西安半坡胡项目市场调研报告

西安半坡胡项目市场调研报告谨呈龙湖地产西安半坡湖项目市场调研报告合富辉煌房地产（陕西）2008年4月28日西安半坡湖项目市场调研报告目录第一章西安房地产行业分析2一、西安房地产行业历年发展概述2二、西安房地产供应及销售情况4（一）市场成交总量及金额4（二）供求关系分析5（三）供求关系与成交均价分析6三、西安2007年住宅市场成交特点9第二章城东房地产市场发展分析15一、城东区房地产市场发展状况15（一）城东综合环境15（二）城东与其他区域的比较17（三）城东房地产现状18（四）城东房地产前景19二、城东区商品房市场供求分析21（一）城东区商品房供销量21（二）城东区住宅成交价格分析22（三）城东区2007年住宅需求特征23第三章浐灞生态区现状和规划25一、浐灞生态区概况25二、浐灞生态区总体规划25三、2011年西安世界园艺博览会规划26四、浐灞生态区发展现状27五、小结31第四章浐灞区房地产市场31一、浐灞市场概况31二、浐灞区域竞争项目34（一）沁水新城34（二）水岸东方44（三）中新浐灞半岛51（四）荣德棕榈湾60（五）就掌灯67（六）盛恒御锦城72（七）恒大绿洲76（八）区域竞争项目产品对比小结82三、区域内楼盘商业规划情况89第五章浐灞问卷统计分析91一、基本特点92二、户型需求特点94三、社区设计和配套需求特征98四、受访者个人特征102P1五、问卷交叉分析105第一章西安房地产行业分析一、西安房地产行业历年发展概述自1992年以来，西安的房地产业受本地经济环境的影响，经历了一个从市场初步启动到相对高速发展的过程，1993年、1994年西安房地产投资均成倍增长。在商品房制度出台初期，市场开发及销售均表现出一定的不成熟，而从1995年开始，国家加强了对房地产投资和信贷资金的计划管理，严格控制高档房地产建设，从95年到99年，经过国家的宏观调控和房地产强势企业的不断崛起，西安的房地产业从盲目开发、无序竞争、不甚理智购买阶段逐步向平稳成熟阶段过渡。同时国家实施积极的住房消费调控政策，商品房建设、销售方面的法律、法规日益完善，物业管理逐步规范，将西安的房地产市场逐步推上了一个良性、健康地发展轨道，伴随着宏观经济的持续走好，西安的房地产业也步入了产业发展的黄金时期。2002年是西部大开发走向深入的一年，在市政府“十五”计划地指引下，西安两大支柱产业高新技术产业及旅游业发展态势良好，同时在产业结构调整、固定资产投资、旅游、对外贸易等方面都取得了好的成绩，国民经济运行质量和效益不断改善，城乡人民生活水平也相应获得提高，居民收入稳步增长，消费领域逐渐扩大，消费方式也呈现出多样化，表现在住房消费方面的支出也有较大幅度增长。2002年伴随着政府各项宏观调控政策平稳运行以及市场环境的持续改善，西安房地产业的发展也渐入佳境。二手房市场开放、土地市场交易招拍挂制度、交易契税减半政策出台，这些政策无不显示出政府进一步将房地产推向市场，由市场来进行产业的调整、运作、发展，同时也体现出政府对房地产业的支持力度。城市化建设步伐的加快，旧城改造工程的深入实施，长安撤县设区、“西安CBD建设规划”及“大西安都市圈构想”等等政策的出台，为西安的房地产业带来了更大的发展契机。西安市房地产市场经过短期的政策及季节性调整，步入了发展P2的新阶段，各级市场交投活跃，土地市场供给充足，交易已经开始实行招拍挂制度，通过市场竞争来调节土地资源的分配。二手房市场完全开放后目前对新商品房市场的影响已经有所显现，在商品房开发方面，商品房建设仍表现出较高的增长态势，从2002年市场新推出的楼盘可以看出开发商在产品定位、建筑设计、销售策略等方面均对市场有了较为深刻的认识，较之前成熟了许多。2003年在政府宏观政策的引导以及市场的自我调节下，西安房市保持了良好的发展态势，土地市场实行招拍挂制度后，地价相对于改革前有一定程度上浮；二手房市场仍处于发展期，市场表现较上年活跃，交易量有所增长；商品房市场无论从开发还是销售均高于去年，可以看出开发商对市场仍然抱有相当高的热情，同时市场销售的走高也给其带来了相当大的信心支持。从政府的角度来看，上年全国局部地区市场存在的一些过热及结构不合理的现象已引起其注意，从2003年以来政府对土地市场的规划及控制政策，银行放贷利率的一系列调整均可见一斑，这也为促进、规范楼市良好运行提供了政策引导。西安房地产市场经过2003年种种政策规范及市场的快速发展，为2004年的市场带来了更新、更高的发展起点。2004年西安房地产市场仍然平稳运行，开发及销售较去年同比均保持着较高的增长幅度。同时经过2003年二手房市场在开放过程中的不断磨合，2004年的市场容量及开放程度继续扩张中，自中介市场而始的二手房市场变革逐步开始上演，作为市场交易双方的中间方，中介市场的逐步规范运作将为未来西安二手房市场的进一步发展起到重要作用。从新商品房市场运行来看，2003年被称之为房地产市场的“土地年”，而2004年则被谓之“金融年”的称号，而这种来自土地与金融市场的变革仍处于不断深入的演变之中。831之后的房地产市场经过对土地市场的深层次调控，从源头对未来的房地产市场运作肃清了一系列障碍，但也让众多开发商未来运营面临着更大的挑战。伴随着政府对土地、金融市场的不断紧缩调控，新商品房市场的运作也越来越趋于规范，新物业开发、物业管理等方面的法规政策也越来越严格规范着商品房市场的运行。