成都某地块建设项目可行性研究报告

目录第一部分项目概况6一、项目名称6二、项目地址6三、土地产权状况及面积6四、地上建筑物状况6五、项目由来6六、有关破产清理情况预计71、农贸市场72、旧家电区73、化工交易区74、小食品区75、招待所76、聚缘茶房77、大众茶楼78、都市农家乐89、农业银行储蓄所810、市场二楼营业房811、化工区812、生资市场813、酒楼814、其他8第二部分成都房地产市场概况10第三部分项目优势与劣势分析10一、项目优势10二、项目劣势10第四部分项目运作方案12一、项目运作主体12二、项目运作方案12（一）土地开发模式12（二）房产开发模式12第五部分项目规划方案13一、项目规划设计要点13二、项目技术经济指标13（一）项目主要技术指标13（二）住宅户数及车位数量13第六部分项目开发方案15一、项目开发建设方案15（一）对土地开发模式15（二）对房产开发模式151、开发方案设想152、建设进度计划15（1）土地整理及前期开发进度15（2）一期开发进度15（3）二期开发进度15二、项目经营方案15（1）租售比例16（2）销售进度与价格161）住宅销售进度162）商业销售进度163）车位销售进度16三、项目投资方案16第七部分项目投资估算17一、土地开发模式总投资估算17（一）开发成本测算171、基准地价与出让金172、实际出让地价预估17（1）土地出让金补差额估算17（2）地价估算17（3）土地增值额估算17（二）开发费用测算181、管理费用182、其他费用183、财务费用18二、房产开发模式总投资估算18（一）开发成本测算181、土地成本182、前期开发费183、设计费184、工程建安费185、基础设施费196、公建配套费197、运作期间费198、不可预见费19（二）开发费用测算191、管理费用192、销售费用193、财务费用19第八部分项目资金筹措20一、土地开发模式投资方案20二、房产开发模式投资方案20（一）投资组合方式20（二）资金运作方式201、自有资金212、银行贷款213、销售收入再投入21第九部分经济与社会效益分析22一、地产开发模式经济效益分析22一拍卖地价评估22二财务评价22三不确定分析221、破产启动费用不纳入成本情况232、土地出让金变动情况23二、房产开发模式经济效益分析24（一）销售单价的估算241、住宅销售单价的确定24（1）用市场比较法确定销售价格的上限24（2）用成本法确定销售价格的下限24（3）建议销售单价242、商业销售单价的确定243、车位销售单价的确定24（二）总销售收入的测算25（三）总租赁与转售收入的测算251、商业租赁与转售收入测算252、车位租赁与转售收入测算25（四）税金及附加251、销售税金及附加252、租赁及转售税金及附加26（五）成本费用估算26（六）财务分析261、损益表与项目静态盈利能力分析26（17,130503,0008）10027（1）建设期（2004年至2007年）部分的272、现金流量表与项目动态盈利能力分析28（1）全部投资现金流量表28（2）自有资金现金流量表283、资金来源和运用与资金平衡能力分析29（七）不确定分析291、盈亏平衡分析292、敏感性分析29（1）单因数敏感性分析29【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响291租金售价变化对财务净现值的影响292租金售价变化对财务内部收益率的影响30【2】租金售价不变而成本变化对收益的影响301成本变化对财务净现值的影响302成本变化对财务内部收益率的影响31（2）多因数敏感性分析31【1】租金售价上升5时成本变化对收益的影响311租金售价上升5时成本变化对财务净现值的影响312租金售价上升5时成本变化对财务内部收益率的影响31【2】租金售价上升10时成本变化对收益的影响321租金售价上升10时成本变化对财务净现值的影响322租金售价上升10时成本变化对财务内部收益率的影响32【3】租金售价下降5时成本变化对收益的影响331租金售价下降5时成本变化对财务净现值的影响332租金售价下降5时成本变化对财务内部收益率的影响33【4】租金售价下降10时成本变化对收益的影响341租金售价下降10时成本变化对财务净现值的影响342租金售价下降10时成本变化对财务内部收益率的影响343、本项目预计实际收益分析35三、项目风险分析36（一）空压厂破产清理风险36（二）土地出让政策风险36四、项目评估结论36附表37一、土地开发模式附表37表一总投资与成本估算表37表二资金筹措表37二、房产开发模式附表38表一总投资与成本估算表38表二详细投资计划与资金筹措表（按比例）38表三详细投资计划与资金筹措表（按金额）39表四总销售收入预测表40表五销售费用估算表40表六商铺出租计划和出租收入估算表40表七车位出租计划和出租收入估算表41表八销售税金及附加表41表九租赁及转售税金及附加表41表十损益表42表十一全部投资现金流量表（年IC10）43表十二自有资金现金流量表（年IC10）44表十三资金来源与运用表45表十四银行贷款还本付息结算表46表十五银行贷款还本付息计算表46表十六敏感性分析预测表46161成本不变而租金售价变化对收益的影响46162租金售价不变而成本变化对收益的影响47163租金售价上升5时成本变化对收益的影响47164租金售价上升10时成本变化对收益的影响47155租金售价下降5时成本变化对收益的影响47166租金售价下降10时成本变化对收益的影响47表十七工程成本核算分类表48171商业部分工程成本核算表48172住宅部分工程成本核算表49173配套项目部分工程成本核算表50174地下停车场部分工程成本核算表50第一部分项目概况一、项目名称成都地块建设项目二、项目地址成都地块位于成都市。