2008年1季度长三角房地产市场研究报告

1第三篇长三角片区房地产市场上海一、当地社会经济发展状况上海市统计局最新统计数据显示，1月份，上海经济保持了去年以来平稳较快协调发展的态势，各项主要指标运行基本正常。外贸进、出口稳步增长，吸收外资规模基本平稳，储蓄存款分流明显，财政收支快速增长，消费品价格涨幅上升。1、外贸进出口稳步增长1月份，上海外贸进出口商品总额25759亿美元，比去年同月增长239。2、吸收外资规模基本平稳1月份,上海吸收外商直接投资合同金额达1282亿美元，比去年同月增长2；吸收外商直接投资实际到位金额706亿美元，增长16。吸收外资合同金额产业结构变化明显，三产比重上升，二产比重下降。三、储蓄存款分流明显3、居民储蓄1月末，上海金融机构各项存款余额298217亿元，比年初减少51429亿元，同比多减43012亿元；贷款余额2244937亿元，增加66379亿元，多增36752亿元。储蓄资金“搬家”现象延续。本市居民储蓄存款余额912016亿元,比年初减少21904亿元，同比多减2544亿元。4、财政收支快速增长1月份，本市完成地方财政收入31773亿元，比去年同期增长389，增幅同比提高115个百分点，地方财政支出8585亿元，增长387。5、消费品价格涨幅上升1月份，本市居民消费价格总水平同比上涨59，其中上年翘尾因素上拉5个百分点；环比上涨09。二、城市规划以及重大基础设施建设情况1上海至南京城际轨道交通可研报告获批上海至南京、上海至杭州的城际轨道交通可行性研究报告已获国家发改委正式批复，沪宁、沪杭城际铁路有望于2008年上半年动工，并于4年内完工。据设计方案，上海至南京城际轨道交通线路沪宁城际铁路与现有沪宁铁路基本平行，自上海站引出，经苏州、无锡、常州、镇江，至南京枢纽南京站，全长约296公里，工程总投资224亿元，另加列车购置费40亿元。建成后，沪宁城际轨道线日单向客流可达12万人次，南京至上海只需1个半小时。2卢湾南滨江欲再造新天地卢湾区南部滨江地区位于中山南一路以南区域，主要由鲁班路西侧的南园地区以及鲁班路东侧的世博会场馆区组成，总用地面积约138平方公里。卢湾区南部滨江地区功能开发规划编制已基本完成。该地区将有两个地块将率先开发，它们将来都将建商办设施。其中第105街坊开平路70号地块，由绿地集团旗下分公司联合上海瀛通集团以105亿元获得，而相邻的卢湾区第104街坊龙华东路810、852号和开平路71号地块则由绿地集团以3632亿元获得。两幅地块楼面地价均不到2万元/平方米，这一中标价远低于不少业内人士的预判。由于这两幅地块位于市中心，且与浦东的世博园区隔黄浦江相望，可谓地段优越，加之之前无论是新江湾城D1、D3地块还是南京西路163地块都以高额的价格成交，因此卢湾区这两幅地块招标曾一度引起市场强烈关注。3奉贤南上海商贸中心地位凸现位于奉贤区南桥新城中心位置的上海市南桥中小企业总部商务区地处A30、A4高速公路交汇处，规划面积约147平方公里。作为上海经济增长重心南移的基础，上海市南桥中小企业总部商务区开园后，将面向长三角快速发展的民营经济圈，并在未来几年内逐步形成南上海产业的新高地、城市新功能的CBD。同时，随着杭州湾跨海大桥建成通车，上海市南桥中小企业总部商务区还将成为长三角地区企业总部的集聚地，通过为企业总部提供更广阔的对内对外开放平台，直接推进大桥两岸地区的南北互动和环杭州湾产业带的形成，实现长三角区域的整体联动发展。三、最新政策及其对当地的影响分析21、上海严控商品住房预售审批去年底关于加强商品住房预售方案审核有关问题的通知下发。该通知要求，凡是销售均价高于25万元/平方米、或属于花园住宅类型、或处于内环以内区域的楼盘，皆属于严格控制及监管的对象。并规定，房地产开发企业在申请预售许可证前，需填写一份商品住宅预售方案审核表，将定价方式、价格调整幅度、最高价及最低价填写清楚，经由区县各房地产交易管理中心进行审核并上报于市级房地产交易管理中心，审核通过之后才可以取得预售许可证。如果楼盘的最终实际成交价超过了之前上报的“最高价格”，开发商需重新提交审核申请，并且“暂停网上备案”。这一对销售过程中盲目提价的行为进行限制的规定，表明了对高价楼盘进行价格限定的态度。2、上海公布2008年住房建设发展规划上海市房地局日前公布了2008年住房建设发展规划，并在土地供应方面明确要求经适房和廉租房用地不低于年度住宅用地供应量的20，同时各区县在未完成经适房年度土地供应计划前不得供应商品住房用地。今年上海住宅用地的供应量在8001000公顷，按照不低于20的比例要求，经适房和廉租房用地起码有160200公顷。而此前上海已表态，今年要新建、配建经适房和廉租房400万平方米。同时，根据20082012年的计划，今年上海会将政策覆盖面由最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭，到2012年则基本实现“应保尽保”，受益家庭累计新增不少于10万户。到2012年，累计筹集和建设廉租房、经适房约2000万平方米，累计享受经适房政策的家庭达到30万户。除了对保障性住房的安排，今年上海总的住房建设目标是施工6950万平方米。其中，去年结转的住房施工面积4950万平方米，当年新开工住房面积约2000万平方米。