2007年天津东篱19英里市场报告

东篱19英里市场报告第一章宏观经济环境研究5一、国内2006年经济现状与发展趋势51、综合52、固定资产投资63、国内消费市场74、发展趋势8二、天津市2006年宏观经济91、天津概况92、天津城市总体布局123、2006年经济状况134、天津前景目标25三、2006年天津市与北京市宏观经济比较261、地区生产总值272、工业293、农业304、固定资产投资325、地区消费336、对外贸易347、城乡居民收入35第二章天津房地产市场宏观状况与趋势37一、天津房地产阶段历史37二、天津房地产市场现状及其特点392、交易出现“量缩价涨”的反常现象。413、中低档房屋短缺显现结构性问题。424、二手房市场早熟催生价格超常增长。425、投资性购房过分集中在滨海新区。42三、天津房地产市场发展趋势431、潜在需求有待释放。442、滨海形成新的增长点。443、整个房地产市场前景乐观。444、政府的政策调控将持续。46第三章天津别墅市场概况47一、天津别墅发展历史47二、天津别墅市场现状491、新建别墅遍布市区郊区492、别墅项目产品单一50三、天津别墅市场发展趋势501、原有热点区域竞争激烈，新板块竞争力不容小视，有向外围扩散趋势502、新增供应逐年减少，未来以存量房为主，价格稳定上扬。513、产品多元化发展51第四章武清区宏观经济分析53一、武清区基本概况53二、区域房地产概况531、供应情况532、需求情况543、租金与售价情况554、区域主要楼盘的基本情况调查56三、区域房地产市场发展趋势581、随着政治经济中心“西移”，城市区域功能的分工进一步明确。582、新武清魅力聚焦西部未来。583、面对供应量增加的压力，将提升物业质素。584、未来住宅及商业写字楼的发展趋势59第五章竞争项目分析61一、同质异区611、长瀛御龙湾612、梦都岭上林里633、京津新城64二、同区异质661、第6城662、北岸尚城673、翠亨花园68第六章本案区域分析69第一章宏观经济环境研究一、国内2006年经济现状与发展趋势1、综合2006年全年国内生产总值209407亿元，按可比价格计算，比上年增长107，加快03个百分点。其中，第一产业增加值24700亿元，增长50；第二产业增加值102004亿元，增长125；第三产业增加值82703亿元，增长103。分季度看，四个季度国内生产总值分别增长104、115、106和104。2001年2006年全国国内生产总值及增速图示10965512033313582315987818232120940783911010199107050000100000150000200000250000200120022003200420052006亿元024681012国内生产总值同比增长2、固定资产投资固定资产投资增长较快，增幅回落。全年全社会固定资产投资109870亿元，比上年增长240，回落20个百分点。其中，城镇固定资产投资93472亿元，增长245，回落27个百分点（12月份14160亿元，增长138）；农村固定资产投资增长213。在城镇固定资产投资中，分地区看，除中部地区固定资产投资增长331，加快04个百分点外，东部地区和西部地区分别增长206和259，分别回落34和47个百分点。全年房地产开发投资19382亿元，比上年增长218，加快09个百分点。2001年2006年固定资产投资与增长速度图示10987088604704775556743500372142425726627716913020000400006000080000100000120000200120022003200420052006亿元051015202530固定资产投资额同比增长3、国内消费市场国内消费市场活跃，增速加快。全年社会消费品零售总额76410亿元，比上年增长137，加快08个百分点（12月份7499亿元，增长146）。其中，城市消费品零售额增长143；农村消费品零售额增长126。批发和零售业增长137，住宿和餐饮业增长164。限额以上批发和零售业大类商品零售中，石油及制品类增长362，汽车类增长263，建筑及装潢材料类增长240，通讯器材类增长220。2001年2006年社会消费品零售总额与增长速度图示764106717759501525164813643055137129133911181010100002000030000400005000060000700008000090000200120022003200420052006亿元0246810121416社会消费品零售总额同比增长4、发展趋势从中长期经济周期来看，我国经济目前正处于平稳上升阶段。我国中长期潜在的GDP增长率为88，当GDP的增长率在52至126之间时，经济处于稳定发展的阶段，当GDP的增长速度高于126时，经济开始趋热，当达到169以上时，经济才处于过热状态。我国目前的经济增长速度还没有达到126，经济过热的风险还不存在。我国目前经济正处在一个经济周期的谷底盘整的阶段。从短期经济波动来看，我国经济处于新一轮经济周期的上升阶段。从经济增长率的短期波动来看，94为我国短期GDP潜在增长率。当GDP增长率处于80到112之间时，经济处于稳定发展的状态。当增长率超过112时，经济趋于过热；当增长率超过133时，经济处于过热状态。1997年以来，我国GDP季度增长率一直在80左右小幅波动，并没有出现持续上涨的趋势。