三、土地产权状况及面积成都地块现系成都牛市口商贸大市场所在地。该市场占地50余亩。其中工业划拨用地23,67308平方米（约3551亩），商业租赁用地10,14598平方米（约1522亩），租赁时间为2000年5月6日起至2010年5月5日止。后因成都和成都华兴房地产公司联合开发住宅，占用了市场16亩左右，现余33亩左右。四、地上建筑物状况地上建筑物多为二至三层的牛市口商贸大市场，少部分为厂区。五、项目由来成都原系中国汽车工业总公司所属企业。由于经国务院总理办公会议决定，需对中国汽车工业总公司的业务和资产进行重组，中国汽车工业销售总公司和中国汽车工业物资总公司由上汽集团接收，并提出破产申请，在按规定程序报批后，按照研究辽宁部分有色金属和煤炭企业关闭破产有关问题的会议纪要的规定组织实施破产。破产费用缺口，经财政部核定后，由上汽集团负责解决。中国汽车工业总公司所属破产企业（含成都）实施破产所适用的政策和费用也执行上述规定。同时，国家经贸委根据国务院总理办公会议纪要精神，将成都汽车配件总厂、成都两户企业自2002年1月1日起移交给四川省人民政府管理，中国汽车工业总公司持有两户企业的股权也实行无偿划转，两户企业的债权、债务仍由原法人主体承担。2002年7月25日四川省人民政府决定将成都汽车配件总厂、成都两户企业下放至成都市人民政府实行属地管理。现成都市人民政府决定对成都实施关闭破产。但实施关闭破产大约需要1,200万元启动资金。破产后以土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。六、有关破产清理情况预计该地块系成都牛市口商贸大市场所在地。该市场拥有一楼一底营业房485间，现有小食品、化工等各类商家200余户。另有茶楼4个，面积2,787平方米，农贸市场1个，面积800平方米，娱乐城1个，面积1,500平方米，旅馆1个，面积1,500平方米，招待所1个，面积300平方米，生资市场1个，面积1200平方米，餐馆3个，面积800平方米。在破产清理时，该市场主要情况如下1、农贸市场农贸市场系牛市口商贸大市场与莲新街道办事处联办，共有26间营业房及两条通道，清理时无赔偿无纠纷。2、旧家电区旧家电区系市场独立管辖，现有商家8户，清理时无赔偿无纠纷。3、化工交易区化工交易区现有商家40户，清理时无赔偿无纠纷。4、小食品区小食品区系市场独立管辖，现有商家45户，清理时无赔偿无纠纷。5、招待所招待所系成都下岗职工租赁市场原办公楼形成，清理时无赔偿无纠纷。6、聚缘茶房聚缘茶房原系成都盐市口购物中心租赁市场场地建成，并分别于1998年以40万元转让给都荣工女士，获得18年左右的使用权，及于2000年移交给市场，出现“一女二嫁”情况。后经市场努力，市场同都荣工女士签订了租赁协议。聚缘茶房清理时可能有一定赔偿和纠纷。7、大众茶楼原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建的营业房。1988年盐市口购物中心以向黄小龙借款30万元作为回报，以每月2,000元价格将市场一楼一底约500平方米的营业房租给他。后盐市口购物中心将茶楼底层归还给市场，二楼则由法院判给汇通银行。同时，市场与黄小龙重新签订了租赁合同。因此，大众茶楼清理时可能有一定赔偿和纠纷。8、都市农家乐都市农家乐原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成。同样于2000年将底楼移交给市场，市场又将其租给侯锡惠女士。该都市农家乐清理时估计没有赔偿和纠纷。9、农业银行储蓄所农业银行储蓄所原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成，一楼一底，面积240平方米。成都盐市口购物中心以从该储蓄所借款冲抵其20年使用权。同样盐市口购物中心于2000年将底楼移交给市场。2002年储蓄所迁走，并将此营业房租给他人做酒楼使用。该储蓄所清理时估计有一定纠纷，但能协商解决。10、市场二楼营业房市场二楼营业房原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成，共2400平方米。1997年盐市口购物中心以该二楼及一楼小食品区营业房20年使用权作抵押，在市场担保下，从汇通银行贷款，后因无力偿还银行部分贷款及市场租金，将一楼及二楼营业房无偿偿还给市场，但法院将二楼判给了汇通银行。因此，清理时会有一定的纠纷。11、化工区该化工区系成都锦江区工商局与成都联建，并分割了88间营业房，将其全部出售给私人。因此，清理时会有一定的纠纷。12、生资市场该生资市场系娱乐公司向成都一次性交纳300万元后获得了25年的使用权，并将其改造成红日娱乐城，面积5,750平方米。因此，清理时会有较大的赔偿。13、酒楼该酒楼原系市场以联办食堂名义让成都盐市口购物中心承包经营，后成都盐市口购物中心将其经营权转移给简阳银丰铝门窗厂的黄又成。其后黄又成将其抵押贷款，因无力按期还款，法院将余下的经营权判给了简阳信用社。因此，清理时有一定的纠纷。14、其他市场其他营业房跟上面的情况类似。清理时有一定的赔偿，但问题不大。综上所述，该市场清理时存在一些赔偿纠纷，估计并无太大的问题。第二部分成都房地产市场概况略。第三部分项目优势与劣势分析一、项目优势1、项目地处成都主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与二环路东四段交会处，具有较浓的商业氛围。目前东大街已整治一新，从盐市口到东门大桥，沿线分布了成都人民商场、北京华联、郁金香花园广场、东方时代商场、蓝光大厦、友谊广场等商业楼盘。