公租房项目（一期）可行性研究报告

陕西省XX新区XX新城XX镇XX村公租房项目（一期）可行性研究报告编制单位陕西XX项目管理有限公司二零一二年三月2目录第一章项目总论811项目名称812项目承办单位813项目主管部门814项目拟建地点、建设规模、资金来源815承担可行性研究工作的单位816研究工作依据817研究工作概况918主要技术经济指标1019项目承办单位概况10110国家和行业发展规划12111项目发展概况12112项目提出的背景13113项目发起缘由13114投资的必要性14115投资回收期14第二章城市宏观经济形势及区域市场发展状况分析1521城市概况15211城市基本情况15212地理位置16213自然气候条件18214交通情况19215城市面积范围20216人口状况21217行政划分21218城市定位及项目在区域规划方向2422城市经济状况25221城市辐射区域263222总结（对城市未来发展潜力的判断）26第三章保障性住房分析2731陕西省保障性安居工程相关指标2732相关政策27321综述27322陕西省保障性住房管理办法（试行）的相关政策要求3033项目建设的必要性33331解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任33332实现社会公平，落实科学发展观的需要33333构建和谐社会的需要34334满足城市规划要求，发挥综合开发效益的需要35第四章项目分析3741地块现状介绍37411地势及高程37412地面现状37413居民及拆迁状况37414地下管线沟渠情况37415地块地质情况3742地块周边市政配套38421交通状况38422大中小学及教育38423医院等级及医疗水平38424大型购物中心、主要商业市场38425文化体育娱乐设施38426公园3943地块周边环境分析39431治安情况39432空气状况39433噪声情况39434污染情况394435危险源情况39436周边景观40437风水情况40438近期和规划中周边环境的主要变化4044大市政配套40441道路现状及规划发展40442供水状况41443排污（污水、雨水）状况41444通讯41445永久性供电和临时施工用电41446燃气42447供热及生活热水4245规划控制要点42451总占地代征地面积42452住宅建筑面积42453地块容积率42454建筑密度42455控高43456绿地率4346地块周边项目介绍43第五章区域保障住房分析4451区域保障房成长状况44511形成时间44512区域内分布情况4452区域内供应产品特征44521开发规模44522平均入住率44523未来3年区域内可供应土地状况44524结论4553供应租住对象455第六章项目定位、规划设计及开发分析4661项目定位46611客户定位46612建筑风格面积户型46613租价4662项目开发计划47621开发机遇47622开发周期安排48623入住周期安排4963规划设计分析49631规划设计的可行性分析49632周边环境和人文环境对规划设计的影响49633市政配套设施对规划设计的影响49634生活配套设施对产品设计的影响和考虑4964规划设计49641建筑设计依据49642结构设计依据50643抗震设计及荷载50644给排水系统设计依据51645电气系统供配电设计依据51646电讯系统设计依据52647总平面图设计52648建筑设计54649规划设计体现的“四节一环保”的理念56第七章项目投资回收及资金筹措5871投资估算范围5872投资估算依据5873项目成本测算具体内容58731项目总成本测算58732出租收入测算63674财务盈利能力分析6475财务分析评价结论6576项目资金筹措66第八章节能与节水6881节能68811建筑节能措施68812电气节能措施6882节水69第九章项目招标方案7091招标范围及招标组织形式7092投标、开标、评标和中标程序7093评标委员会的人员组成和资质要求71第十章项目实施进度安排73101项目实施的各阶段731011建立项目实施管理机构731012资金筹集安排731013勘察设计731014施工准备741015竣工验收77102项目实施进度计划781021实施进度78第十一章环境保护79111环境现状79112项目建设和运营期对环境的影响及防治791121施工期环境影响及防治791122运营期环境影响及防治80113其他环境保护措施811131建设环保措施811132给排水环保措施8171133电气环保措施82第十二章社会效益的社会影响分析83121项目社会影响分析83122项目与所在地互适性分析84第十三章可行性研究结论与建议86131研究结论86132建议878第一章项目总论11项目名称陕西省XX新区XX新城XX镇XX村公租房项目（一期）12项目承办单位陕西省XX新区XX新城开发建设（集团）公司13项目主管部门陕西省XX新区XX新城管理委员会14项目拟建地点、建设规模、资金来源XX新城XX镇XX村公租房项目（一期）拟建地点位于沣泾大道以北，县东路以东，总占地约14亩，容积率375，规划总建筑面积约35000平方米。项目计划新建公租房700套，为高层住宅。项目建设成本约人民币87185万元，其中中省市资金支持2800万元，其余资金自筹。