中原武汉美加总部基地市场定位及物业发展策略(终稿)低碳国际商务城产品建议前期策划

中原武汉美加总部基地市场定位及物业发展策略终稿低碳国际商务城产品建议前期策划CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。美加总部基地市场定位及物业发展策略中原地产WUHAN20105CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20094项目定位及产品建议321市场条件判断项目分析产业客户研究CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009城市经济发展进程加快，武汉未来必然跻身全国一线城市的行列，国、内外集团企业必将争先抢驻武汉。中部崛起2004年两型社会2007年18城市圈2008年中部地区中心城市2010年GDP143584亿元武汉排名第十三GDP达到3141亿元，增长156，增幅创11年来新高3960亿2008年武汉GDP逆势涨151GDP首破4500亿元，增长13提升区域内的资源配置效率和产业布局；国家政策的倾斜带来更大的发展空间；改变区域的经济增长模式和产业发展，提升可持续化发展；由区域一体化而市场一体化，对于投资与消费具有重大意义。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009武汉产业转型为高速发展期，将从各自为阵转为统筹规划，提升集约化、集中化程度，避免重复投资，带动产业分布合理化发展CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009根据武汉城市空间拓展模式以及轨道交通规划，大武昌将分别沿东向、南向、北向拓展城市腹地。重点发展科技新城、南湖新城以及杨春湖城市副中心，而渐入佳境的光谷，无疑已成为武汉城市东扩的主导。大武昌强势外拓，光谷作为国家级高新技术区域首当其冲，带动性明显区域发展的主要动向及未来预测交通先导、生态优先，复合化、簇群化一条主轴，四大簇团一个都市核心，三个支撑中心一个资源保护网络，多条生态廊道CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009光谷依托光电子信息、生物工程和现代制造业等各大产业板块的建设与发展，提升了产业的竞争优势，全面提升高新区的资源整合能力、持续创新能力、产业生成能力和经济产出能力，进一步增强创新优势和竞争优势，促进高新技术产业的快速发展，缩小了与国际同行业先进水平的差距，在全球产业分工中已占有一席之地。光谷产业的快速发展，直接提升了武汉的经济产值，重视程度非同一般光谷商圈光谷创意产业基地光谷软件园关东电子产业园光谷金融港CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009微软、IBM、西门子、海尔、施乐、美国EDS、惠普、东风、摩托罗拉、美的等，其中美国20家、日本20家、英国6家、德国4家，其他几个国家，目前武汉已有72家世界500强企业。500强企业中的跨国公司投资项目基本集中在两个国家级开发区。其中武汉经济技术开发区占500强在汉投资总额的90。武汉东湖高新开发区则吸引了17家500强安营扎寨。武汉已有72家世界500强企业，光谷就有17家，发展势头强劲，为工业发展提供了强有力的客群支撑。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009本区域建有关东科技园、关南科技园、大学科技园、光谷软件园、富士康武汉科技园，以及汽车电子、金融后台、武钢、武重、武锅等产业园。正在建设国家生物产业九峰创新基地和九龙产业基地。截至2008年底，东湖新技术开发区注册企业达12,784家，其中经营活跃的有8,000多家。截至2009年9月，光谷拥有华工科技、武汉凡谷、烽火通信、凯迪电力、东湖高新、人福科技、长江通信、光迅科技、精伦电子、三特索道等21家在国内外资本市场上市的上市公司，上市公司数占湖北省的三分之一。光谷是湖北乃至中部地区上市公司最密集的区域，产业生命力强CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009光谷区域的工业地产产品丰富，但价值偏低，改善性需求强烈在当前市场情况下，依托光谷发展，以六大支柱产业为基础，光谷形成集研发、生产、流通为一体的各行业产业链，产业链中各个环节对各自的办公环境、硬件设施等方面均有不同的需求，基本形成几种供应特点厂房型满足生产为需求仓储型满足储存、流通需求智慧型满足科研、办公需求光谷写字楼的市场表现及客户特征售价较低，价值洼地南北差异，客户区隔区域内写字楼客户因地域差异形成明显的区隔，南光谷以高科技版块企业为主，北光谷以贸易、服务类企业为主。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009新政颁布后，武汉作为华中中心城市，也不能独善其身，在经历短暂的担心首付和房贷因素的影响后，成交量开始走低根据目前的发展态势，房地产市场将面临严峻的考验，目前商品房市场成交惨淡，在出口恢复性增长、内需进一步扩大的前提下，国家为防止经济发展过热，房地产的刺激政策在相当长的一段时间内很难再次出现，未来房地产的发展得依赖居民消费能力的稳步提升，预计时间会维持12年时间。