2016年09月20日西安泾渭新区项目可行性分析报告

2010年09月20日西安泾渭新区项目可行性分析报告三宏/西安泾渭新区项目可行性分析报告厦门市策联房地产投资顾问有限公司市场策划部20100920PART01开发背景西咸一体化、大西安发展战略下的泾渭新区开发机遇八百里秦川“关中天水经济区”新焦点打造西部第三重点经济区关中，或关中平原，指陕西秦岭北麓渭河冲积平原，又称关中盆地，其北部为陕北黄土高原，向南则是陕南山地、秦巴山脉，是陕西的工农业发达和人口密集地区，号称“八百里秦川”。关中地区总面积555万平方公里，行政范围包括西安、铜川、渭南、宝鸡、咸阳、商洛等6个城市，集聚了全省约60的人口。以西安为中心的关中地区，在全国区域经济格局中具有重要战略意义，被国家确定为全国16个重点建设地区之一。天水市位于甘肃东南部，东临陕西省宝鸡市，西、北、南分别与定西、平凉和陇南相接，有“陇上小江南”之称。总面积14392平方公里，全市横跨长江、黄河两大流域，新欧亚大陆桥横贯全境。天水经济开发较早。新中国成立后，工业发展较快，现已形成门类较多、技术装备较好、具有一定实力和特色的区域工业体系。关中天水经济区西北内陆经济新引擎2009年6月，国务院在国家西部大开发“十一五”规划中把关中天水经济区纳入西部开发三大重点经济区之一，与成渝经济区和北部湾（广西）经济区共同承担西部大开发的战略使命。规划范围以西安、咸阳为中心，包括铜川、渭南、宝鸡、商洛部分县、杨凌农业高新技术产业示范区和甘肃省天水市，总面积696万平方公里，人口2842万。规划期为2009年至2020年，定位是西部及北方内陆地区的“开放开发龙头地区”。战略定位全国内陆型经济开发开放战略高地；统筹科技资源改革示范基地；全国先进制造业重要基地；全国现代农业高技术产业基地；彰显华夏文明的历史文化基地。发展目标以西咸一体化为切入点，打破地区封锁和市场分割，优化经济发展空间布局，提升关中城市群的定位。成为西北新经济重要增长极和转型新引擎；使得陕西、四川、重庆共推“西三角经济圈”、打造中国经济增长第四极的设想成为现实。西安与重庆、成都形成三足鼎立之势,稳定地支撑起西三角经济区。以大西安为中心的大关中城市群关中天水城市群规划范围示意图大西安背景下的西咸一体化战略这是两座直线距离仅为25公里的千年古都。一座是八水相绕的灵秀之地西安，一座是山水俱阳的中国第一帝都咸阳。历史的车轮在这里走过了13朝，造就了大秦的雄起，成就了汉唐的盛世。2002年12月28日，这里又一次成为历史的聚焦点，两座帝都之手握在了一起西咸经济一体化协议将两座积淀着深厚文化底蕴的帝都推到了同一条跑道上，两市以“一种胸怀、一种境界、一种气派、一种智慧”，携手举起了“规划同筹、交通同网、信息同享、市场同体、产业同布、科教同兴、旅游同线、环境同治”的思路招牌，向“逐步实现城市一体化、经济一体化、交通一体化和环保一体化”的目标大步迈进。2006年9月16日西咸两市告别电话“长途”之路，统一“029”作为区号，为“八同”最终走向“心同”奠定基础。西安国际化大都市发展战略规划总面积为9036平方公里，现状总人口965万人，到2020年总人口1280万人。其主城区范围北至泾阳、高陵北交界，南至潏河，西至涝河入渭口及秦都、兴平交界，东至灞桥区东界，总面积1280平方公里。西咸新区将成为西安国际化大都市的重要支撑区，把西咸两市联接为有机的整体。“西咸一体化”推进进程西安咸阳经济一体化协议被专家认为是陕西经济发展史上观念突破、体制创新的里程碑式重大事件。2002年，西咸一体化开始试水。2006年，两地电话并网。随后，西咸大道等路网建设，成就两地交通动脉畅通。2009年6月25日，国务院批复颁布了关中天水经济区发展规划，使地处亚欧大陆桥中心，处于承东启西、连接南北战略要地的西安，一跃成为与上海、北京并肩，由国家布局打造的国际化大都市。2009年11月，陕西省发改委主任向陕西省人大常委会作了关于关中天水经济区发展规划和西咸一体化有关情况的报告。从2010年开始，西咸新区建设将进入启动实施阶段。“西咸一体化”规划范围东西横贯50公里西咸新区规划方案出台，经过510年的开发建设，西咸新区将成为大西安的都市核心区。渭河将成为大西安的中心水带，城中河，形成在全国具有重要影响力的开发示范区。规划范围根据国务院批准实施的关中天水经济区发展规划，确定范围为西安和咸阳两市接合部，以渭河为中轴线，西起规划中的西咸环线，东至泾渭交汇口，北至西咸北环线、南至310国道西宝线，东西横贯50公里、南北扩展510公里。涉及西咸两市7个县（区）、19个乡镇（街道办）。规划范围560平方公里，规划建设用地220平方公里，占西安国际化大都市主城区规划总面积的258。西咸新区总体规划总框架总体定位西安国际化大都市的城市新区区域定位门户新区，即依托西安咸阳国际机场，发展现代物流和现代服务业，加快国际性空港和国际物流中心建设，成为我国北方内陆地区对外开放的门户、西部地区国际经济交流的平台，西安国际化大都市新的增长极和助推器。功能定位功能定位为科技新区即根据国家赋予西安的统筹科技资源改革试验基地的要求，利用陕西科研资源的优势，建设成为西部乃至中国一流的技术研发基地和科技成果孵化中心，西北内陆地区以外向型高端知识创新职能为特征的产业新区。文化定位人文新区，即以周秦汉唐深厚的文化积淀为底蕴，传承和发扬历史文化，把新区建设成为世界秦汉文化中心、周秦汉唐文化综合展示区、西安国际化大都市文明形象的重要窗口、西安进行国际文化交流活动的重要区域。