2008年10月东莞房地产市场分析报告-70doc-中原

2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178912008年10东莞房地产市场分析报告一、宏观方面11产经要闻2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892111国际经济低迷震荡，各国救市不断中原点评以美国次贷危机为始的金融风暴蔓延全球，影响范围不断扩大，国际经济低迷不振，国际投资环境、投资信心及消费信心一落千丈，各大金融巨鳄纷纷倒下，各国通过大力度、大规模、大额度的国有化、降息、注资和改变监管等措施实施救市。在短期利好的情况下，各国股市大幅震荡，但中长期下2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893行，全球消费信心依然不足，未来一段时间内国际经济环境将持续反复，投资、消费、出口需求将有所下滑。112国内经济平稳发展，调控重点扩大内需、扩大投资全国前三季度国民经济保持平稳较快发展今年以来，面对国内接连不断发生的严重自然灾害的冲击和世界经济金融形势振荡多变的不利影响，中央审时度势，果断决策，采取了一系列宏观调控措施，国民经济保持平稳较快发展，总体运行良好。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317894中原点评前三季度，国内经济呈现如下特点1、农业生产形势良好，粮食实现连续五年增产；2工业生产增长放缓，企业利润稳定增长；3固定资产投资平稳较快增长，投资结构有所改善；4国内市场销售增速继续加快，城乡消费均较快增长；5居民消费价格涨幅继续放缓，工业品出厂价格涨幅出现回落；6出口增速有所回落，外商直接投资大幅增加；7城镇新增就业增加，城乡居民收入继续增长；8货币信贷增速回落，新增存款大幅增加；2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317895当前经济运行中的突出矛盾和问题主要是国际金融市场动荡多变，世界经济增速明显放缓，国际经济环境中的不确定不稳定因素明显增多，对我国经济的影响不断显现。国家宏观调控的下阶段主要任务是要深入贯彻落实科学发展观，按照中央关于经济工作的决策部署，采取灵活审慎的宏观调控政策，进一步增强宏观调控的预见性、针对性、灵活性，促进经济平稳较快增长，保持国内经济金融稳定，努力推动国民经济又好又快发展。113东莞经济稳中有调东莞前三季度经济运行“稳中有调”，经济增长总体上保持平稳市统计局数据显示，前三季度全市完成生产总值273455亿元，同比增长151，增幅同比回落了26个百分点。今年以来，受世界经济不利因素的影响，东莞经济运行的特点是“稳中有调”，经济增长总体上保持平稳。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317896中原点评稳中有调是东莞前三季度经济的总体概括，受国际经济疲软的拖累以及自身产业转型的影响，工业总产值增速疲软，增速同比回落了11个百分点；受经济环境的影响，外商投资有所下降，东莞利用外资的形势比较严峻。据统计，今年前三季度，全市实际利用外资（新口径）2102亿美元，同比增长186。不过合同规定外商投资1959亿美元，下降了144。目前来说，东莞整体经济虽然没有大幅度回落，但形势依然严峻，面对这转型升级的关键时期，国际金融风暴导致的投资信心不足，造成国际市场订单的减少对以制造业为主的东莞来说无疑是雪上加霜。至于转型升级过程中导致企业外迁，产值增幅下降也是意料之中，预计中长期内东莞的整体经济将继续走“稳中有调”的路线。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789712政策动向政策简评在国际金融风暴的冲击下，国内经济不可避免的得到了冲击，面对外需的持续减弱，三驾马车中的出口面临着严峻的考验，国内企业也面临着成本上升，订单减少的艰苦局面。为此，国家出台了一系列的稳市措施，主要以扩大内需，促进消费和扩大投资为主要目的，以稳定国内经济。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317898从宏观经济角度看，如国务院10月9日起暂免征收存款利息税，中国人民银行下调存款准备金率至16，两次下调商业贷款利率和下调公积金贷款利率可以看出，银行手上的钱多了，而且消费者贷款的优惠大了，从这一点可以看出，国家目前以扩大内需为主要方针政策；第二，财政部、国家税务总局上调出口退税率，更是切身地为外向型企业着想，在成本高涨，订单减少的今天，企业生存面临重大挑战，退税率的上调，直接减轻了企业的负担，有利于企业度过艰难时期；第三，扩大投资，在出口受阻的情况下，三加马车中，消费和投资成了拉动经济增长的最有效公斤，国务院批复2万亿元铁路投资计划，正表明了国家欲扩大投资，促进经济增长以弥补出口受阻所带来的损失；从房地产角度看，国务院通过楼市救市计划，同意降低住房交易税费，减免契税、印花税和土地增值税，也许可各地方政府也可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。