物业法律诉讼培训

1、物业服务座谈会报告,专题一,物业诉讼应当准备的诉讼资料,1,起诉状（按对方当事人提供副本）一般要求一式三份，加盖公司印章,在起诉状中应写明对方当事人的姓名、性别、住址、联系方式（有身份证复,印件的以复印件记载内容为准,在起诉状中应写明诉讼请求：拖欠物业费诉讼的应写明拖欠的时间、本金数,额、及违约金数额；其他类型诉讼应写明具体的诉讼请求,2,营业执照副本、机构代码证一份,3,授权委托书，授权事项应写明：代为提起诉讼、反诉、上诉；代为和解,代为领取法律文书,4,证据,拖欠物业费诉讼：物业服务合同（前期物业服务合同）、业主入住文件,违建拆除诉讼：物业服务合同、业主公约、违章建筑通知单（应由业主签,字

2、）、行政执法违章拆除通知,住改商诉讼：物业服务合同、业主公约、违章建筑通知单（应由业主签字）,业主委员会决议或相邻业主认为损害其公共利益的证明,专题二,物业管理纠纷的类型,1,物业公司起诉业主交纳物业费纠纷,2,物业公司认为业主私搭乱建，要求业主拆除纠纷,3,业主在小区内人身或财产受到侵害要求物业公司赔偿的纠纷,4,业主委员会要求物业公司改变收费标准的纠纷,5,业主委员会或新聘物业公司要求原物业公司办理物业交接的纠纷,专题三,诉讼准备,物业公司起诉业主交纳管理费,物业公司的筹备工作,A,起诉状,被告的自然状态：姓名、出生日期、身份证号码、居住地址、联,系方式,诉讼请求：请求给付的物业费数额、滞

3、纳金数额,事实及理由：写明欠款的事实,B,证据准备,前期）物业管理服务协议,业主入住文件（入住日期,超过诉讼时效的应当有催款通知等延续时效的证据,C,其他文件：物业公司营业执照副本（公司名称变更的应当有工商机关的,变更登记证明）、公司法定代表人身份证明,D,诉讼费准备,以上文件至少一式三分，除提交法院外，开庭时应当携带,专题四,业主委员会是否有权选聘、解聘物业公司,有权利说,城市新建住宅小区管理办法第,5,条第,1,款规定：“房地产开发企业在出售,住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订,物业管理合同。”第,6,条规定：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。管,委会是

4、在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人,选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权,益。”第,7,条第,1,款第,2,项：“决定选聘或续聘物业管理企业,分界点：物权法实施,自,2007,年,10,月,1,日起，对于选聘、解聘物业服务企业的法律适用，应当适用,物权法,物权法第,76,条第,4,项规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应,当经专有面积占总面积过半数且总人数过半数的业主同意,但这里没提到续聘，我们认为业主委员会有权续聘物业服务企业,专题五,物业服务费纠纷,物业服务企业主张业主交纳物业服务费的案件中，业主提出物业服务企业提,供的服务不达标

5、，法院在审查中，应当坚持质价相符的原则,如果业主就以下几个问题提出抗辩，要求法院认定物业服务企业未按合同约,定履行义务的，经法院审查也确实存在下列物业企业未履行职责，或者履行,职责存在过错的，法院应当认定物业服务企业违约，对于业主要求减免物业,服务费数额的要求予以支持,1,物业服务企业怠于行使职责，或未尽安全防范义务，导致物业小区内发,生公共设备、设施遗失，或者发生重大事故、火灾水患，并造成业主财产损,失或人身损害的,2,物业服务企业的工作人员在履行管理职责过程中，行为失当，对业主实,施了侵权行为，导致业主人身或财产受到损害的,3,物业公司疏于管理，致使物业小区的公共设备、设施存在不安全隐患,

6、造成业主伤害事件发生的,4,由于物业公司的过错造成了电梯、供暖等设备停运，给业主造成财产或,身体的损害,5,物业服务企业自行施工及其雇佣的施工人员在施工或者维修过程中，未,采取有效的安全措施，未设立明显标识，或未尽到高空作业的注意义务，或,违返施工的规章制度，给业主造成人身或者财产损失的,案例一,车库内新车被淹,法院判物业公司修复,案情,李刚是哈尔滨某小区的业主，买房时同物业公司签订了车位租赁合同,并向物业公司缴纳了租金,2004,年,7,月,10,日，哈尔滨突降暴雨，地面积水迅,速上涨，倒灌进地下车库。物业公司组织人员向外排水，但因雨太大，排水,速度赶不上水涨速度。等李刚得到消息赶到雨停后，

7、物业公司工作人员把水,排净，李刚的奔驰车已被泡得不成样子。李要求物业公司修车并赔偿损失,但物业公司认为暴雨是不可抗力，物业公司不应承担责任。协商不成，李刚,于同年,9,月将物业公司诉至哈尔滨市中级人民法院。车库时，车库已进不去了,李刚新买的一辆新款奔驰车正停在车库里,法院判决,法院认为，物业公司作为车库出租方及物业管理部门，应当按照约定保持租,赁物符合约定的用途，承担地下车库物业管理养护与维修义务。案发当日的,暴雨，虽具有不可预见性，但物业公司未尽合理注意义务及充分的防御职责,在雨水倒灌过程中，物业公司有充分的时间通知原告到地下停车场取车（事,发当天是法定假日）。由于物业公司主观上疏忽，仅通知