今年竣工住房面积（含配套商品房）则约2500万平方米，在建及新开工住房（含配套商品房）建设项目中预计可达到预售标准的面积约2000万平方米。简析根据规划，除了家庭人均居住面积和家庭人均收入，金融资产也将成为上海市享受住房保障家庭准入条件之一，而相关细则有望在年内公布。3、上海土地交易流程发生新变化上海市土地交易市场日前正式开业，今后全市新增经营性和工业招拍挂出让用地将全面纳入土地交易市场集中交易，并逐步向土地二级市场延伸。建立上海土地交易市场是上海市完善土地管理运行体制机制、推进土地供应体系和土地交易方式改革的一项重大举措，也是进一步规范土地交易行为，营造公开公平公正的市场环境，从源头上预防土地交易领域腐败现象的重要举措。土地交易市场建立之后，未来土地交易将形成“一个平台”、实现“四个统一”，实施对国有建设用地使用权实行统一和集中入市的交易管理。简析上海土地交易流程的这些变化，主要是把土地交易的各项权力集中化、模块化，将交易过程中的个人影响因素降到最低，但整个土地出让流程并未发生实质性的变化，因此对土地价格的影响并不大。四、土地市场成交、价格动态2008年1月2月住宅土地成交情况公告号区县地块名称用途面积公顷容积率底价万元中标单位成交价万元上浮比例楼面地价元/平米20071601虹口虹口区广中路600号地块住宅3679426496800宝华集团980001241008920071603杨浦新江湾城F地块商住、办公、娱乐2674812349675170美国铁师门675170000750220071604宝山宝山区罗泾镇罗宁路地块住宅1793211321500中星集团238001070102120071605宝山宝山区罗店新镇C42住宅825291227700景瑞地产368003285371620071606宝山宝山区月浦镇沈巷2号住宅A地块住宅590361415900静安城建159000001924320071607宝山宝山区月浦镇沈巷2号商办地块、住宅B地块商业、办公、住宅169483101445800流标20071611奉贤奉贤现代农业园区运河北路北侧地块住宅、商业、办公161424152565500苏州弘晟65900061227120071612奉贤奉贤现代农业园区运河北路南侧地块住宅、商业、办公118307152248000苏州弘晟48000000248820071613浦东新区唐镇唐镇村131/6宗地块唐镇新市镇A111地块住宅538291624910金大元43060735000200716114浦东新区唐镇民丰村10/1宗地块（唐镇新市镇A45）住宅、办公644591525121华飞置业41268644268381360615浦东新区唐镇民丰村71/1、107/10宗、唐镇村107/9、12/1、107/8宗地块（唐镇新市镇A8）住宅、商业120245081652821保利地产818005486450520071618嘉定嘉定新城B011、B012、B021地块商业、办公、住宅934631835049新城万家350490208320071621嘉定轨道交通马陆站地块住宅、商业、办公656721612925612流标20071622嘉定工业北区陆渡地块住宅、商业584111020071623嘉定瑞林路以东、环北路以南地块住宅、商业、办公211621151979358和记黄埔（和联房地产开发有限公司）1162704651352220071624嘉定汽车城研发区住宅地块住宅、商业、办公1826871876729上海城建置业900001730273720071630南汇南汇区惠南镇康敏花苑二期储备地块住宅25611156915上海康敏置业6915000181220071631南汇南汇区康桥镇电信园A区1号储备地块住宅1312321286714中海地产86714000550620071632南汇南汇区康桥镇电信园A区2号储备地块住宅1215171282000绿地集团82000000562320071632南汇南汇区康桥镇电信园A区2号储备地块住宅1205731283200保利地产832000005750简析2008年12月的土地市场在消费者市场预期发生调整，短期内未来市场走势不明朗的形势下，成交价格表现更为理性。但从16号公告的成交结果来看，不但有不少大开发商积极参与，而且成交价格超过底价30的达到15幅，最高为87，可以看出各大开发商对后市的发展依然看好，在资金允许的情况下积极正在进行“低谷“吸储。而对我司来说，这段时期也是一个很好的扩大土地储备，增强区域品牌影响力的机会。而08年1号公告由于三幅地块均对竞买人有较高的限制和要求，基本上锁定了目标受让方，因此均以底价成交。五、房地产市场供求、成交、房价变动情况1、商品住宅总体走势今年2月，上海商品住宅剔除动迁、配套房，下同成交量为3259套3534万平方米，较上月少六成，创2005年以来最低水平。这一成交量只相当于2007年一周平均成交量4119万平方米的86，并且已经是自2007年9月以来的连续第五个月下滑。今年1月上海成交量在1万平方米以上的项目多达17个，而42月份仅闵行的爱庐世纪新苑一个项目成交量在1万平方米以上。在2月的商品住宅新增区域分布上，主要集中在南汇、青浦、嘉定三区。徐汇区因为徐汇新城一次性推盘536套公寓486万平方米，跻身全市各区供应量第四。