政策的目的是旨在稳定房地产市场，预防市场大跌；支持鼓励居民购买中小户型普通住宅，使“90/70”政策后的房地产供求关系趋向平衡；同时通过降低交易税费，支持居民合理的购房居住需求，通过增强居民购房购买力，降低购房持有成本，支持有效扩大内需，避免上下游产业萎缩、缓解就业压力，保增长。而本次新政针对的购房群体主要是购买90以下自住房的人群，不过当中自住与非自住的界分以及改善型需求的界定则有待政策细则的进一步2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317899出台。新政主要特点是以消费者为主，以首次置业为主和鼓励居民购买中小户型普通住宅，而且政策改变一刀切的状态，政策条文中明确“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，而且金融机构在贷款利息优惠和首付比例上有比较大的调整空间。新政的推出明确了国务院对待目前楼市的态度“国家不许楼市倒下”，而上升到宏观经济角度看，还是扩大内需，促进消费。但新政落实到东莞的情况具体如何由于房地产并非东莞的支柱产业，按照东莞政府对待房地产的一贯不温不火的态度，落实力度有待考证。回到东莞的层面上，东莞市政府目前需要重点解决的还是产业转型升级，从10月份公布的措施可以看出，帮助企业是近期东莞政策面最为突出的特点。市政府拿出10亿元帮助中小企业融资，通过东莞市加工贸易转型升级专项资金管理暂行办法以及降低科技创新资金申请门褴等措施都给东莞企业以最到实处的利益。而在市委市政府召开的做好投资拉动经济增长专题座谈会上，市委书记、市人大常委会主任刘志庚也强调了要把投资拉动作为当前工作的重要抓手，努力破解项目建设中的瓶颈制约，抓2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178910紧推进一批重大项目的规划建设。因此今后东莞宏观调控的方向将是“保企业，加投资，稳增长”。综上所述，无论是国家宏观政策还是东莞的地方政策，由于目前国际经济的不可控性与难预料性，往后政策调控将向“稳企业，保稳定，促增长”方向倾斜，而经济调控则主要是把精力放在增加投资与扩大内需之上，各项政策措施也将向这两方面倾斜。13市政规划2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178911规划简评本月东莞市规划重点在于路网交通的建设、改造和升级，东莞市公路网规划（20052030）、东莞市村际道路联网升级改造工程实施方案以及市际联网路实施方案都对东莞市内主干道，次干道，镇村支线乃至与周边市区的市际连线上均做了较全面的规划，另外，城市交通运力的提升也是本期规划重点，如东莞市水运发展规划对东莞水运的发展目标和定位做了全面的规划，而核心城区小巴运输公司的组建将进一步提高城市公交运营能力，减轻道路压力，有助于房地2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178912产的发展。至于金融商务区的规划以的拟建主要就是提升城市的软环境实力，为企业提供更好的发展环境，也有利于带动周边房地产也的发展，由于此规划属于初步设想，本期暂不做详细分析。区域信息2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891314其他关注各地救市进入十月，各处媒体最露面最多的字眼是“就市”，继南京、长沙、沈阳、厦门、西安等12个城市之后，长三角重镇上海、杭州日前不约而同对楼市的低迷状态宣告“出手”，加入救市大军。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178914上述城市的“救市”主要都是从降免税费，给予补贴，调整税务缴费节奏，购房入户，调整公积金额度等等，措施层出不穷，但怎么救是一回事，救不救又是另外一回事了。上述说到的城市中，房地产开发投资占GDP的比重都是比较大的，是其支柱产业。东莞2008年前三季度全市完成生产总值2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178915273455亿元，房地产开发投资17509亿元，房地产开发投资占GDP比重为64。而国内很多城市该指标高达10以上甚至20以上，这些城市视房地产业为支柱产业，因此当目前市场成交较为低迷的情况下，开发商给到政府的压力是很大的，因此这些地方政府相继出台了救市措施。