房地产估价原理与方法_论文

1论文题目房地产估价原理与方法考生姓名专业工商企业管理准考证号指导老师通讯地址邮政编码联系电话日期2011年07月01日房地产估价原理与方法2PROPERTYVALUATIONPRINCIPLESANDMETHODS摘要随着我国土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制改革的不断深入和完善，房地产估价的作用越来越大，房地产估价的研究将越来越重要。房地产业是我国第三产业的重要组成部分，也是我国当前一个重要的支柱产业，对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用，同时，房地产也和居民的生活和工作息息相关，是社会生产和生活不可缺少的要素之一。我国的现代房地产估价活动起步较晚，而且，我国目前的国有土地使用权有限期出让制度，与美英等发达国家的土地私有制有所不同，决定了房地产估价原理与方法特别是实际运用时应有相应变G2282。一G14336房地产G20045目G1867有G2318G1313G990的G3278定G5627和不可G12239动G5627，G8611一个房地产G20045目G18129会有不同的G2318G1313特G9869，其价G1552会G2475G2052G5468G3822特定G3252素的G5445G2721。同G7691G12879G3423的房地产G20045目，G3324不同的地G9869，G2375使是G1867有相同的G13479G7512和G7460G7021以及相同的使用目的和要G8726，其价G1552G5460G5460也不同。G3252G8504，对房地产G5332发G20045目的价G1552G6122价G7696G17839G15904估G16757，G18129会G8616对一G14336G2842G2709价G7696的估G16757要G3809G7446。G7424G7003G1183G13473了房地产估价原理及方法。G20330G1820，G1186房地产的G3534G7424特G5627出发，G13479G2524我国房地产估价G5785G1929，G13007G13491G19428G17860了房地产估价的G3534G7424理G16782G727G9994G2530G7693G6466房地产价G7696G5430成的G3534G7424G5617G17347，G16826G13466G1183G13473了房地产估价G1025的G5132用方法。关键词房地产房地产估价原理房地产估价方法ABSTACTASCHINASLANDUSESYSTEM,HOUSINGSYSTEMANDOTHERRELEVANTAREASOFTHEECONOMICSYSTEMTHEDEEPENINGOFREFORMANDIMPROVEMENTOFTHE3GROWINGROLEOFREALESTATEVALUATION,REALESTATEVALUATIONRESEARCHWILLBECOMEINCREASINGLYIMPORTANTCHINASREALESTATEINDUSTRYISANIMPORTANTPARTOFTHETERTIARYINDUSTRYISANIMPORTANTPILLAROFOURCURRENTINDUSTRY,THEDEVELOPMENTOFCHINASNATIONALECONOMY,IMPROVINGPEOPLESLIVINGSTANDARDHASAPIVOTALROLEATTHESAMETIME,REALESTATE,ANDALSOCLOSELYRELATEDTOLIVINGANDWORKINGOFSOCIALPRODUCTIONANDANINDISPENSABLEELEMENTOFLIFECHINASMODERNREALESTATEVALUATIONACTIVITIESSTARTEDLATE,ANDTHATCHINASCURRENTLANDUSERIGHTTRANSFERSYSTEMOFLIMITEDDURATION,ANDTHEUNITEDSTATESANDBRITAINANDOTHERDEVELOPEDCOUNTRIES,PRIVATEOWNERSHIPOFLANDISDIFFERENT,THEDECISIONOFTHEREALESTATEVALUATIONPRINCIPLESANDMETHODSOFPRACTICALAPPLICATION,ESPECIALLYWHENSHOULDCHANGEACCORDINGLYGENERALREALESTATEPROJECTSWITHALOCATIONONTHEFIXEDANDIMMOVABLENATUREOFEVERYREALESTATEPROJECTWILLHAVEDIFFERENTGEOGRAPHICALCHARACTERISTICS,ITSVALUEWILLBEAFFECTEDBYMANYSPECIFICFACTORSTHESAMETYPEOFREALESTATEPROJECTSINDIFFERENTLOCATIONS,EVENWITHTHESAMESTRUCTUREANDMATERIALSANDTHESAMEPURPOSEANDREQUIREMENTS,ANDITSVALUEISOFTENDIFFERENTTHEREFORE,THEREALESTATEDEVELOPMENTPROJECTSTOESTIMATETHEVALUEORPRICE,ISHIGHERTHANTHEGENERALCOMMODITYPRICESISESTIMATEDTOBECOMPLEXTHISARTICLEDESCRIBESTHEREALESTATEVALUATIONPRINCIPLESANDMETHODSFIRST,STARTINGFROMTHEBASICCHARACTERISTICSOFREALESTATE,COMBINEDWITHCHINASREALESTATEVALUATION,THESYSTEMEXPLAINSTHEBASICTHEORYOFREALESTATEVALUATIONTHENREALESTATEPRICESOFTHEBASICIDEAS,DETAILEDREALESTATEAPPRAISALOFTHECURRENTCOMMONLYUSEDMETHODSKEYWORDSREALESTATEPROPERTYVALUATIONOFTHEPROPERTYVALUATIONMETHOD4目录摘要G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G3G21G3G36G69G86G87G85G70G87G258G258G2583前言G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G24G3一、房地产概念及价格G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G24二、房地产估价的基本内容G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G25三、房地产估价的基本原则G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G26四、房地产估价方法G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G28（二）、收益还原法G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G20G19G3（三）、收益还原法与估价原则的关系G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G20G19G3（四）、收益还原法的适用范围G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G20G20主要参考文献G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G258G20G215前言G1186G999业估价的G16294度而G16340，所G16871房地产估价是G6363以房地产G1038对G16949，G11013房地产G999业估价人G2604G7693G6466估价目的、G17993G5502估价原G2029、G6365G10043估价G12255G5219，G18331用G12197G4410的估价方法，G13479G2524估价经G20576以及对G5445G2721房地产价G7696G3252素的分G7524，G4613房地产的特定权G11422G3324特定时G19400G7380可G14033实现的G2524理价G7696所作出的G2040断与G6524断。G3G3G3G3G3G3房地产估价G7094是一G19388G12197G4410也是一G19388G14414G7427，G8503G11842的房地产价G7696的G6524断与G2040断，G5529G20047G3534G1122一G3883G1017G16892的房地产估价理G16782与方法，但又不G14033完全拘泥G1122有关的理G16782和方法，还G5529G20047依赖估价人G2604的经G20576，G3252G1038房地产价G7696G5430成的G3252素发G7446G3822变，不是任何人用某些公式G4613G14033够G16757算出来的，评估是应考虑该房地产的特G5627及房地产市场的所有潜G3324的G5445G2721G3252素。G3G3一、房地产概念及价格G3（一）、房地产的概念房地产是G6363土地、建筑物及G3278着G3324土地、建筑物G990不可分离的部分及其附带的各种权G11422。G3房地产G11013G1122其自己的特G9869G2375G1313置的G3278定G5627和不可G12239动G5627，G3324经济G4410G990又被称G1038不动产。可以有三种存G3324G5430态G2375土地G3、建筑物、房地G2524一。G3324房地产拍卖G1025，其拍卖标的也可以有三种存G3324G5430态，G2375土地（G6122土地使用权），建筑物和房地G2524一状态下的物质实体及其权G11422。G3（二）、房地产的特点1位置的固定性和不可移动性2使用的长期性3影响因素多样性4价值大量性5保值增值性6行业相关性（三）、房地产的价格房地产价G7696与一G14336物G2709价G7696的共同之处是，G18129是用货币来表示的，价G7696的波动也是G2475供G8726关G13007的G5445G2721，而且房地产G2842G2709也是G6365质量来评价的。另外房地产价G7696还G2475G2318G1313的G5445G2721，G1867有不可G12239动G5627，G1867体表现G1038权G11422价G7696，G7094有交换价G7696，又有使用代价的租金。G31房地产价格类型G3324不同G5785G5430下，房地产的价G7696G12879G3423会表现出不同的G12879G3423。G8616如说房地产成交6价G7696G4613是交易双方达成交易的价G7696，一G14336可以分G1038G8503G5132价G7696和非G8503G5132价G7696G727市场价G7696是房地产G3324市场G990的一G14336、平均水平价G7696，是大量交易的抽G16949G13479果G727而公G5332价G7696G4613是公G5332市场G990G7380可G14033G5430成的价G7696G727另外评估价G1552G4613是评估人G2604对房地产客观G2524理的价G7696G6122价G1552G17839G15904估算和G2040定的G13479果。