_津南大学城项目定位报告(终)

1、津南大学城项目定位报告,2011年1月,一、理解区域 二、理解市场、客户 三、项目定位及产品建议,1、项目位置及规划指标、条件,位于津南区海河教育园内，与津南新城隔路相邻，经二路将地块分割成东、西两部分，东至支路二，西至支路三，南至支路四，北至经四路。 规划指标、条件 总建筑规模含阳台、阁楼及配套公建。 套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重达到开发建设住宅面积的70%。 不得建设低密度、大套型住宅项目，禁止建设别墅类房地产开发项目。 受让人自签订合同之日起1年内开工，建设周期3年,一、理解区域,1,2,国家级高等职业教育改革实验区、教育部直属高等教育示范区、天津市科技研发创新示范区。园区定

2、位：在海河中游形成一个人文型、生态型、创新型的区域中心，提升区域城市化水平,2、海河教育园的规划和建设将迅速聚集大量高素质人才，大幅提升区域的人文、科技创新、经济价值，提升区域城市化形象,总占地37平方公里；规划办学：20所职业院校和2所大学（天津大学、南开大学）；规划人口20万人，居住人口10万人。 目前高职园中的一期7所院校已竣工，中德职业技术学院、电子信息职业技术学院、现代职业技术学院、轻工职业技术学院、海运职业学院、仪表无线电工业学校和机电工业学校已开始进驻,区内交通干线：津歧公路、津港公路、津沽公路。 据天津市轨道交通规划：地铁1号线延长线、地铁6号线二期均经高教园；据津南区城市总体

3、规划，津南区将启动Z1、Z3、C1、C2轨道线建设，形成以津南新城为核心、连通各镇和功能区的“环形放射”状轨道路网体系。 津港高速：为本市10条连接中心城区和滨海新区的放射线，连通津南和大港,天津大道，已于2010年建成通车，全长37公里，其中津南区段全长25.16公里。连接中心城区小白楼以及滨海新区于家堡、响螺湾中心商务区，是海河南岸唯一一条快速通道,3、天津大道及轨道交通规划预期极大改善了区域出行便利程度，加强了与城市中心、滨海新区的快速联系，提升区域的价值,4、津南区产业规划、各城镇定位关系明确，咸水沽作为津南区政治、文化中心将承担主要居住功能,力争5年实现“9341”四大奋斗目标 “9

4、”是，实现滨海新区津南分区、津南经济开发区、泰达（津南）微电子工业区、国家农业科技园区、八里台、咸水沽、北闸口、双鑫、小站九个园区和工业载体加速发展。 “3”是，建成小站练兵园、天嘉湖旅游度假区、宝成北方石园林三个各具特色的旅游产业区。打造以近代军事文化、生态文化、海河文化、民俗文化为主题的津南特色休闲旅游产业区，形成新的增长点和亮点。 “4”是，基本建成双港、葛沽、八里台、小站四个新型城镇,1”，基本建成津南新城。充分利用连接市中心城区和滨海新区的地缘优势，做到新城建设与海河综合开发建设有机贯通、融为一体。抓住海河开发延伸和扩展的有利时机，科学规划，逐步建成古韵新貌交融的文化商贸区，产业集聚

5、发展的特色创业区，人居环境宜人的生活行政区，城市功能鲜明的形象展示区,天津市城市总体规划(2005-2020年)中指出，未来天津市调整优化主城区布局，形成“中心城区+外围城镇组团”的布局结构。其中津南属于规划中的11个新城之一,5、津南新城作为天津11个新城之一，区域形象、区域配套将会快速完善，成为最能体现津南区城市新形象的区域,津南新城,融创 大学城项目,小结二,小结一,项目所在的咸水沽将承担津南区主要政治、文化、居住功能，且对周边城镇具有明显汇聚作用,项目所在区域价值（包括人文、经济、交通、居住等价值）将持续快速提升，该区域将定义津南区城市新形象，房地产市场潜力巨大,小结,小结三,项目发展

6、同时且直接受益于海河教育园、津南新城重点发展建设的双重利好,小结四,项目周边市政配套建设比较完善，区域形象较好,津南区2009、2010年不含别墅的住宅产品每年供应面积在110万平米左右，每年的消化量也在110万平米左右，2010年同比均价涨幅为25%，市场供需平衡。住宅市场供应及成交的主流产品为90平米左右的两居和120平米左右的三居，其中三居占比为30%，两居占比为60,注：以上数据为房管局网签口径统计,1、区域市场供需平衡,二、理解市场、客户,富力桃园,新悦庭,领世郡,格林世界,水榭花都,星耀五洲,天颐津城,碧桂园,中信项目,海尔项目,天房采郡,民兴园,民盛园,金秋新苑,爱这城,双港板块

7、。以外环线为主要动线，客户以市区为主。均为在售项目，且大部分项目普通住宅产品处于尾盘状态,天嘉湖板块。以津港高速为主要动线，主打生态低密度居住，供应量大，竞争激烈,咸水沽板块。区域政治、经济、文化中心，消费力强，以天津大道、津沽路为主要动线，与市区和滨海新区通达性强，发展潜力大。品牌开发商进入较晚，房地产市场发展相比另外两个板块滞后,富力项目,仁恒项目,融创项目,米兰阳光,永泰GOLF,沽上江南,2、市场格局,3、咸水沽板块客户特征,由于咸水沽具有较强的汇聚能力，首置、首改、再改等各类客户具有较高的需求。 拥有体面的事业或工作，当地属富裕人群。包括：政府公务员、高教园老师、私营业主、银行/医院