据各地2007年经济统计公报数据显示，南京房地产开发投资占GDP比重为136，杭州为1264，西安为223、北京为15、上海为109等。东莞的房地产开发投资对GDP的贡献相比这些城市处于一个比较低的水平，房地产业在东莞目前来说整体上并不是支柱产业。东莞制造业八大支柱产业的产值占总额的六成以上，东莞经济主要依靠的是这些优势产业，因此政府对房地产行业的态度一直以来都是不温不火的。因此，东莞政府主动救市场的机会不大，而房地产新政的落实在东莞看来执行的力度还有待考证。二、土地市场分析1、土地出让公告情况2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789162008年10月东莞市国土资源局公告挂牌5宗土地，挂牌出让一宗商住用地与两宗商业用地，转让两宗工业用地，共计53184。2007年10月份土地供应5宗，4宗工业用地，1宗商住用地，共90844。2、土地交易情况分析2008年10月东莞市成交10宗土地，另有两地块流拍，成交地块中6宗工业用地、3宗商住用地，另一块为镇政实施用地。工业用地成交总面积为79104，总金额27945万元，地面地价为353元/；商住用地成交总面积为97658，总金额317亿元，地面地价3246元/，楼面地价1356元2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178917/，相比去年同期下降66。2007年10月东莞市成交6宗土地，3宗商住用地，面积为135165，3宗工业用地，面积为233678。2008年10月份土地交易情况2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178918位于南城区东骏路西侧的2008G035地块被东莞市东骏房地产投资有限公司以3850万元拍得，这块地与东骏豪苑项目相邻，预计作为东骏豪苑的后期开发项目，另一幅相连地块2008G034由于总价过高，最终流拍；10月29日，位于南城区蛤地东莞植物园南端的2008G037商业金融用地在土地交易中心拍卖，最终由于无一人竞拍，宣告流拍，地块面积1718万平方米，起始价5154亿元。开发商为了企业的可持续发展，需要拿地，但拿地也就意味着企业运营风险，在目前萧条的楼市下，开发商拿地会更加理性与谨慎。土地的流拍一方面由于现阶段有的开发商还未消化以前拍卖来的高价地，不会再冒险出手拿地，另外，对于出让的总价较高的大地块，开发商需要冒更大的风险，这些地块也成为主要流拍的对象。土地流拍频现，可以看出开发商对市场的信心仍然在下滑。3、土地供求分析1）2008年前10月土地供求状况2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789192008年东莞市工业用地的出让激增，成为政府土地出让的主方向。2008年前10月工业用地供应占总供应量的559，相比去年同期增加347倍，成交占605，同比增加48倍。东莞作为一个高度工业化的城市，主要以制造业为主，产业结构调整和转型升级工作中，需要大量工业用地建设形成集中的工业园区，用于规模化的工业发展。2008年前10月出让的商住用地相比去年同期下降99，成交下降223。从供应来看，政府在2008年房地产市场萧条，房地产市场供求矛盾突出时候，并没有放缓商住用地的供应；成交方面，成交同比下降幅度远大于供应下降幅度，显示土地市场上开发商或信心不足，或资金链整体趋紧。2008年前10个月，东莞土地总体成交率为831，其中商住用地为703，土地市场整体处于低迷状态。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789202）2007年至2008年10月成交的商住用地楼面地价月度走势2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789212008年前10月所有成交商住用地的楼面地价为1562元/，在这种楼市行情中，地价依然比较稳定，并不存在政府土地贱卖的情况。成交方面，除7、8月没有商住用地成交以外，其他每月的成交情况相对比较稳定，土地市场的低迷没有在成交方面体现出来，但另外，现在土地拍卖现场冷清以及无人竞价的局面，土地大多还是以底价或者挂牌时期的最高价成交。3）土地流拍情况东莞土地市场低迷，流拍频现。2008年前10月东莞流拍土地31宗，其中商住用地为20宗，平均每月就有2宗商住用地流拍，现在土地拍卖现场冷清，竞买者寥寥无几甚至无人竞价。从2000年2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178922至2007年的8年时间，东莞仅流拍土地29宗，商住用地17宗，2008年东莞流拍的土地宗数比之前8年累计的还多，土地市场和楼市一样遭遇到瓶颈时期。