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009新政后工业地产开始受到广泛关注，08年大量的工业用地储备催生工业地产焕发新的活力新一轮房地产调控出台后，住宅市场成交惨淡，但商业和工业地产逆市飞扬，上涨势头强劲，且武汉08年大量工业用地的出让使开发规模逐渐加大，后劲十足。其实，工业地产在投资领域更具有优势。与住宅用地和商业用地相比，工业地产不仅绕过了目前出的所有房地产调控细则，更具有能绕过包括所谓的房产税和物业税等众多税收在内的多项优势。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009光谷第四次扩容，自主示范区获批成立，六大板块齐飞，光谷再起跳2010年5月28日，东湖新技术开发区分别与洪山区、江夏区签订区域托管协议。这是1988年东湖高新区成立以来最大规模的扩容，也是新中国成立以来，武汉市最大一次托管区域规划调整。是推进示范区建设的一个创新性、开拓性举措，必将促进高新区在更大的区域范围内发挥科技引领、创新驱动的开放带动、产业带动和服务带动作用。按国际高新区产业升级的路径，未来20年光谷将形成以光电子信息产业为龙头，以清洁技术、生物技术、现代装备制造、研发与信息服务为重要支撑的“14”产业新架构。跻身世界高新技术产业第一梯队。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009工业地产发展，将随着总体经济发展、城市圈的发展、产业格局的变化，形成新一轮的发展机遇。天时竞争两极化，后市机遇大；地利产业集群之地，标志性办公之所；人和产业客户需求明朗，集群效应明显。市场化代替政府行为，操盘者仍需加紧成熟；区域发展成熟尚需时日，项目开发存在风险性；土地市场受限，集约化用地、盘活存量成为趋势。机遇风险CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009多个项目成功操作，多种产业支撑和国家政策明显倾斜，中原认为现在发展总部基地时机和条件均已成熟CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20094项目定位及产品建议321市场条件判断项目分析产业客户研究CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009光谷2000多家高新技术企业和142家上市孵化型企业完成了光谷区域原始的客户积累，同时大量的国外企业已瞄准了本区域的未来发展前景跟随着主流企业发展的上下游企业1为主流企业服务的配套机构2为在商务花园工作的员工提供生活服务的企业3科技型企业为主流企业客群光谷区域一直是武汉科技门户，成为全国性科技典型代表区域，经过10年左右的发展，已经有一定的规模，同时也进驻了一些国际知名企业随着区域产业结构的调整，未来区域将吸引更多的科技型企业为主流企业客群，同时也吸引其关联服务企业入驻。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009全国中南部高科技企业迅速聚拢光谷，产业聚焦效应短时间内将凸显作为中部崛起的战略支点，大量分布于中国东南部的高科技企业将向中部聚拢，能源原材料产业、现代装备制造及高技术产业，是这些科技企业进驻武汉的不二选择，武汉将进一步壮大科技集群。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,200981武汉城市圈内大量科技产业向武汉转移，助推客户多元化，不同需求的客户不断涌现鄂州以精细化工产业，大型装备制造为主；咸宁产业定位能源、生态医药；黄冈产业以科教为主；黄石是以推进新型工业化为主；孝感是高新技术产业；天门产业是纺织、服装、机械等传统的制造业为主；潜江产业是高新、化工业为主；仙桃产业是以机械制造业、食品加工业为主。城市圈战略中一项重要战略就是中型产业向周边转移，高科技及技术产业向武汉聚集，大量分布于武汉周边的城市圈城市中，大量科技产业需要向武汉转移。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009武汉各区域产业客户已完成类别细分，客群扎堆效应凸显产品概念与功能细分，发展速度迅猛，出现较为明显的细分市场客户需求，客户集群扎堆效应凸显，形成了这一区域各行业产业链。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009光谷区域产业结构的调整，未来区域将吸引更多的科技型企业为主流企业客群CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009不同类型的客户表现不同的客户需求，但完善的产业链和龙头企业的强力带动性成为发展的聚焦点孵化企业新兴的高新技术创新企业和新三板企业；标杆企业世界500强企业，具有雄厚实力的高新技术企业、专家组；产品服务企业提供酒店、商业服务等的企业；生活人群生活与工作一体化的群体。租用客目前市场主要是租用为主，但随着各产业园的兴起，这类客户的数量正逐渐减少。购买客包括投资和自用，目前工业地产处于发展期，主要是采取自建形式，投资客较少，但因受到资金和条件的限制，这类型的客户将逐步转型，投资客的比例将得到较大的提升。客群划分类型划分CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009科技型企业，生产研发一体化。