置业有限公司金华庭商住小区建设项目可行性分析报告

1、目录第一章 申报单位简介及项目概况1第一节 申报单位概况1第二节 项目概况2第三节 结论与建议8第三节 结论与建议8第二章 发展规划、产业政策和行业的准入分析11第一节 发展规划11第二节 规划分析论证20第三节 产业政策及市场准入分析29第三章 资源开发及综合利用分析37第四章 节能方案分析42第一节 能耗分析42第二节 节能措施和效果分析46第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案54第六章 建筑安全分析与评价57第一节 高层消防设计方案及评价57第二节 电气消防设计及评价60第三节 抗震设计方案及评价64第四节 防雷设计方案及评价66第七章 环境和生态影响分析67第八章 项目招投标及实施

2、进度安排78第九章 经济影响分析83第一节 总投资及资金筹措83第二节 经济效益分析86第三节 区域经济影响分析93第十章 社会影响分析95第十一章 财务分析表101 第一章 申报单位简介及项目概况第一节 申报单位概况一、项目申报单位概况本项目建设单位为洪湖市卧龙置业有限公司。本公司是2011年9月成立的一家房地产开发企业，具有房地产开发暂定级资质。公司注册资金1000万元，现有职员16人。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限公司制度的运作方式，下设综合部、营销部、工程部、财务部，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进，勇于开拓的企业团队。公司自创建以来以“塑造品牌、求新

3、创优、服务社会”为追求，秉承“专注品质、建筑无限生活”的开发理念，坚持“一流的规划设计、一流的施工管理、一流的房屋质量、一流的营销服务”的开发建设原则，根据企业规范化、标准化、专业化的要求，坚持以市场为导向，以用户满意为目标，全面引进现代企业管理机制，认真规范企业内部管理，坚定不移地走品牌发展道路。坚持以专业视角精耕细作，构筑最有价值的生活空间；在提升产品品质和企业价值的同时，最大限度实现企业、客户和社会的三方共赢。二、资金实力及开发资质情况洪湖市卧龙置业有限公司成立于2011年9月，公司注册地为洪湖市龙口镇东风大道28号；有限责任公司(自然人独资)；经营范围为房地产开发、经营和物业管理；经营

4、有效期至2041年9月19日。公司注册资本金：壹仟万元；法定代表人：杜金才房地产开发资质等级：暂定级资质荆房开暂【2011】047号第二节 项目概况一、项目名称：卧龙金华庭商住小区建设项目二、建设性质：旧城改造及普通商品房开发三、建设单位：洪湖市卧龙置业有限公司四、建设地点：本项目拟选址在洪湖市龙口镇主干道东风大道路旁，东临工农渠，南临东风大道，西靠龙口镇信用社，北临龙口镇红洲村，地势整体较为平整。该地段是龙口镇规划中的城镇中心区，交通便利，人口密度适中，周围无噪音扰民与环境污染，是适宜人口居住较理想的场所。项目总用地面积为16285平方米。详见下图：五、二期建设规模及内容(一)二期建设规模本

5、项目开发占地面积为16285平方米(折合24.4亩)，规划建筑面积26481平方米，其中住宅面积22151.3平方米，商业建筑面积1588.2平方米，储藏室2741.5平方米，提供普通商品住宅195套，居住人口约635人。(二)项目建设内容1、建设内容：项目建设9栋商住楼，其中住宅楼7栋、商住楼2栋，总建筑面积26481平方米。2、公用配套工程：建设室外绿化、道路、水电等配套设公用设施。具体建设内容详见下表：147功能用房分类项目层数分摊土地面积()户型编号户型户型平均面积()地上地下室总建筑面积结构形式户数(户)总人数(人)住宅面积()配套建筑商业面积()小计()商住楼A栋6750.9A/B

6、/C/D三房二厅二卫1093521.30689.44210.7砖混36117商住楼B栋6725.7A/B/C三房二厅二卫10634210898.84319.8框架36117住宅楼C栋6756A/B/C/D三房二厅二卫1154352.307235075.3砖混36117住宅楼D栋6376E/F三房二厅二卫1092118.603602478.6砖混1859住宅楼E栋6548.7G/H三房二厅二卫119.73164.505113675.5砖混2478住宅楼F栋5537.6A/B三房二厅二卫117.624680504.622972.62砖混2065住宅楼G栋5267.9C三房二厅二卫118.51203

7、.30254.891458.19砖混1033住宅楼H栋5267.9C三房二厅二卫118.51203.30251.491454.79砖混1033住宅楼I栋5146.3C三房二厅二卫118.36990136.5835.5砖混516小 计437722151.301588.22741.5264810195635四、项目定位该项目位于龙口镇规划中的商住圈核心地段，一是交通便利，南为龙口主干道东风大道，是往来洪湖与咸宁地区的车辆必经之路；二是工作环境优美，西面为龙口信用社，与镇政府也相隔不远，为购买本项目的业主提供了很好的工作环境；三是拥有优良的学区环境，本项目离龙口中心学校不远，与龙口小学也近，能为居民