8、工作人员到车库入,口筑坝拦水。当原告通过邻居得知车库进水时，已无法进库取车。汽车被水,淹没近,48,个小时后，物业公司才将车拖出。判决哈尔滨某物业管理有限责任,公司自判决生效之日起,7,日内，将原告李刚的奔驰轿车修复成被水浸泡前的原,状，更换下来的旧部件归物业公司所有,一审宣判后，李刚和物业公司均不服，向黑龙江省高级法院提出上诉,近日，黑龙江省高院做出终审判决，维持一审判决主文及案件受理费和鉴定,费部分，并判决如物业公司未按一审判决期限履行义务，则赔偿李刚修车发,生的各项费用,86,万多元,案例,2,案,例,某物业公司在某小区门口设有保安员执勤，负责对进入小区的人和车辆进行,安全管理,2004

9、,年,8,月,5,日，居住在该小区的杨某驾驶私家车带其丈夫焦某和,儿子，准备进入小区回住所。值勤的保安员要求杨某办理车辆进入小区的相,关手续后，方可进入小区。为此，双方产生争执。杨某的丈夫焦某下车与保,安员发生互殴。尔后，其子又用电话联系他人进入小区，与保安员互殴，造,成双方人员均有伤情。杨某的伤情鉴定为闭合性颅脑损伤、头外伤后神经反,应，损伤程度为轻微伤。为此，杨某起诉某物业公司要求赔偿医药费、误工,费、护理费、住院伙食补助费、营养费、鉴定费、精神损失费等共计,5.3,万余,元,经审理法院认为，公民的身体健康权受法律保护。原告驾车进入被告管理的,居民小区时与被告的值勤保安因车辆出入证问题产生

10、争执，双方本应克制自,己的情绪，从维护小区管理秩序出发，妥善处理问题。由于双方均不够冷静,进而情绪激动相互殴打，造成原告受伤。双方均负有一定过错，应各自承担,相应责任。被告与实施侵害的保安员系雇佣关系，保安人员在从事雇佣活动,中致人损害，理应由被告赔偿给原告因此造成的合理经济损失。最后，法院,判决某物业公司赔偿原告经济损失人民币,6100,元,本案是一起因物业管理纠纷引起的人身损害赔偿案件。原告是一名小区居民,被告则是管理小区的物业公司。值得注意的是，这起案件的直接当事人是一,名被告雇佣的值勤保安。法院认为，值勤保安在从事雇佣活动中致使原告人,身损害，被告应承担经济损失。依据最高人民法院关于审

11、理人身损害赔偿,案件适用法律若干问题的解释第九条，雇员在从事雇佣活动中致人损害的,雇主应当承担赔偿责任,雇主在这里所承担的是雇主替代责任。雇主替代责任是指雇主对雇员在,从事雇佣活动中侵犯他人权利时所应当承担的民事责任。本案中，值勤保安,对进出小区的车辆和人员进行管理是在履行其雇主,某物业公司安排的工,作。尽管斗殴本身是值勤保安和原告之间的个人行为，但值勤保安是在履行,其工作职责时，与原告发生争执从而导致斗殴。依照最高人民法院关于审,理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第九条第二款，前款所称,从事雇佣活动”，是指从事雇主授权或者指示范围内的生产经营活动或者,其他劳务活动。雇员的行为超出授权范

12、围，但其表现形式是履行职务或者与,履行职务有内在联系的，应当认定为“从事雇佣活动”。所以，法院认定值,勤保安与原告斗殴是保安人员在从事雇佣活动中致人损害，其雇主,某物,业公司仍应承担赔偿责任,但同时，小区某物业公司是受小区业主的委托对小区进行管理，原告作,为小区一名居民有服从小区管理的义务。但原告没有履行其义务，而与值勤,保安争执斗殴。因此，原告同样是有过错的，依照中华人民共和国民法通,则第,131,条“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事,责任”，法院在上述判决中支持了原告部分诉讼请求,案例三,条例第二条规定的适用,小区内的石桌砸伤人，由谁来负责,专案简介】王先生住在某物业公

13、司管理的小区内,1999,年,8,月,24,日下午,王先生,7,岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落,将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事后，王,先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这,完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。为此，王先生,向法院提起诉讼,分析解答,庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非,用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是她自己的过错造成的,而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此，物业公司不承担任何赔偿责,任,法院审理查明，某物业公司安装在小区内的,4