强调整合各种资源，加强互动交流比较注重的企业自身形象，随着经济的发展和企业的发展，更多企业希望改善自身办公环境，展示个性化的企业形象；跟随着主流企业发展的上下游企业，他们依托本项目入驻的主流企业，形成“研发中试营销物流”这样完整的产业链，向产业集群化发展；为主流企业服务的配套机构，如金融服务机构、商务服务机构等；为主流企业员工提供配套服务的企业如酒店餐饮、休闲娱乐等，使得主流企业运作更为方便、畅捷；高度依靠智力创造财富，对环境要求较高的企业，倡导绿色、开放的办公平台1234CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009满足不同类型企业的需求，为客户量身定做成为市场的主旋律标杆企业孵化型企业处在起步阶段，实力薄弱，抵御风险能力低，他们需要产业园给予企业缩短成长周期的环境，需要通过产业园提升品牌形象，获得标杆企业的提携与帮助，同时能够与园区内其他企业之间形成稳定的关联关系。个性孵化需求和互动交流12生活人群产品服务企业34包括展示馆、商业会所、商业街等产品功能服务物业的服务者，为新兴企业、定制化企业、标杆企业提供服务和支撑。互动交流需求。需要彰显企业地位，需要将部分工作环节交由新兴的企业和定制化的企业来完成，同时对工作环境和氛围有较高要求。扩大生产经营的个性需求及互动需求。研发人员和创意人员由于工作性质的缘故，他们需要灵感激发，需要一种舒适和便捷的环境。随意、帅性的生活空间与工作共融互动需求。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009从客户关注的未来发展、生命周期延续和生态环境的敏感点出发，融入本项目的规划建设的全过程排名敏感点敏感点诉求比重1未来发展强调产业支撑，未来城市和区域发展对项目的影响程度272生命周期延续强调企业之间的互动和联系性213生态环境强调项目内外的生态环境与资源组合164配套注重办公、商务洽谈和生活的配套设施115舒适度强调工作和居住的舒适度96规划强调规划的合理性67价格强调租赁和购买的价格，主要是租赁的价格48办公环境强调整体办公环境档次、规模359物业类型强调物业类型的丰富性和连接性210面积对经营面积的大小和建筑结构的限制要求05CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009抓住购买和租用的客户心理特征，针对不同客户制定不同的发展方向1、购买型客户投资客户大致可分为机构和个人（投资者）2、个人一般购买物业希望从两个方面获得收益一是租金收益，一是物业升值带来的收益。3、机构中根据资金来源的不同又有更详细的分类，其投资物业的动机也更为复杂希望拥有固定资产；所有权赋予灵活性；高租金高收益率；投资组合减低风险；外资企业本地化等。4、购买与自用的比例维持在28CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009以高新技术客户为基础，大力挖掘其他类型企业，形成企业全生命周期的演化1、高科技、咨询行业、广告传媒、商贸、IT信息服务、医疗器械、律师事务所、影视公司等新兴行业大量涌现，这些企业技术含量高，不需要很大规模和人力、具备一定资金实力，成长空间较大，有国际化趋势。2、关注中等规模、发展迅速的、具有国际化趋势的新兴公司和投资者，这些客户不愿接受他们所期待的高档办公楼所提供服务所带来昂贵成本，这其中可能包含许多他们并不必需的附加服务，如果可能，他们更愿意务实的购买能够满足他们需要的成本合理的办公空间。3、高新企业选择的标准并不仅仅关注外观和硬件，很重要的一点就是大厦的形象和企业的文化理念、企业的价值观是否一致，是以人为本，要求格调、舒适CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20094项目定位及产品建议321市场条件判断项目分析产业客户研究CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009项目地处武汉市东南向的科技新城内，虽隶属江夏区，但距离南湖、光谷中心区域均较近，地理位置辐射性强，位置较优越；区域内云集了湖北经济学院、湖北城建职业学院等高等院校，文化氛围浓厚；区域内汤逊湖、杨桥湖、谭家湖等水资源丰富。依据区域规划，未来将凸显湖景优势，自然生态资源优越；区域发展前景特点突出，外部自然条件较好，但配套严重不足公交线路较少，周边仅718、758两路公交通达光谷中心。项目地块南临关凤大道，东侧紧邻洋湖大道，西侧邻近管委会北侧为待开发住宅区，周边商业、市政配套还有待完善CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009先天独特优势不足，需通过“产品创新概念营造”实现顶线增长资源丰富，宏观利好路网完善，交通通达复合办公，区域标杆战略版块资源光谷版块高等院校资源大学城核心园区产业环境资源产业发展受政策支持力度大配套环境资源立体完善的配套及服务自然环境资源自然环境优美的科技新城区域内交通路网的建设不断完善，关凤大道、外环、武黄高速等纵横交通路网实现项目与武汉主城区及周边城市圈的无缝对接。周边办公项目的产品单一或内部配套设施不完善，没有充分营造现代办公的商务环境，为项目打造高端的复合型办公产品提供了市场机遇。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009从资源、产品、品牌、政策、经济、市场角度衡量利弊，找出发展方向CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009居住价值和商务价值商务价值优势明显商务价值和商业价值以形象好的高层商务写字楼及特色的低密度办公楼相结合的办公产品为主流，适度发展酒店、商业、会所、公寓等配套产品。