成都新都购物中心项目市场研究定位报告

成都新都购物中心项目市场研究定位报告四川新港地产顾问有限公司四川新港地产顾问有限公司目录2第一部分市场调研分析2一、全国宏观经济及房地产政策研究分析21、经济环境32、政策环境43、房地产发展状况7二、成都及新都房地产市场研究71、成都市房地产市场发展现状132、新都区房地产市场发展现状173、新都区域规划发展方向研究与分析19第二部分新都市场研究分析19一、新都区商业环境概况191、项目所在区域商业状况调查研究分析212、成都市典型区域性商圈模拟253、新都区零售行业分析27二、新都区酒店调查研究分析271、新都区酒店行业调查研究分析302、成都市典型酒店模拟案例研究333、项目周边酒店状况调查研究分析34三、新都区写字楼调查分析341、新都写字楼思考思路342、成都市场写字楼典型模拟案例研究51四、新都区公寓调查分析511、新都区公寓行业调查研究分析522、成都市典型公寓模拟案例研究553、项目周边公寓状况调查研究58第三部分本案项目研究分析58一、项目市场策划顾问581、项目情况分析77二、项目初步规划771、项目位置规划建议方案802、项目基本经济测算854、对本项目的建议总结85三、项目业态定位851、项目商业部分市场定位932、项目酒店目标市场定位1053、项目办公物业部分市场定位113四、项目规划及机电设计建议114一、写字楼产品建议1141、硬件配套建议1152、弱电智能化系统设计要点1193、软件配套建议120二、酒店产品建议124第四部分问卷调查分析124一、本部分报告的背景说明1241、调研目的1252、调研时间1253、调查区域及样本分布1254、调研对象及有效样本量1255、调研方法1256、质控方法127二、商家深访问卷分析1271、访问商家的经营场所的所属形式分析1272、访问商家经营的业态分析1283、访问商家投资经验分析1294、访问商家对本项目的接受度分析1295、访问商家愿意以何种形式加入本项目1306、本项目何种业态面市，对商家吸引力最大1307、商家对本项目商铺价格的敏感度分析1318、商家对本项目所处位置租金敏感度分析1329、本项目商铺面积的市场接受度13210、提升项目的商业气息的形式分析133三、投资者调查问卷分析1331、投资者的基本情况分析1362、本项目的情况调查分析145结束语第一部分市场调研分析一、全国宏观经济及房地产政策研究分析1、经济环境1FF66FF1、中国经济发展状况近年来中国经济始终保持高速发展的势头，进入2008年后受历史罕见的特大自然灾害和国际金融危机冲击的不利影响，经济运行速度有所回落。进入2009年后，国际金融危机对实体经济带来的影响进一步加深，在外需明显收缩的情况下，扩大内需确保经济稳定增长成为当前头等大事。2008年底中央经济工作会议指出要以提高居民收入水平和扩大最终消费需求为重点，调整国民收入分配格局；要支持能够扩大最终消费需求、带动中间需求的项目；大力促进农民消费，稳定住房消费和汽车消费，着力发展服务消费和旅游消费，不断增强最终消费能力。要强调的是，促进股市和房地产稳定健康发展，这也是明年宏观调控的着力方向，会议提出，要“增强投资者信心”“发挥房地产在扩大内需中的积极作用”，从而凸显了股市和房市在促进经济增长中不可或缺的地位。1FF66FF2、成都市经济发展状况近年来，成都市经济状况始终保持高速平稳的发展态势，GDP增长连年超过13，城市居民可支配收入也不断增长，远高于西部城市平均水准。2008年初，经济发展继续保持良好的加速势头，此后受到地震、经济危机等不利因素影响，经济运行速度有所回落，但全年GDP仍保持12FF66FF1的增幅。进入2009年，成都市经济运行走势基本与全国经济运行走势一致，主要经济指标增幅与2008年同期相比，下滑明显。新港观点经济危机带来的影响进一步加深，2009年进出口和外资投资持续低迷，预计成都市GDP增幅将低于过去数年的GDP增幅，但由于城市经济结构不同以及城市化进程的影响，GDP增长的下降幅度有限。响应国家政策，扩大内需促进消费以确保GDP增长将成为近期成都市政府的重要工作目标。此外值得重视的是居民存款余额的大幅增长，由于缺乏合理的投资渠道，居民存款余额的年增长量由2007年的55亿元猛增为2008年的799亿元，增幅高达1352FF66FF41，合理引导居民消费和投资，将成为保证经济增长的重点。2、政策环境2008年政策调控方向可以总结为“先抑后扬”，上半年延续了2007年对楼市实施从紧的调控手段，严格土地调控和监管，严打炒地炒房防止房价过快上涨，并且数度上调存款储备金率，几乎没有利好消息出现；下半年受地震和全球经济危机的双重影响，政策面的核心思想转变为加强宏观调控，适度放宽政策，确保楼市健康发展，促进经济平稳较快增长，二套房政策的部分放开，房贷利率的下调，针对购房进行的税费减免和户籍管理优惠政策，存款储备金率也连续下调，对于下半年成都市房地产市场回暖起到了积极的促进作用。鉴于2009年经济外部环境复杂多变，2008年底中央经济工作会议提出，将继续实施灵活审慎的宏观经济政策，努力提高调控的科学性、时效性。2009年1月9日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议提出强化住房保障与稳定市场发展这将是2009年我国房地产政策趋向的两条主线，同时也是2008年房地产调控的沿袭、加强、深化。