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文档简介
1文件编号XXXX0工程部工作指导书版本A改次0第1页XX物业目录页码共2页文件编号版次文件名称页码备注XXXXGZ0A0目录1XXXXGZ01A0维修部质量/环境目标3XXXXGZ02A0维修部组织架构图4XXXXGZ03A0维修部岗位职责5XXXXGZ04A0工程维修服务检验流程和标准7XXXXGZ05A0维修服务受理和服务规程9XXXXGZ06A0上门维修工作细则11XXXXGZ07A0发电机房巡查规程14XXXXGZ08A0高压室巡查维修规程15XXXXGZ09A0低压室巡查维修规程16XXXXGZ10A0电梯机房巡查流程17XXXXGZ11A0水泵房巡查规程18XXXXGZ12A0变压器室巡查流程19XXXXGZ13A0供水系统维护保养规程20XXXXGZ14A0公共照明系统维护保养规程23XXXXGZ15A0应急指示系统维护保养规程24XXXXGZ16A0低压配电柜(箱)、开关保养规程25XXXXGZ17A0阀门保养规程28XXXXGZ18A0控制柜保养规程29XXXXGZ19A0防避雷系统保养规程30XXXXGZ20A0变压器保养规程31XXXXGZ21A0给水系统维修保养规程32XXXXGZ22A0柴油发电机维修保养规程33XXXXGZ23A0供电系统突发性事故应急规程34XXXXGZ24A0供水系统突发性事故应急规程372文件编号版次文件名称页码备注XXXXGZ25A0电梯困人救援操作规程38XXXXGZ26A0设备分类代码管理规定39XXXXGZ27A0维修安全管理规定41XXXXGZ28A0房屋维修管理规定45XXXXGZ29A0供水系统维护管理规定47XXXXGZ30A0工作票管理制度48XXXXGZ31A0临时用电管理规定49XXXXGZ32A0变压器室管理规定50XXXXGZ33A0水泵房管理规定51XXXXGZ34A0配电房管理规定52XXXXGZ35A0机电设备管理规定53XXXXGZ36A0设备设施大修管理规定54XXXXGZ37A0电梯机房管理规定55XXXXGZ38A0柴油发电机安全运行管理规定56XXXXGZ39A0发电机房管理规定57XXXXGZ40A0工程部值班室管理规定58XXXXGZ41A0水池清洗、消毒操作规程59XXXXGZ42A0高压配电柜配电操作规程60XXXXGZ43A0电梯故障应急处理规程62XXXXGZ44A0设备重大故障维修规程63XXXXGZ45A0电梯故障维修操作规程64XXXXGZ46A0电梯操作规程66XXXXGZ47A0发电机安全操作规程67XXXXGZ48A0服务质量考核办法68XXXXGZ49A0安全教育与服务意识培训74文件编号XXXX0工程部工作指导书版本A改次0第2页XX物业目录页码共2页3工程部质量/环境目标重大安全责任事故维修服务满意率设备设施完好率请修及时率请修合格率10维修全年因失职或玩忽职守引发的员工伤亡、公司财产报废、损毁、火灾、水浸等重大安全责任事故为“0”20维修服务满意率100,不得低于85。30设备设施完好率100,不得低于95;40请修及时率100,不得低于95;50请修合格率100,不得低于95。实现目标的措施1、工程部人员在日常工作中,必须积极配合齐心协力,作好大厦设备设施运行管控的各项工作,确保运行设备设施完好率95以上,维修及时处理率95以上。2、部门人员做好安全、管理工作,采取预防措施,防止发生重大设备事故和人员伤亡。组织工程部技术人员熟悉、掌握所管辖设备性能,参与解决大厦突发事故的抢修。3、负责对所辖的机电设备实施统一管理,积极做好维修运行的日常管理工作,提高工程质量和服务水准,确保维修及时率95以上。4、熟练掌握设备的性能和操作程序,加强对设备的维护和保养,确保运行设备的完好率95以上,为服务提供基本保障。文件编号XXXX01工程部工作指导书版本A改次0第1页XX物业维修部质量/环境目标页码共1页每月检查中完好的设备设施数量对维修服务及时感到满意的顾客人数每月一次请修合格次数每月请修总次数客户满意调查总顾客人数对维修服务满意的顾客人数总设备设施数量客户满意调查总顾客人数4文件编号XXXX02工程部工作指导书版本A改次0第1页XX物业维修部组织架构图页码共1页物业公司经理工程部经理工程部主管/领班维修技工510工程部经理直接上级总物业经理直接下级维修部主管/领班工作职责1、招募、培训、安排和评估工程部成员的工作。2、审核和指导部门的工作。3、完善维修、变更和设备需求的特殊要求。4、筹划、协助和完善自动控制系统。5、完善、指导和评估服务工作安排,使你方的工作符合客户的要求,并达到最佳的满意程度。6、对日常维修合约包括工程、水处理等监管,7、建立维修管理系统,确保设备设施及系统正常运行。8、对各专业主管及员工作考勤及考核工作。9、协助总物业经理制定本项目的节能降耗目标及落实工作。10、协调和协助完成各部门与工程有关的各项工作。11、完成本部门培训考核及应急预案的处理工作。12、完成上级领导交办的各项工作。10维修部主管/领班直接上级工程部经理直接下级维修技工工作职责1配合管理处主任/经理的工作,完成公司下达的各项管理指标。2负责本专业的全面工作,包括加强安全管理和教育,建立安全制度,防止事故发生;负责本专业员工的业务培训和考核;负责指挥日常维修保养;下属员工工作的检查督导;负责维修工具及日常消耗品控制管理等。3组织制定设备设施维修计划和方案;参与家居服务实施及改进的策划。4深入现场,掌握人员及设备状况,审核各种运行记录,掌握能耗规律及时处理异常情况。