8、提供良好的学区环境。本项目将通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决当地居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区。目标客户主要为当地居民，项目产品主要为中、小型普通商品住宅195套。主力户型为三室二厅二卫。其平均户型面积为116平方米左右。五、拟建项目建设期：根据项目申报单位初步规划，本项目规划拟24个月建设完成(2010年10月至2012年10月)。六、拟建项目投资：本项目总投资2600万元，其中工程费用1951.1万元，工程建设其他费用518.89万元，预备费为130万元。具体详见投资估算表。投资估算总表单位：万元序号工程

9、和费用名称土建费用其它费用(万元)合计(万元)比例工程量()单位价值(元/)小计(万元)一工程费用26481736.79 1951.10 1951.10 75.04%二其它费用518.89 518.89 19.96%三预备费用130.00 130.00 5.00%四管理费和利息总投资2600.00 100.00%七、资金筹措：本项目总投资2600万元，全部由项目申请单位自筹。八、项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标表序号项目数量单位1规划总用地面积16285平方米2总用地面积16285平方米3总建筑面积26481平方米4地上总建筑面积26481平方米其中住宅建筑面积22151.3平方米商业

10、建筑面积1588.2平方米配套建筑平方米储藏室2741.5平方米5容积率1.63-6住宅总户数195户7居住人口(3.25人/户)635人8非机动车停车数124辆9机动车停车数35辆10建筑密度27.00%11绿地率35.00% 第三节 结论与建议一、结论通过对拟建项目的规划布局、市场准入、资源利用、土地征用、生态环境、经济和社会影响等多方进行分析和论证，可得出如下审核结论：核准项目细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据建设用地方面征地取得的合法性土地使用权证书2012年8月12日洪湖市人民政府颁发的土地使用权证书合规合法洪湖市国有土地资源局发证土地利用用途合规性居住9栋商住楼合规土规条件和

11、建设方案土地使用强度合规性容积率1.63；建筑密度不大于27%容积率1.63；建筑密度27%在规划控制指标之内规划设计条件和建设方案规划方面产业发展规划的符合性鼓励普通房建设商品用房符合政策洪湖市龙口镇旧城改造规划城市总体规划的符合性节能小型住居区小型住宅区高度契合洪湖市龙口镇发展规划产业政策方面房地产宏观调控政策中小套型、中低价位普通商品房195套普通商品房符合宏观政策要求国发办【2006】37号文及洪湖市实施细则产业准入标准可一次性开发不超过15万平方本项目开发规模26481平方米符合标准湖北省城市房地产开发经营管理办法产业政策不是淘汰类产业；鼓励类(节地、节能建筑)合规发改委令第40号行

12、业准入方面资本金准入标准资本金不低于20%项目资本金100%优于标准项目申报单位提供的资金证明房地产开发资质暂定级和暂定级以上暂定级符合要求资质证书拆迁补偿和安置拆迁补偿标准(洪城改办20082号)所列费用国有建设用地使用权出让合同符合政策要求鄂政办【2004】173号移民安置方案落实还建地块、储备用地、控制用地等工作该地块已落实拆迁安置补偿工作符合政策要求鄂政办【2004】173号资源利用节能新建建筑节能50%以上本项目节能57%优于标准节能评估报告节水综合节水率20%直接节水率20%；中水回用率30%；雨水利用率30%；非传统水源利用率30%。符合2010年建筑节水20%的目标要求优于标准

13、节能评估报告节地节地率20%本项目节地率30%优于标准十二五规划纲要节材综合节材率降10%再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%；建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%优于标准十二五规划纲要建筑安全抗震抗震设防烈度6度本项目按6度标准设防符合标准高层建筑设计规范防雷住宅小区二类等级设防雷系统按二类等级设防达标高层建筑设计规范消防耐火等级：地上和地下二级地上一级达标高层消规环景影响废气大气污染物综合排放标准(GB16518.89-1996)表2二级标准限值CO、NO2、HC含量极少达标排放环评批复废水污水综合排放标准(GB8978-1996)表4中三级标准COD、BOD5、SS全年总

14、排放量3.8t达标排放环评批复噪声GB12348-2008工业企业厂界环境噪声排放标准“2类标准”60分贝以下达标排放环评批复固体废物无害化处理零排放达标排放环评批复经济影响经济评价国民经济内部收益率10%本项目内部收益率41%优于标准经济评价(第三版)行业影响不能形成行业垄断本项目市场占有率不到1%不会形成市场垄断市场调查区域经济影响当地支柱产业房地产项目产业链长，产业带动能力强符合市场调查社会影响对区域社会影响利大于弊本项目为小规模房地产开发项目，对社会环境影响程度小影响小社会调查当地社区可接受性接受度高接受程度高符合要求社会调查风险防范措施有风险防范措施四条社会风险防范措施有措施且措施可

15、操作性强社会调查二、建议1、做好征地拆迁补偿工作：一要深入宣传发动，让广大群众理解支持拆迁；二要全面落实政策，做到公平公正公开；三要妥善处理矛盾，切实帮助群众解决实际困难；四要依法依规操作，让该地块的拆迁成为法治公正的典范。2、建议政府相关部门对本项目予以审核通过。第二章 发展规划、产业政策和行业的准入分析第一节 发展规划一、洪湖市龙口镇经济发展现状简介龙口镇位于洪湖市中南部，洪湖四湖下游，长江流经东南两面，隔江与嘉鱼县相望，北与洪湖大沙湖农场毗邻，西与洪湖大同湖农场以四湖总干渠为界，是荆州市东接咸宁地区的重要集镇。全镇国土面积136平方公里，辖32个行政村，1个街道居委会。人口50400余人