新港观点从目前的政策面来看不论是整体性金融货币政策还是针对房地产市场的政策都还留有一定空间。如果2009年经济形势持续恶化，不排除将会有力度更大效果更加直接的相关政策出台，以确保GDP增长。对成都市房地产市场影响较大的关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见文件中多项优惠政策将于2009年12月31日到期，预计为了能享受上述的优惠政策，在2009年年末前成都楼市会产生一个小的销售高峰期。3、房地产发展状况3FF66FF1、中国房地产市场发展现状3FF66FF1FF66FF1、市场整体走势受政策影响，自2007年11月起，国房景气指数持续下滑；2008年房地产投资比例和销售面积同2007年相比出现大幅降低。进入2009年，房地产市场呈回暖趋势，国房景气指数下滑趋势放缓，近期始终维持在94FF66FF8这样一个较低的水平上；房地产投资比例上升；销售面积同比大幅提高。说明2008年下半年进行的政策调整，对于稳定房地产行业起到了积极影响，但市场信心还有待加强。3FF66FF1FF66FF2、土地市场走势全国土地购置和完成开发面积2007年达到顶峰，2008年开始下滑；进入2009年后同比下滑幅度更为明显，与之相对，开发与购置面积比例大幅上升，接近1FF66FF0。一方面说明开发商受国家金融政策影响，土地囤积速度放缓，另一方面也说明在当前的经济大环境下，市场信心不足，尚未摆脱低迷态势。3FF66FF1FF66FF3、住宅物业市场走势近年来，全国住宅物业供销比例始终低于1FF66FF0，对于市场存量消化起到了积极地作用。在2007年销售面积达到顶峰后，2008年迅速下滑，与之相对竣工面积保持不变，新开工面积则继续攀升；从2009年14月数据看，形式同样不乐观。预计未来数年如市场形势不发生大的变化，住宅物业的存量将进一步升高。3FF66FF1FF66FF4、商业物业市场走势过去数年内，全国商业物业销售和竣工面积波动较小，供销比也较为稳定，但新开工面积逐年攀升，远高于竣工和销售面积；2009年14月市场形式与过去相比未发生大的变化。预计未来数年内，商业物业市场存量将大幅度增加。3FF66FF1FF66FF5、办公物业市场走势2008年前全国办公物业市场消化能力较好，存量相对较小；进入2008年后销量大幅下降，供销比上升至1FF66FF48；2009年14月供销比有所下降，但也达到1FF66FF24，高于20062007年水平。加之过去数年内新开工面积远高于竣工和销售面积。预计未来数年内，办公物业也同样存在存量不断攀升的问题。二、成都及新都房地产市场研究1、成都市房地产市场发展现状1FF66FF1、市场整体走势从2004年以来成都房地产投资额进入高速发展期，年增长速度超过35，所占固定资产投资比例也不断攀升，成为成都市投资的主体力量之一。2008年受多方不利因素影响，房地产投资额仅增长0FF66FF29，投资比重首次出现下滑。进入2009年后，投资比重有所反弹，但投资金额仍处于较低水平。预计2009年在没有大的利好刺激情况下，投资额同2008年相比不会发生明显变化。1FF66FF2、土地市场走势2008年成都主城区土地市场低迷，流拍比例增加，供应量、成交量均出现大幅下降，成交价格多以拍卖底价成交，价格水平跌落至2006年水平，市场形势与200607年形成鲜明对比。成都市政府在2008年土地供应集中于二环线外，且加大了商业土地推出，减少住宅土地供应。依此土地供应方式预测，未来23年内，可能出现商业存量上升，住宅存量将下降的趋势。市场竞争更加集中于二环线外，二环线内的市场随着存量的消化，呈现稀缺趋势。从2009年15月土地成交数据来看，成交地块多集中于三环线外，成交价格也多以底价成交，预计2009年全年土地成交面积可能低于2008年水平。1FF66FF3、住宅物业市场走势成都主城区住宅市场200507年进入上行通道，供应量、成交量和成交价格不断攀升。2008年供应量受政策影响有所回落，但由于土地开发的延续性及200607年土地供应影响，仍保持高位；而成交量受到政策打压急剧萎缩，造成供求关系严重失衡，成交价格也呈现出一路走低的趋势。截止2008年底成都地区住宅存量高达866万平米，为历史之最，消化住宅存量将成为2009年成都楼市的主旋律。进入2009年后，受市场回暖影响，销量大幅攀升，15月销量已经接近2008年全年水平，与之相对供应量继续回落，预计2009年全年总供销比可能低于1FF66FF0，对于市场存量消化将起到积极地影响。受价格水平及政策影响，以满足首次置业刚性需求为主的90平米以下住宅销量同比下降最小，成交量比例超过2008年总成交量的50，成为2008年市场主力产品，但由于供应量过大，也成为竞争最为激烈的产品，相对而言90120平米的改善型住宅供销比压力最小。从环域供应情况来看，市场供应量和成交量集中于二环线以外，比例均超过80，这也造成二环线外成为市场存量最大的区域。一环至二环间区域情况最好，供应量同比不降反升，成交量同比下跌不足10，成为2008年热点；一环内市场存量最小，市场压力有限。