2008年11月杭州市房地产市场分析报告

2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789杭州市08年11月房地产市场月报昆仑置业投资开发部20081292009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789目录一、房产政策21、经济环境211、杭州市GDP212、宏观政策413、地方政策6二、土地市场721重要资讯722土地分析9三、一手市场分析1631商品房一手市场综述1632商品住宅一手市场综述2033当月新开楼盘一览表/近期开盘预告一览表2434典型项目研究37四、重点开发商动态50五、二手房市场5551总体交易量555211月份二手房成交总价情况575311月份二手房热点小区情况582009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789一、房产政策1、经济环境11杭州市GDP杭州市统计局提供的统计数据显示，初步测算，三季度杭州市生产总值为332111亿元。4103893321111568011780209225152942653440991352175311602022169419261700500100015002000250030003500400045002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年3季度11001200130014001500160017001800190020002100GDP（亿元）增长率2008年各季度同比2007各季度情况据杭州市统计局初步测算，13季度，全市完成地区生产总值332111亿元，按可比价计算同比增长116，快于全国、全省17和1个百分点。但增幅与上年同期相比，我市与全国、全省一样，经济增长放缓趋势明显，回落3个百分点，回落幅度低于全省11个百分点，高于全国07个百分点。2007年与2008年季度GDP对比1000130621585433211110047949504650301283620500100015002000250030003500一季度二季度三季度四季度00020004000600080001000007年GDP（亿元）08年GDP（亿元）同比比例2）、杭州市固定资产投资统计数据前三季度,杭州完成限额以上固定资产投资117372亿元,同比增长217。其中基础设施投资33009亿,同比增长427；房地产投资37728亿,同比增长266；工业投资36999亿,同比增长10。截至9月末,杭州重点项目落实新增贷款资金14221亿。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920022008年三季度杭州市固定资产投资走势40060080010001200140016001800固定资产投资（亿元）76935100618120518127781460541684131173722002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年3）、杭州市CPI（居民消费价格指数）来自杭州市统计局的消息，受上年翘尾明显减弱、主副食品价格涨幅回落、服装换季打折、公交票价季节性下调的影响，10月我市居民消费价格比上年同月上涨20，比上月回落23个百分点；110月累计上涨59，比19月累计涨幅回落05个百分点。杭州市CPI指数月度走势10161012100510131012101310181016101310031003107110561065104210421035103110231021023102210161071020104310691047107310731074107105396981001021041061081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月06年07年08年12宏观政策1）招行首套房低于90平方米利率优惠30发布单位招商银行发布时间11月4日招商银行新房贷细则已从11月1日起正式实施，首次购房且购房面积在90平方米以下的购房人，首付比例为20，且可获得30的优惠利率。而第二套房的利率优惠则要根据各支行的审贷规定自行决定执行。分析目前5年期以上贷款利率为72，按此利率计算，30的利率优惠后达到504，比新政前按揭的最低优惠利率635低了131个百分点，甚至低于目前的5年期存款利率513。这种利差倒挂也是个商业银行迟迟未执行新房贷的原因。而招行的此举也是开创了行业先河，必将会给其他各银行带来一定的压力作用。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892）发改委财政部“千亿投资“禁用机关办公楼建设发布单位发展改革委和财政部发布时间11月23日据国家发展改革委23日介绍，发展改革委和财政部已出台紧急落实新增1000亿元中央投资工作方案，重申资金投向和安排原则，防止重复建设，盲目投资和“豆腐渣”工程。