建工学院项目调研报告与初步建议（商业部分）

建工学院项目调研报告与初步建议（商业部分）建工学院项目调研报告与初步建议（商业部分）2006年11月济南诚基地产观点这是一个定位的年代我们认为，成功的商业地产项目都是相似的，那就是精准定位定位释义在目标群体心目中建立独特的形象，占据不可动摇的位置。即有竞争性的产品力和对目标群的形象力这是一个具备较强操作性的定义而且，一个项目的定位是变化的，随着项目的发展和状况的变化，定位也会相应发生着变化，我们则应进行相应的调整，特别对于当今商业地产风险重重的时代，项目精准定位已是必然的事情。所以，精准定位是商业地产成功的根本秘密所在观点观点这是一个风险的年代我们认为，商业地产开发商最大的风险，那就是时间一种几乎无法控制的因素但是，商业地产的利润相当大的程度上集中在资金运转速度与物业经营的长期升值上所以，在商业地产中，必须要考虑到资金运转与价值最大化的均衡观点这是一个整合的年代我们认为，任何一个商业地产项目的成功都离不开整合的力量，唯有通过专业的地产机构进行开发商/发展商、实力商家、投资者和消费者全方位的整合才能实现效益最大化所以，我们需要进行更具深度的资源整合。观点所以，塑造成功商业地产项目的解决之道优秀的建筑设计（产品力强）精准定位（一种生活方式的主张）营销推广（整合强力的武器）商业运营（实现长期的经营升值）我们的目标一切的目的为了产品价值实现的最大化任务1、找出本项目的市场机会点2、确定本项目的定位3、制定出初步的操作建议94、提供下一步更具产品价值实现力的深入服务初步成果因此宏观趋势把握报告分析步骤研究基本思路项目定位商家访谈操作经验操作初步建议政策支持点市场支持点消费支持点项目支持点济南商业发展状况如何我们项目又居于怎样的位置究竟具有怎样的发展潜力拥有怎样的市场机会宏观认知与把握宏观环境分析历下区位于济南市区东南部,面积10089平方公里。下设10个街道办事处、1个镇，辖64个社区居委会、19个行政村。地理位置人口概况泉城路街道办事处，总人口16618人，人口出生率628。建筑新村街道办事处总人口41416人，人口出生率696，人口自然增长率206。趵突泉街道办事处总人口42631人，人口出生率48，自然增长率051。文化东路街道办事处总人口110861人。人口出生率457，自然增长率215。解放路街道办事处总人口33952人，人口出生率688，自然增长率186。全区共159万户，总人口5987万人。世界特大城市的人口密度普遍超过每平方公里5000人，而本区固定人口密度为5934人/平方公里，人口密度超过5000人/平方公里。而本项目周边流动人口约15万人。人口分布较多集中在本案周边的几个办事处，具体情况如下甸柳新村街道办事处总人口42904人，出生率738。人口自然增长率367千佛山街道办事处总人口60239人，人口出生率537。燕山街道办事处总人口36758人，人口出生率84，自然增长率491。东关街道办事处总人口44747人，15943户，人口出生率647。大明湖街道办事处总人口30300人，人口出生率665。人口概况本案宏观经济指数分析8529886008183在全市中所占比重277795711902195374604633600816328008历下区2229338091707359719370247609258164153110全市累计同比19月累计累计同比19月累计累计同比19月累计累计同比19月累计累计同比19月累计县（市）区地方财政一般预算收入万元三产增加值（亿元）二产增加值（亿元）一产增加值（亿元）生产总值（亿元）经济概况历下区生产总值位于各区前列，其中三大产总值所占比例是各区之首，可见第三产业是历下区的主导产业。第三产业增加值约30，说明三产行业正以迅猛速度发展，历下区成为商业、服务业等中心区域。历下区财政收入成为全市财政收入的主力之一。2006年19月份县市、区主要经济指标4974102在全市中所占比重287451401662910542501359748141历下区29618368253183805224572253637326620全市累计同比19月累计累计同比19月累计累计同比19月累计累计同比19月累计县（市）区规模以上工业利税总额亿元规模以上工业产品销售收入亿元规模以上工业增加值亿元规模以上固定资产投资万元固定资产投资属于中等水平，工业增加值和利税偏少，工业产品销售收入次于历城区和章丘市排入前三，可见历下区工业并不发达，产品流通业繁荣。经济概况续125122368615在全市中所占比重82547669256203631711631397359747846132历下区153307233331701821656906733254864152928865全市累计同比19月累计累计同比19月累计累计同比19月累计累计同比19月累计累计同比19月累计县（市）区实际利用外资万美元出口总额万美元社会消费品零售额万元规模以上工业亏损企业亏损额万元规模以上工业利润总额亿元社会消费品零售总额和利用外资额居于各区之首高达236和25，出口总额居前列，经济发达。