G32评估价格一G14336G3324房地产评估G1025出现的价G7696G12879G3423有G3534准价G7696、标定地价和房屋重置价G7696。G3（G20）G3G3534准价G7696是城镇各级土地G6122均质地域及其G2842业、住宅、工业等土地利用G12879G3423评估的土地使用权单G1313面积的平均价G7696G727是以一个城市G1038对G16949，G3324城市一定G2318域范围内，G7693G6466用途相似、地块相连、地价相近的原G2029分地价地段，调查评估出的各地价G2318段G3324某一时G9869的平均价G7696。G3（G21）G3标定地价是G3324一定时期和一定条件下，G14033代表不同G2318G1313、不同用途地价水平的标志G5627宗地的价G7696G727是G3324G3534础地价的G3534础G990，G7693G6466土地的使用年龄、地块大小、G5430状、容积率、微观G2318G1313、市场G15904G5785等，修订评估出的G1867体地块的某一时期的价G7696。G3（3）G3房屋重置价G7696是某一G3534准日期，不同建筑G13479G7512、用途G6122等级的特定状G1929房屋，建造其所需一切G2524理、G5529要的费用、税金加G990应得的利润。它是G8726取估价对G16949房屋G6122建筑的价G7696G3534础。G3二、房地产估价的基本内容（一）、估价对象估价对G16949是G6363一个G1867体估价G20045目G1025需要估价的房地产。G3324估价实践G1025房地产估价对G16949主要有土地、建筑物、房产等。（二）、专业估价人员房地产G999业估价人G2604是G6363经房地产估价资G7696考试G2524G7696，G11013注册管理部G19388审定注册取得资G7696证G1082G2530，G999G19388G1186G1119房地产价G7696评估的G999业G6228G7427人G2604。（三）、估价目的估价目的是G6363一个G1867体估价G20045目的期G7407用途。不同的估价目的，来G9316G1122对估价的不同需要G727不同的估价目的，将G5445G2721估价G13479果。（四）、估价的原则估价原G2029是G6363人G1216G3324该房地产估价的G2465G3809实践和理G16782G6518G13046G1025，G3324对房地产价G7696G5430成和运动的客观G16280G5471G16760G16794的G3534础G990，G5647G13479出的一些G12628G7138G6224要的、G3324估价G2530动G1025应当G17993G5502的法G2029G6122标准。（五）、估价程序估价G12255G5219是G6363房地产估价全G17819G12255G1025的各G20045G1867体工作，G6365G10043其内G3324G13864G13007G5627及时G19400G6817作G5627所G6502G2027出的G1820G2530G8437G5219。7（六）、估价方法一宗房地产的价G1552G17902G5132可以G1186以下三种G5617G17347来G8726取1G3534G1122理G7246的G1092G13785G13955出的价G19077不会高G1122其他G1092G13785G7380近G17153G1092相同房地产的价G7696，G17902G17819G7380近同G12879房地产G3324市场G990是以G1172G1052价G7696G17839G15904交易的G5617G17347来G8726取G7272G3534G1122G7138G11705的G1092G13785G13955出的价G19077不会高G1122重G7044G5332发G6122建造相同房地产所需的费用，G17902G17819G16757算重G7044G5332发G6122建造同G12879房地产需要G3822少费用的G5617G17347来G8726取G7273G3534G1122房地产的G6922G11422G14033G2159来G15925量其价G1552，G17902G17819G20056G16757如果G11464G6521利用该房地产可G14033G14731得G3822少G6922G11422的G5617G17347来G8726取。（七）、价格影响因素（八）、估价时点（九）、客观合理价格的判断与推断三、房地产估价的基本原则（一）、合法原则G2524法原G2029是房地产估价应G17993G5502的G20330要原G2029，G17993G5502G17837一原G2029G2375是要G8726房产估价应以估价对G16949的G2524法权G11422G1038前提下G17839G15904。G2524法权G11422G2265G6336G2524法产权、G2524法使用、G2524法处分等方面。G3（二）、最高最佳使用原则G7380高G7380G1351使用原G2029要G8726房地产估价应G17993G5502G2524法原G2029的前提下，应以估价对G16949的G7380高G7380G1351使用G1038前提G17839G15904。