15承担可行性研究工作的单位陕西XX项目管理有限公司16研究工作依据1、陕西省XX新区总体规划20102020年；2、XX新城分区规划20102020年；3、关中天水经济区发展规划（20092020年）；4、西安国际化大都市发展战略规划（20092020年）；5、西安市城市总体规划（20082020年）；6、咸阳市城市总体规划（20082020年）；97、国家及省、市有关经济适用房、廉租房和公租房的政策、法规和文件；8、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国办发【2007】24号）；9、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；10、陕西省人民政府关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（陕政发【2007】62号）；11、陕西省关于加快推进我省保障性住房工作的意见（陕财办【2009】112号）；12、关于加快保障性住房建设的意见（陕办发【2010】11号）；13、陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；14、XX新区XX新城分区规划（20102020）；15、陕西省保障性住房建设标准（试行）（2011年9月）；16、项目建设单位提供的背景资料；17、项目调研收集的有关资料；18、工程咨询报告编制委托书；19、陕西省各类建筑取费标准；20、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。17研究工作概况本项目是XX新城居住用地规划中的XX新城XX镇XX村公租房项目，租住对象是XX新城FC1区（XX镇）10的部分乡村拆迁应安置人口、外来务工人员、企业人员等。接到委托任务后，可研承担单位立即抽调骨干人员组成专业工作组，由总经理亲自挂帅，人力物力配备到位，立即开始分组工作，市场调研组、财务分析组、现场踏堪组等平行开展工作，尽快编制报告，配合业主的需要。18主要技术经济指标XX新城XX镇XX村公租房项目一期主要经济技术指标表序号XX镇XX村公租房单位指标1总用地面积93332总建筑面积350003容积率3754绿地率595总停车数辆1576户内平均居住人数人/户47居住户数户7008居住人数人28009建设投资万元8718510每平方米建设投资元249119项目承办单位概况陕西省XX新区XX新城开发建设（集团）有限公司以下简称XX集团公司是经陕西省人民政府批准同意，由陕西11省XX新区XX新城管理委员会出资设立的大型国有独资公司。集团公司成立于2011年10月18日，注册资本10亿元人民币。公司下设行政部、财务部、技术合同部、投资经营部、工程建设部和城乡统筹部六大职能部门。作为XX新区XX新城商业开发和市场化建设经营主体，主要承担XX新城规划范围内城市基础设施及市政配套设施建设；新城跨区交通干线连接；土地储备及开发；房地产及文化教育场馆的开发、建设；农业项目、旅游服务项目、物流仓储项目开发、建设、管理经营；房屋租赁；物业管理；园林景观设计及绿化建设施工；区域内招商引资、投融资；工业、商业、高科技项目的研发等任务。集团公司将按照国家及XX新区整体的战略部署，努力打造XX新城成为西安国际化大都市北部中心，高端制造业、现代物流业、地理信息产业基地，统筹示范区，并逐步形成以低碳产业为主，重点发展高端制造业、测绘、新能源、现代物流、创意产业、都市农业等产业的发展格局，在发展模式上将采取“一区多园”的产业化发展道路，最终实现XX新城“一心两廊、五轴八组团”的现代田园城市空间结构。未来，公司将秉承“态度决定一切、思路决定出路、细节决定成败”的企业精神，按照优质、精细、高效的原则要求，积极进取、顽强拼搏，依托XX新城良好的发展平台实现新的跨越式发展，为推动XX新城区域内社会经济繁荣做出贡献。12110国家和行业发展规划“十二五”期间，我国计划建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，保障性住房覆盖面达到20左右,开局之年已为实现目标打下坚实基础。2011年，全国计划开工1000万套各类保障房，实际开工1043万套，基本建成432万套。“规模之大、任务之重，史无前例。”去年年底，国务院召开全国住房保障工作座谈会，住建部代表保障性安居工程协调小组与各地签订了2012年的住房保障目标责任书，分解落实了年内建设任务。根据计划2012年全国将开工保障房和棚户区改造工程700万套以上。依据中共陕西省委办公厅文件陕办发（2010）11号进一步推进保障性住房建设工作，经省委、省政府同意，做出如下安排公共租赁住房是解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和进城务工人员住房困难的重要途径。各市要认真做好需求调查，抓紧编制公共租赁住房建设规划。力争于2012年底前，首先解决好城镇中等偏下收入住房困难家庭的住房困难问题，大中城市将新就业大学生、外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。111项目发展概况在省委省政府的高度重视下，各市县和升级部门共同努力、真抓实干。截止到2010年10月25日，保障性安居工程开工4813万套，占目标任务的10736；完成投资4755亿元，占年度投资计划的881，如果加上20082010年度项13目在2011年开工31189套，2011年全省总计开工和完成保障性安居5125万套。这些指标在全国继续保持前列。我省确定2012年的保障性住房总任务是4008万套，总的原则是以公租房为重点，各市总任务不低于今年的85。