大城南范围由于供应量同比上升，而成交量大幅萎缩，成为存量集中区域，而城西片区由于地理位置优势，成交量最高，加之供应量大幅下降，供需矛盾缓和，情况最好。按正常开发速度和2009年15月数据测算，预计2009年新增供应量将达到650680万平米。而通过历年供需情况图表分析，排除较为极端情况的200708年数据，结合2009年15月销售数据测算，预计正常情况下2009年市场消化量将在10001050万平米。2009年年底市场存量将在470550万平米左右，与2008年相比市场形势将明显缓和。1FF66FF4、商业物业市场走势成都商业地产市场20042005年供应量达到历史最高水平，供大于求现象严重，2006年供应和成交量开始逐年下滑，2008年供应、成交量和成交价格均为2005年以来最低水平，供销比达1FF66FF70，截止2008年底成都市主城区商业地产存量为126万平米。预计2009年商业地产市场同样是以消化存量作为重点。临街商铺仍为主要产品模式，但所占比例已逐渐下降；与之相对，集中式规模型商业所占比例不断上升，逐渐成为未来成都商业地产的发展趋势。从环域供应情况来看，市场供应量集中于二环线以外，比例均超过68。这些商业模式多以社区配套商业出现，加之地理环境的差异，市场重视程度不高。如前所述，由于新增商业地产多以社区商业类型为主，因此在区域分布上也接近于住宅供应的区域分布模式，东、南、西三个方位所占比例最大。2006年未开发商业用地存量较少，200708年取得商业用地的项目启动数量很少，造成未开发商业用地大量积存，预计2009年新增供应量仍将保持在较低的水平上，主要集中于三环线外和市中心区域。预计正常情况下2009年市场消化量将在45万平米左右。1FF66FF5、办公物业市场走势近年来，成都市办公物业发展较为迅速，2007年出现供不应求的趋势。受此利好趋势影响，2008年成都市办公物业供应量大幅攀升，达到历史最高水平；而与之相对销售量受地震和金融危机等不利因素影响大幅下滑，导致市场存量成倍上涨，受市场竞争及地震的双重影响，写字楼整体租金水平呈现下滑趋势。2009年初新希望大厦、新希望国际、鼓楼国际等新项目的入市将使市场存量进一步增加，竞争更为激烈；从租金水平上看，高端写字楼暂未受到明显影响，而低端写字楼租金水平降幅较大。2009年主要供应产品类型将延续2008年趋势，继续以高端写字楼为主体，方位仍集中于城市中心和人民南路沿线。预计正常情况下2009年市场消化量将在35万平米左右。新港观点预计2009年在没有扭转局面的利好性政策出台，刺激投资的情况下，受经济危机影响，房地产投资金额不会发生大的增长，土地市场依旧呈现低迷状态。就成都市房地产市场而言，住宅物业市场由于存量过大，2009年现房销售仍是主流销售模式，受年后销售势头暂时利好的影响，价格出现上调趋势，但因消费者对价格保持较高的敏感度，从总体上看未来价格上扬可能性较小。供应压力更加集中于二环线外以及城南片区，二环线内以及城西片区压力较小。90平米以下住宅作为市场主流，继续保持激烈竞争；90120平米住宅前景较为乐观。商业物业市场存量将进一步增加，整体市场形势不容客观。受经济危机影响，投资客户更加谨慎，对产品的地理位置、人流量、周边商圈成熟程度、风险性等现实条件要求更高，市中心规模型商业由于先天具有的优越条件，会得到更多青睐。供求矛盾将更加集中于二环线以外以及南部新区的社区商业模式。集中式规模型将成为市场主流；开发商自持经营比例增加，只租不售和租售结合成为商业地产的主要运营模式；位置好面积小总价低的商铺成为投资者的主流选择。办公物业市场2009年由于大量的新增物业入市，造成市场消化压力加大。新增供应量仍然主要集中于市中心和人民南路等传统的写字楼集中区域，这些地区交通便利、配套成熟，区域优势明显，但短时间内过多项目集中入市的必然导致区域内市场竞争加剧。新增供应量以高端写字楼为主，从短期内来看，成都市场对于高端写字楼需求尚存在一定缺口，因此高端写字楼租金水平依然坚挺，但从长期发展角度考虑，未来必然会出现供大于求的趋势；而低端写字楼市场竞争激烈，同时受到商务型公寓的威胁，租金已经呈现出下滑趋势。2、新都区房地产市场发展现状2FF66FF1、新都市场整体走势2FF66FF1FF66FF1、新都房地产投资情况新都区近年来房地产投资额和投资比例逐年攀升，2008年受全国市场大环境影响，投资比例下降，但投资额与2007年相比仍有大幅度上涨。进入2009年后房地产投资额度和比例均出现下滑，预计2009全年房地产投资额度接近2007年水平。2FF66FF1FF66FF2、新都房地产开发完成情况新都近几年房地产开发完成情况逐年增加，2008年达到最大值，为22FF66FF36亿元，但其同比增长率却处于下状态，20062007年为房地产市场黄金时段，这期间是房产成交与土地成交的高峰期，这期拿地的开发商，预计在2009年将加会投放市场。2FF66FF1FF66FF3、新都房地产商品房销售情况新都区商品房销售在2007年达到最高水平，2008年出现大幅下滑，全年销售面积和销售产值同2007年相比，分别下降49FF66FF08和51FF66FF65，成交均价与2007年相比，下跌5FF66FF03，市场形势严峻。预计2009全年市场成交数据接近2008年水平。