关于工程部的运作介绍

概述一、工程部的特点工程部负责电力、电梯、空调、给排水及弱电等系统的运行管理、设备维护保养，负责装修设施的维修工作，堪称公司的心脏部门。工程部的管理需要有科学性和严密性，除了因为它本身的技术性外，还因为它的工作直接或间接的与客人联系在一起。客人来到公司需要得到物质上的、精神上的享受，而这种享受很大程度上是依赖于完善的服务设施和设备，离开了这些，服务质量就没有了支撑点，就没有后盾。二、工程部的基本职能1、供应能源工程部必须管理好为公司日常经营提供能源的设备如供电,供热,供冷,供汽,等负责控制和运行这些设备,并保证公司的需要。2、设施设备维修工程部负责公司的设备设施维修和保养。3、设备设施增建、更新和改造为了发挥设备的综合效益和避免设备老化,并不断提高和完善公司的形象,使公司永褒青春,提高竞争力,应对设备设施和公司装修进行增建,更新和改造。三、工程部的管辖范围1、负责公司电力、电梯、空调系统；冷热给水、排水系统、弱电系统的运行管理、设备维护、保养和故障检修。2、负责公司水暖设备、机械设备的维修保养和故障检修。3、负责公司电冰箱、清洁机械、人力推车和五金构件的检修工作。4、负责公司内外装修设施、家具、装饰灯具的维修、保养工作。5、负责公司动力各系统的完善改造、设备更新和小项增改工程施工。6、对公司土建结构方面的渗漏水等负责联系处理。7、负责油料的储存和发放及其设备的维修保养。四、工程部组织结构1、岗位设置根据公司物业规模、设备概况及工程部职责范围的任务内容，设置以下类别岗位11工程部主管负责工程部的运作管理。12弱电工负责配电及电气设施的运行维修。13空调工负责空调系统的运行和维护。14电梯工负责电梯的运行和维护。15水暖工负责给排水和水暖设施的维护检修。16机修工负责洗涤设备、五金构件和机械的维护检修。17锅炉工负责锅炉运行和维护检修。2、组织结构按以上岗位结构和人员编制，工程部技工分为2个班组21电工班强弱电工共7人编为单独班组；其中1人兼任领班。22维修班空调、电梯、水暖、机修共5人编为一个班组；其中一人兼任领班。3、管理结构31各班组人员按岗位职责分别对所属工作负责；32领班负责分配本班人员的工作，带领本班组人员按相关程序完成所属范围内的任务，负责对本班组人员进行考评；33主管根据工程部的任务内容将工作分配到各班组，负责统筹和协调，直接对领班进行考评，必要时直接对班组技工进行考评。4、组织结构图5、技工素质要求51强弱电工熟悉高低压电气系统及配电操作、电气维护和检修；有3年以上实际经验；持相关职业资格证。52空调工熟悉中央空调系统；有一年以上实际经验；有一定机电技术基础。53电梯工熟悉高层楼宇客梯原理和运行、维护检修；有一年以上实际经验；持特业操作证。54水暖工有熟练的给排水管道维护检修施工技能；熟悉PVC、PAP、PPR管道施工工艺。55机修工有熟练的钳工、机械维修综合技能；会电氧焊；有一定电气基础。56锅炉工持特业操作证；会燃油锅炉操作；经验丰富。6、人员编制按以上结构，根据相应班次的运行要求，工程部的人员编制如下表工程部编制共11人主管1人电气班5人1、责任范围配电及电气维修、电梯运行维修。2、人员分配白班2人（含领班）、早班1人、中班1人、夜班1人综合班5人1、责任范围空调运行维修、水暖管道、洁具、五金构件及机械维修。2、人员分配白班2人（含领班）、早班1人中班2人、夜班1人7、管理模式71按公司管理结构，工程部实行主管负责制，主管对工程部责任范围内的各项事务负有全部责任，并直接对公司总经理负责。72每个班组设领班一名，负责带领和组织本班人员完成所属范围内的任务；对主管负责。73各班组内采取灵活的岗位人员分配方式，本班组内的所有人员根据排班或工作任务情况由领班安排在相应岗位，并可随时根据需要进行调整。74当班人员对所在岗位的工作负责，按岗位职责和操作程序完成所属范围的工作；保证工程部的运作规范有序、有条不紊的进行。要求每班组内的人员对本班组各个岗位均能熟练胜任，以便随时适应不同岗位的工作。75如遇特殊情况或紧急任务，工程部所有人均应不分班组岗位和工种，服从公司领导和主管调配，不计时间和报酬，积极配合其他班组、岗位或公司其他部门完成任务，保证公司正常经营。所有人员实行单一的雇佣合同制。工程部内部按星级酒店管理模式实行单一的制度化管理，各岗位的各项任务均按标准程序进行量化，根据完成情况予以考核，每月根据考核结果奖优罚劣。五、工程部设备管理模式1、工程部内按设备系统类别划分不同岗位，并将相应岗位合并为两个班组。班组内人员由领班按任务所需和个人专业特长分配不同岗位，但可以根据排班和实际任务的需要，调整到本班组的其他岗位，满足以精简经济的人力保持设备良好运行和维护的需要。2、各岗位当班人员按职责范围和岗位职责负责所属设备的运行和维修保养，严格遵守设备安全操作规程，按制订的运作程序规范的完成工作任务。3、设备维修作为工程部设备管理的主要内容，将按日常报修、日常巡查检修、预防性维修和翻新改造四个功能块来进行，具体说明如下31维修功能所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成311预防性维修所有设备设施均制订维护保养和检修计划，按既定时间、项目和流程实施预防性的检修。312日常报修处理设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程部采取维修措施。313巡查检修工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查，发现故障和异常及时处理。