2005年的西安楼市仍然伴随着来自政策面的深层次调整相对平稳运行，“国八条”及七部委关于做好稳定住房价格工作意见的通知对于调控市场、稳定P3房价提出指导性意见。西安按照中央宏观调控精神，结合本土市场实际现状也同样采取了系列宏观调控措施，这些政策的出台对规范西安房地产市场发展、稳定住房价格具有积极的意义。伴随着房地产市场格局的不断完善以及市场规范制度对市场的不断引导及调节，房地产的市场化运作趋势已经越来越为明显，在市场无形指挥棒的引导下，商品房的供应与购买行为也逐步走向理性与成熟，一级市场、二级市场及三级市场结构也将趋向合理化，而市场的最终成熟必将是价格、供给、需求等市场运作主因素及各影响因素之间的适度平衡。2006年，西安房地产市场销售量较去年同比仍有较大增加，发展势头迅猛。但是政策方面更加严厉，中央政府出台了“国六条”及与之配套的“九部委十五条”，继续深化“国八条”的宏观调控，对房地产项目提出了具体的户型面积比例，每个城市的套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。并将全额征收营业税的时间由购买住房不足2年增加到5年，以抑制投机和投资需求。此次政策调控力度之大，前所未有，并且政府很可能将此当成一项长期政策，10年内都很难发生变化。而开发商要想“活”下去，就必须尽力做好90平米以下户型的设计，坚持实用主义，才能挺过这次难关，并在竞争中胜出。2007年以来，西安商品房销售量和价格都是加速上涨，全年销售量同比增加4003，而价格则上升了1633。这与人们对政府房地产调控政策的失望和2007年以来的物价快速上涨不无关系。二、西安房地产供应及销售情况（一）市场成交总量及金额2003年到2006年，西安商品房成交走势一直都比较平稳，2007年的成交量和成交金额较往年明显有一个跃升。2007年成交面积达到95363万平米，成交金额达到38104亿元。具体的各年成交数据参考下图。P42003年2007年西安商品房成交走势图（万）（亿元）12004503814001000350954800300252186250600681172200124400537150488329100200500003年04年05年06年07年商品房成交面积商品房成交金额注数据来源于房管局（二）供求关系分析2003年到2007年西安商品房供销基本平衡，2007年供应面积较成交面积高103，即109万平米。西安商品房竣工面积与销售面积对比图1200竣工面积（万）销售面积（万）100080060040020002003年2004年2005年2006年2007年P5西安商品房投资额与销售额对比图450投资额（亿元）400销售额（亿元）3503002502001501005002003年2004年2005年2006年2007年商品住宅成交量始终占据商品房成交量的绝对比重。西安商品房与住宅成交量关系图（万）1000商品房成交量95住宅成交量住宅占比949378009309360092915914009089589200880872004年2005年2006年2007年（三）供求关系与成交均价分析商品房成交均价有所波动，主要是因为商铺、写字楼等高价格物业所占比例不同导致的。P6西安商品房供求面积与成交均价关系图（万）1200（元/）410039963778390010003704363537008003521350034706003300329831004003022290020027000250000年01年02年2003年2004年2005年2006年2007年竣工面积（万）销售面积（万）成交价注数据来源于房管局2000年到2007年，西安商品房供求基本平衡，但是成交均价变化却较大。2000年至2003年商品房价格增长较快，只所以这样，主要是因为价格较低的普通住宅所占商品房比例下降所致，而价格较高的写字楼、商铺、别墅等物业市场成交较为活跃，所以拉高了商品房价格。而自2003年以后，普通住宅所占比例上升，所以商品房价格逐渐下降，2005年普通住宅所占比重达到新高，所以商品房成交均价也达到了一个低点。西安住宅成交均价走势平稳，不像商品房成交均价那样波动较大。P7西安商品房与住宅成交均价走势41003996377839003635370437003790350035213470329833003258302231003098290029752836270027492625268225002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年商品房成交均价住宅成交均价注数据来源于房管局住宅成交均价年增长幅度一直都不大，不超过6，但是2007年却有较大的上涨，达到1633。住宅价格只所以稳定，主要是由于三个因素的支撑。一、人口持续增加，存在刚性需求近几年来西安市总人口逐年增长，由1995年的648万人增加到2007年的800余万人，专家预测，到2020年西安总人口将达到1200万，年均自然增长率达到370。二、人均住房面积小需要改善居住西安人均住房面积1995年为92平方米，2005年上升到139平方米，一般上升到3540平方米才会稳定下来。