安徽白马湖国际大酒店建设项目可行性研究报告

安徽白马湖国际大酒店建设项目可行性研究报告安徽白马湖国际大酒店建设项目可行性研究报告第一章ANAMEBAIDUSNAP72项目名称222安徽白马湖国际大酒店22222项目承办单位222长广工程建设有限责任公司广德分公司22232法定代表人吴桂和4、项目拟选地址222222邱村镇新城规划区5、投资规模7000万元6、建设期限15年7、经营范围住宿、餐饮、娱乐、购物、中小型会议、展览与展示2222（二）项目背景221、上海通用汽车研发试验中心现已落户邱村镇，并将在2011年底竣工全面交付使用，该项目为安徽省“861”重点项目，具备强势的品牌效应，对广德县的汽车零配件和配套服务业的发展具有极强的辐射带动力。上海通用汽车研发试验中心项目建设工程，占地57平方公里，用地137平方公里，总投资164300万元，是我县招商引资落户邱村镇的重点工程之一。长广工程建设有限责任有限公司善于扑捉市场商机，将拟建“安徽白马湖国际大酒店”视为该工程的重要配套服务项目，为今后试验场的运营提供优越的吃住环境。22222、广德，是安徽东南的门户，迎接东部经济西进的桥头堡。“十一五”时期以来，广德人民在县委、县政府的坚强领导下，更新理念、改革开放、招商引资、经济建设突飞猛进。广德的自然景观和风土人情已揭开含羞的面纱，显露出迷人的微笑，迎接八方来客，竹乡不仅已成为皖东南新的旅游热点，而且成为广大外来客商投资创业的热土。邱村镇将作为“十二五”时期工业空间布局的“一区三园”之一，良好的投资环境和发展优势吸引的八方来客、投资者、创业者越来越多。但是，目前集镇住居条件差，星级宾馆仍是空白，难以满足广大客商的消费需要，从这方面讲，为兴建该项目提供了客观条件，也是本公司提出该项目建设的主要背景。2223、根据广德县房地产市场、投资环境和市场需求的变化，结合邱村镇市场环境、特征、构成，经分析认为在邱村镇合理选址进行适应市场需求的商业、服务业、旅游业项目建设（如建设一家三星级酒店等）尚有一定的空间区位。因此，业主审时度势、把握机会、根据消费市场（三星级酒店为空缺）特点，确定企业的任务与目标，决定在邱村镇拟建三星级酒店项目，填补城郊中心集镇无星级酒店的空白，并通过高水平的经营管理将产生较好的社会效益和经济效益。222（三）2项目建设的必要性1、是推动广德县城区经济发展的需要改革开放以来，广德县域经济发展持续增长，目前服务业经济已经到了一个能否再上新台阶的关键时期。邱村大酒店建设将成为带动区域三产经济发展，乃至全县服务业的发展起到积极的推动作用。2、是继续深化商业流通体制改革，不断提高企业管理水平的需要近几年来，流通领域通过在不同行业中尝试中外合资，一方面引进了资金，另一方面引进了技术和管理，从而推动了我国流通体制的总体发展和综合效益提高。但是，我们在软件管理方面与周边县市较先进水平相比还有较大差距。因此，继续在酒店业进行有选择的中外合资项目，重点引进软件管理，对继续深化我县流通体制改革、不断提高商业企业管理水平仍具有重要意义。3、是实施行业精品战略，进行结构调整的需要目前县城各类酒店数量并不少，但一流的软硬件设施、服务水平令消费者满意的精品中高档酒店并不多，且存在布局、经营结构不尽合理的问题。该项目选择在邱村镇建设将对缓解此类矛盾起到应有作用。4、是进一步推动对外开放，完善城市功能的需要该项目适时建设，对增加中心集镇商业区和城镇中心服务设施、完善城市功能，推动经济合作与交流，进一步巩固和扩大对外开放成果，具有一定意义。5、是优化土地资源配置，确保土地增值的需要。项目所选地址，是邱村镇文化、商业集中地带，商场云集，彼此衬托、相互呼应。这一地区的土地十分珍贵，有效利用十分重要。该项目建设，有利于房地产资源的优化配置，确保土地增值。6、是商务活动发展的需要本项目处于集镇辐射地带，建成后可为周围有关机构提供商务活动、商住用房和休闲、娱乐场所。7、是发展项目自身优势的需要项目所在地，是区域文化素质较高、经济发达、商务活跃、人民生活相对较富足的地区。邱村镇经过近十年来的改造建设，商区的面貌焕然一新，一批现代商铺的开业运营，使此地购物环境和服务水平更上一层楼。该项目建设将成为邱村镇的新景观和休闲娱乐的较佳场所。222（四）项目建设单位基本情况项目承办单位是长广工程建设有限责任公司所属分公司。长广工程建设有限责任公司是国家一级企业，注册成立于1999年1月22日，住址湖州长兴县金陵南路。公司主要经营矿山工程建筑、线路、管道、设备安装、房屋建筑、工业厂房建筑、民用住房建，注册员工人数为380人，注册资本1000万元人民币，在公司发展壮大的11年里，与社会各界同仁携手合作，谋求共同发展，为新老客户提供最优秀的产品和服务，以最大的热忱和积极乐观的态度迎接未来。该公司有遍及苏浙皖沪渝等省市分公司数十家。质量是企业发展的灵魂，信誉是企业的生命”，公司全体员工始终贯彻“持继不断改进质量；满足顾客需求；力争成为国内一流企业”的质量方针，以“高科技、高品牌、高质量、高信誉”作为自己的奋斗目标，以管理科学系统化、质量优良精品化的工作态度，不断创新产品，开拓市场，来满足广大客户的要求。