保障性住房包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房4类住房。112项目提出的背景随着新一轮西部大开发的全面展开、西安国际化大都市建设的全面启动以及西域一体化的深入推进，特别是XX新区总体规划（20102020年）在国新办新闻发布会正式发布后，XX新区建设正式列入国家战略，XX新区管理委会正式成立,“一区五城”建设随之迅速拉开帷幕。XX新城分区规划（20102020年）即在这样的背景下开展编制工作。为加快落实中共陕西省委办公厅文件陕办发（2010）11号关于加快保障性住房建设的安排，该项目是XX新城分区规划中FC1区XX镇XX村公租房项目。113项目发起缘由按照省委省政府的部署，“十二五”期间，全省将建设210万套保障性安居工程，届时全省住房保障覆盖面将达到国家20的要求。XX新城分区规划的要求，对原有自然村要进行拆迁，对部分低收入住房困难原有村民进行安置，解决城镇中等偏下收入14住房困难家庭、新就业职工和进城务工人员的住房困难问题。114投资的必要性加快保障性住房建设，有利于调整住房结构，促进“住有所依”目标的实现；有利于引导合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展；有利于人才和劳动力的有序流动，促进城镇化进程；有利于保障和改善民生，促进社会和谐稳定。115投资回收期公租房租金收取标准，需要考虑成本回收租金，以略低于市场租金的标准进行确定，一般在市场租金的7080左右。以西安为例，经调研，目前西安市商品住房市场租金均价为20元/平方米，公共租赁住房按市场租金的80计算，租金价为16元/平方米月，按此标准计算，静态测算高层公租房资金回收期为1597年左右，动态测算资金回收期为28年左右。15第二章城市宏观经济形势及区域市场发展状况分析21城市概况211城市基本情况XX新区位于西安、咸阳两市区之间，西起茂陵及涝河入渭口，东至包茂高速，北至规划中的XX环线，南至京昆高速，规划区面积882平方公里，规划建设用地272平方公里。按照组团发展的格局，新区分为五个组团XX新城、空港新城、秦汉新城、沣西新城、沣东新城。XX新城包括泾阳县的泾干镇、永乐镇、崇文镇和XX镇（部分），总面积146平方公里，规划建设用地47平方公里。空港新城包括泾阳县的太平镇，渭城区的底张镇、北杜镇和周陵镇福银高速以北的区域，总面积141平方公里，规划建设用地36平方公里。秦汉新城包括渭城区的正阳、窑店、渭城、周陵镇福银高速以南的区域，秦都区的双照镇，兴平市茂陵的周边区域，泾阳县的XX镇（部分），总面积291平方公里，规划建设用地50平方公里，遗址保护区面积104平方公里。沣西新城包括户县的大王镇，长安区的马王街道、高桥16乡，秦都区的钓台、陈杨寨街道，总面积143平方公里，规划建设用地64平方公里，遗址保护区面积86平方公里。沣东新城包括长安区的斗门街道、王寺街道，秦都区的沣东街道，三桥街道、六村堡街道西安绕城以西的部分，总面积161平方公里，规划建设用地75平方公里，遗址保护区面积133平方公里。212地理位置XX新城地处陕西省泾阳县东部，关中平原中部，XX下游。包括泾干镇、崇文镇、永乐镇全部和XX镇部分用地。东与高陵县交界，南与秦汉新城接壤，西临空港新城、中张镇，北与燕王镇、三渠镇相交。县城位于西安市北偏西54公里，咸阳市北偏东28公里，距首都北京1290公里。全区总面积146平方公里。行政区划XX新城行政范围主要涉及咸阳市泾阳县4个镇（街道办）、62个行政村，详见表1。表1XX新区行政区划17区（县）街镇乡行政村泾干镇柴家、大训堡、樊家、花池、华角、马庄、唐李、望泾、姚坊、大曲、东关、花角、县前、花池渡、柴家、先锋、双赵、瑞凝、土贺、封家、建立、团庄、粮集、金柳、木刘、南强、北强、吉元、西关、瓦王崇文镇宋村、摆渡、坡底、蔡壕、虎杨村、崇文村、焦村、北丈八寺村XX镇修石渡、付家、舒家、唐家、王家、东风、蒋刘、大堡子、小徐、金田玉、阜下、王家堡、陕西庄、费家崖、新庄、寿平、XX、芦家、聂冯泾阳县永乐镇永乐、永丰、南横流、北横流、庞家、邵村、尚家、亢营、大齐、南吴XX新城区位图18213自然气候条件主要气象资料如下年最大降雨量8205毫米年平均降雨量5606毫米年最少降雨量3492毫米冬季平均风速及主导方向25米/秒（东北风）夏季平均风速及主导方向25米/秒（东南风）19最大冻土深度03米最大积雪厚度02米年平均气温13，冬季1月最冷138，夏季最热7月409。日照时数年平均21952小时，（最多（8月）为2416小时，最少2月为1462小时）无霜期平均213225天水源充足，地下水丰富，地下水资源年均8306万立方米，占全县水资源总量的258，地表水资源总量192328亿立方米，原因有三条过境河流。XX自王桥镇谢家沟入境，张家山出谷，东南流至桃园村附近出境。冶峪河系渭河二级支流，口镇三王沟入境，口镇出谷，东注清河。清峪河为泾阳县与三原县的界河；区内素填土、黑垆土和黄土状土多为湿陷性土，埋深在45米以上。214交通情况XX新城路网由城市快速路、城市一级主干路、城市次干路和支路组成。城市快速路红线宽100米，城市一级主干路红线宽6080米，城市次干道路红线宽40米，支路红线宽30米。通过秦汉大道将城区分为东西两部分，即泾阳片区及新城东部片区。通过高泾大道、高泾中路、高泾南路加强东西片20区的联系。通过机场北线高速、沣泾大道、空港北路加强XX新城与西安国际空港区的联系。