天海湖旅游度假区总体规划说明

总则开发建设单位四会市志高华美投资有限公司规划设计单位江西省城乡规划设计研究院项目范围与面积度假区规划开发总用地范围东起迳口大道，西至迳口镇北乡村、新围村，南临118省道线，北至440县道和403乡道，总面积约2231KM2。规划依据1旅游区（点）质量等级的划分与评定，国家旅游局，1992年2月；2中国旅游资源普查规范，国务院，1992年；3风景名胜区建设管理规定，中华人民共和国建设部，1993年；4中华人民共和国环境保护法，七届全国人大常委会，1997年5月；5风景名胜区规划规范，国家技术标准监督局，1999年；6旅游发展规划管理办法，国家旅游局，2000年10月；7旅游规划通则，国家旅游局，2003年；8旅游资源分类、调查与评价标准，国家旅游局，2003年；9广东省旅游管理条例（20062010）；10国家其它有关法律、法规和技术标准、规范。规划参考1四会市迳口镇总体规划（20062020）；2肇庆市旅游发展十一五规划（20062010）；3肇庆市旅游发展总体规划（20052020）；4四会市天海湖旅游度假区建设项目水土保持方案报告书；5天海湖旅游度假区概念性规划（20092017）；6天海湖旅游度假区立项批文（肇庆、四会、迳口共12份）规划分期本次规划年限为12年20102021年，分三期近期2010年2013年（重点规划建设期）中期2014年2016年远期2017年2021年分期开发用地统计表用地面积分期年份开发区域（HA）亩近期20102013海、城、会133332000中期20142016山、林、田5333800远期20172021野、营、苑66671000规划成果1天海湖旅游度假区总体规划（文本）2天海湖旅游度假区总体规划（说明书）3、天海湖旅游度假区总体规划（图集）1区域背景条件11规划区概况111区位条件天海湖，原名水迳水库，位于四会市迳口镇南部，地理坐标东经11247,北纬232945，紧临北回归线。天海湖旅游度假区依托水迳水库进行建设。该水库建于1959年。天海湖旅游度假区东距广州白云国际机场50KM，东南距广州65KM，西南距四会市20KM,东北距清远市18KM，地处肇庆、佛山与清远三市交界处和珠三角外缘，位于珠三角向外围地区扩散的黄金界面区。周边的佛山市三水区迳口华侨经济区、大塘工业区、肇庆市大旺经济开发区等将共同组成广佛大都市区西北部的重要产业集聚区，有望形成新一轮的发展机会。本区交通十分便利。广四公路（省道118线，改造中）、四清公路贯穿其中，并与佛山一环、珠三角二环高速等区域交通干道近距离相接。同时，随着广贺高速、肇庆经四会至广州花都新机场高速公路的建成通车，规划区旅游交通区位将进一步优化。112自然环境条件地质基础天海湖区属寒武系八村群地槽型浅海相砂岩沉积，出露地层主要岩性为紫红色石英砂岩、粉砂岩、含铁砂岩夹板状泥质页岩等。根据广东省人民政府发布的水土流失“三区”划分通告，该地区属于广东省水土流失重点治理区。地形地貌天海湖属低山丘陵区。四周山林环绕，海拔约在30220米之间。东侧为屏，山体海拔多在100米以上，最高峰位东北侧的马头坝顶2192米；其他山体海拔多在7080米；湖中岛屿海拔多为5060米。山林植被覆盖率高达90以上，空气清新、湿润。区内有几处由于山体崩塌或施工不当形成的水土流失点，对旅游区的开发建设有一定影响。气候条件天海湖临近北回归线，属亚热带季风气候区，雨量充沛，多年平均降雨量1832MM，降雨主要集中在49月份。日照充足，全年月平均气温207。水文天海湖主要是拦蓄流经草塘上游的漫水河支流水而成，现区内水面面积611KM2，总库容量约7200万M3，水面丰水期约为9200亩，枯水期7000亩，水域最深处25米，最浅处3米，正常水位2930米，最低水位1836米湖中有大岛屿7座，小岛与半岛30余处。湖水主要源自水循环中的降水、地表水径流等，水流稳定，交换周期长。目前湖水损失主要来自水循环中的蒸发、地下水渗漏等。天海湖水质现状为级，水质保护目标为类，水库建设之初主要作用是拦蓄洪水，同时可用作农业用水和生产生活用水。现正进行水库大坝加固工程，将为确保旅游区安全和水文的稳定提供进一步保障。113社会经济条件天海湖旅游度假区地处四会市迳口镇。在度假区2231KM2的规划建设范围内计98户550人，主要为沙莨、归石莨、长腰岗村、寻源村等村落。居民以种植业、养殖业和外出务工为主。迳口镇全镇土地面积9746KM2，其中耕地33346亩，耕地占全市比重1046。2008年农村经济总收入37244万元；工农业总产值66706万元；国内生产总值71442万元，在全市属中下游水平（表11）。近年来，迳口镇农业经济取得较大发展，农业产业结构逐步优化，已向三高农业方向发展，农副产品具有地方特色。迳口镇农产资源丰富，盛产荔枝、龙眼、黄皮、香蕉、沙塘桔、杨桃等水果。表11迳口镇20062008年国内生产总值比较年份200620072008国内生产总值（亿元）48500607847871442数据来源迳口镇统计局12立项依据国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）“深化旅游业改革开放。放宽旅游市场准入，打破行业、地区壁垒，简化审批手续，鼓励社会资本公平参与旅游业发展，鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业。”