经济概况续210081656906733154794211511317全市累计同比19月累计累计同比19月累计累计同比19月累计累计同比19月累计县（市）区居民消费价格指数元社会消费品零售额万元城市人均消费性支出元城市居民人均可支配收入元社会消费品零售总额达到690亿元，19月份，人均消费性支出7942元，同比增长154个百分点，同时人均可支配收入达到11317元，同比增长115个百分点，足以看出济南经济稳健发展的后劲。经济概况续3政策支持点宏观趋势把握市场支持点消费支持点项目支持点报告分析步骤研究基本思路相关政策分析在新的背景下，了解新的济南8月31日，由北京大学编制，涉及济南、淄博、泰安等7个地级市的济南都市圈规划通过了专家评审。根据规划，未来15年内，济南都市圈将以济南、淄博为“双核”，打造十大产业链，建设成为环渤海经济圈南翼具有国际竞争力的基础产业、先进制造业和服务业中心。规划期限为2006年2020年，期间，将重点推进济南（中央商务区）建设、实施济南“北跨”战略、建设济南科学城、培植五大产业基地、构筑出海通道、打通济西通道、建设城际交通网、创意齐鲁文化产品十大项目。政策解读城市商业规划根据济南市最新商业网点规划，确定济南为环渤海地区和黄河中下游地区省际区域商贸中心城市。总体布局一核两区四片四心一核都市级商业核心区泉城路片区两区山大路科技文化特色商业街区商埠区历史文化特色街区四片英雄山商业片区等四个商业片区四心四个市级商业副中心来源2006年11月6日济南时报A5版政策解读城市商业规划政策解读城市商业规划山大路科技文化特色商业街区是项目所在区域。该商业街区位于历山路以东、二环东路以西、经一路（延长线）以南、经十路以北的区域。以洪楼广场、山大路科技一条街为中心，加快提升洪楼地区集大型商场、高档专卖店、休闲娱乐中心、中西餐饮、金融、通讯为一体的，多功能、高品质的区域性商业中心地位、打造以山大路科技市场为主体，以IT产业为龙头，具有全国影响、省内最大的现代化科技文化商贸区。除了项目的政策优势之外，项目所在地附近高校云集，周边服饰、餐饮等商业业态繁荣，这是项目特色之一。政策解读城市规划一带经一路东关大街特色商业带。东起山大路西至历黄路、黑北路，规划建设一批高档写字楼宇和商贸载体，重点引导好电子通讯产品交易、大型连锁超市、休闲娱乐、社区服务、电子商务等行业的发展，形成特色规模效应。按照“大规划、大整合、大建设、大发展”的思路，整合区域资源，调整产业布局，积极引导发展，形成“一带三中心五片区”的新格局。三中心泉城路商业中心。以泉城路商业街为核心，依托传统中心商业区，通过泉城广场北侧综合开发、舜井街解放阁片区、县西巷片区、省府前街两侧等开发改造，建设一批档次高、体量大的商贸设施，着力打造古城风貌与现代化大商都相融合的商业中心。政策解读历下区规划东部新城金融商业中心。按照东部新城规划定位，以经十路为轴线，高标准建设燕山新区金融服务区、浆水泉区域商业中心；以东二环路为轴线，发展形成东环商业片区；以化纤路为轴线，培育星河、诚达商贸城片区。奥体中心。协助省市高标准建好奥体中心竞赛场馆、政务中心及经营性商业开发项目，以举办十一届全运会为契机，打造体育健身、政务办公和现代化商贸服务区。政策解读历下区规划五片区山大路科技商务区。以山大路为轴线，建设IT产品贸易、物流、软件开发、信息服务、商业及生活服务综合功能区，打造以IT产业为主导，贸、技、工一体化，具有自主创新能力，面向全省、辐射全国的国家级现代化大型科技商务区。政策解读历下区规划东部高新技术产业区。借助济南东部产业带建设，以高新区历下工业园为依托，发挥毗邻济南高新技术开发区及正昊、济炼等大企业的优势，重点发展高新技术产业，努力打造新型工业发展基地。政策解读历下区规划经十路、文化东路、文化西路文娱休闲区。发挥经十路、文化东路、文化西路片区大专院校、新闻机构、体育设施相对集中的优势，引导发展文化娱乐、体育休闲、新闻传媒、服装和时尚消费等业态。政策解读历下区规划泉城风貌带文化名胜旅游区。发挥“三大名胜”集聚我区、老城文化底蕴深厚的优势，整合四大泉群及老城人文资源，突出“悠久历史文化、独特泉城风貌、优美自然风光”品牌和特色，搞好旅游开发，引导泉水游、老街古巷游、购物游，以游促商、以商带游，形成吃、住、行、游、购、娱一条龙的旅游消费链。南部休闲生态旅游区。以旅游路为主线，保护性开发大佛头、开元寺、浆水泉、狸猫山、龙洞等风景区，构筑新的旅游载体，营造“山在城中、人在园中”的生态效果，打造集休闲娱乐、健身探险为一体的生态旅游区。政策解读历下区规划政策解读主要产业政策稳步发展房地产业，细化房地产业专业化分工，进一步发展和完善二级市场，培植壮大房地产营销代理、咨询评估、规划设计等机构和物业服务企业，带动装修和装饰业、家具业等相关行业的繁荣。优化提升商贸流通业，积极发展专业商场、专卖店、连锁便利店、仓储式商场为特色的多元化、多层次的销售网络，引导专业市场向商场化方向改造提升转型，在标志性区域，合理布局购物中心和大型百货商场，适度发展大型综合超市。巩固发展餐饮娱乐业根据经济片区的功能特色，有针对地引进、培育与周边环境配套、展现现代化中心城区形象的特色、知名餐饮娱乐企业，提升服务业的档次和水平。