三、城市建设提升住宅品质地铁线的建设对住宅市场有助推作用，并且2011年西安将在浐灞生态区举办世界园艺博览会，这不仅对西安旅游经济的极大提升，而且会提升浐灞生态区的居住品质。小结近几年商品房市场开发热销的局面一方面反映消费者强大的消纳能P8力，房地产市场具有广阔的发展空间；另一方面也吸引了越来越多的资金进入房地产开发行业，增加了行业的竞争程度。总体而言，整个商品房市场目前处于良性的发展状态，但是随着房地产业的发展，进入者增多，竞争将升级，谁能够做得更专业、更精细，谁就能胜出。三、西安2007年住宅市场成交特点1、消费者对建筑类型的偏好712层的小高层最受市场欢迎。注本数据为2005年以来所有在房管局备案的居住类项目，以楼栋为统计单位。西安市商品住宅供应不同高度楼幢比例图40335353025196200201531511610506层以下712层1318层1924层25层以上2、购房者年龄段分布2540岁的购房者是住宅市场的消费主力，占6成。P92007年普通住宅购买者年龄分布图60以上250607455074045133540203035192530212025720以下405101520253、普通住宅购买者区域来源普通住宅9成购买者是本市居民。普通住宅购买者来源分布图境外01外省市39本省其他地区53本市9070204060801004、普通住宅面积段需求P1070130平米是市场需求主力户型面积，占53。2007年西安普通住宅各面积段成交套数比例图260以上022026011802202144180111301441111013015901102170901750701250以下1005101520255、普通住宅户型需求3室2厅和2室2厅是市场成交主力户型，各占3成。2007年普通住宅成交户型比例图其他户型3独立开间84室2厅53室2厅312室2厅302室1厅61室2厅31室1厅1405101520253035西安普通住宅成交的各种户型所占比例，如图所示3室2厅，占总成交套数的315，排名第一；P11紧随其后的是2室2厅，占309，居第二；再次是1室1厅，占141，居第三；然后是独立开间，占76，列第四；第五是2室1厅，占57；第六是4室2厅，占45；其他各类户型总共占31，最后是1室2厅类户型，占26。对主要成交户型进行分析，其面积区间分布情况如下分段单位平方米3室2厅面积以120150平米为主，占本户型总体的66。3室2厅户型各面积段套数比例图160以上61501606140150191301402212013025110120131001106100以下30510152025302室2厅面积以80100平米为主，占本户型总体的65。P122室2厅户型各面积段套数比例图130以上1120130211012061001101590100398090267080970以下2010203040501室1厅面积以4070平米为主，各面积段分布均匀。1室1厅户型各面积段套数比例图70以上960701950602840502340以下21051015202530独立开间以4060平米为主，占4成。P13独立开间户型各面积段套数比例图180以上41601801140160512014071001208801006708036070750602440501940以下1605101520253070100平米是2室1厅主要区间，占8成。2室1厅户型各面积段套数比例图100以上8901002380903370802360701160以下205101520253035150180平米是4室2厅主要区间，占7成。P144室2厅户型各面积段套数比例图200以上5190200618019091701802716017022150160211401505140以下5051015202530第二章城东房地产市场发展分析一、城东区房地产市场发展状况（一）城东综合环境北方缺水，西部尤甚。就此而言，傍大河而居的城东区可谓得天独厚。历史上，这里水波潋滟，柳荫蔽天，曾经是文人雅士折柳相送、依依惜别的人文故地，也是达官贵人休闲避暑的地方。建国后，还是得水之利，这里被国家布局为西部重要的纺织工业基地，全省十大国棉厂城东区独居其四，近10万纺织产业工人创造了灞桥历史上难得的辉煌。然而，随着改革开放和国家产业结构的调整，因水而名、因水而旺的灞桥区，发展的劣势也因水逐渐显现，有专家分析总结为三个字一是“弱”。长期依托纺织工业导致城市功能建设薄弱而单一，灞桥城建区只有16平方公里，城市化进度远远滞后，边缘化危机日趋明显二是“乱”。由于长期缺乏整体战略规划，浐、灞河沿岸垃圾成堆，污水熏天，采沙取土，满目嶙峋；三是“慢”。伴随着国有纺织工业的艰难转型，由于城市化程度低下和环境问题，新兴产业聚集度低，从而导致经济发展相对缓慢。P15水始终是城东的一大主题，2000年，西安市委常委会专题研究浐灞河经济社会发展问题时，特别提出要把浐、灞河区域建成以绿色为主、绿水相融、房在林中、人在绿中的生态环境的优良示范区域。目前，浐河城市段已经建成数座橡胶坝，并已形成数千亩水面。这一距市中心最近、离繁华不远、西安城区首个活水区域的形成，不仅使这一过去被人忽视的区域魅力得到彰显，而且使这一区域价值得到了快速提升。随着沁水新城、水岸清城以及千亩大盘广厦水岸东方等一批毗邻浐河的楼盘相继亮相，乐水市民已蜂拥而至。