5不定期检查重点设备运行状况,不断改进设备缺陷,支持下属合理的技术改造,使设备日趋完善。6建立健全各项规章制度,落实奖惩措施,提高管理水平。7现场检查维修点的工作情况,收集客户意见,不足之处即时跟进。8定期召开维修部会议,指正工作中的不足之处,听取汇报总结,布置工作,了解员工生活、工作、思想等实际情况,并尽量帮助解决。9负责工程方面技术图纸、文件和设备档案的接管和归档工作。10指挥突发性设备设施的抢修工程。11负责外委工程的立项,工程施工督导及验收移交工作。12负责楼宇内工程维修方面各项数据的统计。13定期向管理处主任/经理汇报工作,完成上级交办的其它任务。基本要求1保证设备设施完好率达95以上文件编号XXXX03工程部工作指导书版本A改次0第1页XX物业维修部岗位职责页码共2页62保证水、电、气供应顺畅,不发生工程维修方面较大的责任事故;出现意外情况及时修复不影响客户正常生活及管理处日常运作。20维修技工直接上级工程部主管/领班直接下级无工作职责1配合维修领班的各项工作安排、听从指挥、接受监督,认真完成任务并配合其它部门工作。2负责对种类公共设施按时进行维修,确保其正常使用功能,组织对各类突发性故障进行抢修,及时合理解决客户的请修。3及时处理各种突发事故,并做好记录。4向领班报告工作情况、每月的材料使用情况等。5对维修中的一些整改项目,提出合理化建议。6负责楼宇内的供配电的正常运行,保证正常供电。7对各供配电房进行巡检工作,每月将各电房运行记录表整理归档,呈报管理处。8定期对设备房及设备进行清洁除尘、维护保养工作。9向领班报告设备的运行情况及保养情况;根据实际情况,对设备设施的改造提出合理化建议。10节约各种维修材料,根据实际情况做好节水节电工作;按规定对楼宇的消防设备设施进行巡视及例行保养,确保消防设备设施完好。11执行公司及管理处工作计划,遵守公司规章制度,积极参加各种类培训,不断总结实际工作经验提高思想素质和技术水平。12完成领班及上级领导交代的其它任务。基本要求1)及时修复水、电、气故障,保证客户生活及管理处工作需要。2)准确快速地完成维修任务,注重礼貌礼节,保持良好的仪容仪表。3保证楼宇内正常供电,不出现供电方面大的责任事故;4通过维护保养保证设备安全稳定运行。文件编号XXXX03工程部工作指导书版本A改次0第2页XX物业维修部岗位职责页码共2页710目的确保所需维修项目的及时进行,高质量地完成维修,满足客户的服务要求,保证楼宇内的设施设备正常运行。20适用范围21楼宇内各类公共设施设备及公共部分维修过程的检验。22客户(客户)委托的各种维修的维修过程检验。30职责31维修领班每日对维修单进行检验。32维修领班负责公共设施设备及公共部位的巡检,组织对发现的问题实施整改。33管理处客服部负责对客户请修工作进行回访。40基本内容41维修过程的检验要求411维修服务及时性的检验如无特殊情况从接到维修要求起至到达维修现场时间不超过分钟。维修时间视工艺复杂程度而定。一般性维修不超过当天,对于特别困难的,从接到维修要求到维修完成最多不超过三天(工艺要求特殊的例外)。不能当天完成的,应向客户(客户)解释原因。412维修服务质量的检验按维修服务标准进行检验功能性维修以恢复原有功能为准;外观性维修,表面应无色差、高低不平现象出现,与原有部位相比较,应无凹凸感。42检验421日检维修领班及时收回每日的维修单,以检验维修的及时性和客户对维修服务过程是否满意,检查当天维修任务的完成情况。422周检维修部领班每周对楼宇各公共设备设施的维修、保养进行检查,有问题及时督促协助维修技工解决。423回访客服部接单前台/区域物业管家按规定的时间对客户(客户)进行电话或上门回访,并在维修单上作好相应记录,对客户感觉不满意的维修服务应立即安排返工或采取相应措施进行处理。424月检维修领班每月监督检查时应对维修记录进行抽查,检验维修记录填写是否规范,维修回访满意率是否达到要求等。425对以上检验中发现的严重不合格立即查找原因,及时采取措施进行纠正,在检验过程中发现隐患应及时采取预防措施。文件编号XXXX04工程部工作指导书版本A改次0第1页XX物业工程维修服务检验流程和标准页码共2页843服务标准50支持性文件和记录51维修单文件编号XXXX04工程部工作指导书版本A改次0第2页XX物业工程维修服务检验流程和标准页码共2页内容服务标准备注上楼时间接到维修要求,到目的地不超过30分钟,如与客户客户约定时间必须准时到达若人员暂时未空闲,应向客户解释并再约时间服务态度礼仪热情、礼貌、使用文明用语提供维修材料应向客户提供合格维修材料维修服务时间视工艺复杂情况而定,一般不超过当天,最长不超过三天如超出上述时间,应向客户说明原因服务对象满意率应达到对不满意的应根据实际情况征得客户意见,组织二次维修洗脸菜盆漏水经反复试用不漏水,客户满意,此项维修不超过15小时洗脸菜盆堵塞达到畅通,对切口处的修补应尽力恢复原样维修时间不超过2小时浴缸堵塞及漏水达到畅通,对切口处的修补尽力恢复原样,经使用保证畅通、不漏水,维修时间不超小时维修墙内水管应摸准管路,打墙时尽量少破坏磁片,维修完后外观恢复原样,维修时间不超过72小时疏通马桶往马桶中扔少许纸巾试水不影响畅通,维修时间不超过3小时严重堵塞除外,如马桶内掉进梳子等疏通地漏达到畅通,对切口恢复原样,清理现场,维修时间不超过2小时房间没水此项原因较多,应在2小时内解决客户用水问题市政停水除外阀门,滤网等可能造成房间没水水龙头漏水维修后应达到原来标准,保证密闭、开关自如,维修时间不超过1小时水管接头漏水应达到紧固、密封,维修时间不超过1小时楼上水漏到楼下尽快找到原因,以达到不漏水为标准,并将墙地面等污染处清理干净马桶漏水以不漏水为标准,如需拆马桶安装,应予以恢复,维修时间不超过6小时房间无电以恢复房间正常用电为标准,在维修完毕后应尽量保持原状,维修时间不超过3小时比较复杂的不超过24小时房间插座无电以使用方便、安全为标准并把故障原因告诉客户,维修时间不超过3小时比较复杂的不超过24小时文件编号XXXX05XX物业工程部工作指导书版本A改次0910目的规范维修服务流程,保证服务质量。