石家庄奥林匹克花园可行性研究分析

石家庄奥林匹克花园可行性研究分析1中体奥林匹克花园管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD目录市场调研篇21宏观投资环境211石家庄人文特点212石家庄经济环境213城镇居民生活水平314城市格局415政策环境416“奥林匹克”情结石家庄517综述62石家庄房地产市场分析721石家庄市房地产市场现状分析722石家庄市商品住房市场预测923综述113项目所在区域裕华区房地产市场分析1131裕华区房地产市场分析1132重点楼盘个案分析1133综述134客群特征分析1341客群特征1342购房偏好特征1643综述17市场定位篇171本案竞争力分析1711本案的项目分析1712本案周边居住质量分析1813本案条件与资源分析1814综述202本案的SWOT分析2121优势STRENGTH2122劣势WEAKNESS2123机会OPPORTUNITY2124风险TREAT2125综述233项目定位建议2331住宅类目标客户群体定位2332市场定位2433首期价格定位264主题定位27财务分析初步篇271项目主要经济技术指标（建议）272项目实施进度建议283项目投资估算284资金筹措、投入、收回计划285项目销售收入测算296静态盈利分析297综述29附录石家庄奥林匹克花园主题定位建议321奥林匹克花园主题回放322石家庄奥林匹克花园主题方案353诠释“五环新生活”37石家庄奥林匹克花园可行性研究分析2中体奥林匹克花园管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD市场调研篇1宏观投资环境11石家庄人文特点石家庄是二十世纪初伴随着京汉、正太铁路的修建而由获鹿县的一个小村庄石家庄逐步发展形成的一座新兴城市。1925年6月设“石家庄”，实行市自治制，同年8月，石家庄、休门合并组建“石门市”。1947年，石门市已经发展成为当时较大的中等城市，人口19万，工业总产值2000万元左右。同年石门市改名为石家庄市。1968年河北省省会由保定迁至石家庄。1993年7月石家庄市和石家庄地区合并，石家庄市规模迅速扩大。评价石家庄是个新兴的城市，外来人口对城市的迅速发展做出了重大贡献，也成为石家庄人口重要组成部分。宽厚、兼容并包的石家庄人传统思想束缚少，比较容易接受新鲜事物。12石家庄经济环境121全国总体经济环境2002年中国国民生产总值102398亿元，比上年增长85。固定资产投资43202亿元，首次突破4万亿元，比上年增长161，增幅为1996年以来最高水平。全国城镇居民人均可支配收入7703元，增长134。居民家庭恩格尔系数消费支出占家庭消费总支出的比重，城镇、农村分别为377、462，分别比上年降低02、15个百分点，消费水平有所提高。到2002年，中国房地产行业已经连续六年保持了高于GDP增长速度的增长态势。展望2003年中国国内生产总值的增速可达79至82。根据十五纲要，未来5年内，我国经济增长预期在年均7左右。固定资产投资增速将略高于2002年。中国居民消费，将保持10左右的增长。同时消费结构加快升级，通信、汽车、住房消费将继续保持稳步增长的态势。全国商品房销售总额的还将保持25左右的增长速度。评价近几年来全国房地产业发展总体来说是健康的，不同于90年代初的房地产泡沫，整个国民经济的平稳增长将带动房地产业的平稳增长，供销两旺是拉动房地产业发展的主要动力。122石家庄总体经济石家庄总体经济表现出以下特点（1）石家庄经济增幅高于全国平均水平从80年代以来，一直保持10左右的经济增长速度。2002年实现国内生产总值118404亿元，增长99，分别高于全国、全省增速19和03个百分点。整个经济的良好增长态势带动了石家庄房地产开发的较快增长。（2）石家庄的总体经济水平与发达城市有一定差距2002年石家庄国内生产总值处于全国城市GDP值排名20名。石家庄资源比较贫乏，没有独特的城市竞争优势；80、90年代兴起的批发集贸经济逐渐衰减；第二、三产业在整个产业结构中的比重较大，国有经济逐渐衰落，私营经济逐渐兴起。总体经济水平决定了石家庄人的消费水平属于三级城市的消石家庄奥林匹克花园可行性研究分析3中体奥林匹克花园管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD费水平。石家庄奥林匹克花园可行性研究分析4中体奥林匹克花园管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD（3）以内向型经济为主，外向型经济规模小投资需求拉动力比较弱，以内生经济为主的石家庄经济不太可能在较短时间内实现跳跃式发展，将在较长一段时间内处于平稳增长的态势。评价据以上特征而言，石家庄经济发展形势将在较长一段时间处于平稳增长的态势，且主要以内向型经济为主。这在一定程度上决定了该城市的房地产的需求也只能是处于平稳增长状态。13城镇居民生活水平131居民收入状况（1）收入结构发生变化居民的收入中，国有、集体经济单位和个体经营、个体被雇和从事其他劳动的收入比重较高。但随着第二、三产业的增长，国有、集体经济地位的下降和私营经济的发展，前者收入下降了169和22个百分点，后者则比2002年分别提高18、05和20个百分点。