16、。1951年境内设区辖龙口镇和堤街、高桥等乡，1956年增设和里乡，1961年改公社，1975年合建龙口公社，1984年又分置龙口镇和高桥、堤街、和里3乡，1987年组建龙口镇。位于市境东南部，距市府32.8公里。龙口是传统粮棉油种植大镇。全镇共有粮棉油种植面积6.2万亩。品种优质率达100%，其中优质棉2万亩，优质稻2万亩，优质油菜2.2万亩。该镇依托资源，发展农副产品加企业，全镇共有粮棉加工企业13家，棉花加工企业8家，油料加工企业2家，木材加工企业8家。 龙口位于洪湖市四湖下游，南沿长江，背靠内荆河，水资源得天独厚。该镇瞄准市场和消费需求，狠抓精品，优质、无公害水产板块建设，发展名特优水

17、产品种。经过几年努力，该镇共形成优质水产养殖面积4.5万亩，其中后湖集中连片精养面积4万亩，银鲫专养3.5万亩，鳜鱼、泥鳅、黄鳝、河蟹名优套养1万亩。2004年，该镇后湖4万亩水产养殖板块被省农业厅定为“无公害水产养殖基地”其出产的银鲫获国家“绿色产品”认证，打造成“洪湖银鲫”品牌，年水产品总量4万余吨，银鲫2万吨，成为武汉“活鲜鱼缸”，产品运销湖南、河南、江西、河北、江苏等省市。作为长江边的千年古镇，自1988年起，龙口镇立足镇情，抢抓机遇，走工业化、农业产业化、城镇化、市场化发展道路，制定实施“结构调整”、“水产富镇”、“工业强镇”、“招商活镇”发展战略，致力于拓展为江畔明星乡镇。2010

18、年，全镇社会生产总值达到41356万元，比“十一五”初期增长17.1%，农民人均收入达到4870元，增长47.6%，国地税入库税金119.6万元，全社会固定资产投资10450万元，均比“十一五”初期有大幅增长。龙口镇综合经济实力在全市乡镇的排位稳步前进。产业格局逐步优化。龙口镇立足于打造农副产品加工镇的目标，发展与农业紧密结合的工业项目，发挥品牌效应。依托正大环源水产开发公司，提升水产品深加工水平；依托红翔木业，发展林木加工业，依托龙口棉花公司做好棉花加工。招商引资水平不断提高。一是着力抓好招商引资基础性工作，主动收集、整理、论证一些前景好潜力大的项目，提高了项目谈判的成功率。二是加强领导、健

19、全机构、保障经费，积极参加招商引资活动，通过这几年的努力，先后引进了一批产业化企业。三是扶持优势企业做大做强，为企业提高优质高效服务，使他们扩大注资力度，做到“引得进、留得住、能发展”。重点企业运转良好。2010年全镇规模以上工业企业增加产值 2600万元，较“十一五”初期有大幅增长，全镇现有各类民营企业，普遍运转良好。龙口棉花、红翔木业、佳园饲料等企业陆续增加投资，扩大生产规模。新农村建设取得新局面。2006年以来，龙口镇五星、红洲等自然村先后被列为新农村建设试点。试点村的整体规划编制工作正在稳步实施，各项改造工作有力推进，村容村貌有了极大的改观。随着中央各项惠农政策的出台，按照“多予、少取

20、、放活”的方针，全面进行贯彻落实。一是进一步抓好“一卡通” 、村财镇代理、专项资金管理等工作，仅2010年，全镇通过“惠农一卡通”就发放各类支农惠农资金439万元。二是完善农村土地制度改革，在不改变土地使用权性质的前提下，遵循依法、自愿、有偿的原则，鼓励农民对土地进行流转，做到了保护耕地、集约用地、节约用地，同时积极争取到土地整理项目，确保了耕地占补平衡。三是农技推广综合服务站功能进一步完善，农技服务等职能得到进一步强化，科技服务网络进一步健全。基础设施建设取得新进展。一是公路建设步伐加快，先后投入资金1500多万元，新建改造公路50多公里，基本实现了硬化公路村村通。二是加强了水利设施的建设，

21、仅2010年，全镇就疏浚沟渠20多条，完成危桥改造18座；实施了标准农田建设，改造和完善了各村的渠道，完成了龙口泵站千万改造项目，有效保证了农田水利灌溉。三是安全饮水工程建设快速推进，先后投资一百多万元，完成了集镇及周边16个村的管网延伸和健康供水。四是教学设施建设加强，高桥小学、龙口小学及和里中学改造工程完成，为师生创造了良好环境。五是文化活动设施不断完善，完善了文化中心，增加了农村文化活动设施，各村均建成了农家书屋，藏书都在1000册以上，极大丰富了农民文化生活。六是电力通讯条件不断改善，先后完成镇区各地300万的电力改造工作。积极协助电信、移动、联通公司在龙口镇境内建立基站、完善网络，实

