周口房地产市场调查报告(doc 21)

周口房地产市场调查报告和信房产智信广告20097周口房地产市场调查报告2目录一、市场背景11周口概述3111地理位置3112周口交通情况312周口宏观城市发展综述121周口市经济发展概况4122周口城市规划建设6二、项目环境分析1021环境条件分析10211大环境分析10212小环境分析1122项目总结11三、周口房地产市场分析1231整体市场简介1232在售个案分布图1433在售主要楼盘情况16331在售楼盘供应特征16332在售楼盘户型特征16333价格、推广和销售情况1734客源分析1835市场总结19周口房地产市场调查报告3一、市场背景11周口概述111地理位置周口市位于河南省东南部，辖川汇区、项城市和淮阳、鹿邑、扶沟、沈丘、太康、郸城、西华、商水8个县，国土总面积119万平方公里，耕地面积1170万亩，总人口1006万人，耕地面积、总人口均居全省第2位。周口市农业发展名列前茅，粮、棉总产量均居河南省第一位，分别占全省的1/6和1/4，是全国闻名的粮棉大区。112周口交通情况有国道、省道13条；311国道横穿东西，106国道纵贯南北；有县乡公路184条，通车里程3968公里；漯（河）至阜（阳）铁路与京广、京九线相接；周（口）至漯（河）高速公路与京珠高速相连。南洛、大广、周商3条高速公路周口段建成通车周口市周口房地产市场调查报告4市场商贸全市有各类市场615个，市区内有荷花市场、中州商贸城、人民商场等大型商场、市场8个。其中荷花市场为河南省最大的综合批发市场之一，占地200余亩，日客流量约10余万人次，日成交额近千万元，辐射周边100多个市县。全市粮油、蔬菜、果品、畜禽、皮革、建材等各种专业市场发展态势迅猛，方兴未艾。12周口宏观城市发展综述121周口市经济发展概况历年GDP增长综合经济实力不断增强。2006年全市生产总值6777亿元，是2000年的16周口周口房地产市场调查报告5倍，年均增长89；2007年生产总值8178亿元，增长13；2008年全市生产总值9841亿元，增长123。67778178984189131230020040060080010001200增长率89131230GDP（亿元）6777817898412006年2007年2008年上表中数据显示，近三年，周口GDP增长率一直保持持续增长，尤其近两年增长率在10以上，正接近千亿元大关，增长率基本赶上全国平均水平，显示周口市经济发展势头良好，后势强劲。历年固定资产投资105944003531246036503270020040060080010001200固定资产投资（亿元）105944003531年均增长率2460365032702006年2007年2008年2008年周口市固定资产投资平稳较快增长。全年全社会完成固定资产投资531亿元，比上年增长327，为城市快速发展提供充分保证。周口房地产市场调查报告6居民收入7218880010406121228700200040006000800010000120000050100150200250城镇居民人均可支配收入（元）7218880010406增长率121228702006年2007年2008年2008年周口市城镇居民人均可支配收入为10406元，增长率为87。从近三年数据来看，城镇居民可支配收入和增长率均保持稳定增长，说明城镇居民逐步富裕起来。从而对居住环境和居住环境也提出更高的要求，形成了一定的房地产新需求。纵观周口经济的发展，呈稳步上升态势，市民生活水平、城市面貌都有大大改善提高，但与国内部分发达地区相比，差距仍然明显。根据城市发展规划，周口将以跨越式发展为定位，努力提高城市现代化水平，这一发展契机势必会带动居民居住水平的提高与房地产业的良性发展。122周口城市规划建设中心城区概述城市规划区范围城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内其他因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。综合考虑城市发展和建设管理的需要，结合行政界限和道路等可识别的界限，将以下范围划定为城市规划区，该区内的建设执行城市规划法的有关要求。本次规划的城市规划区用地范围为川汇区行政区全部、漯界、周商、阿深高速公路围合区域及三条高速公路和铁路沿线村庄用地。周口房地产市场调查报告7城市性质规划城市性质商贸流通、农产品精深加工为主，中原文化特色浓厚的豫东南中心城市。从城市整体发展规划来看，周口市未来的发展还是依托于其两个主要优势，即依托交通便捷优势发展商贸流通，依托农业优势发展农产品精深加工。