2008年东莞房地产市场调研报告_28页

东莞房地产市场调研报告一、宏观经济回顾2008年1月份东莞市居民消费价格总水平CPI同比上涨66，与全省平均水平持平。其中，居住类价格同比上涨74，拉动CPI上涨112个百分点。水、电及燃料价格上涨109，建房及装修材料价格上涨32，自有住房价格上涨81。根据东莞市银联统计数据显示，鼠年春节（年初一至初十），全市共刷卡消费367亿元，刷卡消费笔数与刷卡消费金额与去年同期相比大幅增长。据分析，刷卡消费笔数和金额的猛增，主要受留莞过年的新莞人增多且喜于刷卡消费的拉动。而刷卡消费金额排在前七位的是批发、汽车、酒店、社会服务、超市、家电、地产，消费金额分别为067亿元、046亿元、031亿元、025亿元、016亿元、012亿元。从以上刷卡消费金额排名可以看出，以往一直排在首位的地产，如今只排在了第七位，其刷卡笔数、金额双双出现负增长，分别负增长2829和6166。1月份，东莞市信贷市场改变上年末增速放缓趋势，呈现强势反弹，当月新增各项贷款6189亿元，增长279，低于全省贷款增速。根据统计，截至1月31日，全市本外币各项贷款余额227982亿元，同比增长259。1月份贷款无论增量还是增幅均创下近五年同期的新高。从2006年1月起，东莞市银行贷款已连续保持24个月增长势头，2007年更是高位加速上升，全年实现2494的增幅。二、政策动向东莞32镇街建设大型商业设施将受商业规划限制从东莞市经贸局了解到，东莞32个镇街都将编制2009年2015年的商业规划。届时建设大型商业设施如大超市、步行街等，将受到商业规划的限制。据悉，东莞32个镇街编制商业网点规划，是国家商务部要求在全国开展县级城市商业网点规划的结果。另外，东莞市将改变由村（社区）为单位直接规划建设村居民公寓的做法，凡建设村居民公寓的，要以镇（街）为单位，统一编制村居民公寓建设和旧村利用改造专项规划，对规划期内的新增人口作出估算，对需要的村居民公寓用地作统一安排，不得使用生态绿地建设村居民公寓，否则一律不予审批。每个村居民公寓至少要达到居住组团的规模，即不少于300户或1000人的标准。村居民公寓不得出售给非本村村民，除了市政府同意的项目，房管部门不再核发独院私房房产证。同时，香港服务提供者进入内地市场的准入条件，目前CEPA开放的具体事项已由152项扩展到192项，开放程度进一步提高。此外，政府将进一步鼓励外商投资高新技术产业、装备制造业、新材料制造等产业，而对一些传统制造业不再鼓励外商投资。限制或禁止高物耗、高能耗、高污染外资项目。并不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设，限制进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。据悉，征收了近20年的东莞市土地使用税将作出调整。纳税标准从原来的35元/平方米/年调整到了2512元/平方米/年。其中东城、南城、莞城、万江、常平、长安、虎门、塘厦、松山湖等九个镇区房地产用地适用最高年税额为每平方米12元，其中城区、虎门等镇房地产用地等比原标准提高了24倍；工业性用地基本维持原标准不变。此次经过调整后，不同的地区仍然按照土地收益级差以及用地性质的不同分为五级标准来执行。执行标准分别是25元/平方米/年至12元/平方米/年。其中主城四区、松山湖、虎门、长安、常平、塘厦等发达镇区适用最高标准。虽然新的标准2008年才公布，但是新税计征的时间将由国务院规定的2007年1月1日计征，也就是说于2007年拿了土地使用证的企业将被追缴这部分由税额调整而少交的税款。东莞市可能在今年出台新的购房入户政策，新政策可能以其它城市为学习榜样，新增“蓝印”户口。