（五）项目编制依据、指导思想、原则和内容1、编制的依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发20077号）国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录2007国家发展改革委关于认真贯彻落实国务院关于加快发展服务业的若干意见的通知国家旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T143082003）安徽省人民政府关于加快发展服务业的若干政策意见安徽省“十一五”服务业发展规划纲要沿江城市群“十一五”经济社会发展规划纲要皖江城市带承接产业转移示范区规划省发改委关于上海通用汽车（广德）研发试验中心核准的批复（发改工20081350号）广德县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要广德县产业发展指导目录（2007）项目单位提供的其它有关材料222指导思想充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出协调、先进、实用、美观、舒适和多功能性。222项目建设既立足邱村镇经济建设需要，又兼顾外延发展空间。立足邱村镇经济建设需要就是要围绕发展集镇区域经济、知识经济、假日经济、县内旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章，并为邱村镇中心集镇发展搞好全方位服务。兼顾外延发展空间就是抓住我省即将实施的皖江城市带承接产业转移示范区规划建设这个机遇做好进一步扩大对外开放和迎接两个市场竞争的准备工作，为县内外商贸交流、文化交流做出贡献。2222项目建设将按照广德县邱村镇集镇总体规划的要求，与周边集镇尤其是广德县城的城市建设相结合，与上海通用汽车研发试验中心项目建设相结合。通过该项目建设，进一步美化、完善周边环境和项目建设所在地的集镇中心区域功能，为邱村镇创造良好的投资环境和经营氛围，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。22223、编制原则2222酒店设计既要体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又要体现具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动镇域经济增长等）的功能。2222做好项目的经济分析和财务分析，为项目建设单位（投资方）和项目建设主管以及审批单位提供科学的决策依据。222224、编制范围与内容2222根据本项目的建设方案、承办单位的行业特点和未来经营策略要求，本报告主要研究的范围和内容如下2222概论2222项目背景和建设的必要性2222市场需求分析222项目选址与建设条件2222拟建方案与拟建标准2222项目拟建内容与拟建规模2222环保、劳动安全与卫生2222建设进度与资金使用2222项目组织机构与劳动定员2222投资估算与资金来源22222经济效益评价22222风险性分析222（六）项目编制的目的与作用2222通过对项目建设必要性、市场分析、建设规模、投资估算、效益评价、结论与建议等主要内容进行比较科学、完整、准确的定性和定量分析，编制比较规范的项目建设可行性研究报告，从而为业主进行项目建设前期工作和为项目立项审批提供相关决策依据。22222222第二章2项目建设的必要性222（一）是推动邱村镇区域经济发展的需要2222改革开放以来，邱村镇经济发展持续增长，目前已经到了一个能否再上新台阶的关键时期。安徽白马湖国际大酒店建设将为邱村镇经济发展起到积极推动作用。22（二）是继续深化商业流通体制改革，不断提高企业管理水平的需要2222近10余年来，流通领域通过在不同行业中尝试中外合资，一方面引进了资金，另一方面引进了技术和管理，从而推动了我国流通体制的总体发展和综合效益提高。但是，我们在软件管理方面与国外先进水平相比还有较大差距。因此，继续在酒店业进行有选择的引入中外先进技术，重点引进软件管理，对继续深化我县流通体制改革、不断提高商业企业管理水平仍具有重要意义。222（三）是实施行业精品战略，进行结构调整的需要2222目前邱村镇各类餐馆数量并不少，但软硬设施差、服务水平低，令消费者满意的精品及稍微上点档次的酒店并没有，饮服经营结构不尽合理矛盾较为突出。安徽白马湖国际大酒店的建设将对缓解此类矛盾起到应有积极作用，填补我县北乡无星级酒店的空白。222（四）是进一步推动对外开放，完善集镇功能的需要222安徽白马湖国际大酒店适时建设，对增加集镇商业区和上海通用汽车（广德）研发试验中心服务设施、完善邱村镇集镇功能，对进一步推动各方面的交流合作，进一步巩固和扩大对外开放成果，具有一定现实意义。22（五）是优化土地资源配置，确保土地增值的需要2222邱村集镇是邱村镇的政治、经济、文化、商业中心地带，也是建设中的上海通用汽车（广德）研发试验中心所在地。项目建设所拟处的位置，商铺云集，商贸市场交易活跃，彼此衬托、相互呼应。这一地区的土地十分珍贵，增值很快。该大酒店的建设，有利于房地产资源的优化配置，有利于房地产业的流动开发和确保土地增值。2（六）是商务活动发展的需要2222本项目是集镇中心地带，建成后可为周围其他机构公务人员提供商务活动、商住用房和休闲、娱乐场所。（七）是进一步推动旅游业发展的需要广德县城是一座拥有悠久历史和灿烂文化的名城，全县境内旅游资源极其丰富。目前，年观光人数超过数百万人次。兴旺的旅游业和各种政治、经济文化活动，为酒店业提供了充分的发展机遇。选择在邱村镇建设该项目，可以与县城内的酒店、宾馆遥相呼应，优势互补，有利于进一步推动邱村镇的旅游业发展。22八是发展项目自身优势的需要项目所在区域，是邱村镇文化素质相对较高、经济相对发达、人民生活相对富足的地区。经过近年来的集镇改造建设，商贸区的面貌焕然一新，一批现代商铺的开业，使此地购物环境和服务水平更上一层楼。将成为项目区的新景观和休闲娱乐的较佳场所。