2FF66FF1FF66FF4、分面积段的供应情况新都目前供应的商品房面积主要集中在120平方米以上，占到了55的比例，而小面积户型供应很少，仅占到3的比例，60平方米以下的户型，在新都市场上目前处于一个稀缺状态。2FF66FF1FF66FF5、新都商品房成交价格2009年上半年以来，新都商品房的成交情况，处于一个上升过程，成交均价在4月达到3800元/平方米左右的最高点，可以看出，其房地产市场有好转际象。2FF66FF1FF66FF6、成交客户来源根据我司长期对新都市场的监控显示，其客户主要来源于四川省其它城市，如内江、攀枝花、阿坝等，比例达到35；其次为成都五城区及高新区，新都凭借其得天独厚的环境与相对较低的房价，吸引了大批成都地区的客户到此购房，比例达到24；而新都当地居民，因为其购买力显得较弱，仅占到10的比例。2FF66FF2、土地市场走势新都区2007年土地成交面积与2006年同比增长237FF66FF13，为历年来最高，远高于全国和成都市平均水平；进入2008年后受市场大环境影响，成交面积同比下滑61FF66FF32；进入2009年后土地成交有上扬趋势，仅15月成交数据已接近2008年全年水平，由此推断2009年将迎来一个新的土地成交高峰。此外受国家政策影响，2007年成交土地最迟将于2010年进入房地产市场，2009年成交土地最迟将于2012年进入房地产市场，因此可以预计新都区房地产市场未来竞争将更为激烈。新港观点新都区作为城北近郊行政区，同龙泉、双流、温江、新都等区县相比，房地产行业发展较为滞后，预计2009年销量与在6575万平米，。目前面临的问题在于土地成交量过大，在2007年成交高峰的土地尚未消化的情况下，2009年又将迎来一个土地成交高峰。以平均容积率3FF66FF5进行测算，2007年至2009年5月成交土地的商品房市场供应量就达到460万平米以上，以2008年市场消化能力计算至少需要7年时间；而这部分供应量将于2010年至2012年进入市场。可以预见，未来五年内新都区房地产市场将面临激烈的市场竞争。3、新都区域规划发展方向研究与分析根据成都市构建“一主两次多核”的总体规划要求，新都将被打造成“两次”之一的“城北副中心”，与青白江组成93平方公里、100万人口的“北部新城”。城区空间体系城区空间按构建“一带、两轴、三片、多区”的空间布局体系，逐步形成南北向向北展开的带状布局形态。一带指依托毗河及两侧100米生态保护带而形成的生态蓝带。两轴沿主干三路、电子路作为城市发展的副轴。三片旧城区为核心发展商贸、居住为主要功能的综合片区；大件路以东、成绵高速路以西，发展教育科研、行政办公、公共服务以及居住功能的综合片区；成绵高速路以东发展工业片区。三个片区依托大件路、成绵高速路、以及规划快速路南北展开，呈轴向发展。多区指依照职能和地域分割，划分多个城市功能片区。城区空间发展策略通过打造“一区一园一中心，两城两镇两区域”，逐步形成以新都城区为核心，以新繁、石板滩两个区域中心为两翼的三大组团发展格局。一区一园新都工业东区和家具产业园区一中心、两城、两镇新都物流中心、北部商城、北部新城、新繁、石板滩两区域在东南片形成都市生态农业区，发展以休闲观光、生态旅游为支撑的产业布局；在西北片区形成都市设施农业区，发展成以高品质、高产量和高效益农产品为支撑的产业布局。第二部分新都市场研究分析一、新都区商业环境概况1、项目所在区域商业状况调查研究分析1FF66FF1、区域商业概况新都区位于成都以北，发展相对较晚，早期以农业观光产业最为发达，随着成都规划的逐渐完善，形成以“工业园、家具园和物业园区”为主的一个工业新区，也是成都规划的北部新城。项目处于新都区新都镇一个大的行政区域，是新镇最为繁华的主要片区，本项目位于规划中未来新行政中心，是政府重点规划打造片区，目前周边以中高端物业为主，商业形态为打造中的美食与休闲购物中心为主，目前尚未形成气候。1FF66FF2、区域内的交通情况1、3号地铁线新都主要交通线路交通的通达性，项目的可到达性，是制约商业发展的主要条件之一。新都区公路密度居全省之最，拥有完善、快捷的公路交通运输网络。成绵高速公路是四川省最大两座城市之间的运输交通要道。城南高速贯通川西、川中，成德大件路承担着主要的货运流量，是一条快速便捷的经济通道，也是成都市最繁忙的一条公路；川陕公路（国道108线）一直是成都北上出川的重要线路；成彭公路和建设中的成彭高速公路拉动了新都区西部片区的发展，沿线是全国第三、西部第一的中国西部家具产业带；区境内则以新石公路为干线，横贯东西，形成了覆盖全区各镇的二级公路网；成都市绕城高速公路、三环路将上述主要公路连接起来形成蛛网结构，从新都区出发能很快抵达成都市任何一个重要出口。1FF66FF3、区域商业业态情况根据新港对新都的监控发现，目前项目所在大的行政区域，较为典型的为摩尔购物广场，是目前整个新都最为大型的购物中心，除此之外，片区内目前主要以生活配套型延伸商店居多，如服装、干杂、美容等，项目位于兴乐路，其辐射3公里内，既以马超路、电子路一带，家具行业为其目前的主要商业形态，其次餐饮业，由于此片区为政府规划建设片区，目前商业业态显得较为单一。1FF66FF4、区域商业租金水平根据新港对项目所在整个行政区域较为繁华的街区进行监控发现，商业最为发达的宝光大道，其目前平均租金最高，达到51元/平方米，其大多数租金为30元/平方米，商业按6的回报率返推，可以得出，商业的销售价格可以达到6000元/平方米。