政策支持点宏观趋势把握市场支持点消费支持点项目支持点报告分析步骤研究基本思路宏观商业状况分析济南主要商业项目分布图银座商城八一店大润发山水店世纪联华英雄山店贵和购物中心泉城路商业步行街家乐福人民商场大观园济南华联银座商城（世界贸易中心）大润发堤口路店大润发历下店洪楼大润发中恒商城本案济南主要商圈分布图泉城路商圈北园路商圈英雄山商圈段店商圈大观园商圈老东门商圈西市场商圈花园路商圈泉城路商圈英雄山商圈大观园商圈段店商圈北园路商圈花园路商圈本案主要商圈商业供应柱型图济南大中型超市一览大润发堤口路店大润发洪楼店大润发历下店大润发山水店沃尔玛易初莲花家乐福贵和（商厦内超市）银座（商厦内超市）银座超市八一店世纪联华济南华联银座购物广场银座北园路店本案济南大中型超市一览1、经粗略统计，济南的大中型超市总供应量在20万左右。遍布济南各个区域。2、从大中型超市的分布位置上分析，发现济南市几乎每个重要商圈内部均有至少一家较大型超市，这也符合济南市消费者的消费倾向相符。3、在几个分布比较集中的区域里，要数泉城路商圈的分布居多，包含了银座、沃尔玛、大润发等数家大型超市，明显多于大观园、文化路、北园路商圈。4、值得注意的是济南市大型超市中经营最为成功的大润发超市位置最为分散，遍布了济南东南西北各个区域商业中心，这也为其成功经营奠定的坚实的基础。济南大型家电专卖市场一览国美北园店国美槐荫店国美洪楼店国美开元店国美八一店苏宁电器一店国美解放桥店三联商厦苏宁八一店三联八一店三联槐荫店本案济南大型家电专卖市场一览济南市作为全国家电市场发展速度最快、竞争最为激烈的区域市场，近几年来家电专卖市场的专业化、现代化程度较高。从区域商业供应状况上分析，泉城路商圈作为济南市中心商业区，其供应面积及所占比例相比其他地区明显高出，这也凸显了该地区的核心商业价值。另外从各大型家电企业的选址条件上采取了不同的策略，国美采用遍地开花的方式，占据济南东南西北个城区区域中心；苏宁首先攻占市中心泉城路，而本地家电巨头三联家电则主要依靠强势品牌效应不急于快速扩张而是充分占据市中心的有利位置把持济南家电市场。济南主要商圈比较分析鲁中（家居建材），周边居民（超市）85左右一般商场租金100元左右/月家居、建材类专业市场次级商圈，专业市场聚集地主要的交通枢纽北园大街商圈历城、历下区居民90左右一般商场租金约200元/月超市、咖啡店、酒吧集中区域次级商圈，东部商业中心区域中心，交通便利花园路商圈全市消费者95左右大型商场一般以联营方式扣点约20作为租金；一般商场租金约180元/月大型百货传统中央商圈交通便利经四路商圈西部槐荫区、天桥区居民90以上大型商场一般以联营方式扣点约20作为租金；一般商场租金约150元/月购物中心、大型超市、大型小商品批发市场次级商圈，西部区域商业中心区域中心，交通便利经二路商圈全市市民、外地游客、客户群范围广泛80左右大型商场一般以联营方式扣点2030作为租金；一般商场租金约250元/月；售价15万购物中心、大型超市、品牌店零售业绝对领头羊，市级商业中心济南是中心区，交通、商贸中心泉城路商圈消费群来源出租率商用物业租赁价格商业核心商圈地位地理位置及交通商业区济南各主要商圈租金对比济南最大的汽配及汽车销售市场汽配及汽车销售市场082专业性商圈段店专业商圈济南最大的家居及建材市场银座北园店、东亚家具城、建材市场等26专业性商圈北园大街商圈有山东中关村之称，是济南最大的电子科技市场济南科技市场、赛博数码广场、百脑汇等27专业性商圈山大路商圈济南最大的服装批发市场，以中低档为主，辐射区域面向济南周边几个地市泺口服装城、齐鲁鞋城159专业性商圈泺口商圈人口较少，大型商业经营状况较差温州服装城、温州小商品城0525综合类商圈段店商圈消费群体主要面向本区域银座八一店、国美八一店356综合类商圈英雄山商圈主要面向中低端消费。家乐福的加入弥补了区域中高端消费的弱势东门小商品市场、家乐福36综合类商圈老东门商圈连接洪楼区与东部新区的商业中心，发展潜力巨大洪楼大润发、国美电器等37综合类商圈洪楼商圈经营内容较多。其中服饰及餐饮所占比例约为50。是西城区的商业中心济南华联、嘉华购物广场、小商品批发市场28综合类商圈西市场商圈济南老商圈典型的代表之一，消费对象除了周边居民外，还面向整个济南市大观园商场、人民商场3510综合类商圈大观园商圈以商场、超市居多，而中小型服饰类专业店则在数量上占据了绝对多数，都市级商业中心的核心部分，是一个面向全市乃至整个山东省的商圈贵和商厦贵和购物广场、银座商城、银座购物广场等418综合类商圈泉城路商圈商圈点评大型商业（在营业）租金范围（元/平米/天）类别商圈各类商圈，组建泉城商业新构架本案泉城路商业街代表性项目一览贵和商厦济南百货大楼贵和购物中心新华书店万达购物广场三联商厦苏宁电器伊势丹百货银座购物广场为各类专卖店及中小餐饮泉城路商业街代表性项目租金一览规格33M10M164333皇亭体育馆对面门头房C19无制冷采暖设备及物管292035皇亭体育馆对面门头房B18无制冷采暖设备及物管328515皇亭体育馆对面门头房A17没有制冷采暖设备292055省政协对面门头房16292015舜井街南临黑西路铺面15大楼拐角铺位727211舜井街西铺位B14大楼拐角铺位736895舜井街西铺位A13共两层，各60平米2500120舜井街路口西侧真维斯12东南临街，含2间办公室5070300院前街路口华典大厦一层11不直接临街，深约50米2500100省府前街西侧劲霸男装10不直接临街40566省府前街路口西侧古玩城9规格36M7M792025齐鲁金店对面稻草人门头8中介所数