G7380高G7380G1351使用是G6363一G12366地G6122G5062有地G990建筑的房地产G2524法、可G14033及G2524理的使用，G7380高G7380G1351使用需G9397足法G5471G1813G16780、G6228G7427可G14033、市场支G6357、G17142G2165可G15904G5194达G2052房地产G7380高价G1552的条件。G7380高G7380G1351使用G5529G20047G12538G2524法G5471G990G16780可、G6228G7427G19283可G14033、经济G990可G15904、价G1552G7380大G2282G17837G3247G20045标准，G5194G3324估价G1025G6365G10043G17837G3247G20045标准一G8437G12591G17885。（三）、均衡原则房地产价G7696G2475土地、资G7424、G2183动G2159及经G14841等G3247G20045生产要素的组G2524所G5445G2721。G17837G18336所G16871的资G7424，是G6363建筑物及其G16786G3803等的G6249资G20081，G2183动G2375工资，当G17837些生产要素的G18209G2524G14731得G7380G17878当的均G15925时，房地产的G6940用G1427G14033高度发G6393。换G16340之，生产要素的供G13485G17819G2109G6122不足，G1427会G5353起不利现G16949。（四）、收益递增减原则G6922G11422G17894G3698G1955原G2029，是G6363当G3698加G16844生产G3252素的一个单G1313G6249资量，G6922G11422随之G3698加G727但达G2052某一G6980G1552以G2530，如G1889G3698加G6249资，其G6922G11422不G1889会与G17873加G6249资成G8503G8616G1375G3698加。（五）、收益与分配原G11013G2183动、资G7424、经G14841及土地G3247种生产要素自G2524而生产的G6922G11422，应该有各要素分G18209。一G8437原G2029，分G18209G13485土地的G6922G11422是G5647G6922G11422的G7380G2530部分，如果G17837是G7380大的，G2375可G16760G1038该土地是出G1122G7380有G6940使用状态。（六）、贡献原则8G17141G10498原G2029是G6363发G18039个地产的某部分，对该房地产G13688体的G6922G11422的G17141G10498，G17837是部分与G6984体之G19400的关G13007。G17141G10498原G2029可用G1122土地G6122建筑物的G17873加G6249资和房地产的一部分改G14403改造等，它G14033G7693G6466房地产G6984体价G7696的G17141G10498G12255度，G2040定房地产G17873加G6249资是G2554G17878当，又可以应用G17837G20045原G2029G2040断G7380有G6940的使用G990G2331G12255度。（七）、使用原则房地产G5529G20047要与外G3324G10627G3671相G18209G2524。房地产G14521G14033G17878应其G2620围G10627G3671，该房地产的G6922G11422G5627G6122G14310G17878G5627G4613G14033G7380大限度地发G6393。（八）、竞争原则一G14336G2842G2709的价G7696G8503是G3324供G8726均G15925G9869G990G5430成的G13479果。房地产G3252G1038G1867有不可G12239动G5627、G6980量有限G5627、个别G5627等特G9869，G12466G1117不容易G1889供G13485方面G5353起主要是G3324需G8726G13785之G19400G17839G15904。（九）、需求与供给原则房地产价G7696G11013需G8726与供G13485的G1126相关G13007而定。它与需G8726G2588G8503G2533变动，与供G13485成G2465G2533变动。（十）、变动原则房地产价G7696是G1288随着G7512成价G7696的各G20045G3252素的变G2282而变G2282的。房地产价G7696的G5430成G3252素经G5132处G1122变动之G1025，而房地产的价G7696又是G3324G17837些G3252素的相G1126作用G17819G12255G1025G5430成的。（十一）、预测原则价G1552是G11013G7422来可G14731得利G11422的G20056期产生的。对G1122价G1552的评价，重要的G5194非是G17819G2447，而是G7422来，G17819G2447经G20576的重要G5859G1053G3324G1122G1038G6524G11705G7422来的动G2533提供依G6466。（十二）、替代原则G1016个以G990G1126有G7379代G5627的G2842G2709同时存G3324时，G2842G2709的价G7696是经G17819G1016G13785相G1126G5445G2721之G2530G6177决定的，房地产也有同G7691现G16949。某房地产的价G7696，G2475同G12879G3423G1867有G7379代可G14033的其他房地产的价G7696所G10313制。