2、成都市典型区域性商圈模拟2FF66FF1、典型商圈概况成都的三大传统商圈（春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈）一直主导着成都的商业格局。随着成都市经济的发展、人民消费水平提高，对外开放的持续推进，吸引了众多国内外商业巨头的目光，自2003年开始，商圈内大型商业地产项目不断涌现，使成都的商圈呈现出向二、三环外扩张的趋势，三大商圈各自根据自身的特点优势，自显神通，竞争日益加剧的同时也丰富了成都商业的层次结构，也为消费者带来更多益处。春熙路厚积薄发，盐市口卧薪尝胆，骡马市重装上阵，目前成都春熙路商圈的依旧保持着其成都乃至西南地区第一商业口岸的地位，但是可以预见，随着其余两大商圈后发优势的逐步实现，今后成都市中心商业呈三足鼎立之势。2FF66FF2、成都市各大商圈春熙路商圈春熙路商圈是在城市发展过程中自然形成的，具有丰富的历史积淀，是成都不可或缺的一张名片。特别是近年来，春熙路商圈进一步将红星路步行街、东大街、大慈寺片区纳入商圈范围内。虽然该商圈内的土地已是捉襟见肘，但是商业地产的开发仍在如火如荼地进行，如香槟广场、时代广场、第一城等项目相继呈现，九龙仓开发红星路大型城市综合体项目（IFC）国际金融中心也于去年年底开工建设。据了解，春熙路及红星路片区的改建将采用以大型购物中心为主，娱乐、商业综合体为发展趋势的布局。另外，紧邻春熙路的大慈寺片区也采用具有丰富的空间形态和大量临街商业界面的改进“S”形布局与春熙路商圈相互辉映、锦上添花。这一切都意味着，将来春熙路和红星路片区将一改原有良莠不齐的商业格局，而是以中高档商业零售业态为主，以及体量较大、高度较低的大型综合购物中心，以提高商业的规模效应。春熙路商圈商业状况经营行业百货商场、餐饮、休闲娱乐、大型钟表眼镜集中地商业特色以步行街为依托，环境优美，以服装专卖店和中偏高档百货为主；有零售巨鳄入驻业态分布百货以中偏高档为主，业态分布比例较大租金水平8001200元/M2消费群青少年，普通消费者、游客、商务人士主要消费年龄1835岁主要消费群体月平均收入10003000元总体平均提袋率平日50周末70交通便利性交通可达性较好，停车不方便人流状况35万/平日，5060万/节假日市政规划商业步行街的改造修建，周边交通改善；休闲广场设立；与盐市口相互融合可发展因素土地稀缺，发展空间有限，地价高，提高物业商家进入门槛，加大经营投资难度和风险开发潜力春熙商圈大慈寺红星路联动，整合商业空间增量，突出规模优势物业吸引力王府井百货、太平洋百货、伊腾洋华堂位列成都零售之首，吸引力强综合评析核心业态档次全、规模大，有固定客户群；经营商家数量多，业态多样化，品齐全，地处传统商业地块，知名度高，吸引力强；拥有商业步行街，购物环境好于其它商圈。盐市口商圈盐市口商圈历来都是成都市中心的商业腹地，距天府广场150米左右，北京华联商场、仁和春天百货、摩尔百盛、茂业百货、新世界百货等大型购物中心汇集其中，并与历史悠久的青年路、染坊街相连，人流如织，商机无限。但这里的交通、规划、破旧房屋等各种历史和现实因素，使其在区域的总体建设上落后于春熙商圈。盐市口商圈商业状况经营行业百货商场、服饰批发零售中心、小商品市场商业特色交通便捷，临近天府广场，以服装专卖店和中档百货为主；传统商业为主业态分布以低端零售商业和时尚潮流小型商品为主，美美百货及仁和春天百货经营顶级服饰精品租金水平300650元/M2消费群青少年，普通消费者，游客，商务人士主要消费年龄1530岁主要消费群体月平均收入10002500元总体平均提袋率平日50周末70交通便利性交通可达性较好，停车不方便人流状况20万/日市政规划道路改善，与春熙路相互融合；旧城改造潜力巨大；中央商务区规划中可发展因素区域内旧城区残留较多，动迁成本高，滞后商圈的大规模规划整饬；传统商圈的低端定位影响高档次新形式商业进入的信心；消费者先入为主的消费习惯无法在短期内扭转。开发潜力旧城改造土地置换较多；周边环境提供发展空间，与春熙路“井”字路建设，商气人气互通。地处CBD的核心区，交通便利，发展商务写字楼，高档商业应有很大的区域优势。物业吸引力北京华联，茂业百货，摩尔百盛，仁和春天、新世界百货都具有较强的吸引力综合评析核心物业具有档次较高，规划较大，有固定客户群，但较分散；业态分布以及商家数量亦多样化，品种齐全；改造未完成，购物环境一般，交通比较杂乱。骡马市商圈骡马市商圈近几年似乎在春熙路、盐市口这两大商圈的强势竞争中沉寂了，但随着太平洋百货、家乐福、好又多、苏宁电器的开业，新城市广场、金色夏威夷、钱江铂金时代等商业物业的开发，人气商气又逐渐汇聚于此，骡马市商圈的发展潜力逐渐释放。五星电器、新城市广场以及铂金城等项目的先后进驻改善了商圈商业气氛淡薄，整体商业形象落后的状况，而已经投入使用的罗马国际、倍特康派、时代凯悦等项目的兴建为商圈产业集群效应的迸发埋下了伏笔。在外部，西大街沿线旧城改造和人民中路交通条件的改善，以及地铁一号线骡马市站的修建，都成为该商圈振兴的重要砝码。