在楼市不景气的情况下，开发商对未来中短期市场依然缺乏信心，拿地也非常理性。在如今行情下，开发商回笼资金速度减慢，资金链比较紧张，拿地无心也无力；另外，开发商对未来市场预期不明确，不敢盲目拿地；当然流拍的土地中不乏有一些地段较差的地块，在这样的市场中，开发商更不会去冒大风险拿这样的地。三、二级市场1、总体市场分析11十月新开盘项目2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178923开盘情况一览2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892412、供求状况分析市场供应持续放大，需求不足，供过于求状态长期存在2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178925从近期东莞商品房供需月度走势可以看出，东莞在一年时间以来，商品房供给持续大于商品房需求。由于时近年末，出于销售任务的压力，预计未来两月将供应量将持续放大，供大于求的状态将长期存在。十月商品房供应放量，非住宅尤为突出。从10月商品房供应结构可以看出，10月份供应同样以住宅为主，供应面积为6328万，占商品房供应面积的7902，比重环比下降1346个百分点，供应面积环比有1012的上升，供应主要来自富盈东方华府、庄士新都滨江豪园、水印长堤江湖、上东国际一期、佳兆业中央豪门、世博2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178926领寓、万科城四期御湖湾和翰林雅苑等项目；而非住宅供应面积达1680万，环比有25970的上升，主要供应来自大朗毛织贸易中心、城市风景二期、富康豪庭一期、世博领寓等项目。摆脱“静九”低迷，“银十”成交良好据东莞中原研究部监测数据显示，2008年10月东莞新建商品房成交量为3393万，环比9月上升3946，同比下降1814，一甩“静九”的低迷市况。其中住宅成交占比8783，比重较9月稍有回落，共成交面积2980万，共成交2882套。住宅成交面积环比上升3203，同比下降2276；非住宅成交面积为413万，同比环比均有较大幅度上升。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178927自10月23日10月31日，由于新政出台后新的税费政策执行时间从11月1日开始，因而导致部分成交签约数据延迟至11月，实际上10月的签约成交量在38万左右。可以认为，10月份的数据反映了今年的传统销售旺季仍然录得了较好的交投量。月线走势“银十”供应、需求温和放量传统的“金九”在奥运行情的影响下成了“静九”，因此“银十”成了商家短兵相接之节点，而事实告诉我们，“银十”的确还是营销的旺季，国庆黄金周成交依然是喜人的，但以往由国庆所衍生的一波行情在08年显然已经不复存在。从供求月线走势可以看出，08年的金九银十没有出现去年的膨2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178928胀式供应，取而代之的是开发商对前景的迷惘，对推货进度的犹豫而形成的供应温和放量；而成交方面也因为8月奥运行情的预支导致在金九银十也是温和的放量。日线走势国庆、新政颁布造就日线“虎头蛇尾”，11月初有望释放需求10月成交的日线走势可以用“虎头蛇尾”来形容，主要是因为月初受国庆黄金周的带动，市场供需两旺，日成交套数超过200套；而进入月底，由于受新政公布，部分细则实施日期在11月1日实施，而且关于银行贷款利率的相关细则没有出台，市场普通采取暂停签约来应对，故10月底签约的主要是受新政影响不大的非住宅以及大户型住宅，市场签约数量急降，等待新政细则的全面落实，而11月初有望释放前期抑制的需求。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178929市场存量大，后市消化压力巨大持续的供大于求必定造成存量的累积，而东莞商品房持续的供应放量已经给东莞的商品房存量造成了很大的销售压力。根据东莞中原研究部监测统计数据显示，目前东莞商品房的累积供应量为180234万，累积销售量为108258万，累积可售存量高达71976万，累积销售率仅为6007。如果按照400万/年的消化量来计算，目前的可售存量足以让东莞消化12年的时间，可见后市消化压力的巨大。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893013、价格状况10月份成交量温和上升，普通住宅均价跌破5000元关口2008年10月东莞市普通住宅（含洋房和公寓）均价为4939元/，环比下降26，跌破5000元/关口，主要由于项目借助十一黄金周降价促销，另外中低档项目成交量较大。市场目前价格已基本站稳，下降幅度在进一步萎缩。