从商业环境上看，城东拥有康复路综合市场、轻工批发市场和小食品批发市场一条街。以康复路、轻工市场、义乌商城为中心的核心商圈，令城东商贾云集，人气旺盛。“康复路”市场已有20余年的发展历史。它对陕西乃至整个西北五省来说，影响非常之大，这也难怪康复路被誉为“西北第一大市场”。这里马路边的摊位加上两边近20座招商楼，大大小小的个体经营户3000多家，从业人员两万余人，年成交额30亿元以上，每天有五六万人在这里进进出出。毫不夸张地说，康复路是让西安商贸经济充满活力的一个“发动机”，也极大地提升了城东的居住舒适度和区域价值。城东区的支柱产业以前是纺织业，现在是军工业和机电产业。从1953年起，一个个大型纺织企业在这里耸立起来，几乎是一夜之间，西安纺织城以宏伟的气势拔地而起。包括西安纺织城在内的我国纺织企业在短短数年间，生产出的产品供给了几亿人十几年的需要。曾几何时，纺织城在西安经济份额中力拔头筹。上世纪80年代，纺织行业堪称陕西省出口创汇第一大行业，生产效益仅次于机械制造。但是到了80年代后期，由于人们认识上的误区，纺织业开始衰落，与纺织业休戚相关的纺织城也就开始凋敝。目前城东的支柱产业一是以韩森寨为中心的国防工业区，除“华山”、“东方”和“昆仑”机械厂、黄河机械制造厂、西北光学仪器厂6家大军工企业外，陕西汽车总厂，西安微波设备厂亦坐落其间；二是以胡家庙为中心，省属工业为骨干的建筑机械、机电工业区，该工业区在1985年建成了全国最大的中外合资制药企业杨森制药公司。从道路设施看，城东与城内交通便捷，二环、三环路全线贯通，绕城高速也已经通车。纺织城的道路设施也较好，不过通的公交线路相对较少，与其他区域往来不是很方便。P16从教育上看，城东有西安交通大学、西安工业学院等大专院校以及交大、工业学院附属中学、黄河、西光、昆仑子校等知名大、中小学，也为区域提供了良好的教育背景，形成了城东日渐浓厚的文化教育氛围，由此所衍生的校园经济、文化产业经济、使东部具有了与南郊伯仲难分的优势。除了浐灞生态区的大水大绿，城东还拥有占地七百多亩西安目前最大的城市公园兴庆宫公园，另外，还有原来占地330亩的老动物园，动物园迁出后已被西安市辟为永久性公园绿地，即现在的长乐公园，这两大公园为城东增添了不少大自然气息。城东不仅构筑了适宜人居的环境，也是西安最亲近自然的生态区。另外，城东的医疗配套也是很好的，有第四军医大学、西京医院、唐都医院、省纺织医院等知名医疗机构。城东的综合环境优势在西安是比较突出的，无论是自然环境、道路设施，还是教育、商业配套，都是比较完备的，规划上更是有大的格局，不过经济支柱产业相对较弱，降低了城东的发展速度。不过，综合来说，城东的未来发展是值得期待的。（二）城东与其他区域的比较按照过去的西安市区域布局，东郊是纺织城，西郊是电子城，南郊是文化区，北郊是农业区。在这样的规划下，城东的纺织业在建国后到20世纪80年代中期有巨大的发展，但是其后却举步维艰。与城东相似而又形成鲜明对比的是城南，这里也是交通方便,商业繁荣,是西安的文教区，区内高校林立,西安80以上的高校都集中在这里，拥有良好的文化氛围。向来是西安市民安家置业的首选,一直到现在都没有改变的迹象。城南具有优点，城东基本上也都有，区域内也有不少高校，商业也繁荣，但是居住人气相较城南却差了不少。相对于城东衰败的纺织业，高新区无疑代表了西安新经济的未来。作为国家级的高新技术开发区，高新区经过十五年的发展，已经成为西安市经济最活跃的区域，经济总量约占西安市经济总量的25左右。因为经济的发展，相应地带动了房地产业的前进。高新区的房地产开发量非常大，吸引了相当数量的西安本地人和外地人在此置业。目前，高新区已成为西安市民工作和居住的理想区域。与P17高新区相比，城东的经济已经是明日黄花，不过城东未来的房地产空间未必逊于高新区。城西是“西咸一体化”的结合带，并且北邻即将建设的占地36平方公里的汉长安城遗址森林公园，区域内又有阿房宫遗址公园，经济发展也较好，还有比较繁华的土门商圈，相较于康复路自然不行，但是作为人们的生活区，城西无疑是人们置业的一个较好选择。并且城西南面紧接高新区，却比高新区的房价低，所以对高新区工薪阶层很有吸引力。综合来说，城西发展的是不错，但是不会赶上城东。城东最大的特色是一个“水”字，这是其他城区相形见绌的，城东未来的发展也将围绕着“水”进行。其中浐灞河生态区就代表着城东的未来。（三）城东房地产现状在西安楼市旧有格局中，南北发展势如破竹，高新区一马当先，曲江、经开区异军突起，只有东西楼市显得矜持、内敛，发展较缓。因而西安楼市有了“南金、北银、东铜、西铁”的说法。而近年来，这一看法在西安地产界正逐渐改变，随着新兴骏景园、紫昕花庭、东尚、紫铭小区、紫薇家天下、沁水新城、水岸清城、水岸东方的相继建成和亮相，尤其是中新浐灞半岛的推出，西安城东地产逐渐变得炙手可热起来。城东处喧闹之地，享幽静之愉，是一块可以在闹市与幽静中穿插生活的理想佳地，既离开了市中心又不失其繁华，既远离郊区又不乏其幽静，这里无疑是新都市主义的核心区域。一些外来投资商和本土开发商纷纷瞄准这一区域，众多高品质大盘的涌现将使东城区域价值得到逐步提升，并将蕴涵极大潜力。目前城东房地产的发展主要在两个片区，一是环城东路以东、浐河经济开发区西界以西片区，近年来在城东开发的新商品房基本上都集中此片区；二是纺织城片区，主要是房改前开发的集资房和公房。