从发展趋势来看，经济的增长速度有所缓解，已经回落到经济偏热的警戒线（112）以下，虽然经济增长有所缓解，但说明我国目前的经济增长率处于快速的发展阶段。自2006年初开始实施的宏观调控政策已经略见成效，GDP增速比二季度有较大幅度的降低。二、天津市2006年宏观经济1、天津概况1）天津历史天津简称津，意为天子经过的渡口，别名津沽、津门等。天津始于隋朝（公元581618年）大运河的开通。在南运河和北运河的交汇处、现在的金钢桥三岔河口地方，史称“三会海口”，是天津最早的发祥地。唐朝（公元618907年）中叶以后，天津成为南方粮、绸北运的水陆码头。金代（公元11151234年）在直沽设“直沽寨”，元朝（公元12061368年）设“海津镇”，是军事重镇和漕粮转运中心。明建文二年（1400年），朱棣率兵经直沽渡河南下夺取政权，1403年改元永乐。天津作为军事重地，于永乐二年（1404年）正式设卫，翌年设天津左卫，转年又增设天津右卫。清顺治九年（1652年），三卫合一，归并于天津卫。从明朝永乐二年（公元1404年）正式建卫到公元2005年，天津建城已有601周年。1949年新中国成立后，天津作为直辖市，经济建设和社会事业全面发展，进一步巩固了中国重要的综合性工业基地和商贸中心的地位。1978年改革开放以来，天津作为沿海港口城市的优势不断增强，对外交流日益广泛，各项事业蓬勃发展。“十五”期间是天津历史上经济发展和综合实力提升最快的时期，全市生产总值年平均增长139。经济建设跨越式发展带来了城市地位的显著提升。随着滨海新区被列入国家总体发展战略布局，天津又迎来了重大的历史性发展机遇，这颗渤海明珠必将更加璀璨。2）地理天津市位于北纬38度34分至40度15分，东经116度43分至118度4分之间，处于国际时区的东八区。地处华北平原的东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有“九河下梢”、“河海要冲”之称。地理区位优势明显。天津地处太平洋西岸环渤海经济圈的中心，背靠华北、西北、东北地区，面向东北亚，是中国北方十几个省市区对外交往的重要通道，也是中国北方最大的港口城市。天津距北京120公里，是拱卫京畿的要地和门户。3）气候天津属暖温带半湿润大陆季风型气候，夏季受海洋之惠，冬季受内陆补偿，四季分明，景象多姿。气候的主要特征是季风显著、温差较大。年平均气温在111120之间，最冷在一月，平均气温在4以下；最热在七月，平均气温在26左右。平均无霜期为200天左右，年平均降水量在550毫米680毫米之间，全年75左右的降水集中在6、7、8三个月。天津日照时间较长，阳光充足，年平均日照时数在1921028520小时之间。年平均风速为25米/秒。4）矿产资源已发现具有开采价值的矿藏资源有20多种。主要有锰、锰硼石、金、钨、钼、铜、铝、锌、石灰岩、大理石、麦饭石、重晶石、天然油石等多种金属和非金属，燃料矿主要有石油和天然气，埋藏在平原地下和渤海大陆架等。5）生物资源树木有白蜡、槐、椿、柳、杨、泡桐等；近年发展梨、枣、杏、桃、葡萄、苹果等林果。积水洼地生长有芦苇、菖蒲及人工栽培的菱、藕。北部山地盛产油松、侧柏核桃、板栗、红果、柿子。有一定数量，野生动物多属平原草原型，如野山羊、獐子、刺猬、松鼠和鸟类。陆上的坑塘、水库有淡水鱼类约计30种左右，产量较多的有鲤、青、草、鲢、梭等鱼种。6）行政区划天津市行政区域总面积11760平方公里。南北长189公里，东西宽117公里。其中市辖区面积7399平方公里，市辖县面积4361平方公里。疆域周长约1290814公里，其中海岸线长153334公里，陆界长约113748公里。天津是中国四大直辖市之一，现辖15个区、3个县，共有120个镇、20个乡，101个街道办事处、1795个居委会和3829个村委会。市辖区中，市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区和宝坻区。市辖县有宁河县、静海县、蓟县。7）人口2005年末天津市常住人口为1043万人，比上年末增加1933万人；户籍人口93931万人，比上年末增加676万人；按户口性质分，农业人口37691万人，比上年末增加053万人，非农业人口56240万人，比上年末增加623万人；按性别分，男性人口47377万人，比上年末增加32万人，女性人口46554万人，比上年末增加356万人。2、天津城市总体布局2006年3月22日国务院审议并原则通过了天津市城市总体规划（20052020年），为加强区域协调，统筹城乡发展，保护生态环境，天津市未来将形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构。一轴“武清新城中心城区滨海新区核心区”城市发展主轴该轴西连北京，东至天津港，中间以天津中心城区为核心，城镇密布，是未来京津国际化大都市连绵带核心发展轴的重要组成部分。两带东部滨海发展带沿渤海湾西岸展开的宁河汉沽新城滨海新区核心区大港新城，构成以国际化港口、商贸、旅游、石油化工等为主的海洋经济发展带，辐射整个环渤海湾地区。西部城镇发展带沿蓟县新城宝坻新城中心城区静海新城方向的西部城镇发展带，以津蓟、津沪等高速公路为轴，串联天津西部新城和中心镇，成为区县经济腾飞的发动机，支撑起城镇经济发展的空间构架。