以高泾大道、高泾中路、高泾南路、沣泾大道、正阳大道、原点西路、县东路、秦汉大道、形成“四纵四横”的主干道网基本骨架。形成环路加自由方格式的路网系统。城市道路与高速路及铁路相交均为下穿。211国道208省道经城区穿过，远期改线从城区北边经过。在城市北部及南部各规划一个高速出入口。次干道与支路以生活性功能为主，城市次干道设计车速2040公里/小时，其道路间距为400500米，与城市主干道相间布置。主干道红线60100M，次干道3040M，支路2025M。道路广场用地7655HA。人均道路用地163平方米，干道道路密度34公里/平方公里。沣泾大道全长72公里，为城市快速路。高泾大道全长58公里，高泾南路全长85公里，高泾中路全长105公里，县东路全长72公里，原点西路全长75公里，正阳大道全长93公里，构成了城市一级主干路。另有若干支道与主次干道相联，形成完整的路网体系。215城市面积范围XX新城位于渭河地堑北缘中段，岐山至富平断裂带两侧。地势西北高、东南低。东西长37公里、南北宽27公里，海拔最高1614米，最低361米，垂直高差1253米。境内北21部和西北部系嵯峨山、北仲山、西凤山及黄土台塬。山区面积97平方公里，占全区的124。中部为冲洪积平原，自西向东逐渐展宽降低，大部分海拔400米左右，地势平坦，面积503平方公里，占全区总面积的645。南部为黄土台塬，位于XX以南，塬面开阔，海拔为430500米，面积180平方公里，占全区总面积的231。216人口状况XX新城（2010年）与XX新区（2009年）总体情况对比指标XX新区（2009年）XX新城（2010年）人口（万人）8931364生产总值（亿元）1303850地方财政收入（亿元）75196新区面积（平方公里）88214600规模以上工业企业数（个）16635规模以上工业企业总产值（亿元）3945232城镇污水处理率（）606354垃圾无害化处理率（）505220绿化覆盖率（）39378022217行政划分乡镇概况泾干镇泾干镇地处泾阳县城区。面积54平方公里，耕地504万亩。现有人口78万人，农业总户数13013户，其中农业人口466万人，耕地面积46万亩，辖29个村委会、4个社区居委会。党委辖42个支部，其中农村支部29个，党员1272人。2009年农民人均纯收入5421元。泾干镇区位优越，交通便捷，是发展工业、商贸流通、三产服务及现代农业的最佳区域。近年来，泾干镇按照“依托优势招商、科技兴工强农、围绕产业服务、建设和谐泾干”的发展思路，全镇干部群众解放思想，负重奋进。镇域经济发展迅速，整体实力名列全省50强乡镇。形成了以机械制造、医药保健、食品加工、房地产开发、商贸流通为龙头的民营经济产业集群，固定资产达到44亿元以上；以蔬菜、奶畜、时令鲜果为龙头的三个现代农业产业带，有效促进了农民增收。2009年，全镇实现社会总产值361亿元，非公总产值322亿元；完成财政收入666万元；完成固定资产投资12亿元，招商引资任务到位资金9440万元；粮食总产实现37824万公斤，耕地保有量4900015亩，基本农田保护面积86289亩；2009年人均纯收入5421元。崇文镇崇文镇位于泾阳县东南部，东与西铜高速公路相邻，西延23铁路穿境而过，南邻XX与XX镇隔河相望，西与泾干镇接壤，北依中国大地原点，全镇辖8村74个村民小组，20680人，总面积27平方公里，耕地面积22万亩。2008年全镇人均纯收入8826元，其中农业1148元，工业1721元，第三产业957元，是泾阳县工业密集区三大园区之一。崇文镇是全国最高砖塔崇文塔所在地，此塔距今约860年，为全国保存最好的砖塔之一。现为国家级重点文物保护单位。设有文管所和专人保护。该塔建于明万历二十一年，属楼阁式砖塔，平面呈八角形，共十三层，总高度8713米，根据八卦悬顶的古建筑原理设计，从塔下至塔顶全部用青砖修建。全部塔身为八棱形状，底层每边九米，周围共计72米。永乐镇永乐镇历来是泾阳县乃至西北大镇，具有得天独厚的地理条件，知名度很高，长期以来，永乐镇就是人流、物流和信息流的集散地，商贸云集，市场繁荣。一是区位优势明显，交通便利，西延铁路，西铜高速纵贯南北；国道、泾高公路横穿东西。永乐又是泾阳、三原、高陵三县公路的中心点，交通四通八达。二是文化底蕴深厚。历史文化悠远，教育事业发达，镇区内有省交通技术学院、省水利技术学院等五所专业技术学院，县办高中一所，县办小学一所。镇属中小学校教育机构健全，教育资源和文化积淀深厚。三是工业发展迅猛，永乐镇作为工业重镇，工业基础坚实，辖区内中央、省、市、县级单位家，省办、县办和私营企业近千家。尤其近年来，通过大力招商引24资，引进包括统一石化、石羊饲料、声威包装、宏亮塑业等知名企业家，初步形成了以齿轮加工，饲料农资、食品乳业三大产业为主的工业格局，泾阳县工业密集区永乐园区建设规模不断扩大，吸引着更多的投资商在此投资兴业，园区的发展日新月异。面积255平方公里，14个行政村。XX镇面积258平方公里，19个行政村，288万人，耕地373万亩，机井79眼。秦望夷宫、唐瀛洲台遗址在此。农业户数3420户，居民点占地面积47929亩，户均140亩，镇内企业主要为沙石、砖厂，农民人均收入1620元。218城市定位及项目在区域规划方向以XX新区建设、西安国际化大都市建设为契机，以承接、带动、提升陕西北部区域发展为导向，以大西安地区实现多中心网络化整体均衡发展为使命，通过工业化、现代化、城市化、田园化之间的互动、共振，把XX新城打造成为XX新区的优先发展新城、核心引擎新城。