宁波住宅工程分户验收管理办法

1、第一条 为了进一步提高公司开发项目的工程质量，确保项目顺利通过竣工验收, 减少交付后的业主投诉，根据国家有关施工质量验收规和市关于住宅工程质量分户验 收的有关规定，结合本公司历年来工程验收方面的经验和教训，特制定本办法。同时 本办法在市建委关于住宅工程质量分户验收有关规定的基础上，验收容做了适当的增 加，部分检验标准做了适当提高。 第二条 本公司开发的所有住宅工程（毛坯房交付），均适用于本办法。本办法所 称住宅工程质量分户验收（下称“分户验收”），是指住宅工程竣工验收前，由施工、 监理、本公司项目部及本公司其它部门依据国家有关施工质量验收规和本办法，对住 宅工程的每一户（套）住宅及公共部位进行

2、的专门质量检查验收活动。 第三条分户验收以检查观感质量和影响使用功能的质量为主，主要包括以下验 收项目：楼地面、墙面和顶棚质量；门窗安装质量；栏杆安装质量；防水工程质量； 室外空间尺寸；给排水系统安装质量；室电气工程安装质量；公共部位、共用设施质 量；智能化工程安装质量及其它规定检查容。详细容及检验标准、方法、数量详见附 表一。 第四条分户验收应在单位工程质量验收完成之后进行。分户验收分两个层面： 第一个为本公司项目部层面，第二个层面为公司层面（本公司各有关部门，包括项目 部）。 第五条 本公司项目部层面的分户验收工作由公司项目经理负责按市关于住宅工 程质量分户验收的有关规定组织施工单位及监理

3、单位有关人员实施，分户验收比例为 100%,检验表格使用市建委统一发布的表格。市以外的地区公司参照本办法并结合当 地分户验收的有关规执行。 第六条 公司层面的分户验收工作由公司总部产品管理部工程中心牵头组织，以 本公司项目部层面分户验收完成资料为基础进行复查验收，验收比例为10%,检查表格 使用本办法附表二住宅工程质量分户验收综合表。（注：根据实际情况，公司层面的分 户验收工作可以与总部投资营销部客户中心组织的交房前返检工作进行融合，统一组织，共同参 与）o 第七条总部工程中心组织公司有关人员根据项目单体数量分小组对其验收并记 录，验收后及时进行问题汇总。验收人员包括总部产品管理部、地区公司营

4、销客服部、 项目部及物业公司有关人员，验收前由总部工程中心通知。被通知参加验收的人员应 尽力安排好手上工作并事先做好准备（如图纸、规等的熟悉），准时参加验收。确有困 难不能参加验收的，应提前向总部工程中心负责人请假并说明原因，否则公司将视情 节严重程度和缺到次数予以相应处罚。 笫八条验收人员在验收结束时，应将附表二住宅工程质量分户验收综合表 及时复印一份交给本公司项目部，由项目部负责督促施工单位、监理单位进行及时整 改，整改结果分别由施工单位负责人、监理总监和公司项目经理签字确认后上报公司 总部工程中心，工程中心派人抽验或重新组织验收，直至验收通过为止，公司验收合 格后才能申请质检部门验收。

5、第九条 各单位各人员验收及整改工作必须实事，切忌走过场，必须做到检查有 记录，整改有结果，如发现弄虚作假、降低标准、将不合格按照合格验收的行为，一 经发现，对相关责任单位进行经济处罚，并作为不良行为记入公司信用档案。 第十条为统计反馈工程质量敏感点，由地区公司营销客服部在项目交房三个月 后，将附表三住宅工程质量缺陷投诉反馈表填好后交给总部工程中心分析处理。 第十一条本管理办法未约定容仍按当地关于住宅工程质量分户验收的有关规定 执行。 第十二条 本管理办法自发布之日起施行。 第十三条 本管理办法由公司总部产品管理部工程中心负责修订和解释。 附表一：住宅工程质量分户验收项目容及检验方法（毛坯房部分

6、） 附表二：竣工分户验收汇总表 附表三：住宅工程质量缺陷投诉反馈表 附件四：市区住宅工程质量分户验收实施细则 附表-分户验收项目容及检验方法（毛坯房部分） 检验项目及容 检验标准 检验方法 一、楼地面.墙面和顶栩面层质量 楼地面设计高差 阳台、露台.册房、卫生问与其他房问之问高差按 照设计要求，不得有负偏差 钢尺检查，毎处两端各测1点 排水地面找坡.防水层 隔离层 坡度符合实际要求，无倒眨水和积水現象：浴厕问 和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层 观察.泼水或坡度尺桧查 楼地面平整度 不趙过6mm 用澈光水平仪或2米第尺和楔形 塞尺检查，每问测5点 楼地面空鼓 结合牢固，无空鼓（空鼓面积不