三区北部蓟县山地生态环境建设保护区、中部“七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设保护区、南部“团泊洼水库北大港水库”湿地生态环境建设保护区。3、2006年经济状况1）综合全市地区生产总值完成433773亿元，按可比价格计算，比上年增长144，比2000年增长12倍，提前四年实现了GDP翻一番，率先完成了“三步走”战略第二步总量发展目标。按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到517美元，比2003年的3126美元增加了2051美元，三年时间跨越两个1000美元的台阶。按照世界银行2002年标准，全市经济发展已达到上中等收入国家平均水平，在全国31个省（自治区、直辖市）中，成为继上海、北京之后第三个人均GDP达到5000美元以上的地区。1997年2005年全市生产总值GDP12352813363814500616393618401205116244766293188366386050010001500200025003000350040001997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年单位亿元天津市经济自2003年开始进入本轮经济增长周期的高峰期，其主要特征就是经济增长速度始终在14以上的高增长平台上稳定运行，而且与上一轮高峰期（19941996年）相比，具有了峰期延长，峰值提高，波动小的特征。结论从上图可以看出天津市经济发展速度较快，第二产业对贡献最大，第三产业发展速度最快，农业同比增长速度较快，但对GDP增长贡献有限。充分说明天津是以贸易、运输等为支柱的能源导向性城市，近几年，我国贸易出口逐年增加，贸易顺差不断创造世界纪录，对拉动天津整体经济发展，提高职工生活水平，起不可替代的作用。因此贸易、运输产业仍是天津市支柱产业，但第二产业成为经济新增长点，天津市通过自身的优势条件正从资源导向性城市向环渤海经济圈的核心综合性城市发展转变，城市设施、先天条件较为完备，为其发展提供良好的条件。2002年2006年地区生产总值与增长速度图示2005年新增经济产业发展比重图例第三产业41第一产业3第二产业5643377336638629318823869420226144145157145125050010001500200025003000350040004500500020022003200420052006亿元024681012141618地区生产总值同比增长2）工业工业经济效益连续第四年保持快速增长。2006年工业增加值完成229081亿元，增长177。全市规模以上独立核算工业企业累计完成主营业务收入878268亿元，比上年增长245。实现利税总额突破千亿元，达到100480亿元，比上年增长310。其中实现利润69086亿元，增幅达到312，连续4年保持快速增长，与2002年相比，净增利润50467亿元，增长27倍。石油和天然气开采业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、交通运输设备制造业和通用设备制造业等五大行业成为工业利润的主力军。全市工业经济效益综合指数达到24052，比上年提高3282个点。2002年2006年地区生产总值与增长速度图示22908118848143673110337885521771792151841450500100015002000250020022003200420052006亿元0510152025工业增加值同比增长从上面两个统计图可知，天津工业发展速度较快，天津港作为中国北方最大工商业港口，制造业与运输业是工业支柱产业，占绝对比例，其它行业对工业增长贡献有限。3）农业农业生产势头良好。2006年天津市重点制定了工业反哺农业、城市支持农村和“多予、少取、放活”的方针，加大支农惠农政策落实力度，农业生产保持了稳定增长。全年农业总产值完成25150亿元，增长37。种植业比重扩大，全年粮食播种面积达到44282万亩，连续三年保持增长，优质粮种植比重超过总面积的60。棉花种植面积超过100万亩，达到10644万亩，增长159。全年粮食总产量达到14352万吨，比上年增长44，创五年来最好水平。棉花产量达到977万吨，比上年增长170。养殖业发展稳定，全年总产值完成14425亿元，占到农业总产值的574。肉类、禽蛋、水产品、牛奶等主要农副产品产量全面增长。2002年2006年农业生产总值与增长速度图示2515238342213519351810737485362605010015020025030020022003200420052006亿元01234567农业生产总值同比增长4）固定资产投资2006年全社会固定资产投资完成184980亿元，比上年增长220，净增加投资33296亿元，是历年增加最多的一年。其中城镇固定资产投资完成170966亿元，增长234。在固定资产投资总体保持较快增长的同时，投资结构进一步优化。主要表现在一是工业优势产业投资力度继续加大，全市工业六大优势产业共完成投资45190亿元，增长292，占工业投资比重为655。二是能源工业投资得到加强，全市共完成28039亿元，增长480，占城镇固定资产投资的164，比上年提高27个百分点。三是服务业投资保持较快增长，全年完成100445亿元，增长200，占全市城镇投资的比重为588。