商业气氛正从盐市口市中心向东门大桥延伸，并逐渐从东门大桥向一环路牛王庙及二环路牛市口递延。2、项目位置交通极为方便。从项目所在地到盐市口城市商业中心，只需6分钟左右的车程，而且东大街、二环路和海椒市街是成都的主要公交干道，沿线分布了68路、85路、97路、112路、38路、47路、65路、51路、75路、91路、12路、114路、303A路、106路等公交线路。3、项目地块是成都东面，乃至成都二环路内不可多得的地块。由于历年的房产开发，成都二环路以内已几乎没有可供开发的土地。该地块的开发不但切合了成都市民二环路内的置业习惯，而且无疑会给开发商带来良好的经济效益。4、根据有关规划，东大街将继续向东跨过二环路东延至老成渝公路，直接连接成都城东副中心。5、二环路东四段以内已形成了良好的居家氛围，市政公建配套较为完善。6、由于地块业主属于申请破产企业，且有关破产费用均由上汽集团负责解决，因此项目不存在拆迁安置费用，大大降低了成本，土地增值的空间很大。7、项目二环路以外即为沙河、塔子山公园，项目南面即为望江公园、东湖市政公园，环境优美。二、项目劣势1、目前项目东面二环路外是成都钢铁有限责任公司（即原成都无缝钢管厂）。虽然成都无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业之一，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在一定程度上制约了项目向东的辐射力。2、东大街东延线东门大桥至二环路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。3、牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺面的投资行为。第四部分项目运作方案一、项目运作主体为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开发公司，在成都锦江区注册，注册资金为3,000万元。在组织架构及人员的安排上，可以先跟成都东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，一套人马，交叉作业，待以后投资开发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。二、项目运作方案根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。两种方案各有优缺点，具体为（一）土地开发模式该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入1,200万的成都破产的启动费用及较少的其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用（含土地出让金补差）后，便可挂牌或拍卖，取得收益。这种开发模式比较简单，风险系数小，能较快的回收成本。但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值，而且土地拍卖，政府将收取划拨土地成交价款30的土地出让金，这将大大降低项目的经济效益。（二）房产开发模式根据成都目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好的经济回报。而且，房产开发将使北亚集团在成都的投资步入良性循环和可持续发展的道路。第五部分项目规划方案一、项目规划设计要点由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下1、净用地面积33亩。2、容积率不大于28。3、建筑密度不大于30。4、建筑高度不大于40米。5、绿地率不小于30。6、户型80平方米、100平方米、120平方米、150平方米，各25。7、商业占地上建筑面积比例为20。8、其他按有关规定。二、项目技术经济指标（一）项目主要技术指标序号项目用地面积平方米建筑面积平方米建筑密度容积率备注1小区总用地面积22,0002地上建筑面积61,6003028其中商业6,16012,320住宅4,92849,280共计461户3地下建筑面积10,4264配套其中社区服务站200200门卫室、垃圾站小区绿化及小品6,600全民健身场地150自行车棚440（二）住宅户数及车位数量序号项目户数/面积机动车数量非机动车数量备注80平米15477231机动车每户05辆，非机动车每户15辆。100平米12386123机动车每户07辆，非机动车每户1辆。120平米10271102机动车每户07辆，非机动车每户1辆。150平米825782机动车每户07辆，非机动车每户1辆。1住宅小计4612915382商业12,32037924机动车、非机动车每100平米03、75辆。合计3281,462其中地上部分66293地上机动车地下部分2621,169备注可售机动车数量为262个。第六部分项目开发方案一、项目开发建设方案（一）对土地开发模式只需对地块上的建筑物拆除，达到拍卖要求即可。（二）对房产开发模式1、开发方案设想为了更大程度地提高土地的利用价值，拟将小区开发为小高层组团。其中临二环路东四段与东大街东延线一侧开发为一至二幢首2层或3层为商业业态的小高层。考虑到本项目市场推广计划及小区建设的实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。第一期首先完成样板楼展示工程、小区大部分基础设施、公建配套设施和南面组团。这样可以使首期买家享受到已成熟的配套设施。