22、现了村村通程控电话，无线通讯覆盖面达98%以上。关心群众生活，落实民生工程。认真解决人民群众最关心、关注的实际问题。劳动和社会保障工作有效开展。到2010年，龙口镇城镇居民医疗保险投保达到1200人，新型农村养老保险试点工作全面推进，截止2010年全镇参保率已达到80%。民政各项工作稳步推进，对镇福利院133名老人实行衣、食、住、行、医的全方位服务，集中供养率达100%。城镇居民最低生活保障实现应保尽保，动态管理。城镇困难家庭医疗救助工作更加完善，各项优抚政策落实到位，仅2010年，全镇发放城镇低保户保障金72800元，农村低保户保障金363000元；年办理大病救助金额138000元，临时性救

23、助金额73000元；发放各类优抚双拥资金241670元。全镇大病救助人数达到142人，为全市之最。科教文卫等各项社会事业全面进步。五年来，龙口镇基础教育事业稳步推进，中小学入学率均达100%，教学设施、教学质量得到双提高。文化事业蓬勃发展，一批群众文艺团体纷纷成立，各类群众文化活动不断开展。卫生工作不断加强，医疗保险做到了人口全覆盖。村庄环境整治工程扎实推进，农村居住环境明显改善。二、项目建设的必要性(一)符合中央的政策精神党的十七届五中全会通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议，明确了今后五年我国经济社会发展的奋斗目标和行动纲领，提出了在工业化、城镇化深入发展中同步推

24、进农业现代化，是“十二五”时期的一项重大任务，必须坚持把解决好农业、农村、农民问题作为全党工作重中之重，统筹城乡发展，坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，加大强农惠农力度，夯实农业农村发展基础，提高农业现代化水平和农民生活水平，建设农民幸福生活的美好家园。统筹城乡经济社会发展，扎实推进社会主义新农村建设。(1)建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务。全面建设小康社会，最艰巨最繁重的任务在农村。加速推进现代化，必须妥善处理工农城乡关系。构建社会主义和谐社会，必须促进农村经济社会全面进步。农村人口众多是我国的国情，只有发展好农村经济，建设好农民的家园，让农民过上宽裕的生活

25、，才能障障全体人民共享经济社会发展成果，才能不断扩大内需和促进国民经济持续发展。当前，我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段，初步具备了加大力度扶持“三农”的能力和条件。“十二五”时期，必须抓住机遇，加快改变农村经济社会发展滞后的局面，扎实稳步推进社会主义新农村建设。(2)围绕社会主义新农村建设做好农业和农村工作。“十二五”时期是社会主义新农村建设打下坚实基础的关键时期，是推进现代农业建设迈出重大步伐的关键时期，是构建新型工农城乡关系取得突破进展的关键时期，也是农村全面建设小康加速推进的关键时期。“十二五”时期要高举邓小平理论和“三个代表”重要思想伟大旗帜，全面贯彻落实科学发展观，统筹城

26、乡经济社会发展，实行工业反哺农业、城市支持农村和“多予少取放活”的方针，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，协调推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和党的建设。当前，要完善强化支农政策，建设现代农业，稳定发展粮食生产，积极调整农业结构，加强基础设施建设，加强农村民主政治建设和精神文明建设，加快社会事业发展，推进农村综合改革，促进农民持续增收，确保社会主义新农村建设有良好开局。(3)扎实稳步推进社会主义新农村建设。推进新农村建设是一项长期而繁重的历史任务，必须坚持以发展农村经济为中心，进一步解放和发展农村生产力，促进粮食稳定发展、农民持续增收；必须坚持农村基

27、本经营制度，尊重农民的主体地位，不断创新农村体制机制；必须坚持以人为本，着力解决农民生产生活中最迫切的实际问题，切实让农民得到实惠；必须坚持科学规划，实行因地制宜、分类指导，有计划有步骤有重点地逐步推进；必须坚持发挥各方面积极性，依靠农民辛勤劳动、国家扶持和社会力量的广泛参与，使新农村建设成为全党全社会的共同行动。在推进新农村建设工作中，要注重实效，不搞形式主义；要量力而行，不盲目攀比；要民主商议，不强迫命令；要突出特色，不强求一律；要引导扶持，不包办代替。根据国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见加强宅基地规划和管理，大力节约村庄建设用地，向农民免费提供经济安全适用、节地节能节材的住宅设

28、计图样。要本着节约原则，充分立足现有基础进行房屋和设施改造，防止大拆大建，防止加重农民负担，扎实稳步地推进村庄治理。本项目的实施符合中央“十二五规划”政策，切实着节约原则，充分立足现有土地资源进行房屋和基础设施的更新改造。(二)符合湖北省委提出的新农村建设试验区的精神中共湖北省委湖北省人民政府关于印发仙洪新农村建设试验区总体规划实施纲要的通知鄂文200846号，为了推动全省社会主义新农村建设取得新进展，省委、省政府决定建立仙洪新农村建设试验区。试验区范围包括地处洪湖周边的仙桃市、洪湖市、监利县所属14个乡镇(办事处、管理区、工业园区)、407个村。在试验区近期建设中，重点抓好八大类项目之一的加