（2）收入差距拉大最高收入组和高收入组的人均可支配收入增长速度分别为163和89。最高收入组的收入高出最低收入组1073977元，之比为4641，增速118个百分点，远高于全国31的增速。石家庄的高收入人群主要有金融保险、大中专院校、电力煤气、房地产、电信、新闻出版、铁路、外贸、足球俱乐部、宾馆饭店十大行业。（高收入个人的界定为年收入5万元以上）（3）房价相对于居民的收入偏高根据发达国家经验，收入房价比处于3到6之间，表示房地产的销售处于良好的发展态势。石家庄的收入房价比达到1021，说明房价相对于居民的收入偏高。值得注意的是，石家庄的政府机关人群属于中高收入人群，灰色收入较高，无法获得数据统计资料，会影响收入房价比的分析。132支出状况恩格尔系数比较低，生活水平高于全国平均水平表1石家庄收入群体恩格尔系数表收入群体最低收入人群中等收入人群高等收入人群全国平均水平恩格尔系数334124061528379数据来源石家庄2002年统计年鉴恩格尔系数是食物支出占总支出的比率，其值越小，说明生活水平越高。2002年，全国恩格尔系数为379，说明石家庄城镇的整体生活水平均高于全国平均水平。133居住状况（1）人均居住面积较少作为全国人口密度最大的城市之一（每平方公里163万人），石家庄城镇居民的2002年末人均住房居住面积1767平方米，比全国平均水平低433平米。世界各国的经验表明，人均居住面积达到30至35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。（2）住房消费较低据石家庄城调队公布的数字计算，石家庄的住房消费比在7左右。据发达国家经验，恩格尔系数在40时，住房消费在消费结构中的比重将会达到15到20。目前，石家庄城镇居民的恩格尔系数已降到40以下，而住房消费比重尚不足10，比国际平均水平要低5到10个百分点，住宅消费应该还有较大的空间。评价以上客观特征反映出石家庄居民收入水平差距在扩大，高收入人群主要集中在石家庄奥林匹克花园可行性研究分析5中体奥林匹克花园管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD金融保险、大中专院校、电力煤气、房地产、电信、等行业，温饱早已不是问题，生活品质是追求的目标，人均住房水平有望继续提高，住房消费还有较大空间。14城市格局石家庄市区分六个区桥西区、桥东区、裕华区、新华区、长安区、高新技术开发区。从发展状况来看，桥西区和桥东区是老城区，也是石家庄的商贸中心。新华区人流、物流、信息流集中，具有得天独厚的科技、文化、区位优势。裕华区大专院校比较多，无污染工业，但目前公共配套欠缺。裕华区和高新技术产业开发区都属于新区，发展的空间和潜力比老城区大。从建设条件看，西北部是城市地下水水源保护区，西北边缘有军用机场噪音、电磁波干扰和机场净空限制；北部濒临滹沱河，有洪水淹没区制约；太行山山前断裂带在主城区西侧南北向通过，地质条件差。市规划设计院刘英彩副院长认为，石家庄不宜再向北部、西部和西南部发展，适宜向东南方向发展，形成南北为工业区，中间为生活居住区，有方格网式主次干道相连接的城市格局。评价城市格局发展的特征说明，石家庄东南方向是目前城市最适宜发展的方向，即裕华区和高新技术开发区。此两区的可开发面积大，污染少，但公共配套尚缺乏；其它区域各有特点，但由于可开发土地不多，或建设条件不佳，不是城市主要发展方向。15政策环境151城市总体规划（1997年2010年）本期城市总体规划的期限为19972010年，近期规划为19972005年。总体规划分为城镇体系规划、主城圈规划、主城区规划三个层次。（1）城市定位石家庄的城市性质被确定为全国纺织基地、华北地区重要商埠、全国药都，另外构筑地方特色农业加工区。（2）构建城市组团以主城区为中心，在半径20公里左右的范围内，建设发展相对独立、职能各异的城市组团。即以发展文教旅游为主的正定组团、以建材商贸旅游业为主的鹿泉组团、以医药食品工业为主的栾城组团、以石油化学加工业为主的丘头组团和以化工机械工业为主的窦妪组团。主城区将与各组团连同其所辖区域共同构成石家庄市区，市区面积将调整到1885平方公里。（3）主城区向东南方向适度发展主城区总体形态是，东北部和南部为工业区、中间为生活居住区，基本格局为一轴、一核、三环的“113”模式。一轴是由中山路和裕华路两条东西向交通干道及其中间地带所组成的城市东西向发展主轴线，一核是指主城区的商业和商务中心，主要集中于中华大街裕华路建设大街正东路新华路围合而成的城市核心区；三环即主城区的一环、二环和三环路。石家庄东部和东南部的规划用地性质主要为居住用地和工业用地。标志着城市的发展重心向东部和东南部转移。152城中村改造政策石家庄市政府提出用五年时间20022007，把二环路以内45个城中村全部改造完毕，所有村民全部搬进功能完备、环境优美、现代亮丽的住宅小区，真正实现由传统农村村民向现代城市居民的转变；到2010年把城市规划建设用地范围内村庄基本改造完毕。石家庄奥林匹克花园可行性研究分析6中体奥林匹克花园管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD城中村改造将实现“五大转变”一是户籍方面，城中村农民转变为城市居民；二是土地方面，原村集体土地转变为国有土地；三是在管理体制方面，村委会转变为居委会；四是农村集体经济组织转变为规范的股份制公司；五是物质形态方面，城中旧村转变为公共配套完善、环境优美的城市文明社区。