314增改翻新根据设备设施的具体情况和实际需要，对已有的设备设施进行增加、改进性能和翻新处理，使设备设施重新恢复使用价值，得到良好的利用。32维修结构321主管负责根据物业设施规模制订维修程序和维修计划。322以各专业班组为单位，按既定的责任范围，分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。323重要设备设施和综合专业性设备设施由主管负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。33维修控制331主管负责监督各班组按既定的程序和计划实施，控制维修成本、效率和质量。各班组按程序和计划在领班的组织和带领下，实施并完成设备维护、保养和检修。332日常报修处理由报修部门负责验收设备修复质量并签收工程报修单。工程报修单共三联由报修部门验收签字后一份报修部门留存、一份工程部备查、一份由工程部每月汇总转交财务核算材料成本。333预防性维修项目由维修人填写维修记录，使用或保管部门进行验收签字；如有更换配件或耗用材料以工程报修单方式处理。334工程部日常巡查中的检修由检修人填写巡查检修记录，并由使用或保管部门验收签字；如有更换配件或耗用材料以工程报修单方式处理。4、技术与安全运行保障模式41成立以主管为组长、各班领班为副组长、各岗位骨干为成员的工程部技术与安全运行保障小组，集中工程部优势力量及时迅速的解决工程部运作中的各种技术难题、加强和保证安全运行。42技术与安全小组各成员在日常工作中同步负责所在班组或岗位的技术与安全保障。密切注意所属责任范围的设备设施及人身财产运行安全。43领班负责制定本班技术与安全运行保障计划，组织本班技术培训和安全检查；主管负责制定本部门技术与安全运行保障计划，组织全部门的技术和安全检查。班组和全部门按计划时间和项目进行技术培训和定期的安全检查、评估，对发现和存在的隐患及时处理，确保工程部安全运行。45工程部日常运作中各岗位出现的技术疑难问题当班人员不能解决时，主管及时组织技安小组成员共同想办法处理。确认部内无力解决的，由主管及时向上反映，并尽快联系专业公司或厂家支持，确保公司正常经营。46实行安全操作一票否决制。各岗位人员严格遵守操作规程和安全制度，对工作认真负责，杜绝事故发生。在部门或公司组织的安全检查中不能达标的班组和岗位，本月各项奖励一律取消。凡发生安全责任事故的，情节严重的直接责任人立即调离工程部。六、程部财务管理模式1、主管对本部门的财务管理负有直接责任。2、工程部所有物品申购领用均需主管审核签字，严格控制备件库存成本和非营业所需物品领用。3、工程部工具和常用备件由各班组直接从公司仓库领用，并负责保管。不另设保管员。4、每月财务盘存日，先以班组为单位由领班负责进行物品清点，并与仓库核对后，报表交主管汇总。主管5、负责将本月所有财务报表汇总交财务部。不另设财务或统计员。6、其他严格按公司财务制度和程序处理。第一节岗位责任制度一、主管岗位责任1、坚决贯彻执行公司总经理的指示，直接对总经理负责。2、对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员。培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的努力，以最低的成本开支保持公司高格调水准。3、制订下属过岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制度、操作规程及设备检修保养制度。4、深入现场、掌握人员和设备状况，坚持每天作如下检查（1）审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。（2）审阅各系统运行监测技术参数，发现偏差，及时修正。（3）现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。（4）现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与有关班组组织力量消除；发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。（5）现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。（6）现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。5、审定下属班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。6、组织制订设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。7、根据营业要求与科技发展状况，经常征询一线业务部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善。8、深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、服务意识教育，培养员工公司责任感。9、编制培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率，高服务质量的队伍。10、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交资料员整理归档。11、掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。