土地增值税完成191亿元，同比增长793；城镇土地使用税完成138亿元，同比增长571。而去年全年我国土地增值税收入为231亿元，城镇土地使用税收入为177亿元，由此可见，今年我国在土地财税上可谓成效显著。但对此，分析人士却认为，虽然税收增长幅度明显，可与快速上涨的房价相比，却是“小巫见大巫”。而开发商完全可以把税收成本转嫁到购房者身上，其高额利润并不会因此受到严重挤压。实际上，虽然很多开发商对上述政策叫苦不迭，但从目前仍在上涨的房价来看，税收金额大幅增长仅仅意味着挤压了开发商的部分利润给了政府，短期内房地产开发的收益并未受到较大影响，还需要更长的时间来实现平衡。116、物权法物权法对与房地产行业相关的五大问题做了明确的解释。首先，在土地使用权期限问题上，物权法规定，市民的住宅建设用地使用权期间届满以后可以自动续期。其次，在车库、车位的归属问题上，物权法规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。第三，在相邻关系的问题上，物权法规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第四，在物权行为和债权行为的区分问题上，物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第五，在不动产善意取得制度明确问题上，物权法规定，不动产可以适用善意取得。物权法已于今年10月1日正式实施。或许在这部自制定、公布以来便备受关注的法律实施之后，我们不会再看到曾经手捧宪法在瑟瑟寒风中站立数个小时对抗拆迁的老人，也不会再出现“最牛的钉子户”。在物权法出台实施的连锁反应下，住宅法、增收物业税等相关政策的出台明显加快脚步。117、廉租住房保障办法、经济适用住房管理办法2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789从户籍年限、购房者年龄对申购经济适用房人群进行规定，并从家庭人数、年收入、人均住房面积、家庭总资产四方面对申购人群进行多方面考查；并将廉租房购房标准明确化。同时，采取“三级审核、两级公示”制度确保经济适用房申请过程公正。廉租住房保障办法则进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”；廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。经济适用住房管理办法则详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及推出管理、监督管理等。一方面扩大经济适用房供应对象，使经济适用房供应对象与廉租住房保障对象相衔接；另一方面规定严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发，以加强经济适用房用地管理，确保经济适用房供应。明确规定购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；确需转让的，由政府回购；其次，购买满5年的，在转让时，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款明确了准入准出标准，将经济适用房回归到“家庭自身居住”功能，实现经济适用房与廉租房的对接。11月份出台的这一系列与保障性住房相关的政策、细则让老百姓终于“有据可查、有法可依”。随着明后两年大批保障性住房的入市，这些政策也将迎来最终验收。118、关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知在今年5月出台的通知规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。而半年后出台的目录则指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，将“普通住宅用地开发建设”鼓励投资类别中删除。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789连续两年对外资投资内地房地产进行限制，再次显现外资来势汹汹的阵式。中国的房地产市场究竟是不是被外资炒热的中国的房价到底是不是由外资炒高的比起老外们，中国人大概更想弄明白问题的答案。温家宝总理的一番解释，或许正是对“限外令”最好的注释“限制外资投资房地产是无奈之举，毕竟好多人还买不起房。”119、关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知通知确定了房地产交易监管形式，即分账户管理。强调房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金；明确资金权属属于交易当事人明确该资金独立于房地产经纪机构或交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构或交易保证机构的负债，其所有权属于交易当事人。在一连串中介卷款潜逃的恶性事件之后，资金监管政策被“逼”出台。时至今日，资金监管尽管被强制要求执行，但似乎并没有得到热烈反响。或许刚刚发生不久的“中天事件”能够令那些怕麻烦的购房者有所警醒，使这一政策真正落实到位。1110、关于印发节能减排综合性工作方案的通知国务院于6月3日发布关于印发节能减排综合性工作方案的通知。