“推动旅游产品多样化发展。积极发展休闲度假旅游，引导城市周边休闲度假带建设。规范发展高尔夫球场、大型主题公园等。”肇庆市旅游业“十一五”发展规划（20062010）四会旅游发展战略定位为充分挖掘四会生态旅游和文化旅游资源，在“十一五”期间将四会市建设成为一个集观光旅游、修学旅游、休闲度假和商务活动为一体的肇庆旅游目的地的新拓展区；面向细分市场，建成珠三角市场周末观光休闲度假地；争取过境客源，建成广贺高速公路上值得驻足的旅游节点；借商务旅游之势，适度发展高端商务度假设施，发展商务度假旅游。天海湖肇庆市高端商务会议中心，特别是高档小型会议，如企业高层会议。面向高端度假市场，发展小型俱乐部式度假设施，用10年左右的时间打造珠三角的新兴度假旅游区，使其成为肇庆市休闲度假旅游产品的重要支撑产品。四会市土地利用总体规划（20062020）规划安排以天海湖为核心的旅游度假用地620公顷。迳口镇总体规划（20062020）近期拟启动天海湖旅游度假区的开发建设。近期启动的开发项目主要有入口服务区、粤港企业家度假村、会所、企业家度假别墅、商务信息与培训服务中心、国际综合康复疗养中心、度假酒店等。13区域发展背景131旅游发展的基本趋势上世纪末，假日经济在我国发展迅猛，极大地促进了商业、服务业、交通运输业、旅游业等相关产业的繁荣，其中旅游业增长最快。但目前我国还处于以观光旅游为主的旅游发展初级阶段。追求生活的素质和品位是人们在满足温饱问题后的必然选择。休闲经济将使人们的选择更趋于理性，对时间的控制更为自由。美国未来学家甘赫曼将人类社会发展的第四次浪潮预言为“休闲时代”。据WTO预测，到2020年，休闲产业将取代传统的主导产业和现代信息产业，跃居世界第一大产业。只有到了休闲时代，我们才可以去体验一种真正休闲的度假方式真正休闲的度假方式就是享受自由自在；不用每天坐着大巴车赶路；不用拖着行李四处追寻导游的小旗；不必在规定的时间起床，然后和一群不相识的人共进早餐；不会再和家人分住在一个个摆设相同的标准间里隔廊相望。改革开放以来，中国已迅速发展成为国际重要的旅游目的地国，并继续保持良好的发展态势（表12）。表1219782008年我国入境旅游人数及国际旅游外汇收入年份1978198519901995200020062008入境旅游人数（万人次）18117832746463983441249413003国际旅游外汇收入（亿美元）26125222873162233954084数据来源国家统计局132广东及珠江三角洲将成为旅游转型先发区2009年是广东省委、省政府关于加快我省旅游业改革与发展建设旅游强省的决定正式实施的元年，也是广东省全面推进“中国旅游综合改革示范区”建设、大力试行“国民旅游休闲计划”的开局之年。在我国经济发展总体趋势没有发生根本改变的大背景下，广东旅游业长期发展的趋势同样不会改变，将以世界眼光和战略思维打造大旅游、大产业、大品牌，建设旅游强省和中国旅游综合改革示范区，成为全国旅游业发展的排头兵。拥有约五千万人口的珠三角地区是国内最主要的旅游目的地和客源输出地之一，在国内旅游业中占有极重的市场份额。与此同时，伴随着大珠（珠三角、港、澳地区）、泛珠（92，即粤、湘、云、贵、川、桂、琼、赣、闽等9省区及港澳）等区域一体化发展步伐的有序开展，必将带来珠三角地区区域旅游业发展的新机遇。包括珠江三角洲9个城市和香港、澳门在内的大珠三角地区，其规模已经超过了伦敦都市圈，成为世界上仅次于纽约都市圈和东京都市圈的第三大都市圈。充分发挥广州和深圳两个中心城市的龙头作用，重点发展高端休闲度假、商务会展、主题公园旅游，构建珠三角都市旅游圈，该区域将成为我国旅游业发展水平最高、国际性最强的区域之一。133休闲度假成为消费升级的基本特征以珠三角各城市为核心的广东省经济总量居全国前列，2008年人均GDP除肇庆外（见表13）更是明显高于全国平均水平（22640元/人），发达的经济环境，决定了其区域内部以及对外商务活动往来以及市民周末休闲度假活动的日益频繁，会议商务、度假等多种旅游市场正在兴起，将为度假区带来良好的发展机会。表13珠三角部分城市社会经济指表数据来源天海湖旅游度假区概念性规划，P3广东省政府在珠江三角洲地区改革发展规划纲要（20082025）中明确表示，2012年珠三角地区要率先建成全面小康社会，地区生产总值达到40000亿元，人均地区生产总值达到80000元（约折合115万美元），接近较发达国家目前的水平（人均1517万美元），从而为度假区旅游发展定位的明确提供了经济支撑。以文化和休闲为特征的旅游消费将是中国人消费升级的重要内容。带薪休假政策的出台，“国民休闲计划”的实施，人们尤其是广东人在不断地提高生活质素中向更高生活水平看齐，将极大地推动广东尤其是珠三角人们的休闲度假欲望与行动。低成本的城市化和工业化建设，生态环境遭到极大破坏，城市热岛效应凸显，逃离城市，远离喧嚣，隐于山林，融进绿色环境中，正成为都市人的时尚选择。每年115天的国家法定假日和便捷交通组成的出游距离与时间及相对较高的收入水平，构成了珠三角地区居民短距离休闲度假出游的极大机会，而回归自然的旅游目的与旅游产品的供给吻合使天海湖有可能成为该区域市场的主要旅游目的地之一。