连云港东海县项目初步投资建议

1、连云港东海县御景园项目市场报告&初步投资建议,营销投资管理部,一、东海县城市概况,二、东海房地产市场整体情况,三、御景园项目现状及投资建议,四、项目产品建议,1.1 东海县概况,东海县是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县，闻名中外的“水晶之都”。周边交通较发达，连云港机场、连徐高速、沿海高速、京沪高速以及铁路，通达性较好。 东海是全国首批沿海对外开放县，全国农村综合实力百强县之一。 东海县行政区域面积2040.9平方公里，县城人口约14万人，总人口115万，辖13个镇、8个乡。,1.2 东海县经济概况GDP&人均GDP,2006年至2009年，东海县国民生产总值及人均生产总值保持15%以上的速率稳

2、步增长，为06年后东海房地产市场的快速发展提供了良好的经济大环境，截止09年，国民生产总值与人均生产总值将近提升了一倍，而恰好这段时间也是东海县房地产市场爆发性增长的节点。 宏观经济数据显示，东海县房地产市场经济同宏观经济环境有着直接的呼应关系，宏观经济的快速增长，促进房地产市场的发展，房地产市场的发展也带动了宏观经济数据的稳步增长。,1.2 东海县经济概况固定资产投资及消费品零售额,固定资产投资和消费品零售是反映一个区域经济环境的最佳指标，2006年到2009年，东海县固定资产投资额成几何倍数增长，充分说明了东海县在城市化进程中，县政府相关单位在市政配套及县区规划上的资金力度，同时县区消费品

3、零售额保持平均18%以上的增长率，反映了县城人口日益旺盛的消费力，为房地产市场产品从居住要求走向品质要求提供的更大的发展空间。,1.2 东海县经济概况城镇人均工资及可支配收入,2007年是东海县城镇人均收入增长的一个爆发点，随后进入一个稳步增长的状态，年增长保持在18%以上，但进入2009年人均可支配收入相对08年而言，增长率呈现较为明显的下滑，由于受经济危机影响，全国居民消费指数上涨的同时，但实际工作收入却为呈现对应的增长。,城市概况总结,1、东海县为知名的“水晶之都”，有一定的相当市场及产业，经济较好，为全国百强县之一； 2、东海县城区人口14万，相对于整个县115万的总人口来说，比例较小

4、，随着城市化进程的推进，为东海县房地产市场发展提供的空间； 3、GDP、固定资产投资、消费品零售额、城镇人均工资均逐年上涨，具有良好的可持续发展性； 4、目前东海县2600元/的房价，相对于12800元/年的人均可支配收入来说，每户家庭每8年就可以买得起100平米左右的房产，区域房地产价格较理性，市场较健康。,一、东海县城市概况,二、东海房地产市场整体情况,三、御景园项目现状及投资建议,四、项目产品建议,2.1 房地产市场基础数据施工面积及竣工面积,2007年是东海宏观经济指标的主要节点，同时也是东海房地产市场发展的重要节点，2006年，东海房地产市场规模呈现爆发性增长，到2007年开始土地开

5、发量保持在300万平方方米的数据节点上，年竣工率也保持在60%左右，2009年施竣工数据显示，将有100余万方施工面面积进入2010年去化。,2.1 房地产市场基础数据连云港四县年度销售对比,赣榆房地产市场发展略早于东海，但2008年开始，东海房地产市场就呈现赶超的趋势，成为连云港四县房地产市场发展最为迅速的县级市场，2009年数据显示，东海房地产市场年成交量达到8961套，100余万平方米，2010年，截止统计数据到5月底，东海成交量已接近赣榆两倍。,2.1 房地产市场基础数据连云港市区及四县成交量纵向对比,纵向成交数据显示，2009年3月份开始东海房地产成交量呈现一个非常快速的增长模式，截

6、止2010年1月份到达顶峰，该时间节点上东海在售楼盘基本都处于尾盘状态，无房可售。相对于09年数据而言，由于东海城北板块和西双湖板块大量低密度住宅受房产新政影响，成交量有一定程度下滑。,2.1 房地产市场基础数据东海县年度销售对比,就人均住房面积而言，相对于县级城市，东海县人均住房面积呈现一个较为舒适的数据，但随着城市化进程的加快，县城人口将呈现一定基数的增长，根据县城人民的居住习惯，势必带来房地产市场的大量需求。,2.2 东海县城区房地产开发概况东海县板块划分,东海县按道路区域大致可分为以下五大板块，其中城北新区及西双湖板块是2008年-2010年东县城房地产集中开发板块。全县城区目前在售楼

7、盘有30余家，分别是： 西双湖风景区: 水印康庭、天一居、湖滨花园、钱塘 玉景园、碧溪玫瑰园、金陵御花园、东方花园； 城东区： 天地 锦程家园、瓯龙新干线、东海国际水晶珠宝城、润坤 东海龙郡、锦绣家园、中华园、东方银座。 城北新区： 东方体育城、瓯龙北岸、盛邦 上海名邸、魅力晶都 现代城、美麟 水岸名城、金和园； 县城中心区： 水晶公园、南阳 晶和国际、晶城大院； 县城南片区： 水晶汇、新天成国际广场、黄金海岸、名都花苑、中央花园；,2.2 东海县城区房地产开发概况东海县在售项目分布图,晶域中央,行政中心,2.2 东海县城区房地产开发概况未来一年市场供应量预计,房地产市场总结,1、2008年以

