2007年二季度常州房地产市场动态分析报告

2007年二季度常州房地产市场动态分析报告1、上半年全市房地产市场运行特征根据今年上半年我市房地产市场运行监测数据分析，当前房地产市场运行呈现以下特点新一轮调控之后，常州房地产市场进入平稳发展轨道。在我市经济持续快速增长形势下，城市居民收入稳步提高，城市经济的增长带动房地产的升温。由于股市的爆发，大量游资涌入其中，而楼市中投资性购房更加减少，使得自住型刚性需求主导楼市。外来购房者的增多，在一定程度上也刺激了本地需求的攀升。房地产开发投资增速明显反弹，商品房建设规模保持同步扩张态势，商品住宅销售面积大于竣工面积，市场需求比较旺盛。新建商品房供、销绝对量较上年同期增长明显，供、销同比增幅同时下滑，市场可售房余量呈小幅上升，市民购房选择余地加大。“7090结构调控”等政策直接影响市场，中小面积住房供应量得到提升，中等面积户型主导市场，供销结构趋向合理。住房价格涨幅总体平稳，中低档房供给增加是平抑房价的最直接因素。常州房价增幅低于5，为宁沪线上最低。房地产市场成交活跃，房地产税收增长势头良好。土地成交明显放量、成交单价同比下降，中心区域土地供应有所减少。个人住房贷款继续保持稳定增长，房地产开发类贷款大幅增长，房地产贷款月增额呈现明显的不平衡性。2、上半年全市楼市现状新增供应情况16月份，全市新建商品房累计批准预销售面积为40704万，较上年增长1503。其中，商品住宅累计批准预销售26950万，同比增长286；商业营业用房累计批准预销售7188万，同比增长1857；办公楼累计批准预销售1116万，同比增长1261；别墅累计批准预销售2602万，同比增长28152。另据统计，二季度，市区楼市新增供应和上年同期相比，总体呈现下调态势。本季度商品房新增供应总量为21584万，同比下降351。其中，住宅新增供应14233万，同比下降1957。其余主要物业除别墅供应同比有所增长外，商业营业用房、办公楼同比供应量亦有不同程度的下调。楼市销售情况16月份，全市新建商品房累计实现合同预销售面积30319万，较上年增长3410。其中，新建商品住宅累计成交21792万，同比增长2760；商业营业用房累计成交4779万，同比增长5872；办公楼累计成交1081万，同比增长18674；别墅累计成交762万，同比下降499。另据统计，二季度，市区商品房的销售情况总体好于上年同期。本季度商品房累计实现合同销售面积13672万，同比增长1370。其中，住宅实现合同销售面积10208万，同比增长899。商业营业用房、办公楼、别墅的销售量同比均有不同程度的增长。供销结构情况16月份，从全市不同户型的新增供应结构来看90以下商品住宅的批准预销售量约为6700套，占上半年总新增套数的2726，新增占比较去年同期上升940个百分点；而144以上户型的批准预销售量约为1400套，占上半年总新增套数的590左右，新增占比较去年同期下降了约584个百分点。16月份，从全市不同户型的成交结构来看90以下商品住宅的累计实现合同销售量约为4400套，占上半年总成交套数的1783，成交占比较去年同期上升640个百分点；144以上户型累计实现合同销售量约为1800套，占上半年总成交套数的726，成交占比基本持平于上年同期。16月份，从全市中低价位住宅（注中低价位住宅是中等价位住宅和低价位住宅的总称。经测算，不同区域的划分线为市区3500元/，金坛、溧阳3000元/）的成交结构来看全市中低价位住宅累计实现合同销售量超过7100套，比上年同期增长2502，中低价位住宅成交量占今年总成交套数的比例约为3666，比上年同期下降了217个百分点。其中，市区中低价位住宅累计实现合同销售约5700套，成交占比较上年同期上升247个百分点，而辖市金坛、溧阳中低价位住宅占各自的比例却有所下调。市区一手房价格情况16月份，全市新建商品房的预销售整体成交均价为421451元/，同比上涨561。其中，新建商品住宅的预销售平均成交价格为376998元/，同比上涨439；商业营业用房预销售平均成交价格为645776元/，同比下降006；办公楼预销售平均成交价格为408554元/，同比下降1749；别墅预销售平均成交价格为545502元/，同比上涨161。另据监测统计，二季度，市区新建商品房的预销售平均成交价格为449512元/，同比上涨836；其中，市区新建商品住宅的预销售平均成交价格为402979元/，同比上涨428；商业营业用房的成交均价为674860元/，同比上涨2122；办公楼的成交均价为386154元/，同比下降1797；别墅的成交均价为601156元/，同比上涨973。根据江苏省房地产市场月报数据和监测报告上报系统反馈的信息获悉，今年16月，南京市商品住宅均价4508元/，同比上涨81；苏州5858元/，增幅625；无锡4789元/，增幅699；镇江3094元/，增幅852。而我市，新建商品住宅的预销售平均成交价格为376998元/，同比上涨439。在宁沪上，唯有常州房价增幅低于5。中心城区2季度二手房交易情况二季度，中心城区二手住宅交易套数为1802套，同比下降2886；交易面积共计1334万，同比下降2793。二季度，中心城区二手住宅的成交均价约为3647元/，同比上涨494。尽管二季度各月二手住宅的交易量同比虽未改变负增长的情形，但随着时间的推移，该比值绝对值却在不断减小，也从另一个侧面说明了二手住宅的交易态势正逐步转好。预计在下一个季度，二手住宅成交量同比有望呈现正数值。从中心城区不同面积段的二手住宅成交结构来看，单套面积在6080的户型依旧是交易主力，占3801，占比较上年同期下降366个百分点；其次是60以下的户型，为2745，占比下降187个百分点；80100的普通住宅成交占比明显提升，占1780，占比上升459个百分点。单套面积在144平米以上的非普通住宅交易比例为400，比上年增长119个百分点。3、需要关注的问题在肯定我市新一轮房地产市场顺利进入上升通道的同时，更应理性地看到存在的不足和给予高度关注的问题。就住宅价格来看，一般的城市居民其收入仍不能承担高房价。衡量一个城市住房消费能力和居民购房支付能力通常采用“房价收入比”（是指一套中等水平的住宅的市场价格与中等水平的居民家庭年收入的比例）（此处采用“人均可支配收入”来代替“家庭年收入”）。根据截止到2006年底的统计显示，我市人均住房建筑面积如期达到30平方米的小康标准，2007年上半年人均可支配收入为9887元，预计2007年可支配收入可以达到20000元左右，其中按70用于住宅消费，另据监测数据，2007年上半年我市商品住宅平均售价在3770元/平方米左右，按照上述数据测算，2007年我市房价收入比约为811，仍然超过31至61的合理范围。其次，商品房供应结构调整仍面临艰巨任务。在深化既有调控政策的执行下，我市住房供应结构逐步向中小户型倾斜。从2006年6月1日至2007年6月20日，全市已取得规划许可证的40个项目中，套型建筑面积在90以下住房的所占比例已达3839；全市已取得施工许可证