二、班组领班岗位责任制1、模范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务。2、管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组领班的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。3、领班是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。4、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。5、负责制订本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核，并负责检修保养计划的实施。6、做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交主管审阅。7、做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇总。三、工程部技工岗位责任制1、准时到达工作岗位，服从领导的调度和工作安排，按时、按质、按量的完成工作任务，不擅自离岗和串岗。2、遵守员工守则和本部各项规章制度、操作规程，努力学习，不断提高思想素质和技术水平。3、树立良好的服务意识。坚持宾客第一，恪守“客人都是对的”服务信条，把“理”让给客人。以优质的服务为公司争取荣誉，创造财富。4、发扬主人翁精神，开动脑筋，大胆提出合理化建议，为公司多做贡献。四、工程部资料统计员岗位责任制1、负责收集、整理、复印、描绘、完善工程系统的完工图纸及改造工程图纸和动力设备的使用说明书。2、每月负责把各系统的设备档案有关故障情况、维修项目、更换零部件或更新等内容填入设备档案书。3、负责每日汇总各班组的工作日报表，填写动力系统设备运行、维修情况日报表，送主管审阅后呈报总经理。4、负责动力设备运行时间、动力物资、人力消耗统计。5、负责办理部门主管或上级交办的各项事务。第二节各岗位负责范围和职责一、电工（一）配电及维修电工负责范围1、负责强弱电力系统的运行管理。2、负责变压器、高低压配电柜及控制设备的维修保养和故障检修。3、负责水泵房电气设备的维修保养及故障检修。4、负责电梯、空调、冷冻设备动力电源供给。电机和控制电气一般由电梯、空调班自理，但对方力量或设备不足时，应积极配合支持。5、负责餐厅、厨房、客房、洗涤动力设备电气的维护保养和故障检修工作。6、负责公司范围内所有照明设备的保养和故障检修。（二）配电电工岗位职责1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度。2、努力学习技术，熟练的掌握本公司供电方式状态、线路走向及所辖设备的原理、技术性能及实际操作。3、努力做好设备的维护保养工作，做好防小动物工作，确保安全运行。4、坚守岗位定期巡视电气设备密切监视运行情况，正确抄录各项数据并填好报表。5、对来人来电报修及时登记，填好派工通知单通知维修班前往处理，并做好每日工时材料统计工作。6、值班长负责安排电工日常维修工作。7、发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。8、事故未排除不进行交班，应上下两班协同工作，一般性故障应交代清楚并做好记录。9、请假、补休需在一天前报告领班，并由领班安排合适的替班人。10、按规定的时间做好值班室内外清洁工作。三、维修电工岗位职责1、严格遵守员工守则和各项规章制度。2、努力学习技术，熟练地掌握电气设备的原理及实际操作与维修。3、制订所辖设备的检修计划，按时按质量地完成，并做好记录表格。4、除完成日常维修及计划维修任务外，有计划地其他工程任务。5、积极协助配电班的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从值班长的指挥。6、日班维修值班负责灯泡备品清点，发现不足要及时补充。7、严格执行灯光管理制度，中班巡灯者上下班时要负责交接班。8、交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故十不得离岗。9、请假、补休需在前一天报告领班，并由领班安排合适的替班人。10、每月进行一次分管设备的维修保养工作。二、电梯工（一）电梯工负责范围1、负责公司所有电梯的运行管理。2、负责公司所有电梯及附属设备的维修保养和故障检修工作。3、负责各轿厢（不包厢内）、井道及井道底、各梯整流、控制柜、电抗器的清洁。4、负责各电梯照明及内选外呼指示的巡查和检修。5、负责公司自动门的维修保养和故障检修。（二）电梯工岗位职责1、遵守公司的各项规章制度，按时上下班，当班时间不得在机房会客，不得无故离岗、串岗。2、密切监视和掌握各机的运行动态，及时做好需变动的电梯运行方式的调度、管理工作，以适应客流量的需要。3、按时完成分管设备的定期保养项目和当班分配的维修工作任务。4、机房当值人员接到报修项目应立即与外出维修的班组人员联系，尽快到位检修，恢复正常，同时做好电话记录。5、当值班人员遇到运行中的电梯出现紧急情况，首先应保持镇定，立即报告领班主管并通知当班外出作业人员迅速回岗，按应急处理办法进行处理。6、交班时，应交代清楚各机运行情况；接班者应按规定巡检时间对各机房、各梯进行异声、异味、乘感、照明及内选指示等项目检查，如有异常情况应协同维修好才能交接班。7、填写“工作日报表”并做好值班室清洁卫生。