另外就是利用自身的历史文化优势发展中原特色文化旅游。城市的发展中农业比重太大，工业发展缓慢，也影响了城市经济的发展以及居民收入的增长。城市规模和人口城市规模2005年底周口市区人口为398万人，其中非农业人口2233万人，暂住人口558万人，农业人口1189万人。根据发展规划，2010年市区总人口为60万人，城市建设用地6319KM2，人均建设用地10531M2人。2020年总人口为100万人，城市建设用地9952KM2，人均建设用地9952M2人。通过周口市区规划可以发现，在未来45年内，周口市的人口将会由2003年的398万人，至2010年的60万人，市区人口增加20多万人，平均每年的人口新增量在3万人左右。人口增量相应增加房地产的需求。按照目前周口市城镇居民人均居住面积30平方米，周口房地产市场调查报告830000人30平方米/人900000平方米在未来34年内，平均每年将会产生90万平米的新增住房需求。而目最近两年周口市每年的新增住房供应量在100万平米以上右。市场未来将会出现供大于求的状况，市场竞争激烈。城市空间发展战略城市发展战略目标充分发挥中心城市政治、文化、商贸、信息中心和交通枢纽等功能，坚持实施可持续发展战略，实现经济发展和环境保护相协调，巩固、提高周口作为豫东南地区中心城市的地位与作用，使周口在21世纪发展成为一个繁荣、高效、文明的区域性中心城市；一个适宜创业发展、适宜居住生活的平原生态城市。城市空间发展战略，经过对影响周口市城市发展的经济主导流向、交通引力、生态空间维护等种种内外条件的分析，城市规划确定周口市空间拓展的战略为“东拓西控，南联北伸”。东拓优先发展区。周口城区东部地带，是周口城区未来的核心地区，是体现周口城市新经济、新建设、新形象的集中区域。规划按照生态型新城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成为以“行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区。西控生态控制区。西部用地位于城市水源地的上游，是城市生态敏感区，规划从提升城市空间品质，保证城市环境质量，建设生态城市的角度，将城市西部用地划定为生态维护用地。南联引导建设区。现状川东工业基地。该处用地有限，各项建设活动必须得到有效的引导和控制，以发挥最大的土地效益和产业集聚效益。北伸有限建设区。城市以北地区，规划期内做适当发展。远景作为城市发展的战略储备空间。老城区更新改造区，应逐步疏散部分职能，搬迁污染企业，增加绿化、广场等公共空间用地，改善环境质量。建筑以多层为主，维护旧城格局，开辟步行街区，成为传统商业街区。城市布局结构规划周口房地产市场调查报告9城市规划结构本次规划确定城市布局结构为一河穿城、两轴拓展、三点互动、四区共荣。一河穿城沙颍河从周口市穿城而过，已成为周口市独特的自然环境特征；水与城相互交融，城因水而更富动感与灵气，水因城而承载了更多的历史与人情。两轴拓展两条城市功能拓展轴东拓轴规划以东部新区拉动城市功能东移。文昌街形成串连外围生态林地、文教区、老城区、城市综合公园、新区并向大三角方向推进的“东进轴”。东部地区现有良好的交通及基础设施条件，城市开发已经有相当的基础。南联轴八一路南北延伸，串联了城市的主要功能核心区，集中体现现代化城市建设风貌，并和商水连为一体。以八一路生活性主干道为中轴，以周商路、大庆路交通性主干道为边界的区域是城市的核心区域，该区域包括了川汇区新区、中原国际商贸城、老城商业金融中心、南部新区。远期随城市规模的扩大，市区将和商水联合发展。规划确定该发展轴线为“南联轴”。三点互动城市远期将形成多中心的紧密组团式结构形式。川东工业基地、川汇区行政办公中心和东行政办公中心（周口市级行政办公区）将形成远期城市发展的增长区域。三点建设将带动城市新区的建设，并进而促进旧城的改造，使城市建设充满生机与活力。四区共荣城市按照用地空间布局可划分为四大片区，分别为铁南片区、河北片区、东部片区和老城片区。在这四大片区中按城市用地的功能，规划形成十大功能结构区，分别为铁西工业区、铁南生活区、铁南工业区、沙南商业金融区、沙南仓储物流区、河西文化教育区、沙北综合生活区、沙北工业区、东部行政文化区、东北文化教育区。周口房地产市场调查报告10根据周口市的整体规划，周口市未来的发展方向主要集中在市区的东部和市区的南部。本项目位于西部区域，不在城市发展主方向，区域存在不足。