第三章市场需求分析（一）需求的周期由于酒店与旅游，商务的高度相关性，因此酒店的需求周期性在很大程度上与旅游、商务的周期性相同。1经济周期任何类型的景点产品，都属于奢侈消费品，它的弹性很大。因此它的需求和宏观经济周期有很强的相关性，当宏观经济周期处于衰退的时候，人的可支配收入减少，首先要减少的需求就是对景点旅游这种奢侈品的消费。反之，则增加。2007年以来，中国由于受到世界金融危机负面影响和历史罕见的自然灾害袭击，国民经济增长速度没能达到预定目标，国内国际旅游增长速度都明显放慢，酒店经济效益明显下滑。2009年以后，经济逐步回升，国内国际旅游随即开始复苏，酒店效益相应开始回暖。2假日周期经过22年的改革开放，我国国民的生活水平已经大大提高。人们不再满足于物质生活上的追求，而去追求一种更高层次的精神享受。因而，外出旅游便成为众人首选。我国休假制度的改革，更为人们提供了充足的休闲时间。2000年后，全国每个节假日长假，举国上下约有4600万余人出游，使全国各大景区景点出现了前所未有的火爆现象。这使人们可支配时间的趋同造成了假日型的淡旺季，我国目前最明显的就是在元旦、春节、五一、清明、端午、中秋和十一等几个中长假期所形成的旅游火爆。3季节周期景点旅游存在明显季节性变化，资源的季节特征和人们的消费习惯形成了旅游季节型的淡旺季。从整个行业来说，一般春秋季节是旅游旺季，秋冬季节是旅游淡季。而具体的景点也因为季节特征，而形成季节性周期，这种特性主要体现在自然景观，例如春秋季节的泰山游人如织，而冬季的泰山却是门可罗雀，然而这种特性对主题公园类企业却没有影响。在上述因素中，假日周期和季节周期主要是影响旅游酒店的发展，而对商务酒店影响不明显，商务酒店主要受到经济周期的影响。随着商务酒店与旅游酒店的结合经营，淡旺季可得到一定调节。广德拥有丰富的旅游资源和得天独厚的区位优势，因此，广德旅游业、酒店业、餐饮业的发展商机可谓多多。二客商需求。目前投资广德的国内外企业日益增多，一改原来大多来自周边县市的小企业，现已包括港、台、韩、日、美、德、澳等地区和国家以及国内较大的投资业主。邱村镇工业园区是我县“十二五”发展规划空间布局的“一区三园”工业发展经济板块之一，外来企业落户镇工业园区不断增多已成为必然。外来投资业主的增多使得外来人员不断增加，流动人口也将与日具增。因此，对区域上档次消费场所提出了新要求。在项目服务于外向型投资领域，为酒店提供了相对稳定的客源。三旅游业需求。广德的旅游发展规划，倾力打造广德“竹文化”、“太极文化”品牌，做大做强广德旅游业，太极洞国家地质公园被国家正式批准后，将与横山国家森林公园携手共进，塑造着广德的空气质量、生活舒适度、人文景观标准。“情乡醉国人”的乡土农家乐园，轻松惬意休闲的农业生态科技苑，风光迷人的卢湖竹海，进一步增加了广德的旅游人气。发展太极洞邱村横山国家森林公园芦湖竹海一线游，发展营造好邱村镇乡土农家乐园。舒适的下榻酒店将是广大游客优先的选择，成为该项目的补充客源。四会展业需求。经济发展，定期举办丰富多彩的互动旅游、文化、商业会展、技术交流、娱乐活动将增多。上档次的下榻酒店接待任务将加重，因此，会展业需求会有力地促进宾馆酒店业的发展，同时也对区域酒店的接待能力不足的现状提出了新的要求。五临时居住需求。本项目选址于邱村镇集镇建设，距广德县城15KM，距城不远，环境优雅，舒适安静，来去方便。地方经济发展，流动人口相对增多，临时住所力求“距城不远，环境优雅，舒适安静，来去方便”是最佳选择。第四章项目选址与建设条件（一）项目选址本项目选址在邱村镇新城规划区内，南近靠广溧路，北邻住居、政务区，东与商贸区隔路相望，西旁上海通用汽车（广德）研发试验中心基地。其地理位置为东经1192622和北纬305341之间。距广德县城（桃州镇）约15KM。项目规划占地面积约20亩，用地完整，地块平整，可以进行整体式布局。项目已纳入邱村镇服务业发展总体规划，该地块符合邱村镇发展规划要求。（二）建设条件1、自然条件气候本项目区域地处中纬度，属亚热带湿润季风气候区。气候温和，四季分明，春暖夏热，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季长，雨量充沛，无霜期长。地理位置十分优越，适宜于项目选址要求。日照邱村镇的光热资源充足，年平均日照时数为18751小时19599小时，太阳辐射总量1194千卡/CM2，日照时数21621时/年（410月1409时）。气温年平均气温154，日均气温10，为229天，平均初霜期在11月4日，终霜日为3月21日，无霜期218天。极端最低气温146。风冬夏季风交替是邱村季风气候的突出特征。冬季的偏北风因极地大陆气团向南延伸而形成，寒冷干燥；夏季偏南风因热带海洋气团向北扩展而形成，温暖湿润。夏季风转换为冬季风一般在9月份，而冬季风转换为夏季风一般在4月份。常年主导风向,最多风向ESE，次多风向WNW。降水邱村雨量充沛，年降水量1328MM（6月最高为1855MM）。2、区位优势条件邱村镇地处广德县北部，辖18个行政村，面积328平方公里，人口78万。是安徽省重点中心集镇、省扩权强镇试点镇、全国文明集镇。邱村，是广德县东向发展、承接长三角产业梯度转移的腹地，融入长三角经济圈的排头兵，与江苏的溧阳、安徽郎溪等县市接壤，连接新杭镇、桃州镇、誓节镇，临近杭嘉湖、依傍苏锡常，周边“两个半小时经济圈”有4个省会城市和16座大中发达城市，距上海200公里、杭州160公里、南京170公里、合肥280公里。邱村得天独厚的地理位置，将成为长三角产业转移最具竞争力的乡镇之一。3、交通条件交通条件好。该项目所处位置紧靠广溧公路，毗邻宣杭高速公路、宣杭铁路，交通方便，出行方便。