战略目标10年后总人口达180万（其中沣渭新区100万人/泾渭新区80万人），未来西咸新区将建成一座充满活力的宜居新城。到2020年生产总值达1500亿元。两座城市融为一体，经济实力达到发达地区水平，居西部城市首位。空间结构两心一带四轴三廊多片区按照规划，西咸新区将以次金融商务，秦汉文化为核心，以沣泾大道为主轴，以正阳、秦汉、兰池、沣渭为次轴，对接西咸两市的传统轴线，辐射带动西咸新区的多个功能区，构建“两心一带、四轴三廊、多片区”的田园城市的总体空间形态。其中“两心”为金融商务中心、秦汉文化中心；“一带”即沣泾大道功能拓展带；“四轴”包括正阳大道功能拓展轴、秦汉大道功能拓展轴、兰池大道功能拓展轴、沣渭大道功能拓展轴；“三廊”则是渭河景观廊、泾河景观廊、沣河景观廊。建设目标建设分三阶段实施纳入西安大都市圈西咸新区建设分三个阶段实施。2009年为起步阶段，20102015年为启动实施阶段，2016年2020年为全面提升阶段。西咸新区功能分区及产业布局西咸新区将规划形成临空经济区、渭北综合商务区、秦汉文化观光区、先进制造业产业区、行政商务综合区、统筹科技资源特区、低碳环保产业区、奥体休闲生活区、阿房宫文化体验区、渭河百里景观长廊等10个功能分区的功能布局。经过510年的开发建设，把西咸新区纳入西安大都市圈，建成渭河百里生态景观长廊横贯东西、秦汉历史文化景区一脉相连、现代制造和生物产业集群化发展、人居环境适宜优美的城市特色功能区，形成在全国具有重要影响力、在西部具有强大积聚和辐射带动力的一体化开发示范区。西咸一体化综合交通体系规划将建城际铁路西咸新区将建北客站至机场城际铁路、地铁延至机场。按照新出炉的西咸新区总体规划20102020年总体框架，西咸新区将规划建设北客站至机场城际铁路等，构筑立体化交通通道，实现新区15分钟通行，跨区半小时可达。西咸两地将构筑以航空、铁路、高速公路为骨架的综合交通运输网络，城市交通形成环路加辐射加轨道交通的结构。西咸一体化总体规划在两市路网的基础上建设西咸环线，并在关中环线和西咸环线之间加密建设西咸北环线省级高速公路。在原规划建设六条西安地铁线路的基础上，将地铁一号线向西延伸至咸阳、西安咸阳国际机场，向东延伸至临潼、兵马俑博物馆；地铁二号线过渭河向北延伸至泾渭工业园。今后，西咸一体化发展道路将实现整体对接。咸阳市区的世纪大道向东与西安市区的迎宾大道对接。咸阳市区的沣滨东路为城市快速干道，向东与西安市的尚稷路对接,并接西三环,向南过昆明路延伸至环山路。西咸一体化下的“泾渭新区”泾渭新区隶属咸阳市管辖，是陕西省政府依据国务院关中天水经济区发展规划设立的省级开发区，是西咸新区的一部分。位于渭河以北，西咸北环线以南，西到老咸宋公路，东至西咸分界线，规划总面积305平方公里。重点打造空港产业园、历史文化聚集区、现代产业聚集区三大功能区，最终建成西部最大的临空产业园区、秦汉历史文化聚集区和西部重要的现代产业基地。战略定位打造东方人文古都建设国际门户新城功能定位旅游制造航空三大板块并驾齐驱1、世界级秦汉文化旅游区。2、国家级先进制造业基地。3、西部地区国际航空门户。发展目标打造西安国际化大都市核心区。力争到2020年生产总值达到500亿元，旅游总收入达到70亿元，成为陕西省经济发展的又一重要增长极和加快城市化新的支撑点。泾渭新区规划控制区域一览表（泾渭新区全部为咸阳市用地）渭城区北杜镇、底张镇、周陵镇、渭城镇、备注窑店镇、正阳镇泾阳县高庄镇、永乐镇、崇文镇、太平镇、泾标有字符号的街镇乡干镇、三渠镇为部分包含。泾渭新区空间发展战略根据泾渭新区地形地貌特征，泾渭新区的空间发展策略可以归纳为“两带三区”。两条景观带依托渭河和泾河，打造两条特色景观带第一条渭河生态休闲景观带依托渭河打造集商务休闲、文化娱乐、观光游览等于一体的滨河休闲景观带。第二条泾河生态产业景观带依托泾河打造集商贸博览、滨河居住、休闲运动等一体的产业生态景观带。三个经济发展区第一，临空产业发展区西安国际门户新城的核心区域以咸阳国际机场为核心，重点发展国际航空运输、国际空港物流、航空维修和制造、国际居住于一体的临空产业发展区。第二，秦汉文化旅游区西安国际一流旅游目的地的重要区域依托咸阳国际机场和西安高铁枢纽，以五陵塬汉陵遗址、秦咸阳宫遗址为核心，整合汉长安城遗址，共同打造世界体验秦汉文化的国际一流旅游区，成为国际化大都市国际一流旅游目的地的重要组成部分。第三，现代产业发展区全国先进制造业基地的重要区域利用良好的区位和便利的交通优势，打造以汽车零部件产业、新能源及能源装备制造业、新材料、高端冷链食品加工等先进制造业为主导，以商贸物流和产业物流为辅助的产业发展区。泾渭新区产业发展策略泾渭新区产业发展策略泾渭新区的产业发展可以归纳为“43”。“4”就是四大先进制造业通用航空、新能源及能源装备、新材料和汽车零部件“3”就是三大服务业商贸物流业、文化旅游业、房地产业（利用泾渭新区良好的生态环境优势和产业发展特点，开发建设滨河生态和温泉等高尚社区，旅游休闲房地产、商贸物流商业地产等，推动区域房地产业良性、有序、健康的发展）泾渭新区发展策略根据泾渭新区空间和产业发展策略，打造三个新区国际空港新区、秦汉文化旅游区、北部产业新区。总体定位以咸阳国际机场为核心，打造一个集机场运营、通用航空制造、临空物流、临空旅游、国际生活、会展博览等一体的国际航空新城区。产业发展主导产业航空运输业、空港物流业、通用航空产业；辅助产业城市商业、休闲娱乐、房地产等。临空产业发展区“一镇四组团”“一镇”国际居住小镇服务于空港新区的人群的集商业娱乐、休闲运动、生态居住等功能的国际化生活区，也是临时滞留旅客的休闲娱乐场所。