静安、卢湾、普陀、闸北、杨浦五区都没有新增房源，黄浦、长宁、虹口三个区的新增供应量也仅168万平方米。此外由于8000元以下/平方米的房源成交比重高达476，较1月份上升了85，使得2月商品住宅的平均成交价格环比下滑了519，为10916元/平方米。2、商品住宅分类市场概况1）公寓市场2月份供应量前五位之公寓项目2月份成交量前五位之公寓项目楼盘名称区县环线板块套数面积楼盘名称区县环线板块套数面积均价元/嘉城嘉定区外郊环间江桥板块52848875爱庐世纪新苑闵行区外郊环间颛桥板块370295566933桃园新城、瑞和城南汇区外郊环间航头板块68248849浦江镇1号地块闵行区外郊环间浦江板块311226185289徐汇新城徐汇区中外环间长桥板块47642958绿地南桥新苑奉贤区外郊环间南桥新城板块8794457555西晶明园青浦区郊环以年青浦北部板块30033128东海园静安区内环以内江宁路板块84936325398金地格林郡城青浦区郊环以外青浦新城板块25333053浦航新城瑞和新苑闵行区外郊环间浦江板块12492495252上海公寓市场2月份仅25个项目推出公寓产品。一方面，受制于春节传统淡季，另一方面，由于万科主动降价，导致市场前景更加扑朔迷离，部分项目纷纷推迟了开盘时间爱庐世纪新苑和浦江镇1号两个低价楼盘的火爆签约，是导致2月成交均价大幅度跳水的主要原因。从成交排名前五来看，仅东海园为内环以内的楼盘，其余成交的全部为外郊环楼盘。该区域当月成交量达到了1984万方，占总成交的57。东海园，隶属静安江宁路板块，位于西康路和昌平路的交汇处，周边配套和楼盘品质都是相当不错的。二期于1月30日也推出了项目的B楼，为7号楼和9号楼，总高33层，7号楼两梯四户，9号楼两梯三户，此次共推出329套房源及车位，其中住宅房源有212套，住宅总建筑面积为22883平方米。据了解，由于东海园旁边的君御豪庭售价在36000元左右。该案在开盘当天，住宅房源就被预定了109套房源，预定数超过了其推出住宅房源总量的五成，开盘销售均价为28000元/平方米。2）独栋别墅市场2月份供应量前三位之独栋别墅2月份成交量前五位之独栋别墅楼盘名称区县环线板块套数面积楼盘名称区县环线板块套数面积均价元/南郊名墅奉贤区外郊环间南桥新城板块3322368天马花苑松江区外郊环间佘山板块8279832383绿城玫瑰园闵行区外郊环间马桥板块137742南郊别墅闵行区外郊环间颛桥板块4127130086绿洲江南园二期青浦区郊环以外朱家角板块73886旭丽花园闵行区外郊环间马桥板块4115812499棕榈滩奉贤区郊环以外海湾板块53852锦桂苑小区松江区外郊环间松江新城东区板块28016000棕榈滩奉贤区郊环以外海湾板块179945798本月，独栋别墅仅4个项目供58套独栋别墅上市，总计378万平方米。其中奉贤南桥新城板块的南郊名墅供应量最大，推出33套，共224万方。受贷款紧缩影响，本月独栋别墅成交量继续萎缩，这也是独栋别墅连续三个月出现下滑。当月的成交冠军是位于松江佘山板块的天马花苑。3）联体别墅市场2月份供应量前五位之联体别墅2月份成交量前五位之联体别墅楼盘名称区县环线板块套数面积楼盘名称区县环线板块套数面积均价元/5合生朗廷园青浦区外郊环间赵巷板块366562南郊中华园南汇区外郊环间航头板树林家园金山区郊环以外金山新城板块285902南都白马花园松江区外郊环间新桥板块10188716764意境雅苑松江区外郊环间新桥板块162854锦秋花园宝山区中外环间大场板块8167813460合生朗廷园青浦区外郊环间赵巷板块9164013220意境雅苑松江区外郊环间新桥板块61112126552月联体别墅供求总量双双出现下滑。新增供应量非常少，仅三个楼盘有供应，供应量为153万方，环比1月减少了466万方。其中合生朗廷园供应量最大，推出36套，共6562平米联体别墅。2月联体别墅成交量非常少，当月的成交冠军是位于南汇航头镇的南郊中华园，即两河流域。该小区目前每套总价控制在247351万不等，折合均价约13000元。4）叠加别墅市场叠加别墅2月仅绿地蓝海庭有新增供应，共推出68套、136万方叠加产品。由于本月联体别墅是唯一一个成交量没有跌的产品。从成交来看，嘉定南翔板块的金地格林风范连续两个月稳坐成交冠军的宝座。3、商业市场2月商业类产品的新增供应量明显缩水，仅新上市1004万方，环比上月下挫了七成。其中供应体量最大的项目位于奉贤庄行板块的庄行商贸中心，该案推出185套商铺，共279万方。从商业产品的成交情况来看，本月签约739万方，继续下滑。据网上房地产数据显示，商业类产品目前的可售余量为49475万方，这些余量基本集中在外环之外，达到了32062万方，占到了65。4、办公楼市场2月，办公楼产品供应总量出现下滑。新增供应量为878万平方米，环比1月下挫了六成。新增供应主要集中在中外环间，其中位于闵行古美罗阳板块沪闵路上的凯阳商务大厦新增个案体量最大，推出207套办公产品，面积为269万方。月，办公楼成交量为1072万平方米，环比1月份下滑了二十二个百分点。但成交均价环比1月上涨了四个百分点，这主要归功于证大五道口大厦。证大五道口大厦紧靠浦东新区政府行政办公中心和世纪公园，与同样由证大集团开发的大拇指广场比邻而居，是不可多得的政商旺地。项目由南北两座甲级写字楼和一个4层高的高级购物中心组成，且即将竣工。