本期推出的楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为二期提高售价作好准备。第二期开发北面组团。2、建设进度计划本项目预计从2004年8月开始启动破产清理程序，工期约为3年零8个月。整个工程分两期进行。（1）土地整理及前期开发进度本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为2004年8月至2005年7月。同时开展前期市场调查、项目开发和营销方案策划、初步可行性分析，规划、建筑、建筑施工设计，项目报建等工作。（2）一期开发进度一期开发南面组团，预计时间为2005年8月至2006年5月。（3）二期开发进度二期开发北面组团，预计时间为2006年6月至2007年3月。二、项目经营方案项目经营方案主要针对房产开发模式。根据目前成都市房地产的实际情况，本项目的经营方案初步设想为（1）租售比例预计项目至竣工投入使用时，住宅部分能实现100的销售，商业、车位部分能销售30。为方便计算，假设未销售的商业、车位的租赁期在项目建设经营期的第四年开始。五年后（即项目开始后的第8年）全部转售。（2）销售进度与价格1）住宅销售进度序号销售时间合计2004年2005年2006年2007年2011年即转售年1销售比例1001560252销售面积平方米49,2807,39229,56812,3202）商业销售进度序号销售时间合计2004年2005年2006年2007年2011年即转售年1销售比例1001515702销售面积平方米12,3201848184886243）车位销售进度序号销售时间合计2004年2005年2006年2007年2011年即转售年1销售比例10038171297712977702292销售个数个262103434184三、项目投资方案见项目第八部分项目资金筹措。第七部分项目投资估算一、土地开发模式总投资估算（一）开发成本测算此模式下开发成本即为土地成本2,88120万元。1、基准地价与出让金本地块属于工业用地级、住宅用地级、商业用地级。其基准地价和土地出让金分别是序号土地用途及级别基准地价万元/亩出让金万元/亩市场最低出让地价万元/亩1工业用地级5873011746704762住宅用地级140870281741690443商业用地级151000302001812002、实际出让地价预估本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。为了便于计算及考虑到可能的规划情况，拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的比例为2080。（1）土地出让金补差额估算若将该工业用地改为商住用地，每亩土地出让金补差额预计（3020万元/亩11746万元/亩）20（28174万元/亩11746万元/亩）80168332万元/亩，则土地出让金补差额总预计168332万元/亩33亩5554956万元。（2）地价估算该地块出让时每亩地价预计168332万元/亩70476万元/亩873092万元/亩，则出让时地价预计873092万元/亩33亩2,88120万元。（3）土地增值额估算该地块实际每亩市场最低出让地价预估18120万元/亩20169044万元/亩80171475万元/亩。则该地块实际市场最低出让地价预估17147533亩5,658682万元。因此，该地块每亩增值额171475万元/亩873092万元/亩841658万元；整个地块增值额84169万元33亩2,77747万元。备注以上是按成都地区以前工业用地转让及土地用途改变的一般办法来计算出让金补差额的。（二）开发费用测算1、管理费用管理费用按每月5万元计算，从2004年8月至2005年底，共计85万元。2、其他费用其他费用为破产启动费用1,200万元及其他可能尚需费用100万元，合计为1,300万元（备注虽然1,200万元是先期垫付，后期土地拍卖后无偿返还的启动费用，但由于考虑到该笔费用具有不确定性，因此在实际测算时，将该笔费用纳入了成本）。3、财务费用假定公司自有资金为1,360万元左右，则资金缺口为2,88120万元85万元1,300万元1,360万元2,90620万元左右，需向银行申请流动资金贷款2,900万元，贷款6个月。利率假定为中国人民银行1至6个月贷款基准利率504，则财务费用为7308万元。若开发方案为土地开发模式，则总投资为4,33928万元。具体见土地开发模式附表总投资与成本估算表。二、房产开发模式总投资估算（一）开发成本测算1、土地成本土地成本为2,88120万元。2、前期开发费前期开发费预计为1,29411万元。3、设计费设计费预计为18518万元。4、工程建安费工程建安费预计为8,19908万元。5、基础设施费基础设施费预计为10316万元。6、公建配套费公建配套费预计为10732万元。7、运作期间费运作期间费预计为32787万元。8、不可预见费不可预见费预计为40949万元。以上8项合计为该项目开发成本13,50741万元。（二）开发费用测算1、管理费用管理费用取开发成本1至6项的3计算，合计为12,77005338310万元。2、销售费用销售费用取销售收入的3计算，合计为21,02829363085万元。具体见房产开发模式附表销售费用估算表。3、财务费用本项目的财务费用主要由利息费用构成，利息费用的计算参照建设部发布的经济评价标准按如下方法确定假定贷款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后利息按全年计算，还款当年按年末偿还，照全年计息，即每年应计利息（年初借款本息累计本年借款2）贷款年利率根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为549。