康复路、轻工、义乌商城已经成了西安对外的贸易平台，可以这么讲“大到家电，小到针线”应有尽有。西安市民衣食住行等物品的流通基本上都在这些大大小小的批发市场进行。城东是一个大路货的集散地，货样齐全、价格便宜，是西北地区首屈一指的服装、生活用品批发市场，多少年来商贾云集，繁华依然。P18城东的商业地产也是水涨船高，不断崛起。近年来，丹尼尔服装商城、多彩商城、华东服装城、金朗商城等项目的落成运营，充实着康复路商圈的商业氛围。长乐路也已逐渐形成了康复路之外的城东商业代表。白马世纪广场、西北商贸中心、新兴24G、轻工综合商务楼等项目建设，无疑使城东商业地产得以延伸。城东的写字楼和别墅都非常少。写字楼少是因为城东的产业比较特别军工产业，因此也就不需要相应的写字楼。虽然如此，城东还是有一颗写字楼明星西部电力国际商务中心屹立于互助路旁，一枝独秀，说明城东对写字楼还是有需求的。城东的别墅也很少，仅沁水新城和就掌灯有一些，这与城东的环境特点有关，别墅或是依山傍水，或是建设在高尔夫球场、原始森林等优美的风景区，对自然环境的要求很高，而以前浐灞河受到污染，2000年后才开始治理，西安动物园更是2004年搬迁的。没有相应地环境，别墅自然不会产生。（四）城东房地产前景“智者乐水，仁者乐山”，人类总是逐水而居，在西安，以水为核心的浐灞生态区是一大亮点。浐灞生态区位于西安市城区东部，是一个北到渭河，南到绕城高速，包括浐、灞两河四岸的南北向带状区域，规划总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里，是我市重点发展的“四区一基地”之一，备受市委、市政府的重视和全市人民的关注。按照规划，浐灞河生态区分三期开发，15年完成，总投资约500亿元。新区将具备五大功能一是结合河道整治和滨水环境的综合开发，将形成生态型滨水城市新区；二是在起步区东南形成行政办公功能区，容纳部分市行政办公管理职能；三是选择浐灞新区作为欧亚大陆桥金融贸易首脑区，引入国际论坛、会展经济和地区总部经济；四是打造高品质城市滨水居住区，吸纳来自老城区的居住人口；五是随着流域水环境整治工程的推进和广运潭的建设，将使浐灞河生态区在不久的将来成为西安市著名的休闲旅游度假区。广运潭生态区便是浐灞河治理开发的“第一站”，号称“西部第一水城”。2011年在西安举行的世界园艺博览会就在这里。生态区总规划面积1353平方公里，包含了动态游览区、生态湿地景观区、旅游度假景观区、灞河水体景观区四个部分，其中一期占地284平方公里。项目建成后，将以其丰富的水资源和绿色资源成为西安的“绿肺”，服务于西安的生态建设，同时也将成为市民休闲P19旅游的好去处。项目计划投资10亿元、预期2010年10月完工。浐灞生态区作为西安市自然景观、生态体系建设的重要组成部分，将充分体现生态特色，体现大水大绿。区域内规划人均公共绿地面积为356平方米，绿化率达到40，在浐灞河河道、区内水系和广运潭湖区形成水面2万多亩，在东部城区建成一道绿色屏障，成为西安的天然氧吧和生态补偿区，平均每天可吸收二氧化碳1800吨，释放氧气1300吨，年滞留粉尘2180吨，成为名符其实的城市绿肺，极大地改善城东乃至西安的生态和人居环境。未来浐灞生态区将是一个容纳40万人口的新城区，依靠美丽的自然景观，这里的房地产发展空间很大，尤其是高品质住宅和旅游地产。城东在区域的发展上将形成五个明显的片区。一是环城东路以东、浐河经济开发区西界以西片区，片区内韩森寨军工区和胡家庙机电工业区，有以康复路、轻工市场和义乌商城为中心的繁华商圈，有兴庆公园、长乐公园和部分知名高校，房地产的发展无忧。二是纺织城片区，此片区纺织业已经落伍，目前没有主导产业，近期发展令人担忧，远期将在浐灞生态区的带动下有较好的发展。三是浐灞生态区，本片区滨水的优势无可阻挡，目前已有项目沁水新城、水岸东方和中新浐灞半岛，住宅产业的发展不容置疑。四是洪庆片区，本片区工业发展较好，还有部分军工企业和科研院所，有产业的支撑，房地产的发展也会不错。五是狄寨片区，目前这里有6所高校入驻，并拟扩大规模，又有白鹿原鲸鱼沟著名景点，前景令人看好。城东拥有康复路综合市场、轻工批发市场和小食品批发市场一条街，商贸繁荣，人气旺盛，商业地产大有可为。康复路综合市场每天人流如织，几乎是人满为患，所以目前正向长乐路发展，位于长乐路的大体量商业项目西北商贸中心正好印证了这种趋势，也说明了康复路商业地产仍有不小的发展潜力。长乐中路轻工批发市场发展的也是有声有色，与康复路综合市场遥相呼应，相互吸引，正逐渐融合为一个大市场，实现了两大批发市场的双赢，也推动了商业地产的发展。另外，胡家庙蔬菜副食批发市场、华清路青干果批发市场都为城东的商业地产提供了一展身手的机会。城东的住宅产业将会有很大的发展，未来不久，“小桥流水人家”的情景不再独属“江南”，西安也会有如此迷人的“风情小镇”。P20二、城东区商品房市场供求分析（一）城东区商品房供销量城东20042007年商品房供销情况20000001800000竣工面积1600000销售面积14000001200000100000080000060000040000020000002004年2005年2006年2007年从上图可以看出来，城东近三年的商品房供应量不断增加，2005年竣工面积较2004年增长2995，2006年又较2005年增长了2317。