20适用范围客户请修的处理流程。30职责31维修领班负责维修指导及监督检查,维修领班与维修技工负责日常维修服务。32管理处客服部负责回访,客户前台负责开单及跟进。40基本内容41流程图第1页维修服务受理和服务规程页码共2页XX物业工程部工作指导书文件编号XXXX05即日或按约上门查看通知保修单位或公司工程部保修单位或公司工程部维修向客户说明并估价进行维修物业管家汇同客户验收维修单交班长登记维修单交客服中心客服前台回访NOYESYESNO是否复杂项目是否保修项目客户提出维修客服中心填写请修登记通知维修领班取维修单1042流程说明421客户提出维修请求,客服中心受理后登记并填写维修单。422通知维修领班领取维修单并上门查看。423属于保修项目,简单的进行维修,如较复杂通知保修单位进行维修,如施工队未能及时处理,通知公司工程部组织人员维修,物业管家汇同客户进行验收。424非保修项目,向客户说明情况并估价,如客户同意后进行维修,工作完毕后请客户验收,到财务交费,维修单交领班登记,维修单交客服中心。425客服中心填单的客服前台进行回访。50支持性文件和记录51上门维修工作细则52维修统计表53维修单54回访记录版本A改次0第2页维修服务受理和服务规程页码共2页XX物业工程部工作指导书文件编号XXXX061110目的确保上门维修及时、高效,让客户(客户)满意。20适用范围所有涉及客户(客户)的维修服务。30职责31维修领班指导、监督及协助技工完成维修工作。40基本内容41接待客户的维修请求411维修领班到客服中心领取维修单,根据维修内容安排上门维修。412无论何种情况,都不可拒绝客户要求上门维修或查看的请求,如有特殊情况予客户合理的解释。413根据实际情况,即日或预约上门查看(如为简单维修无须此步骤)或维修,如客户要求马上上门则必须在分钟内到达现场。414工作服穿戴整洁,佩戴工作证方可上门。415约定时间的必须按约定时间提前分钟到达。416凭维修单进门查看;对发现的问题向客户提出解决方案并就所需的材料、工具、修理时间征询客户意见,并得到客户肯定后方可进行下步工作。42领用材料421如客户未准备材料或准备材料不合用,在向其说明情况后回管理处领用材料。422如客户对所需材料有特殊要求或仓库无此材料时,可由客户采购提供或或向公司购。43上门维修431使用对讲门禁系统和客户联系,如客户不在家中,则填写好留言条,附在客户家门上,方可返回。432工作服穿戴整齐,佩戴工作牌,对所需材料及工具一次性配带齐全,并自带抹布以便清理工作现场。432敲门。当和客户取得联系后到达其所属单元门口时,无论客户是否开门都要轻声敲门等候客户的回应。433介绍。当客户有回应时,要首先自我介绍“对不起,打搅了,我是物业管理处工程维修人员,工号,前来为您服务”。434进门。经客户许可后,进入室内步子要轻,工具袋背在肩上,如拎在手中,则应高于地面一定距离,不能在地上拖着工具袋,拆卸的零件,不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。版本A改次0第1页上门维修工作细则页码共3页12435预算费用。当维修人员检查所需维修部位后,按维修收费标准和人工服务费计费,并填写在维修单上,请客户确认、签字。如维修收费标准无所须维修项目的价格,就自行计费,请客户签字确认,一式两份,一份留客户,一份自留交收费员。436工作中手脚要轻,尽可能不发出大的噪音,实在无法避免时,应事先向客户打招呼,并说“非常抱歉,对不起要打搅一段时间”。437整理修理完毕后,应负责打扫干净,将垃圾杂物装好,带离客户房间,放入公用垃圾桶内,临行时注意收好工具,不可遗留工具在客户房内。438试用当维修完毕后,在客户面前试用维修好的项目。439讲解向客户讲解故障原因,介绍维修保养知识,并告诉客户应当如何正确使用方法和注意事项。4310填单请客户填写维修服务意见。4311辞别工具袋背在肩上,如拎在手中,则应离开地面一定距离,至门口时应转身对客户说“使用过程中如有问题,请联系客服中心,再见”。4312整个工作期间不得接受客户赠送的物品。44有关上门维修常见的问题及处理方法441全屋停电有以下几种情况1区域停电,为不可抗力。由客服中心向客户解释。2该物业单位电表的主电源开关跌落。接到投诉后,应当首先到所在梯间检查该单位电表箱的开关,检查是否有烧焦的迹象或闻一下是否有烧焦的气味,可作出判断,进行更换。3室内配电箱漏电开关跳闸,此时应将后续各回路断路器关闭,再按下漏电开关表面按钮,合上开关,如果仍然跳闸则说明漏电开关损坏,需更换。同样可检查漏电开关是否有烧焦的迹象和气味,来作出判断。4如总漏电开关可以合上,则可能各单独回路线路有问题。处理方法打下总掣分别将各回路开关输出端线头断开,甩掉负载用欧姆表测量线间是否有短路现象。可测出哪两根线间的短路引起的跳闸,再进行检查,可找出问题。文件编号XXXX06工程部工作指导书版本A改次0第2页XX物业上门维修工作细则页码共3页文件编号XXXX06工程部工作指导书版本A改次0XX物业上门维修工作细则页码第3页135如果以上检查全部通过,未发现问题,则有可能为室内某家用电器有问题,以排除法测出,建议客户去维修。