本项目假定按此一至三年期贷款基准利率计算，至项目开始第二年需贷款5,000万元，至项目开始第三年按年等额还本付息，至项目开始第四年还清贷款，利息合计为56407万元。具体见房产开发模式附表银行贷款还本付息结算表、银行贷款还本付息计算表。本项目若采用房产开发模式，则总投资预计为16,38543万元。具体见房产开发模式附表总投资与成本估算表。第八部分项目资金筹措一、土地开发模式投资方案本项目若只进行土地整理，则总投资为4,33928万元，整个建设经营期为1年半。本项目开发投资的资金来源有二个渠道一是自有资金，二是银行贷款。资金运作方式如下自有资金全部用于破产启动费用、管理费用、其他可能尚需的启动资金。此外还缺少的资金，则向银行贷款。即公司先以自有资金1,360万元启动项目至项目转让，改变土地用途，然后以银行贷款支付地价款至项目拍卖，以拍卖收入偿还银行贷款及利息。其启动资金使用计划如下序号项目2004年2005年小计1管理费用万元2500350060002破产启动费用万元60000600001,200003其他可能尚需的启动费用万元5000500010000合计万元67500685001,36000二、房产开发模式投资方案（一）投资组合方式本项目总投资为13,50741万元，整个建设经营期为8年。为了降低融资压力，有助资金流通，降低开发风险，使项目顺利开发，拟采取组合投资方案。本项目开发投资的资金来源有三个渠道一是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入再投入用于投资部分。资金运作方式如下自有资金用于破产启动费用、其他土地整理可能尚需的启动费用、前期管理费用，有收入的第一年按销售收入的35用于投资，第二年按销售收入的54用于投资，第三年按销售收入的18用于投资。此外还缺少的资金，则向银行贷款。（二）资金运作方式在项目的前期，公司先以部分自有资金支付企业破产启动费用、管理费用、前期工程费，至项目转让改变土地用途时，以银行贷款支付地价及当年的部分工程费用，当住宅楼可以预售时，以预售收入实现滚动开发，使整个项目投资完成。1、自有资金整个项目的自有资金为3,000万元，占总投资的1831，分四年投入。其投入计划如下项目2004年2005年2006年2007年合计自有资金万元995707178055063735873,000002、银行贷款银行贷款计划共有一笔，共计贷款5,00000万元，占总投资的3051。3、销售收入再投入销售收入再投入从项目有销售收入时开始，直到项目销售完毕。总销售收入再投入为8,38543万元，占总投资的5118。其投入计划如下项目2004年2005年2006年2007年合计销售收入再投入万元694596,491591,199268,38543第九部分经济与社会效益分析一、地产开发模式经济效益分析一拍卖地价评估项目名称位置拍卖成交价万元/亩交易日期修正土地位置交易情况交易方式土地用途土地级别区域因数个别因数小计比准地价万元/亩锦江区二环路东四段工农院街28310001000100/98289武侯区桂溪乡高攀村一组26311001110100/95277备注1、锦江区二环路东四段工农院街地块二环路内侧净用地面积为885亩，规划为住宅用地。其容积率不大于25，建筑密度不大于25，建筑高度不大于40米，绿地率不小于30，起拍价为净用地每亩160万，成交价为每亩283万。2、武侯区桂溪乡高攀村一组地块二环路外侧净用地面积为1013亩，规划为住宅用地。其容积率不大于18，建筑密度不大于30，建筑高度不大于24米，绿地率不小于30，起拍价为净用地每亩140万，成交价为每亩263万。本项目地块的比准地价289万元277万元2283万元。二财务评价序号项目名称金额1销售收入万元9,339002总成本万元4,339283土地出让金万元2,80170土地改变用途时已补交部分万元55550尚需补交部分万元2,246204契税万元86445利润总额万元2,667086所得税万元880147税后利润万元1,786948投资净利润率4118备注1、土地出让金按东调企业2003年底以后实施搬迁改造的地块拍卖销售收入的30测算。其中土地改变用途已补交部分土地出让金计入了成本，尚需补交部分是拍卖后实际发生的土地出让金。2、契税按土地改变用途时转让价格即288120万元的3计算。三不确定分析1、破产启动费用不纳入成本情况由于本项目成本测算中的破产启动费用1,200万元具有不确定性，在上述的投资分析中纳入了开发成本，实际上这笔费用是先期垫付给破产企业，待破产企业破产清理后，将其工业用地改变用途为商住用地后转让，然后以该土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为实际的破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。假如破产启动费用1,200万元分批次支付给破产企业，破产企业用这笔费用启动企业破产程序，然后在一年后返还了这笔费用。因此，这笔费用在实际运作中产生的成本是一年的利息。假定该笔费用在年中支付，按半年计息。根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为549。其财务费用为1,200万元54923294万元，实际减少成本为1,200万元3294万元1,16706万元，亦即总成本为4,33928万元1,16706万元3,17222万元，成本下降了1,16706万元4,33928万元2690。