骡马市商圈商业状况经营行业百货商场、酒店写字楼、大型超市商业特色金融机构，商务环境突出，早期商业物业经营困难，大型专业店较多业态分布大型超市、百货为主租金水平200300元/M2消费群商务白领、高档公寓区的居民，周边涉外人群，文化休闲人士主要消费年龄2540岁主要消费群体月平均收入15004000元总体平均提袋率平日30周末50交通便利性交通可达性一般，停车较方便人流状况5万/日市政规划道路改善；地铁1号线；CBD区域可发展因素交通要道限制其集中性；金融中心抑制其商业发展；烂尾楼影响新商业地产开发潜力众多大体量现代商业项目落户，形成商业集群，玉带桥拆除，交通状况改善，旧城改造，地铁兴建，为商圈起飞助力物业吸引力太平洋、好又多、家乐福、百佳、百盛等具有融合补充功能，具有一定的客户群综合评析商圈处于重建过程中，人气和商业氛围尚不浓厚。而近年包括新城市广场、铂金城、五星电器、国美电器等大型商业先后进驻到该商圈，商业物业设计合理性、业态的丰富程度和商品质量档次都大幅提高。建设路商圈建设路商圈是目前政府向东重点打造的一个新型商圈，前端以猛追湾RBD与建设路商圈以第五大道为纽带相连，以电子科技大学为辐射中心，目前成功引进沃尔、伊藤洋华堂等大型购物商场。2008年，在龙湖、万科、首创三大地产开发企业的带动下，建设路周边新楼盘云集，预计将新增常住人口约10万人，在方圆1平方公里的范围内，商业体量约30万平方米左右，加上片区内已有的SM广场17万平方米的体量，其他楼盘的商业体量，以及在建设路存在多年的百货商场成都华联，以服饰、餐饮、休闲娱乐为主的第五大道，建设路整体商业将超过百万平方米，建设路商圈是成都（猛追湾）休闲商务城的核心板块之一，与成都RBD构成了规划中的“成都新商圈”的商贸和商务驱动力。建设路商圈商业状况经营行业百货商场、大型超市、服饰专卖店、餐饮娱乐商业特色校园经济圈，商业环境比较成熟业态分布大型超市、百货为主，临街服饰专卖租金水平200250元/M2消费群电子科技大学学生、周边社区居民主要消费年龄1850岁主要消费群体月平均收入15003000元总体平均提袋率平日20周末30交通便利性交通可达性一般，停车不方便人流状况35万/日市政规划景观道路改造；地铁6号线建设路站可发展因素大量新开发住宅项目呈现，新增常住人口增多，带来旺盛消费力开发潜力众多大体量现代商业项目落户，形成商业集群，建设路景观道路改造，地铁6号线，交通状况改善，为商圈起飞助力。物业吸引力SM广场、伊藤洋华堂、王府井百货相继进驻，大量新盘社区商业配套的有益补充。综合评析目前建设路商圈主要依托电子科技大学校园经济，SM广场和成都华联的聚集效应形成良好的商业环境，随着周边新建住宅项目的相继呈现，未来伊藤洋华堂、王府井百货的进驻，片区消费力大幅提升，商业业态的丰富程度和商品质量档次都将会有大幅提高。3、新都区零售行业分析3FF66FF1、新都零售行业概况新都社会零售行业由大型商场（主要以摩尔广场为首）、社区商铺和集中的专业市场（家具行业为主）构成，由于新都发展较慢，其零售行业目前主要以生活配套的延伸行业为主，如红旗连锁中小型超市、服装行业、日用干杂店等街区商业占到相当大的比例。3FF66FF2、新都零售额情况分析新都社会零售总额逐年增长，2007年以前，保持一个比较平稳的增长趋势。20072008年增长幅度较大。高增值的社会零售总额表明了社会经济呈现积极、良性的发展趋势。3FF66FF3、新都代表零售商业摩尔广场成都桂湖摩尔商贸有限公司，营业面积达15000，百货馆拥有拉夏贝尔、玉兰油、金利来等200个时尚品牌引领潮流诠释时尚生活。超市馆是新都面积最大、品类最齐、单品最多的综合性卖场。摩尔阳光摩尔阳光购物中心是新都区集生鲜、食品、百货于一体的大型购物商场，经营上万种商品，商场以价廉物美的商品、优质的服务、一站式的购物环境赢得了新都市民及外地游客的青睐。2007年被授予“明码实价示范店”的称号。二、新都区酒店调查研究分析1、新都区酒店行业调查研究分析1FF66FF1、酒店概况分析富豪酒店与和顺酒店为新都区目前规划中的两个五星级酒店，目前富豪酒店处于停建状态；新都目前现有星级酒店共计5个，四星级酒店目前仅桂湖国际酒店一个，其它均为三星以下酒店，分布要主要集中在宝光寺和桂湖公园等商业繁华地。1FF66FF2、新都典型酒店研究1FF66FF2FF66FF1、典型酒店概况桂湖国际大酒店为目前新都唯一个四星级酒店，酒店总建筑面积达45000平方米，拥有豪华单间、标间、套房、行政楼层客房共计140间（套），同时设有无烟楼层（16层）和女性楼层（15层）；流花宾馆是新都一个三星级酒店之一，客房数量虽只有80间，但拥有不同类型的客房8种。1FF66FF2FF66FF2、典型酒店配套这二个不同星级的酒店，在自身的配套上显得十分齐全，从娱乐休闲到餐饮，一应俱全，客用中心服务包括，设有开夜床、留言、叫醒、送餐、信用卡、加急洗衣服、开通国际国内长途等服务项目。如流花宾馆不同楼层设有不同的休息地方，二楼设有装饰风格各异的KTV包间，并拥有先进的音响设备。餐厅设在三楼，可容纳400人用餐。五楼为多功能会议室，配备先进视听器材容纳300余人，多项座位式排列。1FF66FF2FF66FF3、典型酒店主要客户构成根据调查得知，新都主要以农业观光旅游吸引外界人员。因此，酒店的客户构成，四川其它城市及省外占到了绝对的比例，达到70的比例，而新都本地人，仅占到5，其次为成都六城区的人。新都酒店主要以外界游客和生意客为主。新都酒店客群的构成显得较为单一，主要以旅游客为主，其中又以散客为主，会展、商务在此片显得很弱，新都酒店。