二、项目环境分析21环境条件分析211大环境分析城市发展目标坚持实施可持续发展战略，实现经济发展和环境保护相协调，巩固、提高周口作为豫东南地区中心城市的地位与作用，使得周口市在21世纪发展成为一个繁荣、高效、文明的区域性中心城市；一个适宜创业发展、适宜居住生活的平原生态城市。城市性质商贸流通、农产品精深加工为主，中原文化特色浓厚的豫东南中心城市。城市规模人口规模2005年底周口市区人口为398万人，其中非农业人口2233万人。2010年市区总人口为60万人，2020年总人口为100万人。用地规模城市建设用地6319KM2，人均建设用地10531M2人城市规划区范围市区西北与西华县毗邻，东部与淮阳县接壤，南部一带为商水县环抱，总面积204平方公里。城市发展战略城市空间发展战略经过对影响周口市城市发展的经济主导流向、交通引力、生态空间维护等种种内外条件的分析，本次规划确定周口市空间拓展的战略为“东拓西控，南联北伸”。周口房地产市场调查报告11本项目所在的西部区域，从提升城市空间品质，保证城市环境质量，建设生态城市的角度，将城市西部用地划定为生态维护用地，为周口市未来生态控制区，但是，从长远来看，生态区也是适宜居住区，拥有巨大潜力空间。212小环境分析地段条件项目位于周口市的西片南，之前周口市大部分住宅都集中在市区南面，对项目所在的地段认知度有一定的帮助。就距离市中心的绝对距离来说，与目前市场在售楼盘相比，本项目存在一定的优势。交通情况就路面情况来说，项目紧邻交通路、汉阳路，交通路是周口市主干道之一，直通市区，路面宽敞，连接迎宾大道，顺利通往南洛高速。目前项目周围公共交通尚不发达，部分路面环境较差，在这一方面还有待进一步改善。周边配套项目周边除了本项目前三期外，几乎没有高品质社区，没形成居住版块，人气不旺盛。在其他配套设施诸如医院，餐饮，公交，银行，超市等方面，项目所处区域还比较欠缺，这一点对项目以后的去化会造成一定的抗性。22项目总结就项目的地段条件来看，项目靠近主干道，地处科技园区，对于项目的日后发展有很好的促进作用。周口房地产市场调查报告12项目生活配套设施和公共交通情况存在一定的不足，包括交通线路的不完善，以及缺少必要的生活配套设施，这一方面除了依赖市政的规划外，也需要项目自身在规划中寻求一定的调整和突破。本项目位于城市主干道交通路上，周边有少量小规模居住区，在居住条件方面显然还不是很成熟，有待进一步累积人气。项目周边竞争个案不多，使得项目的竞争压力不大，但另一方面也降低了项目的客源导入，因此对于项目来说，怎样通过自身的品质和宣传来吸引客源是十分重要的。就目前情况来看，项目具有一定的区域认可度，但小区配套设施还明显不足，宜通过加强自身配套和提高楼盘自身品质，营造自身特色以寻求市场的突破。三、周口房地产市场分析31整体市场简介以沙颖河和大庆路为界，周口市房地产市场分为沙北板块、沙南板块和新区板块。其中沙南板块目前为房地产市场竞争的主要区域，沙北板块典型楼盘新区板块沙河板块沙南板块周口房地产市场调查报告13依沙颖河分布，东区板块主要以建业森林半岛为主，由于市政基础配套不完善，目前房地产市场较为冷清。2008年，周口房地产市场呈现大盘集中放量的现象，沙北板块代表性楼盘有半岛城邦、关帝上城、滨江国际星城，沙南板块南区行政中心的阳光澜岸、香榭里舍、泛华新城等纷纷面市，周口房地产竞争骤然加剧，2009年除大盘继续推售外，格林绿色港湾、商周帝王、建业森林半岛等大盘趁着市场迅速升温，也开始向市场推货。周口房地产市场呈现大盘竞争的态势。32在售个案分布图周口房地产市场调查报告14泰地现代城香榭丽舍兰亭山水泛华新城香格里拉格林绿色港湾阳光澜岸半岛城邦关帝上城商周帝王滨江国际星城建业森林半岛周口房地产市场调查报告15由于市中心无多余的开发土地，前期主要发展集中在城市西南区域，而西南区域的生活配套设施和交通相对比较完善，因此目前大部分在售项目主要集中在分布在市区西南角。但从未来的城市发展来看，未来的供应量主要集中在城市的南部和东部。周口房地产市场调查报告1633在售主要楼盘情况331在售楼盘供应特征项目名称位置开发公司物业形态规模半岛城邦中州路与沙河交汇处阳光控股多层、小高层占地348亩，总建面50万关帝上城中州路中州桥北路东周口市金冠投资开发有限公司多层、小高层高层占地250亩，总建面30多万滨江国际星城汉阳路与滨河西路交汇处周口市正鑫置业有限公司高层占地160亩，一期10万阳光澜岸莲花大道与汉阳路交叉口郑州同洲实业花园洋房、多层占地100亩，一期总建面4万香格里拉莲花大道与迎宾大道交叉口南200米许昌万里集团多层、小高层占地43亩，总建面6万香榭里舍八一路太昊路交叉口东南角河南源升实业多层、高层占地100亩，总建面30万泛华新城太昊路与八一路交汇处厦门泛华集团多层、小高层高层占地400亩，总建面50万格林绿色港湾交通路大庆路交汇处东段格林集团多层、小高层高层总建面20万商周帝王南洛高速北侧商水源盛房地产多层、小高层高层占地1500亩，总建面200万建业森林半岛东环路与沙颖河交叉口建业住宅多层、小高层高层占地300亩，总建面50万分析周口房地产市场沙南板块的南部行政中心区域为目前竞争最为激烈，主要楼盘均集中于此。