4、基础设施条件选择该地用于项目建设，基础设施条件好，给水、排水、供电、供气、供热、通信、道路、场地条件具备，配套完善，企业内部、外部设施共享条件好，可以大大降低项目投资成本。5、社会经济条件2009年我县国内生产总值90亿元，同比增长150；财政收入961万元，同比增长158；完成全社会固定资产投资1296亿元，增长466；人均地区生产总值、人均财政收入和人均固定资产投资分别为17612元、1880元和25358元。农民人均纯收入6900元，同比增长134；城镇居民可支配收入18万元，同比增长81；一、二、三产比重为144467389，二三产业比重856。邱村镇2009年实现生产总值6亿元，同比增长10。工业总产值28亿元，其中规模工业产值265亿元。实现财政收入3230万元，增幅21,其中国税1830万元，地税1400万元。全社会固定资产投资12亿元，增长50。新增规模工业企业3家，新增县级龙头企业11家，运通服饰跻身全县工业企业十强。至2009年底，全镇县级以上农业龙头企业已达26家。实现农业总产值5亿元，农民纯收入达7100元，增长10。二、三产业发展态势良好，经济结构得到较大优化。两区建设全面推进，新区道路基本建成，便民服务中心顺利搬迁。全镇各项经济社会事业全面发展。广德县经济蓬勃发展，人民生活水平逐步提高，人民安居乐业，社会稳定。当地民情民风淳厚，加上当地政府的大力支持、全方位的服务，为项目开发建设创造了良好的社会环境。可见，地理位置的优越性、完善的市政实施条件和良好的区域环境为本项目的建设及正常经营奠定了坚实基础。第五章拟建方案与拟建标准（一）拟建方案1、基本设计原则总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，体现当地乡土民俗的特色。酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性。原则为基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308三星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，按三星级标准进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标，又树立良好的形象。因酒店用地条件较好，且本地星级酒店业市场尚未发展，在确保建设档次和标准的同时，相应地控制投资负担，逐步发展完善。酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念。避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。酒店的总体建筑分为中层主楼与餐饮两部分。主楼以70个标间（套）客房及公共部分和后勤部分组成。建筑总规模控制在12000平方米左右。酒店设计应充分考虑环境因素，要与环境优势相结合，建筑物要有自己的个性和特色。总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出环保、绿色、园林、高雅等要素。、酒店应引进并体现绿色环保的理念，在节能、环保、关怀残疾人等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括酒店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。2、酒店设计要求酒店的建设按国家GB/T14308标准实施，为三星级酒店。70标准客房每间净面积不小于20平方米（不含小过道及卫生间），拥有独立的卫生间（卫生间净面积不小于5平方米）、衣橱等。拥有适量的双套房和豪华套房（不少于2开间）。拥有中央空调系统，各区域通风良好。拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音响图文系统、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备。拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰豪华、整体舒适度良好的餐饮设施。拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，其中大的会议厅面积不小于150平方米。拥有规模合理、配置符合较高专业化程度的公共及健康娱乐设施，其中多功能厅面积不小于250平方米拥有较为完善的员工及后勤服务设施。拥有符合星级酒店标准的停车场。3、酒店设计设想与建议根据拟建三星级标准园林式酒店基本思路，结合国家有关的规范、标准进行本酒店的设计。实现功能划分合理、经济适用、安全舒适、环境优美、使用管理方便及满足现代生活水准需要的最佳效果。总体布局酒店总体布局拟呈园林式布置，与整体环境相协调。项目区域地势平坦，酒店区域内要求交通流线顺畅，客货员工互不干扰。同时，为满足日益增多的车流量，要求建有足够的停车泊位，初步建议停车位每间客房不少于04个。建筑设计根据城乡规划要求，结合所在地理环境的特点，酒店建筑层数以68层的小高层建筑为主。建筑造型可采用有传统建筑符号的现代建筑造型。根据市场定位，酒店经营的基本功能初步确定为互相有关联的五大功能综合性住宿接待功能。为能适应市场需要，客房区总计设6080标间（套）左右，可接待一般会议和旅游团队之用，并设有残疾人客房1间；有独立的接待、商务、会议、休息、健身、阅览及酒吧餐饮功能，房型以标间房为主，适当考虑有三套房。综合性会议等公共活动功能。