8、来东海县为连云港四县房地产市场发展最快的县级市场，截止2010年5月，东海县为连云港四县中房地产市场最大的县级市场； 2、相对于2009年，2010年东海县房地产市场还是受新政影响成交量回落； 3、东海县城区市场已经初具规模，而作为未来城市发展的重点区域：西双湖板块和城北板块，也是区域房地产集中开发板块； 4、未来东海县供应量预计有约120万方，预计未来竞争将更激烈。,一、东海县城市概况,二、东海房地产市场整体情况,三、御景园项目现状及投资建议,四、项目产品建议,3.1 项目宗地图,一期别墅,二 期 用 地,3.2 项目经济数据,御景园项目一期概况： 建筑类型：联排别墅 建筑面积：约20000

9、 投资总额：2500万元（单位建筑面积成本：1250元/） 户型面积：210-280 销售价格：4000元/ 销售情况：尾盘，剩余约14套联排别墅，成交比例90% 去化周期：2年 客户分析：主要以当地企业主及在外做生意的客户，投资性客户很少,二期地块规划指标： 总用地面积17948平方米： 总建筑面积51488平方米。 高层住宅：48800平方米 商业：1850平方米 幼儿园：507平方米 物业用房：330平方米 容积率：2.87 建筑密度：23% 总户数：416户（户型面积在90100平方米的两房，120140的三方为主，户均面积120平方米，与市场主流户型面积一致） 绿地率：30%,3.2

10、 项目经济数据,3.3 现场图片项目地块现状,地块现状：其中地块西南视角照片为老旧建筑，其中地块南侧为原职高现已拆迁，,3.3 现场图片项目地块现状,西侧为一期和老旧小区,3.3 现场图片项目地块现状,项目北侧道路，如需开发公司代建将造价不菲。,3.3 现场图片周边概况,北侧为玉带河，具有一定的景观资源,周边环境新旧程度参差不齐，东侧为金陵御花园项目，,中心市区,3.3 现场图片周边概况,南侧和西侧的老旧建筑小区,3.3 现场图片周边概况,3.3 现场图片周边概况,北部现状和面貌，尚不具备城市形象,北部现状和面貌，呈现破旧面貌,3.3 现场图片周边概况,3.4 周边市场参考,项目周边成交地块情

11、况,3.4 周边市场参考,项目周边在售项目情况,3.4 周边市场参考,金陵御花园，27002800,碧溪玫瑰园，27002800,水印康庭，26002800,天一居，26003000,3.5 地块分析规划分析,新城的行政中心规划在城市的北部，老城的东面、西南面为开发区； 本项目地块所处位置为新城与老城交界处，区域规划主要是居住区功能，与行政中心有较远距离，现在的现状是有一定的配套，但仅限于原来的郊区式低档商业配套功能，未来虽有规划，但实施有待时日。,3.5 地块分析市场分析,房价水平较低，市场封闭性强，缺乏外来购买力，项目去化周期较长； 市场潜在供应量大，地块无论是地段和体量都不占优势，最优质

12、地段为县政府周边地块，具备行政办公、商业、市民广场、体育中心、西双湖等资源； 玉带河与西双湖虽然同处于西双湖板块，但从规划定位的高度、景观资源、未来升值预期来看，玉带河片区处于劣势，西双湖周边地块未来将对本项目形成有力的竞争； 未来市场竞争激烈。,3.6 项目SWOT分析,SWOT分析优势 玉带河景观资源 交通条件不错 有一定的基础商业配套，比新城行政中心现状稍完善，但档次低 户型设计有一定可取之处，设计空中连廊，减少公摊面积，两梯四户都能达到通过北向采光和通风,SWOT分析劣势 周边现状一般，周边道路景观改造成本较大 不占据绝佳核心资源，在老城和新城的边缘交汇地带，与新老中心均有一定的距离

13、高层和小高层，得房率低，售价较多层低 户型进深近16米，有点过深 容积率过高 立面设计较简单，不能满足房地产市场初期阶段市场对于欧式古典的审美情结和偏好,3.6 项目SWOT分析,SWOT分析机会 低成本优势 体量小，可速战速决,SWOT分析风险 市场吸纳量有限，可能面临市场吸纳承受能力风险 市场价格水平偏低,3.7 项目投资合作建议,考虑到规划位置并不占据核心位置和优质核心资源，市场潜在供应量巨大，体量小、单价低、盈利空间有限，建议采取短平快策略，依托土地低成本优势靠价格冲击市场加快资金周转率，速战速决。 建议为加快开发节奏在目前设计方案上做局部完善及修改，避免投入大量人力物力财力资源。基于这种策略，以一年为销售周期目标的基础上，价格定位建议为25002900元/平方米，中间价2700元/平方米。 如果公司考虑未来在连云港地区的进一步发展，在成本较低，有较合理的利润预期的情况下