据3080（现转让价433万）30万达广场一层某铺位7奥康自营,只售不租原租金4600元（现转让价5万元）523万达广场奥康临街门头61025约83万达广场一层08B号内铺5最初平米年租金22001022原购入价25万元60万达广场一层11A号内铺414604205万达广场一层76号内铺31350约45万达广场一层74号内铺2三个月一签1570575万达广场一层65号内铺1备注平米年租金（售价元）建筑面积位置序号泉城路商圈内重点商业状况F1精品步行街、男女服饰、休闲服饰、美食、婚纱摄影、工艺礼品、男女皮鞋F2、F3超市F4家居业态分布普通市民、白领、中产阶级、政府官员主力消费群高顾客满意度素质高，态度好，热情服务情况超市7002200家居日四9002000五六9002100营业时间约1万平方米经营规模家居经营业态红星美凯龙半主力商家约2万平方米经营规模超市经营业态沃尔玛超市主力商家全国商业地产品牌，整体形象较好整体形象地下约150个车位数超市为主，家居、百货为辅经营业态整体档次较高，舒适感程度较高商场包装品牌超市、家居城及室内步行街经营特色统一经营管理经营模式地上4层、地下1层楼层数4万平方米经营面积约5万平米总规模整个市区辐射范围跨区域，高认知度济南万达商业物业管理公司物业管理济南万达商业物业管理公司经营管理济南万达商业房地产公司开发商泉城路西端地理位置万达沃尔玛商业广场商场名称万达沃尔玛商业广场泉城路商圈内重点商业状况北侧入口人流统计13日16331638出来100名，购物33名备注B1精品超市名烟名酒、进口食品、保健食品、休闲食品、冷冻食品、茶叶饮料、副食调料、海洋干货、洗涤化妆、百货用品、康康快餐、药品F1名贵大堂钟表眼镜、化妆品、金银珠宝（代表品牌周大福、娇兰、江诗丹顿、博柏利）F2秀美天地女士正装、女士时装、皮草、针织、内衣、饰品（代表品牌柯利亚诺、菲妮迪、宝姿、白领）F3英俊世界男士正装、男士休闲、男士精品服饰、西裤、衬衫、皮装（代表品牌纪梵希、雅格狮丹、都彭、保罗劳伦）F4休闲乐园鞋类、箱包、休闲服装、体育服装（代表品牌爱步、新秀丽、英格、莱尔斯顿）F5新生活之家照摄材、办公用品、通讯、小家电、床上用品、儿童用品、工艺品、体育用品、按摩椅、家居百货、柔婷美容店（代表品牌喜来登、卡撒天娇、傲胜）业态分布白领、中产阶级、政府官员主力消费群高顾客满意度素质高，态度好，热情大方服务情况9002100营业时间山东省商业品牌，整体形象好整体形象地上约35个车位数百货为主，超市为辅经营业态整体包装档次高，舒适感程度高商场包装荟萃世界名优精品，传播现代消费文化经营特色统一经营管理经营模式地上5层、地下1层楼层数176万平米经营面积22万平米总规模整个市区及周边县市辐射范围跨区域，高认知度鲁能商贸公司物业管理鲁能商贸公司经营管理山东鲁能集团开发商济南市天地坛街1号地理位置贵和购物中心商场名称贵和购物中心泉城路商圈内重点商业状况贵和商厦西南入口人流统计14日11091119出来156名，购物39名泉城路北侧贵和商厦段道路人流统计14日11341144由东向西320，由西向东263。备注B1生活超市精品家电、办公用品、高档烟酒、食品、副食、冷冻、生鲜、洗化百货、药品、肯德鸡F1讯彩地带黄金珠宝、钟表、眼镜、工艺品、化妆品、照射器材、通讯器材、工艺品、SPR、总服务台（代表品牌英纳格、天梭）F2流行会馆男女皮鞋、时尚饰品、少女服装、箱包F3伊人风采女士服装、女士饰品、彩妆、内衣、领带（代表品牌哥弟、曼斯汀）F4绅士空间女士服装、羽绒服、内衣、皮衣、羊绒羊毛（代表品牌斯卡图、法鳄）F5动感世界男士服装、运动休闲服饰F6家居天地床品家具、儿童服装、儿童玩具、体育用品、健身器材、高档工艺品、高档卫浴、美容厅业态分布白领、中产阶级、政府官员主力消费群高顾客满意度素质高，态度好，热情大方服务情况9002100营业时间全省商业品牌，整体形象好整体形象地上约130个车位数百货为主，超市为辅经营业态整体包装档次较高，舒适感程度较高商场包装中高档消费时尚生活经营特色统一经营管理经营模式地上6层、地下1层楼层数3万平方米经营面积约3万平米总规模整个市区辐射范围跨区域，较高认知度鲁能商贸公司物业管理鲁能商贸公司经营管理鲁能集团开发商泉城路147号地理位置贵和商厦商场名称泉城路商圈内重点商业状况规格33M10M164333皇亭体育馆对面门头房C19无制冷采暖设备及物管292035皇亭体育馆对面门头房B18无制冷采暖设备及物管328515皇亭体育馆对面门头房A17没有制冷采暖设备292055省政协对面门头房16292015舜井街南临黑西路铺面15大楼拐角铺位727211舜井街西铺位B14大楼拐角铺位736895舜井街西铺位A13共两层，各60平米2500120舜井街路口西侧真维斯12东南临街，含2间办公室5070300院前街路口华典大厦一层11不直接临街，深约50米2500100省府前街西侧劲霸男装10不直接临街40566省府前街路口西侧古玩城9规格36M7M792025齐鲁金店对面稻草人门头8中介所数据3080（现转让价433万）30万达广场一层某铺位7奥康自营,只售不租原租金4600元（现转让价5万元）523万达广场奥康临街门头61025约83万达广场一层08B号内铺5最初平米年租金22001022原购入价