经测算，在这种情况下，本项目财务指标如下序号项目名称金额1销售收入万元9,339002总成本万元3,172223土地出让金万元2,80170土地改变用途时已补交部分万元55550尚需补交部分万元2,246204契税万元86445利润总额万元3,834146所得税万元1,265277税后利润万元2,568878投资净利润率8098备注1、土地出让金按东调企业2003年底以后实施搬迁改造的地块拍卖销售收入的30测算。其中土地改变用途已补交部分土地出让金计入了成本，尚需补交部分是拍卖后实际发生的土地出让金。2、契税按土地改变用途时转让价格即288120万元的3计算。2、土地出让金变动情况由于该地块属于破产企业土地处置，情况比较特殊，具体出让后，土地出让金的交纳目前尚不是很清楚，可能需要跟有关部门协商。倘若按东郊企业划拨用地有关政策，企业在2003年以后实施搬迁改造的，政府按成交价款的30收取土地出让金，其余部分用于企业搬迁改造。此外，为了便于计算，以上土地出让金总额是按第二次转让地价款的30计算的。二、房产开发模式经济效益分析（一）销售单价的估算1、住宅销售单价的确定（1）用市场比较法确定销售价格的上限取本项目附近可类比楼盘予以分析，见表如下表一本项目住宅价格市场比较法系数修正表序号项目名称标准价元/平米交易日期修正交通配套环境繁华程度开发商实力小计比准售价元/平米1蜀都花园3,100100/10000100100/1013,0692海棠名居2,600100/10010111100/962,7083阳光水岸2,800100/10020111100/952,947表二本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表序号项目名称蜀都花园海棠名居阳光水岸1住宅比准价格元/平方米3,0692,7082,9472销售状况权重销售率8050101403加权后的相对价格元/平方米245513542954,1044本项目住宅销售平均标准基价元/平方米2,932经比较计算，得到本项目住宅销售单价为每平方米2,932元。（2）用成本法确定销售价格的下限本项目住宅的销售成本单价为每平方米2,14455元。（3）建议销售单价本项目住宅的销售单价建议为每平方米2,900元（2004年单价）。假定每年住宅的单价上涨7，则本项目住宅的销售单价如下项目2004年2005年2006年2007年2011年转售住宅销售价格元/平方米2,9003,1033,3203,5534,6572、商业销售单价的确定假定商业的销售单价为住宅销售单价的3倍，则本项目商业的销售单价如下项目2004年2005年2006年2007年2011年转售商业销售价格元/平方米8,7009,3099,96110,65813,9703、车位销售单价的确定假定本项目目前的车位价格与蜀都花园车位的销售价格一致，且设定每年车位的单价上涨7，则本项目车位的销售单价如下项目2004年蜀都花园车位价格2005年2006年2007年2011年转售车位销售价格万元/个8008569169801285（二）总销售收入的测算根据上述住宅销售进度与价格预估，测算出本项目住宅的销售收入为16,48777万元，商业的销售收入为3,81030万元，车位的销售收入为73022万元，总销售收入为21,02829万元。具体见房产开发模式附表总销售收入预测表。（三）总租赁与转售收入的测算1、商业租赁与转售收入测算假设本项目商业经营年限为无限期，则根据公式AVR来求其租赁价格（其中设定R12）2007年月租赁价格（10,65812）（1270）152元/平方米因此，建议本项目商业的租赁价格为月租金每平方米150元，且假设其月租金每三年上涨10，则其租赁净收入、转售净收入分别为55793万元、11,68655万元，合计为12,24448万元。具体见房产开发模式附表商铺出租计划和出租收入估算表。2、车位租赁与转售收入测算车位可出租的个数为250个，其中地下184个，地上66个。假设月租金收入每个预计为220元，三年一递增，递增比例为10，则其租赁净收入、转售净收入分别为2372万元、2,29280万元，合计为2,31652万元。具体见房产开发模式附表车位出租计划和出租收入估算表。商业与车位部分租赁收入合计为58165万元，转售收入部分合计为13,97935万元，租赁与转售收入总计为14,56100万元。（四）税金及附加1、销售税金及附加本项目销售税金及附加合计为1,18389万元。其中营业税按销售收入的5计算，测算为1,05141万元，城市维护建设费为营业税的7，测算为7360万元,教育附加费为营业税的3，测算为3154万元,交易印花税为销售收入的万分之三,测算为631万元,副食品调控基金按销售收入的1计算，测算为2103万元。具体见房产开发模式附表销售税金及附加表。2、租赁及转售税金及附加本项目租赁税金及附加合计为10243万元。其中营业税按租赁收入的5计算，测算为2908万元，城市维护建设费为营业税的7，测算为204万元,教育附加费为营业税的3，测算为087万元,交易印花税为租赁收入的万分之一,测算为006万元,副食品调控基金按租赁收入的1计算，测算为058万元,房产税按租赁收入的12计算,测算为6980万元。本项目转售税金及附加合计为78704万元。其中营业税按转售收入的5计算，测算为69897万元，城市维护建设费为营业税的7，测算为4893万元,教育附加费为营业税的3，测算为2097万元,交易印花税为转售收入的万分之三,测算为419万元,副食品调控基金按转售收入的1计算，测算为1398万元。具体见房产开发模式附表租赁及转售税金及附加表。（五）成本费用估算本项目成本费用采用分摊形式。