（三）电梯工夜班一人值班职责1、服从部门值班人员对电梯运行方式的调度指令，密切注视主楼电梯的运行动态，做好客梯运行方式的管理。2、坚守主楼机房岗位，检查各梯运行情况，做好电话记录和交接班运行状况记录。3、发现电梯出现故障时，应先报工程值班负责人，立即到现场检查、判断故障情况，如一人不能排除的故障，应请求派人协助，并注意各机呼叫电话和监视轿厢内有无异常情况。4、出现故障的电梯，经检查由于人力和技术水平所限而无法修复时，应报告公司总值班经理批准，方可作停机处理。5、遇有电梯困人故障，首先通过对讲机向乘客做解释，然后报告公司总值班经理，并提示消防中心，监视被困乘客状况，迅速采取解救对策。电梯值班人员应严格执行“电梯困人的救援和处理办法”，把好安全关，防止失控造成危险。三、空调工（一）空调工负责范围1、负责公司中央空调系统的运行管理。2、负责所有空调、通风设备的维护保养和检修。3、负责所有冷藏设备的维护保养和检修。4、负责中央空调水系统的维护保养和故障检修。5、负责空调、冷藏设备电机及控制电器的维护保养和检修。（二）运行工岗位职责1、对当班空调水系统运行负有全部责任，值班人员必须按巡检制度定时对外界及各空调区域的温度、相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、湿度符合规定的数值范围。2、值班人员必须掌握好设备运行的技术状况，发现问题立即报告领班，并立即进行抢修。3、当班空调设备运行由领班负责主持。主机开、停由领班负责或指定人员进行操作。4、按保养规程做好所分管的设备日常及月度保养工作，确保重点设备经常处于良好的技术状态。5、当班值班人员必须按要求做好运行记录。6、值班人员必须严守岗位职责，服从指挥。严守操作规程，对安排的工作负责，不得擅离职守。（三）空调维修工岗位职责1、坚守岗位，服从指挥，对主管和领班安排的工作负责。2、严格执行安全操作规程，保证维修质量，按时完成任务。3、发生故障时积极抢修，应急故障未处理完毕不得下班。4、认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，以求判断故障准确，维修快捷。5、维修人员违反制度，拖延时间，修理质量低劣造成影响营业或损坏设备，追究当事者责任。五、机修、水暖管道工（一）机修工负责范围1、负责公司冷热水供水系统、排水系统、消防水系统的运行管理及上述系统设备（包括水泵、热水加热器、管道、阀门及其附属设备的保养和故障检修。2、负责公司所有卫生间卫生洁具、五金构件的维修保养。3、负责公司洗涤机械设备、清洁卫生机械设备、厨房机械设备的维修保养。4、负责应急发电机的运行检查及维修保养。5、负责公司手推车、门地弹簧的维修保养及五金构件的修理。6、负责电氧焊施工及机加工、五金构件的小批量加工。（二）系统巡检工岗位职责1、巡检人员对当班水系统极其巡检范围设备的运行负直接责任。巡检人员必须按巡检制度规定的时间及巡检路线进行认真的巡检，并做好记录。2、巡检人员必须掌握整个水系统及其设备的运行状况，发现问题及时报告领班主管。3、执行领班及主管的指令，遵守员工守则，严守操作规程，当班时间不可擅离职守。4、按保养规程做好责任范围的设备保养工作。5、接班人员必须准时到岗，到岗后十分钟为交接班时间。认真履行交接班手续，系统及设备运行状况未交代清楚不交班；应急故障未处理完毕不交班。6、认真学习专业知识，熟悉设备性能及系统情况，判断故障快捷准确，处理迅速及时。（三）机械维修工岗位职责1、坚守岗位，服从指挥，对领班安排的工作负责。2、严格执行设备保养制度及操作规程，遵守员工守则及各项规章制度保证工作质量，按时完成任务。3、接到日常维修通知要迅速及时到位，维修完毕及时返回班组待命。4、发生故障时服从调动，积极进行抢修；应急故障未处理完毕，人手欠缺时不得下班；交接班必须将维修情况交代清楚才能下班，确保公司正常营业。5、认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到判断故障准确，维修快捷。6、维修人员违反制度、拖延时间或修理质量低劣造成影响营业或设备损坏，追究当事人责任。第三节工程部管理制度一、机房值班制度1、机房值班人员必须坚守岗位。不得擅自离岗、串岗，做与工作无关的其它事情。2、遵守设备操作规程。按规定定期巡视设备运行情况，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患。3、接听电话应使用礼貌用语，接到报修应按规定程序及时处理。4、机房内严禁会客。非本部门人员未经主管允许不得随意进入各机房。非本公司人员如需进入机房，必须由公司行政部门出具批条，并由主管或领班陪同。5、当班人员应认真做好机房内外环境及设备的清洁卫生，保持整洁。6、机房内不得堆放杂物及任何私人物品。注意防火、防盗、防人为破坏。7、认真做好各种记录，准确抄录各项数据。精心操作和维护设备，确保安全、高效运行及节能降耗。二、安全及防火制度1、全体员工必须加强治安防范意识，执行公司制定的治安管理制度，协同保安部门认真做好工程部的治安保卫工作。2、岗位人员必须严守岗位职责，发生事故和发现可疑情况应迅速处理上报，并负责保持好现场。3、未经公司领导批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工等）禁止进入配电房、电梯机房、空调机房、泵房等。经批准进入人员必须办理好登记手续，由值班人员负责执行。4、公司无关人员进入各机房。如因工作需要进入时，必须征得值班人员同意，并自觉接受值班人员管理。