四是重点大项目建设得到加强。全年投资在亿元以上的大项目共完成投资74694亿元，增长513，增幅比全市整体水平高出279个百分点。城市基础设施建设力度加大。全年全市基础设施建设投资完成51817亿元，增长231，占全市城镇固定资产投资的比重达到303，有效的带动了经济增长和城市载体功能的提高。京津城际快速铁路、京津塘高速公路二线、天津滨海国际机场扩建等工程进展顺利，京沪高速公路天津段竣工通车，地铁1号线投入试运营，市区快速路新增40公里，累计160公里，地铁2号线开工建设，海河综合开发和旧路改造等城市基础设施建设取得新进展。2002年2006年固定资产投资额与增长速度图示1849815168412589810467281162220520329151020040060080010001200140016001800200020022003200420052006亿元05101520253035固定资产投资额同比增长结论天津投资主体多元化，投资结构进一步完善，投资效益明显上升，城市基础设施投资占到市城镇固定资产投资的很大比重，形成较好市政设施。5）天津消费市场全市消费市场活跃，居民消费跃上新台阶。2006年全市社会消费品零售总额完成135679亿元，比上年增长140。其中批发和零售业零售额完成114304亿元，增长135。住宿和餐饮业零售额突破200亿元，完成20997亿元，增长174。提升消费层次的购买力显著增强，全年汽车类零售额增长360，石油及制品类增长203，通讯器材类增长197，金银珠宝类增长307，家用电器和音像器材类增长121。2002年2006年社会消费品零售总额与增长速度图示1356791190061052710740594136141391411411310200400600800100012001400160020022003200420052006亿元1261281313213413613814142社会零售品消费总额同比增长从上面图可知，天津国内消费额呈逐年上升趋势，且增长幅度较大。其中国内消费主要集中在餐饮业、批发零售贸易业。这说明天津老百姓消费侧重基础的消费方面，精神层面生活消费太少，处较低层次消费水平。住房、娱乐消费等方面正处蓬勃发展时期，发展前景可观。6）对外贸易对外贸易规模迅速扩大，进出口总额三年翻番。2006年全市外贸进出口总值突破600亿美元，达到64573亿美元，增长210，连续5年保持在20以上快速增长，比2003年增长12倍，翻了一番多。出口和进口均跃上300亿美元台阶，分别达到33540亿美元和31033亿美元，比上年增长223和195。实现贸易顺差2507亿美元，是历史上最多的一年。机电产品和高新技术产品出口继续保持好势头。全年全市机电产品出口2347亿美元，增长264，占全市出口的70。高新技术产品出口增长237。其中，电子技术与光电技术产品出口分别增长616和11倍。百强企业出口实力雄厚，合计出口24237亿美元，增长223，占全市出口的比重为723。外贸出口的大幅增加，保持了对全市经济的拉动力。2003年2006年进出口总值与增长速度图示7）城乡居民收入就业和劳动报酬继续增加，居民收入增幅提高。2006年我市继续采取多种措施积极引导、支持、组织就业，成效显著。全年全市新增就业岗位安置就业29万人。年末全市城镇单位从业人员人数达到了1949万人，连续4年保持增长。其中三资企业从业人员快速增长，人数达到542万人，比上年末增加31万人，增长61。全市城镇单位从业人员劳动报酬总额达到52164亿元，增长138；人均劳动报酬27252元，增长130。城乡居民收入保持较快增长。随着经济的快速发展，企业退休人员养老待遇标准的提高和机关事业单位工资改革政策的出台，拉动了城市居民人均可支配收入增长提速，全年达到14283元，增长130，增幅比上年提高28个百分点。农村居民人均纯收入为7942元，增长103，其中来自家庭经营二、三产业收入增幅较高，比上年增长172，来自家庭成员的工资性收入比重超过一半，达到533。645735338742019293712282721271432287255010020030040050060070020022003200420052006亿美元05101520253035404550进出口总值同比增长2003年2006年城市居民人均可支配收入与增长速度图示143831263911467103131000213102112105116020004000600080001000012000140001600020022003200420052006元02468101214城市居民人均可支配收入同比增长结论2006年全年全市城乡居民收入保持较快增长，人民生活水平进一步提高，全年城市居民人均可支配收入达到14383元，增长13。天津人均收入2006年达到中等发达国家的水平，成为全国第三个人均GDP达到5000美元的城市，城市居民购买力强劲。4、天津前景目标天津以“三五八十”四大奋斗目标的全面实现为标志，现代化建设进入了一个新阶段。市第八次党代会确定了新世纪前十年天津发展的奋斗目标和主要任务。市委八届三次全会提出了“三步走”战略、五大战略举措、两条基本途径和一个根本保证，勾画了天津发展的宏伟蓝图。