核心子项目国际学校、教堂、生态文化公园、国际商业娱乐街区、国际生活社区等。“四组团”1、通用航空产业组团国际通用航空产业合作发展基地，是一个以通用航空为主，集科技研发、产品制造、会议会展、保税物流于一体的航空产业新区（核心项目通用航空产业园、通用航空保税物流园、通用航空博览园）。2、临空国际物流组团国际物流企业的集聚区、西部国际商品采购博览基地。包括国际物流企业园、西部国际商品采购园。3、临空休闲旅游组团以周边汉陵文化遗址保护区为空间载体，打造集高尔夫运动、文化休闲、农业观光等一体的临空休闲旅游区。核心项目东方“金字塔”高尔夫球场、观光农业园、汉陵文化公园等。4、机场运营组团机场航空运营的核心区，以机场为核心建设欧亚国际航空枢纽，包括机场运营、地面保障服务、航空服务、大飞机维修等功能。秦汉文化旅游区“四大组团两大建成区”1、总体定位以汉陵生态文化旅游、秦咸阳宫文化旅游、汉长安城遗址公园、西安旅游集散中心四位一体，打造大秦汉文化旅游区。2、产业发展文化旅游、生态休闲、都市商业娱乐、房地产等产业3、空间构建四大组团两大建成区四个组团汉陵遗址生态文化旅游、秦咸阳宫遗址文化旅游、渭北商务办公和渭河生态休闲等；两大建成区化工产业园和电厂产业园。（配套居住区内含在每个组团内部）（1）汉陵遗址生态文化旅游组团以汉陵遗址保护为主导，以文化保护、体验展示、休闲运动、观光农业等主导的生态文化旅游区，是大西安都市型休闲旅游平台、大西安国际旅游目的地的重要支撑。重点打造高尔夫集群、汉文化广场、汉陵遗址公园、休闲观光农园、葡萄酒庄园等。（2）秦咸阳宫遗址文化旅游组团依托秦咸阳宫遗址、秦作坊遗址，打造秦文化旅游组团；核心项目构成秦咸阳宫遗址公园、秦直道、咸阳博物馆、秦文化省迎宾馆、秦文化主题酒店、秦文化主题公园、秦文化主题商业公园。（3）渭北商务办公组团打造以总部经济、文化创意、会议会展、生态居住及电子商务为主导功能的商务办公区，构建泾渭新区的生态商务办公组团。主要项目包括总部商务园、文化创意街区、商务写字楼群、酒店公寓群、生态居住社区等。（4）渭河生态休闲组团利用渭河河滩用地，建设体育运动公园、市民休闲公园等，使之成为泾渭新区休闲场所。（5）两个建成组团第一，电厂工业产业园在原来电厂工业区的基础上，建议进行产业升级改造；在后期条件成熟情况下，建议搬走。第二，石油化工产业园是原来建成的化工产业区，建议保持原有规模，条件成熟时搬迁至北部产业新城区。北部产业新区“一心三组团”1、总体定位利用泾河和郑国渠干渠等，打造一个以水为主题、以发展先进制造业和商贸物流业为主导的产业新区，成为国际化大都市的北部副中心的重要区域。2、产业发展新能源及能源装备制造业、汽车零部件产业、新材料产业、商贸物流产业。3、空间构建“一心三组团”（1）崇文北部产业新城中心以崇文镇区为核心，建设北部产业新城的城市中心，重点发展居住、商业、娱乐等城市服务功能。核心项目包括商业娱乐中心、行政办公中心、滨水休闲公园以及若干配套居住区。（2）永乐先进制造产业组团以永乐镇区为载体，发展汽车零部件、新能源及能源装备制造业、新材料产业等产业的组团。核心项目永乐镇中心、新能源及装备制造产业园、精细化工园、汽车零部件园等。（3）高庄商贸物流产业组团以高庄镇区为载体，打造一个集商贸物流、休闲创意、配套居住、商业娱乐等一体的产业组团。核心项目高庄镇中心、商贸市场园、创意产业园、配套居住区。（4）现代专业物流产业组团依托西铜高速和西铜铁路，打造一个以服务于周边产业区的生产型物流为主导的现代物流发展组团。核心项目生产型物流园、专业型物流园。北部产业新区鸟瞰图北部产业新区“一心三组团”城市规划对项目开发的影响24平方公里西安未央新城开建，行政中心北迁，改变西安“南强北弱”格局标志着唐皇城复兴计划战略迈出实质性步伐。随着国家级西安经济技术开发区的崛起，一批以城市地铁建设、城北客运站等为代表的重大建设项目落户，以及未央新城的开工建设，将给城北地区的可持续发展带来巨大潜力，改变西安目前的南强北弱现状。将有利于彰显西安的历史文化特色，有效缓解城市建设发展和历史文化名城保护的矛盾，加速西咸一体化的进程，带动关中城市群均衡发展。西北最大47平方公里铁路北客站建设，地铁2、4号线通过新城，大明宫建材市场移至泾渭新区，等一系列利好因素，为项目开发提供了有力信心支持。PART02项目简介项目沿泾河北岸，分东西两地块合约24625亩（其中东地块141576亩，西地块104674亩）02ONE东地块简介航天城总用地面积141576亩一、项目综述二、研究范围三、机遇与限制四、1、区位背景1、区位背景3、设计元素4、规划愿景五、1、地形分析2、外部交通东地块基地位置及交通环境3、规划理念4、规划原则5、规划总平6、规划鸟瞰效果7、土地利用8、规划用地细分9、建设指标（原）10、功能分区11、内部交通分析12、公共开放空间策略13、内湖规划14滨河景观带布局六、1、二类居住区2、一类居住区12、一类居住区23、独栋住宅区建筑意向4、航天科技产业航天体验中心14、航天科技产业航天体验中心24、航天科技产业航天体验中心35、核心商业区6、滨河湿地景观带7、湿地景观带典型剖面8、典型岸沿剖面9、滨河景观带表现图19、滨河景观带表现图2七、1、滨河湿地的开发和利用2、湿地的生态学意义3、湿地的防洪意义4、湿地的气候调节意义5、湿地的旅游观光意义02TWO西地块简介总用地面积141576亩东方威尼斯水城一、项目综述二、研究范围三、机遇与限制四、1、区位背景泾阳2、地块设计元素3、规划愿景五、1、外部交通分析2、规划理念3、规划原