5、各岗位值班人员除负责设备安全运行外，必须对所属机房范围进行安全检查；发现有不安全因素，及时进行整改。6、不得随意配制各机房钥匙。无人时各机房、班组工作场地门窗必须锁好；水暖工负责检查锁好各水池盖，无关人员不得借用钥匙，除水暖工外，必须经主管批准才能打开水池盖。7、各班组工具、材料要有专人管理，携带工具、材料出公司必须经主管同意按规定办理出门手续。8、公司及工程部所有场所均禁止吸烟。9、维修工作中需使用易燃材料时，应特别小心。各班组不得存放易燃油料1以上。需要动火作业时，要办妥动火证后方能施工。施工前尽可能排除易燃物品，施工后认真检查，确无火种后方能离开。10、不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏应及时报告保安部。11、发现火警及时报告，尽力和消防队员一道扑灭火灾。一旦公司发生火灾，工程部的首要任务是保证供水、供电，保证消防水泵等设施正常运转，并组织重要设备的保护和疏散工作。三、机房“动火”制度1、在机房因维修需要，需动用电、气焊时，均需报告消防中心，领取动火证后，方可作业。2、在“动火”作业时，安全部应派人至现场，且备配有防火器材。3、电、气焊工必须持证操作。4、烧焊地点周围应清除5米内的任何易燃、易爆和可燃物质。5、电焊机地线不准接在建筑物、机器设备、各种管道上，必须设立专用地线。6、焊割地点与乙炔发生器和氧气瓶的距离不少于10米，氧气瓶与乙炔发生器保持5米以上的距离。7、工作完成后，立即切断电源、气源，清理现场，在保证无余火、余热复燃的危险时方可离开。四、维修材料及工具领用制度1、领用维修材料及工具均应填写领用单，经专业主管审批后方可去仓库领取。2、未经部门主管批准，不可将领用的材料和工具用于店外。3、凡出店的材料及工具均应有部门主管签署的出门证，交保安检验，方可出店。4、较大型的专业工具应随用随借，当日归还。5、专业工具未经培训不得随意使用。6、多余材料应及时退库。7、有回收价值的备件应以旧换新。五、机房钥匙管理制度1、凡24小时值班的机房，钥匙交工程部统一保管。2、凡不是24小时值班的机房，钥匙交安全部统一保管。3、不允许私配机房钥匙。4、无关人员不得借用机房钥匙。5、机房钥匙一旦遗失必须立即申报。6、无人值班的机房，借用钥匙只允许少数专人领用。六、备件仓库管理制度1、物品应按类分放，按类编号。2、所有物品均应建立明细帐。3、库存物品应执行“先进先出，定期翻堆”的仓库管理原则。4、凡出入库物品均应在货卡上登记。5、不允许在库房内拉用临时电，使用不合规格的照明，库房内不允许吸烟，不准会客，不准吃食品。6、不允许将易燃、易爆的物品存放在非危险品库房。7、对长期滞存在仓库的物资，要主动向工程部主管报告，以便采取措施。8、存库物品必须做到“三对口”，即库存物品与货卡相符，货卡结算存数与物品明细帐目相符，每月月底，库房保管员应根据明细账记录的收、发、编制“进、出、调、存”月报表报工程部主管。七、交接班制度1、接班人员必须提前15分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。2、接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。3、交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。4、如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕告一段落，报告行政部，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。5、在规定的交班时间内，如因接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。接班者不按时接班，行政部要追查原因，视具体情节作出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。6、接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告行政部，统筹安排。八、设备技术档案管理制度1、设备技术档案由工程部专人负责，公司所有设备均建立技术档案，按设备种类，按时间顺序存放。2、所有设备均分类，分部门建立设备档案，内容包括设备名称，出厂合格证，检验单，安装质量检验单，试车记录，维修保养记录，改进安装记录，运行日志等。每种设备的各种档案内容分别按记录种类和时间归档编号以便查找。3、设备图表由工程部统一管理。包括设备安装工程施工图，动力设备与管道配管竣工图，给排水系统分布图，供电线路图，自动消防报警系统分布图，设备零件组装与特殊加工图等。这些图均分类编号，归档管理，供设备维修管理人员查阅。4、设备运行日志包括配电室运行日志，锅炉运行日志，空调制热或制冷运行日志，空调区域温度，湿度巡检记录。这些报表日志使用记录完毕后，统一交工程部存档管理5、工程部各种技术档案建立后，借阅时需办理借阅手续，经档案主管人员统同意方可借阅。九、档案借阅制度1、工程技术档案是公司的重要财富，人人都要爱惜。2、未经批准，不得将公司的有关档案资料借出。3、公司重要的档案资料应保管原件，原件通常不予借阅，以复印件的版本外借。4、档案资料借阅权履行借阅手续。5、每次限借1本，经工程部主管批准后才可变通。6、借期为1个月，到期应办续借手续。7、所借出档案资料。借阅人不得画画涂涂，保持版面清洁。