其分摊的总原则为把所有的总投资分摊到可售（可租）的面积中去，具体分摊细则为按计算投资的各项成本来分摊，各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊，若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积或销售额比例来分摊。租赁部分，商业按68年折旧，车位按70年折旧，假定剩余残值为2，年折旧额分别为3290万元和2418万元。具体见房产开发模式附表总投资与成本估算表和损益表。（六）财务分析1、损益表与项目静态盈利能力分析本项目总收入为35,58929万元，总成本费用为16,38543万元，销售及租赁的税金及附加为2,07336万元，则利润总额为17,13050万元，所得税为5,65306万元，净利润为11,47743万元。具体见房产开发模式附表损益表。总体评价指标年投资利润率（利润总额总投资8）100（17,1305016,385438）1001307年投资利税率（利税总额总投资8）100（24,8569216,385438）1001896自有资金年投资利润率（利润总额自有资金8）100（17,130503,0008）1007138建设经营期各段评价指标（1）建设期（2004年至2007年）部分的投资利润率（利润总额总投资）100（7,5365712,30783）1006123投资利税率（利税总额总投资）100（11,2075312,30783）1009106（2）租赁期（2007年至2011年）部分的年投资利润率（利润总额总投资5）100（19379285435）1001358年投资利税率（利税总额总投资）100（36017285435）1002524（3）转售（2011年）部分的投资利润率（利润总额总投资）100（9,400133,79217）10024788投资利税率（利税总额总投资）100（13,289223,79217）10035044从本项目以上的几个静态指标来看，销售期，尤其是转售年的投资利润率很高，租赁期的投资利润率偏低，总体年平均投资利润率保持在13以上，故从投资利润率角度分析来看是可行的。此外，从阶段性建设经营期来看，本项目从2004年启动至2007年竣工，只需在住宅部分实现100销售，商业和车位部分实现30的销售的情况下便能收回所有的投资，并能取得3,45897的利润总额，因此本项目具有很好的经济效益。2、现金流量表与项目动态盈利能力分析（1）全部投资现金流量表本项目全部投资现金流量表见房产开发模式附表全部投资现金流量表。根据评价指标显示，本项目税前全部投资财务净现值FNPV8,66161万元税后全部投资财务净现值FNPV5,36112万元税前全部投资财务内部收益率FIRR5734税后全部投资财务内部收益率FIRR3897税前全部投资静态回收期3年零144个月税后全部投资静态回收期3年零682个月由此可得，本项目全部投资税前和税后的财务净现值FNPV均大于零，税前和税后的财务内部收益率FIRR均大于期望收益率10。故从全部投资动态盈利角度分析，本项目是可行的。（2）自有资金现金流量表本项目自有资金现金流量表见房产开发模式附表自有资金现金流量表。根据评价指标显示，本项目税前自有资金财务净现值FNPV9,69255万元税后自有资金财务净现值FNPV6,39206万元税前自有资金财务内部收益率FIRR135税后自有资金财务内部收益率FIRR85税前自有资金静态回收期2年零016个月税后自有资金静态回收期2年零331个月由此可得，本项目自有资金税前和税后的财务净现值FNPV均大于零，税前和税后的财务内部收益率FIRR均大于期望收益率10。故从自有资金动态盈利角度分析，本项目是可行的。3、资金来源和运用与资金平衡能力分析资金来源和运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。资金来源和运用表见房产开发模式附表资金来源和运用表。从表中可以看出，本项目在启动投资后，每个月都有盈余资金。故从资金平衡能力角度分析，本项目满足要求。（七）不确定分析1、盈亏平衡分析假定本项目总投资不盈亏平衡分析260024007400124001740010080604840销售率税前利润万元变，销售价格如基准方案，则由计算可知，当住宅、商业、车位的销售率为478时，全部投资利润为零，项目才能达到盈亏平衡，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率70，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为478，可见项目风险程度很低。2、敏感性分析从经济效益分析的评价指标和目前房产成本构成情况来看，在本项目各主要要素中，销售价格和成本费用最有可能发生波动变化。因此，本项目敏感性分析确定选销售价格和成本费用两个变动因素进行考察，针对全部投资，分别计算出上述两个因素各自在其他条件不变的情况下分别上下波动5、10时对财务净现值、财务内部收益率的影响。其敏感性分析见房产开发模式附表敏感性分析预测表。从敏感性分析表中可以看出，销售价格和成本费用的变化对财务净现值、财务内部收益率的有一定影响。（1）单因数敏感性分析【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响1租金售价变化对财务净现值的影响当租金售价（备注指本项目2004年的售价和2007年的租金，其后各年的售价和租金按基准方案递增，下同）下降5、10，将引起财务净现值分别下降1287、2574,分别为4,67125万元、3,98138万元，当租金售价下降到3886时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若租金售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。