周口房地产市场大盘竞争现象突出，2008年新增供应量约200万左右，2009年除去商周帝王外（销售几乎处于滞销状态）和本案外，新增供应量为70万，共计270万，可以预见，未来周口将以现有项目的销售为主。物业形态以多层和高层并存，多层在市场上较受欢迎，可以预计本案的产品在市场上较具竞争优势。332在售楼盘户型特征项目名称物业形态开盘时间主力户型半岛城邦多层、小高层2008年5月99140关帝上城多层、小高层高层滨江国际星城高层2008年3月目前主推4080精装修酒店式公寓阳光澜岸花园洋房、多层2008年9月76135周口房地产市场调查报告17香格里拉多层、小高层2008年9月80140香榭里舍多层、高层2008年12月100130泛华新城多层、小高层高层2008年9月80120格林绿色港湾多层、小高层高层2009年5月85129商周帝王多层、小高层高层2009年1月82140建业森林半岛别墅、多层、小高层高层预计2009年下半年80220分析周口房地产市场从2008年开始竞争日渐加剧，市场上主要代表性楼盘均在2008年推出，今年推出的仅建业森林半岛和格林绿色港湾，80130平米的户型面积市场接受度较高，以三房为主力户型，且面积逐渐收缩，110平米的三房市场上供应量逐步增大。333价格、营销和销售情况项目名称价格元营销推广销售评价半岛城邦2000新古典奢侈半岛原生态水岸城邦因工程和市场口碑原因尽管价位较低，仍销售较慢关帝上城二期14栋多层、10栋高层明年下半年推售滨江国际星城在周口最高处看醉美的风景阳光澜岸2300周口首席别墅级情景洋房准现房销售较好，目前一期尾盘香格里拉2200（16002700）后地产时代的居住生活首选因位置较好，产品创新且配套设施较高，销售较好香榭里舍2400（16003500）千亩市政广场法式风情建筑群紧邻千亩广场的独特优势，尽管产品密度高，户型普通销售依然较好泛华新城2100（16002400）周口首座上层名仕聚合区位置毗邻千亩广场，项目规划密度较低，户型紧凑，较受市场欢迎格林绿色港湾1800泊心泊家容天下因格林集团推广较好，户型紧凑，以准现房面市，销售较好商周帝王1900划域为疆引领未来项目位置较偏，用地性质为商水和周口两个区域，因位置为商水县的竞争项目法姬娜均价仅1500元，导致该楼盘几乎滞销建业森林半岛尊崇来自优雅的从容目前为排卡阶段，前期以多层、高层为主，类别墅为辅，因项目位置目前较为荒凉，首期物业形态难以与市区抗衡，该项目的销售风险较大分析目前沙北板块仅滨江国际星城销售尚好，半岛城邦因工程问题和市场口碑原因等销售较差，关帝上城一期住宅售完，二期明年开始推出。周口市场的位置对价格的支撑较为关键，产品在价格因素中的比重相对不高，价格集中在18002400元之间，多层一层一般为24002700元之间，顶层周口房地产市场调查报告18为15001700元之间，香榭里舍楼王高层最高价为3500元。沙南板块的香榭里舍因紧邻千亩市政广场、为南区行政核心区域，尽管密度较大，还是得到市场认可，与此毗邻的泛华新城因规划密度较低、低密多层较受市场欢迎；香格里拉因产品创新，错层、空中庭院，且注重产品细节和物业管理，市场接受度较高，位于经济开发区由格林集团开发的格林绿色港湾因推广到位，且注重产品规划和景观设计，首创21户型，准现房销售，实景体验，一期推出形成热销的局面。香格里拉西侧的阳光澜岸首创退台式洋房，且工程进度较快，销售也较好。新区板块的建业森林半岛4月份正式面市，推出类别墅、多层和高层组合，尽管未来前景美好，但目前地段较为荒凉，因多层和高层为主，户型创新性不高，虽然品牌较好，未来前景依然堪忧。34客源分析目前在售项目的客源主要以周口市区的现有居民为主，另外下属各县城的外来定居人员也占据了一定的比例。结合对在售项目的了解，以下将对本项目的可能的客源导向进行分析和预计。在售个案客源分析503218周口市区下属县城其他区域从上图可以看出，周口市区的客源占到了最大比例，该部分客源大都原有住宅，随着收入水平的提高，对居住环境也有了更高的要求，因此该部分客源的购房目的主要以改善居住环境为主。周口房地产市场调查报告19另外周口市下属的县城的外来客源也占到了很大比例，该部分