“三步走”战略第一步到2003年底，人均国内生产总值达到3000美元，实现全面建设小康社会的主要经济指标；第二步提前3到4年，实现国内生产总值和城市居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别比2000年翻一番，使经济总量和群众收入水平再上一个大台阶；第三步到2010年，人均国内生产总值达到6000美元，把天津建设成为现代化国际港口大都市和中国北方重要的经济中心，建立起比较完善的社会主义市场经济体制，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。五大战略举措大力发展海河经济大力发展海洋经济大力发展优势产业大力发展区县经济大力发展中小企业和个体私营经济三、2006年天津市与北京市宏观经济比较伴随着中国进一步的改革开放，首都经济圈的即将崛起，北京申奥成功带来的重大历史机遇，天津迎来了黄金的战略机遇期。天津同世界经济的融合、同大北京首都经济区经济的融合和互动创造出新的发展空间和更多的发展机遇。1、地区生产总值2006年北京市实现地区生产总值77203亿元，比上年增长12，人均地区生产总值超过6000美元。一、二、三产业比重分别为13、287和70。2001年2006年地区生产总值与增长速度图示7720368145428333611931302817612111132105102110100020003000400050006000700080009000200120022003200420052006亿元02468101214地区生产总值同比增长2002年2006年地区生产总值比较地区生产总值比较443773366386293188238694202264330450238606036814577203020004000600080001000020022003200420052006亿元天津北京结论天津的GDP一直低于北京，并且这种差距呈上升趋势，从1999年的719亿扩大到2004年的1352亿。从另一个角度看，虽然天津的GDP一直低于北京，但其2006年的GDP已经相当于北京2003年的GDP，也只有3年差距，因此，可以说天津也是处于快速发展阶段。2、工业2006年北京市完成工业增加值18485亿元，比上年增长121。其中规模以上工业企业完成增加值17674亿元，增长141。在规模以上工业企业中，高技术制造业、现代制造业分别完成增加值4634亿元和7313亿元，分别增长283和221，占规模以上工业增加值的比重分别为262和414（二者有交叉部分）。通信设备、计算机及其他电子设备制造业完成增加值3302亿元，增长344；交通运输设备制造业完成增加值1634亿元，增长173。产销衔接良好，产品销售率为987，比上年提高04个百分点。2001年2006年工业增加值与增长速度图示18485178241290210173870845712112819312791370200400600800100012001400160018002000200120022003200420052006亿元0510152025工业增加值同比增长2002年2006年工业增加值比较工业增加值比较2290811804814367311033788552870101731290217824184850500100015002000250020022003200420052006亿元天津北京3、农业2006年北京市农林牧渔业产值2696亿元，按现价计算，比上年增长03。粮食播种面积22万公顷，比上年增长143，粮食产量1092万吨，比上年增产15；肉类总产量572万吨，比上年下降142；蔬菜产量3942万吨，比上年下降7。29662688254237923552141945568771097050100150200250300350200120022003200420052006亿元024681012农业生产总值同比增长农业增加值比较18107193522135238342515296626882542379235505010015020025030035020022003200420052006亿元天津北京2001年2006年农业生产总值与增长速度图示2002年2006年农业产值比较4、固定资产投资2006年北京市全年完成全社会固定资产投资33715亿元，比上年增长193，增幅比上年提高75个百分点。在全社会固定资产投资中，完成城镇投资30863亿元，增长189，增幅高于上年77个百分点；其中房地产开发投资17199亿元，增长128，增幅提高93个百分点，占全社会固定资产投资的比重为51，比上年下降29个百分点。完成农村投资2852亿元，增长23，增幅高于上年43个百分点；其中农村基础设施投资842亿元，增长896。房地产开发全市商品房施工面积104835万平方米，比上年下降25；其中商品住宅63113万平方米，下降133。商品房竣工面积31939万平方米，下降153；其中商品住宅21933万平方米，下降228。全市商品房销3371528272252832157118143153051931181721891851805001000150020002500300035004000200120022003200420052006亿元0510152025社会固定资产投资总额同比增长售面积（含现房和期房）26076万平方米，其中商品住宅2205万平方米；商品房销售额（含现房和期房）2159亿元，其中商品住宅16263亿元。