则4、规划总平5、鸟瞰效果6、土地利用7、用地分则8、建设指标9、功能分区策略10、开放空间策略11、内部交通分析12、滨河景观带布局六、1、二类居住区1、二类居住区表现11、二类居住区表现22、一类居住区3、中心商业区4、教育区5、航天度假村6、航天农业产业区7、滨河湿地景观带8、湿地景观带典型剖面9、典型岸岩剖面10、滨河景观带表现图110、滨河景观带表现图210、滨河景观带表现图310、滨河景观带表现图4七、1、滨河湿地的开发和利用2、湿地的生态学意义3、湿地的气候调节意义4、湿地的防洪意义5、湿地的旅游观光意义PART03西安简介西安10大城市名片1、中国十大旅游城市2、中国航空航天城3、中国优秀旅游城市4、国家卫生城市5、国家园林城市6、中国最佳管理城市7、中国最具幸福感城市8、国际化大都市9、中国科技名城10、中国最关爱民生的城市一、城市概况西安市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划西安，古称“长安”，是举世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响力最大的都城，是中华民族的摇篮、中华文明的发祥地、中华文化的代表。当今的西安是陕西省的省会，中国七大区域中心城市之一，亚洲知识技术创新中心，新欧亚大陆桥中国段和黄河流域最大的中心城市，中国大飞机的制造基地，中国中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。2009年国家颁布的关中天水经济区发展规划中西安被列为继北京、上海之后，我国第三“国际化大都市”。地理环境西安位于黄河流域中部关中盆地,中国地理版图的中心中国大地原点。东经1074010949与北纬3393445之间。境内南部为秦岭山区，北部为渭河平原，东临西岳华山，西连太白山。东西长约204公里，南北宽约116公里。平原面积为43674万公顷，占全市土地面积的437。气候条件属暖温带半湿润的季风气候，四季分明，气候温和。冬季比较干燥寒冷，春季温暖，夏季炎热多雨，秋季温和湿润。年平均气温155度，降水约600MM，湿度696，无霜期207天，日照1377小时。由于受地形影响，西安市全年多东北风，年平均风速为1326米/秒。行政区划西安市辖9个区、4个县，辖区总面积10108平方公里，其中市区面积为3582平方公里，建城区面积约600平方公里。市人民政府新址定于未央区凤城八路未央广场。人口规模常住人口84346万（截止2009年底），其中城镇人口565万，市区户籍人口549万，市区常住人口64623万（截止2008年底）。二、市域经济西安市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划西安市2009年全年生产总值（GDP）271910亿元，比2008年增145，高于全国58个百分点。排名中国第30位，陕西省第一。西安市生产总值从1978年的2535亿元，增加到2007年的1796373亿元，翻了6番多，2008年突破了2000亿大关。西安建成区面积由1978年的95平方公里扩展到2007年的268平方公里，增加28倍。年份地区生产总值增长率人均GDP（元）增长率人均GDP全市财政总收入增长率GDP（亿元）（美元）（亿元）2006年145002141717825112224523697172007年17371146210171792781316653362008年219015628068335371432459252009年271910145322371484737397632252010年16月份137244168三、居民生活西安市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划社会消费品零售总额西安市社会消费能力逐年提高，消费总额由2006年的7762亿元增长到2009年的138112亿元，增长178倍，表明了随着西安经济的健康强劲发展，居民消费能力稳步提高，同时居民消费的提高又对西安经济具有较强的拉动作用，这都为房地产业的快速发展提供强力支撑。居民人均可支配收入1980年西安城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入只有414元和190元，到2007年分别达到了12662元和4399元，分别增长了30倍和23倍。按照2009年西安城镇居民人均可支配收入18963元计算，2010年将突破2万元大关，达到21807元。农村居民人均纯收入也将增长到7216元。整体上看，近年来西安市居民收入增长显著，生活水平不断提高。年份城镇居民人均可支配增长农民人均纯收增长社会消费品零售总比增收入（元）入（元）额（亿元）1980年4141902006年109053809776202007年1266216143991549921581872008年1520720052121848115432532009年1896324762752041381121972010年16月份78186188四、城市规划西安市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划（一）城市发展目标战略经济社会发展目标至2010年，全市国民经济增长速度年均要保持在13以上，初步实现“经济强市”和“西部最佳”的目标；至2020年，保持10左右的年均增长速度，全面实现小康社会。