新增中央投资明确用于七个方面加快建设保障性安居工程；加快建设农村民生工程和农村基础设施；加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设；加快医疗卫生、教育文化等社会事业发展；加快节能减排和生态建设工程；加快自主创新和产业结构调整，以及灾后恢复重建。工作方案严禁将中央投资用于“高污染和高能耗”行业、低水平重复建设和产能过剩行业项目，严禁用于党政机关办公楼等楼堂馆所项目。分析在当前全球金融危机的环境下，为进一步扩大内需，促进经济增长，推出千亿投资计划，此条规定意在做到专款专用，严防盲目投资，加大了政府对此次投资的监督力度。3）央行下调存贷款基准利率、存款准备金率108点发布单位中国人民银行发布时间11月26日为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各108个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。分析这是央行自9月份以来连续第四次降低利率、第三次降低存款准备金率,也是央行继10月8日宣布双率下调后第二次双率同时下调。此次央行宣布大幅下调“二率”，远远超过市场预期。无疑是对企业、楼市、股市的“利好”刺激，充分体现了央行落实适度宽松的货币政策，保经济增长和稳定市场预期的决心。4）建行调整房贷政策最低首付款比例降为20发布单位中国建设银行发布时间11月24日继农行、光大银行、招行等之后，中国建设银行24日公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的07倍，最低首付款比例调整为20。分析建行此次出台的房贷新政细则，主要对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789贷款利率给予优惠，降低首付。同时建行要求严格加强贷前调查，加强风险监测与贷后管理，防范贷款风险。5）中信银行杭州分行出台房贷新政细则发布单位中信银行发布时间11月25日11月25日中信银行总行相关通知，客户首次购买（或改善型购买）90平方米（含）以下的普通自住房，首付款比例可调整为20，贷款利率可调整为同期同档次基准利率的07倍，但各地分行可根据当地情况进行微调。分析继建行之后，中信银行杭州分行推出的房贷新政细则，不同于建行的是中信银行对优质客户和贵宾客户，可将普通自住房的面积放宽到140平方米（含）以下，但对于存量贷款是否享受优惠利率的问题，没作明确规定。6）住房和城乡建设部调整个人住房公积金存贷款利率发布单位住房和城乡建设部发布时间11月27日住房和城乡建设部27日发出通知，调整个人住房公积金存贷款利率。从2008年11月27日起，当年归集的个人住房公积金存款利率从072调整为036，上年结转的个人住房公积金存款利率从288调整为198。下调个人住房公积金贷款各档次利率054个百分点。五年期以下（含五年）从405调整为351，五年期以上从459调整为405。分析住房和城乡建设部此次调整个人住房公积金存贷款利率，是为了针对今年不景气的楼市,进一步刺激购房需求逐步释放。意在加快楼市的回暖，给正处于“寒冬”的楼市注入新的活力。7）中国将投9000亿元解决低收入家庭住房难问题发布单位住房和城乡建设部发布时间11月27日未来三年中国将筹集九千亿元人民币资金用于住房保障，将主要用于廉租住房、经济适用房建设以及棚户区改造，基本解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。分析通过对加大保障性住房的建设，可以使得更多低收入的家庭，特别是低保家庭能够得到实物配租，一方面来改善居民的居住环境和条件，另一方面，通过住房消费，也可以带动其他的消费，在很大程度上促进房地产业的平稳、健康发展，同时，对经济发展也会起到积极的促进作用。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317898）人民币对英镑接近“破10”边缘发布单位中国外汇交易中心发布时间11月17日受投资人对世界经济继续恶化的担忧，上周欧元、英镑普遍走软，美元和日元作为避险货币继续走强。受此影响，上周人民币对美元维持在682上方，对欧元继续小幅升值，对英镑中间价接近“破10”边缘。分析面对全球金融危机，美元维持涨势的情况下，人民币中间价却依然不为所动，从而凸显了调控部门稳定汇率的决心。另外英国的经济衰退恐将比其他国家来得更早，这也将导致其货币继续走软，近期人民币对英镑汇率中间价“破10”将无悬念。13地方政策1）杭州首份房贷新政实施细则出台发布单位杭州银行发布时间11月11日11月11日，杭州银行公布了个人住房贷款新政实施细则，明确自2008年11月10日起办理的个人住房贷款，贷款利率下限可扩大为基准利率的07倍，最低首付比例可调整为20。另外，对于存量客户的房贷利率，杭州银行规定，2008年11月10日前已发放的存量个人住房贷款客户，一般将由系统自2009年1月1日起统一下调为基准利率的08倍，客户无须提出申请。