25万元60万达广场一层11A号内铺414604205万达广场一层76号内铺31350约45万达广场一层74号内铺2三个月一签1570575万达广场一层65号内铺1备注平米年租金（售价元）建筑面积位置序号泉城路商圈内重点商业状况为目前国内单层商业设施规模之最，拥有1万平米的汽车、自行车停车场备注公交东向49、K96、80、102、44、K52、65、89、K54路西向增加70路道路泺源大街6车道，自行车道约9米，人行道约5米，距泉城广场约300400米趵南岗交通流量时间13日13221323，由东向西75辆、由西向东48辆交通情况仕女时尚馆、淑女流行馆、运动休闲城、康康快餐、皇室比萨、麦当劳、银座超市、化妆珠宝、绅士世界业态分布普通市民、白领、中产阶级、政府官员主力消费群高顾客满意度素质高，态度好，热情服务情况日四9002200五六9002230营业时间约1万平方米经营规模超市经营业态自有银座超市主力商家山东商业著名品牌，整体形象好整体形象地下约150个，地上泺源大街辅道约75个车位数超市为主，百货、餐饮、电玩为辅经营业态整体档次较高，舒适感较高商场包装品牌超市、中高档百货经营特色统一经营管理经营模式地下1层楼层数3万平方米经营面积约3万余平米总规模整个市区辐射范围跨区域，高认知度银座物业管理山东世界贸易中心经营管理山东省商业集团开发商泉城广场负一层地理位置银座购物广场商场名称银座购物广场泉城路商圈内在建商业状况整个建筑地下2层，地上6层，地下一层、一层和二层作为商场运营。每一层的建筑面积在70008000平方米之间，以下全部是停车场。地上三层以上全部是写字楼。建筑结构未定物业管理费可按揭，首付40付款方式销售完成近70，目前已经暂停发售。销售状况沿街商铺345万，商场内部14万，起价1万，得房率52销售价格售后返租，前三年承诺回报率8，三年后重新签订合同，也可以自由经营销售模式地下二层，约300个左右停车位5万项目规模商场写字楼项目性质山东圣凯置业开发商泺源大街29号地理位置圣凯摩登城项目名称泉城路商圈内在建商业状况近5万平方米建筑面积约4万平方米占地面积25绿化率项目分为8个主题区域进行建设靠近大明湖面向旅游人群的休闲餐饮区“泉声竹影”、“汇泉湖畔”；以“九华楼”高档鲁菜饭店为代表的“泉新天地”特色餐饮区；面向年轻人的以服装零售为主的时尚购物区“曲水留商”、“泉酷地带”、“未来泉世界”；以古建筑群落为特色的“泉源文脉”特色旅游区。项目顶层规划为以创意产业为主的创意LOFT办公室。建设规划未定物业管理费可办理按揭付款方式南到泉城路、北到明湖路,交通便利交通状况起价10240元/平方米；均价26000元/平方米价格120容积率3层楼层状况毛坯装修状况商铺物业类别济南汇泉新世界置业有限公司开发商历下区济南市县西巷地理位置汇泉地王广场项目名称济南新增商业宗地状况高新区1号地块位置位于轻骑路（工业南路）南侧，高新区行政审批中心西侧，三庆财富中心项目北侧，崇华路东侧；面积净用地面积约129亩；用途规划为商业用地；容积率38。恒隆广场总投资30个亿港元；用途大型购物中心；位置贵和购物中心和伊势丹之间，泉城路南侧；动迁面积127亩；现状投资商恒隆集团，预计3年内完工。济南新增商业宗地状况济南轻骑第二装配厂地块位于山大路和和平路交叉口世界五百强沃尔玛超市第二家店选址于此，目前正在协商中。山师东路改造，拟建地下人防商城项目北起原山东建工学院南门，地下穿越和平路、文化东路、地上过街天桥跨过经十路，南至经十一路为止。总长度1750米，地下宽度198米，总建面积约34650米。对本案影响的思考四大宗地商业部分的开发，势必将带动周边人口的聚集消费，更加带动整个泉城路商圈的外扩，而泺源大街更将成为整个商圈的主要交通要道，从而使本项目跻身于核心商圈更核心的位置。归结与启示1、济南市主要商业区域的商业总规模大约为1304万平方米，占整个城市商业总面积比例不大，这主要是因为济南市存在众多的批发及专业贸易市场并规模普遍较大。从大型综合商业区域的规模上看，其中北园路和泉城路的供应量最为庞大，足以显示出其在济南商业的地位。2、根据济南市政府批准的济南市商业网点发展规划，未来将会有10处20005000平方米中型超市分布于济南市东部产业带、西部新城及南部新城，预计该类业态未来面临更为激烈的市场竞争。3、本项目距离各主要商业区域距离较近，且位于济南著名商业街山师东路的龙头地位，位置较佳。但新近兴起的圣凯摩登城、汇泉地王广场等商业项目已经对外发售，并暴露出种种投资风险,预计未来市场竞争将更加激烈。而且项目同时面临附近各大高校的外迁，山师东路的消费结构将发生一定的变化，因而如何巩固本商圈及充分挖掘本区域消费潜力、扩展消费圈层成为我们必须要解决的问题。目前正在拆迁的恒隆广场将成为项目的直接竞争对手。区域市场调研分析商业街区随着时代的发展而不断变迁，商业业态的分布和变化在很大程度上反映出周边主要消费群体的消费习惯和消费形态。我们通过对周边商业街区的调查、归纳分析，可以总结周边商业消费环境、了解周边居民的消费状况，为本案项目的精准定位提供正确依据，为后续招商提供正确方向，更为后续商业良好运营奠定有力的理论基础。通过对项目周边15公里范围内主要街区的考察，对街区主要业态、交通状况、人流状况、周边居民分布的数量和特征的统计分析，使我们对项目周边的区域商业环境有了清晰的认知，对于项目市场机会与未来的发展趋向有了更深入的理解。