建议设置专用大型会议厅一间，面积150平方米左右，小型会议室两间，面积约60平方米左右。大型会议厅必须交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。大型会议室应配置同声传译设施。全方位餐饮经营功能。为适应中型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚嫁喜庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要，建议适当扩大餐饮经营范围和内容。宜设中、小型中餐厅、风味餐厅、咖啡厅（兼西餐厅）、大堂吧等。其中设30座餐厅一间，包厢若干间，包厢面积适当宽敞，尽可能单独设有卫生间。咖啡厅（兼早餐自助餐）60平方米左右，大堂吧约100平方米左右。总计餐位约120座左右，可同时容纳一个中型宴请。与餐厅配套的厨房部分，面积适当，布局合理，传菜线路不与主要公共区域相交叉。舒适、先进的健康娱乐功能。利用优越的地理条件，室外可设置网球场、烧烤区、钓鱼池，预留室外游泳池及庭院散步休闲设施。室内设健身中心、乒乓球室、台球房、桑拿中心（约120平方米）、棋牌房（若干间）、KTV包房（若干间）。在适当区域设置独立的精品商店和美容美发中心及足浴按摩中心。政府接待和会议功能。政府接待是一块较大的市场，是酒店树立形象的重要阵地，也是服务于当地政治、经济发展的具体表现。因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容，以有利于更好地提供服务和酒店自身的发展。具体使用功能已包括在各项经营内容中，但在交通组织、位置布局等方面，应考虑具有较佳的私密性、独立性和安全性的要求，例如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近；大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道；套房不宜设在同一楼层；如有可能在前厅区或行政办公区设政府接待办公室。与上述经营功能区域相配套的前厅区、工程设备区、办公区、员工后勤区的基本要求如下A前厅是酒店的门面，面积（不包括营业区域面积，如总服务台、大堂吧等）以控制在100平方米左右为宜，空间要有迎宾的氛围和效果，体现星级酒店的气势。服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。B工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。C办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。前后各部门可考虑分设在各经营区域，行政办公可按对宾客服务和对内及其他业务往来为主二类，前者宜设在前厅附近，后者可设在临近后勤区或者独立设置通道。D员工后勤区。酒店初步考虑总员工数约为80人左右（不含管理层），男女比例大概为46。应设有员工食堂（3050个餐位）、独立更衣室、淋浴室、员工活动室及卫生间。员工用房如果独立设置，应与主楼有封闭式连廊相连。（二）拟建标准（三星级）1服务功能完善酒店建筑结构优良，内外装修采用较高档建筑材料，布局基本合理，具有一定的外观特色。建设以客房、餐饮为主，辅助办公、会展、娱乐等功能齐全的综合性舒适酒店。既与周边建筑环境相协调，又能突出自身建筑风格，使其成为邱村镇有代表性的标志性建筑之一。确保硬件设施一流，使用功能齐全便利和舒适。指示标志清晰，公共信息图形符号符合规定要求。有空调设施，各区域通风良好，温、湿度适宜。有与本星级相适应的计算机管理系统。设施设备完善，使用安全，整洁、卫生和有效。各项管理制度健全，与饭店规模和星级相一致。指示用和服务用中英文字规范。对客能用普通话和英语提供服务。2、前厅有与接待能力相适应的前厅。内装修美观别致。有与酒店规模、星级相适应的总服务台；总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时提供接待、问询、结帐和留言服务；提供一次性总帐单结帐服务商品除外；提供信用卡结算服务；提供酒店服务项目宣传品，客房价目表，所在地旅游交通图、所在地旅游景点介绍、主要交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊；24小时提供客房预订；有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；设门卫应接员，16小时迎送客人；设专职行李员，有专用行李车，18小时为客人提供行李服务。有小件行李存放处；有管理人员24小时在岗值班；设大堂经理，18小时在岗服务；在非经营区设客人休息场所；提供代客预订和安排出租汽车服务；门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅，能为残疾人提供必要的服务。3、客房不少于30间套可供出租的客房；有门窥镜和防盗装置，在显著位置张贴应急疏散图及相关说明；装修良好、美观，有软垫床、梳妆台或写字台、衣橱及衣架、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯及行李架等配套家具。室内满铺地毯、木地板或其他较高档材料。室内采用区域照明且目的物照明度良好；标间有卫生间，装有抽水恭桶、梳妆台配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品、浴缸或淋浴间。