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178931加权价格跌幅收紧可售存量加权价格的计算首先将物业同以上分类，通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权数求得加权平均价格；加权均价能够修正部分热点成交项目过高或过低的成交价格给整体均价带来的影响。10月份的普通住宅加权价格为5219元/，继续下跌，但跌幅缩窄。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893214市场特征分析1、十月东莞楼市呈现量升价降，温和调整之势十月成交量在经历了九月的静蓄后，在国庆黄金周得到了有效的释放，而价格则在竞争的持续激烈下有所回落，整体呈现出量升价降的态势，调整力度温和，也说明了目前市场已经基本趋于稳定。2、降价促销是主调，黄金周成为楼盘降价出货良机2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178933“银十”的重点在于国庆黄金周，而经历了9月的沉寂之后，黄金周的市况则显得更为关键，而事实也告诉我们，黄金周共成交商品房1579套，成为了名副其实的出货良机。而面对难得的出货良机，开发商主要采取的还是降价促销，如锦绣山河、联华花园城二期、塞纳城市嘉园、世纪城国际公馆三期、新世纪星城二期、百悦尚城一期、天骄峰景、阳光海岸二期悦湾、名门公寓等均通过大幅度的降价促销。3、尾货清仓抛售打压房价，市场企稳仍有待时日新盘采取的是理性入市策略，新推采取的是降价促销策略，而尾货采取清仓抛售策略在10月的楼市来说对房价起到了更大的打压作用，如汇景上层、宏达花园五期藏珑等，采取一口价或者大幅度降价去货。针对目前市场的实际情况，在新推货不断降价，旧货不断抛售的情况下，市场企稳还有待时日。4、市场在补跌中风险作最后的释放2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178934根据东莞中原研究部的观点，目前市场经历了领跌、普跌的阶段，已经进入了补跌阶段，对于目前部分价格还没有调整的楼盘后市风险将越来越大。因此，在10月的楼市中，出现了前期挺价楼盘价格调整，风险做最后释放的情况出现，如中信德方斯、中信凯旋城三期等楼盘，从其降价幅度和调整力度可见一斑。5、个盘持续分化、拼合户型供应持续增加个盘分化是楼市发展的趋势，一些地段好、性价比高的项目依然受到市场追捧，需求进一步向这些项目集中，导致个盘分化明显。东莞目前越来越多的洋房为拼合户型，其中包括了中央豪门、国际公馆三期、上东国际、金域蓝湾等项目，拼合户型主要是开发商为规避90/70政策，为了迎合东莞中大户型的购房需求。从2008年前10月的销售来看，这些拼合的洋房项目市场销售情况总体比较好。6、新政抑制月底需求，有待11月初释放2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178935自22日新政公布以后，市场成交量急转低迷，主要是新政部分细则实施日期在11月1日，而且银行贷款利率的相关细则没有出台，市场普通采取暂停签约来应对，故10月底签约的主要是受新政影响不大的非住宅以及大户型住宅，市场签约数量急降，等待新政细则的全面落实，而11月初有望释放前期抑制的需求。7、营销策略转变淡市中营销取胜，“银十”已经过去，市场的反应告诉我们，单纯的价格营销战已经使市场逐步走向麻木了，经过了前一段时间的价格鏖战，市场的营销逐步走向了多元化集中引爆式营销。是指在短时间内以数取胜，营造铺天盖地般的气势，引爆市场气氛，集中市场注意力，彰显企业实力与产品品质。其中以富盈五盘齐开为代表。东方华府、长安镇的御墅莲峰、石碣镇的皇冠银座、樟木头镇的山水华府、谢岗镇的山水花城一期美寓均10月开盘，无论从项目数量，项目的覆盖范围均为近期之最。从报纸广告，电视广告的频频露面可以看出，富盈五盘齐开在数量上取得了胜利，在关注度上取得了胜利，当然这也是建立在富盈集体强大的企业实力上，因此此类营销方式也较为适合有2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178936较大市场号召力和实力的开发商，这样更能发挥多项目优势，扩大影响力，展示集团实力，提升项目形象和档次。“儿童牌”营销。在过去的十月，围绕“儿童”的营销方式可谓比比皆是，江南第一城举办“宏远江南第一城杯”东莞市第八届少儿书法大赛；百悦尚城举办“学龄前儿童保健知识”专题讲座；世纪城国际公馆联合东莞电视台举办精彩童星电视大赛；中央公馆海德堡联合寮步人民政府科教办举办寮步镇“未来之星”少儿才艺大赛；翰林雅苑举办亲子嘉年华活动等等。这明显是东莞营销细化升级的信号，而随着市场的走稳以及东莞家长对孩子未来的重视程度不断加大，孩子也将成为项目成交与否的重要因素。