2007年重庆春季房交会分析报告

2007年重庆春季房交会分析报告一、房交会情况综述1、房交会基本情况本次房地产交易会是我市举办的第19届房地产交易会，于5月16日至19日在南坪国际会展中心举行。本次房交会最终参展的企业共计243家，其中房地产开发企业167家（外地开发企业11家），中介机构4家，金融机构8家，建材、装饰、数字产品企业38家，媒体20家，法律服务机构6家，服务性质企业的加入使得本次房交会规模较上届略有增加。本次春季房地产交易可交易住宅面积920万，其中普通住宅建筑面积845万，占可交易住宅面积的918（建筑面积110以下的为54265万，占可交易住宅面积的60）；可交易非住宅面积15931万。这次房交会总体给人的感觉是档次、规模都在缩小，市场关注度以及市民的追捧程度都在降低。2、本届房交会交易情况本次房地产展示交易会四日共成交房屋8606件，成交面积90451万,成交金额261亿元。在成交房屋中，商品房交易成交6042件，成交面积685万，成交金额214亿元。其中商品房住宅成交面积561万，成交金额169亿元。建筑面积平均成交价格3017元/，扣除一价清因素，建筑面积平均成交单价2917元/，比去年春交会增加128元/，增幅46。在成交的商品房住宅中，建筑面积在110以下的商品住房成交面积占商品住房成交面积的5024，成交建筑面积价格在3000元以下的商品住房成交面积占商品住房成交面积的5162；非住宅成交面积125万，成交金额446亿元，平均成交价格3579元/。存量房转让成交1788件，比去年春交会增长9889，成交面积14645万，比去年春交会增长9737，成交金额2674亿元，比去年春交会增长985。尾房超市成交776件，成交面积7306万，成交金额206亿元。（1）、每日销售走势本次房交会由于优惠措施在房交会开幕当天才公布，这对本次房交会的整体成交有较大的影响，很多潜在购房群体减缓了购房计划。4天当中只有17日的成交量超过2000套，最出人意料的是房交会最后一天（正值周六休息日），整体成交量反而最低。（2）、尾房超市首露锋芒本届房交会尾房超市再次进入房交会现场，由于政策上取消了对一手房的相关税费优惠、加之多数开发商未对房交会可售房源提供较多优惠，使得尾房超市房源的价格优势体现出来，4天共成交776套，成交面积7306万，成交金额206亿元，较之上届房交会有较大幅度的增长。在一手楼市持续上涨的情况下，尾房超市低价不低质的入市销售，吸引了相当部分的消费者。（3）、土地市场竞争激烈本届房交会市土地交易中心共拿出37块房产用地向房产商们推荐。这37块地分布在沙坪坝、南岸、江北、九龙坡、高新区、北碚，以及綦江、梁平等地。其中不乏黄金地段，如沙坪坝大学城商、住宅开发，江北城中、西、南部写字楼，沙坪坝土湾地区滨江地带等。这37块推荐土地中已有14块给出了参考报价，其中江北区的地价最高。江北区五里店21号地块，紧邻五里店转盘，占地40亩，参考报价为8800万元，每亩达到220万元；而报价最低的玉带山1号地块，位于石马河南桥寺片区，占地246亩，参考价格为49200万元，每亩约200万元。在本届房交会的土地拍卖会上，金阳房地产公司经过激烈的竞争以8050万的价格拍得位于沙坪坝区杨梨路的一块面积为23714平方米356亩的土地，这是房交会开始以来成交金额最大的一笔交易。据悉，关于这块土地拍卖的竞争非常激烈，金阳是在和华宇等知名地产商的竞争中抢得的，杨公桥板块的竞争态势将进入四强逐鹿的局面。4房交会楼盘成交情况成交金额前20本届房交会，按成交金额排名，鲁能星城再次夺得头名；而在前20名的排名中，华宇旗下有4个项目，龙湖旗下有3个项目，金阳地产旗下有3个项目进入排名，成交金额占总量的28，成交面积占总量18；而前20名的项目的销售金额占本次房交会总成交金额的60，销售面积占总销售面积的48，集中效应十分明显。（5）、各区商品房成交情况按成交金额排序江北区、北部新区高新园、南岸含经开区南区占据本次房交会销售金额排行榜的前三位；江北、高新区、南岸含经开区南区排在销售面积的前三位。传统销售热点区域渝北区本次仅排在第六位。（6）、房交会期间部分楼盘优惠措施本届房交会多数楼盘都没有推出针对房交会的优惠措施，基本都是采取的一次性98，按揭99的基本折扣；而部分采取了较多优惠的楼盘多为近期销售不畅的项目，如百年世家、融科蔚城等。