城市建设发展目标提升城市品质，建设国际旅游城市；营造最佳创业环境，建设科技创新城市；建设依山抱水、环境优美的生态宜居城市；建设航空、铁路、公路交通枢纽城市；建设装备现代制造、高新技术产业基地；建设中国西部经济中心。城市人口规模目标至2020年，西安总人口107078万人，城镇人口85067万人，城镇化水平达到795，主城区人口5284万人。城市用地及住房目标至2020年，全市城镇建设用地规模控制在865平方千米以内，人均城镇建设用地控制在1017平方米以内；主城区的城市建设用地总规模控制在490平方千米以内，人均城市建设用地为9273平方米左右。人均住房使用面积达到33平方米。四、城市规划西安市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划（二）大西安规划区范围城市规划区范围为西安市行政辖区，总面积为10108平方千米。规划空间分为三个层次市域范围西安市行政辖区。城镇范围主城区、中心城镇、镇。主城区范围以唐长安城为中心，以绕城高速为基本轮廓，东至灞河，西到绕城高速路，南至长安（潏河），北到渭河。四、城市规划西安市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划（三）主城区规划之布局结构优化主城区布局，凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色，以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产工业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。四、城市规划西安市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划（四）市域城镇空间布局按照保护生态环境，加强区域与城乡协调发展的原则，在西安市域范围内，构建“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局，形成主城区、中心城镇、镇三级城镇体系结构。因地制宜地稳步推进城镇化，逐步改变城乡二元结构。其中“一城”为主城区；“一轴”为以陇海线为主轴的城镇经济发展轴；“一环”为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带；“多中心”为主城区外围的中心城镇，包括四个组团、三个新城和四个县城；其中四个组团指六村堡、常宁、新筑、洪庆；三个新城指临潼、阎良、泾渭；四个县城指蓝田、周至、高陵、户县。四、城市规划西安市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划（五）优势产业规划突出特色，加强整合，构筑优势产业集群，重点发展高新技术、现代装备制造、旅游、现代服务、文化等五大优势产业。“老（明）城”以人文旅游、文化服务、商业零售业为主；西南方向重点发展高新技术产业；东北和东南方向重点发展文化、旅游、物流等产业；北部方向重点发展出口加工、现代制造业。四、城市规划西安市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划（六）综合交通规划1对外交通建成面向国际的中国西部航空枢纽，国内重要的公路、铁路交通枢纽，西部最大的物流中心。构筑以航空、铁路、高速公路为骨架的综合交通运输网络，确立辐射全国的快速、便捷的客货运交通枢纽地位。2城市交通适应西安作为全国重要交通枢纽的需要，突出公共交通优先战略，加快公共交通的建设，构筑一个高效、快捷、一体化、人性化和可持续发展的绿色综合交通运输体系。形成以快速路、主干路为主骨架，次干路、支路为辅助的分工明确、级配合理的道路网系统；建立以地铁和普通公交为主、快速公交为辅助的多种客运交通方式相结合的立体公共交通体系。PART04咸阳简介城市名片中国第一帝都、中国优秀旅游城市、中国历史文化名城、中国十佳宜居城市、中国魅力城市、中国地热城一、城市概况咸阳市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划咸阳是陕西省第3大城市。省辖市,中国著名古都之一。位于关中平原中部，渭河北岸，九嵕山之南，因在山水之阳,故名咸阳。秦始皇统一全国后,咸阳成为全国政治、经济、交通和文化中心。1952年设咸阳市。是中国甲级对外开放城市、国家级历史文化名城、全国双拥模范城、国家卫生城市、中国地热城、全国十佳宜居城市及首批中国优秀旅游城市、全国精神文明创建工作先进市。2004年，又被评为首届中国魅力城市。地理环境咸阳地处陕西关中平原腹地，既在九竣诸山以南,又在渭水以北，山南叫阳，水北也叫阳，山水俱阳，故名咸阳。位于东经10738至10910，北纬3411至3532之间，南与西安市隔水相望，距西安仅17公里，北与甘肃相连，东与渭南、铜川市毗邻，西与宝鸡市接壤，是我国中原地区通往大西北的要冲。全市总面积10119平方公里，南北长145千米，东西最宽106千米。气候条件属暖温带大陆型季风气候，冬冷夏热，雨热同季。南部平原地区气候温和，四季分明，年平均气温12，北部高原沟壑区，气候稍寒，冬春略长，年平均气温不足10。全境年均降水量500600毫米。行政区划咸阳是中国历史上第一个统一中国的封建王朝一秦王朝建都之地。辖兴平市一市，秦都、渭城、杨陵3个区，武功、泾阳、三原、礼泉、乾县、永寿、彬县、长武、旬邑、淳化10个县，共有216个乡镇，8个街道办事处，3843个行政村，163个居委会。