29、强村庄环境整治。坚持村镇建设规划与土地利用规划相衔接，大力推进小城镇建设、村庄环境整治和生态环境建设，实施乡村清洁工程，突出抓好给排水管网改造、工业和生活污水处理、生活垃圾集中收集和无害化处理等，建设环境优美、生态协调的农村新社区。在洪湖市片区实施内荆河清淤及生态治理工程，建设9个中心集镇污水处理厂，配套建设管网75公里，新建滨湖污水治理工程，对沿公路民房和村庄实施立面改造、亮化、绿化工程。建设社会主义新农村，省委省政府提出要树立和落实科学发展观，把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重，坚持“多予、少取、放活”和“工业反哺农业、城市支持农村”的方针，努力改善农村生产生活条件，提高农民生活质

30、量，促使农村整体面貌出现较大改观，逐步把农村建设成为“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村。重点是加强村镇建设规划和环境整治，建设新村镇；发展农村各项社会事业，培育新农民；加强农村民主法制建设和精神文明建设，倡导新风尚。(三)洪湖市龙口镇新农村建设指导思想社会主义新农村建设的任务是解决“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的问题。随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们生活的需要。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况

31、和住房水平远远达不到人们生活的需求。农民安居住宅区及配套设施区的建设，极大改善了农村原来的面貌，农民的各项生活条件能够得到提高。龙口镇提出的卧龙金华庭商住小区项目综合解决了社会主义新农村生活质量改善的问题，符合社会主义新农村建设的基本要求。旧村改造能够促进农村城市化发展。城乡统筹发展首先是要破除二元结构。通过旧村改造，把农村基础设施搞上去，改善农民生活环境，提高农民生活质量；通过农村土地集约利用，促进二、三产业的发展，提高农民收入水平，进一步推进郊区城市化，缩小城乡差别，达到实现城乡一体化发展的目标。当前，我国已初步具备了建设新农村的条件。一方面，经过改革开放以来的快速发展，综合国力显著增强，

32、有了支持保护农业、加大农村基础设施建设投入的经济基础。另一方面，近年来，在起点较高的基础上，党中央、国务院为改善农村生产生活条件出台了一系列更直接更有力的政策措施，特别是农村“六小工程”(节水灌溉、人畜饮水、乡村道路、农村水电、农村沼气、草场围栏等)建设进展顺利，成效显著，为新农村建设积累了有益的经验。随着新农村建设改革试验向纵深推进，龙口镇镇政府领导积极响应惠农政策，加大对村镇基础设施和公共设施建设资金的投入，全镇将迎来史无前例的发展高峰，工程建设规模将不断扩大。镇围绕建设小城市的理念，按照“拉框架、强功能、提品质、重管理”的城镇建设思路，不断加快“新镇区、新园区和新社区”建设。伴随洪湖市龙

33、口镇数十年社会经济发展变迁，构筑宜住型、高品位人文休闲空间，卧龙金华庭商住小区结合当地旧城改造、休闲文化和旅游资源，形成一处综合性的商住小区。因此本项目对卧龙金华庭商住小区项目的建设，不仅是洪湖市龙口镇住房建设规划内容的重要组成部分，同时也是洪湖市当地人们生活的迫切需要，项目的开发建设很有必要。本项目地址第二节 规划分析论证一、区域城市总体发展规划符合性分析(一)洪湖市十二五总体规划1、加快基础设施建设“两圈一带一区”和城乡一体化试点的深入推进，将加快基础设施建设步伐，加快推动农村生产发展和城镇化进程，城乡生产生活条件和城乡面貌将发生根本性转变。(1)优化城镇空间布局。按照“全域洪湖、城乡统筹

34、”的规划理念，以谋划城镇空间布局和产业空间布局为先导，以促进城乡基本服务均等化为重点，全面推进城乡一体化进程。根据“以城带乡、以工促农、城乡一体、统筹发展”的总体要求，大力推进“三个集中”(工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中)，基本形成以中心城区为核心，辅城区为支撑，特色乡镇为节点、中心村(社区)为基础的城乡一体化空间布局。辅城区在参与洪湖中心城区差异化发展的同时，加快基础设施配套建设，提升发展实力，尽快形成产业特色；特色乡镇和其他建制镇根据各自的区位、资源、产业优势和经济结构等，建成各具特色的商品集散型、特色旅游型、工业主导型、生态宜居型城镇，不断提高小城镇产业集聚力和就业凝聚力

35、。(2)加快中心城区建设步伐。以湖北长江经济带重要节点城市创建为契机，继续实施中心城区“西优东拓南抑北延”工程，力争通过5年左右的努力，全市城镇化率达到50%，中心城区规模30平方公里，增12平方公里，具体为港口工业区2平方公里，开发区6平方公里，湿地生态新城4平方公里，城区总人口超过30万人。依照洪湖长江经济带节点城市规划布局，进一步加快城市基础设施建设。一是加快城区现有道路框架建设。加快文泉西路延伸工程、汉洪线城区至石码头电排河省道改造工程等建设；启动四桥及四桥道路建设工程，从而形成中心城区三横四纵三桥的主干道框架和环绕全城、交错贯通的城市交通网络。二是抓好中心城区功能区建设。中心城区以北