十、清洁卫生制度1、工程部机房卫生是搞好设备管理的前提，没有一家机器脏得很，而设备管理是好的，全体技工均应为卫生的机器、卫生的机房而努力工作。2、每班交接班时应对机房和机器设备进行一次卫生工作，每月进行一次清洁卫生大扫除。3、工程部地域及各机房不准悬挂和晾晒衣物。机房内严禁吸烟。工作场所要清洁、整齐，不允许乱堆杂物。4、技工着装要清洁，领子、袖口均应干净，不得留长发及留胡须。讲话语言要规范，不得满口脏话和大声喧哗。十一、工程部报告制度工程部人员在日常工作中必须遵守下列报告制度1、下列情况要报告领班11主要设备非正常操作的开停。12主要设备除正常操作外的调整。13设备发生故障或停台检修。14零部件改造、代换或加工修理。15运行人员短时间暂离岗位。16维修人员工作去向。17对外班组联系。2、下列情况报告主管21重点设备除正常操作外的调整。22采用新的运行方式。23主要设备发生故障或停台检修。24系统故障及检修，25重要零部件改造、代换或加工修理。26领用工具、备件、材料（低值易耗品例外）。27加班、换班、补休、病假。28外协联系。3、以下情况必须报告公司经理31重点设备发生故障或停台检修32影响营业的设备故障或施工33系统运行方式较大改变34重点设备主要零部件改换35系统及主要设备技术改造或移位安装。36系统及设备增改工程及外协施工37领班以上人员岗位调整及班组重大组织结构调整38主管病、事假或补休、换班十二、工具管理制度1、根据工种的不同，检修人员常用的工具可由个人保管使用。2、机房值班工具应放在固定的工具柜内，并排列整齐，工具箱作为交接班内容之一。3、各种电动工具原则上由专人保管。4、电焊机等配套工具由使用者负责保管。5、凡属人为的工具损坏，均应酌情予以经济赔偿。十三、工程部维修服务规范1、接听报修电话或报修单时应礼貌用语，并仔细听取和记录维修地点及内容等情况。2、维修人员应在接到报修通知5分钟内赶到现场；如客房已经出租，必须由客房服务员陪同，在征得客人同意或不打扰客人的情况下迅速抢修，维修完成后维修人员和服务员共同检查验收签字，并向客人致歉。3、如遇设备损坏较严重，应向客人解释，并告知服务员，由服务员征得客人同意后为客人换一新房。4、如客人挂出“请勿打扰”的警告牌，而在当班时间内无法维修时应在交接班记录本上注明,并叮嘱服务员当客人同意维修后及时通知再次维修。5、未出租的客房如需停电停水维修或一时无法修复应立即通知服务员暂停此房出租6、餐饮部的包房或大厅需要维修时，原则上避开早中晚营业高峰，在无人用餐的情况下进行维修，特殊情况应征得客人同意后迅速抢修，修复后立即通知服务人员做好清理善后工作，并向客人致歉。7、认真执行公司制定的其它相关规范。十四、工程部考勤制度1、严格遵守公司考勤规定和员工守则，按时上下班。除按要求打考勤卡外，进入工作岗位还需在正常上班时间10分钟前签到，不签到的视为缺勤。2、遵守工程部交接班制度，提前做好交接班准备。3、上班时间严禁会客、擅自离岗、串岗，做与工作无关的其它事情或接听与工作无关的内外线电话。4、病休需在上班前持医生诊断证明向领班请假；急重病也可打电话请假，事后补病休证明。超过上班时间的请假无效，视为缺勤或矿工。超过一天的病假需主管批准。5、事假需提前一天向主管请假。每月事假不超过三天。超过三天的事假或其他请假都需要得到公司总经理办公室的批准。6、依法享有的有薪婚假、产假、丧假等需要提供证明报人资部核实，否则不会予以计薪。7、严格按排班表班次运转。严禁私自换班换岗，任何未经主管同意的班次或岗位移换视为旷工。8、工程部人员有义务无条件执行上级安排的加班任务。在设备出现紧急故障需加班修理时，必须服从安排，不得借故推委，否则按矿工处理。超时加班按公司规定安排补休或计薪。9、非当班时间或正常班次以外由公司或工程部组织的学习、培训或其他不计薪的公益义务活动必须参加，否则视为旷工。10、其它事项均按公司规定处理。十五、工程部工具分配、领用及保管制度1、电气班日常常用工具每人一套；领用人各自保管，其中11电工日常常用工具包括中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、电工工具夹1只。共7件。共3套，由领用人使用和负责保管。12电梯工日常常用工具包括中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、6活络扳手1把、8活络扳手1把、10活络扳手1把、12活络扳手1把、钢卷尺1把、15P手锤1把、25P手锤1把、小方锤1把、羊毛刷1把、2羊毛刷1把、剪刀1把、平口錾子1把、尖头錾子1把、工具背包1个。共20件。共1套，由电梯工使用和负责保管。13其余工具为电气班公用工具，由领班负责保管。当班人员如需使用分别借出，用完后负责归还。2、空调工具（厂家随机配备的专用工具）由空调工负责领用和保管。3、水暖工具全部由水暖工负责使用保管。4、机修工具全部由机修工负责保管。5、通用工具由综合班领班负责保管，各班组如需要，均可借用。6、工具保管责任人负责所保管工具的保养、维修和每月一次清点盘存；凡非正常损坏或使用保管不当造成的工具缺失和损毁，均由直接责任人负责照价赔偿。责任界定不清的由保管责任人负责赔偿。7、两班共同使用或保管的工具在交接班时需进行清点核实，并将情况记录在交接班记录上。8、离职或调岗人员需归还所有使用或保管的工具，否则不予办理手续。十六、大型成套设备的计划检修制度设备的计划检修是保证设备运行的主要手段，但在安排设备的检修时应注意到公司的设备运行特点，尽量减少对公司营业的影响及带来的不便。