153国家相关政策2003年国家出台的房地产政策中，对房地产业影响较大的是关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（下文简称通知）。（1）紧缩房地产企业的资金链通知严格控制房地产开发贷款、缴纳土地出让金贷款和建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不得超过2年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。（2）限制个人二次置业和消费高档商品房通知对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。评价政策环境对于房地产来说，即提供了机遇又发出预警。城市总体规划明确了城市的定位，对于城市的经济增速提供前提；同时东南方向的定位居住区与工业区，预示着人口聚集的方向；以及城中村改造政策，增加了城市可开发用地供应量，也增加了部分农民因生活水平的提高而带来的有效需求；这是机遇。另一方面通知对于实力弱的房地产企业提出资本运作的更高要求，同时对个人二次置业和高档商品房的限制，制约了部分有效需求，这是预警。16“奥林匹克”情结石家庄2001年申奥的成功，不仅是北京的成功，也是全国的成功。石家庄作为离北京较近的城市，也深受申奥成功的影响。“奥林匹克”是“更高、更快、更强”的代名词，以体育作为载体，在消费者心目中打下了深深的烙印。尤其是在非典之后，健康成为现代社会最关心的一个话题，而运动本身就是一种健康的生活方式，消费者对健康、运动居住社区的向往更加强烈。（1）石家庄有良好的体育竞赛基础石家庄体育健儿共夺得世界冠军24个，亚洲冠军42个，全国冠军244个，打破世界纪录52次。2002年，石家庄市选手在省级以上比赛共获金牌93枚，银牌88枚，铜牌69枚。全市举办各种运动会310次，参加运动会的运动员1325万人次。（2）体育设施，尤其大众体育设施相对落后，制约了群众的健身热潮石家庄相继建成了被誉为“空中体育场”的裕彤国际体育中心、中山体育馆和体育训练中心。全市群众体育活动比较活跃，尤其是非典之后，全民健身热潮逐渐兴起，体育人口不断增加，已达到总人口的40，但受到了大众体育设施欠缺的制约。据调查人员亲眼所见，由于场地的缺少，每到下午，大街上打羽毛球的人成为一大景观。石家庄奥林匹克花园可行性研究分析7中体奥林匹克花园管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD（3）奥林匹克花园的突出特点奥林匹克花园弘扬奥林匹克精神，是体育与地产结合的复合地产的代表。奥林匹克精神的宗旨是使体育运动为人的和谐发展服务，以促进建立一个维护人的尊严的、和平的社会。奥林匹克花园将运动、健康、环保的奥林匹克精神贯穿在居住社区的规划设计中；倡导平等、健康、和谐的奥林匹克居住文化。评价奥林匹克情结石家庄，以奥林匹克运动为主题的社区，其鲜明的特点会使消费者的购房需求得到最大的满足。17综述通过以上对石家庄从人文环境到“奥林匹克”环境的多方面的调研，认为石家庄的房地产开发宏观投资环境尚可，东南区域适宜居住，具备良好的体育竞赛基础，但群众性体育设施缺乏，因此在石家庄建设“奥林匹克花园”能更好地满足人们对健康住房的需求。石家庄奥林匹克花园可行性研究分析8中体奥林匹克花园管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD2石家庄房地产市场分析21石家庄市房地产市场现状分析211石家庄市房地产市场总体状况由于资料的限制，公开的统计数据只能收集到2001年，虽然2001年的绝对数据不能直接反映当前市场的发展状况，但从这两年的投资环境来看，2002年及今年上半年的房地产市场状况应该强于2001年，因此用2001的相对数据能大致折射出当前的房地产状况。从表二提供的数据可以发现，石家庄房地产业增长速度较快，不仅投资额增长速度加快，销售面积与销售额增长速度也在加快。2001年石家庄市固定资产投资完成38087亿元，全年完成房地产投资2818亿元，增长215，房屋施工面积499万平方米，增长376，商品房销售面积84万平方米，销售收入1623亿元，分别增长217和361。销售均价达到1926元/平方米，增长13。住宅类型物业的增长速度要低于商品房总体增长速度，说明该时期的商业型物业增长速度快于住宅开发销售速度。2001年商品房年销售面积考虑预售面积达到160万平方米，住宅年销售面积约120万平方米。表22001年石家庄房地产开发主要指标主要指标合计上年同期增幅商品房投资额（亿元）28182319215商品房施工面积万平方米4496732620376住宅3729527034310商品房实际销售面积万平方米84256913217住宅72876637198商品房预售面积（万平方米）5912商品房空置面积（万平方米）2051223181住品房实际销售额亿元16231192361住据来源于石家庄2001、2002年统计年鉴悉自市房地产交易所，2003年以来石家庄市房地产交易逐渐火爆。据不完全统计，石家庄市现有几十个楼盘正在开发和销售，商品房销售面积将达到万平方米。