规划通过十年的开发建设，力争“两年出形象、三年大变样、五年大跨越”，把XX新城建设成为人居环境舒适优美、现代产业集群发展、产城田林和谐共生、工作出行高效便捷、基础设施完备均等的XX新区北部核心新城、西安国际化大都市特色功能新城，形成在西部具有重要影响力、在陕西具有强大集聚力和辐射带动功能的一体化开发示范区。25项目所在区域为FC1区，规划将此区域列为FC1项目区，本可研报告工作重点围绕项目的策划和项目的规划设计开展工作，以高起点策划为指导思想，竭力将FC1打造成田园城市的标杆。22城市经济状况一产比例较大，二产迅速崛起，三产发展比较滞后。农业方面，粮菜果畜四大主导产业发展良好，葡萄种植迅速发展，梨枣、银杏、沙红桃等杂果种植受欢迎；工业方面，农产品加工业蓬勃兴起、泾阳工业密集区迅速崛起、电磁线缆基地全面振兴，乡镇企业发展较快，第三产业方面，区内主要分散县城、城镇和若干集镇，旅游、物流、地产、资讯等现代服务业发展相对滞后。2010年，新城地区生产总值3850亿元，地方财政收入196亿元，规模以上工业企业总产值4832亿元。新城呈现出城乡结合部的特征，2010年，三产比为372364264。现状一产占比重较大，二产发展较快但工业企业数量较少且上规模企业不多，三产发展滞后且现代服务业缺失。产业集聚特征初步显现，但产业关联度不高，链动发展能力弱。产业定位不够清晰，对接大西安产业的能力不强。农业方面，粮菜果畜四大主导产业发展良好，葡萄种植迅速发展，梨枣、银杏、沙红桃等杂果种植日趋受欢迎；工业方面，农产品加工业蓬勃兴起、泾阳工业密集区迅速崛起、电磁线缆基地全面振兴，乡镇企业发展较快，第三产业方面，区内26主要分散县城、城镇和若干集镇，旅游、物流、地产、资讯等现代服务业发展相对滞后。221城市辐射区域XX新城辐射区域有西安、咸阳、高陵、长安、户县、阎良、富平、三原。222总结（对城市未来发展潜力的判断）XX新城必将成为人居环境舒适优美、现代产业集群发展、产城田林和谐共生、工作出行高效便捷、基础设施完备均等的XX新区北部核心新城、西安国际化大都市特色功能新城，在西部具有重要影响力、在陕西具有强大集聚力和辐射带动功能的一体化开发示范区。27第三章保障性住房分析31陕西省保障性安居工程相关指标1、陕西省保障性安居工程建设用地计划指标为31202亩，其中占用未利用地指标66496亩，在省政府下达各市（区）2011年度土地利用计划指标中实行单列。确保廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房用地不低于住房用地的30。2、按照西安地区保障房建设高层多层比例82，高层建筑容积率30、多层15，其他地区高层多层比例11。高层建筑容积率30，多层15的比例进行测算，按照“十二五”保障性住房建设规划，“十二五”期间，全省保障性住房共需要土地92918亩。3、按照廉租房、公租房静态建设资金平衡闭合要求，经测算汇总，其保障性住房建设比例为11175125（廉租房经适房公租房限价房）。32相关政策321综述1、住房问题是关系到国计民生的经济和社会问题，为低收28入者提供住房既是住房保障制度的重要内容，也是我国构建和谐社会的必然要求。然而“房价高、住房难”已成为困扰我国居民的一大难题，住房困难说明我国当前的住房制度存在缺陷。改善住房保障的核心是加快公租房建设与供给。在“十二五”期间国家将大力建造包括公租房在内的保障性住房，为中低收入者排忧解难。2、2007年8月13日，国务院下发国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国办发【2007】24号）以下简称“意见”。意见的核心内容是要“加快建立健全以公租房住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，这以文件的提出明确政府建设保障住房的责任，把住房保障视为政府的公共服务，并加大此类住房的供应，由各级政府分担投入并强化管理。3、2010年底，国家“十二五”规划出台，指出强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集公租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户居改造，规范发展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、推出管理和租费标准。4、陕西省各级政府重视城市低收入家庭住房保障工作近年来，陕西省各级政府高度重视并大力推进城市低收入家庭住房保障工作，在解决低收入家庭住房困难方面取得了初步成29效。但总体上讲，陕西省公租房保障的覆盖面仍然较低，面向社会供应的经济适用房总量较少，部分城市低收入家庭的住房保障依然比较困难，为贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国办发【2007】24号）和全国城市住房工作会议精神，切实解决陕西省城城市低收入家庭的住房困难问题，陕西省政府发布了陕西省关于加快推进我省保障性住房工作的意见（陕财办【2009】112号）。其内涵与国发【2007】24号文的精神一脉相承，其目的都是为了更好的解决低收入家庭的住房困难问题。5、陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出要完善社会保障体系，坚持“广覆盖、保基本、多层次、可持续”的方针，加快建立覆盖城乡的社会保障体系，基本实现人人享有基本社会保障。