3、本届房交会特点1、政策倾斜，一手房取消政策优惠，二手住房优惠大，成交增长幅度大本次房交会在政策上做出重大改变，一手房取消了优惠，仅仅对二手房设置了优惠，二手房再次转让免营业税（不受5年上市交易有关营业税政策的限制），建面144（含144）以下二手房，其交易契税和产权登记费打5折。政策一经推出，便受到广大市民的极大欢迎，前来房交会进行二手住房交易和咨询的市民络绎不绝。整个中介展区和二手住房交易区挤满了前来交易的群众。各房地产交易所二手住房收件窗口也是十分繁忙。四天优惠政策期间，二手住房的交易件数、成交面积、成交金额分别比2006年春季房地产交易会增长了9889、9737，、985。有力的促进了住房二级市场的活跃，也带动了住房一级市场的交易。（2）、展会服务更加完善“房交会一定要便民利民，提高服务质量。”在本次春交会上，组委会将这一宗旨贯彻到底。一方面以方便群众为出发点，进一步完善了展场布局、服务设施和措施等软硬件，打造出一个立体的服务系统；另一方面政府也立足于宏观调控，以解决中低收入家庭住房问题为目的，对二手普通商品房交易推出了实实在在的税费优惠政策。在展场布置上，在醒目位置都安置了大幅展位图，多达五处，清楚地标识出展区布置、展商名录、项目名称、建筑规模、主力户型、均价等，便于群众根据个体需要选择最捷观展路线；电梯内还标示了展位总体日程安排、展区场地分布、房交会服务区分布情况，省却群众冤枉跑路之苦；组委会还印制了大量的会刊和家居文化艺术博览会观展指南等引导性刊物；并且现场还设置咨询处，对群众不理解的政策进行解答，服务更加人性化。（3）、媒体参与更深入，直辖十年受关注今年恰逢重庆直辖10周年，本次房交会组委会特地组织了各类媒体，对重庆直辖10年房地产和房交会盛况进行宣传报道。都市类媒体30强赴渝聚焦直辖十年重庆房地产、重庆本土主流媒体启动“直辖十年看重庆房地产”大型宣传活动、重庆电视台六档重量级新闻栏全力出击，同时海内外媒体也对直辖十年重庆房地产发展成就和春季房交会进行了广泛关注和报道。5月16日春交会开幕之日，北京青年报、成都商报、南方都市报等中国都市报、晚报类30强新闻媒体齐聚重庆国际会展中心，参加了由市委宣传部、市国土房管局主办“重庆直辖十年房地产发展成就”新闻发布会。其后几天，30强媒体穿梭于各开发新区和楼盘展场之间，对重庆直辖十年来房地产发展成就惊叹不已。香港大公报、文汇报、凤凰卫视，新加坡联合早报等海外媒体也将视野投到了重庆房地产市场。（4）、重庆对外幅射能力强，中心地位日益显现本次房地产交易会，不仅市外选房购房的人群增多，来渝销售房屋的市外企业也颇成规模。本次春交会上又有达州、广安等市外购房者组团来渝，据当地随行的媒体称，广安、达州等周边城市的市民每年都会组团赶赴两次重庆房交盛会，每次收获颇丰。继前两年成都、昆明及泸州、宜宾等西南省会城市和周边城市来渝展示房产后，今年贵阳市更由副市长率11家当地房地产企业赴渝参展，意借重庆的中心影响力，展示贵州城建面貌。无知不觉间，重庆房市在西部省区的中心地位日益体现出来，对外的辐射能力得到极大增强。近几届房交会的整体规模变化不大，但是房地产开发企业和中介结构参展的数量略有下降，建材、装饰、媒体等行业的参展数量逐年增加，房交会的完备性增强。二、与往届房交会对比1、参展单位数量对比近几届房交会的整体规模变化不大，但是房地产开发企业和中介结构参展的数量略有下降，建材、装饰、媒体等行业的参展数量逐年增加，房交会的完备性增强。2、房交会可售面积及销售面积对比去年秋季房交会是近几届房交会可售面积供应的一个低谷，原因是新政下开发商开始观望市场，进行正常自我调整，使得市场供应相应减少。现在经过快1年时间的调整之后，市场供应基本恢复正常，本次房交会虽然比去年春交会以及前年秋交会可售面积少，但比起去年秋交会来说是明显上升。3、整体成交件数对比除了06年春季房交会由于政策优惠较大，成交情况较好，销售突破11000件以外，其他时候成交件数都保持在8000件左右。由于一手房市场的价格逐步攀升以及房交会在政策上对二手房的优惠政策倾斜，二手房成交量逐届增加，本届房交会成交量更是达到了接近21的比例，成为房交会的一大亮点。4、各类商品房成交面积对比从成交面积上看，成交面积在萎缩，而存量房的成交面积持续上升，房交会作为一个集中交易平台的作用越来越不明显。