该通知提出，要对新建建筑实施建筑能效专项测评，节能不达标的不得办理开工和竣工验收备案手续，不准销售使用。新标准的实施将使目前节约30的标准提升至65，节能标准的提高将对住宅的居住品质、交房标准以及销售价格等有极大的提升，但同时也会加大住宅的建筑成本投入。12、市政动态南岸区辅仁路下穿道通车，打通南岸三大堵点2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789辅仁路下穿道，起点位于南岸区人民医院处，下穿江南大道，在二手车市场处穿出地面，与辅仁路相接。下穿道全长约370多米，宽16米，为双向4车道。江南大道与辅仁路下穿道，形成“十字”交叉，车辆通过上、下两层各行其道。上层的江南大道车流不受影响，仍然供南坪至四公里方向的车辆通行；下层的辅仁路下穿道，则可供南岸区府、四小区、五小区方向的车辆前往四海路、南滨路。点评南岸区自从长江大桥的交通瓶颈被打开后，很大程度上缓解了南岸的交通压力，并且南岸区的路桥越来越发达，如菜园坝长江大桥等。交通的全力改善将吸引更多的消费者到南岸居住，有助于该区域房地产市场的健康发展。嘉华大桥直上高九路，江北到大坪仅5分钟10月23日嘉华大桥接高九路连接道上行线通车，江北至嘉华大桥车辆可经过虎头岩隧道（即上行线）直接上高九路。江北到大坪经嘉华大桥、过虎头岩隧道可以直接抵达，用时不到5分钟。点评江北和渝中半岛的连接一直是房地产市场所关注的重点。自嘉华大桥修建和通车以来，北滨路随即因为交通的大力改善而再次火热，而大坪板块也将不例外，虎头岩将被更加关注，特别是协信阿卡迪亚和协信云栖谷两个中高端项目，尤其将受益并受到市场关注。重庆菜园坝大桥正式通车10月29日，菜园坝长江大桥正式通车。菜园坝大桥全长1866米，其中主桥长800米，北引桥长886米，南引桥长180米。这是国内最大的公共交通和城市轻轨两用大桥，主桥为两层设计，上面为双向6车道，限速60公里/小时；下面为轻轨3号线通道。菜园坝长江大桥创下了三项世界第一钢箱拱梁跨距420米，为世界第一长；是世界第一座公路轻轨两用城市大桥；也是世界第一座采用缆索吊机安装的大桥。此外，该大桥建设采用了缆索吊装系统施工工艺，在国内桥梁建设史上开创了三个第一塔吊最高（202米）、跨度最大（420米）、起吊最重（420吨）。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789点评菜园坝长江大桥的通车缓解了菜园坝、两路口及南坪的交通拥堵问题，同时也为重庆一小时经济圈打下了坚实的基础。相关调查数据显示，更多的消费者更愿意在交通便捷的情况下选择距离市区中心板块较远的性价比高的项目。随着交通的全面改善，重庆组团中心式居住模式将有所改变，向周边区域或板块扩散。南坪中心转盘改造公布具体施工计划11月下旬动工菜园坝大桥通车后，南坪中心转盘改造将在11月中下旬动工。整个工程共分4个阶段，11月最先动工的是从南坪长途汽车站入口至南岸区人民医院，长约640米。其中，长途汽车站至农机公司路口一段将全封闭施工。南坪环道将添建5座人行天桥以缓解人车争道明年春节前，南坪环道交通管制区域内将添设、投用3座人行天桥，春节后还将投用2座人行天桥。这5座人行天桥主要建在目前南坪东路、南坪西路、响水路三大人车争道严重的路段。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789天杨路年内改成六车道再修两立交直通高速路为减轻沙坪坝中心区商圈沉重的交通压力，新增的天杨路快速干道将于年内开工拓宽成双向六车道，并拟在渝长高速立交（往大学城方向）处、岩口（沙区党校旁）增加两座立交。天杨路拓宽改造工程竣工后，沙坪坝核心区的交通将明显缓解，让现在经过沙坪坝三峡广场的过境车辆又有新的通道，可直上环线高速，并缓解杨公桥收费站的交通压力。随着天杨路改造完工，杨公桥到天星桥通行时间仅需5分钟左右，与现在需要20分钟相比，将省时15分钟左右。江北城市政道路一、二标段验收合格江北城市政道路一标段江川路、江州路、文华街东、南、北路、金沙路；二标段江北城大街北路、南路、西大街等道路已完工并于7月底通过市质检站的专项验收。一、二标段共长42千米，宽15532米，双向46车道，是贯通重庆大剧院、科技馆的重要通道。13、商品房市场概况市场特征2007年重庆市商品房市场供需矛盾在市场套内新增入市量、成交量同比增长的情形下，成交均价大幅度上涨，尤其是“618”之后成交量成交均价的大幅度上扬对07年重庆商品住宅市场形成了重要影响。131、供求关系07年重庆市商品住宅供求表050100150200万平方米全市供应量全市成交量全市供应量54518777613210155929384599806768253全市成交量8264688051001221031711701829041148081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178907年重庆市商品住宅成交情况020406080100120140160180200万平方米0500100015002000250030003500400045005000元/平方米全市成交量全市成交均价全市成交量82646838045100412161033170616961817904111438084全市成交均价3424324131833209343134643585382340154143433444171月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月重庆市商品房市场新增供应和成交比例为1165。