36、为以“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城为代表的生态宜居区；中心城区以西老城区实施综合改造工程，着力打造商业集中区和生活服务区；内荆河以东则建成以水产加工业为主体的现代工业园区、行政服务区、文化和商务服务区。三是加快城市配套设施建设。重点加快长江外滩公园等文体休闲娱乐设施；进行市场化运作，建设市政公共交通停车场，引导和鼓励企事业单位建立收费式停车场，解决日益膨胀的城市交通环境；加快污水处理厂管网延伸工程、中心城区垃圾无害化处理厂、自来水及管网建设、天然气管网等设施建设，逐步提高城市管理水平，完善城市功能，提升城市整体形象和品位。(3)加强综合交通体系建设。按照构建“大路网、大港口、大物流”的交通发

37、展格局，围绕“两路两桥一港”交通主骨架，重点实现“六个三”目标：一是突出建设以汉洪监高速公路洪湖段、武汉城市圈环线高速洪湖境段和仙崇一级公路为代表的三条高等级公路；二是完善沿江、沿河、沿湖“三沿”的公路建设与内河疏浚；三是加快三大港区建设步伐，即尽快开工建设洪湖新堤港区，尽快启动新滩港和洪湖旅游港口前期工作；四是升级汊腰线、黄观线和新峰线三条省干线公路；五是改造中心城区、峰口和新滩三个等级客运站；六是打造经济开发区、新滩新区和洪湖新堤港区仓储配送中心三大物流园。另外，力争长(孝感长江埠)荆(门)线至赤壁货运铁路和武(汉)荆(州)城际铁路途径洪湖。(4)加大农村基础设施建设力度，加快新农村纵深推

38、进步伐。着力加强水利基础设施建设。重点围绕国家加大对中小流域整治政策的出台，加快推进水利基础设施建设。一是狠抓防洪保安，重点抓好东荆河堤整险加固工程、洪湖围堤整险加固工程、下内荆河防洪排涝工程、四湖中区增容新堤电排站等项目；二是狠抓排灌体系建设，重点抓好隔北灌区、莲花泵站更新改造、中小河流治理、城市防洪排涝等项目；三是保障供水安全，继续抓好55.7万人的农村安全饮水工程；四是加强水环境保护，重点抓好洪湖湖泊治理、水利血防、水土保持、水污染防治等项目。着力抓好农村道路建设、农业综合开发工程和大沟大渠疏浚改造等基础工程，加快农村道路、沟渠、桥梁、涵闸、泵站的改造升级，健全和完善农业科技推广体系、农

39、业机械化推进服务体系、农产品安全体系、农业市场信息服务体系，提升农业服务水平和能力。着力开展国土整治和节约集约用地示范建设，推进农村集体建设用地使用权流转制度改革、土地承包经营权流转改革和“迁村腾地”试点扩面工程，合理利用农村资源，切实保护耕地，提高土地经济效益，促进区域、城乡协调发展。(5)加快城乡电网、信息网络不断升级，提高城乡信息化与农用水平。继续实施城乡电网改造工程，重点抓好工业园区和重大项目电网配套建设，提高供电能力和水平，保障供电安全。加强信息基础设施建设，参与建立和完善长江经济带信息系统基础框架，建成各地区、各种类信息网络互联互通的传输网络，加强本地基础数据资料库建设，完善电子政

40、务应用平台和协调共享的门户网站建设，为社会提供信息服务，推进农村信息资源共享平台建设，提高城乡信息化水平。2、突破性发展现代服务业大力发展以旅游业为主体的生活性服务业，充实提升现代商贸流通业；大力发展以现代物流业为主体的生产性服务业，拉动提升其他服务业。(1)以特色生态资源为基础加快旅游业发展。加快“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城和滨江度假村为代表的生态旅游、以湘鄂西苏区革命纪念公园和瞿家湾革命旧址群为代表的红色旅游、以悦兮半岛温泉和三国文化为主体的温泉文化旅游、以新农村建设观光休闲为代表的乡村一日游项目建设力度，构筑立体旅游格局。加快省道干线沿线村庄环境整治，科学规划设置沿线特色景点，努力把

41、洪湖建成集生态观光、文化体验、休闲度假、科普考察、水上运动等功能为一体的生态文化旅游目的地。推进旅游区域合作，联合周边景区、城市，形成区域和旅游经济辐射圈，实施稳住一大片(武汉、长沙及周边)、开发两条线(京珠、沪蓉线)、瞄准三个圈(珠江经济圈、长三角经济圈、环渤海湾经济圈)的市场营销战略，大力拓展旅游市场。改善旅游设施，大力发展长江经济带人文山水风光游、休闲度假与生态观光游、沿江三国遗址寻踪游，努力打造长江经济带黄金旅游节点。到2015年，全市接待海内外旅客200万人次以上，实现旅游总收入20亿元以上，提供直接就业1万人、带动城乡间接就业6万人，扶持发展旅行社10家以上，4A级以上旅游景区达到