商品房空置面积10397万平方米，比上年末减少3345万平方米；其中商品住宅空置4941万平方米，减少3056万平方米。2001年2006年社会固定资产投资总额与增长速度图示2002年2006年社会固定资产投资总额比较社会固定资产投资总额比较81161046721258981516841849833715282722528321571181430500100015002000250030003500400020022003200420052006亿元天津北京5、地区消费2006年北京市实现社会消费品零售额32752亿元，比上年增长128，扣除物价上涨因素，实际增长126。在限额以上批发零售企业零售额中，通讯器材类增长212，家用电器和音像器材类增长119，家具类增长264，汽车类增长173，石油及制品类增长351。2001年2006年社会消费品零售总额与增长速度图示2002年2006年社会消费品零售总额比较327522902821918191671744815935128105144145951040500100015002000250030003500200120022003200420052006亿元0246810121416社会消费品零售总额同比增长社会消费品零售总额比较94136107405105271190061356793275229028219181916717448050010001500200025003000350020022003200420052006亿元天津北京6、对外贸易2006年北京地区进出口总值15818亿美元，比上年增长26；其中出口3798亿美元，增长231。地方企业进出口总值5528亿美元，比上年增长371；其中出口2321亿美元，增长357。地方企业出口中，机电产品出口1728亿美元，增长434；高新技术产品出口1291亿美元，增长436；占地方出口的比重分别达到745和556（二者有交叉部分），分别比上年提高4个和3个百分点。2001年2006年进出口总值与增长速度图示15818125579466684652515154126328382304239020040060080010001200140016001800200120022003200420052006亿美元051015202530354045进出口总值同比增长19978176531563781388261246392115781321291261141351190500010000150002000025000200120022003200420052006元1010511115121251313514城市居民人均可支配收入同比增长城市居民人均可支配收入比较图10002103131146712639143831246392138826156378176531997805000100001500020000250002022003200420052006元天津北京2002年2006年进出口总值比较进出口总值比较图2282729371420195338764573525168469466125571581802004006008001000120014001600180020022003200420052006亿美元天津北京7、城乡居民收入2006年北京城市居民人均可支配收入达到19978元，比上年增长132，扣除价格因素，实际增长122。其中，20低收入户人均可支配收入增长142；20高收入户人均可支配收入增长111。城市居民恩格尔系数为308，比上年降低1个百分点。城镇居民人均居住水平（人均住房使用面积）达到2006平方米，比上年增加061平方米。2001年2006年城市居民人均可支配收入与增长速度图示2002年2006年城市居民人均可支配收入比较第二章天津房地产市场宏观状况与趋势一、天津房地产阶段历史房地产行业是中国国民经济的主导产业，经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。在强劲市场需求的拉动下，天津市房地产市场迅速扩大，房地产业投资、施工、销售等各项指标呈全面增长态势，房地产业正在成为促进天津市经济增长的重要产业。2001年，由于拆迁造成的空前大规模刚性需求急剧萎缩，开发投资下滑，市场迅速疲软下来。2002年，天津房地产市场出现了近年来罕见的低谷。商品房销售面积从上年的660万平方米，下降到640万平方米，减少303；竣工面积从上年的690万平方米，下降到651万平方米，减少565；商品房空置率从1999年的一位数的百分比，一下子跃到2001年的233。从2003年下半年开始，天津房地产开始新一轮的周期。启动因素主要有两点一是因为大家寄予更多期望的新一届市政府主政，使津内外乐观预期上升；二是海河两岸综合开发改造工程的启动，以及空前的、大规模市政道路修建所造成的大量不亚于“世纪危改”的拆迁，形成了新的、集中性的刚性房屋需求。2003年，在上半年发生“非典”的背景下，全市商品房交易破历史记录达到1022万平方米，同比增长5969。天津20012004年各类商品房销量比较53748644961021871500514596230895705135054569489830173117763652120020040060080010001200140016002001200220032004预计商品房销售量住宅办公商业20032005年，市场商品房交易量一直保持在1000万平方米以上；房地产开发投资亦从期初2114亿元，递增到期末的300余亿元。