目前，该案办公和商铺均只租不售，其中办公楼租金为7282元/天，商铺均价暂时不详，但据了解，目前大拇指广场商铺日租金在1526元/之间，本案商铺租金应该不会高于此价。5、厂房市场2月厂房出现了集中供应，供应量达到了718万方。其中浦东新区的张江集电港供应了705万方的量。厂房共成交了249万方（42套）。从成交来看，主要集中在浦东新区和闸北区。其中位于浦东金桥板块的金桥裕安工业园成交量最大，面积为10275平米。6、二手房市场2008年1月，上海二手房指数为2246点，较2007年12月上涨29点，涨幅为13。2008年1月楼市开局向淡，缘于2007年9月起的新一轮宏观调控，从当年4季度开始楼市观望气氛渐浓。2008年1月底起又值春节传统购房淡季，“寒冬”降低了购房者的看房热情。1月二手房成交价格涨幅下降，成交量较大幅2月份成交量前五位之叠加别墅楼盘名称区县环线板块套数面积均价元/金地格林风范城嘉定区外郊环间南翔板块21565014313朱家角康桥水乡小城青浦区郊环以外朱家角板块480710518九华新园奉贤区外郊环间南桥新城板块22795474大华颐和华城普陀区中内环间万里板块247918600南郊别墅闵行区外郊环间颛桥板块2438123836度下滑。上海二手房指数办公室统计数据显示，1月各区域价格涨幅均有回落，成交量持续走低。2008年1月，前期表现相当强劲的中心区域，除黄浦受益于世博建设提速的影响表现略好，区域涨幅仍达428外，静安以及卢湾等传统中心区域二手房涨幅较去年12月下降近6成，仅为185和148。浦东新区延续前期强劲走势，涨幅为395。区域内的三林和上南板块受世博各项利好影响，总体表现优异，涨幅分别为503和404。而金桥、罗山板块则受益于轨道交通六号线，分别上涨306和404。陆家嘴板块表现出市中心特有的坚挺走势，1月涨幅为602，位居所有控制点涨幅之首。上海二手房指数办公室分析，上海二手房市场受银行控制信贷、挂牌房源销售周期加长，以及后市暂不明朗等因素的影响，短期内将持续这种价格涨幅回落、成交低迷不前的清淡局面。虽然部分区域价格涨幅出现快速下滑，但市场需求依然存在。通过对近几个月市中心板块价格监控发现，无论是售后公房中的老工房还是次新房，价格仍显现出强劲的支撑力。这种支撑来源于市中心区域供应量偏紧的格局，因此价格在缓慢攀升。六、上海房产市场动态及热点分析1、2007年第16号国有土地使用权挂牌出让公告相继发布2008年1月2月，上海市房屋土地资源管理局相继发布挂牌出让浦东新区、奉贤区、虹口区、金山区、南汇区、青浦区、松江区、嘉定区计8个地区，90幅国有土地使用权的公告。简析这批土地主要以工业用地为主，住宅（含商住）用地仅有2幅，位处南汇和奉贤，其中奉贤区地块的面积比较小，区域位置不太理想，南汇区地块商业比例约占40，住宅建筑面积约6万平方米。从目前的供应趋势来看，商品住宅用地放量预计要延缓到年中，政府有可能也考虑到市场的观望态势，因此对出让时机的把握也更为谨慎。2、上港集团再争北外滩地块在今年第3号公告中，最引人瞩目的是北外滩汇山中块地块，该地块北至杨树浦路、东至上海航运交易所边界（汇山东块）。从挂牌文件看，该地块面积达19039平方米，建筑容积率不大于39万平方米/公顷，地上建设规模不大于73790平方米（）。此次北外滩地块的总建筑面积达73790平方米。但标书中要求无偿建设并提供不少于3万平方米建筑面积的新上海国际航运大厦，而未来航运大厦所有产权以及地块部分地下设施产权都将归政府所有。如此一来，减掉3万平方米建筑面积的新上海国际航运大厦后，地块建筑面积只剩下4万多平方米。由于拍卖底价为112亿元，如果以这一面积计算，地块楼板价就达到了256万元/平方米，加上免费配建大楼的建安成本，拿地开发商最终付出的土地成本将超过3万元/平方米，这一价格相对于北外滩目前办公楼的价格而言偏高。因此，尽管答疑会上，包括陆家嘴集团、金丰投资、新鸿基地产、上海绿地集团、上港集团等6家单位参加，但最终参与竞标的，只有上港集团一家开发商。2006年，汇山中块地块旁边的汇山东块就是由上港集团旗下的上海汇港房地产开发有限公司以1465亿元的挂牌价摘得，楼板成交价为13962元/平方米。如果上港集团拿下这个项目，则可以和已经获得地块形成整体共同开发。这样一来，由于此前一个地块地价较低，而地下设施开发又是整体进行，可以明显分摊未来的土地成本，从这个角度来说，上港集团将是该地块最合适的买主。七、竞争对手1、万科集团08年一季度上海万科一共推出了240余套房源参加特卖，其中公寓房源占85，别墅类房源占10，另外还有5的商铺。特卖仅针对万科的金卡、银卡、蓝卡会员开放，所有房源统一享有95折的优惠。事实上，万科客户实际买房折扣还要更高，此次万科特卖活动还保留了春节前已经推出的一些优惠，在当天的登记现场，一次性付款的客户还将有2的折扣，而金卡会员则可以进一步享受1的折扣，所以实际现场客户可以拿到的最低折扣是8个百分点。2、绿地集团7在上海市房屋土地资源管理局2007年13号土地出让公告中，最引入瞩目的是卢湾区推出的两个相邻地块卢湾区第105街坊（开平路70号）地块以及卢湾区第104街坊（龙华东路810、852号和开平路71号）地块，其中105街坊地块为商业办公用地，总建筑面积为556万平方米；104街坊包含小部分住宅，总建筑面积在186万平方米左右。