加快城镇公租房、廉租房、经济适用房、限价房建设和棚户区、农村危房改造力度，五年解决254万户城乡中低收入居民的住房困难。6、结合西安市实际，为切实解决西安市低收入家庭住房困难问题，西安市政府转批市财政局等六部委提出的关于加快推进我市保障性住房工作实施意见，指出“十二五”期间要集中新建城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，保障性住房覆盖面达到20左右,使全市低收入家庭住房条件得到明显改善，其他住房困难群体的居住条件得到逐步改善。由以上分析可以看出，本项目是落实各级政府解决低收入家庭住房困难的具体体现，其建设具有良好的政策背景。30322陕西省保障性住房管理办法（试行）的相关政策要求1、项目管理1保障性住房目标任务已经纳入项目投资计划管理。发展改革部门会同住房和城乡建设部门、财政部门按照上级政府下达的保障性住房目标任务，积极落实项目。2所有保障性住房建设项目严格按照国家和省上的有关规定，旅行审批程序，及时办理项目立项审批、规划、土地、环评、节能等手续。3省发展改革委会同省住房城乡建设部门共同审定年度廉租住房投资项目。4省住房城乡建设部门会同省财政、发展改革部门对各市的新建公租房、廉租房购改租项目进行审查，对审查通过的项目纳入全省年度项目计划，列入年度中省资金补助范围。2、规划与设计1、保障性住房建设应当符合城乡总体规划、土地利用总体规划，优越规划设计方案，遵循经济适用、生活设施配套齐全、满足基本使用功能等要求。2、保障性住房建设项目应当依据经批准的土地利用总体规划、城乡规划，选择在地质条件安全可靠、化境适宜、公共交通相对便利和商业、教育、医疗、文化等公共设施及市政配套相对完善的区域，本着节约集约用地的原则，充分利用储备土地、闲置土地，挖潜利用存量土地和产业结构调整土地。3、保障性住房的建设设计应当符合节能、省地、环保要求，积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。313、土地管理1、对于急需建设的保障性住房项目应当优先使用政府储备土地，采取即报快批方式，缩短审批时限，加快供地速度。2、廉租住房、政府投资的公共租赁住房和经济适用住房建设用地采用划拨方式供地。4、资金管理1保障性住房的资金筹集渠道（1）各级财政预算安排的专项建设资金；（2）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增收余额；（3）不低于3的土地出让成交价款（含招、拍、挂、议出让等）；（4）保障性住房建设融资（包括银行贷款和住房公积金款等）；（5）出租出售保障性住房的收益；（6）国家代地方发行的债券；（7）保障性住房配建商铺等商业配套设施的出售、出租收入；（8）其他方式筹集的资金。2符合租、购保障性住房条件的职工家庭可用住房公积金支付保障性住房房价款、租金。5、建设管理1、保障性住房建设应当严格执行基本建设程序、国家有关技术标准和强制性规定。开工项目和竣工项目信息应在开工和竣工验收后20个工作日内按项目逐个公开。322、保障性住房套型建筑面积应当按下列标准控制廉租住房在50平方米内；公共租赁住房在60平方米以下；经济适用住房在60平方米左右；限价商品住房在80100平方米。3、廉租住房、工程租赁住房、经济适用住房建设项目，免征城市基础设施配套费等各类行政事业性收费和政府性基金。电力、通讯、市政公用事业等企业要对保障性住房适当减免入网、管网增容等经营性收费。各项税收按照归家规定从低征收。6、分配管理1、保障性住房供应对象为城镇低收入、中等偏下收入，中等收入住房困难家庭。2、公共租赁住房保障对象为城镇中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难者。7、运营管理1、保障性住房运营管理的责任主体为保障性住房产权所有部门或单位。2、公共租赁住房租金和限价商品房售价实行指导价管理，租金成本由房屋的折旧费、维修费、管理费、贷款利息等构成。3、保障性住房的物业服务费实行政府指导价，使用人承担。3333项目建设的必要性331解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决问题，被排斥在市场之外。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府的保障作用，一个完美的住房制度必然是有市场机制和住房保障机制的有机构成、各负其责的制度。因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。目前，中国社会经济发展是不对称的，由于土地资源有限，使用越多，存量越少，价格越高，而我国部分地方政府只重视房地产市场发展对本地经济的拉动作用，但忽视了住房保障是政府不可推卸的重要责任，加上收入水平不对称和市场经济本身的投机特性，中国房产市场基本是由收入最高的20阶层定价，由中低收入阶层的人购买，结果必然是一部分人买不起房。因此，政府应切实负担起应负之责，尽快完善住房保障制度，以经济适用房政策提供低收入群体以基本住房，满足低收入群体住房需求。332实现社会公平，落实科学发展观的需要改革开放20年来，我国社会主义市场经济秩序逐步建立，社会公平与国民公平意识逐步增强，实现社会资源公平分配是社会主义市场经济的特征之一。