浴缸配有浴帘、淋浴喷头（另有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头）。采取有效的防滑措施。采用较高级建筑材料装修地面、墙面和天花，色调柔和，目的物照明度良好。有良好的排风系统或排风器，温湿度与客房适宜。有110/220V不间断电源插座。24小时供应冷、热水；有方便使用的电话机，可以直接拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途的电话，并配有使用说明；可以提供国际互联网接入服务，并有使用说明；有彩色电视机。播放频道不少于16个，画面和音质清晰，备有频道指示说明。播放内容应符合中国政府规定；具备有效的防噪音及隔音措施；有至少两种规格的电源插座，并提供插座转换器；有遮光窗帘；有单人间；有套房；有与本星级相适应的文具用品。有服务指南、价目表、住宿须知、所在地旅游景点介绍和旅游交通图。应客人要求提供相应的报刊；客房、卫生间每天全面整理1次，每日或应客人要求更换床单、被单及枕套，客用品和消耗品补充齐全；提供开夜床服务，放置晚安致意卡；床上用棉织品（床单、枕心、枕套、棉被及被单等）及卫生间针织用品（浴衣、浴巾、毛巾等）材质良好、工艺讲究、柔软舒适；24小时提供冷热饮用水，免费提供茶叶或咖啡；70客房有小冰箱，提供适量酒和饮料，备有饮用器具和价目单；客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；提供留言和叫醒服务；（21）提供衣装湿洗、干洗和熨烫服务；（22）有送餐菜单和饮料单，18小时提供送餐服务，有可挂置门外的送餐牌；（23）提供擦鞋服务。4、餐厅及吧室有餐厅，提供早、中、晚餐服务；有宴会单间或小宴会厅，能提供宴会服务；有酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供饮品服务的场所；餐具无破损，卫生、光洁；菜单及饮品单美观整洁，出菜率不低于90。5、厨房位置合理，紧邻餐厅；墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶；冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间温度符合食品卫生标准，内有空气消毒设施；粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜；有必要的冷藏、冷冻设施；洗碗间位置合理；有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭；厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热和隔气味作用的进出分开、自动闭合的弹簧门；采取有效的消杀蚊绳、蟑螂等虫害措施。6、会议康乐设施有会议康乐设施设备，并提供相应服务。7、公共区域提供回车线或停车场；4层含4层以上的建筑物有足够的客用电梯；有公用电话，并配备市内电话簿；有男女分设、间隔式公共卫生间；有小商店，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品；代售邮票、代发信件，办理传真、复印、打字、国际长途电话等服务；提供电脑出租服务。有应急供电设施和应急照明设施；走廊地面满铺地毯或其他较高档材料，墙面整洁、有装修，24小时光线充足，无障碍物。紧急出口标识清楚，位置合理。第六章项目拟建内容与拟建规模（一）项目建设内容2222拟建项目基本定位为三星级标准的舒适性大众式酒店，是城郊独立经营的经济型商务型酒店。经营范围以住宿、餐饮、娱乐为主，以中小型会议、会展、购物为辅。主要建设内容为客房部、娱乐中心、购物中心、会议中心、中小型展览与展示中心以及停车场所等，建设好环境绿化，是一座集中、舒适客房、餐饮、会议中心、商场、娱乐场所、停车场等为一体的现代化、智能化综合性商业服务设施。本三星级酒店项目旨在为客人提供十分愉快的旅居服务，包括三星级酒店可能具备的设施及服务。（二）项目拟建规模安徽白马湖国际大酒店是集旅居、餐饮、娱乐、商贸于一体的综合性建筑，拟建8层。初步设想一楼为购物中心和接待大堂；2楼为餐饮；34楼为办公、娱乐中心；57楼为客房部；8楼为会务服务中心。客房（标间、套间）初定为70间，其中较豪华型套间所占比例不大于10。项目占地面积20亩，总建筑面积为12000M2。酒店各层建筑面积指标1、第一层（裙房）18002、第二层（裙房）18003、第三层15004、第四层15005、第五层15006、第六层12007、第七层12008、第八层12009、其它300工程设计时，可根据需要适时调整各楼层功能及建筑面积。第七章给、排水系统22（一）给水222222生活用水量约55立方米/D222222绿化等其他用水量约25立方米/D222222最大日用水量约85立方米/D222222（二）排水222222排污水量约252立方米/D222222排雨水量约84立方米/D22222（三）建筑防火2根据高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）规定，本建筑为一类建筑，其耐火等级为一级。222本建筑物利用集镇道路和建筑物本身车道构成环形消防车道。车道宽度大于35米，高度大于4米。本建筑物应满足高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）要求。2222建筑功能及防火防烟分区2222全楼均设喷淋灭火系统，防火区利用防火墙和设加密喷淋的防火卷帘门划分。