“深业鹏基·鹏基·欧景丽苑”项目自我评价报告

“深业鹏基鹏基欧景丽苑”项目自我总结评价报告二一三年七月一日目录一、项目概况3（一）项目基本情况4（二）项目实施进度5（三）项目总投资6（四）项目资金来源及到位情况9二、项目实施过程总结4（一）项目决策要点4（二）项目实施过程5（三）项目运营管理6三、项目效果和效益自我评价9四、与可行性研究报告的比较分析14五、项目自我评价结论及风险揭示14（一）项目自我评价结论4（二）项目风险揭示5一、项目概况（一）项目基本情况深业鹏基欧景丽苑项目为商住用地，于2006年12月29日取得挂牌拍得，位于东莞市南城区和万江区交界处，地价为43亿元，楼面地价223121元/平方米。该地块占地面积12277145平方米，容积率16，计容建筑面积2014066平方米，总建筑面积247775平方米，规划建筑面积247980平方米，可售面积19273867平方米，地下面积4683831平方米。（详细见附表1）（二）项目实施进度深业鹏基欧景丽苑项目于2007年9月12日取得土地证，于2014年6月20日最后一期项目入伙，项目分期开发时间安排及实施进度详见下表分期开工时间预售时间竣工时间入伙时间目前进度一期20098302011430201111302012328已入伙二期2010123120124282012103020121220已入伙三期2012512012101201312302014620主体、砌体100，内墙抹灰95，外墙抹（三）项目总投资深业鹏基欧景丽苑项目目标总成本17019495万元，已投入成本131009万元，已签订工程合同64832万元，已支付工程款56008万元。（四）项目资金来源及到位情况深业鹏基欧景丽苑项目银行开发贷款19亿元，销售回款58亿，其余54亿均来自集团。资金成本率为7。二、项目实施过程总结与评价（一）项目决策要点深业鹏基集团等3家公司参股高发控股，我司于2007年6月向集团上报了关于整体收购东莞高发房地产公司股权的请示，并获得了国资委和集团同意收购的审批。2007年底，另外两家公司退股深业鹏基欧景丽苑，股权转换后，鹏基集团对深业鹏基欧景丽苑持股100。2006年底高发公司针对该项目地块编制了“东莞市万江区港口大道开发项目”可行性研究报告，作为前期决策的重要依据，并为此地块的成功竞拍奠定了基础。（二）项目实施过程1、项目地质堪察情况在勘察方面，与专业的勘察设计公司签订了项目勘察设计协议，其出具的勘察设计成果文件符合有关技术规范和标准的规定，深度能灰90，铝合金门窗框安装95够满足施工图设计、施工的需要。2、项目设计情况该工程项目方案设计选用专业设计公司，运用先进的设计理念，又融入西班牙风格，保证了该项目的设计品味。该工程施工图设计出现了建筑、结构设计矛盾的情况，经过后期的严格审图及调整,总体情况良好。3、采购招标情况根据集团流程管理要求，项目采购招标按不同额度分权限进行管控，本次分析的重点是权限审批人、招标方式和合同付款比例。鹏基欧景丽苑项目所签订合同包括总包、景观等主要合同均为前期签订的一个大合同，未按项目实际分期分别签订，为后续付款、补充合同签订、结算等方面带来一定困难。4、征地拆迁鹏基欧景丽苑项目土地是通过公开竞买获取，该土地不存在征地拆迁问题。5、合同执行和管理情况我司在合同执行中，执行情况基本是正常的，甲、乙双方均能较好地履行合同约定的责任、权利和义务；但一部份合同存在执行困难的情况，主要原因是前期合同签订为整个项目的合同，而后续工程分为三期，在执行过程中，存在一定困难。且工程实施过程资料相对滞后，使合同变更缺乏有关依据，跟不上施工进度的要求。在集团领导和集团业务部门的指导和配合下，我项目公司对合同执行过程中出现的一些问题进行整改对原采用下浮率招标的合同，根据工程实施实际情况，适时地签订了补充协议；为便于管理，节省资金，对于各样板房实行了设计施工打包采购，取得了良好的效果。6、工程施工情况在开工准备方面1）现场三通一平工作已完成，具备了良好的施工条件。2）施工单位进场后，根据工程部审核的现场平面布置方案，对场地进行了硬化，搭建了办公区和生活区。3）施工图发放一周后，工程部组织监理单位、施工单位及设计院进行了图纸交底及会审，并组织各单位人员进行了合同文件学习。对施工单位提供的施工组织设计，工程部和监理单位结合现场实际进行二次审核，经批准后在施工时严格实施。4）监理公司进场后，工程部组织进行了我司管理规定的学习，并对监理规划和基础监理细则进行审核。在工程进度控制中，认真审查了施工单位提交的施工进度计划。详细制定了由甲方供应的材料、设备的需用量及供应时间表，编制了有关材料、设备部分的采供计划。并坚持对施工进度的跟踪检查，建立反映工程进度的日志如实记载每日形象部位及完成的实物工程量。