表32003年上半年石家庄房地产交易情况商品房存量房二手房交易套数（套）建筑面积（万M2）平均售价（元/M2）交易套数（套）建筑面积（万M2）交易套数（套）建筑面积（万M2）合计4430579421051990209318071147比去年同期增加1825694412361数据来源石家庄市房地产交易所从表三提供的数据表明，今年上半年商品房销售面积约60万平方米，是去年同期交易量的2倍，平均每套销售面积130平方米，说明今年商品房交易需求速度加快；同时存量房与二手房的交易速度也有所提高，尤其是二手房随着减低税费等政策环境的改善激活这部分市场，二手房平均每套销售面积60平方米；商品房交易的火爆预示着当地供需两旺的局面。212石家庄市商品住房市场供给分析（1）总体供给规模大，供给速度有较大的增长截止到2002年底，石家庄市人均建筑面积达到224平方米。“十五”期间，根据石家庄市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要规定，石家庄市人均住房使用面积增加2平方米，按此计算，石家庄“十五”期间每年住宅竣工量应保持在120万140万平方米。悉市房改办，自2003年起5年内为满足中低收入阶层经济适用房年均开发40万，即另外每年至少还有80100万平方米的商品房开发。另外，城中村改造也要从2002年起5年内完二环内45个城中村，2002年二环以内45个城中村已开工建设的有22个，开工面积达100万平方米，目前已有13个村与各地开发商达成合作协议。除此之外还有不在以上范围内的旧城区的改造与开发区的建设等，使石家庄总体供给规模增大，预计供给速度近5年内有较大的增长。石家庄奥林匹克花园可行性研究分析9中体奥林匹克花园管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD（2）外地资本纷纷进入，当地开发商面临不小压力随着全国房地产开发的持续升温，像石家庄这样过去不被看好的中部城市，现在许多有资金、有实力的大企业也纷纷携资入石，开始与当地开发商争抢市场。数据证明2002年天津天顺房地产开发公司以43亿元取得16公顷的土地、2002年13个城中村的改造项目与来自国内的厦门、珠海、深圳、北京、上海及国外的澳大利亚等地的房地产开发商达成了合作意向。而天津顺驰、上海滨江置业、北京一些有实力的地产商等也已派出先头部队在石家庄设点扎营、市场调研、土地勘测，并对石家庄2003年公开招投标10宗共占地950亩的地块表现出极大的兴趣。而相对来说，石家庄市开发企业虽多，但成规模、有实力的开发企业少，据统计，石家庄房地产开发企业中90以上是三、四级资质企业。外地企业的进入，无疑对本土开发企业的实力提出更高要求，毫无疑问，一些实力弱又不善于资源整合的企业必然会造到淘汰。（3）缺乏成规模型大盘通常来说，成规模型住宅小区有条件建立完善的配套服务系统，而且可以营造良好的公共空间环境。城市居住区规划设计规范规定小区级（人口在1000015000人）配建有满足物质与文化生活所需的公共服务设施，那么以石家庄城市的标准计算小区级占地要达到500亩。从调查的结果来看，目前石家庄在售楼盘超过500亩的项目非常少，除了国际城、天山水榭花都等少数项目，而即便是当年畅销楼盘银都花园、世纪花园占地也分别只有156亩、220亩。从此可以折射出，石家庄目前配套非常完善的小区是缺乏的，而通过调查也确实反映出让市民非常满意的小区不多。（4）多数普通型住宅产品形态雷同，少数楼盘产品形态良好并以较高价格赢得市场根据对石家庄现有楼盘调查的结果，多数普通住宅产品形态雷同，基本呈现出6层板楼、棋盘式行列排列、楼前规整草坪上散落着些许运动器械、公建配套依靠周边，服务单一的物业管理、户型单一、功能分区不够细化等特点，而这一类产品大多还是98年以后建设的，由于价格基本不超过2000元/平方米，有的甚至千元左右，为广大普通工薪阶层接受。而在石家庄也涌现出少数项目产品形态良好，并受到广大市民称道的项目。已基本售罄的项目大致有银都花园、世纪花园、钓鱼台名邸、阳光水岸等。这些项目的产品形态在社区的规划设计、户型设计、面积大小、功能区细化、建筑质量、物业管理等方面都有所提高，这部分产品普遍价格都高于普通型住宅至少1000元/平方米以上，而依然受到市场追捧，一方面反映出石家庄这类品质好的产品缺乏，而希望改善住房条件的人很多；另一方面显示了石家庄这类商品的购买力较强，有一定的有效需求。（5）随着距离市中心远近以及品质高低，价格呈现一定规律；价位在2700元/平方米以下的住宅占87，2700元/平方米以上的住宅只占13按距离市中心远近的价格大致为表4不同区位价位区位中心区次中心区偏远区二环外远离二环外价位元/平方米30002500200015001000高档加5001000数据来源石家庄搜房网从石家庄搜房网提供的各个区位（行政区）楼盘分析，均价1800元/平方米的项目占到大约46，均价18002700元/平方米约31，均价2800元/平方米以上的项目占到23。低价位房多的原因，一方面是由于大量经济适用房的石家庄奥林匹克花园可行性研究分析10中体奥林匹克花园管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD开发平抑了价格，另一方面的原因是流于普通的产品居多；高价位房占少数，原因是近年来才涌现几个从产品到营销都很有特点的项目。