2005年夏，滨海新区列入国家战略布局使天津房地产又一次掀起开发投资/置业买房的高潮。在周期的新阶段，由于平面移动需求与提升的开发供给产生错位，即短时间内急剧膨胀的需求主要来自拆迁形成的中低价位需要，而拆迁片上规划新建的房子基本上是高档物业。受供给限制，商品房交易量开始下降。在20012005年期间，天津房地产市场价格结束了一直以来不温不火的所谓“温水效应”，进入了房价速升的快车道。据统计资料分析，19982003年3月，天津商品房市场交易平均价格相对变动幅度绝对值只有426，若将上下浮动相抵，净变动率仅剩下207。但是，从2003年下半年开始商品房交易价格急剧上升，20032005全市商品住宅平均交易价格同比分别上涨了713、2280、2797。二、天津房地产市场现状及其特点2006年天津房地产业增加值完成13927亿元，增长66。商品房销售面积达到145860万平方米，实现销售收入69627亿元，分别增长40和212。2006年111月份，天津市房屋施工面积453814万平方米，增长50，其中住宅面积254749万平方米，增长171；竣工房屋面积94016万平方米，增长05，其中住宅面积68302万平方米，增长164，房地产开发投资33986亿元。占全市城镇固定资产投资223，比去年同期增长221。全市房地产开发企业投资中住宅投资24268亿元，增长401；办公楼投资1752亿元，增长12倍；商业营业用房投资2507亿元，下降364；其他开发投资5459亿元，下降53。全市房地产开发商品房屋施工面积313766万平方米，竣工面积73035万平方米，分别增长168和52。商品房现房销售面积73543万平方米，销售额34170亿元，分别增长04和249。从本次房地产周期情况出发，结合今年以来的市场情况来做分析，有如下特点1、经济一体化催生京津冀地产新版图北京和天津已达成交通合作意向，计划除京津塘高速公路之外，再增建京津高速公路南、北两个通道，主要解决北京至华东方向的过境交通问题。与此同时，天津和北京之间还在酝酿一条高速城际铁路。经国务院批准，北京市和天津市之间将建设一条长达115公里的京津城际铁路线，该铁路线预计将于2007年投入使用，可实现京津两地半小时通达的目标。目前该项目正在规划设计阶段。2、交易出现“量缩价涨”的反常现象。表现在，2006年14月，房地产市场各类房屋交易同比，面积数量减少213、交易金额增加142。按照经济学市场均衡理论的供求规律，需求减少时，应该是价格的向下调整；现在的情况是恰恰相反在交易从而需求下降的同时，价格反而向上调整，应该说，这是违反市场一般规律的。实际上，从2005年就已经出现了“量缩价涨”的现象。当年，全市商品房交易面积约1000万平方米，同比减少约260万平方米、20；同期，商品房交易均价4280元/平方米，同比增加934元/平方米、2792。3、中低档房屋短缺显现结构性问题。形成目前房屋市场上出现交易的“量缩价涨”现象之主要原因在于，长期以来所形成的市场供给的严重结构性问题。据调查，天津城市居民住房市场的主流需求集中在户型120平方米/套以下、单价5000元/平方米以下商品房屋，分别占被问卷意愿的836、859；然而，2005年内这类房子新上市365万平方米（同比减少227），加上市场结余，全年有效供给量5823万平方米，供需缺口约在50上下。这更加强化了市场的区域性结构问题。4、二手房市场早熟催生价格超常增长。二手房或曰存量房与增量房即商品房在市场交易中的比例反映了房地产市场的成熟程度，在市场的不同发育阶段存在着相应的对比关系。天津的二手房市场也是在2003年，随着全市商品房交易面积同比增长的5969，几乎一夜之间实现交易量688万平方米、同比增长10307的。它不象上海等城市经历了几年的时间，二手房才达到了与商品房比肩的地位。2006年天津春季房地产交易会期间，二手房交易套数为461套，与会上交易的商品品房467套，相差仅仅6套。倘若加上交易会上签约的租赁房230套，会上存量房交易和商品房交易面积已经相差无几。天津二手房市场的“早熟”后果，是其价格的超常增长。20032005年，二手房价格增长速度分别为1801、4394、2900，已经明显超过了商品房价格增长速度。5、投资性购房过分集中在滨海新区。应该承认，适度的投资性而非投机性购房是房地产市场的活性因素，其效应应该是良性的。据统计，2005年商品住宅交易中，天津全市投资性购买大约为交易面积的8，约在80万平方米左右。从它与总量的比例来说并不是很大，问题在于投资性购买商品住房在地点与时间上，过分集中于滨海新区，特别是开发区所在的大塘沽地区。2005年期间，开发区新开盘的商品住宅项目，被看好投资前景的，投资性购买有的已经占到30，甚至40。正因此，20042005年天津开发区的商品住宅市场平均交易价格，无论从绝对值还是上升速度，已经明显超过全市同类房子的水平。其中的炒房因素及其后果，是不容忽视的。结论选购房屋区域的倾向性河西、南开是天津市民置业首选区域，滨海新区及梅江版块成为新兴城市置业的热点区域。三、天津房地产市场发展趋势2007年天津房地产市场处于质变之前的调整期，在住房商品化程度不断提高的同时，社会住房保障体系也会进一步完善。