104街坊是2007年上海市中心出让面积最大的地块，挂牌起始价达到29亿元，地块一经推出，就引来包括香港新鸿基、和记黄埔、华人置业、丽丰控股；新加坡庆隆投资；内地浙江绿城、上海绿地集团、复地集团等近30家开发商领取挂牌文件。业内人士此前一度预测，该地块成交楼板价将达到3万元/平方米以上，也就是说，面积较大的104街坊成交总价将超过50亿元人民币。但是，不久之后，卢湾区房地局宣布了“限外”措施，外资被拦在竞标门外。2007年12月31日，两幅土地的出让结果产生。上海本土地产巨头绿地集团以3632亿元拿下104街坊地块，而105街坊地块则由绿地集团旗下分公司联合同样是上海50强的瀛通集团以105亿元的价格获得。两个地块最终成交楼板价都不到2万元/平方米，大大低于前期预测的价格。3、中华企业中华企业近日发布公告，称2008年2月21日，公司第五届董事会以通讯表决的方式审议同意公司以3,853万元的价格受让上海馨安置业公司所持有的上海顺驰置业公司55股权的议案。同日，中华企业与上海馨安置业有限公司签署了上海顺驰置业有限公司55股权转让合同，以人民币3,853万元的价格受让上海馨安置业有限公司所持有的上海顺驰置业有限公司55股权。上海顺驰置业有限公司成立于2005年，注册资本为人民币9,000万元，其中上海馨安置业有限公司出资4,950万元，占注册资本55；天津顺驰发展有限公司出资3,150万元，占注册资本35；天津顺驰建设有限公司出资900万元，占注册资本10。经资产评估公司评估，认定上海顺驰置业公司在评估基准日的净资产评估值为人民币7,00404万元，根据上海馨安置业公司所持有的上海顺驰置业公司股权比例，公司受让上海馨安置业公司所持有的上海顺驰置业公司55股权的价格最终确认为人民币3,853万元。据了解，该公司受让上海顺驰置业有限公司股权，主要是为了获得上海宝山罗店美兰湖畔雅苑项目的开发主体资格，上海宝山罗店美兰湖畔雅苑项目位于上海市罗南镇5街坊14/15丘；其中，该项目一期尚有可开发建筑面积15,291平方米；该项目二期土地使用权面积约116,9542平方米。8南京一、当地社会经济发展状况12月我市社会发展的基本态势是良好向上的。全社会投资实现了平稳增长1、工业稳步增长，运行态势良好；2、固定资产投资增幅稳定；3、消费品市场保持繁荣；4、食品类实际消费量同比增长75，饮料烟酒类增长103；5、餐饮市场消费高涨；6、出口总额保持快速增长；7、财政金融运行良好；8、居民收入保持增长；9、消费价格上涨快速；截至07年12月全市全年房地产开发投资完成44597亿元。比去年增长27。二、最新城市规划以及重大基础设施建设情况1、南京60亿助推今年三大交通工程建设1月份召开的全市交通工作会议透露，08年南京交通将投资60亿元，以建设交通“三大工程”为目标，构建交通体系。1）加快推进公路工程建设，完成交通建设投资46亿元。2）重点推进已开工建设的绕越高速东南段建设，加快构建南京“二环”；续建宁杭高速公路南京段（二期），确保年内提前建成通车。3）要开工建设六合至江都高速公路南京段、溧水至马鞍山高速公路江苏段两条高速公路，续建纬七路过江隧道，加快建设南京长江四桥，进一步完善高速公路主骨架和过江通道体系。分析南京市08年交通建设的重点将在完善市区快速路建设，以及加强与外地的区域交通为主。一系列交通道路工程的开工建设，有助于缓解本地的交通拥堵情况，也提升了南京与周边城市的交通条件。2、地铁南延进江宁大学城，共设三个地铁站地铁一号线南延线继续南延至江宁大学城的工程即将开工，目前加长的6516KM站点及出入口方案均已报市规划局审批，一旦批复立马可以开工，预计2009年与南延线、二号线及二号线东延线同期建成通车。根据规划，一号线南延线进大学城共设3个站，分别为经贸学院站、江苏海事职业技术学院站和药科大学站，三站全是高架站，这样一来，地铁一号线南延线加长了6516公里，总长达到24511公里。分析地铁继续南延，可以促进大学城的发展。另外从房地产开发角度考虑，大学城所在的方山板块是江宁区近三年来出让土地最集中的区域，但受制于薄弱的交通和生活配套情况，现阶段各开发商均有所保留，对上市后的销售持谨慎态度，而地铁的进一步南延则有效解决了这一问题，促使该区域的开发商加快开发进度，从而增加市场供给，缓解江宁板块的供求矛盾。3、南京南站建设改变交通格局沪宁铁路将变“城际线”备受关注的京沪高速铁路南京南站建设已打下第一根桩。南京南站启用后，对南京交通布局至少将带来三大变化。第一大变化南京南站建成后，将承担南京70以上的铁路客流并将取代中央门地区成为南京的主要交通门户。第二大变化南京南站启用后，中央门汽车站客流会随之减少。第三大变化现有南京火车站将以城际铁路为主。分析南京市08年交通建设的重点将在完善市区快速路建设，以及加强与外地的区域交通为主。一系列交通道路工程的开工建设，有助于缓解本地的交通拥堵情况，同样的，也提升了南京与周边城市的交通条件，有助于南京都市圈的进一步发展。三、最新政策及其对当地的影响分析1、公积金贷款额度提高1月24日举行的南京住房公积金归集工作总结大会公开表示，将逐步提高南京公积金贷款额度，以扩2008年12月南京市主要经济指标指标单位累计数值同比增长（）规模以上工业总产值（现价）亿元96993220全社会固定资产投资亿元21153194社会消费品零售总额亿元27828178进出口总值（按经营单位）亿美元6209203财政收入亿元14650367城市居民人均可支配收入元524143158居民消费价格指数1080资料来源南京市统计局，最新数据至2008年1月9大受益范围。