分析此次杭州出台的房贷新政具体细则，不管是从具体内容，还是调整幅度来衡量，这是目前在杭银行公布的第一份真正意义的房贷细则。对“普通自住房”、“存量房贷”都做出了明确规定，另外对第二套住房严格执行首付款最低40，最低个人住房贷款利率为同档次期限基准利率的11倍。此次房贷细则的出台，将会对杭州楼市的成交量产生积极作用。同时，也会带动其他银行的细则出台，毕竟房贷对于银行来说还是一块大蛋糕。2）杭州双管齐下破解两个“夹心层”住房难问题发布单位杭州市政府发布时间11月11日11月11日下午，杭州市政府第36次常务会议审议了杭州市区经济适用住房租售并举实施细则和杭州市区经济租赁住房管理办法，是为了破解杭州市区两个“夹心层”的住房困难的，即不符合廉租住房条件又暂无力购买经济适用住房的低收入住房困难家庭，不符合经济适用住房条件又暂无能力购买商品房的低中收入住房困难家庭。分析此次明确了经济租赁住房的两类保障对象和相应的保障方式，即针对第一个“夹心层”，以先租后买形式，允许其先租赁经济租赁住房再按规定申购流程购买经济适用住房；针对第二个“夹心层”，以只租不售原则，允许其租赁经济租赁住房。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789二、土地市场21重要资讯1）政策国土部拟出台新政策欲收回空闲两年宅基地发布单位国土部；发布时间200811国土部11月20日发布确定土地所有权和使用权规定（征求意见稿）（下称规定），向外界公开征求意见。规定提出，空闲或房屋灭失两年以上未恢复使用的宅基地，由宅基地所在地的农民集体报经县级人民政府同意后，可以收回宅基地使用权。分析此规定的出台将有效遏制目前农村地区由于宅基地闲置而超成的浪费情况，更好地提高宅基地的利用效率。但新规在操作的过程中依然存在很多不足之处，尤其是对被收回宅基地农民未来住房的保障问题不够明确。规定应尽快出台细则，明确农民进城后的住房保障等问题，否则将来他们回乡后将无所依靠，生活将受到严重影响。211本月土地成交情况11月份，杭州滨江区共1宗商务、办公、会展用地地成交，地块面积共计约729万方（约10931亩）；另外钱江新城也有1宗商业金融用地成交，地块面积共计约1万方（约1498亩）。分析杭政储出200829号地该地面积为10931亩，为办公、商务、会展用地，容积率为20，地块位于滨江白马湖板块。11月11日，白马湖生态创意城建设指挥处在无人竞价的情况下直接加价20万，以楼面价1657元/平方成交。根据政府未来规划，滨江白马湖将成为“国家级创意产业园区、白马湖旅游休闲度假区、杭州城市美学和建筑美学示范区、杭州和谐创业示范区”，成为一座“生态创意城”。杭政储出200830号地该地块面积为1498亩，为一袖珍的商业金融用地，容积率为31。11月11日，杭州市居住区发展有限公司在经过20多轮竞价以后以楼面价7878元/平方米成交，这种激烈的竞价场面在当前冷清的土地市场可谓少见，超高的楼面地价也使得该块土地让人值得期待。地块位于杭州核心区块钱江新城中央商务区，地块紧邻近江小区，距钱塘江三桥不足600米，周围各项生活配套设施齐全。212本月土地挂牌情况11月份，杭州共5宗商业、办公金融用地、1宗商住用地和1宗科研用地挂牌，共计约1808万（约27118亩），其中5宗位于下城区，面积为128万平方米，1宗位于上2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789城区，面积为275万平方米，另外1宗位于西湖区，面积为253万平方米。分析杭政储出200832、33、34、35号地四宗地块全部位于下城区创新创业新天地地块。地块位置西靠东新东路，北邻石祥路，南为长大屋路,东依宣杭铁路，32、33号地出让面积与容积率分别为4089亩、55和824亩、43；34、35号地出让面积和容积率分别为499亩、42和6327亩、57。地块全部规划为商业金融用地。根据政府规划，将来这一区块将会打造成“集文化娱乐、商业休闲、科研孵化、新型都市工业于一体”的杭州次级商务商业中心，商业氛围浓厚。且地块北靠留石高架，距离武林广场仅仅6000余米，便利的交通大大拉近了该地与市中心的距离，也将进一步提升地块未来的升值潜力。杭政储出200837号地该宗土地属于上城区原东南化工厂地块。地块位置东至江城路，南至直箭道巷14、16、17幢，西至直箭道巷，北至上仓桥路。出让面积为27503，约4125亩，容积率方面住宅为19、商业用地为23，地块计划规划为商住用地。该地块位于市中心核心地带，附近各种生活商业配套齐全杭政储出200838号地该宗土地属于西湖区浮山地块。地块位置东至已征土地，南至石龙山路，西至规划山景路，北至规划浮山东路。出让面积为25259，约3789亩，容积率为2，地块计划规划为商业办公用地。浮山区域一直以来高档住宅项目居多，商业配套相比之下供应不足，该地块的推出将在一定程度上缓解这一方面的市场空白。且2的容积率给予了该项目很好的操作空间。223、本月土地预告情况本月杭州共4宗土地预告，其中3宗住宅用地和1宗商业办公用地，面积共1358万平方米（约2037亩）。