14、,套石桌，桌面重达,90,公斤,石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径,13,厘米、深,1,厘米的凹槽连接,安装时只用了树脂和水泥粘合。王先生女儿被砸伤后，物业公司发现其余三,个石桌面也已松动才主动予以拆除。此外，该物业公司无法提供石桌的合格,证、设计标准等有效证明。根据建设部发布的城市新建住宅小区管理办法,的规定，小区管理是指对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化,卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。中华人,民共和国民法通则第,126,条规定：“建筑物或者其它设施以及建筑物上的,搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管,理人应当承担民事

15、责任，但能够证明自己没有过错的除外。”由于王先生作,为监护人，没有尽到监护责任，也负有一定责任。据此，法院判令某物业公,司承担主要赔偿责任,专,题六,物业服务合同履行中的违约行为及其责任承担,一、前期物业管理阶段物业服务企业的合同责任,条例第,28,条：“物业服务企业承接物业时，应当对物业的公共部位、共,用设施设备进行检查,条例第,29,条，建设部,1997,年房屋接管验收标准的相关规定，物业服,务企业对物业的承接验收的对象为房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面,装修、电气、水、卫、消防、采暖、电梯、附属工程等物业的共用部位，共,有设施设备,前期物业公司不严格履行物业的承接义务而未发现物业的问题

16、，给业主造成,损失的应当负赔偿责任,案例六,车库撞破头,法院判开发商物业共赔业主三万八,案情,2003,年，刘先生买下丰台区草桥某小区的商品房，并在第二年和物业公司签,了机动车停车管理协议,2005,年,10,月,22,日晚,10,点多，刘先生回到小区,像往常一样将自己的车停入地下车库，下车时头部不慎撞在车位右上方离地,面有,1,55,米高的排风管道的铁支架上，顿时鲜血直流。刘先生立即到北京,友谊医院治疗。为此他花了,790,多元的医药费，同时医院还建议他休两个月,病假。后来刘先生又到医院进行了血细胞分析，结果显示在,22,项检验项目中,他有,12,项指标下降。在休病假期间，单位扣除了他的基本

17、工资、绩效工资,奖金等事项共计,4,万元。一个不合理的车位造成自己如此大的损失，刘先生找,到物业公司要讨个说法。可是，双方协商未果。于是，刘先生将小区的开发,商和物业公司一并告到丰台法院，要求二被告赔偿医药费,2000,元、误工费,40000,元及精神损失费,5000,元,法院认定车库高度不够,法庭上，物业公司和开发商都认为自己在此事件中没有责任。致伤的角,铁不在车位上方，正常情况下是碰不到的，这是刘先生自己的责任，与其公,型车、小型车为,2,2,米；净高指楼地面表面至顶棚或其他构件底面的距离,未计入设备及管道所需空间。经审查，被告开发商建设的地下车库内排风管,道限高仅,1,55,米。不符合规

18、范。在此次纠纷中，开发商应承担相应的民事,责任，并应合理赔偿刘先生的经济损失,开发商物业被判赔偿,法院在判决书中认为，考虑刘先生被致伤后经北京友谊医院血细胞分析,检验，在其,22,项检验项目中有,12,指标下降这一实际情况，开发商还应适当赔,偿刘先生精神损害抚慰金；物业公司作为停车场的管理单位未能向车主刘先,生提供安全的停车场所，所以也对刘先生的经济损失及精神损失应承担连带,赔偿责任；而刘先生本人在停车时应负有安全注意的义务，在此次纠纷中有,一定责任，所以刘先生也应承担部分经济损失。法院最后判决小区开发商赔,偿刘先生经济损失,36718,元及精神损害抚慰金,2000,元；小区物业公司对此承,担

19、连带责,二、物业服务企业对物业修缮的合同责任,1,物业服务企业对区分共有部分修缮的合同责任,1,保养和维修义务,2,建设单位产品责任与物业服务企业维护责任的划分,在开发尚提供的物业材质存在问题的情况下，物业公司仅在其未履行注意义,务和未进行后续保养、维修不善所造成的损害范围内承担赔偿责任,三、物业公司对公共设施的安全管理义务的合同责任,物业服务企业负有维护小区公共安全的义务，物业服务企业由义务采取措施,有效防范小区火灾、水患或物业坍塌等重大事故发生，如果物业小区公共物,业发生火灾、水患等重大事故，除非物业服务企业具备免责事由，应当对这,些重大事故的后果承担相应的民事赔偿责任,案例七,因排水管道

20、不畅，而使业主室内受损的责任由谁承担,专案简介】甲小区某号,602,室由被告华某承租,502,室由原告王,某承租。因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按,规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。被告华,某在装潢,602,室房屋时，未经物业公司同意擅自将,602,室阳台处的排,水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道,接口处流进,602,室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿,602,室周围墙角深入,502,室，致使原告王某装潢的地板等物受损。原,告王某要求赔偿，但因被告华某与物业管理公司相互推诿，原告王某,遂诉讼至法院,分析解答,对于此案，法院审理经审理判定,1,物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道,进行定期检查和疏通，致使雨水受堵后溢进华某和原告王某承租的房,屋内，造成原告财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任,2,华某未经物业公司同意，擅自将其承租房屋阳台处排水管道口封,死，使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了原告的财产损害,为此，