2222防烟分区防烟分区的面积一般不超过500平方米，并且不跨越防火分区。防烟分区使用不小于500MM高的梁或挡烟垂壁划分。2222建筑疏散走道、安全出口及防火门设置2222本楼疏散楼梯宽度为145M，满足高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）第6110条要求。222每个防火分区均设2个或2个以上安全出口，并有1个或1个以上能直通室外的安全出口。消防控制室、消防水泵房设有直通室外的安全出口。所有设地防火墙上的门均有耐火极限不低于12H的甲级防火门或设加密喷淋的丙级防火门。22222消防给水与排水2222消防用水量及火灾延续时间2222室外消防用水量为25L/S，室内消火栓系统用水量为25L/S，火灾延续时间为3H。自动喷火灭火系统用水量为30L/S，火灾延续时间为1H。水喷雾灭火系统设计喷雾强度为20L/MINM），持续喷雾时间按05H。222室内消防给水设计2222A消火栓给水系统本建筑物设有一套消火栓给水系统，给水管道布置为环状，消防竖管通过水量不少于15L/S。2222本建筑物楼顶层的水箱间设有消防水箱，储水量为5立方米，确保火灾初期的消防用水。2222满足顶层消防水箱水压及自动喷水灭火设备水压的需要，设计中采用稳压泵增压措施。2222B自动喷水灭火系统2222该建筑物为中等危险等级。在商场、餐厅及厨房、会议室、宴会厅、娱乐健身场所、饭店客房、饭店走廊及前厅、仓库等处设置自动喷水灭火系统。设计喷洒水量为15L/S，火灾延续时间为1H。2222消防泵与火灾报警装置联锁。2222每个自动喷水灭火系统装设湿式报警阀、控制阀、水火灾警铃、系统检验装置、压力表及水流指示器。2222自动喷水灭火系统喷头最大保护面积为125平方米，喷头与墙、柱最大间距为18米，喷头间最大间距为36米。在防火卷帘和自动扶梯附近的喷头考虑适当加密。2222C灭火器配置在建筑物各层的人行通道、楼梯间、公共场所或易燃品集中地点、变配电站、消防控制室等处按建筑灭火器设计规范要求配置一定数量的移动式灭火器，厨房的灶台和吸油烟机部位设置厨房专用灭火系统。222222第八章2环保、绿化、劳动安全与卫生2222（一）环保、绿化22221污染源2222112大气污染本项目周边没有大的工（矿）污染企业，少数加工性生产企业，如食品加工、服装加工等相距一定距离，不影响本项目空气环境。由于地处繁华区，车流量大、车速低、时间长，所以汽车尾气污染是大气主要污染源。2222122噪声污染2222项目区位于商业、住居较繁华区域，其主要污染源为交通噪声、人群噪声。车多、人多、噪声污染有一定影响。2222132水污染2222本项目建成后，水污染只有生活用水。142生活垃圾和相关废弃物污染。22222污染治理2222212大气污染治理2222汽车尾气自然消散，餐厅厨房均设机械排风，烟气排入竖井，然后由屋顶出口排出。2222222噪声污染治理222本项目的主要噪声源为制冷机组、水泵、风机及空调器、冷却塔等。为了减少这些设备噪声对环境的污染，在设备选型上尽量选用低噪声音型。为了减少对环境的污染，设备安装位置和其墙面进行一定的吸噪处理，并采取隔振及减振措施，使噪声降到规范允许的范围内。222232水污染处理222本项目生活及卫生间污水经化粪池处理后排入城市污水管网。项目区产生的废水、污水汇集后经化粪池、隔油池初步处理后，经过地下管道网排出到城市污水管网。中水用于厕所冲洗、园林灌溉、道路保洁等。222242固体废弃物治理222本项目固体废弃物主要来自生活垃圾及商场废弃的包装材料，顾客丢弃的废弃物等。总量估计05T/D左右。固定废弃物专人收集清理经袋装化收集后集中，然后由环卫部门运至公共垃圾处理场深埋或焚烧处理。223环境绿化2222本项目规划设置公共绿地，种植观赏性花草树木，绿化面积不小于规定要求。222（二）劳动安全22221土建施工安全2222一是工地工人须按施工规范要求作业，设专门现场安全员；二是保证工程施工质量，不留隐蔽工程隐患，质量监察人员时刻临场检查工程质量；三是该工程按抗地震8度设防；四是饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取防滑措施。22222防火防爆2222本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施按建筑防火规范要求设计。2222有关煤气工程安全措施按煤气公司规范要求进行设计。22223电气安全2222本工程采用TNS接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有符合规定要求的保护等级。2222建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。22224防雷措施2222按建筑物防雷设计规范（GB5005794）第203条规定，本项目为二类民用防雷建筑物，建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。222（三）卫生防护2222本项目为职工设立职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设开水房、消毒设施，为服务人员设置厕所。会议及商场设立部分开水供应处。餐厅、厨房应符合加工流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防生水生食与熟食混杂，满足饮食建筑设计规范中一级餐馆的要求。