其中3宗住宅用地位于拱墅区，面积合计1053万平方米（约15792亩）；1宗商业金融用地位于西湖区，面积为305万平方米（约4579亩）。分析拱墅区和睦A19B地块、拱墅区吉如R2105地块、拱墅区吉如CR214、25地块、该3宗地块均位于拱墅区登云路附近。出让面积和容积率分别为5250（约787亩）、26；44764（约6714亩）、25和55269（约829亩）、25。全部规划为住宅用地。该地块位于城北核心区域，该地周围可谓楼盘众多，目前在售的楼盘有天阳上河、名城燕园、凯德视界等，均价约13000元/平方左右。随着这些楼盘的进驻，周边配套设施也将会逐步完善，给这些土地的出让创造了一个良好的区位优势。文新单元FG02C650103地块该地块位置东至古墩路，南至莲花街，西至规划道路，北至规划道路。出让面积为30526，约4579亩，容积率为25，规划为商业办公用地。地块位于老蒋村板块，目前板块临近黄龙商圈，商业氛围浓厚。且地块周围并没有较多的商业型物业，板块内竞争压力明显较小。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789分析本月杭州主城区一共仅两宗土地出让，且均为商业类用地，住宅类土地零成交的事实一方面依然是杭州土地市场萎缩低迷的体现，同时也表明虽然目前很多土地基本以起拍价直接成交，但开发商储备土地资源的意愿并不强烈，说明开发商资金链紧张。从目前大量商业类用地的挂牌也可以看出，土地出让部门已然改变了推地策略。这种改变到底是一种主动性的市场调整，还是一种形势逼迫下的无奈选择的确值得让人思考。22土地分析221本月挂牌土地情况表1）杭州主城区挂牌土地地块编号地块坐落出让面积（M2）用途容积率建筑密度绿化率公告日期杭政储出200832号下城区（创新创业新天地C地块），东至规划河道；南至东文路；西至东新东路；北至安桥路。27262商业金融业用地5565252008116杭政储出200833号下城区（创新创业新天地J地块），东至规划道路（永福桥路）；南至规划道路（长大屋路）；西至创新创业新天地西区块FG06C201；北至杭州重型机械有限公司。5493商业金融业兼广场兼社会停车场库4335202008116杭政储出200834号下城区（创新创业新天地O地块），东至规划道路（费家塘路）；南至规划道路（长大屋路）；西至规划道路（永福桥路）；北至规划道路（东文路）。33270商业金融兼教育科研设计用地42552520081110杭政储出200835号下城区（新创业新天地D地块），东至杭州重型42184商业金融业用房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789机械有限公司；南至规划道路（长大屋路）；西至东新东路；北至规划道路（东文路）。杭政储出200836号下城区（华丰村C607地块），东至储备地块，南至横二路，西至华西路，北至规划绿化19822科研用地2535302008112925432住宅（设配套公建）用地193030杭政储出200837号上城区（紫阳单元E1801、E19地块/原东南化工厂地块），东至江城路，南至直箭道巷14、16、17幢，西至直箭道巷，北至上仓桥路2071商业办公用地23402020081129杭政储出200838号西湖区（浮山B12地块），东至已征土地，南至石龙山路，西至规划山景路，北至规划浮山东路25259商业办公用地23530200811292）余杭土地挂牌宗地名称宗地位置出让面积（）土地用途容积率公告日期余政挂出（2008）46号南苑街道政法支路西侧7865居住用地302008115余政挂出200837号径山镇四岭村仕村港南侧72360旅游用地1120081110余政挂出200851号鸬鸟镇山沟沟村8639旅游用地（接待中心停车场）03520081110余政挂出200852号瓶窑镇彭公村29283商业用地（专业市场）15200811242009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893）萧山宗地名称宗地位置出让面积（）土地用途容积率公告日期萧储200851号开发区钱江农场利群河以东、萧钱线以南地块。42007居住用地10以上、25以下20081124萧储200853号临江工业园区江东三路北侧东至规划支路，南至江东三路，西至规划地块，北至规划支路地块。14124商服用地（市场、办公13以上、18以下20081124萧储200854号临江工业园区经五路东侧东至规划支路，南至规划支路，西至经五路，北至规划地块。20000商业用地15以上、30以下20081124萧储200855号党湾镇镇中村文化路以南，镇中路以东地块。837963商业用地15以上、30以下20081124萧储200856号党湾镇镇中村文化路以南，镇中路以东地块。