通过区位价格也发现住宅价格档次与区位没有非常明显关联，却与住宅产品品质高低有直接联系。表5不同区域各种房价比例区域1800以下（）18002700（）2800以上（）普通住宅均价元桥东334027225400桥西384417181100长安484210152700新华50419179300裕华573211183500开发区543214195100数据来源搜房网评价各项数据表明，当前石家庄房地产市场呈现供需两旺状况。今后5年内供应量会持续增长，年均约供应120140万平方米；外地开发商的进入已对实力不够强大的当地开发商形成压力；产品形态多数普通单一；少数显有特点产品售价突破3000元/平方米，销售情况良好，说明这部分市场的潜力；产品价格与距离中心区远近呈现一定规律，从1000元3000元不等；与行政区域没有直接关系，与产品综合品质有直接关联。22石家庄市商品住房市场预测221竞争激烈，中高端项目谨防过热石家庄“十五”期间每年住宅竣工量保持在120万140万平方米，经济适用房5年内每年开发40万，二环内45个城中村占地1120公顷5年内改造完等等数据无不表明，石家庄3到5年内将是到处林立塔吊、大兴土木的时期。而以目前石家庄市辖区2,180,677人，50多万户，年均人口机械增长率0437，即便是户籍制度的放宽吸引外地人的进入，也不可否认石家庄对住宅有效需求的速度远高不过供给的速度，石家庄房地产将进入一个激烈竞争时代。房地产的竞争即是房地产企业的竞争，是房地产企业资源整合的竞争，而这无疑是对实力还不够强大的石家庄房地产企业的挑战，而同时还要面对众多进入当地市场的外地巨头房地产的挑战。对于当地房地产企业而言改变过去的思路，调整战略，寻求合作，进行更为有竞争力的资源整合是应对挑战的唯一出入。2001年在外地开发商还未大量进入之时，一块近300亩的地块被河北燕都地产以近1亿元（折合33万/亩）夺得，而当时能符合竞拍条件的开发商还寥寥无几；到了2003年，见下表，石家庄地价以2000多元/平方米夺得，相比一级基准地价高出许多，而其中一块总价4亿元的地块是由外地开发商夺得。地价的提高是竞争的结果，而从某种程度上说，地价决定了产品的定位，2003年的争夺可以看出仅地价就已达到2500元/平方米（假定住宅容积率为2，楼面地价达到1200元/平方米，再考虑建安成本等），这类产品的价格在当地一定是中高端产品。竞争的加剧无疑使这类产品的供应加剧，而石家庄这部分人群毕竟有限，因此这类产品有可能过热发展。石家庄奥林匹克花园可行性研究分析11中体奥林匹克花园管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD表6拍卖地块状况代号位置用途占地夺标价地面价夺标公司005博雅庄园以西住宅90亩15亿167万/亩2503元/平方米河北恒实003中山西路与师范街相交处住宅78亩1230万157万/亩2353元/平方米石家庄制药006248亩43亿173万/亩2593元/平方米天津天顺表7石家庄基准地价表（1998年）单位元/平方米土地等级级地级地级地商业用地450032401995住宅用业用地855450165注石家庄基准地价2003年进行调整，相比98年等级更为细化222东南区域成为主战场，主要以中高端产品为主最近国家统计局提供的资料表明，高收入占1，中产占30，低收入占70。现在石家庄买房的主要是这1和30。有很多户有多套房，缺房户不多，房子的租价也很便宜，因此从量上，石家庄房子并不紧缺。经过了房改后，这部分1和30的收入较高的人群对自己的住房条件不满意，并不是追求高档，但需要更好的户型、更大的居住面积、更好的楼层和地段。世纪花园和博雅庄园、筑业花园的热销就说明了这个问题。现在石家庄房产价格比较高，涨幅也比较大，主要是供需矛盾。另外，也有市政的大规模投入带来的地产的普遍升值。从城市的规划来看，城市的发展方向是东南区域，规划用途主要是居住用地和工业用地。由于东南区域比CBD可开发量大、位于二环内比开发区距离市区近、配套相对更完善，东南区域将成为主战场，以中端、高端产品为主。低档房的前景不乐观，石家庄市从1998年开始推进经济适用房建设，到目前为止，经济适用住房建设累计竣工面积206万平方米。经济适用房面向中低收入家庭，其价格相对商品房便宜，与同地段商品房相比，每平方米差价在300元左右，价格基本保持在每平方米14001600元之间，户型一般控制在60110平方米。到目前已解决了3万多户中低收入家庭的住房问题。而现在很多城中村改造缺恰恰推出了大量的低档房。年均开发40万的经济适用房多集中在北二环外与西二环外，对中高档产品针对的客户群体不造成影响。表82003年计划开工经济适用房序号项目名称位置开发规模（总建筑面积）1红星花园北二环外热电二厂附近8万平方米2中山小区北二环外未知3东鑫花园西二环外保龙仓附近未知4玉龙花园西二环外玉村附近万平方米5富城花园南二环附近万平方米6恒立园小区北二环桃园村附近万平方米7赵苑小区赵陵铺附近万平方米8安苑小区南二环附近万平方米资料来源石家庄房改办223中高端项目高性价比竞争中高端产品的竞争将是性价比的竞争（产品定位、人性化、智能化的社区规划、户型设计、物业配套、主题鲜明深入人心的现代营销手段）。