2旅游资源评价21自然景观资源评价自然界和人类社会凡能对旅游者产生吸引力，可为旅游业开发利用，并可产生经济效益、社会效益和环境效益的各种事物与因素，皆可视为旅游资源。天海湖旅游度假区为低山丘陵，山环水绕，岛屿众多，环境清幽，以水域风光旅游资源为主。乘船环望，可见峰峦起伏，林木葱郁，生物群落基本完整，生态环境良好，景观状态丰富，主要包括水域、山林、岛屿、湖湾、湿地等。211水域风光天海湖，原名水迳水库，是四会市二类水源保护地，湖面开阔，水质优越，水量稳定，最高水位30米。湖岸植被茂盛，组合特色突出。但部分岸线仍存在土壤裸露、水土流失等问题，对整体水质存在一定的危害。212山林环境天海湖周边群山环绕，生态环境优异。区内植被茂盛，绿化覆盖率高，以马尾松、乌桕为主，包括部分果林，成为天海湖无与伦比的天然生态屏障。213岛屿资源山林、水系、岛屿的资源组合是天海湖旅游资源的最大特色。以水库为中心，以山林为背景，其间分布着大小不一的数个岛屿，这些岛屿或与陆地相连、或独立于水域之中，成为四面环水的湖心岛、或几个岛屿成片分布，组成悠远绵长的岛屿群。214湖湾资源山林、岛屿、水系的资源组合，天海湖发育了众多曲线迷人的湖湾景观。由于长期以来的湿地环境及周边水土流失，这些湖湾或为面积不等的小型池塘所替代，或发育为环境独特的湿地沼泽，成为天海湖湿地资源的又一特色所在。215湿地资源天海湖湿地环境明显，湿地动植物资源丰富。湖区种类繁多的淡水鱼资源是当地居民重要的生活来源之一。水鸭、候鸟等湿地动物常年生活其中，形成一幅“人与自然和谐共处”的美好画卷。22旅游开发优势天海湖虽然资源种类较单一，但属于当下不可多得的山水组合规模生地。湖区水体清澈，水量稳定；湖岸山林植被良好；湿地资源丰富，岛屿湖湾众多，环境清幽，私密性基础好。具有发展休闲度假的天然基础。221生态环境优越天海湖绿化覆盖率高，山塘湖泊众多，鱼塘水田面积广，区内较少有污染源。天海湖大面积的湿地发出有利于人体健康的植物精气芬多精，芬多精有非常强的杀菌作用。天海湖区内的空气清洁，灰尘、二氧化硫、氮氧化物和细菌的含量少。222区位条件优越迳口位于广东省中部，珠江三角洲西北端，为西江和北江的汇合处，水路交通便利，向上可达肇庆、梧州，向下可抵佛山、广州、澳门和香港。广三铁路和三茂铁路于此相汇，以广三高速公路、广肇高速公路、广州北二环高速公路、佛山一环等为主干形成密集的公路交通网，距广州新国际机场和佛山机场都在半小时行程内。经由天海湖南侧的肇庆至白云机场的高速公路正在建设中。天海湖地处广州、佛山、肇庆、清远四大城市所构成的马蹄形城市带的中心，与各城市间车程均在一小时以内，交通便捷，具有发展度假旅游的巨大潜力。223相对封闭的地理环境天海湖度假区四面环山，坐落在山间盆地上，仅南部有一主要出入口，地理环境相对封闭。一方面，封闭的地理环境保护了区内生态环境，树木茂密。另一方面，封闭的地理环境有利于未来的旅游管理。224良好的区域旅游环境自20世纪80年代以来，随着珠江三角洲地区旅游的迅速发展，广东省旅游收入不断创新高，在重重困难的2008年国内旅游总收入多达2600亿，比2007年增长76。广东11个4A级旅游区中8个位于珠江三角洲，目前已经形成比较完善的旅游系统，培育了良好的区域旅游环境。天海湖旅游度假区的旅游发展可以借助珠江三角洲的区域旅游优势，与周边旅游景区互动发展。225广泛的旅游客源市场以迳口镇为中心，时间距离在半个小时范围内的有四会和南海；一个小时内的有肇庆、广州、佛山等；两个小时范围内有中山、深圳、珠海、东莞等。这些城市的经济实力强，城市居民的出行能力强，为天海湖提供了可靠的区内客源市场。广东临近港澳的区位优势和海外粤籍华人、华侨血浓于水的故乡情缘是天海湖颇有潜力的海外旅游客源市场。226湿地资源丰富天海湖原为四会市生活用水源保护地，水质优良，周边分布由汛期冲积而成的小型池塘、沼泽等，生态环境优异。根据湿地公约中对湿地类型的划分（分人工湿地和天然湿地两类），天海湖度假区湿地类别涵盖了人工湿地（水产池塘、水塘和蓄水区）和天然湿地（水迳水库）两类，湿地特性突出。23旅游开发环境缺陷231山体岩土条件较差天海湖地区属地槽型浅海相砂岩沉积，土层较厚，土质易松散，是水土流失监控区，可能导致建设成本增加。近岸坡度较大，湖岸侵蚀较严重，对临水用地开发及景观环境会带来一定影响。232湖湾环境质量不高由于区内现有农业人口居住比较分散，养鸭户、养猪户比较多，鸭棚、猪舍在村庄、山林中比较突兀，在一定程度上破坏了旅游景观。同时鸭粪、猪粪也给环境带来一定污染，会增加环境治理的难度。233湖区生态环境较脆弱天海湖库区生态环境较脆弱，开发不好将会对环境带来不可弥补的损失。度假区的开发，各种度假旅游活动和度假设施等融入到湖泊的整个生态循环系统中，使原本比较复杂的生态系统，变得更加复杂。旅游业的发展严重依赖生态环境，因此，湖泊生态系统的脆弱性是天海湖旅游度假区旅游开发的短板。234外部环境有待改善距离度假区10公里左右的118省道沿线，迳口水泥厂及采石场对周边环境污染的危害极其严重，山体裸露，尘土飞扬，造成不良的视觉冲击，这将成为影响旅游者进入度假区的重要因素。3客源市场回归自然、生态旅游；认同知识、文化旅游；康体保健、休闲旅游已成为二十一世纪旅游三大发展趋势。以广州为中心的珠江三角洲地区经济较为发达，居民收入较高，生活水平已达到小康。根据其他国家的经验，居民生活达到小康水准之后就有度假旅游的潜在需求。