获取“蓝印”户口的市民，如果五年内没有违法记录，“蓝印”户口可以转为“红印”户口。据了解，持蓝印户口者，在入托、入园和义务教育阶段的入学、申领营业执照、安装煤气和电话等方面享受本市常住户口的同等待遇。因此，如果东莞市真的实行购房可以入蓝印户口，那么，这对于东莞楼市来说是一大利好。也有助于处于低迷中的东莞楼市早日复苏。三、市政规划今年96项市属重点工程圈定从市城建工程管理局了解到，今年东莞市在建、筹建的市属重点工程项目有96项，包括市廉租房一期、市篮球中心、东莞火车东站扩建等工程将全面动工。部分重点工程如下东莞市今年的住房建设规划正式出炉。从市城建规划局了解到，2008年，东莞市将供应945公顷的住房用地，建设总建筑面积达1498万平方米，为广大市民和新莞人提供1595万套住房。其中，经济适用房和廉租房的建筑面积超过了60万平方米，包括建经济适用房283万平方米、042万套以及廉租房3207万平方米、063万套。四、市场及楼市动态从广东省房协了解到，即将发布的广东房地产蓝皮书2008预测广东固定资产投资增长的支撑因素仍在，同时也存在一些不利因素，全省投资将会继续保持平稳增长的势头，增幅仍将在15左右，房地产业面临的宏观经济环境仍然向好。东莞市2007年全年销售商品房面积573万平方米，较2006年的3794万平方米增长500；商品房实际销售金额295亿元，较2006年的15888亿元增长了829。商品房销售均价达5148元/平方米，较2006年的4187元/平方米增长了2295。而住宅销售在2007年的商品房销售中占到了相当重的比重。数据显示，2007年住宅销售面积达54107万平方米，占到销售总面积的94。住宅销售总额27367亿元，住宅销售均价达5058元/平方米。五、土地市场（一）新增土地供应2008年2月东莞市共有3块新增土地供应，总供应面积为1198万，环比1月下跌8120，相比07年2月只有一块新增供应土地，供应面积同比上涨了41342。（二）土地成交信息2008年2月东莞市成交土地共5块，同比去年同期12块成交土地下跌了5833，总成交面积为1515万，环比1月下跌5868，同比07年2月下跌6416，2月土地成交总价共为3005亿元，商住用途占成交地块的20，工业用地占80，其中松山湖成交地块有四块，均为工业用途。近期松山湖用地放量明显，说明政府对松山湖产业园区的建设投入力度有所加强，而作为松山湖的重要配套之一的房地产，也将迎来新的发展机遇。六、新开工及竣工项目（一）新开工项目2008年2月有新开工项目的楼盘共有9个，涉及工程数33个，新开工面积为5550万M2，其中，普通住宅面积为4523万M2，车库面积为1027万M2。新开工项目主要分散在各镇区，城区新开工项目只有东城的花园城二期以及南城的金域中央（四期）。（详见下表）（二）新竣工项目2008年2月有6个楼盘有新竣工工程，工程量为14个，城区，镇区各占50，竣工面积为2793万M2，城区集中在万江的理想0769家园三期和南城的映湖山庄。七、供求分析（一）新增商品房供应1、新增供应总体情况据东莞市中原地产市场研究部监测结果统计显示，2008年2月份，共21个楼盘项目新增供应，与1月基本持平，同比07年2月的68个新盘供应下跌6912；08年2月总供应面积为2097万，环比2008年1月大幅下降6928，同比下降2331。可以看出，一方面是由于春节前后是传统的楼市销售淡季，再加上楼市回调，买方观望、卖方热情骤减，推盘速度放缓、推货量也开始缩减。其中，住宅供应量为2013万，共1929套；住宅供应按面积环比下降6465，同比下降272，按套数计算环比下降6916，同比上升3537。2008年2月份新增供应项目主要集中在东莞市区、寮步、大岭山、常平、虎门、沙田等区镇。