石家庄市商品住房除在房型、户型、面积、质量、功能等内在品质上越来越走向市场细分的多元化发展外，品牌、环境、企业形象等也日益成为重石家庄奥林匹克花园可行性研究分析12中体奥林匹克花园管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD要楼盘品质指标。精装修的同时，高品质而不是高档化的精品住房越来越赢得消费者的认同，竞争的加剧也使开发商更注重产品内涵质量和外在形象。继钓鱼台名邸、银都花园等精装修住宅项目后，近两年，阳光华苑、心海假日、筑业花园广场等项目以及近日新开盘的新天地自然康城都部分或全部以精装修住宅供应市场。224部分热点区域房价会上涨上涨区域为东南区、市中心、CBD区，主要特点是受规划、政策、土地、市场需求等影响，市场供应产品会考虑越来越人性化、越来越精致，性价比趋于合理，综合成本会上升，房价自然也会有一定涨幅。随着城市规划实施进程的加快和城市化发展速度的提升，石家庄房地产开发郊区化的发展将得到进一步的体现，但城区居住环境的改善和城市的整体增值使城区市场仍将扮演重要的角色。评价今后几年石家庄房地产市场将保持供需两旺状态，但供给的增长速度会快于有效需求的增长速度，尤其是中高端项目的供需。东南区域、市中心、CBD会成为热点区域，而东南区域由于城市发展的趋势，土地成本的提高等，市民看好等因素使其将成为中高端市场的主战场，竞争激烈；对于当地房地产企业而言，改变过去的思路，调整战略，寻求合作，进行更有竞争力的资源整合是应对内外挑战的唯一出入。23综述通过以上对石家庄房地产市场现状与趋势的分析，认为今后几年当地房地产市场将呈现供需两旺势头，但竞争将更为激烈，尤其是中高端产品；鉴于本案所处东南区域的发展势头，适宜发展中高端产品；东南区域是石家庄未来热点区域之一，但也容易过快出现供大于求局面。面对众多外来房地产商进入的市场，要求当地开发商要充分利用其地缘、政府等资源优势，引进外援，寻求合作，形成更具竞争力的资源整合，避免市场风险。我司众多成功的奥林匹克花园项目形成的品牌优势和资源整合能力，是合作成功的重要砝码。3项目所在区域裕华区房地产市场分析31裕华区房地产市场分析311城市规划对裕华区的影响根据石家庄19972010年总体规划，石家庄的城市中心向东南移。东南区域规划采取“一带四点四片区”的结构，主要是居住用地和工业用地。南王村所在裕华区将作为城市副中心、体育中心、区行政中心，建设具有一定规模的城市次一级大、中型公共设施，市政配套将逐渐完善。建成后将成为省会新的经济热点地区，将吸引更多的物流、资金流、人流，必将对城市的发展、人民的生活改善带来深远影响。312城中村改造对裕华区的影响裕华区城中村改造目前有5个较大的改造项目群“城中村”改造绿色社区项目群、槐南路体育大街金十字走廊现代商贸项目群、东南二环大型特色专业市场项目群、宋营高科技工业园高新技术产业项目群、东南分区省市重大工程项目群。该区将投资10亿元，开发建设“五横六纵”11条路，同时体育中心、南部大学城等省市重大项目正在积极的前期准备工作中。目前，东王、方北等10个村的城中村改造已经全面启动。本案属于城中村改造项目之一。石家庄奥林匹克花园可行性研究分析13中体奥林匹克花园管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD313裕华区房地产现状已建和在建的住宅小区目前在裕华区知名度比较高的有针对中低等收入人群的卓达花园、神兴小区，针对中等收入人群的新天地自然康城，针对中高等收入人群的世纪花园。就目前裕华区房产市场来讲，还比较缺乏定位精确、产品优良的高性价比的产品。但裕华区城中村改造已吸引了不少外地房地产开发的进入，据统计，2003年该区将投资近百亿，新开发房地产面积100万平方米以上，这些项目势必在产品上会有进一步的提高，也势必加剧该区的竞争。表9裕华区项目均价及户型面积一览项目名称均价（元/平方米）销售面积（万平方米）国际城2300（多层）、2800（小高层）100新天地自然康城23006卓达小区222867神兴小区204817世纪花园3000左右2432重点楼盘个案分析以下为本案区域市场在售房地产项目，以国际城、新天地、心海假日、天山水榭花都为代表的一批项目市场反映均良好。下表对本项目区域内竞争性项目作为重点楼盘分析。表10重点楼盘个案分析项目国际城新天地自然康城天山水榭花都心海假日位置交通裕华区槐中路裕华区塔北路99号高新技术开发区珠峰大街218号高新技术开发区长江大道1号占地面积667亩100亩1000亩左右近千亩建筑面积80万平米不详约70万不详容积率18不详107不详开发商石家庄慧彀科技城开发有限公司石家庄市长安区城市建设开发公司河北天山实业集团房地产开发有限公司中润地产投资商PEP基金亚太地区管理机构（香港）有限公司石家庄燕华地产开发公司不详不详代理商FLAMINGO上海安瑞机构深圳同致地产顾问集团同致行北京龙尊广告有限公司（原世尊龙）平均价格2600（多）、3300（小高层）2600（300装修）2780（480装修）300025002600物业费08（多）、12（小高层）07待定1销售率一期80一期8090一期刚开盘二期80主力户型二居115、三居190、五居二居93、三居128、一居71三居123三居155二居90四居190主题概念以国际视野造城奥林匹克生活全面到来智者天作伴，水为邻移民心海假日，享有绿卡产权。