但该地区度假产品在总体上种类不够丰富、产品尚待完善，具有吸引力的度假产品还不够，一定程度上制约了度假旅游市场的成长发育。31以度假酒店为特征的旅游市场趋势近年来，休闲度假升级很快，度假酒店以一种独立的酒店业态，成为旅游产业发展创新的重要领域。度假酒店是以接待休闲度假游客为主，为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。大多建在滨海、山野、林地、峡谷、乡村、湖泊、温泉等自然风景区附近，而且分布很广，辐射范围遍及全国各地。度假酒店的主诉求，就是为游客提供多样化服务、多类型休闲及娱乐服务。创新的“娱乐与游乐”项目，不仅是度假酒店有别于竞争对手的独特标志，还是度假酒店保持长久生命活力，吸引游客到来的核心卖点。由于度假酒店独特的地理位置及季节性强等特点，我国度假酒店的主要市场销售对象在港、澳及珠江三角洲地区。近几年来更是呈上升趋势，成为度假酒店的主要客源地。根据度假酒店适合高档次消费的特点，度假酒店市场将会越来越广阔。我们知道，旅游业是盛世产业，度假旅游是这一产业中的更高层次。随着中国国际地位的不断提升及市场的开放，外国公司抢滩中国市场，大量到来的外国公民必将沿袭其传统的生活方式，度假旅游是其必然选择；众多进入外资企业白领阶层的中国人，也必然成为这支旅游度假大军中的一员；中国一部分先富起来的人，已形成中产阶级，所有这些必然发展都会推动旅游度假成为一种新时尚。32度假区潜在客源市场分析目前，随着我国旅游产业结构由“观光型”转型为“度假型”，客人由原来单一的走马观花式观光旅游，变成了休闲度假，“花钱买健康”已成为广大度假旅游客人的共同需求，除此之外，度假酒店还将推动度假休闲与文化、信息、商贸的联姻，进一步丰富度假区的发展内涵，逐步形成旅游度假、商务会议、培训、第二居所度假市场等不同的市场板块（据天海湖旅游度假区概念规划）。321旅游度假市场国内旅游业目前还处于大众旅游时代，观光旅游是最主要的旅游产品。但随着中国经济的发展和自驾车旅游的兴起，经济发达地区的一大部分游客已进入游客旅游生涯的第二阶段追求度假休闲和旅游体验。旅游不再是奢侈品，度假旅游逐渐成为一种新的生活方式。从我国国内抽样调查资料来看，传统的观光型游客在所调查的游客当中所占的比重在日益下降，休闲度假型游客的比重在逐步上升。从统计数字来看，1996年以观光游览为目的的游客占调查总数的489，2006年下降到426，1999年以度假为目的的游客占调查总数的86，2006年上升到206，观光游览与度假旅游已成为国内旅游的主体。其次，从国际度假旅游地发展的情况来看，一个度假地要想拥有较为成熟和稳定的远程客源市场，必须在一个较大区域内具备较强资源垄断性，而肇庆并不具备这样的资源，也就很难有效建立远程潜在客源市场。从整体上来看，天海湖旅游度假区的市场重心应放在国内度假市场上，尤其是珠三角和港澳这一区域度假旅游市场上，这是因为，一方面珠三角市场有着强有力的出游潜力，另一方面中远程市场对于天海湖旅游度假区来说具有很强的距离衰减，在短期内很难成为其客源市场的重要组成部分。322商务会议旅游据世界领先的商务旅行管理公司嘉信力旅行管理公司所做的分析显示目前国际商务旅游市场的支出是42亿美元，如果按照国际商务旅游与国内商务旅游份额L5计算，我国国内商务旅游潜在市场高达200亿美元。从近两年我国入境旅游市场和国内旅游市场的消费特征来看，无论是入境旅游者人均旅游花费，还是国内旅游者人均旅游花费，商务和会议旅游的总花费都是最高的。从市场的大结构来看，入境旅游者当中商务旅游和会议旅游所占的比例为2334，仅低于观光旅游4950，高于休闲度假、探亲访友和文体交流等旅游形式。与之形成鲜明对比的是，国内旅游中商务和会议旅游的比例非常低，上海市占20，北京占50，广州占30。这从一个侧面反映出国内的商务、会议旅游还有相当的市场发展前景。从国内客源来看，我国拥有世界上最多的公务员，每年各种会议、视察、调研活动所产生的商务旅行形成了一个大市场，如按人均每年出行三次算，全年商务旅游总量可达12亿人次。特别是在大力发展教育和科技的背景下，地区性和全国性的学术交流活动与日俱增。据万方数据公司统计，每年全国性学术会议在一千个以上，区域性学术会议更是不计其数，学术市场发展十分迅速。从国际客源来看，目前已有将近40万家海外公司在中国经营业务，世界500强企业也大部分在我国开展了业务。在一项关于跨国公司的问卷调查中显示，92的公司表示在若干年内将地区总部设于中国。随着中国加入世贸组织，外国公司在华数量将继续增加。另外，随着2010年上海世博会的举办和2011年深圳大运会的临近，我国与国外的商贸往来将更加频繁，将吸引更多的商务旅游者。据2007年美国运通公司调查显示，近5年我国将成为世界第三大商务旅游市场。目前商务旅游和会议旅游在我国出现三种发展趋势更多的国际商务和会议活动将向我国重要的国际性城市（北京、上海、广州）扩散；国内商务旅游因为地域间经济交流的日益繁荣，逐渐从重要的全国性政治、经济、文化中心城市向区域城市扩散；在青山绿水中举办商务会议、休闲度假活动逐渐成为一种趋势。商务和休闲度假密不可分，休闲度假市场不断高端化，商务活动也不断融进休闲度假元素，据嘉信力公司针对全球商务旅行所做的调查报告指出58的商旅人士表示，在一年中至少有一次会延长商务旅行的时间，进行休闲度假。