2007年增速更是惊人，达到了7173。2005年城东商品房销售面积较2004年增长4850，2006年较2005年增长791。2007年又上升3857。2007年度城东区商品房销售面积为1448825平方米，占全市商品房总销售面积的1518。P21（二）城东区住宅成交价格分析城东住宅年度均价走势3500340033873300320031003032300028962900282728002004年2005年2006年2007年城东住宅季度均价走势3900377338003700360035563500340834003320330032843205328232003244310031193000061季062季063季064季071季072季073季074季081季从上图来看，城东区20042007年住宅物业在售均价逐步攀升，2007年较2006年上涨1172，按季度均价来说，2008年1季度均价3773元/平米，同比增长1364。P22（三）城东区2007年住宅需求特征本市居民是城东普通住宅购买者绝对主力，在西安各个区域中是最高的。城东普通住宅购买者来源分布图境外00外省市20本省其他地区17本市96302040608010012070130平米户型是城东成交主力，占67。较西安市高14个百分点。130平米户型以上较全市低9个百分点。P232007年全市和城东普通住宅各面积段成交套数比例图260以上00城东全市220260011802201214418051113014410111101301715901102821709022175070101250以下7100510152025302室2厅是城东住宅主力户型，占43，较全市高13。其次是3室2厅，但是占比较全市低4。2007年全市和城东普通住宅成交户型比例图其他户型23城东独立开间2全市84室2厅253室2厅27312室2厅43302室1厅961室2厅631室1厅91401020304050P24第三章浐灞生态区现状和规划一、浐灞生态区概况规划中的浐灞河生态区位于西安主城区东部，包括浐河、灞河两河四岸的南北向带形区域；地跨未央、灞桥、雁塔三区，北起灞河入渭口，南抵绕城高速与长鸣公路立交，西起西铜公路及幸福路，东至西康铁路，规划总面积约129平方公里，其中集中治理区89平方公里。浐灞河生态区规划目标是疏解西安老城压力，为西安城市发展开辟全新领域；通过对现有河道水环境的整治与开发利用，营造人与自然和谐共生的山水城区；通过科学合理的土地分配与使用，进一步完善西安市东部地区的城市布局结构；通过对现有历史人文资源和自然资源的挖掘整理，使新区成为市民乃至游客休闲度假的目标区域。二、浐灞生态区总体规划2005年6月，西安市浐灞河生态区总体规划、浐灞区三角洲控制性详细规划通过了专家评审，预计投资500亿、规划面积约129平方公里的西安浐灞河生态新区进入了全面实施阶段。浐灞河生态区总体发展思路是以流域治理带动新区发展，以新区发展带动产业发展，基本形成集生态、商务、景观、居住等功能为一体的新型城区。按照西安市浐灞河生态区总体规划，新区将具备五大功能一是结合河道整治和滨水环境的综合开发，将形成生态型滨水城市新区；二是在起步区东南形成行政办公功能区，容纳部分市行政办公管理职能；三是选择浐灞新区作为欧亚大陆桥金融贸易首脑区，引入国际论坛、会展和地区总部经济；四是打造高品质城市滨水住区，吸纳来自老城区的居住人口；五是随着流域水环境整治工程的推进和广运潭、三角洲欧亚论坛等项目的定点和建设，将使浐灞河生态区在不久的将来成为西安市著名的休闲旅游度假区。P25浐灞河三角洲总体规划的规划范围是由浐河、灞河和陇海铁路所围合的区域，总面积7平方公里。规划紧紧围绕浐灞河流域综合治理这根主线，遵循以流域治理带动新区发展、以新区发展促进产业发展的指导思想，目标就是将浐灞河三角洲地区建设成为环境优美、适宜人居、产业繁荣，兼具人文生态和现代特色的新型城区。在规划中，这里是一个与九宫格局的西安皇城完全不同的新天地大面积的绿化、令人羡慕的水面、成片的湿地，优雅的环境吸引人群居住、生态旅游、会展聚集这里将是一座城市化的生态区，一座生态化的新市区。预计到2015年，浐灞河流域集中治理区总人口规模达到20万人；2020年，人口达到40万，基本形成集生态、商务、景观、居住等功能为一体的新城区。三、2011年西安世界园艺博览会规划2011年将在西安举行的世界园艺博览会以“天人长安创意自然城市与自然和谐共生”为主题，会期2011年4月11日10月11日。会址位于浐灞生态区广运潭内。世界园艺博览会是由国际园艺花卉行业组织批准举办的国际性园艺展会，我国昆明、沈阳分别在1999年和2006年举办过世界园艺博览会。2011年西安世博会规划占地250公顷，分为自然、历史、农业、娱乐四大P26主题展区，届时将有40多个国外城市和60个国内城市相约西安参展。浐灞生态区举办世界园艺博览会，这不仅会提升浐灞生态区的居住品质，而且也是对西安旅游经济的极大提升。2011年世界园艺博览会会址规划图广运潭休闲广场四、浐灞生态区发展现状对于绝大多数西安市民来说，浐灞生态区是一个新名词，可这个成立不到三P27年的新区，却在无声无息中对西安未来发展产生着不可估量的影响。在这个未来的新区，“水”和“绿”是两大主题，通过对浐、灞河的综合治理开发，这里将形成万亩水域和万亩绿地，对于整个西安生态环境的改善起到巨大作用。