近年来，国内房地产开发过热，34高级商品住宅和别墅区开发越来越多，此种趋势仅满足了部分富裕阶层的住房消费需要与投资需求，但作为消费者，富裕阶层只占国民的很少一部分，加之高档住房占去了房地产用地的相当一部分，给城市中低收入家庭解决住房困难增加了难度，因此，社会资源公平分配出现了缺少，必须由国家主持公平，为低收入阶层创造安居乐业的政策环境与实现的可能。为改变当前现状，国务院发布了关于稳定住房价格的决定，以及国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发【2007】24号）文明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。陕西省做出了配套的贯彻意见，要求城市房地产开发要以中低价为主，重点解决低收入家庭住房困难。本项目建设是XX新区XX新城政府落实国家相关房地产开发政策的具体实践，为低收入家庭参与社会资源分配创造了一条实现公平的途径，可使低收入家庭在不影响生活水平的前提下实现安居乐业，从而保障了一方安定，为构建和谐社会奠定了基础，因此，项目建设是必要的，也是适时的。333构建和谐社会的需要从某种意义上讲，住房问题是百姓最关心的问题，因为它直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善；同时住房问题也是衡量社会经济发展的重要指标；因为它涉及社会安定团结、民心所向，经济持续发展等一系列社会问题。解决低收入家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的35重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。334满足城市规划要求，发挥综合开发效益的需要2009年6月，国务院批准实施关中天水经济区发展规划。规划提出加快推进西安、咸阳一体化建设，XX新区作为关天经济区的核心功能区和先导区，将借此发展成为西部大开发的战略高地，带动整个关中天水经济区，成为整个内陆发展的制高点之一。2010年6月，西安国际化大都市城市发展略规划经省政府审议通过。从西北区域中心城市、关天经济区核心城市到国际化大都市，XX两市城市格局和功能将全面升级。规划对西安国际化大都市城市发展做出引导性、框架性、战略性安排，XX新区是规划实施的关键环节，将成为西安国际化大都市建设的先行区和示范区。但就XX新区目前的状况来看，893万人口，城镇化水平仅为23。这意味着农业人口仍是这里的主力人群，原有的农村改造将是改善民生的重要部分，而根据规划，作为XX新区城乡统筹、社会协调发展的重要指标，到2015年，这里的人口将达到150万，保障性住房人均居住用地面积将达到10平方米/人。因此，公租房的建设，对于刚刚确立不久的XX新区来说，不仅仅是上级政府的要求，更是源于自身发展的迫切需要。同时，规模性建设公租房小区，也是XX新区城市建设发展和管理的要求，XX新区的整体开发建设要实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，这样可以36克服分散投资、分散征地、分散建设的混乱现象，有计划的提高城市建设中综合开发的比例。城市综合开发有利于实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，达到开发一片、建成一片、收益一片。所以，综合开发是实施XX新区规划和最大限度发挥综合开发效益的重要保证。随着房改的进一步深入与城区单位存量土地的不断减少，开发单位自建房解决低收入家庭住房问题缺少举措和政策支持，由于本项目建设依据城市规划与小区总体规划要求，集中建设公租房小区，无疑将加快城区统一规划开发的建设步伐，提高城市综合开发的能力和效益。第四章项目分析41地块现状介绍411地势及高程本项目所在地为黄土台塬，塬面开阔，海拔为430500米，面积180平方公里，占全区总面积的231。412地面现状地形平坦开阔，向南倾，坡度09，场地除了人工取土坑处有高差35M陡坡坎外，广大地区无明显陡坎。阶地后缘37与积冲洪积平原成缓坡相接，高差约10M。阶地前缘与高漫滩的高差3M左右，坡度达2。413居民及拆迁状况目前，居民搬迁、拆迁工作进展基本顺利，整体工作进入尾声。414地下管线沟渠情况根据委托单位提供资料和现场踏勘，地面状况为村庄和农用地，地下无市政管沟、缆线。415地块地质情况黄土台塬，塬面开阔，海拔为430500米，素填土、黑垆土和黄土状土多为湿陷性土，埋深45M以上，湿陷系数00150109。42地块周边市政配套421交通状况用地范围周边的规划路除北侧宽为40米，东侧路宽为30米，西侧和南侧路宽均为20米，并且用地的东侧与20米宽的城市公共绿地带相邻。422大中小学及教育规划区域内500米有中学、小学各一所，目前区域内有小学一所。38423医院等级及医疗水平目前该区域有村级医院一所。424大型购物中心、主要商业市场该区域规划有大型购物中心田园家居饰品商城一处，主要商业市场还有XX新城旅游服务中心、奥特莱斯购物小镇、田园酒吧风情街区、小镇配套欧陆风情商业街区、小镇配套商业街区。425文化体育娱乐设施该区域规划有田园儿童乐园、田园牧场、马术俱乐部、田园大马戏剧场、田园农庄烧烤公园、田园生态汽车影院、国际乡村俱乐部等。426公园该区域规划有田园儿童乐园、田园香草公园、房车田园俱乐部公园、田园牧场、马术俱乐部、田园大马戏剧场、绿地休闲公园等。43地块周边环境分析431治安情况规划区域目前为村庄、小街区，治安状况良好，未来统归新区管理，治安状况会更好。432空气状况规划区域场地北面紧临XX，周围被农村田园包围，开发39前后空气质量均可保持优良。