313培训市场经济的发展使得知识更新的速度愈加快速，学习成为人们追求终身发展的必然需求。目前国内以北京大学双子组合的顶峰团队引跑高端培训市场，南方特色培训市场却还未真正起步，天海湖度假区的建成将会弥补这一市场空白。精英培训成为企业获取高级人才的重要途径据维普数据网显示，在华跨国公司每年拿出公司预算的34用于培训的花费，并制定长期战略培训计划，公司中高层，一般每年都须接受57次的高端培训。与此同时，高端培训从水泥森林走进青山绿水正逐渐成为一种时尚。因此，未来度假区应立足满足游客后续教育的需求，强调在娱乐中学习，在度假中培训的休闲式教育理念。高端培训潜在市场前景广阔清华大学社会人文科学院院长李强教授指出，本世纪初的10至20年将是中国中产阶层形成的重要时期，预计到2010年中国将有25的家庭步入中产阶层。按中国目前的人口增长速度来看，相应的中产阶层人数届时将达到17000万人，从2010年到2050年，中国2564岁的劳动人口人均教育年限将超过13年，人文发展指数达到090以上（目前欧美发达国家的人文发展指数为093左右），实现从人口大国向人力资源大国的升级，又为培训市场展示了广大的前景。从珠三角企业公民的相对增长量和市场绝对量来看，高端培训具有较大的市场潜力珠三角地区作为中国重要的经济轴，海外投资企业接近1000家，中小企业数超过300万家，从业人数多达1500万人，这些数据都充分说明珠三角地区蕴含着巨量的培训市场。324第二居所度假市场近年来，随着经济的迅速发展，在北京、广州、上海等城市郊区，在东部沿海旅游胜地和山区，第二居所迅速崛起，成为我国国民经济中成长迅速的领域。第二居所是指拥有产权或通过长期租约租赁的一处财产，作为平常住在他处的家庭或个人临时性度假生活的居所，具有配套休闲化、生活度假化、环境郊野化、需求提升化等特征。目前，旅游地产的产品形态主要包括主题公园、旅游度假区、旅游服务地产等。广东省经济发达，在我国经济发展中占有重要的一极，地区生产总值逐年递增，至2008年达35696亿元，比上年增长101。区域经济的发展带来的区域旅游经济的繁荣，也促进了区域房地产的发展。据2009年珠江三角洲地区改革发展规划纲要资料显示到2015年，珠三角城市化的水平可以达到6070。当一个城市的城市化水平达到70时，城市居住的房地产价值达到顶峰，城市人口逐渐向城郊和乡村转移，跨城乡生活渐成常态。全省经济的发展与城市化进程的加快，城市居民生活水平的提高，以及工作方式的改变，是天海湖旅游地产开发的宏观背景。另一方面，珠三角财富阶层人士数量居全国前列，据2009年招商银行和全球知名咨询公司贝恩公司联合发布的2009中国私人财富报告指出，中国千万级富豪一年净增近两万人，2009年将达到32万人，其中广东富豪最多。该报告指出，2008年，中国高净值人群达到了约30万人的规模。其中，全国共有5个省市的高净值人士数量超过2万人，分别为广东、上海、北京、江苏、浙江。其中，广东省的高净值人士数量最多，2008年末达到了46万人，占全国15的份额。这部分富裕人群对生活水平要求比较高，生活消费比较前卫，又有足够的流动资金，加之距离天海湖较近，可兼顾事业与家庭。天海湖作为珠三角边缘难得的生态绿地，在抢占珠三角第二居所高地中可谓“近水楼台”。在天海湖度假，可以使内心在忙碌之间得到放松，精神状态得到休息和调整，同时也可以和家人共度周末享受家庭幸福。因此，这部分高端富裕人群是天海湖旅游地产的潜在购买者。从外省市经验和本省房地产市场发展趋势来看，天海湖的高端潜在市场定位在本省经济发达城市比较合理，例如广州、深圳、珠海、佛山等。珠三角经济发达地区现有第二套住房购买者已经形成一定的购买偏好环境幽雅、适合养生等。33目标客源市场根据天海湖旅游度假区的区位条件和前述市场分析，将客源市场分为一级市场、二级市场和潜在市场三个类别。331一级客源市场广佛肇经济圈2009年6月，广佛肇经济圈合作框架协议签订，标志着以“广佛肇”、“深莞惠”、“珠中江”三个经济圈为基础的珠三角一体化时代的开启。“广佛肇”经济圈内，2008年，“广佛肇”GDP13220亿元，占全省的3716。广州服务业发达，占GDP58，又是政治、金融、教育、文化中心，同时汽车、石化、钢铁、造船等重工业优势明显；佛山制造业超过60，尤以家电、家具、建材、服装为盛；它俩客观上都需要腾出更大空间发展高端产业和现代服务业；肇庆一方面地域广阔，生态优良，可为广佛未来发展提供广阔腹地，另一方面需要借助广佛的产业转移和辐射加快发展步伐。天海湖地处“广佛肇”腰眼，距广州市区约80公里，区位优良，环境清幽。随着区内产业结构调整与经济实力进一步提升，天海湖将成为“广佛肇”地区高端人士进行商务活动、休闲度假的首选。332二级客源市场包含港澳在内的大珠江三角洲地区以建设世界级城镇群为目标的大珠江三角洲城镇群协调发展规划研究显示了粤港澳协同发展的魄力与机会。该研究提出空间结构优化、高可达性和优质环境三大空间发展策略。其中,空间结构优化策略是指构建“一湾三区”集聚、“三轴四层”拓展、“三域多中心”发展的整体空间结构,这就涉及了三个全新的概念。“一湾三区”是指珠江口湾区和广佛、港深、澳珠三大都市区；“三轴四层”包括穗深港发展轴、穗珠澳发展轴、沿海发展轴,以及以珠三角湾区为核心层、大珠三角外围地区为集聚扩散层、环珠三角地区为直接腹地层、泛珠三角地区为腹地层的四层次发展空间；“三域多中心”则指港深莞惠、广佛肇和澳珠中江三个次区域,以及区域内各类功能中心。