2007年浐灞生态区目标任务全面完成。（一）六项主要经济指标大幅度增长。1固定资产投资年度目标任务是158亿元，实际完成1829亿元，完成目标任务的1158；较2006年度增加55亿元，增长43。2外商直接投资年度目标任务是1350万美元，实际完成1900万美元，完成目标任务的1407；较2006年度增加900万美元，增长90。3实际利用内资年度目标任务是65亿元人民币，实际完成791亿元，完成目标任务的1217；较2006年度增加225亿元，增长397。4财政收入年度目标任务是584万元，实际完成10339万元，完成目标任务的177倍。5新增绿地面积年度目标任务是2000亩，实际完成2100亩，完成目标任务的105。6新增水面面积年度目标任务是1000亩，实际完成1100亩，完成目标任务的110。（二）六个重点建设项目全面完成。1浐灞河中心区城市基础设施建设项目完成投资45亿元，为年计划任务4亿元的1125。浐河1号桥、5号桥建成通车，灞河2号桥基本建成；浐水西路、浐灞大道、浐河东岸滨河路等20多公里新建道路全面完工，生态区各主要出入口进一步畅通，实现了与主城区的全面对接。完成了灞河城市段堤防建设、20多公里的浐河城市段截污工程，区域水环境明显改善，河道综合治理设施进一步完备，为安全度汛提供了有力保障。全年累计种植乔木12万株、灌木188万株，种植草坪及地被植物46万平方米，形成了生态区的绿色景观。2广运潭生态治理工程（二期）完成投资217亿元，为年计划任务2亿元的1085。3700亩土方造型工程、灞河东路所有管网、动态景观区内的驳岸码头、一级园路全面完工；迎水面景观上、下游广场和5座亲水平台全部建成开放；得宝湖、永丰湖等5湖达到蓄水条件；停车场、广场、休息亭等配套设施大部分都P28已投入使用。3桃花潭生态治理项目完成投资111亿元，为年计划任务1亿元的110。桃花潭景区土方造型、东南山和东北山绿化工程、相关桥梁和两岸节点码头工程完工；桃花岛酒店的无地下室部分主体已封顶，有地下室部分正在抓紧建设。4浐灞商务中心（一期）工程完成投资229亿元，为年计划任务2亿元的1145。主体工程竣工，周边配套设施正在建设。5欧亚经济论坛项目完成投资76亿元，为年计划任务6亿元的1267。论坛永久会址的会议中心、宾馆工程竣工，酒店正式运营，相关市政道路工程建成投用，硬质景观工程、河堤工程、园林绿化工程全面完成，为2007欧亚经济论坛如期隆重开幕提供了有力保证。6广运波庄项目一期工程完成投资063亿元，为计划任务06亿元的105，主体建设初见形象。浐河长乐路板块实景欧亚经济论坛西安国际化的大手笔随着生态建设的不断发展，生态区也引起了越来越多国内外商家的关注，许多项目落户浐灞生态区。这些项目中最引人瞩目的就是欧亚经济论坛。该项目位于浐灞三角洲地带，计划投资60亿元人民币，利用5年左右时间建设完成。项目总占地面积为3850亩，总建筑面积为270万平方米，主要建设内容为欧亚经济论坛会展中心、基础设施建设、大型会议中心、宾馆、商务中心、商业中心、高尚住宅及配套设施等。以会展、商务活动为核心，建设内容包括会议中心、商务中心、餐饮休闲娱乐中心等功能区、高尚居住区和其它配套服务中心以及园林绿化建设。项目建成后将成为集会议、餐饮、娱乐等功能为一体、配套设施完善、环境优美、规格极高的会展、商务活动中心，将进一步扩大西安市P29在国际上的影响力，进一步提升西安市的城市品位，同时也会带动区域经济增长。欧亚经济论坛永久会址选择西安，虽然目前仅举办了两届会议，但是发展前景广阔，很可能促使西安成为欧亚互动的桥梁，提升西安的城市地位。广运潭生态景观区西北第一水城在整个生态区建设中，广运潭是综合治理浐灞流域的关键之一，是创立生态区建设范式的开天之笔。广运潭生态景观区位于浐河和灞河交汇处，即历史上的“灞上”地区，区域历史悠久，文化积淀深厚。始建于唐朝初年，主要目的是为了改善漕运，打通全国到长安的水运通道，是我国古代主要的港口之一。广运潭生态景观区地处灞河城市段下游，灞桥镇北侧，与浐灞三角洲隔灞河相望。景区长约6公里，宽约23公里，整个项目占地约1353平方公里，建设年限5年，计划总投资10亿元。景区陆上部分由南至北分为动态游览景观区、生态湿地游览区、旅游度假景观区，在河道形成灞河景观区。整个项目建成后，数十湖泊，大小不一，层层相连，区内河道纵横，水面蜿蜒曲折，将形成万亩水域和万亩绿地，成为我国北方地区罕有的集生态湿地保护、河道景观、动态旅游、游览观光等为一体的生态景观公园。并且2011年西安将在这里举行世界园艺博览会，届时一定会让世界重新认识广运潭。“以水为魂、以绿为本、以景为翼、以雅为体”打造西部第一水城，广运潭项目的建成也将成为西安一张著名的生态名片，不只是带来浐灞流域生态环境的改善，也为广大西安市民休闲娱乐提供新去处。兴建中的广运潭生态景观区P30五、小结总体来讲，浐灞生态区在环境资源、地理位置方面具有非常明显的优势，但由于过去在基础设施如道路交通、环境治理等较差的情况下，其比较优势在并没有被很好地挖掘和培育，区域影响力和投资力度、开发价值等指标均不是很理想。但从目前来看，伴随着城市规划的发展，这里明显已经具备发展潜力和投资价值。第四章浐灞区房地产市场一、浐灞市场概况浐灞生态区目前北有中新浐灞半岛，南边有水岸东方、沁水新城等，都是大型社区。