人口规模常住人口500万人，全市非农业人口96万人。一、城市概况咸阳市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划名胜古迹全市文物景点5000多处，国家级文物12处，省级73处。乾陵举世闻名，是中国历史上第一座夫妇皇帝唐高宗李治和女皇武则天的合葬墓。昭陵唐太宗墓、茂陵汉武帝墓、阳陵汉景帝墓等27座帝王陵墓和256座陪葬墓，形成绵延百里、蔚为壮观的帝王陵墓群。还有郑国渠渠首遗址、彬县大佛寺、唐昭仁寺大殿、杨贵妃墓等。咸阳市是全国历史文化名城。历史沿革周称程伯国，春秋时称渭阳，秦为咸阳，汉高祖元年更名新城，汉武帝元鼎三年改为渭城，晋时设置灵武县，后赵时更名石安县，前秦时改为咸阳郡，并辖灵武县，唐武德元年改为赤县，唐神龙元年（公元705年），升为次畿。五代、两宋、金皆称咸阳。元初，一度将咸阳并入兴平，不久又恢复咸阳县制。明洪武四年（公元1371年）将咸阳迁到渭水驿，即现在秦都区所在地。明、清均称咸阳，属西安府管辖。民国三年（公元1914年）直属陕西省政府。1949年5月18日咸阳县解放，归咸阳行政专员公署。1958年12月将咸阳县并入咸阳市。1966年7月改属西安市。1971年10月咸阳市复属咸阳地区。1984年5月咸阳地区改为省辖市后，原咸阳市易名秦都区。城市化水平2006年咸阳城市化率379，低于全国7个百分点，全省4个百分点，低于世界平均12个百分点，低于世界发达国家37个百分点。二、市域经济咸阳市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划1、地方生产总值从1978年的98亿元成长到2007年586亿元，增长60倍；排名全省第二。人均GDP由282元达到11733元，约1607美元（全国2460美元、全省1897美元），增长40多倍。2、地方财政收入由1978年的19亿元达到2007年的208亿元，增长近11倍，净增近19亿元，财政总收入达到46亿元，财政收入占GDP的比重提升至82（全国219、全省166）。年份地区生产总值GDP（亿元）增长率人均GDP（元）增长率人均GDP（美元）全市财政总收入（亿元）增长率2005年43312586801070307142006年48411896801171415353712007年586132117332111713483652008年7646161528630422355822132009年873142174291425521003723三、居民生活咸阳市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划社会消费品零售总额咸阳市全社会消费品零售总额从2005年1351亿元增长到2009年的2706亿元，增长2倍。表明了随着咸阳经济的健康强劲发展，居民消费能力稳步提高。居民人均可支配收入咸阳市城镇居民人均可支配收入从2005年8780元增长到2009年16404元，将近翻倍增长，表明了咸阳城镇居民及农民收入不断增加，生活水平逐年提高。其中，2007年城镇居民收入突破万元，达10970元全国13786元、全省10763元，农民人均纯收入2914元全国4140元、全省2645元人民生活和社会财富咸阳市金融机构各项存款余额从1978年246亿元增长到2007年的5905亿元，增长240倍；其中储蓄存款由1978年的7048万元增长到2007年的3923亿元，增长557倍。咸阳市2005209年社会消费品零售总额一览表咸阳市2005209年城镇居民及农民人均收入一览表四、城市规划20062020年咸阳市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划（一）规划层次与范围市域为咸阳市行政管辖范围，包括两区一市十县，土地总面积101964平方公里；核心内容为编制市域城镇体系规划。城市规划区包括渭城区和秦都区，以及兴平市的马泉街道、西吴镇、田埠镇，面积约603平方公里，占市域总面积的59。中心城规划范围东至银武高速公路，北至陇海铁路货运北绕城线以南，南至西宝高速，西至秦都区与兴平市交界，面积为145平方公里，其中规划建设用地面积约95平方公里；核心内容为编制中心城规划。城市性质关中城镇群重要中心城市，陕西省重要的工业基地，国家历史文化名城和优秀旅游城市。城市职能1、关中城镇群核心区的重要组成部分，与西安一起共同承担城镇群中心主城的职能。2、陕西省重要的以高新技术产业和现代制造业为主的工业基地。3、具有丰厚历史文化内涵的国家历史文化名城和优秀旅游城市。（二）城市规模市域城镇化水平与人口规模（1）2020年市域总人口将增至600610万人左右，年均增长78万人。（2）2020年市域城镇化水平将增至58以上，年均增长14；城镇人口将增至270万人左右，年均增长67万人。中心城人口与用地规模（1）2020年中心城人口规模控制在95万人以内，年均增长约2万人。（2）2020年中心城建设用地规模控制在95平方公里以内，人均城市建设用地为100平方米，年均增长约22平方公里。四、城市规划西安市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划（三）城镇职能等级结构规划（1）市域中心城市咸阳市区，包括中心城及外围的空港和电厂独立组团。（2）市域次中心城市兴平、泾阳、三原、礼泉、乾州，彬州。（3）县域中心武功普集镇、永寿监军镇、长武昭仁镇、淳化城关镇和旬邑城关镇。