换G16340之，同G12879G3423而有G7379代可G14033的房地产之G19400，会相G1126G12466G1117，使其价G7696G1126相G10313制而G17247G1122一G14280。（十三）、公平原则估价G13479果如果不公平G2524理，G5529G9994会G6451G4487当G1119人G1025某一方的利G11422，也有G6451G1122房地产估价人G2604、估价G7438G7512以G14279G1122G6984个估价G15904业的社会G3780G16477和权G4053G5627估价G13479果如果不公平G2524理。公平原G2029要G8726房地产估价人G2604应G12461G3324G1025G12447的G12447场G990，G8726出一个对各方当G1119人来说G18129是公平G2524理的价G1552。（十四）、时点原则房地产市场是不断变G2282的，G5445G2721房地产价G7696的G3252素是不断变G2282的，房地产价G7696自G9994也是不断变G2282的。G3324不同的时G19400，同一宗房地产可G14033会G3252G1038自G175359的G7044G7099而发生价G7696变G2282G727也可G14033G3252G1038G1259G3822市场G3252素的变G2282而变G2282。房地产价G7696G1867有G5468G5390的时G19400G5627，G8611一个价G7696G18129对应着一个G1867体的时G19400。四、房地产估价方法（一）、市场比较法市场G8616较法又G2495市价G8616较法、交易实G1375G8616较法、G1092卖实G1375G8616较法、市场资G7021G8616较法、交易G7708G1375G8616较法、G11464G6521交易G7708G1375G8616较法，有时又G12628称G8616较法G6122市场法。G12628要地说，它是G2454G10043G1122估价时G9869近期G12879似房地产的实际成交价G7696来评定待估房地产价G7696的一种估价方法。所G16871G12879似房地产，是G6363G3324用途、建筑G13479G7512、所处地G2318等方面，与估价对G16949房地产的用途、建筑G13479G7512、所处地G2318等相同G6122相似的房地产。1市场比较法的理论依据市场G8616较法的理G16782依G6466是房地产交易G1025的G7379代原理。2市场比较法与估价原则的关系G7379代原G2029、供G8726原G2029、均G15925原G2029和G17878G2524原G2029是G5430成市场G8616较法的G3534础。房地产估价要依G6466G17837些原G2029G2447考虑与估价相关的问题，G1186而使估价G13479果充分G2465映市场G5785G1929。3市场比较法运用条件应用市场法G17839G15904房地产价G7696评估，其G3534G7424条件G4613是需要有一个充分发展的房地产市场，以及一个可以供G1427捷利用的市场资G7021G9316。如G14033取得有G6940资G7021，市场G8616较法可以说是G7380G11464观、G7380G13007G13491的估价方法G727而G3324几乎没有房地产交易G6122交易实G1375G5468少发生的地G2318，G4613G5468难应用市场G8616较法来G17839G15904估价G727另外，对G1122G5468少有G1092卖交易实G1375的特殊房地产，如教堂、G4410校、高尔夫球场、加油G12461等，G17837种方法也G5468难G17878用，G17837主要是G3252G1038市场资G7021的不足造成的。应用市场G8616较法，需要G1867G3803以下条件（1）充分的交易实G1375资G7021G727（2）资G7021G1867有相关G5627G727（3）市场供G8726关G13007G3534G7424一G14280G727（4）G7138G11842显示G1867G3803的条件G727（5）资G7021G5529G20047G16826实可靠G7274市场比较法估价步骤G3324应用市场G8616较法G17839G15904估价时，需G17993G5502一定的G13007G13491作业G12255G5219。一G14336G17993G5502的作业G12255G5219是（1）搜集交易实G1375G727（2）G17885取可G8616实G1375G727（3）建G12447价G7696可G8616G3534础G727（4）G17839G15904交易G5785G1929修G8503G72710（5）G17839G15904交易日期修G8503G727（6）G17839G15904个别G3252素修G8503G727（7）G8726出G8616准价G7696。（二）、收益还原法G6922G11422还原法是G20056G16757估价对G16949G7422来的G8503G5132纯G6922G11422，G17885用G17878当的还原利率将其折现G2052估价时G9869G2530累加，以G8504估算估价对G16949的客观G2524理价G7696G6122价G1552的方法。G6922G11422还原法作G1038房地产市场价G1552的一种评估方法，以其充分的G4410G7427理G16782依G6466，被广泛地应用G1122G1867有G6922G11422的房地产的估价，G5194被G16780G3822房地产估价G999家尊崇G1038房地产估价法G1025的“王G2530”。