2、成都市典型酒店模拟案例研究2FF66FF1、成都典型酒店概况2FF66FF2、成都典型酒店主要的配套商业会议设施设有能容纳50500人左右的各种类型会议室，同时设有多个不同规格的会议室，并一般配有设备完善的会议服务设施商务服务配备办公及通讯设施包括传真、电话、翻译、互联网、文件制作、图片扫描服务、复印及商务轿车等全面的商务服务餐饮配套设有川菜、粤菜等多种菜系，日本料理、韩国料理、东南亚美食等特色餐饮，提供西餐，并配有咖啡厅及酒吧娱乐设施设有游泳池、健身房、夜总会、卡拉OK厅、乒乓球室、桌球室、桑拿、按摩室、美容美发等门类齐全的娱乐设施使用的信用卡VISA、JCB、MASTERCARD、AMEXPRESS等国际信用卡牡丹卡、长城卡、龙卡、太平卡等银联卡从上面的具体个案中我们可以看出，所有星级酒店设置了完善的配套设施，一般能够举行50500人以上的大型会议，并配有多种规格及功能的会议室；商务服务完善，娱乐设施齐全，同时能够提供国内外多种菜品；并能使用国内外多种信用卡消费。2FF66FF3、成都典型酒店配套商业客群构成酒店名称商务客游客会展其他凯宾斯基60102010香格里拉7020_10喜来登6015205锦江酒店655_由上表可以看出，成都五星级酒店配套商业的客群主要以商务客群为主，其平均占比达到65，而旅游客群与会展客群平均占比也分别达到15与20。2FF66FF4、成都典型酒店休闲、娱乐、餐饮个案概况凯宾斯基项目名称经营类别经营模式经营面积人均消费水平客群组成经营状况怡时西餐西餐自营200016815服务费/人商务60旅游15会展20其它5好青风亭茶馆自营20050元/人好优品廊酒吧自营200100元/人好雅聚吧酒吧自营200100元/人好和怡堂中餐自营1000200元/人好香格里拉项目名称经营类别经营模式经营面积人均消费水平客群组成经营状况香宫中餐自营3000200元/人成都本地商务人士占70，旅游占20，散客占10好蓉咖啡西餐自营2000150元/人好爱尔兰酒吧酒吧自营60080元/人好商务人士酒吧自营80060元/人好大堂酒廊酒吧自营60060元/人好喜来登项目名称经营类别经营模式经营面积人均消费水平客群组成经营状况天宝阁中餐自营_250元/人商务60旅游15会展20其它5好芸星庭（西）西餐自营_200元/人好芸星庭咖啡厅自营_60元/人好面包房面包房自营_60元/人好桑拿租赁_好怡庭会所租赁500_好天堂听泉吧酒吧自营_150元/人好锦江酒店项目名称经营类别经营模式经营面积人均消费水平客群组成经营状况花园餐厅中餐厅自营500_商务70其他30好卢浮餐厅西餐厅自营260_好枫丹白露咖啡厅自营200_好美发厅美发租赁_好花园饼屋面包房自营40_好科卓桑拿租赁_好卢浮花园茶房自营1000_好世纪星会所租赁_好大厅酒吧酒吧自营_好3、项目周边酒店状况调查研究分析五星级富豪酒店新都富豪酒店一共24层，高99FF66FF8米，共拥有323间客房，总建筑面积50316平方米。根据设计，酒店裙房15层为酒店的大堂、商业会议、餐饮娱乐等公共活动区，6层为商务中心，7至23层为客房部，顶层设置阳光餐厅。所有建筑的设计抗震烈度为7度。其项目位于本案的斜前方，与汉嘉国际处同一水平位置。五星和顺酒店总投资4亿元的新都皇冠假日酒店（和顺总部），已经于08年底奠基，项目占地23亩，楼层27层，建筑面积57000平方米，建成后将是集交易大厅、商务酒店、写字楼、购物中心的城市综合体。三、新都区写字楼调查分析1、新都写字楼思考思路新都一直以农业观光旅游在成都周边郊区中出名，其办公物业支撑点不足，使得新都目前并无真正意义性价比较高的写字楼。根据修改过后的新都规划（20042020）显示，新都由两个相对独立组团组成新都城区和北部商贸组团。新都区是我市主城区的重要组成部分（北部新城），是成都市的北部中心，主要承担现代商贸物流、综合服务、新型工业、居住、旅游文化观光等职能。新都分区规划形态与成青走廊发展控制规划提出的形态相协调，沿走廊发展方向形成三片平行布局。以“三轴三片”为新都新发展方向。各个片区的主要功能分功如下（1）新都组团以行政办公、商业及贸易、文化娱乐、居住、新型工业等功能为主的城市综合发展区。（2）东部工业组团为新都区的工业集中发展区，以发展电子电器、机械、农副产品加工等产业为主。（3）商贸城组团以现代商贸、居住等功能为主的城市商贸发展区。从新都的规划可以看出，新都未来的发展方向主要以工业和物流为主要，而这二种发展形式，对办公物业的需求显得微薄，不管是工业园区还是物流园，其业态决定了其对办公物业的需求性质，二者多以厂区自带办公为主；另外一方面，新都接壤成都城北，城北的发展是成都城区发展最差的一个片区，其城市发展自然扩张而带动其公司入驻的可能性较小。因此，可以预见，未来对真正意义上的办公物业的需求也将显得十分弱。2、成都市场写字楼典型模拟案例研究2FF66FF1、成都市典型写字楼竞争力分析地段在售物业90都处于CBD区域和城市商业发达区域，如城南科技一条街等，并且基本上都位于城市主干道上。软硬件配套软硬件差别较大，如市区的时代广场已经具备5A配套功能，而城北的金宇大厦，配套设施相当缺乏。物业管理物业管理水平参差不齐，部分市中区的物业，基本都为香港或国外知名物业管理公司和国内知名物管公司，而部分档次较差的物管公司为开发商自己经营公司代理物业管理。