626079商业用地15以上、25以下200811244）桐庐土地挂牌宗地名称宗地位置出让面积（）土地用途容积率公告日期桐土出让告字200851号桐庐县分水镇东门小区14号地块250668商住10172008115A区块市场用地0610桐土出让告字200852号江南镇新市场地块188247B区块居住及商服用地101652008115桐土出让告字200853号江南镇窄溪江边原农机场地块16471居住及商业服务用地10292008115桐土出让告分水印渚2号地块518986旅游用地（五星0250620081152009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789字200854号级宾馆用地）桐土出让告字200855号分水印渚3号地块353173一类居住用地120081155）建德土地挂牌宗地名称宗地位置出让面积（）土地用途容积率公告日期萧储200851号开发区钱江农场利群河以东、萧钱线以南地块。42007居住用地10以上、25以下20081124萧储200853号临江工业园区江东三路北侧东至规划支路，南至江东三路，西至规划地块，北至规划支路地块。14124商服用地（市场、办公13以上、18以下20081124萧储200854号临江工业园区经五路东侧东至规划支路，南至规划支路，西至经五路，北至规划地块。20000商业用地15以上、30以下20081124萧储200855号党湾镇镇中村文化路以南，镇中路以东地块。837963商业用地15以上、30以下20081124萧储200856号党湾镇镇中村文化路以南，镇中路以东地块。626079商业用地15以上、25以下20081124222本月成交土地情况表1）杭州土地成交宗地名称宗地位置出让面积（）土地用途容积率起价（万元）每亩单价（万元）楼面地价（元/）成交价（万元）议价幅度竞得人成交日期杭政储出滨江区（动漫广72878商务、20（2413722099165724157008白马湖20082009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789200829号场一期地块），东至白马湖，南至长江南路，西至长江南路，北临白马湖路办公、会展用地其中会展建筑面积50000平方米）生态创意城建设指挥处1111杭政储出200830号钱江新城（近江单元DC204地块），东临衢江路，南临之江路，西临近江小区，北临近江家园一园9986商业金融业用地31189021628237878243882902杭州市居住区发展有限公司200811112）桐庐土地成交宗地名称宗地位置出让面积（）土地用途容积率每亩单价万元/亩楼面地价（元/）起价（万元）成交价（万元）议价幅度竞得人成交日期桐土出让告字200847号县城新区原交通局、汽车站地块B区块6978商业金融业用地5055901350/94203/桐庐建业大厦有限公司20081125223本月预告土地情况表地块编号地块坐落出让面积（M2）用途容积率建筑密度绿化率公告日期拱墅区和睦A19B地块东至京杭运河，南至A19A地块，西至储备地块，北至登云路。5250住宅（设配套公建）26303020081128拱墅区吉如R2105地块东至巨州路，南至拆迁地块，西至河道，北至企业。44764住宅（设配套公建）25303020081128拱墅区吉如CR214、25地块东至登云路，南至规划绿化，西至规划绿化，北至规划绿化。55269住宅（设配套公建）25303020081128西湖区，文新单FG02东至古墩路，南至莲花30526商业办公253535/25200811282009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789C650103地块街，西至规划道路，北至规划道路。22407、08年前11月杭城出让地块对比分析07、08年前11月杭城出让地块对比表时间出让地块出让面积成交金额200711186宗3877185方约5815亩4675800万200811137宗1439548方约2159亩1957014万2437637方降幅49宗5698约3656亩62872718786万5815今年前11月，杭城共出让了37宗土地，同比去年减少了49宗；成交金额同步下滑，仅为去年的58。从拿地房企的对比来看，杭州本地房企逐步撑起拿地的大局，而外来大鳄渐渐淡出人们的视线。今年111月份，杭城共出让了37宗土地，同比去年81宗减少了49宗，同比下降58；总出让面积1439548平米约2159亩，同比去年3877185平米约5815亩下降了6287；成交金额达1957014万元，较去年同期减少了2718786万元，下降了5815。07、08年前11月拿地房企前十（按金额）去年前11月拿地房企前十（按金额）今年前11月拿地房企前十（按金额）排名拿地房企金额万排名拿地房企金额万1雅戈尔3608001绿城房产4119602绿城房产3490002兴贵投资3073153金都房产3421003滨江房产2459774东阳市中天房地产3070004工行浙江分行、浙商银行1082175广宇房产2972005新湖房产924426保利地产2280006运河综合保护开发建设747207远洋地产2226007力达房产671608昆仑置业1601008德圣房产615339金地集团1540009蒋村新区建设5976910滨江房产15200010温州华顺房产59300从上表中可以看出，去年111月，拿地金额最多的是雅戈尔。