根据检修的要求分为以下二级保养1、一级保养11设备一级保养的目的111使操作者逐步熟悉设备的结构和性能112减少设备的磨损，延长使用寿命113消除设备的事故隐患，排除一般故障，使设备处于正常技术状况114使设备达到整洁，清洁，润滑，安全的要求12一级保养的主要内容121保养前要做好日常的保养内容，进行部分零件的拆卸清洗122对设备的部分配合间隙进行调整123除去设备表面的油污，污垢124检查调整润滑油路，保持畅通不漏125清扫电器箱，电动机，电器装置，安全护罩等，使其整洁固定126清洗附件冷却装置2、二级保养21设备二级保养的目的211使操作者进一步熟悉设备的结构和性能212延长设备大修期和使用年限213使设备达到完好标准，提高及保持设备完好率22二级保养的主要内容221根据设备使用情况进行部分解体检查或清洗222对各传动箱，液压箱，冷却箱清洗换油223修复或更换易损件224检查电器箱，修整线路，清洁电动机225检修，调整精度，校正水平第四节工程部日常工作流程一、工作分配流程1、工程部各专业领班分别制定设备维修保养计划，各专业设备维修保养计划报工程主管统筹安排，形成公司设备正常维修保养计划表。2、工程部各专业领班按照设备正常维修保养计划的要求，将设备维修保养任务分别落实到各工种，安排具体维修保养人员，落实保养时间和措施。3、各班组维修保养人员按照计划安排的时间、内容和要求，按时对所分管的设备进行正常维修保养工作。每次维修保养前，对设备运行记录进行检查，准备好维修工具和器材，按照维修保养规程进行调试、紧固、加油，保证设备正常运转。4、各专业班组每次对设备进行正常维修保养时，均填写设备正常维修保养记录。5、各专业班组要认真做好设备正常维修保养的组织工作。每次比较重要的设备维修保养完成后，主管要进行检查。6、在工作分配的时间安排上，如因故障维修量大，影响到正常计划维修时，主管有权先安排故障维修，后再将正常维修的项目补上。二、人员调配流程1、正常情况下，按工程部的职位结构图及人员组织，负责各自的职责范围，完成自身的班组工作。2、由于某些突发的因素，个别班组难以完成自身范围的职责，需班组之间协助，可相互调派人力、工具等。3、各专业岗位技工应服从工程部主管根据工作情况临时的人力调配。4、如技工本身要求调换班组，首先由本人提出申请，写明调出理由，经本班组领班签署意见，报工程部主管决定。5、工程部组织机构的调整，应申诉理由上报人力资源部，得到批准后，即可实施。三、日常报修流程1、设备使用部门发现设备故障或异常现象后，填写报修送工程部值班室。特别紧急的报修也可直接电话通知，事后再补报修单。2、报修单一式三份，由报修部门填写报修项目后一起交工程部。维修完成后，由工程部维修人员填写完整，交报修部门验收签字，“报修部门”联由报修部门留存。“财务联”和“工程部”联由工程部收回。公司内所有维修都应有报修单。电话通知的报修应及时补填报修单。正常情况下，报修单应由报修部门主管签字、维修完成后应有验收人签字，这样才算有效的报修单。3、工程部值班人员接到报修单或报修电话后，应标明时间，根据类别通知班组技工前往检修。4、检修人员应在接到报修通知后5分钟内赶到现场进行检修。5、不能马上修复的故障应立即向上报告。属配件原因马上报告领班申领或申购；属于技术或其他原因的应报告主管。6、属于技术或其他原因未能马上修复的故障，主管组织相关班组人员到现场查看，确认工程部暂无法解决的，应立即采取临时措施保证公司正常营业不受影响；并联系外协或厂家支持。7、设备故障未能修复，并可能对公司正常营业造成影响的，应报告公司总经理，以便作出适当安排。8、设备故障修复后，经报修部门试用验收，维修人详细填写报修单中的维修项目和耗用材料项目，由验收人签字。“报修部门”联由报修部门留存。“财务联”和“工程部”联由工程部收回，其中“财务联”每月汇总后转交财务部。9、重大设备故障未处理完毕当班检修人员不得下班，应协同接班的人员共同修复。四、日常巡查检修流程1、当班人员交接班前后应对所属范围的设备设施进行细致的巡查。2、发现异常随时检修，不能修复的报告主管并及时采取措施保证正常的营业不受影响。3、巡查过程中发现的故障修复后应要求设备所属部门补填报修单，并按日常报修的程序处理耗用材料等。4、每班至少进行二次巡查，重点部位至少进行三次巡查，并认真做好巡查记录。6、巡查内容还包括对各部门节能降耗情况的监督。五、预防性检修程序1、所有设施制定预防性检修计划，按设备类别定人、定期、定项目、定质量要求进行。2、预防性检修责任人按计划的时间、项目和质量要求认真实施，并做好记录。3、检修时，设备的操作人员应在场协助，便于更好地了解设备构造和性能。4、预防性检修中的材料耗用以补填报修单的方式处理。六、设备翻新、改造及增加项目的处理流程1、工程部根据设备使用要求确定是否需要翻新或改造设备，并制定出详细的可行性方案报总经理批准。2、经批准后，工程部即组织人力、物力在尽可能不影响营业的情况下按方案实施。3、增加设备的项目由需要增加设备的部门先填写申报表，交工程部进行可行性和成本的初步预算后送总经理审批。批准后即由工程部进行申购、安装，然后交付使用。七、出租物业设施设备管理模式1、租方与公司物业管理处达成承租意向后，由工程部、物业处、求租方代表共同对所承租区域的设备设施进行检查。2、工程部按现场的物业设施状况详细填制记录表，并与租方代表、物业处三方共同签字确认。物业设施状况记录表一式多份，除工程部留存一份外，其余根据需要附于物业租赁契约后由契约收执方保存备查。3、承租方租用的物业设施应按契约规定使用及维护，并接受工程部日常巡查监督管理。4、工程部负责日常对出租物业区域的设施进行巡查，及时维修保养。