本年商品房的新增入市量81217万平方米，套内成交量134256万平方米，本年的新增供应体量仍然低于市场成交体量，供求矛盾在一定程度上依然紧张。132、供应分析07年重庆商品住宅供应表020406080100120140万平方米全市供应量全市供应量544518727755132100655029289383659878064767725291月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年重庆市商品房市场新增供应量为81217万平方米，同比上涨1，0607年整体供应量大致持平。16月供应量（43835万平方米）高于712月供应量（37382万平方米），在“618”之后，整体楼市并未因新特区及直辖10周年等利好消息加大供应量。133、成交分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891331、成交体量分析07年重庆市商品住宅成交量050100150200万平方米全市成交量全市成交量8264688051001221031711701829041148081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月07年重庆市商品住宅季度成交量对比2855万平方米,2152193万平方米,3932525万平方米,2420988万平方米,16一季度二季度三季度四季度2007年重庆市商品房市场套内累计成交体量为134256万平方米，同比增长066。本年市场成交量起伏较大，影响本年市场成交量的主要因素为第一，新特区成立以来，重庆由区域市场跃进为全国市场，大量投资者看好投资并带动本地客户恐慌性购房，市场存量被大量去化，出现无房可售的状态；第二，市场新增供应量在6月后持续走低，开发商捂盘惜售情况严重，就算消费者购房愿望强烈也没有更多的产品可满足需求量；第三，各方面调控政策陆续出台，购房者心理负担加重，持观望态度增多；第四，一至三季度成交总量稳步上扬，尤其是“618”新特区利好消息之后，第三季度成交总量大幅度增长，达52193万平方米，占本年总成交量的39，随后由于政策因素的影响，市场观2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789望气氛日渐浓郁，第四季度成交量缩减至2855万平方米。1332、成交均价分析07年重庆市商品住宅成交均价010002000300040005000元/平方米全市成交均价3424324131833209343134643585382340154143433444171月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全市商品住宅成交总额0002000400060008000亿元全市成交金额全市成交金额2821512563224173586116487293744953571月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178907年重庆市商品住宅成交金额季度对比表19896亿元,3912268亿元,2510971亿元,226906亿元,14一季度二季度三季度四季度2007年重庆市商品房套内成交均价3727元/平方米，同比增长1173。07年重庆市商品住宅成交总额为50041亿元，同比增长1248。至6月直辖10周年及新特区利好消息发布以来，楼市成交均价开始了直线攀升。市场新增供应产品特别是商品住宅的高价位供应体量持续增加，从市场供应价格段来看，55006500元/平方米之间的产品体量环比上涨近三成，这也是导致本年成交价格直线攀升的原因之一。第二章区域市场21、渝中区211、渝中区房地产2007年概况2007年是重庆乃至整个中国房地产市场不平凡的一年。在年初经历一段时间的调整后，重庆房地产市场经历了69月份商品房成交量快速增长，市场供不应求，成交价格节节攀升等一系列的现象。房地产迎来一股购买投资热潮。就其原因在于2007年6月18号重庆成为城乡结合新型示范区，以及重庆自辖10周年以来重庆经济取得的良好发展等因素对房地产市场的影响。随着国家一系列宏观调空政策的出台，上演了一幕由政府、开发商、消费者为主角的拉锯战，10月份以后成交量显著下降。渝中区作为重庆的主城核心区域由于可供开发的土地资源有限，所以成交量在主城各区中偏低。111月份建筑面积总成交量为7312万平米；成交总金额为2452亿元；建筑面积成交均价为3353元/平米；新增商品房面积为2942万2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789平米。