楼书中解释是把绿卡还给健康，把绿色还给家园绿化率40516841540入住时间一期03年12月一期04年6月30日一期2004年7月二期2003年12月1日建筑形态多板、小高板、高层写字楼多板小高板、多板、TOWNHOUSE多板、小高层配套设施小学、中学、科普中心、藏谷（前卫艺术展厅）、公园幼儿园、会所、健身园小超市、小学、幼儿园、露天游泳场、周边将引进12000米的大西边有20万平米的城区绿化公园；三期将有休闲中心、商业街、社区幼儿园、小石家庄奥林匹克花园可行性研究分析14中体奥林匹克花园管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD型超市学、运动场地装修标准毛坯房，提供DIY精装（另加300、480元/平方米），毛坯房毛坯房，提供DIY以上是本案所在区域的主要竞争项目，通过分析可以发现，它们具有下列几个共同特征1都有明显卖点，分别以国际生活、运动、水景、绿色最为流行的概念作为其项目主题；2规模基本上都超过500亩（新天地自然康城近百亩），项目自身配套基本齐全，配有小学、幼儿园、会所；3社区规划均考虑集中式广场，设有停车库，实行人车分流，绿化率都达到40以上；4建筑形式以多层板楼（6、7层为主）、小高板为主,天山水榭花都有部分TOWNHOUSE,都没有高层住宅楼与塔楼形式；5客户90为自住型客户，多为改善居住条件；6其中三个项目均可提供精装修，从销售情况来看，也逐渐得到认可；7均价都在2700元/平方米左右，以新天地自然康城价格略低（毛，2300元/平方米），一期销售情况均良好。8在设计和营销等方面均表现出与深圳、北京、上海或外国单位合作。33综述通过对本案所处区域房地产现状的调查分析，可以看出所处区域的规划等外部政策因素对房地产开发具有积极影响。由于东南区域比其它区域可开发面积大，目前区域内已涌现出大盘，从规划到配套到营销都有一定特点。区域中高端项目竞争已初见端倪，这一方面使区域竞争提前到来，产品同质化竞争促使竞争向品牌、向规模、向服务转变；另一方面营造了区域市场中、高端产品的整体形象，为本案定位为中高端项目营造区域环境。4客群特征分析通过以上各方面分析，决定了本案的定位必然是针对中高等收入客群的中高端住宅项目。我司调研人员结合我司“奥林匹克花园”健康住宅等特点有针对性地进行了的调研，以及综合石家庄搜房和地坤置业调研的部分结论，对这部分人群做出以下分析判断。41客群特征石家庄中高等收入人群的家庭收入3000元/月以上年龄2555岁文化程度中专及高中以上职业私营小业主、村委领导、企业的高层管理人员、政府公务员、教师及学校管理人员家庭状况子女010岁居多，但村委领导子女523岁居多购房目的为改善自我居住条件或者为子女购买，希望有更高档次的房屋，更高档的居住环境42购房偏好特征对健康住宅的重视程度空前，9493的人认为重要在调查人群中，认为“非常重要”的占75；认为“很重要”占3342；认为比较重要的占24；认为不太重要的占507。调查结果说明石家庄人对健康住宅十分重视。石家庄人对健康住宅的重视程度3833245非常重要很重要比较重要不太重要石家庄奥林匹克花园可行性研究分析15中体奥林匹克花园管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD健康住宅的首选要素是区域环境和绿化率消费者最看重区域环境和绿化率，均占总健康评分的19，其次是配套设施、建材环保和空气质量，占14、13、13，户型和水质也占一定的比重。与环境绿化率等“硬指标”相比，容积率是相对较“软”的指标。健康的户型首先是采光通风好采光好和通风好比重最大，分别占23、22。此后依次是“私密性”、“空间布局”、“视野景观”、“日照充足”。值得注意的是，卫生间的通风、采光已引起大多数购房者的重视。有2055的认为卫生间必须有明窗的占2055，认为“应该有”的占5099,只有2846的人认为关系不大。健康的楼型首选多层与联排石家庄消费者对多层板楼最认可，占2316,其次是联排别墅,占2165。然后是单体别墅、小高层板楼、高层板楼和塔楼。石家庄住宅建筑仍以多层板楼为主,近两年,随着中心区地价的上涨,小高层板楼已呈逐年增多趋势,并日渐被石家庄人所接受。由于建筑成本较高以及通风、采光等方面的原因,高层板楼和塔楼一直不被石家庄市民所认可。房型偏好在住房结构上，主要为平层，错层和跃层也有相当比例。有4975的消费者选择平层，错层占3284，跃层占1741。191914131397605101520（）区域环境绿化率配套设施建材环保空气质量户型水质容积率消费者心中的健康住宅健康户型的认知标准232215131296采光好通风好私密性空间布局视野景观日照充足其他房型偏好503317平层错层跃层健康楼型认知标准23222017126多层板楼联排别墅单体别墅小高层板楼高层板楼塔楼石家庄奥林匹克花园可行性研究分析16中体奥林匹克花园管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD户型偏好调查显示，居民的置业购买意向中，二居和三居受到青睐。选择三居的最多，占5124，二居其次，占3433。对一居、四居、五居及以上的选择分别是746、597、1。面积偏好目前户均建筑面积近60平方米，超过8成的家庭使用面积在60平方米以下，而且多是过去一间半和两间半的老户型，实际居住条件并没有多大改善。