5、如发现出租给承租方的设施设备被承租方移位、更改、损毁等不符契约规定的，应立即制止并报告物业管理处。出租的物业设施由物业管理处负责归口管理6、承租方损毁所租用的物业设施的情况反馈至物业处后，由物业处、工程部、租方代表共同现场核实损毁范围，由工程部根据情况填写记录单，三方签字确认。7、租方移位、更改、损毁的物业设施设备按契约所约定由承租方负责还原，或由工程部修复。所有损失及费用由物业处负责按契约规定索赔处理。8、出租的物业设施设备在正常使用情况下发生的各种故障均由承租方直接向物业处反映，再由物业处按报修程序通知工程部进行维修。9、工程部按要求定期对出租区域的物业设施进行保养、检修，所有计划均事先向物业处反馈，由物业处联系租方做好协调。其它事项按工程部运作规范处理。10、工程部负责定期按物业处要求准确对出租的物业区域的用水、用电、空调等各种能耗数据进行抄表统计，填制记录交物业处。11、出租物业退租时，由工程部、物业处、租方代表共同对照契约所附承租时的物业设施设备状况记录现场进行核对，填制退租物业设施移交单。12、其它事项按公司物业管理规定处理。八、需对外协作的项目实施程序1、限于技术能力或人力、工具等原因，工程部不能胜任的设备故障或项目等，为需采用承包给外单位或由外单位协助的范围。主要有11设备损坏部件需要采用特殊加工如车、刨、磨、铣等才能修复的。12新增土木装修工程中较大规模的项目。13需要特殊工艺或装备进行施工的项目如中央空调管系清洗等。2、确定采用外协的项目，由工程部拟出申请报告（附列成本预算、对公司正常营业的影响范围、可行性分析等），报总经理审批。3、申请报告审批同意后，工程部负责根据项目内容联系专业单位洽谈，采用招标竞价的方式选择合适的单位。4、拟承包单位根据项目内容及要求作出详细方案（附列材料及价格清单、质量工期承诺等），与工程部拟出的经过初步洽谈的合同条款样本一起报总经理审批。5、项目方案及合同样本通过审批后，由工程部代表公司与施工单位签定正式合同。6、工程部负责监督施工质量、工期，负责按合同要求进行竣工验收。7、外协项目竣工通过验收合格后，按公司财务支出程序由承包单位与财务部进行结算。8、需要外协的项目中涉及金额教小、或有紧急的需要的，按公司物品采购程序处理。九、物品采购流程1、由各班组根据维修保养需要，填写“物料申购表”，经工程部主管审核后，报财务部，财务部检查仓库，如无此库存，财务审批后转采购部采购。2、工程所需物资，原则上均由采购部统一购买，由于实际难度较大，工程技术人员可协助，但不得自行采购。3、工程部要协助采购部进行多方案择优，防止采购质次价高，性能低劣的产品。4、对大宗用品或长期需用的物资，应与信誉好的供应商签订供货协议，形成长期的协作关系。5、所有优惠、折扣、赠送、回扣均归公司所有。6、国外采购或金额较大的采购，应追加履行，行政部报批手续。7、无论是自提还是送货，均需要经仓库验收。8、验收合格的物资要根据发票上写明的物品名称、型号、规格、单位、单价、数量和金额填写物品入库单。十、物品的领用、报废流流程1、工程部所有物品的领用均由指定的人经手直接从仓库领取。其他人不得随意领用。领取人对物品的去向负责。2、各班组将需要领用物品的计划和报告交主管签字后由领用人到仓库领取。3、对有一定的经济价值的物品，应以旧更新。4、物品由于正常损耗或遭受非常事故等原因丧失其利用价值，不得继续使用时，应进行审查鉴定，经批准后方可作报废处理。5、报废物资需进库，统一进行残值处理，收入应归财务入账，不得自行处理。十一、重大设备保养流程1、公司重大设备应有专人、定时进行日常保养，主管应亲临现场，负责检查。2、公司技工难以胜任的保养、维修项目，应由工程部上报公司管理层，委托专业公司进行。3、专业公司保养、维修过程中，技工应跟班，逐渐转变成本部门维修保养。4、保养人员应详细记录每次维修保养的内容、方法、使用的工具、所花的人力、更换的备件等详细材料，经工程部主管审阅，存档。十二、档案管理工作流程1、档案是汇集和积累设备运行状态的最基本工作，是提供分析研究设备在使用期的改进，探索管理和检修规律，增加对设备的认识和了解，提高维修和管理水平的有力措施。因此公司的各种大型设备、关键性设备、技术性较复杂性的设备均应建立设备登记卡，应将设备的名称、作用、安装地点、厂家、型号、名牌数据、设备附件、估计使用年限、易损件名称规格及维修要求，记录好维修、保养、故障的记录。为使档案成为活的资料，要不断丰富档案的内容，使之成为公司的重要财富，档案管理作业程序可依如下10个步骤1点数；2登记；3整理；4分类；5立案；6编目；7典藏；8防护；9应用；10定期清理。十三、费用的控制流程1、工程部编制设备维护保养及能源消耗的年度计划。2、财务部应根据上年度的实际费用情况，考虑物价上涨的因素，审批核准。3、按季度进行计划费用及实际费用的比较，无论是少支出或是多支出，工程部均应书面分析理由，以利采取相应的控制措施。4、将维修费用及能源消耗分摊到各个部门，以激励各部门认真保护设备和节约能源。5、用年维修费用率来考核工程部的工作，以防止多换零配件而减少修理。年维修费用总额维修费用率100营业总额6、对费用控制确有成效者，给予奖励。十四、公司重大活动及贵宾接待的工程保障工作流程1、公司重大活动及贵宾接待任务由总经理办公室将具体安排通知单告工程部值班室。2、工程部接到重大活动或贵宾接待任务安排通知后，详细了解各项细节，及时与其它部门联系协调，制定工程保障计划。3、提前对涉及重大活动或贵宾接待的场所内所有电气设施、水暖洁具、装饰装潢等进行全面的检查维护，必要时进行检修、添置或改造