6引起跳闸的原因还有,例如各压线部位是否压紧,如未压紧,带负荷时会引发火花、发热导致跳闸,另外,还有由于暴雨、闪电或区域电压不稳等造成跳闸,合上即可。并向客户解释清楚。442屋内天花、地板、墙身有水渍。1在天花板上发现水渍,首先,要询问客户该处水渍是突然出现,还是时有时无。如果是突然出现,且面积在迅速增大,说明楼上单位地板内的水管爆裂,漏水,到楼上去检查。此时如何判断是给水管爆裂还是排水管漏水呢有以下几种方法(1)肉眼观察水迹,如果很大,并有大量水珠,水渍较干净,说明极有可能是给水管漏水,因为给水管漏水会不断有水涌出。而如果是排水管漏水的话,水迹会给人污糟的感觉,甚至会有异味。(2)打压试验法,将总水闸关闭,将手动打压泵接入室内管路,打压至08MPA,稳压10分钟,观察压力表变化,如压力下降很大,说明给水管有漏水,如无压力降,则可能是排水管漏水。有了以上判断,就可以有针对性的进行维修。还有一种情况,如水渍时有时无,则有可能是天气变化形成结露,属自然现象,告诉客户注意开窗通风。如果天花漏水发生在顶层,则可以判断为顶层地面排水不畅。排水管箅子堵塞,积水引起天花板漏水。2当发现墙面有水渍时,这种情况,一种可能是墙内埋设的给水管发生漏水,也可能是天气变化结露现象。还有就是空调排水倒流,引起墙身水迹。外墙有水迹,如排除空调漏水,墙内无水管,则是外墙有裂缝,下雨导致外墙渗水,查明原因后,再进行针对性维修。50支持性文件和记录51维修单52留言条52便民服务收费标准共3页文件编号XXXX07XX物业工程部工作指导书版本A改次01410目的规范巡查流程,确保设备运行正常。20适用范围楼宇发电机房。30职责31维修领班每周巡查及监督检查;32维修技工每天巡查。40基本内容41巡查过程否否无电源子表否没效果否50支持性文件和记录51发电机房管理规定52柴油发电机运行记录表第1页发电机房巡查规程页码共1页文件编号XXXX08工程部工作指导书版本A改次0第1页XX物业高压室巡查维修规程页码共1页发电机房巡查电池是否充足电电池液位是否正常机油粘度及油质量是否符合要求柴油储量是否支持运行2小时水箱水位是否正常控制柜指示状态是否正常更换机油检查处理恢复充电检查处理恢复充电通知领班申购相关数据记录1510目的规范高压室巡检工作,确保设备运行正常。20适用范围楼宇范围内的高压室巡查。30职责31维修领班每周巡查及监督检查;32维修领班协同维修技工每天巡查、记录。40基本内容41巡查过程动作正常不正常不正常正常不正常正常不正常正常正常异常正常缺少50支持性文件和记录51配电房管理规定52配电房运行记录表文件编号XXXX09工程部工作指导书版本A改次0XX物业低压室巡查维修规程页码第1页高压室巡查观看配电柜相应读数检查继电器状态指示灯状态检查原因维修直流电源柜检查电池电压检查原因更换检查原因维修检查原因维修更换高压计量柜通知领班通知计量所绝缘工具是否完好、齐全将有关记录记于运行表格上查明原因完善1610目的规范巡查流程,确保设备运行正常。20适用范围楼宇低压房。30职责31维修领班每周巡查及监督;32维修领班协同维修技工每天巡查、记录。40流程异常正常不正常正常过热异味正常要停电驻50支持性文件和记录51配电房管理规定52配电房运行记录表共1页文件编号XXXX10工程部工作指导书版本A改次0第1页XX物业电梯机房巡查规程页码共1页低压室巡查运行开关合闸情况相应配电柜指数电容柜投入情况检查原因导线接头情况检查原因维修处理维修处理记录有关电压、电源功率因素等数据于运行记录表格接头氧化或接触不良处理正常请求上级安排合适时间维修1710目的确保电梯正常运行。20适用范围楼宇所有电梯机房。30职责31维修领班每周进行巡查及监督;32维修领班协同维修技工每天进行巡查记录。40基本内容否有50支持性文件和记录51电梯机房管理规定52电梯运行记录表文件编号XXXX11工程部工作指导书版本A改次0第1页XX物业水泵房巡查规程页码共1页电压、电流是否正常各接线头是否过热钢缆有无毛刺、断服有否异声、异味机房照明、通风机是否正常开关是否过热电机变速箱是否过热室内清洁及杂物填写巡查记录表检查原因维修通知保养公司维修清理1810目的规范巡查流程,确保设备运行正常。20适用范围楼宇水泵房。30职责31维修领班每周巡查及监督;32维修领班协同维修技工每天巡查记录。40基本内容41巡查过程50支持性文件和记录51水泵房管理规定52水泵房运行记录表文件编号XXXX12工程部工作指导书版本A改次0第1页XX物业变压器室巡查规程页码共1页检查控制柜电压检查水池出水阀门检查排水泵控制柜转成手动将有关数据记在运行记录表上检查水池水位检查水泵是否自动状态检查压力检查水泵房马达运行时有否发生噪音,振动或达,电流是否稳定检查线路检查水池进水阀通知领班检查线路转换成自动换备用泵停泵检查不正常不正常不正常不是是正常不正常正常1910目的规范巡查流程,确保设备运行正常。20适用范围楼宇变压器室。30职责31维修领班每周巡查及监督。32维修领班协同维修技工每天巡查、记录。40基本内容41巡查过程有正常偏高否是否正常50支持性文件和记录51配电房管理规定52配电房运行记录表文件编号XXXX13工程部工作指导书版本A改次0XX物业供水系统维护保养规程页码第1页变压器室巡查声音有否异常变压器温度接头是否过热绝缘子情况有关数据记录在运行表格上查明原因维修放电立刻停电检查请示停电检查原因维修散热风扇是否正常检查原因维修检查温度异常原因破裂更换2010目的规范给水系统设施,设备保养工作,确保给水设施,设备各项性能完好。20适用范围适用于楼宇内给水设施(含消防给水机组)的维修保养。30职责31工程维修领班负责制定给水设施设备的维修保养计划并组织监督实施。