2租金售价变化对财务内部收益率的影响当租金售价下降5、10，将引起财务内部收益率分别下降1087、2130,分别为3473、3067，当租金售价下降到3886时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（IC10），达到临界点，此时，若租金售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。【2】租金售价不变而成本变化对收益的影响1成本变化对财务净现值的影响当成本上升5、10，将引起财务净现值分别下降817、1633,分别为4,92334万元、4,48556万元，当成本上升到6123时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。2成本变化对财务内部收益率的影响当成本上升5、10，将引起财务内部收益率分别下降1066、1997,分别为3482、3119，但成本上升到6123时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（IC10），达到临界点，此时，若租金售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。财务内部收益率财务内部收益率变化幅度财务内部收益率变化幅度020406038861050510租金售价变化幅度财务内部收益率90603003060财务内部收益率财务内部收益率变化幅度财务净现值财务净现值变化幅度财务净现值变化幅度02,0004,0006,0008,00010505106123成本变化幅度财务净现值120009000600030000003000财务净现值财务净现值变化幅度（2）多因数敏感性分析【1】租金售价上升5时成本变化对收益的影响1租金售价上升5时成本变化对财务净现值的影响当租金售价上升5时，若成本上升10，将引起财务净现值下降349,为5,17383万元，当成本上升到6899时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。2租金售价上升5时成本变化对财务内部收益率的影响当租金售价上升5时，若成本上升5、10，将引起财务内部收益率分别下降033、1050,分别为3884、3488，当成本上升到6899时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（IC10），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。【2】租金售价上升10时成本变化对收益的影响1租金售价上升10时成本变化对财务净现值的影响财务内部收益率财务内部收益率变化幅度财务内部收益率变化幅度020406010505106123成本变化幅度财务内部收益率90006000300000030006000财务内部收益率财务内部收益率变化幅度财务内部收益率财务内部收益率变化幅度财务内部收益率变化幅度020406010505106899成本变化幅度财务内部收益率90006000300000030006000财务内部收益率财务内部收益率变化幅度当租金售价上升10时，成本上升至157，将开始引起财务净现值下降,当成本上升到7671时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。2租金售价上升10时成本变化对财务内部收益率的影响当租金售价上升10时，若成本上升10，将引起财务内部收益率下降066,为3871，当成本上升到7671时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（IC10），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。【3】租金售价下降5时成本变化对收益的影响1租金售价下降5时成本变化对财务净现值的影响当租金售价下降5时，若成本下降5、保持不变或上升5、10，将引起财务净现值分别下降472、1287、2102、2917，为5,10823万元、4,67125万元、4,23427万元、3,79728万元,当成本上升到5345时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。财务内部收益率财务内部收益率变化幅度财务内部收益率变化幅度0204060105051015707671成本变化幅度财务内部收益率90006000300000030006000财务内部收益率财务内部收益率变化幅度财务净现值财务净现值变化幅度财务净现值变化幅度02,0004,0006,0008,000105051015707671成本变化幅度财务净现值1200090006000300000030006000财务净现值财务净现值变化幅度2租金售价下降5时成本变化对财务内部收益率的影响当租金售价下降5时，若成本保持不变或上升5、10，将引起财务内部收益率分别下降1087、2059、2910,为3473、3095、2763，当成本上升到5345时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（IC10），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。【4】租金售价下降10时成本变化对收益的影响1租金售价下降10时成本变化对财务净现值的影响当租金售价下降10时，