审核施工单位提交的工程进度报告，按规定及时办理有关进度、计量方面的签证。按合同要求，及时进行工程计量验收。调整相应的施工计划、材料设备、资金供应计划等，在新的条件下组织新的协调和平衡。但在实施过程中，仍然存在进度拖延，因施工方计划问题，材料无法按时进场，前期进度拖延较多，但通过后期的赶工，进度方面尚未延迟很久。目前一期已于2012年3月28日入伙，二期于2012年12月20日准时入伙，三期工程进度正常。在质量控制过程中，委托的监理人员从原材料进场的质量控制到工程的施工工艺、措施、实体质量进行了有序、严格的控制。依据施工图和有关规范，标准，强制性条文进行了检查、取样复检和验收。并以主动控制为工作重点，对重要部位、关键工序、易出现质量问题的部位事先要求施工单位做好预控措施，严格把关，对出现的质量问题，立即提出整改意见，并督促整改和坚持验收，从根本上杜绝了质量隐患和事故的发生。对设计上存在的问题，积极与有关单位协商，配合设计进行处理，使问题得到及时合理的解决。按程序组织了分部工程验收、单位工程竣工初验和竣工验收。工程质量符合设计和相关法律、法规及强制性标准的规定。7、设计变更现场签证情况设计变更及现场签证我们严格执行了以下原则。（1）先审批后实施原则设计变更的实施必须先行办理变更手续，并附预算书，若不涉及费用变化的可不附费用预算书。若因情况紧急，预算书编制困难，可在报甲方统一后实施，并在两日内补办手续及预算书。（2）一单一算原则一个设计变更及现场签证单应编制一份预算书。（3）完工确认原则当设计变更及现场签证完工后一周内，施工单位将相关书面资料报监理单位及项目公司进行审核，项目公司现场工程师3日内和监理单位工程师1日内必须完成审核确认，如属隐蔽工程，必须在其覆盖之前签字确认。（4）原件结算原则设计变更及现场签证的结算必须要有齐备的、有效的原件作为结算的依据。（5）标准表格原则所有的设计变更及现场签证通知单都必须使用规定的标准表格。经确认的设计变更和现场签证资料由项目公司归档整理以备后用。综上所述,在现场施工过程中,只要甲、乙、监理三方的造价人员认真对待设计变更及现场签证的这一环节,在现场签证中做到以上几点注意事项,坚持公正、合理、准确、诚信的原则,就能将现场签证工作做好,这就为做好竣工结算奠定了基础。该项目因施工单位人员不足，导致出现了变更签证提报缓慢的情况，我司在集团领导的支持下，多次与施工方高层进行沟通，二三期已有所改善。（三）项目运营管理本公司无商业、酒店等经营项目三、项目效果和效益自我评价1、项目效益评价因本项目开发周期较可行性研究报告预测数据增加5年,其中2008年底至2009年9月期间停工,且东莞税收较高,导致我项目总成本大幅上升，高达17254948万元总收入155450万元,利润为1241948万元,利润中其中不包括土地增值税4680万元，收益不理想。数据详见附表二、附表三2差异简析受限贷、限购调控政策影响，东莞鹏基欧景丽苑高层合拼大户型（即须办理两个房产证）产品滞销，售价下跌；2、周边楼盘情况目前与项目竞争较大的项目为江南第一城、上东国际、北大资源御湾，项目规模、产品、目标客群均与本案类似，由于其他项目优势明显，均价略高于本案，所剩货量较多，本案竞争激烈。江南第一城江南第一城位于南城区，是由宏远开发享受宏远大社区的住宅项目，分三期开发与销售，其物业类型涵括高层、小高层、别墅及多层美墅。占地面积（）20万建筑面积（）40万物业类型高层、小高层、多层、别墅总户数（户）3509户（含商铺）主力户型（）二居7080；三居106110；四居110160项目档次中高档容积率180绿化率35物管费洋房22元/月，别墅32元/月，美墅22元/月首次开盘时间20096近期优惠情况剩余110123三房；123160四房，认筹1万享开盘96折。均价（元/）8400销售率7831备注销售率按网签数据统计江南第一城的美墅、别墅产品已基本售完，现在售的主要为高层单位，面积区间是110160平米的三至四房单位，均价8400元/。江南第一城的区位优越、宏远品牌效应明显及带南城学位而受客户青睐，目前整体销售率达到7831。北大资源御湾北大资源御湾位于万江区新华南MALL片区，北大资源御湾位于东莞新华南MALL（城市候机楼旁），占地面积约1049万，建筑面积约315万，规划建筑共有110套别墅及部分高层物业。占地面积（）1049万建筑面积（）315万总户数（户）2344户主力户型（）273546平别墅，87177平全江景高层洋房项目档次中高档容积率214绿化率3882物管费高层26元/月，别墅36元/月近期优惠情况燕园273546新品10万抵30万价格（元/）75007700销售率7866销售状态在售备注销售率按网签数据统计北大资源御湾因毗邻华南MALL，轻轨R1线旁，区位、交通好，受到市场客户的认可，现处于热销的阶段。