具体项目分布见下2008年2月东莞楼市新增供应项目分布图2、新增供应走势东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2008年2月，由于春节假期以及宏观政策影响，自1月份的新增供应量回落后继续下滑，环比下跌幅度高达6928，楼市渐入低迷。此外，恶劣的天气也是导致开发商推货热情不高、供应急剧减少的一个原因。3、新增供应物业类型东莞市场研究部监测结果统计显示，2008年2月份新增住宅供应中普通住宅供应项目7个，供应量为1539万；公寓供应项目1个，供应量为260万；别墅供应项目1个，供应量214万；非住宅市场中商铺供应018万，车库供应066万。环比1月，普通住宅供应有小幅度提高，上升658，主要集中在东骏豪苑（三期）、怡景大厦、金地格林上院、金田花园（三期）、万科运河东1号、翰林轩；大盘丰泰花园山庄入市，使别墅供应有增加趋势，环比提高831，公寓供应有君悦2046；而由于本月商铺和写字楼供应基本空白，非住宅物业供应锐减，较上月下降12，仅为403。4、新增供应区域分析东莞中原研究部监测结果统计显示，2008年2月东莞共有8个区镇有新增供应。其中城区供应面积1237万，环比上升3295，占总供应比重为5896，同比上升3551，城区主导成为本月新增供应的一大亮点。从区域分布来看，莞城、虎门、南城是2008年2月份主要供应区域，三个区域新增供应合占总体比例高达7920。其中，莞城新增供应量最大，高达684万，主要集中在君悦2046、万科运河东1号（三期）等项目。虎门则集中在丰泰华园山庄、怡景大厦等项目。（其它区镇项目分布可以查看2008年2月东莞楼市新增供应项目分布图）5、新增住宅供应户型分析东莞中原研究部监测结果统计显示，2月东莞新增供应商品住宅面积区间主要集中在三房和四房，其中三房占308，四房占204，反映了目前东莞主流户型结构需求特征。两房户型面积主要在61100（见下图），三房户型面积则分散在81140，其中101140区间的户型基本上都是三房，而四房户型面积主要在141200，可以看出，东莞新增供应中三房、四房户型面积均偏大，四房单位甚至做到180以上，而两房户型的面积集中保持在61100的合理区间，一房则集中在4160区间。从新增面积区间分布可得，2月东莞新增商品住宅整体上仍以偏中大户型为主，90以上的住宅共占6214，121以上的住宅占455，大户型主导的市场格局依然没有改变；但值得留意的是90以下中小户型的供应比例则继续保持上升趋势，达到3786，较上月增加45个百分点。可以看出在“90/70”政策的进一步落实下，东莞住房结构在不断调整和优化并趋向合理。（二）商品房成交分析据东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年2月东莞楼市成交量持续下跌，商品房销售面积966万，其中住宅924万，环比下跌6259，同比下跌4386；住宅成交套数环比下降6486，同比下降7529。二月初期受雨雪天气及农历新年影响，楼市处于冰期，春节过后，虽有楼盘降价促销，楼市交易量虽有所回升，但仍然处于低谷徘徊阶段，成交量交去年同期及1月大幅回落，市场观望气氛相对浓厚。1、商品房总体成交情况2、商品住宅供求月度走势据东莞中原研究部监测数据统计显示，08年2月份东莞楼市住宅成交面积为924万，环比大幅下跌6259。成交量回落主要原因是，第一，二月初期寒冷天气直接影响了消费者购买热情，因此成交量直线下跌；第二，春节长假造就交易冰期；第三，银行信贷所紧，拐点论频起，知名楼盘调价促销，增强了消费者对楼价下跌的信心，消费多处于持币观望状态，市场观望情绪持续。