有关G17837种方法的称G16871G5468G3822，如G6249资法、纯G6922G11422还原法、G6922入资G7424G2282法，G3324土地经济理G16782G990时G5132称之G1038地租资G7424G2282法等。1收益还原法的基本思想G11013G1122房地产的耐用期限G19283久，G3252G8504占有某一房地产，不仅现G3324G14033取得一定的纯G6922G11422，而且G14033期待将来会G9316G9316不断地取得G17837个纯G6922G11422。譬如，一幢供出租之用的住宅楼宇，G20056期年租金G1038万元，显G9994今G2530G8611年可得G2052万元的纯G6922G11422。现G3324如果用一个相当G1122G17837幢住宅楼宇的货币G20081存入银G15904，G8611年也G14033带来万元的纯G6922G11422，G18039G1052可以说G17837个货币G20081应当与G17837幢住宅楼宇出售价G7696相当。我G1216把G17837万元当作G8611年的银G15904存款利息G20081，来G8726该笔存款的G7424金G1038G3822少G17837G18336只要将G8611年的利息除以存款利率G4613G11705道G7424金是G3822少了。假定银G15904利率G1038，G2029万元万元，G17837笔银G15904存款G7424金G4613等G1122G17837幢住宅楼宇的出售价G7696。G11013G8504可见，以纯G6922G11422还原法G16757算房地产价G7696的原理与银G15904存款是一G7691的。将房地产G9316G9316不断取得的年纯G6922G11422视G1038银G15904存款的利息，G6365G10043一定的利率，还原出房地产价G1552G5647G20081，G17837G4613是G6922G11422还原法的概念。G990G17860G6922G11422还原法的G3534G7424G5617想是一种朴实、G12628单G7138了、G1427G1122理解的表达，G1017G7696来说是不G5468G11842切的，G3252G1038年纯G6922G11422和利率不是一成不变的G727另外某一房地产的纯G6922G11422是有年期的，而存入银G15904的G7424金所得利息，理G16782G990是G7422来无限年内G18129会有的G727G1889G2029G6922G11422还原法G1025的利率不一定G4613是银G15904利率，有关G17837些问题将G3324G2530面加以讨G16782。G6922G11422还原法的G3534G7424G5617想揭示了G6922G11422法是以G20056期原理G1038G3534础的。G20056期原理说G7138，决定房地产价G1552的，重要的不是G17819G2447的G3252素，而是G7422来的G3252素。（三）、收益还原法与估价原则的关系G6922G11422还原法是建G12447G3324G3534G7424价G1552G5445G2721G3252素与房地产估价原G2029G3534础G990的，G5194与G17837二G13785保G6357一G14280。1预期与变动原则G20056期原G2029是G6922G11422还原法的G3534础。G3252G1038价G1552是G11013G7422来可产生的期G7407利G11422所创造，所以价G1552可定G1053G1038G17837些G7422来利G11422的现G3324价G1552。所有G6922G11422还原方法、G6228G7427及G12255G5219，G18129要考虑G17837些期G7407利G11422，G5194估G16757其现G3324价G1552。G17837涉及G2052G20056测期G7407的G7422来G6922G11422，G11842定还原利率，G5194G19400G6521地G2465映G6922G11422随时G19400变动的模式。2供给与需求原则11供G13485与需G8726原G2029及G12466G1117的相关观念，与G6922G11422还原法的G7422来G6922G11422G20056测与还原利率的G11842定特别有关。G6922G11422流量与还原利率是G11013市场所决定的。G2842业店铺、办公大楼、公寓大楼等G6922G11422G5627房地产所G6922取的租金，G17902G5132不会与其G12466G1117的G12879似房地产所G6922的租金有太大差别。3替代原则一G20045房地产的价G7696、租金及G6922G11422率，一G14336G11013G1867有可G8616G5627的G7379代房地产的现G3324价G7696、租金及G6922G11422率所G16786定。G7379代原G2029是市场导G2533的，G5194可作G1038待估房地产租金与G16757算还原利率的G3534础。G7379代原G2029也可用以校核G6922G11422还原法的有G6940G5627及其所用资G7021与假G16786的可信度。4均衡原则均G15925原G2029及相关观念G3324应用G6922G11422还原法时尤其重要。G6922G11422G5627房地产G3324G2318G1313G990及种G12879G990达G2052G14403好均G15925时，可创造G5194维G6357价G1552G727土地使用G6940率的不均G15925，可G14033使价G1552下跌。土地使用的高G6940G5627需要G17902G17819G14403好的G16280划及使用分G231