100150平米需求最大，100150平米的三居室是主要选择，60100平米的二居也比较受欢迎。区域偏好选择在裕华区置业的人最多，占4428；桥西区其次，占2328；开发区和长安区均为896；新华区占579；其它区域为873。能接受的单价下表对石家庄新建和已建项目中，比较有特色的楼盘进行了初步统计，这些针对中高收入人群的楼盘的均价约为3100元/平米，在开盘后半年到一年之间，销售量一般在80左右，显示石家庄中高收入人群可以接受2800元/平米的住房价格。表11中高档项目均价项目名称国际城华脉新村新天地自然康城阳光水岸银都花园博雅庄园心海假日天山水榭花都燕都花园均价3300350026002780270040003350260030002800能接受的总价按照三成首付，七成按揭来计算，有近70的消费者希望购买总价在30万以下的房子，有30左右的消费者能支付总价30万元以上的房子，有2266的消费者希望购买总价在17万元以下的房子。43综述通过以上对客群特征以及购房偏好特征调研的结果，主要对购房偏好进行归纳。绝大部分人偏好健康住宅；健康住宅首选因素是环境与绿化，容积率不是最为关注；健康户型采光通风最重要；健康楼型为板楼与联排别墅，其次为小高层；房型最偏好平层，错层与跃层有相当比例；户型最偏好三居与二居；面积最偏好100150平方米，60100平方米也较受欢迎；区域最为偏好裕华区，占44；能接受单价2800元/平方米；能接受总价30万左右。户型偏好7345261一居二居三居四居五居及以上区域偏好44239969裕华区桥西区开发区长安区新华区其它面积偏好8162726236080M280100M2100120M2120150M2150M2以上石家庄奥林匹克花园可行性研究分析17中体奥林匹克花园管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD市场定位篇1本案竞争力分析11本案的项目分析111区位项目地点石家庄市裕华区南王村占地面积约1022亩容积率2（拟定）112基本情况本案地块平面为基本规整，地块内高差不大，没有明显的高低起伏。现用地状况为农民居住用地和耕地，其中农民居住用地687亩，耕地335亩。1022亩地块边界大体呈现出“”形状，中间有8条市政道路穿过，地块零散，势必会影响社区规划的整体性与系统性。地块下底区域为耕地，可作为一期开发用地；其他部位为农民居住用地。113交通状况分析地块周边交通条件目前尚不理想，公交网络未形成，目前与外界连接的公交线路有6、26、12、33、42路公交专线。12本案周边居住质量分析121交通条件本案地块周边规划的道路都在30米以上，现状四周都有近10米宽的道路，它们与境内东西贯通的裕华路、南二环、南北贯通的体育大街、以及规划道路建华大街构成了较为便捷的交通网络。从本案到市中心乘公交车20分钟、骑自行车约30分钟，公交网络系统未形成，交通条件一般。122自然环境在对中国47个城市竞争力研究报告中，石家庄的环境竞争力位居45位，被评价为“城市污染比较严重，环境质量不容乐观，环境舒适度不佳，自然环境不够优美”。石家庄一年内大部分时间为轻度污染，小部分时间为良。本案地块所处区域是石家庄大气环境最好的区域，但除了空气较清新外，景观资源诸如水景较为缺乏。本案的绿化条件不错，按规划要求与地块紧邻的三条交通干道有3060米的绿化带。123人文景观环境本案地块周边大学学院集中，人文气氛较浓厚，有河北医科大学、河北科技大学、河北城乡建设学校、市第二教育学院、石家庄邮政高等专科学校、石家庄电力学校等；另外，在本案北面还有石家庄最大的免费公园世纪公园，与世纪高尔夫球场。124生活配套设施本案市政配套设施完善，自来水、天然气、集中供热主管线已经进入区域内，排污可雨污分流。生活设施配套相比二环内其它区域较欠佳，只有一、两所中小学以及两石家庄奥林匹克花园可行性研究分析18中体奥林匹克花园管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD个大型医院，但距离本案用地3公里以内；大型现代商业配套缺乏，但在本案东侧正在筹建12万平方米卓达商业城。13本案条件与资源分析在了解市场环境对本案的影响前提下，对本案现有的各种资源进行整合，进一步明确目标市场，充分发挥整合能力以提高本案的竞争力。本处仅对一般初步条件进行分析。131条件分析（1）用地条件本案用地上居住南王村村民3346人，村庄面积687亩，拆迁补偿具体方案尚未确定，规划控制条件也尚未公布，但本案居住用地的地形地貌不复杂，不过比较零散，故可预见的建筑类型选择空间较大，各地块定位需分组团考虑。（2）城市建设和规划条件根据裕华区的规划，其建设标准和环境标准都将优于旧城区，本案地块也将随着区建设、规划而具有很高的升值潜力。从规划可知紧邻本案地块的西侧将建设占地6513公顷的体育中心，该中心建成后将是石家庄最完备的场馆，将为市民提供更好的康体健身场所，为河北省与石家庄市举办大型赛事提供条件；占地1332亩，投资163亿的裕华区行政中心，明年建成投入使用，建成后将是城市景观一大亮点。在石家庄百项工程中，2条步行街建设和市区内6条道路建设是其中重中之中，而其中1条步行街和4条道路建设与本案地块有直接影响。大石门饮食文化步行街，位于建华大街和东岗路交口处，紧邻本案地块的西北侧，是集物质消费