未来又有盛恒地产的御锦城、恒大绿洲等大型地产项目面世，可以说这里是西安大盘最云集的区域。但是目前区域内除了纺织城以外，居民少，人气淡，生活配套更是无从谈起。2007年浐灞生态区总成交面积达到4759万平米，占全市总量的5，成交金额1527亿元，成交均价3210元/平米。中新浐灞半岛和水岸东方主要是面对全市喜欢濒水生活、生态居住的中等收入阶层，沁水新城档次较高，配有花园洋房和联排别墅这类产品。2007年浐灞项目成交情况P31项目名称销售面积销售总金额销售套数成交均价水岸东方13360845219587112053384沁水新城（住宅）546319068793373490沁水新城（别墅）23382183755969340荣德棕榈湾23369781475432423344中新浐灞半岛31109495608137832493073合计475872152733114447393210备注以上沁水新城数据为2007年备案数据，实际非别墅类住宅销售数量为495套。2008年1季度浐灞项目成交情况项目名称销售面积销售总金额销售套数成交均价水岸东方824933030941744004沁水新城（住宅）沁水新城（别墅）723551668127630荣德棕榈湾556552003338826113600中新浐灞半岛309741058071763223416合计9560134468868010093605注数据来源于房管局备案。以上沁水新城2008年1季度无备案数据，实际销售数量为81套，成交均价为4450元/。浐灞生态区户型配比及去化情况（全部项目）50260以下5070709090110110130130144144180180220220260以上合计供应量23451326121294113811824057658267538户型配比3106813465171715101568537101077034100销售量208417222512039481022256684206389去化率898185938386638972085P32浐灞区住宅各面积区间供销（全部项目）260以上销售量220260供货量180220144180130144110130901107090507050以下050010001500200025003000浐灞生态区户型配比及去化情况（不含中新浐灞半岛）由于中新浐灞半岛占本区成交量的一半以上，所以对区域成交影响很大，在此专门做出不含中新浐灞半岛的成交情况。50260以下5070709090110110130130144144180180220220260以上合计供应量541231216728890512391321463966户型配比1363103066183622441291986081035015销售量303283264970136524428102882去化率56266889797162887073P33浐灞区住宅各面积区间供销（不含中新浐灞半岛）260以上销售量220260供货量180220144180130144110130901107090507050以下0200400600800100012001400二、浐灞区域竞争项目（一）沁水新城紧邻城区最大的河流浐河，是目前浐河两岸首座高尚社区，也是西安第一座真正意义上的依河而建的纯水景住宅区。建筑面积达数十万，社区利用浐河得天独厚的自然景观，将天然河景、建筑美学和人居环境巧妙结合，展现出别具一格的河岸水景居住环境。沁水新城除借助河景外，在园林规划和建筑品质上也出手不凡。小区绿化率高达70,在西安极为少见。就交通来讲，未来的该区域将形成一路（长乐路）、两环二环、三环）、一轨（地铁）的高等级立体交通网，这将极大的方便该区域居民出行。1）项目整体规划图P342项目实景照片徽居映月别墅P353楼盘调研表项目名称沁水新城调查时间2008421开发商陕西兄弟置业有限公司位置西安长乐东路2号售搂电话83251111建筑类型多层，小高层，别墅占地面积400亩总套数一期671户1000多个，一期200多，地下88建筑面积一期122700停车位售价95万元/个物业公司经典物业物业费小高层，洋房1元/（不含电梯费）开盘时间2005528入市价格3100元/主力户型三室目前价格4500元/优势户型116135三室得房率8570包含沿河景观绿带等市政绿绿化率化面积土地年限70年梯户比见下表建筑规划设计TACK株式会社院上海同济一期“水云天”共14栋，包括8栋花园洋房和6栋小高层，另有联排别墅（13层）44套、独栋别墅（13层）6套。一期建筑面积85567，共652户户型区间小高层90200每期主推产品楼栋、花园洋房（6层带电梯）90200。沁水新城2期东经108度，规划28栋小高层和高层，现在推出“芭堤雅境”组团共5栋高层，39、40号楼为130三室、160跃层，2梯4户，41、42、43号楼90160平层。双电话接入、全方位接口、预留有线电视接口。安防可视对讲、闭路电视警视系统、公共空间无盲点24小时监控。供电集中供电智能管理。设备装修供水集中供水智能管理。供气天然气。采暖集中供暖智能管理通讯双语音、宽带入户、联通信息化现代生活、社区网络。电梯上海三菱电梯。停车位停车管理系统。学校黄河小学、省级重点黄河中学、西光、秦川、28中学、交大、理工大、