32管理处主任/经理负责审核并检查计划的执行情况。33工程维修领班协同维修技工负责具体实施维修保养工作。34客服中心负责向有关用户发出停水通知。40基本内容41有关设施设备维修保养计划的制定。411每年12月15日之前,由维修领班制定给水设施的维修保养年度计划并上报管理处审批。412制定给水设施设备的维修保养计划的原则A给水设施使用频度。B给水设施运行状况(故障隐患)。C合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。413给水设施设备的维修保养计划应包括以下内容A维修保养项目及内容;B备品、备件计划;C具体实施维修保养的时间;D预计费用。42根据维修保养计划实施维修保养工作。区内主管道(DN100以上)爆裂、供水管道阀门拆换、以及控制柜内变频器、PC中央处理器的维修保养由外委单位完成,其余维修保养项目由工程部负责。43水泵机组维修保养。每年的4月、10月份应对楼宇内所有的水泵机组进行一次保养、清洁。431用500V摇表检测电机线圈绝缘电阻是否是在05M以上的,否则,应烘干处理或者是修复。432检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承。433检查电机风叶有无碰撞机壳现象,如有则应修整处理。434清洁电机外壳,检查是否脱漆严重,如脱漆严重应彻底铲掉脱落层重新油漆。435检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油;如同时有异常摩共3页文件编号XXXX13XX物业工程部工作指导书版本A改次021擦声响,则应更换同型号规格轴承。436转动水泵轴,如有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格叶轮;如果轴键槽损坏严重,则应更换同型号规格轴承。437检查压盘根处是否漏水成线,如有则应加压盘根。438清洁水泵外表,如有脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲掉脱落层,重新油漆。439检查电动机与水泵弹性连轴器有无损坏,如有应更换。4310检查水泵机组螺栓是否紧固,如有松弛则应拧紧。44控制柜维修保养。每年5月、11月应对楼宇内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。441用压缩空气、干净抹布清洁柜内所有器件,清洁控制柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物。442检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的线头应更换。检查柜内所有线头号码管是否清晰,是否有脱落现象,如有应整改。清除交流接触器灭弧罩内炭化物和金属颗粒。443清除触头表面及四周的污物(但不要修挫触头),烧蚀严重不能正常工作的触头应更换。444清洁铁芯上的脏物。445检查复位弹簧情况,如不能或复位困难应更换。446拧紧所有紧固件。447用500V摇表测量自耦减压启动器的绝缘电阻,应不低于05M,否则要进行干燥处理。448自耦减压器外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应除锈处理后,拧紧接地线。449检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换。4410检查热继电器的导线接头是否有过热痕迹或烧伤,如有则修整处理,处理后不能达到要求的应更换。4411用500V摇表测量自动空气开关绝缘电阻,应不低于05M,否则烘干处理。4412清除空气开关灭弧罩内的炭化物和金属颗粒,如果灭弧罩破裂则应更换。4413自动空气开关在闭合或断开过程中,可动部分与灭弧罩无卡住现象。4414查触头部分有无小的金属颗粒,如有则应清除,但不能修挫,只能轻轻擦拭。4415对中间继电器、信号继电器应作模拟试验,检查二者的动作是否可靠,输出信号是否正确,如有问题则应更换同型号规格的中间继电器、信号继电器。4416检查各信号灯是否正常,如有不亮应更换同型号小灯泡。4417检查各指示仪表指示是否正常,如有偏差应进行调整,调整后如果偏差仍很第2页供水系统维护保养规程页码共3页XX物业工程部工作指导书文件编号XXXX1322大则应更换同型号规格的仪表。4418检查远传压力表内是否有积水,如有应进行干燥处理。4419检查信号线接头是否有锈蚀,如锈蚀严重则应重新焊接。4420偏差很大或信号线锈烂的远传压力表应更换。45闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养451闸阀维修保养A检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫。B检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻绳。C对闸阀阀杆加黄油润滑。D对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。452止回阀的维修保养A检查止回阀胶垫是否损坏,如损坏则应更换。B检查止回阀弹簧弹力是否足够,如不够则应更换同规格弹簧。C检查止回阀油漆是否脱落,如严重脱落则应重新处理。453浮球阀维修保养A检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化应更换。