分析原因可得第一，集聚人气，营造社区文化氛围，有利于口碑传播，提高楼盘形象。第二，刺激“为孩子置业”的需求市场观望情绪仍然存在，置业者特别是二次以上置业者出手更加谨慎，能够促使他们下决心换房的一个重要因素就是为了孩子，尤其是希望孩子能获得更好的教育资源，除教育资源外，良好的成长环境和艺术氛围也是家长置业所关注的重点，尤其是购买中高端住宅的客户对此更为重视。第三，整合强大媒体平台，持续时间较长，有利于扩大宣传力度。如江南第一城举办“宏远江南第一城杯”东莞市第八届少儿书法大赛和世纪城国际公馆联合东莞电视台举办精彩童星电视大赛，整2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178937合了媒体，举办初、复、决赛，持续时间较长，有利于持续宣传，在消费抉择时间拉长的今天有利于吸引置业者对楼盘的持续关注。第四，成本较低，“一对一营销”有利于促进以老带新。聘请明星到场，举行巨额奖品抽奖尽管能聚集人气，但毕竟持续时间短，花费巨大，但举办少儿活动只需要付出策划、场地及相关奖品和推广费用，成本相对较低，而且举办少儿活动还是“一对一”终端营销的一种手段。举办各种类型的少儿活动有助于把对孩子有相似培养目标的家长聚合到一起，发现潜在客户，进行跟踪维系，从而促进销售。商铺创新营销金地格林上院“免费用铺”配合“首届家装建材展示节”，计划中的“金地格林上院创业基金会暨加盟连锁店推介会”，能提高项目商业入驻率，提高项目商业档次，营造良好的商业配套和氛围，而且更有利于提高项目的整体形象与档次。明星、电视台主持人助阵楼市促销星城国际花园将邀港姐冠军郭羡妮亲临样本房开放现场；塞纳城市嘉园邀四位东莞著名的主持人方亮、王晓、孟祥东、王静净出席开盘仪式；翰林雅苑开盘当天邀请东莞2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178938著名主持人张静到场等等，有利于增加楼盘人气，但影响力有限，持续时间较短，过目则忘，难以引起置业者对楼盘的持续关注。豪宅营销，打造软环境着力打造软环境，如楼盘氛围，楼盘档次等等，10月豪宅营销，如东方华府、帝景湾举行隆重的产品发布会；丰泰观山碧水国际顶级品牌拍卖，以塑造和提高楼盘档次；丰泰观山碧水和中信森林湖举办山水讲座以满足职业者对项目软环境的了解；而御花苑举办美术展览则主要是为了塑造项目文化内涵，提高楼盘品位等。其他夜间开盘城市风景，展现欧式休闲街区降价补差价翰林雅苑低价降价优惠促销财富公馆“2万入住全线精装户型”活动、城市风景4088元起、德方斯改毛坯房出售、天骄峰景认筹5万抵15万2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178939低首付开发商垫付部分首期，由购房者分期或者延迟交付；如财富公馆、滨江公馆“青年置业计划”等，降低了置业者的首付门槛，激发了购房需求。开发商销售情况2008年10月，光大地产各盘全面开花，共销售商品房面积313311，合共销售额1999亿元人民币在10月成交排行中排行第一；而新世纪地产以193368，共0738亿排名第二。回顾2008年前10个月，按销售面积排行，东莞地产龙头光大地产以3456万的销售面积和2318亿元的销售金额位列东莞商品房销售冠军；而位列第二的是全国地产龙头万科地产，其前10个月的销售面积为23895万，合计销售金额为1921亿元。开发商商品房销售排行前十名（按销售面积排行）（略）2、分物业市场分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789402、1东莞市10月各物业总体供需情况10月交投升温，公寓物业价升量降，其他类型物业价降量升据东莞中原研究部监测数据显示，供应情况方面，别墅环比大幅度下降，环比降幅484，公寓类物业本月没供应。普通住宅供应量上升明显，普通住宅物业类型供应占总供应比重的873，为近10个月的新高，卖方市场供应以满足主住需求情况为主；在各种物业价格中，只有公寓一种物业类型价格环比略微上升，但成交量稍有下降，呈现价升量缩的情况。价格下降明显的商铺、写字楼和别墅成交面积大幅度的上升，环比升幅超过了100。从各物业类型的成交与及价格情况中可以看到，现阶段市场对价2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178941格依然敏感，合理的价格是成交提升的关键因数。从08年10月份总体房地产市场情况来看，交投情况活跃，新增供应量与成交量均有明显的增加，价格稍有下降。2、2普通住宅市场情况分析“金九银十”成交不如预期，10月均价跌破5000元/08年以来，东莞市普通住宅市场供过于求的情况一直存在，而进入下半年6月份以来，随着成交量回升，这种情况有所好转，但是“金九银十”这两个传统的销售旺季的到来并没有带来热销，供应2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178942量的大幅度增加，供过于求的情况越趋严重。