入住客户入住客户差别巨大，如市中区的冠城广场、时代广场等，有世界500强企业入住，而档次较低的物业，基本全是本地中小型企业入住。销售价格不但区域销售价格差别较大，就是同一区域，不同物业差别也十分明显。租金水平各物业租金水平有较大差别，同一地段的物业，租金水平高的写字楼达到130元左右，低的仅仅只有20、30元成都中高档写字楼的竞争力主要在两方面硬件竞争力、软件竞争力。硬件上，主要是项目地段（目前大多数中高档写字楼地段较好）、项目自身配套（目前高档写字楼自身配套基本相似），销售价格、租金水平（根据地段和配套有所差别），在硬件竞争力相差不大的情况下，目前竞争最激列的是软件方面，也就是在物业服务和发展商品牌。2FF66FF2、中档写字楼配套简析2FF66FF2FF66FF1、乙级写字楼基本情况说明一览对比表楼盘名称面积区间租金出租率电梯数车位吊顶净高入住企业代表备注倍特康派703303550906200余2FF66FF53FF66FF2大陆希望集团、四川省担保公司物管费12元/平米月；入住时间2007年4月银谷基业529503550803130余2FF66FF6浙江商业银行物管费4元/平米月；入住时间2006年1月正成商翼51183305080283余5FF66FF6米跃层成都海之鹏装饰工程有限公司物管费3元/平米月；入住时间2006年3月格林威治城871603560854900余（整个项目共用）零上四度广告有限公司、四川飞奔体育设施工程有限公司物管费2元/平米月；入住时间2006年11月国栋中央商务大厦13713724565805280余2FF66FF5中国注册金融分析师成都办公室物管费6元/平米月；入住时间2003年。独立中央空调国信大厦10012005070704100余2FF66FF4爱普生中国有限公司、优集公司物管费12元/平米月；入住时间1997年天府中心981805060706300余2FF66FF8台湾统一集团优玛特超市物管费6FF66FF5元/平米月，今年优惠至4FF66FF5元/平米月；入住时间2006年12月财富中心5010005085805600余2FF66FF6王子厨房物管费6元/平米月；入驻时间2007年中。2FF66FF2FF66FF2、乙级写字楼硬件配套情况一览表楼盘名称总建（平米）电梯数量及品牌电梯平均占有率（1部电梯/建筑面积）车位数量（个）车位费用（元/月个）车位平均占有率（1个车位/建筑面积）正熙国际613009部蒂森电梯1/6811300余3501/175倍特康派346276部LMC电梯1/5771210余3001/164银谷基业139503部1/4650130余3001/107正成商翼130002部1/650083余个3001/156罗浮广场530004部1/13250220余个3001/176国栋中央商务大厦540005部蒂森电梯1/10800280余个400元5001/192国信大厦240004部三菱GPS1/6000100余个3001/80天府中心40546FF66FF046部伊士顿1/6757300余个2604001/1352FF66FF3、高档写字楼配套简析2FF66FF3FF66FF1、甲级写字楼基本情况说明一览对比表楼盘名称面积区间租金出租率电梯数车位吊顶净高入驻企业代表备注香格里拉1661488130150在租124722FF66FF6新鸿基、NIKE、马来西亚领事馆、雪弗龙、世服宏图、思科、英特尔等物管费20元/月建成时间2007年时代广场4365085100906190余2FF66FF45和记黄埔、中信银行，通用电气、法国依玛、梅兰日兰、美国道康宁、君安国泰证券物管费12FF66FF5元/月建成时间2005年冠城广场160160080100808500余2FF66FF6美国思科、惠普、强生、英签中心、日立、TOM在线、新加坡领事馆等物管费15元/月建成年份2000年川信大厦17947080100958200余2FF66FF6西门子、飞利浦、华为，渣打物管费15元/月建成时间1999年威斯顿联邦大厦4010001001209582472FF66FF5德国领事馆，戴尔，奥林巴斯物管费17元/月建成时间2002年配套会议厅8F、兰亭、仁和春天、银杏、城市之心58155590120977300余2FF66FF5微软、花旗、东亚、佳能等物管费15元/月交房时间2002年中环广场10050080100905220余2FF66FF6毕马威会计师事务所、德国安联保险物管费16元/月；建成年份2006年总府大厦601300100110（精装）9561002FF66FF5阳光100，中英人寿，星巴克物管费15元/月、2000年建成精装写字间力宝大厦903600851204026408余个2FF66FF94FF66FF8（标准）力宝集团、壹基金李连杰慈善机构、分众传媒、愚人实业、美国猫头鹰餐厅、泛美国际有限公司、美国艾默生网络能源等物管费16元/月建成时间2008年央扩国际大厦10010001101309574002FF66FF8上井置业营销代理、太平洋保险物管15元/平米月建成时间2006年入驻企业多为写字间业主；2FF66FF3FF66FF2、甲级写字楼硬件配套情况一览表楼盘名称总建（）电梯数量及品牌电梯平