B检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直。C检查浮球阀连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则应更换。454液位控制器的维修保养A检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换。B清除压力室内污物,疏通控制水道。C检查控制杆两端螺母是否紧固,如松弛则应拧紧。50支持性文件和记录51供水系统保养记录52水泵保养记录表版本A改次0第3页供水系统维护保养规程页码共3页文件编号XXXX14工程部工作指导书版本A改次0第1页XX物业公共照明系统维护保养规程页码共1页2310目的保证楼宇公共照明的完好。20适用范围适用于楼宇公共区域照明维护保养。30职责31维修领班制定保养计划和相关管理规定。32维修技工及夜班护卫员负责巡查。33维修领班协同维修技工实施更换及养护。34管理处主任/经理进行审批和监督实施。40基本内容41为了保证楼宇公共照明的完好,维修技工根据夜班护卫员巡查记录,或客服中心的维修单,检查和维修有故障的路灯、楼梯灯、车库的公共照明设施,以保证其正常使用;42为了更好的作到节能降耗,要根据季节的变化调校公共照明的时控开关;43为了确保公共照明设施的安全使用,要求技工每周对其进行常规测试并记录;431要求控制线、零线不得与大地、灯具外壳、灯杆有任何连通;432接地线的接地阻值不得大于4。44为了保证路灯的美观,要求每季对灯具外壳、灯杆进行补漆;45定期为公共照明的螺丝滴加机油及补漆,小心操作防止机油或油漆淋洒以免污染环境。46要随时跟踪材料的存货情况,发现不足时申购。47不亮的节能灯要收回,可以更换的要进行更换,损坏的由保洁部统一处理。50支持性文件和记录51室外照明系统保养记录表文件编号XXXX15XX物业工程部工作指导书版本A改次02410目的使应急出口指示灯运行良好,当交流电断电之后能保证每个出口指示灯亮,以保证在发生紧急状况时可以引导人员疏散。20适用范围楼宇所有安全出口消防应急指示灯。30职责31维修领班负责指导及检查应急指示系统的维护工作。32维修领班协同维修技工负责日常维护。40基本内容41检查出口指示灯玻璃面板有无划痕或破裂现象;42检查电源指示灯应常亮,当断开交流电而采用备用电池供电时,也应能亮,否则应检查修复;43出口指示灯在交流电供电时应能发亮,若不亮则检查修复;44检查灯具安装是否牢固可靠;45清洁灯箱外壳及显示屏表面;46每月每盏灯试用备用电池亮灯半小时,使电池放电后再充电,延长电池使用寿命;47发现故障及时修理,每月检查一次。48报废更换的灯泡和电池回收至维修部统一处理,不得随意处置。50支持性文件和记录51应急指示系统保养记录表第1页应急指示系统维护保养规程页码共1页文件编号XXXX16工程部工作指导书版本A改次0第1页XX物业低压配电柜(箱)、开关保养规程页码共3页2510目的确保低压配电柜的正常、安全运行。20适用范围楼宇低压房低压配电柜检查、保养。30职责31维修领班负责监督及指导检查。32维修领班协同维修技工负责保养维护,全面地检修配电柜内全部设备,以最少的停电时间完成检修;每半年保养一次。40基本内容41检修前安排好工作程序,取得管理处经理批准。42检修前一天通知客户停电时间。43先检修不需停变压器的部分,关掉空气开关。44馈线柜的检修441取出抽屉,检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器,紧固所有接线;触点凹凸不平部分用细锉锉平,弹簧垫片不行的应进行更换,检查主回路的铜鼻子是否接触牢固,清理灰尘部分及指示部分。442用手柄摇出电动开关,按443检修步骤进行操作。443抽屉式万能限流断路器4431用吹风机对断路器进行清扫工作。4432对各个摩擦部分涂以润滑油。4433如果触头的银合金磨损严重、表面不平等,则必须更换。4434用500VM表检查断路器的绝缘电阻,R10M。4435断路器检查完毕后,在手动和电磁合闸操作情况下应可靠闭合,当手按“断开”按钮时能立即动作。444断开馈线柜前的进线开关,挂上“禁止合闸,有人工作”的标志牌,用吹风机清理柜内灰尘,检查抽屉接插有无异常(有问题的更换),抹上导电膏,将抽屉放回配电柜中,合上进线开关,检查控制部份和指示部份。45电容柜的检修451检修电容柜时,应先断开电容柜总开关,用25平方毫米以上导线逐个把电容器接地进行放电,后检查与紧固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝,接地装置是否良好,用吹风机进行除尘清洁,然后合闸进行指示部分及自补偿的调试。46进线柜检修461进线柜及联络柜中的断路器检修先断开所有负荷后,用手柄摇出断路器。26重新紧固接线螺丝,检查刀口的弹力是否符合规定。灭弧栅有否破裂或损坏,手动调试机械联锁分合闸是否准确,检查修锉触头表面,检查内部弹簧、垫片、螺丝有无松动、变形、脱落,并进行清洁、除尘处理(具体操作按462进行)。462万能式断路器4621抽出开关,用吹风机对断路器进行清扫工作;4622对各个转动或滑动部位加注润滑油;4623抹净触头上的烟痕,发现触头接触面有小的金属粒时,应将其清除;4624如果触头银合金磨损严重,则必须更换触头;4625清理灭弧罩两壁烟痕,如果灭弧栅片损坏,必须更换;4626用VM表检查断路器的绝缘电阻R10M;4627重新插入开关后,按“启动”按钮,断路器应可靠闭合,按“停止”按钮应立即断开。