目前在售的主要为8598三房及133177的三至五房，目前整体销售率为7866。合正上东国际3期公园1873合正上东国际3期公园1873位于万江区坝新路，主要为高层产品。占地面积（）58万建筑面积（）175万总户数（户）964户主力户型（）主力产品为120160平四房五房项目档次中高档容积率192绿化率3417物管费洋房21元/月近期优惠情况098098099099价格（元/）8800销售率6743销售状态三期在售备注销售率按网签数据统计上东国际3期现在售的户型为144148平米三房及268平米的复式户型，目前销售率约为6743。竞争楼盘对比分析项目名称鹏基欧景丽苑江南第一城北大资源御湾上东国际所属片区万江区南城区南城区万江区物业类型高层、多层洋房、高层、多层洋房、别墅高层、别墅高层洋房总套数163535092344964在售户型45一房140188四或五房106110三房273546平别墅，87177三至五房144148平层268复式交楼标准毛坯毛坯毛坯毛坯产品附加值性价比区位、品牌、学位区位、交通好地段，26赠送率高价格6700元/8400元/7700元/8400元/销售率5755783178666743江南第一城位于南城区，北大资源御湾毗邻华南MALL，上东国际距离城市商圈近于本案；因此，3个竞争楼盘在区位上均一定程度上优于本项目；另外，在产品附加值等方面项目具有较明显的优势，销售价格均略高于本项目。四、与可行性研究报告的比较分析（1）“东莞市万江区港口大道开发项目”可行性研究报告中指标投资估算土地成本22057万元，建造成本38946万元，销售收入124268万元，期间费用7388万元，税金7145万元，净利润率4322。占地面积122771平方米容积率16可售面积1850536平方米总投资（包含营销税金）75536万元销售收入124268万元利润总额1242687553648732万元所得税预测487323316082万元税后净利润487321608232650万元税前成本利润率48732755361006451税后成本利润率32650755361004322（2）自我评价指标项目序号指标名称单位数量1总投资万元172549482销售收入万元1554503利润总额万元12419484所得税（按25预计）万元05税后净利润万元12419486税前成本利润率财务评价7税后成本利润率项目总成本增加主要原因是1、获取土地时实际地价比可研报告预期要高；2、受国家政策、金融风暴等因素的影响，项目于2008年底至2009年9月停工，导致一期销售时间推迟至2011年4月，二期销售时间为2012年4月，比项目可行性研究报告中销售时间晚达3年之久，因开发周期延长，导致成本严重增加。3、项目开发周期延长，期间的建材及劳动力市场价格上涨使得开发成本大幅提升。同时由于目前受国家政策、金融风暴等因素的影响，项目销售困难。因此项目面临亏损。五、项目自我评价结论及风险揭示（一）项目自我评价结论1、营销方面鹏基欧景丽苑优势（1）比较纯粹的西班牙风情建筑，具有一定的唯一性；（2）多层电梯洋房，具有一定的稀缺性。鹏基欧景丽苑劣势（1）产品跨度大，从最大的251平米，到最小的45平米。（2）合拼户型多，套数比占到50，面积比占到60。（3）未能以销量定产量、实现滚动式开发。2、工程方面欧景丽苑项目一期工程2011年12月22日竣工验收、二期工程2012年11月17日竣工验收，三期工程至2013年6月底，主体、砌体和内外墙抹灰工程全部完成，高层外墙涂料完成50，室内装饰工程完成40。项目各分期工程满足集团关键节点和总进度计划要求。项目的勘察和设计工作程序和工作成果符合国家和地方的规范、规程和标准要求，符合集团公司和项目公司要求。图纸能很好地指导施工工作，设计修改和变更工作及时。总承包单位和各专业分包单位能根据工程进度目标及时进场，施工期间，能服从管理，按项目的质量、安全和进度要求开展工作，工程质量验收合格，未发生重大质量和安全生产事故。监理单位能正常履行监理工作职能，配合项目公司做好工地的质量、安全和进度监管工作。项目公司较好地协调了工程参建各单位的配合工作，较好地配合了地方各建设监管部门的工作，严格地执行了集团公司的质量和安全工作的各项规章制度，项目的质量、安全生产满足集团公司的要求。项目的工程工作是成功的。（二）项目风险揭示1、营销方面鹏基欧景丽苑所在地段，既没有山水、森林、公园等资源，也没有大型生活配套资源，在此做大户型产品，证明是不合适的。风险揭示在没有资源支撑的情况下，不能贸然做大户型产品。为了