2009年大珠三角经济总量达5万亿元，人均GDP近万美元。据预测，未来1520年，大珠三角世界级都会区GDP将达15万亿2万亿美元，人均2000030000美元。这一近5000万人口的都会区的发展态势，不仅确保了天海湖度假区一级客源市场的活力，也极大地拓展了度假区的二级市场空间，为其未来发展提供了源源不断的动力。333三级（潜在）客源市场转道来粤观光和商务旅游的中外游客天海湖邻近珠三角大都会区，旅游名胜众多，商贸与会展活动频繁，前来穗港澳的国内国际游客以及进行商务活动的旅客是天海湖旅游度假区潜在的客源市场。2008年，广东国内旅游人数达309亿人次，口岸入境人数103亿人次，成为我国最大的旅游市场。国际游客人均消费水平较高，停留时间较长。从各国、各地区游客到访广东的现有基础和未来潜力看，日本、韩国和东南亚诸国新加坡、马来西亚、泰国、印尼、菲律宾、美国、加拿大、欧盟和澳大利亚等欧美发达国家的国际客源市场将成为天海湖未来国际化战略的重要力量。日本是世界上发达的经济强国和主要出游国之一，游客需求个性化特征较明显，对中国文化有着传统兴趣，日本企业在华南地区有相当广泛的投资领域，入境旅行的趣味、目的更为明确，热衷于参与性、体验性的旅行项目。其中，高尔夫运动旅游等内容是日本游客到本市的重点旅游项目之一。美国经济发达，居民的出游率较高，历来是世界最主要的客源地。美国来粤旅游人数预计将持续“十五”期间强劲增长的势头。韩国经济发展速度快，近年海外旅游市场一直保持了高速的增长，海外旅游蔚然成风。韩国人喜欢的旅游目的地为日本、中国、美国、泰国、香港等。预计未来韩国游客将成为到访广东人数高速增长的国家之一。东南亚是全球经济发展较快的地区之一，一直是广东重要的传统入境旅游客源市场。旅游者的旅游目的地以中短程为主，观光旅游占较大比重。天海湖独特的自然风光及主题休闲度假项目组合将使其成为东南亚旅游者向往之地。加拿大经济发达，旅游资源与广东有着很大的差异性。加拿大近20年来与中国尤其是香港、台湾的联系日益密切，内地和港澳移民加拿大和到该国留学、经商的人数逐步增多。这一市场的发展前景将带来旅游客源的持续和稳定发展。欧盟国家经济发达，人们生活富裕，外出旅游相当普遍，是世界主要客源地。欧盟最近几年与中国的交流、交往明显增加，友好关系的发展将大大促进贸易以及旅游的发展，这一市场的发展前景将是持续趋热。4形象定位与项目策划41形象定位旅游区主题形象是旅游产品及服务等在人们心目中形成的整体映象，是旅游者对旅游地的总体认识与评价。正确地确定目的地产品的主题形象将会有助于旅游度假区的顺利推进与成功发展。形象的确立和传播是旅游区发展的生命力所在，是旅游区区位条件、资源优势、地方传统文化基础上的精神塑造和企业文化理念的凝聚。旅游区主题形象策划的核心是解决旅游地基本的定位问题，即旅游地将在旅游者心目中树立并传播怎样的一种形象与理念，并成为人们前来旅游休闲的动力源泉。因此，通过旅游形象的定位、主题口号的提出、视觉形象的设计与推广等基本形象策略可以极大地促进区域旅游业的发展。411主题形象定位原则资源特色和市场导向相结合基于天海湖的环境基础，本区主题形象定位的关键在技术层面对资源特色的提炼以及对市场需求的把握。要关注资源转化成效及发掘新资源的问题，同时也要求在市场导向上，除了迎合市场，更应该引导市场。易识别性和难替代性相结合旅游本质上是一种休闲，应努力用最浅易的方式传达出文化的信息。如何将文化变得时尚、让历史变得轻松、让生活变得写意，是策划设计的应有之的。易识别往往也容易被复制，与难替代性结合，就要求定位前要抓住特质，即便同质，也要运用特殊的语言、特殊的标识来区分。弹性原则旅游主题形象的塑造周期是相对较长的，如果弹性不足，则容易制约短期目标口号、特定市场口号的制定及实施。在确保一个明确主题形象的同时，应留足空间，有利于不同时期不同分众市场的口号制定。写意原则写意原则主要指的是旅游形象表达方面。本质上讲，在旅游者心中，希望得到的不是知识，而是情感，不是具象，而是抽象，不是结果，而是过程，不是实证，而是感觉。这便要求在旅游形象表达方面，要关注诗性、注重发散，以自由、随意的方式传达信息。旅游作为一种休闲活动，旅游者更愿意更轻松地去感知旅游形象。412主题形象设计主题形象意在挖掘、表现旅游区的特色，为游客描画优美的旅游氛围，营造迷人的旅游风光，让游客从视觉、听觉、心理感觉上，产生强烈的认同感，从而产生前往旅游的心理诉求。天海湖面积大，自然环境条件良好，但缺乏有吸引力的历史文化沉淀，属生地开发区域。因此需要一种全新的发展理念引领天海湖的未来发展。与珠江三角洲良好的区位关系是天海湖存在与发展的基础。以更为宽广的国际视野审视我国正面临的休闲旅游发展新趋势，建设一个多功能复合型旅游度假社区是未来发展的必然选择。根据上述分析，规划拟定天海湖旅游度假区主题形象定位为天海湖国际休闲生活城基本释义国际更宽广的视野，更高的起点，更潮流的时尚。休闲有别于观光旅游，体现参与性、悠闲写意、放松的心情。生活相对较长的度假时间、与家人朋友的一段生活记忆、第二居住地的印象与选择。城一定的界域与规模、方便的设施、完善的服务的综合社区体现。413视觉标识系统标徽天海湖旅游度假区的标徽图案可以向社会征集。各个旅游点都可以设计出自己的旅游标徽与旅游吉祥物。