据了解，去年7月，该公司1476亿拿下原杭商院地块，又于去年9月以21亿连拿转塘及留下三地块，总成交额达到了3608亿元。去年，成交额排名第二的是绿城房产，该房产公司与葛洲坝集团等2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789公司联合，于去年5月30日拿下了钱江新城望江地块，总成交额达到了349亿元。排名第三的是金都房产，该公司于去年7月拿下之江游乐设施用地，并于去年8月29日和31日，分别与会盈投资和九龙仓联合共拿下转塘四地块。今年111月，拿地金额最多的房企是绿城房产。今年5月和7月，绿城房产连续拿下了蒋村四块地，成交金额达到了412亿元。拿地额排名第二的是外来大鳄上海世茂的子公司兴贵投资，它于今年1月份拿下了滨江区19万方的商住综合用地；排名第三的是滨江房产，该公司于9月16日以近246亿的金额拿下重机厂三地块，综合楼面价约4932元/平米。去年前11月拿地房企前十（按面积）今年前11月拿地房企前十（按面积）排名拿地房企面积平米排名拿地房企面积平米1金都房产3836301绿城房产2139672保利地产2896662兴贵投资1935253杭州世茂置业2767043滨江房产1896554北京金隅嘉业房地产2348404海墅投资管理879155东阳市中天房地产2303665蒋村新区建设743016雅戈尔1958426白马湖生态创意城728787广宇房产1769167华浙实业498128金地集团1334508钱江房产468019华丰经济合作社1269029德圣房产4298810坤和建设集团12604610华鸿房产37098在金融危机的大背景下，受房地产市场低迷的影响，外来大鳄纷纷收紧资金，收缩战线，准备过冬。而本地房企相对而言，受影响比外来大鳄小，可以借此机会，以较低的价格拿地。去年111月份，杭城土地出让中排名第一的是金都地产，以383630平米的出让面积位于榜首，该公司目前杭州的在售项目有金都城市芯宇和金都富春山居，城市芯宇均价在30000元/平米左右，富春山居均价大约在350550万/套。排名第二的是保利地产，该房企目前在杭州的项目命名为保利东湾，已于今年9月26日开盘，起价6800元/平米。排名第三的是杭州世茂置业，该房企是大鳄世茂在杭的一个项目子公司，该地块在杭州的楼盘为世茂滨江花园，目前已经在售，均价9000元/平米左右。而今年，拿地面积上榜的房企中，以杭州本地房企绿城房产最多，达到了213967平米，同时该企业也是今年拿地金额最多的房企。另外，拿地面积排名第二的兴贵投资为上海世茂的子公司，排名第三的滨江房产也是杭州本地房企。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789三、一手市场分析31商品房一手市场综述311供应量分析据统计，2008年11月份，杭州市七区共推出商品房5966套（上月7452套），新增面积6543万（上月8033万），新增量环比下降1855；其中主城区新增商品房4481套（上月5520套），新增面积4927万（上月5620万），新增量环比下降1233。312商品房成交量分析据统计，2008年11月份，杭州市七区共成交商品房2444套（上月1735套），成交面积2709万（上月1980万），成交量环比上扬3682；其中主城区成交商品房1841套（上月1323套），成交面积2063万（上月1509万），成交量环比上扬3671。313商品房成交均价分析据统计2008年11月，杭州市七区商品房成交均价为13609元/（上月13845元/），环比下降170；其中主城区成交均价为14759元/（上月15363元/），环比下降393。314商品房供求比分析据统计，2008年11月份，杭州市七区商品房供求比为30091（上月为39101）；其中主城区商品房供求比为27541（上月35371），本月销售量有所上扬，整体市场的供求比有所回落。供求比（月初存量面积新增面积）/销售面积315商品房市场存量分析据统计，截至11月底，网上剩余可售房源为61943套，共计存量为78746万。从区域存量来看，余杭区存量最大，存量面积23941万（20480套）；其次是江干区存量10427万（7097套）；存量排行第三的是西湖区，存量10363万（7270套）。