四、城市规划西安市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划（四）中心城总体布局发展方向城市未来的空间发展应该采用“强化中心、优先南扩、稳步西拓、适当东延、抑制向北”的发展战略。中心城空间结构“一河两带三轴多中心”（1）“一河”即中心城主河道渭河，在美化城市环境、营造绿色开敞空间中发挥重要作用；（2）“两带”沿渭河两岸形成“渭河北部发展带”和“渭河南部发展带”；（3）“三轴”沿长虹路钓鱼台路、秦皇路渭河南路、东风路扶苏路等3条主要通道形成联系东西发展带的南北向发展轴；（4）“多中心”包括三个市级中心和各组团的公共服务设施中心，形成分级服务设施体系。渭河北片区中心位于渭河以北、咸阳市的旧城区范围内。这里是咸阳市的政治、经济和文化中心渭河南片区中心位于渭河以南地区，是近年来兴起的新的城市中心，也是实现“西安咸阳”一体化发展的核心区之一。茂陵片区中心位于以铁路茂陵站为基础发展起来的茂陵组团的中心区域，为周边的企业发展提供必要的居住设施和公共服务设施。四、城市规划西安市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划（五）市域产业空间布局规划“一核两轴三带五区”。（1）一核指咸阳市区，主要分布技术密集型产业，是咸阳市域经济的辐射中心。（2）两轴主要沿国道211和312，形成贯穿市域南北，把资源密集经济带、劳动密集经济带、技术资金密集带紧密联系起来的两条产业发展轴。（3）三带一是以发展电子、纺织、机械工业等产业为主的陇海铁路沿线工业密集带；二是以发展环境友好型食品、建材为主的中部食品、建材特色产业带；三是以煤炭能源化工工业为主的北部能源化工产业带。（4）五区北部能源化工产业密集区、西南部高科技产业密集区、空港产业密集区、泾三渭产业密集区和中部建材食品产业密集区。四、城市规划咸阳市宏观环境城市概况市域经济居民生活城市规划（六）城市道路网规划“六纵七横”的方格网结构（1）城市快速路布局结构为“一线带一环”。“一线”指将穿越市区的西宝高速公路原有道路改造成东西贯通城市的快速公路。通过改造咸平路、文林路、沣都路和西宝高速旧线为快速路，构建沟通、联络三大片区交通联系的快速环路。（2）主干路“六纵七横”“六纵”是指宗家庄路，华家庄路，长虹路、经电三路过渭河三号桥接钓鱼台路，秦皇路、渭河南路接段家庄路，东风路、渭河二号桥接扶苏路接世纪大道东段。“七横”是指毕塬路，玉泉路，咸兴路、宝泉路、人民路接接金旭路，香柏里路、两寺渡路接渭阳路，世纪大道，统一路，文景路。（3）规划道路网密度为33公里/平方公里（不含支路），快速路、主干路、次干路的比例为31013。PART05西安房地产市场研究资本市场投资情况土地市场土地出让住宅市场供销情况别墅市场供销情况一、资本市场西安市房地产市场运行资本市场土地市场住宅市场别墅市场固定资产投资和房地产开发投资得到有效增长，且一直高位运行，但增幅波动较大，且房投占固投近25比例。全市消费状况较为活跃，2009年消费总额138112亿元。进出口贸易增长较慢，09年总数仅为7255亿美元。固定资产投资极为活跃，为影响经济的三大因素之首，且总额为消费总额的二倍之多，且房投成为固投增长的主力因素。二、土地市场西安市房地产市场运行资本市场土地市场住宅市场别墅市场从20072009年西安土地供应及成交面积走势图反映出西安土地市场一路走高，供应量与成交量均呈上扬趋势。随着2009年关中天水经济带以及西安国际化大都市的定位，从2010年，一个新的地产十年开始，西安将迎来新一轮土地热潮。二、土地市场西安市房地产市场运行资本市场土地市场住宅市场别墅市场近1年（2009720107）西安市土地市场十分活跃，供应总量60687万，成交总量52863万，成交率高达871，土地成交淡旺季分明，整体走势分布极为不均。但土地成交价格不很乐观，平均楼板价仅78738元。2009720107西安市土地供应量统计表2009720107西安市土地成交量及楼板价走势图2009720107西安市土地成交量统计表二、土地市场三、住宅市场西安市房地产市场运行资本市场土地市场住宅市场别墅市场（一）供求关系分析新政颁布，全国一线城市纷纷降价，对于依然不十分明朗的未来态势，大多数置业者保持谨慎的观望情绪，西安市67月份供求比上升较明显，成交量筑底，供应量大幅增加。其中，7月份市场供应量14231万平方米，环比增加624，供求比达1053；未来半年内，由于上半年开工项目大部分将集中入市，未来供应量将依然保持高位，加上下半年宏观政策调控依然趋紧，而改善性需求明显受到压抑，投资型客户离场，预计下半年市场将出现供过于求态势。三、住宅市场西安市房地产市场运行资本市场土地市场住宅市场别墅市场（二）供应量分析1、供应态势自5月份起，供应量呈直线上升趋势，新增供应房源中，仍然以市场主要建筑形态的高层和小高层为主，产品包含普通住宅和别墅，呈多元化态势；随着新开工项目的不断入市，每月供应将超过今年的月平均供应量。2、供应区域从西安市2010年67月份供应区域统计表可以看出城东供应量最大，占1/3比例，其次为城北和城南版块，平均月供应量各占1/4左右，高新及城内供应量较少。3、供应户型从西安市2010年67月份供应户型结构来看二房、三房合计每月供应量均占总供应量的7城左右，一房、四房、别墅供应量较少，可见，受新政影响，首置及首改产品成为开发们的首选。