3、成交区域分析东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年2月镇区成交比重约占六成左右。城区交易主要是金色华庭二期、城市星座三期、西城楼华府等楼盘销售所支撑；而镇区的销售则集中在新世纪领居、中央公馆海德堡、新世纪颐和居、三正财富新地等项目。东莞中原研究部监测数据统计显示，整体上2月的成交量环比有大幅度下滑。除了大岭山楼盘成交量有所回升外其余各区镇均有不同程度的下跌。跌幅超过80的有塘厦、大朗、凤岗、横沥、长安、麻涌、东坑、桥头。在热销楼盘中，无一成交量过百，南城的金色华庭二期继续在热销楼盘中排行第一，成交套数为89套。（详见下表）住宅成交热点区域（单位套）住宅成交热点楼盘（单位套）八、成交价格分析1、住宅价格分析1）量价日线走势受农历春节假期影响，春节期间（2月6日2月10日）东莞全市基本没有楼盘交易，整个二月份的住宅日成交量成漏斗型，出现两头大中间小的情况，进入二月份到春节前，日成交量逐日下跌，直到春节期间的零交易期，春节过后，楼市交易量逐步回升，在2月28日当日创下了二月最高成交数量156套。2）量价周线走势2007年一周住宅平均成交119635、1054套，2008年12月周平均成交38527、412套，面积环比去年周平均成交下降678，楼市经历前期有价无市后理性回调。3）量价月线走势2月全市住宅成交均价5753元/，环比下降73；进入2008年，东莞房价总体呈现量价齐跌趋势，房地产宏观调控组合拳频频出击，9/27房贷新政、东莞取消购房入户政策、货币从紧策略、征收土地使用税等累积效益逐步显现，房价在需求者预期中逐渐走低。4）住宅需求价格弹性需求价格弹性用来衡量商品需求量的变动对于商品自身价格变动反应的敏感程度。2007年12月以来需求价格弹性呈上升趋势，在价格处于下跌态势中，需求下降的幅度远大于价格的下跌幅度，需求价格弹性呈几何倍增长，反映了价格的下调并未使需求得到释放。5）城区普通住宅价格月度走势2月份城区住宅价格6070元/，环比下降1035，已接近6000元关口。6）镇区普通住宅价格月度走势2月份镇区住宅价格4495元/，环比下降1818，相比城区，镇区房价降价幅度较大，一方面由于镇区楼盘的品质相比较低，另一方面由于开发商早期在镇区拿地低廉，使得快速回笼资金的开发商具有更多的降价资本。部分镇区大盘与地段较好楼盘价格依然坚挺，如三正财富新地、财富公馆、虎门1号等，主要由于镇区相对封闭缺乏竞争，部分大盘与地段较好楼盘，在较封闭的区域中具有较大竞争优势，在区域市场中具有领导地位。但随着城区楼盘的降价和产品的优越性，镇区需求或将向城区转移。2、区域房价分析2月份，东莞普通住宅均价排在前三位的是长安、虎门、东城。长安一号少量的剩余货量价格持续较高，主要由于其地段优越，具有丰富资源；虎门的虎门1号独特的地理位置也是价格平抑的重要原因；东城作为城区价格最高的一个，与城区均价最低的南城相差超千元，主要由于东城的天骄风景、鼎峰卡布斯国际广场依然保持高价，而南城的新中银金色华庭三期的杀跌出货、天诚康桥等楼盘的大幅降价，使得南城的价格逐渐走低，拉大了两区价格差。从全市来看，2月份共有11个区域普通住宅价格上涨，全部来自镇区，15个区域价格下跌，降价幅度最大的是长安，约11。东莞城区普通住宅总体价格下降，降价幅度在810，其中万江降价幅度最大，作为主城区经济发展较落后的区域，楼价虚高相比其他主城区表现更为明显；东城和南城均有降价，这种降价更多表现为普降，或将会蔓延更大范围。镇区普通住宅价格的升降，大多于镇区产品成交的差异。3、楼盘成交价格分析图表反映了楼盘成交价格区间与成交套数的关系，可以看出均价在50006000元/楼盘成交量最大，均价超过7000元/的楼盘，成交比较零散，4000元/左右的楼盘主要来自镇区，由于这些楼盘综合性价比较低，即使价格较低，销售情况依然不是很好。