433噪声情况规划区域场地北面紧临XX，周围被农村田园包围，周围没有大型厂矿企业，无噪声声源。434污染情况规划区域场地北面紧临XX，周围被农村田园包围，周围没有大型厂矿企业，无污染源。435危险源情况规划区域场地北面紧临XX，周围被农村田园包围，周围没有大型厂矿企业，少有高压线网经过，无危险源。436周边景观景观良好，北临XX，南翘XX城区。未来规划北面XX治理综合开发为湿地公园，周围被广袤的田园包围，近有休闲绿地公园，景色宜人。437风水情况风水学的要领“山环水抱必有气”，气即气场，适合人类生活生长的环境气场，这里北面嵯峨山环绕，XX近在咫尺，XX自古流传是关中西安的龙眼，实属一块风水宝地。438近期和规划中周边环境的主要变化目前，该地块北面XX还未得到治理，属于河流荒滩，40河提宽阔且杂草丛生，自然河提垮塌、散户居住、建设取土、历史变迁等原因河岸沿线不规整、不平整。村庄环绕、广阔的农田的绿色还算是一道真美景。随着本报告项目的开展开发和XX新区XX新城的美好规划和建设，特别是对XX的综合治理和改造，形成大面域的湿地公园、滨水公园，以田园都市的定位，划定为FC1田园都市旗帜区域，未来的景色更加宜人，这里更适合居住。44大市政配套441道路现状及规划发展西安咸阳国际机场雄踞泾阳南塬；咸铜铁路穿境而过；西铜一级公路、208省道纵贯南北，G211穿越新城北塬，泾淳二级公共路、三旬公路沟通东西，地方公路纵横交错，乡乡通油路。具备公路、铁路、航空的立体交通条件。未来发展规划在项目南面修建有城市快速干道沣泾大道，红线宽度100米，双向8车道，设计时速120KM/H。西面500米规划建设原点西路，红线宽60米，为城市主干道路,设计时速80KM/H,再西面1500米接县东路，红线宽80米，为城市主干道路,设计时速100KM/H,东西1500米内规划有两座立交，东沣泾大道与原点西路立交，西沣泾大道与县东路立交，形成城市快速网。442供水状况规划区域内居民生活用水取自泾北水厂，通过城市供水管网接入。41443排污（污水、雨水）状况目前无城市排水管网。项目建成后排污就近接入市政排污管道。444通讯通讯电讯网络覆盖满足目前需要，随着城市的开发建设，必须增容。445永久性供电和临时施工用电永久供电线网只能满足目前需要，规划已经根据城市总体发展重新部署了永久供电网路。临时用电能满足施工要求。446燃气本项目建成后的生活最大用气量，接入XX新城天然气中压配气管网。447供热及生活热水本项目建成后，由小区换热站点接区域集中供热网管，实行集中供热。448建设条件总述由以上分析可以看出，本项目建设具备良好的自然和社会经济条件，交通运输、供水、供电、通讯等现有外部条件可以满足本项目建设的需要。因此，本项目已经具备各项目建设条件。4245规划控制要点451总占地代征地面积本项目占地约14亩，土地部门已完成征地工作。452住宅建筑面积住宅建筑面积35000平方米。453地块容积率地块规划容积率375。454建筑密度建筑密度2571。455控高XX南岸大西安旅游服务区。该区域建筑高度可以适度抬高，但不宜超过100米。456绿地率绿地率为59。46地块周边项目介绍该区域规划有大型购物中心田园家居饰品商城一处，主要商业市场还有XX新城旅游服务中心、奥特莱斯购物小镇、田园酒吧风情街区、小镇配套欧陆风情商业街区、小镇配套商业街区；该区域规划有田园牧场、马术俱乐部、田园大马戏剧场、田园农庄烧烤公园、田园生态汽车影院、国际乡村俱乐部43等；该区域规划有田园儿童乐园、田园香草公园、房车田园俱乐部公园、田园牧场、马术俱乐部、田园大马戏剧场、绿地休闲公园等。第五章区域保障住房分析51区域保障房成长状况511形成时间该区域由村镇纳入XX新城，XX新城是新开发城市，该区保障住房以前未提到议事日程上。本报告项目是该区域首次保障房建设项目。512区域内分布情况保障房建设项目在该区域本次为第一次修建，规划预留地块，根据城市规模扩张再行修建。另外，在XX新城首批保障房建设项目还有崇文镇虎杨村保障房项目。4452区域内供应产品特征521开发规模首次开发。522平均入住率经计算和预期，届时平均入住率可达到95以上。523未来3年区域内可供应土地状况本次报告FC1区块3年内规划预留3263亩共21756平方米保障房专用地。524结论本报告建设地理位置适合XX新城保障房需要，开发规模满足市场需求量，经济合理，符合国家和陕西省关于加快保障房建设的总要求。53供应租住对象目标客群及辐射范围根据保障房建设和管理规定，目标客群是城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和进城务工人员，包括新就业大学生、外来务工人员。辐射范围分析为2KM内。45第六章项目定位、规划设计及开发分析61项目定位611客户定位城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和进城务工人员，包括新就业大学生、外来务工人员。612建筑风格面积户型在设计中，充分考虑地形、地貌、采光、通风等因素，因地制宜。为节约用地，最大化发挥土地价值，将小区内规划为高层住宅。低密度，高容积率的设计，使得创造出宽敞集中的绿化庭院空间，营造出亲近自然、步移景异的园林景观效果。46根据日照软件技术合理摆布各楼位，围合出的庭院空间。容积率375，建筑密度2571，绿地率59。两栋点式小高层，均为15层。住宅层高29米。613租价经调研，目前西安市商品住房市场租金均价为20元/平方米，公共租赁住房按市场租金的80计算，租