同时，根据公积金缴存比例的变化，曾一度禁贷的万元楼盘、二次使用公积金贷款也有可能松动。2、储备金率上调为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行从2008年1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。3、净地挂牌南京市政府224日发布关于进一步加强市级土地出让收支管理通知，本市今后在土地挂牌出让时将坚持净地上市，一律不得以毛地的形式推出地块。今年南京将继续控制土地出让地块的规模，原则上在100亩至200亩之间，开发周期限定在3年左右。控制出让地块规模是南京土地出让的一大趋势，以保证开发商在合理的开发周期内开发完毕，并在出让合同中明确。4、4月1日开始执行南京市维修资金管理办法今后所有商品住宅都统一按照是否配备电梯来交存维修资金。即配备电梯房屋按房屋建筑面积120元/平方米交存（经济适用住房按每平方米90元交存）；不配备电梯房屋按房屋建筑面积75元/平方米交存（经济适用住房按每平方米50元交存）。5、高档房标准上调自1月1日起，江南八区、江宁、江北高档房标准分别调整为9900元/、6000元/、4900元/。6、南京严打囤地出让公告首次明确竣工时间3月5日，南京市国土资源局在最新的2号土地出让公告中，首次明确了土地的开工、竣工时间。这对于严打开发商囤地无疑又是一记重棒。实际上此前土地出让后，开发商签订的土地出让合同中对地块的开工时间、竣工时间都有明确的规定，不过这次是第一次在土地公告中对外明确四、土地市场成交、价格动态1、1月份土地成交分析土地编号板块实际出让（）用地性质成交总价（万元）单位地价楼面地价摘牌单位NO2007G115城中4293433酒店式公寓1000002329863南京联创科技NO2007G114江宁634881二类居住、商业3230050882544南京华光银河湾置业NO2007G112江宁56770二类居住、商业办公4340076452248江宁国有资产经营公司NO2007G111江北2354479二类居住12000510463下关城市建设,通力电梯NO2007G110江北124362住宅用地695559508南京六合区程桥镇建设NO2007G109江北946259二类居住、商业金融用地1561516501031南京新城意象公司1月住宅用地占据全市总出让土地4193万平方米，占据总面积的47，鼓楼区河西板块一幅生产研发用地总面积2943万平方米，占据总面积的3333，江宁区出让两幅住宅混合用地，总面积为1203万平方米。土地分布在3个区域，分别为六合区、江宁区和鼓楼区，鼓楼区出让总面积4293万平方米，占据全市出让总面积的49，尽管面积很大，但是其中包含3265万的生产研发用地，住宅用地为1028万平方米。六合区新出让土地3425万平方米，占据全市出让面积总量的38。本月产生溢价的两幅地块分别为六合区马集镇一幅2354万平方米的住宅用地以及江宁区一幅635万平方米的居住商业混合用地，溢价率分别为3058和949。溢价率最高的一幅地块为六合区集镇的一幅占地2354万平方米的住宅用地，以高于底价2810万元的价格成交，溢价率为305，但是从去年全年相关数据看来，有20幅地块溢价虑超过100，另外23幅地块溢价率超过50，本月最高的溢价率仅仅达到30，可见2007年年底2008年年初，南京土地市场交易态势渐冷拿地愈加谨慎。2、2月份土地成交分析10土地编号板块实际出让（）用地性质成交总价（万元）单位地价楼面地价摘牌单位NO2007G116城北1767517二类居住、商业17500099015501江阴利昌NO2007G117城中127239商、办、酒店式公寓用地18000141473329江苏鸿源NO2007G118城中154141商、办、娱乐、金融、酒店300195144南京地灵NO2007G119城北40055商业用地300074904993南京仙林新市区公司NO2007G120城中165947二类居住用地18000108476026银城实业NO2007G121城北723958二类居住、商业混合用地4000055254250南京市城市建设,钱塘NO2007G122江宁3287924旅馆、会议、二类居住用地3370010251281南京中闻投资发展2008年2月南京市土地市场概述2008年2月，南京市土地市场进一步转淡，全月无土地公告，只出让7幅地块，并且全部以底价成交。南京市国土部门在2月1日的土地拍卖会推出七幅地块，编号为2007G1162007G122，总面积为6267万平方米，相比上月出让总面积8921万平方米，本月环比减少297，而较去年同期土地出让面积有增长，增幅为3563。本月地块出让总价格为288000万元，相比上月出让总价204010万元，本月出让价格增长2916。土地出让总面积较上月有减少，但是出让价格有增长，原因在于1月六合区域出让土地面积大，占出让总量的38，该区域土地价格低，而本月转让土地都集中在主城区和开发已经相对成熟的开发区，土地底价高。