究其原因，从供应角度来看，卖方市场为了利用和延续好“黄金周”这个营销节点纷纷的在这个时段集中推货，从而造成供应量过大；而从需求方面来看，首先新政策的实施时间为11月1日，10月成交呈现政策性萎缩。其次美国次按危机演变成为前球的金融危机，加上国内经济的多种问题，使到买方对房地产市场的预期不乐观，也加重了买方市场的观望态度。在这种供求关系下，普通住宅总体价格4896元/，跌破5000元/大关，再创市场新低。221普通住宅新增供应情况10月供应个盘供应集中，合拼户型供应量巨大。据东莞中原研究部监测数据显示，10月份新增供应项目18个，供应套数5297套，供应面积5986万。富盈东方华府、滨江豪园、水印长堤江湖和上东国际这四个项目本月的供应量都超过了6万，占总供应面积的506，其中东方华府的供应面积最大，为974万。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178943据东莞中原研究部监测数据显示，本月新增的普通住宅项目5297套，其中以两房三房为主，两种户型的新增供应套数都超过了1700套。10月份一房两房供应比重达到了52，但市面可选择的套数并没有这么多，这是因为买方为了规避90/70政策的影响，很多项目出现了合拼户型，10月新增供应合拼户型1764套，占总供应套数的333。10月新增合拼户型2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178944222普通住宅成交情况东莞普通住宅后市销售压力大，成交单位均价步入5000元/。据东莞中原研究部监测数据显示，10月份共有145个普通住宅楼盘有成交，成交套数2297套，成交面积为24774万，面积成交占各物业类型供应的743。截止到10月31号，东莞市普通住宅可售存量为44658套，后市的销售压力大。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178945据东莞中原研究部监测数据显示，10月份有成交的普通住宅楼盘中，5000/以下的项目占96个，占总数量的662，所占比重环比上升82个百分点。从2008年月度5000元/以下普通住宅项目所占比重的走势来看，低房价的项目在逐渐的增多，一方面购房者的选择增多，另一方面将使项目在局部区域内的竞争更加激烈。而大比重的楼盘价格在5000元/以下楼盘的出现也说明了现阶段的低价格是普遍的现象，而不是因为个盘成交因素拉低了前市成交均价。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178946据东莞中原研究部监测数据显示，10月普通住宅成交2297套，其中30006000/这个价格段成交套数为1972套，占了总成交的797，5000/以下成交占了67。销售情况最为理想的价格段为40005000/，套数为951套，占了总体成交的414。20003000/这个价格段价格虽然低，但成交数量并不多，只比9000元/以上的成交多，现阶段以自主需求为主导的市场下，买方除了价格外更关注居住的舒适度，单纯的低价策略不能吸引成交，这个要求卖方对策略进行调整，提高项目的品质。普通住宅项目具体销售情况2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178947本月销售套数前15的项目（略）10月份东莞普通住宅项目成交情况中，有几个盘成交特别突出，风临美丽湾二期10月份正式开盘，以3000元/发售，市场反应良好；万科城市高尔夫和理想0769沁园一直都以良好的质量和生活范围吸引市场，加上合理的价格，成交一直理想。通过分析本月成交前15的普通住宅项目，（不考虑10月新盘集中上市签约的因数）我们可以发现，1、本月成交较好的15个楼盘中，有11个成交价格在5000元/以下，95在6000元/以下，而通过与上月价格环比发现，本月成交教好的楼盘价格均有不同程度的下降，在现阶段市场情况下，价格依然是成交的重要敏感点。2、成交楼盘多为品牌开发商的项目如新世纪地产，万科地产、光大地产等，或者是市场关注度高的大盘，如世纪城国际公馆三期、百悦尚城一期，消费者在选择的时候也向这些素质较高的项目靠拢。可售存量前市排名前10的项目（略）可售存量前市排名前10的项目多为08年以后开盘的项目，由于市场不景气，影响了这部分项目的销售，如新世纪星城二期、世纪城国际公馆三期等，还有部分项目如中惠沁林山庄二期、百悦尚城2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178948一期由于错失了早期的销售机会，没有对价格进行调整，也影响了销售，最后还有一部分项目如龙城国际等不受市场关注的项目。