一、市场调研目标二、市场调研展开步骤项目周边15公里范围，以周边主要道路为主线依次展开东西向主要道路解放路和平路文化东路经十路南北向主要道路山大路历山东路山师东路山师北街历山路解放路（山大路解放桥）业态分布解放路山大路赛博数码广场联邦软件速赛笔记本天威数码惠普专卖佳能专卖索尼专卖图文机铁药房服饰地矿大厦地矿医院中国邮政天宇茶叶超市房介恒丰银行历山东路统一银座电动车专卖水果专卖招商银行中心医院饭馆喜铺西部酒城台球农家特产保健专卖泉城大药店历山路华夏良子大恒商务数码复印摄影服饰华夏良子润丰农业银行华夏银行文具印务网吧美发移动通信宝明斋眼镜新华书店餐馆茶叶专卖鲜花店历东商务大厦山东国际饭店健身器材店英克莱健身电动车专卖皇明太阳能电动车专卖电动车专卖桃花源鲁轻中国移动网吧注此处沿街商铺即将拆迁改造解放路（山大路解放桥）610娱乐59印务58药店47通讯916其它1003178189133比例172529133116226数量总计美发大小餐饮服饰专卖店商店数码科技银行项目专卖店医疗，喜铺，3家眼镜专卖，9家电动车专卖。商店包括各类小卖铺、统一银座超市和利东商城。娱乐台球、酒吧、足浴、网吧等。其它文具店，火车售票、烟酒店、茶叶店、干洗店、布点、珠宝店、鞋店、五金3家等。解放路主要商业特点分布特点是两端商业为数码产品和电动车的集中消费区，中间依托于中心医院，商铺较为活跃。解放路经过大规模整修,由原来的双向四车道变成了双向八车道,其中中间为快车道，成为泉城路连接东部城区的快车道。因而商业两侧被分割成两部分，其商业氛围弱化。评述租金地理分布为东西两端高，分别达到3元/天/平米和35元/天/平米，各种临街商铺平均租金为25元/天/平米左右，个别旺铺达到4元/天/平米。目前该街区南部商铺处于道路扩建拆迁范围，因而参考价值已不大。租金分布特点西部酒城、八点半交友酒吧、老百姓大药房、京卫大药房、华夏良子、索尼数码、佳能专卖店、天宇茶叶平价超市、银座超市等。主要商家餐饮、娱乐、服装百货、数码科技产品专卖、电动车专卖以及各色等。济南第一家茶叶平价超市。主要商业业态济南连接中心区与东部城区的主要道路区位业态分布和平路（山大路山师东路）历山琴行和平路（山师东路历山路）业态分布和平路山东剧院服饰净雅秀布店食杂店专卖阿洪锅钟济南有线电视浦发银行高第街56号服饰空置商铺本案国医堂药店百顺商店特步专卖橱柜书报亭居民区工商银行餐馆罗丹商务宾馆远方户外用品桑乐太阳能居民区山师附小山师北街山师附中居民区房介文具专卖生发用品蜂王浆专卖房介新盛宏服饰山师东路和平路（历山路山大路）100111963817711837比例728134261258625数量总计其他专卖店印务医疗汽车配饰烟酒美容美发服饰鞋帽银行金融旅馆餐饮项目其它小商店，工艺品店，家具店，庆典店、房产中介等。和平路商业主要特点分布特点是山师东路为集中分布区，依托于周边丰富的教育资源和附近中档社区，社区商铺较为活跃。其以全聚德、微山湖鱼馆、真如意大酒店、高第街56号、一直延续到泺元大街的巴山夜雨，成为特色餐饮较为集中的区域。但是由于道路狭窄，交通压力较大，再加上附近山师附小、山师附中等学校，使得高峰期交通拥堵现象市场发生。评述租金地理分布以山师东路交叉口为高，达到5元/天/平米，东西两端低，分别为2元/天/平米和22元/天/平米，各种临街商铺平均租金为3元/天/平米左右。租金分布特点嘉汇商务酒店、全聚德、微山湖鱼馆、联想、华夏银行、农业银行、聚富林海鲜城、真如意大酒店、立多金店、张裕专卖、国窖1573等专卖店、高第街56号、中国人寿等。主要商家大型特色酒店、餐饮、汽车配饰、服饰鞋帽、酒水等专卖店、主要商业业态济南CBD延长线，是济南教育文化区的主轴。区位文化东路（山大路山师东路）业态分布文化东路（山大路山师东路）810其它911文化用品100541914232572524比例1206523172738325数量总计美容美发便利店餐饮服饰专卖店药店印务宾馆娱乐银行项目专卖店25家体育用品专卖店和2家烟酒店。娱乐网吧和酒吧。文化用品音像、舞蹈用品和美术用品等。其它干洗店、玉石店、灯具店、画廊、汽修、通讯和火车售票。文化东路（山师东路历山路）22其它1004171719223286比例984171718213286数量总计通讯小百货店餐饮服饰专卖店印务宾馆娱乐银行项目专卖店各类品牌专卖、音像店、茶叶店和眼镜店。娱乐网吧、KTV等。其它书店、药店等。文化东路主要商业特点分布特点是依托于周边高校资源和附近中档社区，形成了以文教用品、服饰、餐饮为主体业态的高校经济圈。其中餐饮云集了川菜、湘菜、东北菜、台湾担担面等各色菜系以适中的价位，成为特色餐饮较为红火的区域。而各色运动品牌的形象专卖店，成为济南的一大特色。随着各大高校迁往大学城，该商业街区的业态将面临新的调整。虽在最近进行了大规模的整修，但是由于道路狭窄，交通压力仍然较大。评述租金地理分布以山师东路交叉口为高，达到8元/天/平米，东西两端低，分别为3元/天/平米和4元/天/平米，各种临街商铺平均租金为5元/天/平米左右。租金分布特点阿迪达斯、特步、德尔惠、安踏、七匹狼、匹克、露友、达芙妮、圣迪奥、柏仙多格、康威、鸿星尔克、金莱克、百事、米香居、台湾担担面、美国加州牛肉面大王、食全食美、六乃喜、金艺书廊、文东商场等。