土地显现出两个特征第一、2月出让的六幅地块全部以底价成交，没有产生溢价；第二，本月拿地的企业基本以本地企业为主。从出让区域分布看来，江宁区本月成功出让一幅面积达32万平方米的混和用地，占据全部出让面积的53；从用地性质来看，本月出让地块基本处于主城区，因此混和用地面积较大，住宅混和用地共578万平方米，占据出让总面积的92，纯住宅用地仅仅为16万平方米。2008年2月南京市出让土地属性分布2月出让土地中住宅混合用地占极大比例，江宁、仙林、下关均有大面积的住宅混和用地出让，总面积为578万平方米，占据全月出让的92，外环地区开发的力度增大，主城区人口向外围疏散，从目前出让土地来看，混合用地增加也就意味着区域相关配套用地的增加，居民的生活也会日渐便捷。本月纯住宅用地只有一幅，面积较小，仅为16594平方米，位于鼓楼区清江村东宝路，该地块被银城实业拿下，楼板价为6026元/平方米，目前该地块周边的楼盘已经全面突破万元。五、房地产市场供求、成交、房价变动情况1、南京市房地产市场供给情况从整体供给情况看，目前全市八大板块共有300多个在售项目，40个新开发楼盘，以及150余幅待开发地块。2008年南京还将总共上市商品住宅10617万平方米、1005万套；相比去年890万平方米、782万套的上市量有大幅提高，其中住宅面积增加20，住宅套数增加28。在1061万平方米的房源上市后，总体的楼市供求比将在1112之间。从销售看截止2008年1月30日，南京市1月份共认购住宅6943套，成交4712套，销售总量为11655套。与去年12月13657套的销量相比，1月份少卖了2002套房子。与此同时，认购和成交双双大跌，分别下降437和321；截至2月底，全市住宅认购量仅为2713套，同比下降4820，成交套数和成交面积分别为1743套和180040平方米，环比分别下降了6121和6198，同比分别下降5901和6495。2、住宅类成交量分析11国家针对住宅市场所出台的一系列房地产与金融调控政策，以及春节长假对楼市的影响甚为显著，市场观望气氛也愈加浓厚，造成2月份南京住宅成交继续大幅下跌，所有板块都表现为下跌之势。江宁板块2月成交量降幅相对最大，由1月1633套的成交量下降为352套的成交量，降幅达7844，使得成交量一直处于遥遥领先地位的江宁板块，2月退至第二位；江北板块2月成交量也出现较大幅度的下降，由上月1475套的成交量降至587套的成交量，降幅达602，相比江宁板块降幅相对较小，因此浦口板块本月成交量升至第一位；河西板块2月的成交量也出现了下跌，由上月558套成交量下降至277套成交量，降幅为5036，成交量仍位居第三位；城南板块2月的成交量降幅相对最小，为1530；城中板块仍然是当月成交量最低的，其成交量由上月的92套下降为37套，降幅为5978。3、成交面积及价格分析2月份成交价格区间分布对比分析房地产市场从07年底开始降温，而物价飞涨至今，相当一部分的购房者对于房价的承受能力和预期值也在降低。从拐点（07年10月）我们可以看出40006000元/的产品占据的市场份额到08年2月明显萎缩，而4000元/以下的产品则开始膨胀，提高了市场“占有率”，表明部分中低收入购房者受到了政策及市场的影响；而800010000这部分价位的购房人群则由于则身条件的支撑，受市场影响波动不大，随着市场总量下降，份额反而有所上升，2月份南京楼市住宅成交面积，80100的户型占成交市场的32及100120、120140及160以上户型面积各占成交市场的1517左右，其次，面积140160的房源占了市场的6，而80以下小户型则占市场的12，面积居中的房源成交状况较之前相对突出。六、市场新的动向及热点分析1、08年南京土地供应少100余公顷在“2008年南京市住房建设计划、土地供应计划新闻发布会”上，国土资源局表示，2008年南京将计划供应土地约850公顷，比去年少100余公顷。2007年，南京计划供应土地965公顷，实际完成985公顷的供应。在2008年，全年将计划供应土地约850公顷，其中上半年供应偏紧，下半年将偏松。同时根据房地产市场的变化，还可能进一步调整供地计划。08年的供地分布较均衡，其中江南八区420公顷，新三区是430公顷。和往年的水平差不多。第二，从江南八区的分布来看，栖霞区和建邺区的面积比较大，栖霞区含了大学城，建邺区主要是河西新城区。这两个区面积达到了150公顷。新三区江宁是200公顷。浦口是140公顷。分析07年上半年南京土地市场异常火爆，不断创出天价地块，对此，政府在下半年加大了土地供应量，有效缓解了市场上对于土地资源的需求状况。2、08年住宅计划供应1100万余，预计将供略大于求房管局在1月份表示，2008年编制住房建设计划最大的特点是关注民生。其中，将重点加大政策性住房的建设力度，2008年要竣工240万平方米的经济适用房，去年是竣工187万。同时廉租住房今年要投入36个亿建设，这是前所未有的力度，相当于前五年的将近两倍（18倍）。2008年商品房市场上市量大概是850万平方米，加上经济适用房总共上市量应该在1100万平方米左右。预计08年房地产市场需求状况大概在一千万出头一点点。08年供求关系基本上是供应略大于需求的态势，供求关系基本上是11的状况。