据东莞中原研究部监测数据显示，东莞市2月份普通住宅47个楼盘降价，36个楼盘价格所有上升，14个楼盘价格保持平抑。东莞房地产市场观望气候浓重，前两个月成交急速下降，客户对楼盘价格的关心超过对楼盘品质、品牌等的关心，为了刺激需求，部分楼盘采取隐性回调价格策略，而这种大幅度的优惠策略，使得隐性回调逐渐演变成公开降价。万科楼盘价格首先理性回归，在全国引起降价风潮，降价幅度超乎想象。在东莞，万科运河东一号最低7折优惠，均价在5100元/；万科松山湖一号高折扣优惠，折后最低16600元/；万科城联排别墅最高优惠40万元。万科这三个楼盘的剩余货量均不多，大幅降价一方面在试探房价的底线，另一方面可以快速实现资金回笼，毕竟跑得快才是最后的赢者。万科的降价举动使得其他开发商纷纷效仿，反映出东莞房地产的不成熟，但降价对需求者是最大的利好。九、后市展望1、万科领跌东莞楼市影响深远。2月29日晚，由品牌发展商万科旗下的城区主力楼盘万科运河东一号率先上演了“跳水”秀该楼楼盘推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”单位，在原有基础上7折跳水，最低价4182多元/平方米，毛坯均价5500元/平方米。随后，在万科的示范效应下光大地产、丰泰城等也分别推出了一批最低价4000多元/平方米起，均价5500元/平方米左右的“特价房”或新组团。如何看待这次万科领跌东莞楼市总体而言，万科此举将引领东莞楼市快速回归理性，利大于弊。1、万科地产在东莞做了一个快速探底的动作，这种快速探底的行为，终结了年初以来的“无量阴跌”局面，更避免了全年处于“无量阴跌”状态；如果万科不做这个事情，东莞的各个开发商达不成共识，有人想升有人想降，市场形不成一种合力，那楼市就会出现僵持状态，买卖双方都在观望，成交量持续低迷，这种“无量阴跌”对市场是不好的；2、这次快速探底激发了整个市场的人气，这对整个市场是好的，这个市场有人气才有得做；3、万科此次做的快速探底的动作，快速改变了市场预期，购房者的心理价格一下子从70008000元/的高位快速回落到6000元/以下；4、万科快速探底，使得08年上半年东莞楼市走势已经比较明朗，在探底后市场将迎来一波小幅反弹。2、36月东莞楼市将小幅反弹，但反弹高度有限。万科领跌东莞楼市，随后光大、丰泰等大品牌发展商都在做快速探底动作，将导致很多发展商被迫跟进，推出部分低价房探底。3月的楼市将有一波推盘小高潮，一是新盘推货，二是众多开发商推出的低价房探底也会有所放量。而房价会在快速探底后也小幅反弹，但此轮反弹高度有限。一方面是自住客的购买力随着价格反弹到一定高度变弱；另一方面是投资客在价格反弹到一定高度投资回报率较低，加上大势仍不明朗，政策面和消息面仍在干扰，使得他们也会在反弹一定高度后再度进入观望。3、下半年东莞楼市发展趋向稳定。2008年上半年经历一波小幅反弹后，下半年楼市将进一步趋向平稳发展。因为小幅反弹使市场人气有所恢复，而价格在快速探明底部后，在需求反弹的支撑下也会稳定在一个合理区间。而这个合理区间仍然维持东莞中原研究部的对东莞合理房价的评估，全市合理房价在5000元/左右，城区合理房价在55006000元/。4、给开发商的建议一是卖方心态问题；这几年楼市快速发展，去货容易而且速度很快；而目前的市场形势营销人员心理落差肯定很大，必须尽快适应和调整过来，从粗放型向精细化营销转变，从被动守株待兔变为主动出击；开发商也需要调整心态，那就是房地产的暴利时代已经终结，加上今年中央“货币从紧政策坚决不动摇”，必须根据自己的情况在资金回笼速度和利润率之间作出平衡；二是要认清楚市场形势虽然严峻，但市场需求