212、土地交易情况2007年渝中区土地成交情况土地面积成交价土地位置用途平米建筑规模M2竞得单位竞得时间万元平均价格（万元/平米）渝中黄花园C分区C2961、C298号土地用途为二类居住、商业、金融业24794136367协信集团200712185400003960长江二路174号250000935000龙湖地产集团200781030250003235渝中区石油路1号二类居住、商业金融业、小学191400674700恒大地产集团重庆有限公司20078616278402413渝中区大杨石组团J分区J0332/02宗地化龙桥拆迁安置房815648936重庆永基房地产开发有限公司2007616207000423渝中区李子坝四村宗地二类居住兼容公建710942654重庆长帆地产发展有限公司200745270000633渝中区鹅岭正街176号公建27451094067重庆市鹅岭酒店有限责任公司200721678700719渝中区太平门大码头宗地住宅、公建702542319重庆大唐盛世房地产开发有限公司2007110448901060合计4912291890916752933002799渝中区土地2007年土地供应面积为491229平米，可提供建筑面积18909167平米。建筑面积每平方米达到2799元。其中长江二路174号（后工地块）其土地面积为250000平米，建筑面积935000平米，可建筑面积均价达到3235元/平米、渝中区石油路1号（科技学院地块）面积为191400平米，可建筑面积674700平米，可建筑面积均价达到2413元/平米。大平区域的这两宗土地占渝中2007年整个土地供应量8986。在渝中是绝版的两块可以成片开发的大宗土地。由此可以看出渝中区域在今后推出的商品房推出的商品房价格还将有进一步的提升。在未来的商品房推出的价格以及户型都将很大程度上受到这两宗土地的影响。213、商品房成交情况2131、商品房成交均价走势2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789111109876543228603836416535473263314433033261312329773142050010001500200025003000350040004500月份均价建面元平米渝中区商品房成交均价7月以前涨幅比较平缓，1月到7月建面每平米增长284元，增长99。从7月份开始涨幅比较明显。7月到11月建面每平米增长1021元，增长325。1月到11月建面每平米增长1305元，增长4563。期间由于6月18号重庆成为新经济特区，区县以及市外购房团看好重庆市区房地产市场，很多潜在客户以及投资性客户也涌进房地产市场，导致重庆商品房价格全面飘升。2132、2007年111月份渝中区成交面积分析2007年1月11月成交面积走势图45125184515454651132851291671405024681012141234567891011月份成交面积万平米成交面积万平米渝中区商品房2007年总成交量为7312万平米。7月以前每月成交量在45万平米左右。3月成交量达到8万平米，这渝中区在3月期间连续推出三大盘有关，包括3月17号推2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789出的康德糖果盒社区、3月24号推出的卡萨国际社区、3月31号推出的协信阿卡迪亚社区。79月成交量呈现井喷式增长，其中9月达到顶点，成交量为1291万平米。这是由于整个重庆乃至全国大的房地产环境的影响，特别是重庆自辖十周年所体现的经济势力以及重庆本身商品房价格与沿海及各大同类城市之间存在差价并且在6月18号重庆成为新经济特区，区县以及市外购房团看好重庆市区房地产市场，很多潜在客户以及投资性客户也涌进房地产市场，导致成交量快速飙升。9月商品房成交量大幅下滑，到11月份成交量只有405万平米。这是由于政府相继对贷款的多次提息，增加第二套房首付比例，推出经济适用房管理条理，廉租房管理办法，以及央行的紧缩银根政策、还有即将推出的物业税等都对房地产过热起到了抑制作用，特别是让购房者看到了政府调控房地产市场的决心。但是从商品房的成交情况可以看出，消费者对商品房的刚性需求还存在，这一时段消费者与开发商还处在相互对峙阶段。并且与开发商的故意捂盘有一定的关系。2133、每月成交总金额比较每月成交金额占成交总额百分比图53106761511201071234567891011成交金额受成交面积的影响，所以在3、7、8、9月份成交面积较高的情况下分别占到成交金额的10、15、11、20，4个月的成交金额占到全部金额的56。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892134、成交均价对成交面积的影响成交均价与成交面积走势图比较2860314229773123326133033263383641653144354745125184515454658567111324051291050010001500200025003000350040004500月份建面成交均价元平米02468101214成交面积万平米均价建面元平米成交面积万平米均价建面元平米28603142297731233261330331443263354738364165成交面积万平米451251845154546511328512916714051234567891011从价格图与成交量的走势比较来看，在10月份以前价格对成交量的影响并不是很大，特别是在79月在商品房价格继续升高的同时，商品房成交量却一再创造神话，刷新单月成交记录。而当10月份、11月份商品房价格上升到建筑面积每平米4165元时，超过普通购房者的心理承受能力时，价格所体现的杠杆调节能力就得到了一定的体现。由图看出，所以商品房并不是一般的商品。作为特殊的商品其成交价格只要不超过购买者的心理底线，对商品房的成交量就没有多大的影响。