主要商家餐饮、品牌运动专卖店、各色服饰、文具用品等专卖店。主要商业业态曾为济南高校最为集中地区的交通干道之一，是济南高等教育文化区的主轴。区位经十路（山师东路山大路）业态分布经十路（山师东路山大路）1004488234810823比例261122612326数量总计加油站超市餐饮汽修专卖店药店印务宾馆娱乐银行项目专卖店包括海参专卖店和烟酒店。经十路主要商业特点作为省城经济发展大动脉的经十路是济南车速最高、车流量最大的城市交通干道之一，其主要的商业业态以酒店、餐饮为主，适合商务办公而布局形成的业态格局。评述名雅建工大饭店、翰林大酒店、山青饭店、大众报业集团、东方肥牛王、云亭火锅、家亦家酒店、好地方商务酒店、雅悦酒店、国美电器、蜀都宴语、东成西就特色餐厅等。主要商家餐饮、娱乐、家电卖场。主要商业业态是省城济南跨越式发展的城市景观大道，是连接长清到章丘的东西主干道，为双向10车道，也是济南城市整体东西向发展的快车道。区位山大路（解放路和平路）业态分布海参馆海特宝海参美发饭馆富士施乐专卖店道真英语培训神州行便利店轻骑第二装配厂中国联通康巴丝宾馆碧淘阁足浴山大路（和平路经十路）业态分布和平路中兴手机售后金网售后摩托售后大舜天成SOHO俱乐部李氏鱼头海鲜店浦发银行第七街俱乐部大东科技城文东路车饰佳美车大舜科技市场网图网城宠物医院新奥图文柔婷美容创展中心加油站居民区加油站军悦大酒店鲍翅海参皇重庆刘氏鸭肠王酒店居民区山东航空国际旅行社山东公安专科学校基建筹备处金马大厦山东省生物药物研究院经十路居民区华天汽车生活广场居民区三强建设咨询公司天一铭茶饭馆药店百灵宽带海参馆茅台专卖山大路（解放路和平路）100132223636102726比例628111242461716数量总计其它宾馆超市汽车配饰健身银行证券房产中介美容美发专卖店数码彩印餐饮项目其它小商店、鲜花店、快运，药店、烟酒店、服饰等配套设施。山大路（和平路经十路）10020853581015818比例398321234637数量总计其它宾馆酒店汽车配饰银行娱乐专卖店美容美发通讯数码彩印餐饮项目其它药店、网吧、烟酒、加油站、小商品店等山大路主要商业特点山大路具有山东“中关村”的美誉，是全省数码产品集散地。而我们研究的山大路南段部正是物流交通的主干线，因而交通较为繁忙。分布特点是以数码产品及大型酒店为主要业态，大舜天成及多个居民区的存在支撑了周边多个休闲俱乐部的发展，形成了具有数码产业特色的商圈。华天汽车生活广场华天汽车生活广场是目前省内最大的汽车美容养护连锁服务体系，它的开业，成为该商圈的新兴业态。评述北高南低，其中在创展中心租金得以拉升，至3元/天/平米。北部租金以银座数码广场为周边为最高，达到5元/天/平米。平均租金约为27元/天/平米。租金分布特点华天汽车百货、中国联通、军悦大酒店、鲍翅海参皇、金马大厦、创展中心、大东科技城第七街俱乐部、柔婷美容等主要商家数码、图文、酒店、汽车百货、餐饮等专卖店。主要商业业态济南科技商务区主轴线，也是全省数码产品市场的核心。区位山师东路业态分布山师东路南段612其它12化妆品1001127703比例191222141345数量总计箱包精品店美容美发服饰鞋帽通讯项目其它餐饮店，农贸市场，皮具店，网吧，学习用品店，眼镜店，杂货店。山师东路北段57其它100454541127242比例1376651537358数量总计化妆品专卖店网吧美容美发服饰专卖书报餐饮项目其他包括印务，干洗店，超市，糖果KTV，门诊等。山师东路主要商业特点由周边10所高等院校所共同支撑起的山师东路，各色时尚饰品、服饰，各具特色的美发美容店、各色风味的餐饮小吃，汇聚成了山师东路的商业神话，但大学生消费随追求时尚与品位，受其经济条件所限，很难形成高档的步行街。随着各大高校的外迁，主力消费群体的变化，再加上明年山师东路的改造，其商业格局也将发生新的变化。评述北头约6元/天/平米中部约9元/天/平米南半部分约5元天/平米。秀水街A点，中部主干道，约12元/天/平米B点，约15元/天/平米。C点，约58元/天/平米。D点，约44元/天/平米。（以上电费均自负）水云间A点，靠近门口，一节柜台加两面墙，3000元/月。B点，中后位置，一节柜台，800元/月。C点，二层，约17元/天/平米。（电费自负，10元/度）淘宝驿站主干道，约71平米/天/平米。电费1元。各店铺平均租金为67平米/天/平米租金分布特点老河道瓦罐、木槿花饭庄、西域特色、四川青年酒家、好特天府、李宁专卖、水云间、秀水街、糖果KTV、达芙妮、柏仙多格、瑞德渔村、异度空间、中鲁时空、同基网络、黑骏马俱乐部、师东农贸市场等，共计商家328家。主要商家餐饮、娱乐、服装、美容美发、饰品、化妆品专卖等特色小店。主要商业业态项目南面，连接和平路与文化路、经十路，是高校经济最为集中的区域。区位山师北街145其它100112261961111比例364827244数量总计美容美发餐饮服饰小百货宾馆房产中介小商店项目其它书店、网吧、眼镜店、通讯和火车售票。山师北街主要商业特点由于周边山师大宿舍、山师附中、山师附小等分布于此，因而依托学生群体而布局的业态呈现出以餐饮、美容美发、网吧、眼镜店、便利店等为主的特点。