附表本月各区域商品房成交情况（按成交套数排列）区域新增面积销售面积（）销售套数（套）销售金额（万元）成交均价（元/）网上剩余可售（）网上剩余可售套数（套）余杭区1615795864553746036411241993223940657720480西湖区1174369554527174748228858150911036294297270下沙区5242244313171631024089697692800196586439滨江区11636107287354530227215889471859070626553江干区2843358250867829231733581265010427380170972009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789拱墅区49409971891923192249077913165476048644524上城区42059838301521811043226027237533020334830之江区31260595940175360730010224272153341421下城区55299843505053739041911139461025893329市七区总计65426382270886272444368647721360978746134761943市六区总计49268424206332531841304535311475954805477041463说明市6区指杭州主城区，市7区包括杭州主城区和余杭区；网上剩余面积套数为项目纳入网上销售总量减去已售量所得值。316附主城区商品房（不含经济适用房）成交数据及其分析06、07、08年11月杭州主城区商品房不含经济适用房成交对比表时间预定量套成交量套成交均价元/平米2006年11月2563228598752007年11月19912517147882008年11月12661876145952008年10月1097136315404自10月杭州市政府出台了“24条救市”新政，国家也出台了“救市组合拳”以后，11月杭州主城区新房成交大幅反弹，环比10月增长了3764；成交价则有所回落，环比跌了525。今年11月，杭城商品房不含经济房共成交1876套，成交量比“银十”增加了513套，平均日成交量约62套，是去年同期的75左右，比前年11月份下降了18左右；成交均价14595元/平米，环比回落525，同比去年下跌了131。07、08年杭州主城区商品房（不含经济房）前11月成交走势图2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年11月杭州主城区商品房（不含经济房）成交均价分布图11月主城区成交均价除了上城区是2万/平米以上以外，其他各区域的成交价均在15000元/平米以下。其中滨江区总体成交价也回落到了万元以下，为9939元/平米，另外两个成交价在万元以下的依然是下沙和之江两个区域。据记者统计，单个楼盘中，11月杭城商品房成交均价在万元以上的达到了73个，和10月份基本保持一致，占有成交楼盘个数的67，其中成交均价在20000元/平米以上的楼盘有22个，占了20。这些高价楼盘的成交主要集中在西湖8号公馆、华龙商务大厦、阳光海岸、和家园、万象城悦府、新绿园等楼盘。这些成交均价在20000元/平米以上的高价房共成交了137套，占11月商品房成交的7左右，相比10月减少了74套。2008年11月杭州主城区商品房成交量分布2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178911月杭城商品房成交主力由滨江区向西湖区转移，单独成交了475套，占总成交的26。其次是下沙和滨江，分别占总成交的16和15；成交最少的是之江区，仅成交53套。西湖区成交主要集中当月开盘的金色蓝庭、西城美墅、西溪蝶园等楼盘，共成交了382套，占滨江区的80。另外，白马尊邸、城市芯宇也有相对不错的成交，分别成交了21套和18套。另外，成交的亚军下沙区域，成交主要依靠四季风景苑、伊萨卡、保利东湾和世茂滨江花园，其中四季风景苑本月新开，以7432元/平米的价格成交了150套，占成交前十榜的第二名；滨江区成交最多的是东方郡，以10364元/平米的均价成交了94套2008年11月杭州主城区商品房市场存量分析截止到11月30日晚24时，杭州主城区商品房可售房源达到了31729套，环比增长了8；其中住宅20239套，比上月多出了1759套；写字楼6649套，增加了693套；商铺3517套，环比上月下降了3左右。详细物业形态分布如下从区域上来看，主城区商品房可售房源在5000套以上的有三个区域，分别是江干区、西湖区和滨江区，其中滨江区本月新增房源较多，可售房源达到了5934套；其次是下沙和拱墅区，分别有4646套和3631套；可售房源最少的是之江区，为1320套，比上月底增加了167套。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789具体可售房源分布如下32商品住宅一手市场综述（住宅包括酒店式公寓、商业用地当住宅销售等）321商品住宅供应量分析据统计，2008年11月份杭州市七区商品住宅上市房源5648套（上月6616套），新增面积6172万（上月7288万），新增量环比下降1532；其中主城区新推房源4163套（上月4684套），新增面积4556万（上月4875万），新增量环比下降655。由于许多本于上月开盘的楼盘一一推迟开盘，但开发商面对目前的资金问题急需回笼资金，所以有一大部分已于本月推出，相对于往年房交会后一月仍有如此大的供应量是比较特殊的现象。