标徽的设计应突出天海湖旅游度假区的特色与企业文化，具有简练、艺术性强、识别度高的特点。标徽主要是通过印刷、网络、视频等手段给人们一种视觉冲击的效果，加深人们对天海湖度假区旅游形象的认识。标准字体可以请书法家或名人来设计或书写“天海湖旅游度假区”、“天海湖国际游艇会”、“天海温泉谷”等文字。标准色绿色、蓝色、橙色，分别象征着植被、水体、建筑。指示标牌旅游度假区各入口处及区内的景点标牌、路线图等都应当进行精心设计，风格与周边环境相适合。414主题形象宣传口号天海风情，尚品人居成功人士的理想生活享受成功，品味生活，实现梦想天海湖为心灵寻找一片宁静的港湾生活，在天海停泊回家就是度假的生活42项目策划421项目体系设计天海湖旅游度假区项目策划以市场为导向，力求为人们的休闲、休养、度假、娱乐、健身等参与性旅游活动提供理想的场所，理想的项目。它的开发建设既要以经济效益为中心，又要坚持自然资源的保护和可持续利用；既要以旅游、度假、休闲为主题，又要兼顾娱乐、健身。根据天海湖发展定位与空间结构特点，天海湖旅游度假区的发展项目主要包括湖上旅游、农业旅游、越野挑战、休养养生旅游、文化旅游、休闲度假及会议培训等七类（表41）。表41天海湖旅游度假区项目策划一览表类别旅游项目旅游活动湖上旅游项目天海泛舟（人力木舟）；环湖游船；水上屋村；天海湖水上运动综合基地；天海湖游艇俱乐部；太公垂钓；水上跳伞（动力快艇）；湿地观鸟；湖底探险（潜水培训）。趣味木舟赛事；水上运动表演、比赛；跳伞表演；夏季消夏晚会；水上露天舞会；游艺会；观鸟周；航模比赛；婚庆活动等。农业旅游项目传统农业观光；珍奇花卉果蔬基地；园艺展示基地；农地领种与果蔬采摘；农艺体验基地；科普夏令营；花卉果树节；农业科技周；乡村大舞台节目录制；园艺大师赛等。乡村大舞台；健康农家菜。越野挑战旅游项目路虎越野体验；山地自行车竞技场；马术表演与培训；滑翔培训；攀岩；射箭。射箭擂台赛；马术表演活动；攀岩月季赛；四驱越野精英赛；山地自行车挑战赛等。休养养生旅游项目药膳美食；洗心谷；大师点津；养生堂；康体理疗中心；老年乐艺术馆；森林浴；中医调理。养生论坛；大师论道；登山活动等。文化旅游项目天海禅境；礼拜堂；玉器街；吉他坊；天海风情大舞台。六组纪念周；文艺演出；吉他表演赛；马戏表演；玉器鉴赏；教堂婚礼等。休闲度假项目山地高尔夫球；水上高尔夫练习；SPA休闲；人造沙滩；主题洗浴中心；温泉保健；棋牌休闲中心；3D影院；湖滨单车采风；天海阁揽胜。休闲文化论坛；天海摄影大赛；高尔夫精英赛；企业文化沙龙；夏夜湖滨快乐大本营等。会议培训项目以休闲度假类旅游项目为主，辅以其他旅游活动。专项策划。422近中期重点项目策划（1）索菲特半岛大酒店位于度假区中、东部，地形相对平缓。以高端商务会议和培训市场为主体，通过引进国际知名连锁酒店品牌索菲特大酒店、特色SPA服务香榭丽舍SPA会所等，打造度假区集生态体验、商务会议、高级培训、休闲度假等功能于一体的商务度假酒店群落。以五星级索菲特半岛大酒店为主体，区内还包括有国际会议中心、香榭丽舍SPA休闲中心、国际培训中心、直升机停机坪、游艇码头，外围以山地高尔夫球场环绕，尽显尊贵环境品位。（2）琴峪湾哈斯特小镇位于度假区中部，以山地、湖泊和半岛为主，地形相对复杂。度假区异域文化体验区域。区内小型岛屿密布，湖湾岸线曲折迷人，引进世界著名奥地利小镇哈斯特小镇，将美丽、富有文化底蕴的奥地利湖边小镇与度假区整体山林环境和谐交融，打造兼具异域风情本土特色的滨湖小镇。配套设施包括游艇码头、水上屋村、教堂、莫扎特音乐广场、休闲中心等。（3）蝴蝶谷山水高尔夫度假区位于度假区东部，环沁水湾酒店度假区而建，地形以湖湾和山地为主。由水上高尔夫练习场和9洞山地高尔夫球场为主体，同时包括高尔夫会所、高尔夫度假别墅、临水别墅等设施，进一步升级沁水湾酒店度假区休闲品质，构建层次丰富的山水景观。（4）玉溪湾旅游度假区位于度假区南部主入口区域，西侧山岭如天龙伏临，结穴于门景中心广场，环玉溪收于天海，东侧文昌岭湖景别墅区护佑，前有南岛商贸街为明堂，形成度假区敛气聚财的独特风水格局。本区为度假区一期重点建设区域，由门景服务区、天龙径产权度假别墅区、文昌岭湖景别墅区及南岛商贸街四个功能区组成。主要配套项目包括玉溪生态广场、天幕影视中心、商务酒店、游客接待中心、对外交通车站、停车场、会展广场、电瓶车总站、景区管理中心等。（5）水云间高端休养基地位于度假区中北部的独立岛屿上。以体现欧洲上流社会休闲度假品味的巴德伊舍（BADISCHL）来打造知名企业集团的俱乐部式休养度假区，凸显生态与自然风格，彰显丛林生活、私密隐居、天地人合一的休养度假环境，打造天海湖的高端度假天堂。根据湖泊水位、地形等因素，俱乐部用地区以山岭开阔地为主，在景观中形成错落有致、风格各异的不同景观形式，以满足不同选择和需要。巴德伊舍度假区共分三区北部的海顿花园别墅群、中区五星白云尊爵及琥珀郡堡。规划引入中央和国家机关离退休干部休养基地，可集中于本区及其西侧备用湖岛区建设。（6）天海禅境度假区“禅”文化景区，项目设置将禅意和养生紧密结合打造天海湖的禅意空间天海禅境，由天禅广场和菩提谷两大主体项目构成。结合岭南文化中独有的六祖禅文化，以禅意养生为主题，将禅意思想与人居、身心理疗巧妙融合，营造意境独特的禅意度假空间，从环境、特色服务及配套设施等方面塑造全新的主题度假模式。