由于保持着大量的可售存量单位，这些项目后市面临的降价压力也大。本月成交价格下降幅度前10的项目（略）由本月成交降幅前10的项目来看，这些项目都取得了环比销售套数都取得了惊人的增长，这种现象充分体现了没有卖不动的房子，只有卖不动的价格这句老话，现阶段客户成交最敏感的地方依然是价格。另一方面我们可以看到这些降价幅度大的项目大体分为两种，一种是存量巨大的项目，如百悦尚城一期、阳光海岸二期悦湾等，由于销售压力大；另一类为景湖春晓二期等，所剩单位不多，作为尾盘销售的单位。（不考虑个别单位的原因）本月环比价格下降的明显的项目我们可以看到中信凯旋城三期，加上其他物业中的中信森林湖和中信德方斯两个项目环比价格都有不同的下降，这可能意味着中信项目价格开始松动。22、公寓物业分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178949221、公寓总体情况7月以来公寓新增供应与需求情况趋向健康，后市销售以尾货为主。由供求关系来看，东莞08年新增公寓物业市场可以大体的分成两部分，08年上半年公寓产品倾扎上市，加上高昂的价格，销售情况不理想，销售压力严峻；下半年以来，随着市场的新增公寓项目逐渐减少，加上价格的回调，7月份以来，公寓项目的供需比趋向健康，每月的成交量也保持在一个相对稳定的状态。但价格与成交来看，08年公寓的价格的每次下调并没有带动成交量的快速跟进，这除了因为2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178950下调后价格依然高于普通住宅外，还有一个重要原因是公寓主要作为一种投资型的产品，自住的刚性需求小，对市场预期和城市发展的依赖程度高，而目前东莞市场缺乏这种支持。从最近3个月的情况我们可以看到，现阶段销售以尾货为主，后市缺乏新货的上市，作为一种占有城市最有利位置的产品，加上产业转型，只要价格合理，长远来看公寓的后市值得关注。222、公寓成交情况分析公寓成交相对分散，50006000元/价格段成交最为良好。本月公寓项目成交项目31个，成交套数为521套，成交面积为27491。面积成交占所有物业类型的88。截止到10月31日，东莞市公寓可售存量为10192套，后市的销售压力2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178951据东莞中原研究部监测数据显示，10月公寓成交521套，相对于普通住宅平均，其中50006000/这个价格段成交套数为238套，占了总成交的457最为集中。基本上没有8000/以上的公寓成交，作为一种投资类型物业，回报率是一个重要的考虑因素。223、公寓项目详细情况公寓成交前十的项目（略）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178952财富公馆项目在10月份进行了加推，成交集中登记，10月成交理想。本月成交排名前十的公寓项目主要分为两种，一种是价格在5000元/以下的，这部分项目的成交通常以价格吸引为主如甲壳虫之家、鼎峰品筑；另外的一部分项目所处的位置通常较好或者产品出众，如财富公馆、万科运河东1号四期，这为公寓的价格提供了有力的支撑。可售存量前十的项目（略）在可售存量前十的公寓项目中，一种是虎门地标、中信德方斯价格调整小，以自然出货为主，开发商销售热情不大；另外一种情况为鼎峰品筑，处于08年新开盘，货量依然较大。降幅前十的公寓项目（略）通过与普通住宅的对比我们可以发现，公寓类物业的环比价格下降幅度更小，首先作为一种投资型物业使经济大环境的影响更大，即使降价也难以改变消费者的预期；公寓类产品对回款的贡献不大，开发商的营销重点会放在其他类型的物业。而观察10月份降幅最大的几个项目可以发现，一类为时尚岛2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178953蓝钻等以尾货为主，另外一类如名门公寓、晶城一期等由于产品或者其他的原因市场接受度低，只有改走低价策略。23、别墅类产品市场情况231、别墅总体成交情况由08年110月份东莞别墅市场走势可以看到，7月份以来，东莞别墅市场的价格一路走低，由最高价的19332元/，回落到10918元/，下降幅度达到了435，但成交量并没有随之而上升，只2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178954有10月份的成交量稍有增长。别墅产品客户受经济大环境的影响更大，在对经济大环境和房地产市场前景不明朗的情况下大多持观望的态度。222、新增供应项目本月新增供应别墅项目3个，共83套，供应面积为21810，其中叠加别墅16套，面积分布在200300/之间；联排别墅33套，面积分布在300400之间；双拼别墅24套，面积分布在2003