地块私密性相对较好，居住价值有优势，同时具备一定商务价值私密性相对较好，且内部交通组织及景观效果营造将较好，商务价值优势明显展示面大，位于主入口两侧，具有较好昭示性，商务价值有优势，也适合适度发展商业昭示性好、交通通达，邻近西班牙风情的卡梅尔小镇，周边氛围较好，是项目的主要展示点，其商务价值、商业价值明显CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009根据区域目前办公产品供应情况及未来市场发展趋势，结合项目地块的规划指标，建议将写字楼部分分为高层商务写字楼、定制化办公楼和低密度特色办公楼，打造产品多样化、相互融合又格局特色的办公集群。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20094项目定位及产品建议321市场条件判断项目分析产业客户研究CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009对本项目的整体定位，主要考虑项目的目标、项目的本体分析、竞争分析、客户结构的分析项目的战略定位项目的目标分析项目的竞争分析项目的客户结构分析项目的本体分析对开发商的目标进行分析，不同的档次的定位对本项目目标的影响的对应的分析对本项目将要面对的竞争态势进行分析，避开直接的市场竞争，寻找市场的空白点将本项目的本体进行分析，包含规模、容积率和资源，寻找本项目的先天条件适配的档次的分析将区域客户的结构进行分析，寻找市场的主流客户，降低项目的分析，保证项目的现金流实现CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009项目定位基础在于市场与项目自身条件的结合，即基于大的市场环境（外因）和项目开发条件（内因）两大影响因素来确定项目定位CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009项目定位中国光谷低碳国际商务城1、中国光谷以光谷区域价值与产业支撑为基础，将项目打造成为国际化、时尚化的商务城；2、低碳与世界同步，倡导低能耗，减少污染，减缓生活恶化；3、国际倡导一种全新的标准化模式，将产品、规划同国际化标准联系起来，使项目成为国际的，武汉的；4、商务城将生活和工作完美有机结合在一起，倡导健康，舒适的一站式乐园。中国光谷低碳国际商务城CARBONINTERNATIONALBUSINESSCITYCODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009项目定位的演绎方向雄踞光谷，充分利用区域资源“商务花园”立足于南光谷，是光谷未来发展的趋势所在，资源的独有性和发展的潜力将提供项目巨大的发展资源和持续性。倡导三生态，将企业生命周期，行业发展周期和环境生态相结合项目体现健康、生态的工作环境，寄情工作，享受生活，体现项目内在的生态结合，每个组团之间相互独立、相互关联又相互作用。打造“复合型”物业，实现“一站式”服务随着光谷产业的成熟，在这样的强势发展潜力下，打造“复合型”办公物业是产业发展的必然，充分体现现代办公物业的便捷性及功能性，是项目在光谷树立标杆的重要标志。独树一帜的商务花园定位，调性高，市场化特色鲜明随着科技大产业发展的不断升级，项目定位必须考虑“单一功能”向“复合功能”的升级，办公环境的升级并与国际接轨，提高项目的承载能力，而本项目良好的先天优势为产品升级提供了保障，为项目成为区域内首个将“商务花园”作为定位出发点提供了机会。中国光谷三生态全生命周期一站式商务花园CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009根据项目定位，项目的竞争力打造充分利用“区域资源”，同时实现产品、配套、景观、服务四大价值体系提升因时制宜，打造多元化产品因地制宜，打造最佳办公环境离弃行业导向，打造共生共赢的商务集群从企业发展生命周期的角度出发，企业从孵化期、发展期到成熟期、强盛期等，每个阶段在选址时都有着不同的需求，因而商务花园应符合不同生命周期的企业需求，并针对不同的需求进行多元化的办公产品设计根据自身项目的外部和内部条件，规划符合地块特征的不同形态产品，力求实现地块价值最大化。同时，利用原生地貌造景，使建筑与环境相互融合，打造公园式、个性化、智能化的办公环境。项目规模宏大，面向的企业客户群不以行业来界定，而是以区域的科技型企业为主流企业客群，同时吸引其关联服务企业入驻一类是跟随着主流企业发展的上下游企业，第二类是为主流企业服务的配套机构，如金融服务机构、商务服务机构等；第三类就是为在商务花园工作的员工提供生活服务的企业，如餐饮、家政、休闲娱乐公司等。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009客户定位组成与描述版块依托光谷科技产业发展产业依托高科技产业；核心客户南光谷重点产业企业及其发展中延展的关联企业。重点客户光谷主要产业企业及其关联企业，如光电子信息、现代农业、环保科技、汽车电子等企业。延展客户依托光谷大的环境及政策优势，成长发展于版块产业链的科技型中小企业及服务与产业的第三产业企业，如科技外包、人力资源、管理咨询、金融服务等。目标客户群体描述目标客户组成CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009客户定位客户来源及厚度客户来源及厚度定向、集中、相互关联在南光谷现有的成熟产业圈内的企业必然为依附产业圈共同发展企业为目标客户。