杭州市2007年1月2008年11月商品住宅新增量63433054257558497732214043372230134556609048753975197361942428433638041609322518768984963457790911791044726066172919372884306584342434532101943575817519621839981465637127390923370204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月单位万平方米6区单位万平方米7区322商品住宅成交量分析据统计，2008年11月份杭州市七区商品住宅共成交2146套（上月1541套），成交面积2397万（上月17万），成交环比上扬4098，；其中主城区成交1651套（上月1222套），成交面积1836万（上月1310万），成交环比上扬4017。没有金九，也没有银十，而在寒冷的初冬11月份的楼市却意外的给人们带来了一股2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789暖流。本月成交得到很大程度的回暖，主要还是受到新开楼盘热销的影响。虽然银行不断降息没能回暖楼市，但是开发商更合理的定价达到了消费者的心理价位，高性价比产品刺激购房者下单，新盘面市受到较高的关注，取得了不错的销售业绩，同时拉升本月成交量上扬。杭州市2007年1月2008年11月商品住宅成交量万平方米32101594336545308070103337769749591155665493122762361232029155372330527932366237960097349519743233469295532232049204212482125226317002397356041481759182094313691813131018361146344617820204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月市7区市6区323商品住宅成交均价分析据统计，2008年11月份杭州市七区商品住宅成交均价为13831元/（上月13997元/），环比下降118；其中主城区成交均价14876元/（上月15308元/），环比下降293。市场整体价格稳中有小幅下降。杭州市2007年1月2008年11月商品住宅成交情况18654790592825131707318916512490128264088164609041964074284221511234222421464174335430152940190096712221432117417141810187993916402069245336642623506854211541188019592721306626046628118499390133051334014980158951487615308189121732413978143091471113529145091454011331107079917964691779399951310006998013831139971361316517112841172611464136211280810530119871184711602893585158553832386918265884787853001300230033004300530063007300830093001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月02000400060008000100001200014000160001800020000市6区成交套数市7区成交套数市6区成交均价（元/）市7区成交均价（元/）324商品住宅供求比分析据统计，2008年11月份杭州市七区商品住宅供求比为25891（上月35341）；其中主城区商品住宅供求比为23061（上月31251）。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789市6区、7区商品住宅供求比趋势图2189122411781079913380379233337368349478862992700188224221303164725893534223611519589421276108126434831729443072342237263216422118148218042306312524489802058104700050010001500200025003000350040001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月七区供销比六区供销比供求比（月初存量面积新增面积）/销售面积）325市场存量分析据统计，截至11月底，杭州市七区网上剩余可售住宅共计50049套，面积60094万，房源单套平均面积为12007；其中主城区34060套，共计面积41014万，房源单套平均面积为120