由于消费群体较为单一而集中，因而租金也就水涨船高。评述租金分布的地理特点是南高北低，平均租金约为28元/天/平米，其中南段租金较高，约为4元/天/平米。租金分布特点学术交流中心学子餐厅、学苑超市、特百惠、兰州拉面、重庆米线等特色小吃。主要商家餐饮、美容美发、小百货商店等周边学校配套型商业。主要商业业态正对山师大北门，连接山师大、山师附中、山师附小，北接和平路。区位业态分布历山路（解放路和平路）三九药店历山宾馆老渔村海鲜馆和平医院颐正大厦自行车专卖历山剧院和平路历山路建工宿舍建筑大学解放路药店交行塑料厂绿景家园电动车专卖餐馆监理公司交行橱柜专卖玛雅婚纱摄影华夏良子文具办公用品电动车专卖普利斯专卖家乐福鑫龙鑫服饰解放桥花卉市场真锅咖啡好地方商务酒店山体招待所海景楼市海参馆婚纱摄影联通印务半岛渔村酒店历山路（和平路文东路）业态分布文化东路历山路和平路烟酒专卖齐鲁广告调查公司米其林轮胎饭馆诺基亚省法院大润发服饰专卖万象数码冲印药店律师事务所监狱管理局琴行居民区历山名郡网络会所山东省质量监督局凯旋商务中心中国银行琴行山东冶金工业总公司韩王妃健康服务中心干洗店华光大厦鲁菜馆监狱管理局宿舍居民区饭馆网吧沙沙美容工行经十路蜀都宴语历山路南段（大润发经十路）167其它100711249114711比例45351145235数量总计足疗便利店餐饮服饰专业店药店宾馆银行项目专业店2家琴行和3家塑料专业店。其它房产中介、摄影、眼镜店、印务/通讯、航空售票等。历山路主要商业特点由在此立店六年大润发历下店、世界超市排名第三的家乐福超市作为主力店的带动，历山路呈现出两大租金高点，也是日常人流较大的区域。大润发不但成就了历山路的辉煌，而且作为聚客核心承转了文化东路与文化西路的繁华。评述租金分布的地理特点是依托两大主力超市家乐福、大润发，分别形成两个高点，平均租金约为35元/天/平米，其中南段租金较高，约为5元/天/平米。租金分布特点家乐福超市、厉山宾馆、华夏良子、康威索菲亚橱柜、金夫人、大润发超市、颐正大厦、麦当劳、肯德基、JENNY，SCOFFFE、通达琴行、中国银行、深圳发展银行、真锅咖啡馆等。主要商家大型超市、特色中型餐饮、银行（分理处）、宾馆等。主要商业业态从解放桥到经十路，使城市南北交通最为通畅的交通干道之一。区位周边商业街区租金分布状况解放路平均租金25元/天/平米和平路平均租金3元/天/平米山师东路67元/天/平米文化东路平均租金5元/天/平米山大路平均租金27元/天/平米平均租金35元/天/平米历山路四、周边商业街区特征分析随着城市扩建而形成，缺乏统一的规划和风格，档次较低。如现在的和平路。交通便利的地段，形成一定特色的街区；新建物业表现出较强的优势和竞争力。如山大路。依托大型百货商店或超市或大型社区/单位/学校等而逐步形成，客流量较大，租金较高。如文化东路、山师北街和历山路。各自独立经营的商店自发地组合在一起而形成的，其管理较为松散。只能是“商店街”，缺乏统一的主题和吸引力，竞争力较弱。如山师东路。周边大型商业物业分布山师东路步行街核心商圈老东门商圈山大路专业商圈周边大型商业未来发展趋向分析山师东路地下步行街好较好好经营状况080022008002200全年无休7001030营业时间7080万4050万日营业额1，2，3，5，8，23，28，31，37，44，45，46，47，K50，K52，K53，K55，63，65，70，79，83，87，K91，K95，97，99，101，103，116自有14条购物班车，另有2、18、31、48、75、79、110、103、123、K54、K59、K941、3、5、41、66、82、85、101、103、104、K50、K51、K54、K91、K109公交线路四楼241个停车位约800平米地上地下停车场222431243124季度经营分配（年）150元104元80元客单价水平30年20年50年协议承租年限060055075（35年免租期）协议租金价格（元/天/平米）140001100022000规模（M2）家乐福历下大润发万达沃尔玛市场名称周边大型超市经营现状分析租金测算说明1、目前租金采样80为门头房，且为目前正在招租或转让物业，所以其租金水平将明显高于实际的操作水平，因此在租金的实际测算上，在其综合租金（37）基础上予以10的租金压缩为333元/天/平米（注此为本区域的平面的平均租金水平，而根据山师东路北段和和平路项目临近区域租金在5元/天/平米左右）。2、通过对卖场租金的综合测算，得卖场综合租金为063，但此租金交通条件较为理想，区域商圈核心物业13层的租金水平。所以对于本物业商业环境有一段市场培养期，起始租金水平势将低063。市场机会点在目前市场形势下，历山名郡的沿街商铺均价在16000元/平米，而圣凯摩登城均价在3万元/平米，足以看出地段价值对商业价值的影响力。而根据本区域目前的租售情况，我们认为目前本区域市场的租金水平还是能够达到5元/天/平米，所能支撑起的售价达到18000元，支持理由如下8元/M2天30天100M224000元高档商铺的前10年月租金15元/M2天30天100M245,000元100M2150元/M215000元108万113122048072180001001Z高档成熟商铺后10年月租金目前一般商铺月租金10年按揭月供元首期万元总价万元单