（四）环境保护执行标准1、国务院1998年第25号令建设项目环境保护管理条例2、GB30951996环境空气质量标准3、GB38382002地面水环境质量标准4、GB/T1484893地下水环境质量标准5、GB89781996污水综合排放标准6、GB57492005生活饮用水卫生标准22222第九章2组织机构、劳动定员及人员培训（一）组织机构2安徽白马湖国际大酒店项目建设单位为长广工程建设有限责任公司广德分公司。该公司实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系，建立完善的组织机构和健全的规章制度，依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。公司组织管理机构视公司生产经营需要可设置1、管理层董事会设董事长1名、总经理1名、副总经理若干名、总会计师1名、审计师1名2、机构设置总经理办公室、财务部、前厅部、客房部、餐饮部、工程部、促销与公关部、人力资源部、后勤保障部。公司管理机构的设置，由公司根据公司经营管理工作需要适时调整和增减。（二）劳动定员该项目定员100人，人员配备比例为中层以上管理人员占10，工程技术人员占10，一线工作人员占65，其他后勤人员占15。（三）人员培训宾馆全体工作人员实行招聘和合同制，上岗前先经过培训。一般服务人员进行12个月的培训，对餐饮和特种娱乐项目的工作人员应进行23个月的培训。培训内容为旅游常识，专业技术知识，接待礼仪，形体训练等。宾馆所有工作人员必须进行专业上岗培训，业务精通、气质高雅、形象大方、服务到位。聘请专业人员进行茶艺表演和风土民情的文艺表演，琴瑟琵音相闻，歌赋舞蹈相伴，使各层次客人按自己的喜好发挥特长，休闲娱乐健身，唱歌跳舞怡情。带来的是污垢、烦恼与疲倦，带走的是干净、愉快和健康、慕名而来，潇洒而去。第十章投资估算与资金筹措设想（一）投资估算本估算根据房地产市场开发行情，参照有关类似宾馆建筑工程估算参数，按照本项目提出的各项技术数据进行估算项目总投资价值为7000万元，其中流动资金300万元。1、固定资产投资（6700万元）酒店按照12万平方米建筑面积的投资进行估算，一次投入费用初步估算如下土建工程12万平方米1833元/平方米2200万元给排水及锅炉工程12万平方米200元/平方米240万元强电工程12万平方米150元/平方米180万元暖通空调工程12万平方米175元/平方米210万元电梯120万元道路、围墙、场地硬化、庭院绿化160万元室内装修12万平方米600元720万元质量监督及监理费30万元设计及咨询费90万元餐饮、健身、娱乐等设备设施费400万元不可预见费250万元土地费用100万元20亩2000万元其他费用100万元2、流动资金300万元（二）资金筹措设想本项目实施企业化的形式进行投资、经营、管理。本项目总投资为7000万元，建设资金筹措可考虑以下3种方案中的一种1、自筹60，寻求合资方出资40。2、自筹50，寻求合资方出资40，贷款10。3、自筹70，申请银行贷款30。2222第十一章2项目建设进度安排由于本项目建设用地基础条件完备，建设条件好，因此，可以加快前期准备速度。本项目建设期预计为15年（不包括项目筹备时间）。其中项目筹备期2个月；编制安徽白马湖国际大酒店可研报告1个月；项目立项1个月；规划设计1个月；土建工程期为12个月；室内外装饰5个月；设备采购2个月；安装调试2个月；注项目进度应合理制定实施计划，部分项目可以同时交叉进行。见表1项目建设进度安排线条图项目建设进度安排线条图（月份）表1项目时间2010201189101112123456789101112项目筹备阶段可研报告编制项目立项规划设计建设施工内外装饰项目时间2011201291011121212设备采购安装调试竣工验收试运营第十二章222经济效益评价2222本项目建设期按15年考虑，预计营业1年后基本达到满负荷运营（注鉴于多方面因素，平均入住率按75计算）。项目效益计算期为185年。2（一）营业收入2222本项目收入计算考虑六部分酒店客房收入、餐饮收入、娱乐康体收入、商务收入、会议会展收入、商品及其他收入。考虑到本项目是新建酒店，运营后第一年入住率定在3545之间，三年后达到75左右。收入项目客房收入70间套200元/天365天753832万元餐饮收入大堂吧、咖啡厅、餐厅80座40元/人365天50584万元宴席收入800元/桌203653175万元商场收入商场5000元365天1825万元康乐收入桑拿中心男/女25元/人50人365天456万元足浴65元/人20365天475万元保健按摩15元/人20人365天1095万元棋牌室5间50元/天365天60548万元卡拉OK8间50元365天5073万元美容美发1000元/月12月12万元会议室收入500元365天20365万元其他服务收入73万元营业收入合计80698万元。见表2安徽白马湖国际大酒店项目收入表安徽白马湖国际大酒店项目收入表表2序号项目名称单位金额备注1客房部收入万元38322餐饮部收入万元7593洗浴中心收入万元11605桑拿、足浴、保健等4娱乐收入万元1278棋牌、OK等5会展收入万元365会议服务等6购物收入万元18257其它服务性收入万元738合计万元84708（二）2成本费用1、营业税金按现行财税规定，本项目应纳营业税、教育费附加、城市建设维护税、合并按综合税率50估算，年应缴纳税金4035万元。2222员工工资1200元/月90人1296万元管理层工资2000元/月10人24万元福利154万元（按工资总额10计提）物料及低值易耗品10元/标间天365天70标间701788万元折旧费120万元（残值率