产业化发展，延展企业类别电子及信息产业的产业化，大量学科内科技研发型企业、大型生产型企业的研发机构或部门、中小型创新企业、中小型下游及服务提供企业获得发展空间。企业入驻提出了办公需求。产业链完善，丰富企业层次随着产业结构的完善，产业链逐渐形成并日趋完整，各类型各层次企业不断增多，企业需求也从单一厂房、实验室向集研发、生产、服务等多功能、多层次的办公空间转化。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009针对客户对硬件、配套、政策、服务和环境需求打造最适合的项目政策需求除享受国家基础政策之外，独享的其他企业政策CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009客户定位客户成长性CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009项目地块内部路网将整个地块自然划分为六个区域、三大功能板块1、办公区项目地块内市政规划路以西区域及中心区域。（1）定制化办公区临关凤大道的K1地块；（2）低密度办公区南北走向K1、K4地块；2、住宅区东北向K2地块；3、综合服务区东南沿洋湖大道、关凤大道昭示性好的K5地块。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009概念设计主题吸取原有“商务花园”的发展经验，建造更加匹配企业发展需求的形态与建筑商务花园20时代“商务花园20时代”是相对于“商务花园10时代”而言，将吸取原有“商务花园”的发展经验，摒弃“伪商务花园”设置，实现项目产品功能、生态环境、配套服务等全线升级，创新性地营造出一个新型生态、个性化、智能化的商务办公园区，迈进商务花园20时代。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009丰富“国际低碳商务城”产品内涵和外延，塑造企业一站式布局新兴的“商务城”，需要摆脱千篇一律的建筑表情，其服务对象的多样性决定了商务花园形式与内容的丰富性。产品规划应该满足处于不同生命周期的企业全方位的办公需求，包括企业对办公物业形态的差异化需求、企业形象的个性化展示以及企业的定制性需求等。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009生态升级，实现更加完善的“生态观”，突出三生态的理念“低碳商务花园”强调“三生态”，但传统的“商务花园”对于生态的理解只是有绿化、有景观、种几棵树等等，而很少有系统的思维和对周边大环境的思考。新一代“商务花园”则意味着生态层面的深度挖掘，不但内部应有配合办公的花园式生态环境，园区大环境也强调系统的生态性；在软环境上，新一代“商务花园”更注重的是园区企业关系生态性的营造，引导构建人人都能精神饱满、热情洋溢的办公环境；入驻的企业间产生联动效应，形成“生物链”关系，相互依存、相互促进发展。最终实现企业生命周期生态环境，行业生命周期生态环境和园区生态环境之间的有机融合CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009提供多样化的配套服务，注重服务质量和服务水平为实现“商务花园”的升级，需要注重服务配套的建设和完善，为入驻的企业提供多样化的配套服务。设置为企业服务的配套机构，如金融服务机构、政务办事处、商务会所等；规划部分为在商务花园工作的员工提供生活服务的商业，如餐饮、休闲娱乐中心等，以及适当体量的公寓产品。在软性服务上，需要为企业提供人性化、个性化需求的专业化物业管理服务。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009统一中的变化性发展有机功能主义多维度生态环境多元化产品形态呈现层次丰富的组团分布风格上共性与个性的和谐统一强调建筑的功能作用强调建筑的功能作用建筑与环境共生园林景观生态化入驻企业生态化配套服务生态化CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009商务花园是企业办公需求多元化的必然结果，在这种多元化办公需求所带来的市场空间内，商务花园自身的形态也应具有多元性。依据本项目复合型商务花园开发的战略定位，把握企业办公环境升级的趋势，项目产品将构筑三种功能物业，以丰富物业类型、完善内部配套设施。项目总体功能定位项目业态体系的构成从企业办公多元化向国际低碳商务花园自身形态多元化过渡CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009以现代商务办公集群为主流办公产品，满足不同行业、不同生命周期企业的办公需求CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009以特色创意产业集群为弹性产品，具备居住办公功能产品及商务配套功能的产品CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009以商务配套服务集群增强配套功能产品，为入驻的企业提供便利CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009物业比例配置建议物业业态栋数预估单体面积（）总体量（万）所占比例独栋办公2680012002639多层办公20300050008121分割写字楼1423万35530商务会所2100030000406酒店3083576商业346公寓815万12182合计66万方100CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009“一中心四空间五片区”1、一中心创意中心；2、四空间开放空间，会展空间，生活空间，办公空间3、五片区综合商务区（含启动区）、品牌商务区、科技孵化区、定制商务区、生活配套区。