5、各类商品房成交金额对比非住宅和存量房成交金额逐届上升，而整体成交金额反而是在下降。6、成交均价对比（1）、商品房住宅的实际成交价基本成一直线，房交会上的消费群体对于高价楼盘的追捧程度并不高，市场还是更易于接受低价房；（2）、非住宅成交均价波动较为明显，在去年秋交会达到一个峰顶之后迅速下降；（3）、存量房的成交均价仍在低于2000元/的价格上徘徊，与一手房价格差距明显。7、成交数据下降原因分析（1）、政府对房地产投资行为进行打压，导致非真实居住消费者转移投资市场；（2）、居住购房人群中有经济能力并已婚者绝大部分已完成购房需求。（未来市场消费人群主要是以70年代末80年代初为主的准备结婚人士刚性需求为主）；（3）、房交会优惠措施逐渐减少，消费者购房越发理性；（4）、房交会逐步成为一个楼盘展示的平台，消费者赶场式的消费习惯在改变。三、展会亮点1、美女PK，惹人眼球由于今年房交会开发商在布展上投入普遍不大，更多的楼盘在亮点创意选择上采用漂亮MM为宣传媒介，使得房交会上演了一场经典的美女PK，让人不尽联想，这到底是房交会还是模特选秀大会。2、新盘低调亮相，重效果不重形式本次房交会首次亮相的项目较多，但是大多数项目都没有采取较大规模和亮点的活动来推广项目，甚至极为冷清，开发商在推广上越发的务实，注重效果而不是形式，尽管投入不大，但市场接受程度还是比较好。部分亮相新项目如下龙湖地产（香港置地）江与城金科地产东方雅郡、十年城华宇地产老街印象，秋水长天协信地产协信云栖谷中渝地产山顶道1号恒美物业公园1号环保建设上品十六木石鱼物业小小岛长安地产长安麒麟公馆、长安锦绣城融汇集团融汇国际温泉城3、鲁能星城物业服务立宪事件鲁能星城物业服务宪章首发，国内首个物业服务立宪社区诞生，2007年5月18日，鲁能星城物业服务立宪新闻研讨会在房交会期间召开，这标志着鲁能星城物业服务正式立宪，同时，全国首个立宪社区在鲁能星城诞生。鲁能星城物业服务立宪这一举措及业主自制的物业管理模式不仅开创全国之先河，也给物业管理注入了新的活力，是进步的、顺应物业管理行业健康发展方向的。此次立宪，可以说，标志着国内首个物业服务立宪社区在鲁能星城诞生，标准化物业服务时代的来临，同时预示着业主、开发商、物业公司三方和谐共建已成物业服务的发展趋势，市场将拭目以待。四、事件聚焦融侨维权重庆春节房交会现场，业主现场维权融侨房子买不得，“安居重庆和谐人居”为主题的第9届春交会于2007年5月16日早上9点30分开幕之后，春交会现场出现了罕见一幕。在融侨半岛展台“亚洲第一教育大盘”标语的面前，因对融侨集团更改规划的不满，融侨业主们自发组织在一起，身着印有“融侨还我学校”标语的白色T恤，并向前来购房的人们痛诉融侨地产改变规划的事实。不少业主还大声疾呼“融侨房子买不得”。一位业主还告诉围观人群，融侨地产改变规划，让融侨的教育承诺成为泡影。随着围观人群的增多，融侨现场聚集了上千人，现场的气氛火爆。这是本届春交会开幕之后出现第一幕业主维权事件。继上午10点左右，融侨半岛展位出现业主进场维权后，1230左右，融侨维权业主行动再次升级，现场组织者也增强了保安的力量，融侨展位目前已无法开展正常的展览工作。维权业主和现场保安人员处于僵持状态。18日上午10点半，融侨半岛人员与融侨业主因为融侨更改规划的问题在房交会现场发生纠纷，一位女业主在纠纷中摔到在地。就这一事件，融侨十多位业主在新浪网直播现场诉说了当时的情形。点评1由于新物权法的出台，普通消费者以为找到了尚方宝剑，可以跟开发商平等对话，在层出不穷的不如意面前越发的敢于直面开发商。这次维权事件是今年5月份以来第二起开发商工作人员殴打业主事件（5月2日香港城也发生类似业主维权事件，也导致部分业主受伤）。新物权法到底有多大的执行力，市场正在关注中。2尽管房地产市场正逐步由卖方市场向买方市场过渡，但购房者在开发商面前还是作为一个弱势群体出现，短时间内无法改变这一现状。3重庆的房地产行业急需规范。五、本次房交会总结1综观历届房交会，成交量在逐渐下降，加之政府取消重庆市大小所有房地产交会的优惠政策，将使得重庆房地产交易会逐渐转变成为房地产展示会；2由于国家政策的限制和市场发展的需要，普通商品房户型面积也逐渐由大向小面积段转变。本次房交会建面110的可