广场中心设天海禅境标志性雕塑六祖铜像，周边置体现禅意的若干景观节点禅经林、禅音壁、万佛廊等，度假客源在此可参加参禅悟禅、休闲放松等活动。在酒店后侧山体设置以体现禅意为主题的建筑小品，作为酒店特色理疗项目的延伸，游客在专业导师引领下，通过参与一系列个性化项目，参禅悟禅，寻求身体、心灵的双重净化。主要设置项目吾空门、净心池、无念坊、空寂斋、吾静阁、净灵台，并将五禽戏贯穿其中，体悟生命、习五禽操，达致全身放松、形神合一。（7）玲珑巷文化街位于度假区东南的玲珑湾，由玲珑湖景度假别墅区和玲珑巷文化街组成，是近期重点启动项目。玲珑湖景度假别墅区包括建于玲珑湾七个人造浮岛上的联体别墅，以及东侧的湖景别墅群。并配套有玲珑广场、玲珑会所、社区服务中心等。玲珑巷文化街是度假区主要的特产购物中心，以玉器为主要设计元素，组合玉器店、手工吉他作坊、陶艺坊、古玩店、根雕艺术坊、湖鲜特色美食馆等构成艺术特色浓郁的文化街区。整个街区以翡翠绿与灰黑色营造氛围，道路由翡翠色的青石板铺就，街边点缀各种玉器雕塑等。街道两旁布满各种古色古香的店铺，并配套建设玲珑巷艺术家作坊型别墅，游客在欣赏各种古玩玉器的同时可以学习参观艺术品制作、鉴赏相关的各种专业知识，增强趣味性、学习性。（8）天海风情大舞台为玲珑巷文化街区配套项目，临水舞台，顺地势建设看台与露天茶座，营造天海湖夏夜水天一色的绚丽风情。通过定期组织不同风格、不同团体、不同类别的文化演出，成为天海湖旅游度假者的欢乐舞台。（9）天海游艇俱乐部位于贝拉湾半岛。规划成立游艇俱乐部，以提倡新兴的休闲生活方式，丰富以水为媒的休闲主题。通过会员制的形式、集合社会各界热爱生活，热爱大自然，热爱水上运动及具有挑战精神的高端人士。服务项目主要包括游艇码头、游艇会沙龙、驾驶培训、游艇休闲、欧式音乐咖啡吧、商务社交、别墅度假等。（10）贝拉湾湿地公园为保护度假区整体水系环境，营造原生态的休闲场所，规划建设集水上观光、科普教育、户外游乐和亲水休闲于一体的湿地公园，力求体现独特的库湾湿地生态系统的特点，在入口处设立环境说明标示屏和游客自助中心。以水生植物、花木、湿地动物造景，形成以花海景观为载体、以大地艺术展示为特色的水泽生态植物群，包括垂钓乐园、荷花世界（采莲）、水鸟园、亲水平台、健身步道、观景亭等设施，供游客观赏、休憩。（11）水上运动综合基地天海湖南岸区“L”形水域800米内的水深不超过2米，湖底平整，是水上运动的理想场所。本项目依托天海湖水面，与游艇码头一起，在度假区建立天海湖水上运动综合基地，根据大众性体育活动的不同特点，设置水上降落伞、皮划艇、小型游艇、摩托艇及龙舟等项目，开展水上体育运动和天海湖观光游览。基地提供培训、租赁、游乐、健身等多种服务，使之成为天海湖休闲城的有机功能组成部分。（12）天海温泉养生谷位于度假区东南的两列西北东南向山丘之谷。应对传统天然温泉潜在的成分不稳定及环境污染等风险，规划以使用方便、成分稳定、货真价实、品类多样化的人造温泉泡粉为原料，打造具有天海湖风格的主题温泉洗浴养生中心。配套设施包括温泉洗浴区、保健中心、温泉文化长廊、温泉度假别墅、休闲服务会所等。5总体布局51空间结构根据天海湖旅游度假区的性质、目标及休闲游客的特点，休闲旅游项目与服务设施的设置应满足各种不同的功能、不同年龄和不同休闲目的的需要。为了更好地突出天海湖主题形象，既能保持各功能区德相对独立性，便于合理安排度假区开发的合理时序，又能满足不同的功能要求，结合天海湖独特的地理环境结构，按照“以水为核、以山为体、以人为本”的原则，规划以中国古九州分区为基础，三三合九，九九归一，将全区组织成三大组团九大片区，暗合八卦九宫之局，即田、野、营、苑、城、会、山、林、海，分别对应畅州、云州、雷州、宛州、越州、澜州、宁州、瀚州，赋予不同的分区功能。空间结构上以高端度假区“海”为中心，四周通过环湖交通串联位于八方的八大功能片区，组成“天海珠链”，形成“一核一环，三组八方”的基本格局。同时，三大组团以时间结构进行划分，由西北而西南、从南城至东方、经东北归中核，蕴含“过去、现在、将来”之意，彰显人类“奋斗、繁华、归真”之心路变迁，亦与志高企业标识暗合，充分体现人类对高品质美好生活的不懈追求。52功能分区521“田野营”组团位于度假区西部，立意为人类过去的生活中与环境之间的密切交流和联系，以质朴、野趣、探险、挑战、竞技、粗犷等为风格。组团内划分为“田”、“野”、“营”三个不同的功能片区，也是度假区远期功能拓展区。“田”农业观光体验区。居坤位。规划打造成融休闲、观光、度假、体验等多种功能于一体的现代农业观光乐园。包括有现代农业展示区、农艺文化体验区、有机蔬果观光采摘园、园林花卉展示区、田园风貌展示区、生态农家别墅度假区等。在接待中心集中设置各种购物、餐饮、表演、酒店等配套服务功能。“野”山地运动健身基地居兑位。规划因地制宜地构建体现活力之源的野外运动基地。包括有四驱越野赛道、马术练习区、摩托车越野、山地自行车赛道、滑翔训练场、射箭场、攀岩俱乐部、骑士乐园等项目。游客中心设接待、餐饮、急救站等服务。“营”运动集散区居乾位。规划建设生态型运动休闲度假基地，并作为山地运动健身基地的重要保障区。包括有自驾车旅馆、路虎越野俱乐部、定向运动竞技区、青少年户外拓展训练营、山地自行车俱乐部、露营地、摩托车越野俱乐部、乡野别墅区等，并配置综合性服务中心。522“苑城会”组团位于度假区南部，立意为人类经过长期奋斗，步入对