47母线的检修471检查前操作步骤逐个断开低压侧的负荷,断开高压侧的断路器,合上接地开关,用手把把高压开关柜摇出,挂上“禁止合闸,有人工作”的标志牌,然后对控制柜边的母排用25平方毫米以上导线短接并挂接地线,紧固母排螺丝。472检修操作步骤母排接触处重新擦净,抹上凡士林,用新弹簧垫片螺丝加以紧固,检查母排间的绝缘子、间距、连接处有无异象,检查电流、电压、互感器的二次绕组的可靠性。473拆除与母排连接的二次回路短接线和接地线,用500VM表测量相间、相对地、相对零的绝缘电阻()。474操作完毕送电前检查测试拆除所有接地线、短接线、检查是否遗留工具在柜内,确定无误后,断开高压侧接地开关,用手把把高压开关摇进,合上运行变压器的高压断路器,取下标志牌,向变压器送电,然后再合上低压侧总电柜的断路器,向母排送电,最后合上有关联络柜和各支路自动空气开关。48切换柜的检修481断开出线负荷,用手柄摇出断路器,按462检修步骤进行操作。482重新将断路器放回切换柜中,用市电和发电机电源分别检查切换柜中机械联锁装置是否可靠工作,拆除市电和发电机电源的进线,检查电气联锁装置是否可靠工作。49注意事项文件编号XXXX16工程部工作指导书版本A改次0第2页XX物业低压配电柜(箱)、开关保养规程页码共3页XX物业工程部工作指导书文件编号XXXX1627491必须设专人监护。492工作前必须验电。493检修人员应对整个配电柜的电气机械联锁情况熟悉并会操作。494检修中应详细了解哪些线路是双供电。495母排检修时应对线路中的残余电荷进行充分放电。410保养周期50支持性文件和记录51维修安全管理规定52配电柜保养记录表10目的规范楼宇内常用阀门的保养方法,确保各类阀门正常使用。版本A改次0第3页低压配电柜(箱)、开关保养规程页码共3页时间项目每周每月半年壹年1馈线柜A紧固接线,螺丝B检查接插口C清理灰尘D抽屉式万能限流断路器2电容柜A紧固接线,螺丝B检查电容C清理灰尘3进线柜A紧固接线,螺丝B进线开关C清理灰尘4母排A紧固螺丝B绝缘电阻5切换柜A开关B机械,电气联锁装置6配电柜箱二次回路绝缘电阻7接地网,电缆沟接地支架,配电柜箱的接地电阻2820适用范围楼宇辖内所有阀门。30职责31工程维修领班制定有关规程并监督实施,培训员工和进行工作指导。32维修领班和维修技工共同落实相关规定。40基本内容41有关闸阀的维修保养411检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫。412检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻绳。413对闸阀阀杆加黄油润滑。414对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。42止回阀的维修保养421检查止回阀胶垫是否损坏,如损坏则应更换。422检查止回阀弹簧弹力是否足够如不够则应更换同规格弹簧。423检查止回阀油漆是否脱落,如严重脱落则应重新处理。43浮球阀维修保养431检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化应更换。432检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直。433检查浮球阀连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则应更换。50支持性文件和记录51阀门保养检查记录表文件编号XXXX17工程部工作指导书版本A改次0第1页XX物业阀门保养规程页码共1页XX物业工程部工作指导书文件编号XXXX182910目的确保控制柜对设备的运行、控制正常。20适用范围楼宇各类控制柜。30职责31维修领班指导及监督检查工作。32维修领班协同维修技工负责实施维护。40基本内容41全面认真检修保养控制柜各部件,元件及线路。42关掉控制柜电源,检查柜内的各类开关、接触器,有损坏的要及时更换,触点凹凸不平的必须更换。43紧固各类器件的紧固螺栓,紧固所有接线螺栓,弹簧垫片不行的应进行更换。44每班检查各类指示部件如电压表,电流表,指示灯等工作是否正常。45对有弱电(即电子元件)控制板的,应检查电路组件是否清洁,元件有否脱焊。46检查柜内所有的电容器,有否鼓涨或流液现象,如有要及时更换。47检查所有指示标志及线头标志是否清晰,柜表面油漆有无脱落,有问题要及时修补。48每季度对柜内外进行一次全面清洁,用毛刷子或吹风机清除灰尘,特别是残留电线及金属丝线,以防造成电路短路。49接通控制电源,注意有无异常响声及异味,检查各指示部件的工作状态应正常,对有弱电控制板的要用万用表检查板上输入电压是否正常,操作上应小心。410控制柜内应备有控制原理图。411每年必须用表测试线路的绝缘电阻()。412每年必须用对地电阻测试仪测试控制柜的对地电阻()。413保养周期时间项目每周每月每季每年1、紧固螺丝,接线2、清理灰尘3、电动机主线路,二次控制回路绝缘电阻4、接地装置检查40支持性记录控制柜保养记录表版本A改次0第1页控制柜保养规程页码共1页文件编号XXXX19工程部工作指导书版本A改次0XX物业防避雷系统保养规程页码第1页3010目的保证避雷系统在雷雨气候能正常起作用。20适用范围楼宇楼宇防雷系统的日常维护。30职责31主管进行监督和技术指导。32维修部技工实施每月的定期保养,并作好记录,40基本内容41检查避雷针、避雷带及引下线接头有否锈蚀,如有要及时除锈并刷银粉漆。对于锈蚀程度严重,截面锈蚀达以上的必须更换。42用小锤轻敲引下线的导电接触部件,检查接触是否良好,焊点连接有否脱焊,有问题要及时解决。