西安市2010年67月供应区域分布图2009年西安房地产成交套数及均价14000600012000三、住宅市场5000100004000西安市房地产市场运行资本市场土地市场住宅市场别墅市场8000（三）成交量分析300060002009年全年成交情况异常火爆，量价双升且增幅极大，7倍的销量增幅与18的价格增幅均超过2007年最高水平。整年销量超1000万平方米，创18年销量新高。200040001000200000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月套数均价全年各月销售套数节节走高，九月后更是增幅惊人，到12月超过万套。全年销售面积稳步走高，其中12月无论套数还是面积均达到了前所未有的高度。三、住宅市场西安市房地产市场运行资本市场土地市场住宅市场别墅市场（三）成交量分析受新政影响，2009720107近一年来，西安住宅成交量放缓。2009年7月，住宅市场成交量7532万；环比微增117，成交主力主要来自首置及首改产品，而受新政影响较小的高端产品成交增加，说明，高端住宅市场刚性需求仍然存在。三、住宅市场西安市房地产市场运行资本市场土地市场住宅市场别墅市场从201067各区域成交比例分布图可以看出城南成交比例最大，主要原因是城南曲江优美的人居环境成为置业首选，其次为城北，西安行政中心北迁带动了城北房地产的开发以及房价的升值空间也是城北成交量较大的原因所在。城东、城西、城内及高新成交量较低，主要原因是可开发土地不多，供应量相对较少。三、住宅市场西安市房地产市场运行资本市场土地市场住宅市场别墅市场（四）成交价分析房价走势从去年中至今，西安商品房住宅成交均价呈平稳上升趋势，7月份再创新高达6245元/平方米，目前西安市房地产市场依然处于供求双方博弈状态，在成交量筑底的过程中，全市均价将受个案影响，成不规律的波动态势。从20107各区域成交均价对比图可以看出城西、城北和城内三个区域住宅成交均价均出现不同程度的下调，其中城北受个案影响，价格居跌幅首位。城南、城东以及高新区成交均价则出现上涨。从各单价段成交比例图可以看出市场主力成交价格段集中在50006000元/。总体来看，西安市整体成交均价段依然集中在50008000元/，占58；5000元/以下单价段比例逐渐减小。西安住宅市场未来判断未来预测研究宏观政策收紧政策信贷严控经济向好投资独大宏观西安陕西经济持续走好流动充裕经济房产发展房产蓬勃发展西安量价双升市场供不应求影响2010年西安房地产走势的四大要素西安住宅市场未来判断未来预测研究政策面政策收紧成为必然趋势，预计在四季度之前都会出台一系列相关调控政策，加息与税费的征收成为必然，但本年度的调控将以限制为主。供应方甲方土地储备充足，资金流动情况良好，短期不会面临资金链问题，故快速推盘回笼资金现象较难出现。需求方从近期市场反应情况来看，量价出现初期分离，虽然价格对销量仍有所支撑，但已显得力不从心。预计后半年将会出现价稳量跌现象，观望情绪或将重现市场。价格09年快速攀升的价格和高位运行的销量，以及显现的供不应求态势，结合客户的保值增值心理，在2010年前半年价格仍将稳步上升，但价格对销量的支撑作用不再明显。三、住宅市场附件1西安市房地产市场运行资本市场土地市场住宅市场别墅市场2009年全市房地产销售状况统计月份一月二月三月四月五月六月套数/均价套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价数值223944884730452167184613668546707622464563534719销售面积（万平方米）31619389849888110销量同比增长（2008年）47851276171256459103359984销量环比增长651996775392105317711125月份七月八月九月十月十一月十二月套数/均价套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价数值8138487965985004656050448205524388315403125215367销售面积（万平方米）1409114251135814207152921679销量同比增长（2008年）56141229912168193161685820056销量环比增长2809189105925087624179附件2西安在售楼盘重点个案统计表西安市区版块楼盘名称项目地址开发占地总建商亩）（万）建筑类别绿化率容积率均价（元主力户型/（）开盘时间交房时间销售率天朗大大兴东路多层、小201091兴郡与桃园北天朗路交汇处置业600130高层、高403357006500363002012未开盘层、公寓2万科新城南南二万科6900起价地城61环西段集团62530高层25均价80150200812011127400瑞景华北二环西西安煜庭段星置业30高层88200/377135554900（总户数104201012501100）20西安高新版块楼盘名称项目地址开发商占地名称价（元/主力户型（）开盘时间交房时间销售率亩）总建（）建筑类别绿化率容积率均高山流高新太白南水和城路与丈八东西安和二房55922010913783569007400三房2012年路十字城置业27022高层991262附件2西安在售楼盘重点个案统计表西安曲江版块楼盘名称项目地址地总建开发商名称占绿化价（元/主力户型亩）（万）建筑类别率容积率均（）开盘时间交房时间销售率均价25000锦绣唐曲江美术馆延安慧泽地朝北产西安分公6栋总高3到（起价总92套，201012322816司5层的多层321322707302010180