8、等事业单位职员、周边产业企业的中高层管理人员。 具有咸水沽当地情结，主要生活圈子在咸水沽，或因工作、教育、生意等原因而需要安居在咸水沽。 看重区域内深厚的人文教育资源、丰富宜居的生态资源、完善便利的生活配套等，并相信区域未来的发展潜力。 有追求高品质生活的意愿，愿意为高品质项目付出一定溢价，尤其是对低密度产品非常认可，且存在需求，但目前当地市场不能满足。 置业主要以改善生活、结婚、平改拆迁等刚性需求为主，投资比例非常低,对高层、小高层产品并无明显的抗性，但对低密度产品（如：别墅、洋房等）尤其偏好，且可承受较高的溢价。 对社区品质的有较高期望，喜欢贵气、质感的建筑立面及相应风格的景观园林，好的物

9、业服务等。 主力需求户型面积： 高层/小高层产品以紧凑户型为主，其中，两居室：80-95平米；三居室：100-130平米，对更大面积户型需求不明显； 对低密度产品的舒适度及面积要求较高，至少是舒适三居，除独栋、联排别墅外的其他低密度产品对面积需求主要为：200平米左右。 对错层、跃层产品有一定偏好,4、咸水沽板块客户产品需求偏好,地理位置：位于大沽南路延长线旁，距外环线津沽桥600米 占地面积：30万平米 总建筑面积：42.3万平米（是金地格林世界80万平米的第四期高层组团 ） 容积率：3.57 毛坯交房,5、代表项目金地三十峰,销售及成交客户情况： 2010年度分五批获取销许，共计供应214

10、4套，22.3万平米房源。 2010年度成交1842套，18.8万平米，共计16亿销售额，销售均价8533元/， 预计2011年售价11000元/。 2010年度两室户型成交占到59%，三室占30%，一室及四室户型合计不足10%. 目前，销售接近尾盘。仅剩余4栋高层，以70-99平米小户型为主，春节后开盘。 位于外环区域，以城市外溢客户为主，其中河西区客户最多，河东区客户次之,地理位置：咸水沽体育场路与建国大厦交口，月坛商厦对面 占地面积：18.5万平米 建筑面积：46万平米 ，其中商业10万平米 容积率：2.5 总户数：11200户 开发商: 天津中冶新华置业 毛坯交房,5、代表项目沽上江南

11、,销售及成交客户情况： 该项目2010年度成交300套，销售额2亿，均价7188元/。 两室户型成交达82%，占到绝对比例。 2011年目标销售额7亿，主推出低密度产品，5月份推出4栋72套，总价在200-400万之间。 成交客户以当地私营业主及政府官员为主，市区成交客户极少,产品构成： 一期5栋：1栋 8层、4栋18层； 二期5栋：3栋21层，2栋24层；两梯三、两梯四、两梯六。 高层、洋房、叠拼；洋房140-210平米，标准层为错层；顶层四跃五复式,地理位置：津南咸水沽津沽路42号（过紫江路口向东100米路左） 占地面积：6.5万平米 总建筑面积：17万平米 容积率：2.9 总户数：116

12、8户,5、区域代表项目永泰GOLF,销售及成交客户情况： 2010年分三批获取销许，共计供应655套6.5万平米房源。 年度成交432套，4.3万平米，共计3.15亿销售额。 两室户型成交占到67%，180四室户型严重滞销。 项目共10栋，2011年计划推出5-8楼，主推户型较前四栋升级，两室78平米升为88平米，95平米增为110平米，最大户型仍为135平米。2011年计划实现均价7800-7900元/平米。 成交客户以当地私营业主及政府官员为主，有少量追随永泰的北京投资客，市区成交客户极少,小结二,小结三,小结一,天津大道和津沽公路将双港新城、津南新城、葛沽新城组成了一条位于天津市区和滨海

13、新区间的“宜居走廊”，未来将成为市区和滨海新区外溢客户置业的热点区域,市场对高层、小高层产品没有抗性，主流需求户型为80-90两室和110-120平米三居，主要面对首次置业及首次改善客户，消化速度快。咸水沽区域内各类舒适性低密度高端产品均有强烈需求,小结四,小结五,津南新城位于海河南岸，天津大道沿线，依托海河教育园区和区域政治文化中心的定位，及多家品牌开发商的进入，津南新城将成为最能代表津南城市形象的区域,目前，咸水沽板块内多为当地开发商，缺乏高品质项目。但随着多个品牌开发商的进入，项目品质将大幅提升，市场供应量将在2011年迅速增加，竞争激烈,小结,近年内，咸水沽房地产市场仍将以本地客户为主

14、，市区外溢客户比例会有所上升，但短期内不会i快速增长,支持快速销售的中高端精品项目 主流需求，成熟产品 新古典风格 相对突出景观特色,1、项目定位指导思路,三、项目定位及产品建议,方案一： 叠拼+高层,2、产品定位,考虑到规划部门的对项目规划方案的要求，结合公司对项目开发节奏的要求，主推方案二,方案二：叠拼+小高层+高层,3、产品建议及目标客户,4层叠拼,面积需求：180-200平米（一跃二，不含地下面积） 160-180平米（三跃四,目标客户：地缘性再改善客户,二产、三产私营业主 政府公务员（有官职） 银行/医院等事业单位高管人员 教育园教授,高层/小高层,面积需求：80-90平米两居 100-130平米三居,目标客户：首次置