42、3家，创建湖北旅游名镇2个、旅游名村5个，星级“农家乐”、“渔家乐”达到50家。(2)以交通基础设施为依托加快发展现代物流业。依托“两路两桥一港”等交通基础设施，在洪林大道以北、大兴大道以东建设占地20万平方米的综合物流园，运用其运输、仓储配送、装卸、搬运四大基本功能，发展和壮大冷链物流，直接服务洪湖经济技术开发区，辐射整个市域范围。加快建设占地面积约10万平方米的洪湖新堤港区仓储配送中心，利用水运特殊优势，直接服务于临港工业园大宗货物运输与仓储；支持富迪洪湖调配中心功能和规模提升，扩大日用消费品辐射范围；加快实施府场、峰口、新滩等重点城镇物流集散中心建设项目。逐步形成由物流园区、配送中心、乡

43、镇物流集散中心组成的市域三级物流体系。(3)以刺激和扩大消费为手段改造提升其它服务业。以扩大消费需求为重点，寻求投资与消费的结合点，逐步实现增投资、促发展与扩消费、惠民生相生相容。一是围绕“万村千乡市场工程”和“新农村现代流通服务网络工程”，认真落实家电、农机、汽车和摩托车下乡补贴政策和家电“以旧换新”政策，促进耐用消费品升级换代。二是积极引导新的消费热点，支持宽带通信、广播电视和互联网“三网融合”建设，大力倡导网上交易、电子配送等电子商务消费方式；支持银行、证券、金融保险业参与消费信贷，规范咨询、代理等中介服务业发展。三是积极发展文化产业，力争在发展广播影视、新闻出版、文娱演艺、动漫游戏四大

44、产业上有突破，丰富城乡居民精神生活。四是加快建立面向社区居民、社会特殊群体、社会企事业单位的社区服务体系建设，实现社区服务社会化、功能多元化、管理规范化。(二)洪湖市龙口镇城镇发展总体思路随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们生活的需要。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。洪湖市作为湖北省的一个重要县市，人们的生活和住房水平成为市委市政府关心的重点。1987年7月31日，经中华人民共和国国务院批准，撤销洪湖县，设立洪湖市，

45、行政区域、隶属关系不变。洪湖市现属湖北省荆州市管辖。由此以来，洪湖市作为荆洲区域县市之一，成为武汉城市经济圈的重要组成部分，为洪湖经济的腾飞提供一定的基础，同时由于区位优势及洪湖市近几年房地产行业的快速发展，洪湖市房地产行业由此也得到了飞速发展，部分洪湖市民及周边市民出于居住或投资需求，纷纷前往洪湖市及小城镇购房置业。伴随洪湖市龙口镇加大棚户区改造的力度，改善龙口镇集镇面貌及职工居住环境，构筑宜住型、高品位人文休闲空间，天下卧龙金华庭商住小区结合当地旧城改造、休闲文化和旅游资源，形成一处具有多层次综合性的复合体商居小区，使其成为洪湖市龙口镇较为实用的标志性中心。随着旧城区棚屋的改造、拆除，龙口

46、镇近年来，共投入资金近上千万元，已有几千平方米的棚屋被拆除改建。棚户改造大大改善了当地中低收入和困难群体的居住环境，提高了他们的生活质量。两年前还是一片低矮破旧棚户的地段，如今已是大厦高耸、新房成片，成了城市的一大景观。棚户改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉动了当地的经济增长、激活了当地房地产市场。如今，一个个社区、一条条街道变得视野开阔、呼吸通畅，市民生活环境得到了进一步的改善。正建成一个繁荣的经济强区、开放的窗口城市、文明的现代都市、秀美的山水名区。现龙口镇老城改造片区属于镇商居中心组团中，按照龙口镇改造规划，龙口镇的居住环境将大大改善，从而可以提高龙口镇房地产的价值。预计

47、未来二、三年龙口镇的房地产市场以改善型自住和购买首套房的刚性需求为主，经调查龙口镇及相邻镇区的在售和已售楼盘，一些中、高档精品小区的销售情况很好，经向相关楼盘的销售人员调查和分析得出，其主要是因为近年来龙口镇的经济迅速，很大一部分在龙口镇及相邻镇区投资办厂做生意的老板、外出打工的建筑包工头、种粮大户和本地人，他们的收入大大提高后，有比较强烈的改善型自住要求。经调查龙口镇相邻镇区做得好的高档楼盘，即便价钱高点也基本上是供不应求的。住宅价格已达到1400-1800元/m2。预计龙口镇未来类似的高档楼盘还有很大的市和上升空间。二、洪湖市经济社会及产业发展规划符合性分析洪湖市国民经济与社会发展“十二五

48、”规划纲要及洪湖市住房建设“十二五”规划纲要均对洪湖市的住房建设做出了以下发展规划：科学规划，合理布局，配套建设，建立业主自治和专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，加快房地产业商品化、市场化、现代化发展步伐，努力把房地产业培育发展成为县域经济的重要产业。一是管好土地一级市场。加强宏观调控，不断扩大土地有偿使用范围，结合城市规划和发展，对商业性用地实行公开招标、竞标，优化土地资源配置。二是放开搞活二、三级房地产市场。加快建立健全规范、公开、有序的房地产交易市场体系。制定鼓励促进住房消费的政策，提高房地产交易率，使房地产租赁、转让、抵押、置换规范化。三是加快城镇住房、特别是经济适