4、各个空间相互独立又相互关联，各个片区物业功能复合，分布具独立性又相互融合。布局与平面功能分区CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009建筑风格BOX（盒式建筑）以既简约又极具张力的“BOX”为基本元素，建筑以大小、长宽变化的盒子作为基本构成形态，以简洁的体形和单纯的材料来昭示建筑所表达的综合、共享、现代和交流的理念。现代简约风格主色调灰色辅助色调白色、黄色、红色、材质原色（木、金属）虚面色调茶色或蓝色建筑形态办公产品特点描述CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009办公产品组团分类财富中心独栋和多层青年之家高层和多层自我领地高层和多层创意秀场高层和多层开放时空高层和多层CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009独栋办公楼单体面积约8001200平米建筑楼层24F建筑层高3336米分割标准整栋出售，单层面积280350平米产品特点每栋楼有独具特色的建筑外形，均有较好的展示面，外立面为玻璃幕墙、石材或钢质构件，钢化玻璃入户门，全框架结构，预留电梯井。规划设计有庭院及屋顶花园，赠送地下室或半地下空间。办公产品分类描述CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009多层办公楼单体面积约30005000平米建筑楼层56F建筑层高3336米分割标准以半层或整层水平分割，分割为面积250400平米标准单位产品特点拒绝单调、局促的办公空间，开间大，企业可以自由地组织富有变化的、灵活个性的办公空间，设置入户大堂及公共电梯。办公产品分类描述CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009高层写字楼单体面积约23万平米建筑楼层1524F建筑层高标准层39米，净高28米（非LOFT产品）分割标准平层12001300平米，在平面分割上考虑灵活性要求下，建议分割为120200平米的标准单位，大型企业用户可打通多个单位使用，使得项目标准层具备可分合的灵活性，易于企业选择。产品特点在“楼宇形象及装修、电梯配置、智能化”等环节适当引入目前前沿科技，设计气派、装修高档的大堂，打造新时代的中高档写字楼。采用现代的建筑手法和技术，以灵活的内部空间组合形式，增加项目的竞争力，也给消费者更多选择。办公产品分类描述CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009园林景观规划建议一中心五片六星景观节点与组团景观目标景观特征景观节点提供精致、集中的开放空间强调交互性，景观与人的交流主景观轴内部景观主轴，具有半开放性的特征，人行、车流穿梭的同时具有多个参与性的空间。不同类型的公共空间连成一条完整的景观轴线，既独立存在，也相互关联和呼应。景观组团营造符合各个组团特征的园林景观，实现园区环境优化，同时满足工作人员休息、游憩的相关功能要求。使建筑与园林景观相融合，将绿植花草、休闲设施、体育活动场地和安静的休息环境有机地组织在园林中。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009景观节点主入口景观主入口景观项目主入口承担着整体形象展示的作用，景观设计需要气势磅礴、昭示性强，体现项目大规模现代化办公特点，建议通过硬质铺装、广场旗阵、花坛、广场灯柱为基本元素。【广场旗阵】【入口水牌】【广场灯柱】【硬质铺装】CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009中心景观景观节点中心景观强调景观与工作环境、内部员工的融合及互动，注重观赏性及休憩娱乐功能。以缓坡、曲径、草地、浅水景、木桥等共同形成一个生态、轻松的休憩乐园。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009北部景观景观节点北部景观作为生活配套区与办公区之间的过度，具有软性隔断及休闲娱乐功能，可以成为员工闲暇时间休息、游玩的场所，靠近办公区可以通过树阵隔离，生活区有娱乐设施。【景观树阵】【小型水景结合人文休憩空间】CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009分别位于综合商务区、科技孵化区、品牌商务区、定制化办公区的四个次景观节点，以会所及商业点为中心，设置草坪、景观树池、休息桌椅等，以及不同特色的景观小品来迎合每个区域不同的办公氛围。景观节点次景观节点CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009三个主景观节点沿项目的主入口交通轴分布，通过绿轴串联形成项目的主景观轴，在车行、人行过程中有不同的视觉感官享受，有利于项目整体形象的提升。主景观轴CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009景观组团由五大片区组成的五个组团式景观，根据每个片区的办公特点，营造相匹配的园林景观，优化办公环境为员工提供一个能提升工作热情的平台。