分析南京市自06年以来，加大了开发用土地的供应量，因此从土地开发节奏上看，08年将可能出现住宅上市的高峰期，大量的新项目陆续开发上市，将非常有效的改变07年供不应求的局面，从而达到缓解供求矛盾、抑制价格快速上涨的目标。1月南京各板块认购成交统计2月南京各板块认购成交统计板块认购成交板块认购成交城北391196城北202176城东10998城东10245城南167180城南208147城中17392城中19937河西758558河西368277江宁16401633江宁764352江北12421475江北663587仙西76111仙西2524价格区间百分比（08年2月）百分比（07年10月）4000以下3575260740005000150622525000600085613906000800079012738000100002458198310000以上81549512七、竞争对手08年2月1日唯一一幅有两家开发商报名竞拍的地块位于南京河西东宝路2007G120，实际出让面积16万多平方米。参与竞拍的是银城地产和一家名为仪表的开发企业。最终，该地块被银城地产以底价18亿元竞得，楼面地价为6026元/平方米。竞拍前，业内均将焦点集中于中华路一处地块上。该地块配套和地理位置优越，是名副其实的“黄金地块”，出让底价18亿，起拍楼面地价约3300元/平方米左右，未来可建造近55万平方米左右的商业、办公及酒店式公寓。与其相邻的一家楼盘，售价已达到18万/平方米左右。有业内人士曾断言，此地块会引来开发商热抢，成交后楼面地价肯定也会翻倍，至少在7000元/平方米以上。然而，现场竟意外遇冷。另一幅事前颇有悬念的地块位于东井村，同样具有区位和配套优势。去年10月，与其相邻的一幅地块曾引来7家企业争抢，最终拍卖价为558亿元，单位地价达到11386元/平方米。可是这幅地块同样遭致无人竞拍、底价成交的命运。苏州一、当地社会经济发展状况1、财政收入增长，金融运行平稳全市地方一般预算收入突破80亿元，达到8401亿元，增长419，各地财政收入保持了快速增长的势头，其中市区完成一般预算收入345亿元，同比增长413；五市完成一般预算收入4951亿元，同比增长422，市县两级地方财政收入呈现同步增长的良好格局。从收入构成看,我市1月份税收收入799亿元,同比增长437。全市1月末金融机构人民币存款余额为718416亿元，比年初增加1155亿元，金融机构人民币贷款余额552327亿元，比年初增加1794亿元。银行现金收入为120042亿元，银行现金支出为139348亿元，同比分别增长10和24。2、工业生产快速发展，引进内资稳定增长1月份全市完成工业总产值167084亿元，增长187，其中规模以上工业企业完成总产值148087亿元，增长160。1月份规模以上工业总产值增幅高于20的有4个地区，分别是吴中区增长235、相城区增长227、工业园区增长209、昆山市增长208。1月份全市引进内资项目470个，增长8，引进内资项目注册资本3093亿元，增长408。3、利用外资继续增加，进口增幅高于出口1月份全市实际利用外资1143亿美元，增长87。境外劳务承包合同金额5000万美元，增长11；营业额2500万美元，增长49。据海关统计，1月份全市实现进出口总额18396亿美元，增长117。4、居民储蓄减少，市场价格上升受新股集中上市的影响，储蓄存款有所减少。1月末，全市金融机构城乡居民人民币储蓄存款256627亿元，比年初减少2714亿元。受1月份基数对比价格低和春节集中消费、连续降雪因素的影响，1月份居民消费价格总水平同比涨幅达到63，二、最新城市规划以及重大基础设施建设情况1、京沪高铁苏州段设苏州、昆山两站2013年进入试运营有关部门公布的京沪高铁苏州段建设示意图上，可以看到，京沪高速铁路苏州段西端起点为紧贴漕湖的望虞河，跨苏州绕城高速公路黄埭段，由西向东跨漕湖工业开发区、苏虞张一级公路，跨S227省道，在蠡口家具城北侧距现在的苏州火车站以北105公里的胡巷设苏州高速站（苏州高速站与无锡高速站间距为268公里，与昆山高速站间距为3138公里）。全线设计时速每小时300公里至350公里。据了解，京沪高速铁路经国务院批准，由国家发改委于今年2月22日批准了开工报告，计划建设工期5年，于2013年1月开通。其中土建工期47个月，于2012年底结束，此后将进行为期一年的联合调试和试运行。2、人民路北延5月完工轻轨1号年内掘进四分之一春节后，苏州各项城建重点项目加速推进，其中火车站站房的主体结构有望于10月底完成，轻轨一号线今年也将掘进6480米，相当于全长的四分之一。火车站改造工程已完成混凝土钻孔桩74根,全部建设任务2010年5月完成。到本月初，轻轨一号线第二批开工的14个站点，绿化迁移全面展开。根据计划，今年轻轨一号线车站全年完成648公里，约占全长25739公里的四分之一。作为火车站地区综合改造的重要组成部分，人民路北延、广济路北延、齐门路北延、梅巷路北延四大工程今年将全面建成通车。北环快速路主线及官渎里立交改造后的主线已于去年底通车。隧道平门桥以东4月底可以通车，隧道以西本月20日开始摊铺沥青，4月底前完成。133、苏州快速公交今年将开上高架总计四条干线公交车驶上高架一号线从高新区到园区即将在上半年开行的快速公交一号线起点为高新区的新升新苑，终点为园区的星塘街，单程线路全长28公里，要长于平均20公里