49、用住房建设。适应人民生活水平不断提高的要求，不断提高完善住房工程质量、功能、环境，努力降低住房造价，扩大住房销售与流通。积极拓展住房信贷业务，增强居民的实际购买能力。根据荆住保发2012年文件要求，下达我市2012年住房保障目标任务分别是：新增住房补贴家庭100户；新建廉租住房200套；新建公共租赁住房440套；城市棚户区改造220套；国有垦区危房改造4230套；(其中：大同湖农场998套、大沙湖农场2241套、小港农场991套)。如下表所示：2012年洪湖市住房保障目标任务单位：套（户）名称 目标任务合计5190一、新增租赁住房补贴100二、实物建房5090（一）保障性住房640 廉租住房2

50、00 经济适用住房/ 公共租赁住房440 限价商品住房/（二）各类棚户区改造4450 城市棚户区220 国有工矿棚户区/ 国有林区（场）棚户区（危旧房）/ 国有垦区危房4230 其中：大同湖农场998 大沙湖农场2241 小港农场991洪湖市棚户区改造2012年目标任务5190套，现有部分签订拆迁补偿安置协议户数。本项目正是紧紧围绕洪湖市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要和洪湖市住房建设规划的指导精神，建立健全洪湖市住房建设体系，扩大洪湖市新建商品住房建设的供给总量，同时结合龙口总体规划，加强以道路立面环境整治及棚户区改造的步伐，有针对性开发适合洪湖市人们生活习惯的个性化住房。本项目的开发与

51、建设，将产生良好的经济效益和社会效益，同时也将促进洪湖市国民经济和社会的发展。本项目经过严格的专项规划和区域规划，结合各项有关因素的分析，项目的目标与规划内容相互衔接。本项目为了响应市委市政府的号召，加大棚户区改造的力度，改善龙口集镇面貌及职工居住环境，将小城镇危旧房改造开发成商品房项目，符合当地政府规划要求。第三节 产业政策及市场准入分析一、国家房地产宏观调控政策及评价2012年，我国坚持房地产调控政策不放松、抑制房价过快上涨，同时大力建设保障性安居工程，最终实现了房地产调控的阶段性目标。2013年我国房地产市场的供求矛盾或许会减弱，预期改变释放的刚性需求和城市化进程催生的新增需求，会激发市

52、场的供给信心；与此同时，中央已经明确了2013年继续实行严格的房地产调控政策的基调。综合多种因素，2013年房地产的发展局面或许会呈现为:以市场健康和民生改善为目标的调控下的，供求的阶段性释放和市场的稳中有进。2012年楼市调控初步控制了房价快速上涨的局面2012年为巩固楼市调控效果，中央多次重申抑制不合理需求的宗旨，坚持限购等房地产调控政策不放松，加大了差别化住房信贷等政策的实施力度。在此努力之下，本年度房价快速上涨的趋势得到抑制，住房相对价格有所下降。与此同时，保障性住房建设计划提前超额完成。根据国家统计局发布的数据，在全国70个大中城市，2012年11月新建商品住宅中，同比价格下降的城市

53、有41个；环比价格下降的城市有10个、持平的城市有7个、上涨的城市有53个，但环比价格涨幅均未超过1.0%。在全国房地产开发投资领域，1-11月，总计投资额为64772亿元，同比增长16.7%，增速比2011年1-11月下降13。2%。住房城乡建设部的数据显示，2012年1至10月，全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，已经提前超额完成年初设定的“新开工700万套以上、基本建成500万套”的目标。在房地产市场调控继续推进的同时，今年我国宏观经济并没被受到明显影响。目前，全年经济增长实现7.5%的预期目标已经没有疑问，国民经济也出现了积极的变化，例如，农业生产连续9年增收；

54、工业增加值增速从9月开始反弹；三次产业结构有所改善，比重约为9.4%、46.8%和43.8%，第三产业增速有所加快；人均收入快速增长，居民消费先降后升，成为经济增长重要的驱动力量。这种局面表明，伴随着经济结构调整、发展方式转变的过程，宏观经济对房地产的依赖开始减弱。2013年房地产市将是供求阶段性释放的时期近期，住房市场的一些指标有回转的走势，年底的这种“翘尾”行情引发了市场的猜想和讨论:2013年，供求关系、价格变化会是怎样的局面？如果从一年的短期基本面来看，2013年或许是供求阶段性释放、供求矛盾减弱的时期。国家重大社科基金招标项目“促进房地产市场稳健均衡发展对策研究”课题组组长倪鹏飞谈到

55、:“2012年房地产调控距离实现房价理性回归的最优目标还有距离，原因在于，在房价总体回落的趋势下，应对宏观经济下降过速的微调政策波及房地产，地方政府执行政策出现变相放松，引起市场预期逆转，打乱了房地产理性回归的进程。”随后，尽管中央再度从严调控政策，使各方预期再度发生变化，但市场已经改变了明显回落的轨迹，再次进入震荡微涨阶段。这就使得部分积累的刚性需求因为市场预期变化在2013年进一步释放，增加市场的真实需求。与此同时，开发商前期“以价换量”的销售积累了相应资金，在市场需求有所释放之后，其购地和开发地产的信心相应增加。如果从长期背景来看，我国住房市场的潜力仍然较大，主要推动力在于:我国城市化处在加速期，新型城镇化带动供