综合商务区关键词大气【硬质铺装结合绿地的景观广场】品牌商务区关键词生态、半私密【兼备导示作用景观小品】【下沉式庭院】【生态小径】CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009景观组团科技孵化区关键词创意【创意景观小品】定制办公区关键词个性化【绿植和灯光结合的楼间景观】【个性化LOGO墙】生活配套区关键词闲适【景观长廊】CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009公共建筑与配套设施产品体系CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009商业产品商业的主要业态建议定位于主要满足社区内的配套的底商，适当辐射周边的区域。以餐饮、生活服务、文化休闲娱乐、汽车服务等为主要功能业态。点式商业点状分布于各个组团内的商业，设置为底商或独立单体式商业，具备商务服务、休闲娱乐、交流功能。线形商业12形成商业街模式，主要服务于园区内部，可辐射周边人群，主要提供生活配套服务，包括餐饮、美容美发、干洗店等。产品类型CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009本项目的酒店类物业分多个档次满足不同的客户需求，规划强调建筑的昭示性和展示面。除客房居住功能外，兼备会议、人才交流、宴会、会展等服务功能。星级酒店要求极佳的形象展示性，建筑气派，具备会议、商务、居住等功能。商务酒店具备投资价值，单间面积在30平米左右。经济型酒店作为星级酒店的补缺产品，体现经济型、高性价比，如锦江之星、莫泰等。产品类型酒店产品CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009面向整个园区的企业，具备休闲娱乐功能和商务沟通功能的空间，同时用于商务会晤、各类会议以及各种形式交流。可设置部分配套商业点，如咖啡吧、茶座等，要求有完善的会议功能配套。会议功能主导型会所完善的商务会议及通讯设施，设置会展中心、人才交流中心、会议中心等功能空间。交际功能主导型会所便于员工聚集、交流，具有休闲娱乐、员工聚会、餐饮等功能，设置斯洛克馆、咖啡吧、视听室等。产品类型商务会所CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009建筑规划为1822层的高层建筑，户型面积以中小户型为主，提升其投资价值。建筑12层可作为底商配套功能，公寓内部空间灵活，适合家庭化办公需求。青年公寓各户有独立产权的公寓，主力面积40100平米。专家公寓可实现办公和居住的需求，主力面积80150平米，空间可灵活分割，充分体现个性化需求。产品类型公寓产品CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009物业管理服务建议基础服务增值物业服务（有偿）园区执行半封闭式、二十四小时保安值勤及巡逻制度；来客登记制度及信件收发制度；24小时维修随叫随到服务；提供园区的上下班通勤及商业洽谈场所的服务；提供网络和网站建设服务；提供多种文化娱乐场所、组织和组办各种赛事活动；专业服务（有偿）特色服务内部事物管理、邮件管理、搬家业务、室内消毒杀虫、前台接待、花草租摆等；商务服务，提供打印、接发传真、翻译；代订车、船、机票和各类演出活动票财务服务（为企业常年提供财务、税务、审计等咨询服务；代理建帐、记账、设计企业财务制度，为企业提供财务报表分析；）、行政服务、人才服务（依托武汉大学城资源优势，定制培养出满足企业需求的专业人才）、人事代理总部楼冠名；建立企业领袖俱乐部；建立企业交流平台；置办总部专车，为企业办公人员提供出入班车或班车租赁等服务；设立总部餐厅，解决企业订餐及聚会宴会服务。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009智能化设施楼宇设备、监控系统供热、通风和空气调节系统给排水系统照明设备系统电梯监控系统停车场管理系统消防自动化系统办公自动化信息自动化系统广播音响系统其他配套设施空调/新风系统配置电梯配置双层幕墙直饮水系统室外灭蚊机全钢OA网络地板CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009项目开发策略价值最大化及可持续的开发策略控制项目潜在风险，分期开发针对不同客户设置丰富产品层次适当争取物业溢价机会CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009项目总体开发战略分析高性价比产品抢占市场份额，扩大客户层促进产品的去化，特色产品（独栋企业墅）可树立价格标杆，以其稀缺性、高品质来博取高利润机会。树立标杆实现产品形象及档次升级，创武汉首席纯“低碳商务城”通过多元化的产品满足不同行业、不同发展期的客户需求，扩大目标客户范围，同时，通过产品及服务的优化升级，实现产品形象及档次的提升，争取更多的客源。分期开发滚动式分期开发降低风险，实现物业价值的逐步提升项目规模较大，分期分片区开发的策略可以在项目运营过程中，根据市场情况灵活掌握开发节奏、产品供应量，从而降低开发风险，随着开发进程的推进，物业形象及市场认知度会逐渐提升，也将实现物业价值的逐步提升。丰富产品保证产品层次丰富性，满足不同客户的办公需求在项目的规划开发中，保证物业具有功能弹性及分割的灵活性，从而在项目运营过程中，可根据不同客户的需求实现产品弹性转化。