2135、成交户型占比分析与成交价格段占比分析成交户型比例图（以10月为例分析）2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789不同户型所占成交金额分析万元400189,28389782,27221005,16252821,1815451,1170以下709090120120150150以上由图可以看出渝中区商品房的成交情况为70平米以下的占比最高，达到28，渝中区作为重庆的经济娱乐中心，是很多年轻的新新人群向往的居住区域，他们的经济势力有限，所以对小户型非常亲柰。并且渝中区商品房价格比较高，就造成渝中区域小户型成交量较大。其次150平米以上的占比也达到27，其中以协信阿卡迪亚社区为主的楼盘推出超大户型楼盘对大户型成交量有很大的贡献。其他户型占比比较平均。商品房价格段成交量分析（以10月为例）2007年10月渝中区商品房住宅价格段分布40004500149335004000200430003500773250030003081450050006545000以上114915002000759200025000801500以下008由图可知，25004000这一价格（建筑面积元/平米）占据购房的主流价格段，占比为5085超过所有成交量的一半以上，而2500以下也有847的占比率，成交均价在4500以上的占比1803。这些数据表明渝中区域内的商品房价格建筑面积已经稳定在4000元/平米左右。2136、新增商品房面积分析2006年10月2007年10新增商品房供应量2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892006年10月2007年10月新盘上市分析024681012个005115225335445万平方米新增供应量714006242072049211209602950225341新增楼盘个数41210221010122006年11月12月2007年12月3月4月5月6月7月8月9月10月2006年10月2007年10新增商品房供应量3603万平米，其中2007年3、4月供应量较大，达到1594万平米。主要是康德糖果盒社区、卡萨国际社区、协信阿卡迪亚社区等楼盘提供了很大的商品房供应量。每月新增面积与成交面积比较图每月新增面积与成交面积比较图45125184515454651132851291671405049211209602950225341301072024681012141234567891011月份面积万平米成交面积万平米新增面积亿元月份1234567891011成交面积万平米4512518451545465113851291671405新增面积亿元0720492112096029502253413012008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789图上数据反映2006年10月到2007年11月渝中区域共提供商品房面积为3904万平米，2007年1月到11月总成交面积为7312万方，成交面积比2006年10月至今供应面积还要多出3408万方。可以看出今年111月份对渝中区商品房以前的剩余商品房的销售做出了很大贡献，在成交2006年10月2007年11月新增商品房供应量的同时还交易掉2006年10月以前的3408万平米的商品房。2007年110月成交面积与2006年同期成交面积比较套内面积万平米时间段2007年1102006年110同期对比成交面积万平米596442648772812007年110月份比2006年同期下降81，是主城各区中成交量唯一下降的区域。在2007年111月内渝中区共计推出楼盘数为13个。主要原因是因为渝中区域内可供开发的土地越来越少，导致楼盘以及商品房供应偏低，对整个渝中区域内的成交面积造成很大的影响。楼盘名称物业名称物业地址物业类别物业价格开发商凤凰台渝中长江路51号高尚住宅不详重庆钧华置业发展有限公司金江大厦渝中区文化街1号小户型5300元/平方米均重庆典华物业发展有限公司V8区渝中大坪医学院路商住楼5400元/平方米均重庆永缘房地产开发有限公司南方新城苹果派渝中高九路南方新城普通住宅4890元/平方米均重庆南方集团有限公司协信云栖谷渝中大坪六店子虎头岩（协信阿卡迪亚旁）高尚住宅5200元/平方米均重庆协信控股集团阿卡迪亚房地产开发有限公司兰波红城丽景渝中大坪长江二路39号红楼宾馆旁普通住宅4800元/平方米均重庆兰波房屋开发有限公司天鸿国际渝中大溪沟河街75号大溪沟轻轨车站旁其它4500元/平方米均重庆市万康房地产开发有限责任公司,重庆天华房地产开发有限公司2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789CASA卡萨国际公寓渝中一号桥旁公寓7200元/平方米均重庆和信实业发展有限公司重庆艺朗房地产开发有限公司江湾国际花都渝中大坪红楼宾馆往肖家湾方向前行50米进入花园洋房5300元/平方米均旭庆房产协信阿卡迪亚渝中大坪六店子虎头岩365米山顶别墅10000元/平方米均重庆阿卡迪亚房地产开发有限公司金银苑渝中大坪金银湾渝洲新都旁普通住宅4640元/平方米均重庆昂内房地产开发有限公司江风雅居渝中南纪门普通住宅不详康德糖果盒渝中肖家湾出城方向车站旁普通住宅3800元/平方米均康德集团正轩地产214、小结2007年渝中区商品房市场总体成交量有一定下降，成交量在79月达到高峰。成交均价在2007年度每月递增，111月份增幅达到4563，建面每平米增加1305元。