43检查接地引线和接地装置是否正常,接地螺母是否牢固可靠,如发现问题要及时改正及紧固。44每年雨季来临前,用接地电阻测试仪测试避雷系统的接地电阻(R10)。内容每月半年每年1、检查避雷系统如有锈蚀,刷银粉漆2、检查导电接触部件,焊点3、接地电阻测试50支持性文件和记录51防避雷系统保养记录表共1页XX物业工程部工作指导书文件编号XXXX203110目的确保变压器处于最佳运行或备用状态。20适用范围楼宇电房变压器。30职责31维修领班负责指导及监督工作。32维修部负责安排干式变压器保养工作。33操作人员必须具有高压进网作业许可证。40基本内容41投入备用变压器,再把待保养变压器退出运行。411用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关,合上高压侧真空断路器,观察备用变压器空载运行是否正常。412逐个把负荷移到备用变压器。413断开待保养变压器高压侧断路器,合上接地开关并上锁挂标示牌。414断开待检修变压器低压侧总空气开关,防止反送电。415检查变压器外罩有无破损,铭牌是否完好清晰,紧固外罩螺丝,以减小变压器运行时外罩受振动而产生噪音。416检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好,紧固联接螺丝,螺丝生锈应予更换。417紧固电压调节联接片的固定螺丝。418检查冷却风机是否正常,紧固风机电控箱内电线接头,并检查里面的电路是否良好。419用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。4110检查变压器中性点接地状况和变压器接地线是否牢固。4111断开高压侧接地开关,用2500V摇表摇测变压器一次侧,二次侧的线圈相与相之间、相与地之间的绝缘电阻,一次侧绝缘电阻不低于300兆欧,二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。4112检查变压器内有无遗留工具,锁上变压器外隔离栅门。4113合上高压侧真空断路器,变压器空载运行无误后,用手柄把低压侧总开关摇入,并转移负荷到保养后的变压器,观察其带负荷运行情况是否正常。4114每两年聘请供电局或专业公司进行检测。4115做好保养记录。42安全注意事项421操作高压开关应穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套。422摇测绝缘电阻必须由两人进行。50支持性文件和记录51变压器保养记录表版本A改次0第1页变压器保养规程页码共1页文件编号XXXX21工程部工作指导书版本A改次0XX物业给水系统维修保养规程页码第1页3210目的规范给水系统设施,设备操作工作,确保给水设施,设备各项性能完好。20适用范围适用于楼宇内给水设施(含消防给水机组)的操作。30职责31工程维修领班负责制定给水设施设备的维修保养计划并组织监督实施。32管理处负责审核并检查计划的执行情况。33维修领班及维修技工负责具体实施维修保养工作。34客服中心负责向有关用户发出停水通知。40基本内容消防给水机组41首先打开水池消防供水阀、水泵进水阀并关闭其排水阀;42打开消防给水主管水阀;43将功能转开关至1用2备或2用1备为自动;44将功能转开关至手动位置,为手动;45合上电源开关,水泵启动,检查各压力表及电源表是否正常;46停水则反之;生活给水机组47首先把变频调速压力至设置为05MPA,水泵远传压力表上限调至04MPA05MPA,下限调至03MPA04MPA;48打开水池生活给水阀,打开各水泵给水阀及主输出水管主水阀;49将功能转换控制开关调至适当位置(自动或手动);410合上电源开关,水泵启动,检查各压力表及电源表是否正常;411停水则反之;50支持性文件和记录51供水系统保养记录52水泵保养记录表53给水系统运行记录共1页文件编号XXXX22XX物业工程部工作指导书版本A改次03310目的规范发电机维修保养的运作。20适用范围适用于楼宇内柴油发电机的维修保养。30职责31维修技工负责发电机日常保养及跟进维修;32维修领班负责监督及指导,和对外委维修公司的督导。40基本内容41发电机组由维修领班协助发电机维保公司进行保养;42维修领班协助及监督维保公司人员进行发电机维修保养,并将工作过程和更换零件数目作详细记录,填写发电机试车/运行记录;43保养期内发生机组故障应即时通知维保公司,维保公司应负责24小时内排除故障,若在时限范围无法排除故障,应将实际情况报告管理处,协调时间维修。44维修保养内容441柴油机部分4411检查润滑油油位或更换润滑油;4412检查柴油缸油位,油缸内是否有杂质;4413检查水箱水位或更换水箱水;4414检查风扇皮带;4415更换机油滤清器;4416更换柴油滤清器;4417更换空气滤清器;4418更换水滤清器,添加防锈水;4419检查有无漏油;44110检查蓄电池电压及连接线;44111检查蓄电池液位及比重;44112清洁电池头,加上保护油;44113检查所有控制线。442交流发电机4421清洁电球接线箱;4422轴承加上润滑油;4423检查和维修紧接线。443控制系统4431检查所有保险丝;4432检查保养系统之功能;4433检查保养系统性。444整台发电机维护4441检查和收紧所有螺丝;4442检查避震垫;4443运行机组,留意下列事项并记录启动时间、所有指示灯之准确性,所有仪表之准确性,检查排烟及声音,清洁
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