虽然当前市场的一些不确实因素增加，同时竞争环境也日趋严峻，但行业市场的总体上升趋势难以改变。1、潜在需求有待释放。支撑一个产业发展的主要动力在于需求，房地产业亦不例外。由于上面所分析的目前商品住宅市场需求实现程度主要取决于有效供给的原因（所谓的供给“瓶颈”），迄今天津房地产市场上已经积累起来数量可观的住房需求。根据测算，19942006年，天津累计拆迁城市房屋面积约在3000万平方米，按着拆迁形成的住宅刚性需求经验“乘数”19942000年13，20012006年126计算，可形成需求8217万平方米。以同期所销售的商品住宅中拆迁安置性购房比重占80计算，至今还有2600余万平方米需求没有实现，即使将原来“实物还迁”面积剔除，也还有大约2000万平方米的刚性需求没有实现。2、滨海形成新的增长点。21世纪初叶，对于天津1000万市民来说，最大的事件莫过于滨海新区被列入国家战略布局。“滨海”概念提升了天津的人气，带来了城市发展的外部资源。截止到2005年底，已经有近百家国内外的知名企业进入到天津进行项目开发。从需求角度看，根据按人口、需求/投资、人均可支配收入三项指标分别测算，20052010年，滨海新区商品住宅市场需求面积在16001900万平方米区间，期末，滨海与中心城区的住宅市场份额比例达到0610。从供给角度看，未来五年，滨海新区规划新增城镇建设用地70平方公里，按房地产开发住宅用地占50计算，即3500万平方米住宅开发用地，考虑到容积率和投资因素，期内可形成有效供给商品住宅2600万平方米的理论值。3、整个房地产市场前景乐观。未来五年以至更长的时期里，天津正处于城市化、市政改造和人均住房达标的时期。期内，规划全市房地产住宅投资2000亿元，年均实现投资400亿元，在城市外围开发建设10大住宅组团。按照现有居民数量距离小康居住面积水平、住宅销售额占GDP的比重、居民基本居住与改善居住分类、滨海新区与中心城区分类等四个渠道匡算，20052010年天津全市商品住房市场需求为5760万平方米左右。这是静态计算，在此基础上，再逐步增加动态的住宅增量需求指标，像新增城市化人口、新增流动人口、新婚家庭、房屋折旧、最低限度拆迁以及保证市场正常运转所需要的空置量等因素形成的住房需求，那么，实际需求量应该是大于静态计算的5760万平方米需求量，它可以达到依时点的市场有效供给量为转移的规模面积。4、政府的政策调控将持续。中国房地产正经历着近年来最大的政策变局。继2006年4月28日起中国人民银行提高存贷款利息027后，5月17日国务院出台关于促进房地产业健康发展的措施（俗称国“六条”），5月29日国家九部委又发出关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，房地产调控政策的时间密集度空前，且力度不断强化。在此之前，2006年5月天津市政府曾经重新调整了标准地价，其中经营性住宅土地价格明显提高。应该承认，天津房地产住宅市场存在着前面所提及的，相对来说比较严重的结构失衡与价格增长过快问题。在本轮全国范围的调整中，天津房地产市场有望开始从根本上解决市场结构与房屋价格问题，以便实现产业的持续健康发展。在此前提下，长期以来积累的潜在需求可以得到更多的释放，市场的容量也会不断扩大。近日，天津市国土资源与房管局宣布，暂停原来已经公布的挂牌出让宗地，待调整规划后，再行出让，这是一个不错的信号。第三章天津别墅市场概况别墅的词义出自“别业”，是指本宅门外供游玩休养的园林房屋，改革开放前，别墅数量少，仅仅出现在一些风景胜地供度假租用，或由少数特殊人拥有。八十年代后，随着房地产的发展，别墅的含义也逐渐扩大了，在中高档有花园的小住宅都被称做“别墅”，甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”，功能上不仅是游憩之处，还有居住、办公、投资等多种用途。近几年，随着国家对城市建设的宏观调控，国民收入的提高，高速路和轻轨系统的快速建设，使得部分高端消费群体有别墅消费需求。中国别墅发展到2005年，呈现出多层面丰富内容。在此期间别墅的风格、定位、品质、运作手法等特征日益清晰。2006年，国家继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。截至2005年第三季度末，全国供应商品房建设用地共约37万公顷，其中普通商品房用地约占30，经济适用房用地约占10，别墅、高档公寓用地约占016。但实际上全国已经批出和正在批出的别墅、高档公寓用地要远远高于这个比例。2006年的别墅市场跟2005年相比，没有太大的波动。2006年别墅市场没有特别大的放量，有不少项目都是后期的推广。在价格方面，优质项目的价格有所上升，但涨幅不大。定位或品质较差的别墅产品的市场行情仍然没有改观。一、天津别墅发展历史天津的别墅最早的应该是五大道地区遗留下来的，浸染的历史痕迹的五大道别墅风情区，其建筑上有一种特殊而纯粹的西式风情。这片充满着异域风情的建筑群落已经成为天津市城市发展轨迹的历史见证，而建筑本身亦成为城市的一道别样风景。天津的别墅产品本土性开发出现在上世纪90年代初期。以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发，诸如宁发花园别墅、天北别墅、侯台别墅