高价格机会通过特色产品定位博取高利润机会CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009项目战略开发步骤及时序保证产品开发的层次，针对不同的市场需求；前期推出昭示性较好的产品，打造形象，同时兼顾市场需求；具体的开发节奏、分期推售方法可以灵活掌握，每期的体量可调整控制。CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009启动区选择及布局项目启动区策略建议一期启动区紧邻关凤大道，西面与管委会相邻，交通配套和相邻关系相对较好，便于项目形象的展示和提升。启动总规模约76万方左右，覆盖综合商务区启动物业类型3栋高层写字楼（或酒店），少量商业CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009启动区物业说明（1）写字楼单栋面积约3万方左右，其中紧邻关凤大道写字楼底层设商业，满足该片区的商业配套需求；（2）商务酒店11层约12000平米，沿主入口交通布置，保证昭示性及观景效果；（3）集中的商业体与景观相融合，具备商业配套功能，又成为建筑风景，给员工带来更多的休闲娱乐享受。项目启动区策略建议CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009启动区南片规划设计建议写字楼建议总体量3栋约62万方层数15层层高标准层39米（净高28米）商业建议体量约2000层数1层层高9米，可按需求分隔为两层（54米36米）业态定位初步定位为集商务服务、中高档餐饮、金融服务等于一体的写字楼配套型商业。酒店建议体量12000平米层数11层层高不低于36米（净高25米）面积设置根据服务式商务酒店的需求，按照平均客房面积30平米计算，酒店客房数量为240间为宜。项目启动区规划设计建议CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009金色家园跨界NLOFT跨界NLOFT打造“可经营的OFFICE、可办公的SHOP、可居住的CROSS”的半隐秘全能空间,LOFT产品占据24层，1层为商铺，5层以上为普通住宅。围合式建筑有着一条贯通整个楼层的漫步回廊，而与此相连的56米挑高庭院，约22米处备有两根向外扩张的支撑衡梁，增添二层使用面积。运用多种现代元素的门庭，高端商业调性十足。产品特点案例研究位置江汉区京汉大道前进一路建筑形态小高层开发商武汉万科房地产有限公司总户数24层共101套物业费4元/平方米月装修状况毛坯CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009金色家园跨界NLOFT56米挑高，可隔为双层空间且毫无压迫感；约6775框架结构空间，可随心打造；多功能公园中庭，除了赏景、休憩，还可以根据业主的需求，展示企业或个人的最新作品；融汇天井的优势，利用一条漫步回廊贯通整个楼层；入户大堂运用观光电梯，提升物业高端形象。项目点评CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009汉商银座项目集商业、办公、住宅、餐饮、娱乐、休闲等功能为一体的大型商业建筑综合体，产品包括体验式多维商业、MINI江寓、LOFTBOX等复合业态构成。商业类建筑面积约为5万平方米，1座21层LOFT约14689平方米，26层普通住宅楼建筑面积约为50610平方米，其中1栋19层酒店式公寓约为18020平方米。基本信息项目规划位置汉阳区钟家村建筑形态高层开发商汉商人信置业总户数380（LOFT）占地面积225万方建筑面积135万方物业费22元/平方米月装修状况毛坯CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009汉商银座E栋宜居宜商的LOFTBOX个性空间，适合SOHO一、族居住工作。三梯20户，层高485米，户型面积在50100平米。LOFT产品LOFT部分墙体采用幕墙系统，隔热保温同时展现时尚外观；纯独栋的LOFT产品、酒店式入户大堂设计，提升项目高端形象；每户设计有高大的阳光飘窗，提升室内采光效果；层高仅485米，隔为两层后会产生压抑感。项目点评CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009世界城光谷步行街2期位于发展较为成熟的商业街上的LOFT产品，其物业价值得以极大提升；拥有70年产权的宜商宜居产品，商业价值倍增。项目概况世界城光谷步行街全长1350米，串起58层武昌最高酒店、80万方高档住宅及写字楼。项目占地约600亩、总建筑规模120万方。光谷步行街2期为西班牙风情街，全长329米，由6栋35层极具西班牙建筑特色的风情建筑组成。LOFT产品世界城西班牙风情街上的LOFT定位为创意产业街区，占据西班牙风情街的35层，本次推出的LOFT总共只有100余套，4080平米百变空间。项目点评CODEOFTHISREPORT|COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2009天下晶立方18层单体高层建筑体，由3层底商、15层LOFT小户型组合而成。采用“凹”字型建筑布局，最大限度将自然光源引入建筑体内，构造阳光中庭、层层环中庭外廊、隔层空中庭园的空中观景、休憩空间，解决现代写字楼、商务办公和居家小户的不通透、采光不足的硬伤。54米LOFT挑高空间，