7、大于400c nf可不计） 用小锤轻击检查 楼地面裂缝 结合牢固，无裂缝 观察检查 楼地面表面质量 表面平整，颜色一致，清洁干净，无污染，表面无 麻面，不起砂。地面.踢脚线.裂缝、空鼓处，经 修补后应保持与原色泽基本一致，无明显修补痕迹 观察检查 埴面平整度 偏差不超过6mm 用澈光水平仪或2米靠尺和複形 塞尺检查，每问测2-3点 墙面、顶栩空鼓 粘结牢固，无空鼓（空鼓面积不大于400c且每 自然问不多于2处者可不计） 小锤轻击检查 墙面、顶栩裂绫 面层无爆灰和裂錢（采用免抹灰工艺的顶楣不应有 明显可见裂缝） 观察检查 墙面、顶棚表面质量 表面光滑、洁净、接槎平整，分格缝清晰：护角、 孔洞、槽

8、、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑，管道 后面的抹灰表面应平整；涂料涂饰均匀.粘结牢固， 不得潘涂.透底、起皮、棹粉 观察检查 梁柱表面质量 阳角垂克，阴角顺直，表面洁净，无明显色差 观察检查 踢脚线 踢脚践部位无外撇、斜现象，与培面整体顺直平整， 踢脚践高度一致，与壇面结合牢固，上下接槎平整， 分色清楚 观察检查 二、门窗安装质量 门洞最小宽度、高度 最小宽度：公用外门1.20m,户门起居室卧室门0.9叫 厨房门0. 80m.卫生问门阳台门（单扇）0. 70mo最 小高度：2. OOmo对照设计尺寸，净尺寸二洞口-粉刷 厚，允许偏差5mm。 钢尺检查 外窗台高度 外窗台净高或其防护栏高度0. 9

9、0m,不得有负偏 差，高度均应从可踏面起算（可踏面是底部宽度N 0. 22m,且高度0. 45m的可踏部位） 钢尺检查，毎窗台测2处 窗台泛水、滴水 应高外低，窗台泛水排水坡度不得小于20帧，滴水 线（橹应整齐顺直，滴水线（橹）的宽度和深度 不应小于10mm 观察尺量检查 外窗渗漏 无渗潘 淋水6小时后观察检查 推拉窗防脱落装置 必须有防脱落装置 观察检查 检验项目及容 检验标准 检验方法 应使用安全玻璃的部位室隔断，N7层开窗，M1.5 观察检查：厚度测量釆用精度 0. 1mm以上游标卡尺测量，每部 位测1点；标识观察桧查 玻璃品种、厚度、标识 Of门窗玻璃，距地W05m落地窗，募培（全玻璃

10、墻 除外人门、天窗.屋面、吊顶、栏板、出入口，易 逍成伤害的其它部位：安全玻璃应有3C认证标志 门窗竖框垂直度 铝合金允许偏差2.5nun,塑料允许偏差3nun 用1米垂直桧测尺检查，毎竖框 1点 门窗術框的水平度 铝合金允许偏差2佃，塑料允许偏差3nm 用1米水平尺和塞尺检查，毎框 1点 门窗竖向偏离中心 铝合金及塑料允许偏差5nun 用钢尺检查，毎例上下各測】点 门窗启闭 门窗开启方向符合设计要求:lit扇开启衆活，无 碰擦、自开、自关、回弹现象 观察检查 五金件 安装数量齐全，位置正确，活动灵活，安装牢固 观察、手板检查 框四周嵌填与密封 采用硅酮密封胶填缓饱满，粘结牢固，密封胶表面 应

11、光滑、顺直、无裂缝 观察及轻敲门窗框检查 压条.密封胶条或毛毡 安装 应安装完好，不得脱槽，压条接缝不大于0. 5mm 观察检查 通风面枳 自然通凤卧室、起居室.明卫生问的通风口面积N 地板面积的1/20,厨房N底板面积1/10且0. 6 mJ 计算风口面积与地板面积，进行 比对 三、栏杆安装质量 栏杆高度、竖杆净距及 防攀登措施 阳台、屋面等临空处：临空高度24m以下时，栏杆 高度1.05m；临空高度24m时，栏杆高度1. 10m 钢尺检查，每处扶手及栏杆各测 2点，栏杆型式观察检查 垂直杆件净距WO.llm,不得有负偏差 栏杆设计应防止儿童攀登 护栏玻璃 不承受水平荷载的：厚度攵5nun钢

12、化玻璃或N638mm 的夹层玻璃：承受水平荷载的：厚度12nun钢化玻 璃或钢化夹层玻璃；当护栏一侧距楼地面高度为5m 及以上时必须使用钢化夹层玻璃：栏杆应牢固可靠 精度0. Im以上工具測量，毎部 位测1点：观察桧查 栏杆扶手表面外观质 量 栏杆表面无明显划痕、无凹损和明显色差：栏杆整 齐一致，位置正确；栏杆焊疤处理平整；木扶手拼 接牢固扶手背不弯曲，脱子批嵌密实，油漆表面 涂刷后无锈斑.焊渣、毛剌等 观察检查 四.防水工程质量 屋面渗漏 无渗潘 雨淋或潜水2小时后，观察检查， 可做蓄水检验时，其蓄水时问不 应小于24小时 屋面及檢沟排水坡度、 积水 坡度符合设计要求，无积水、送水现象 观察

13、、坡度尺测量检查 刚性防水分格裟、交接 缝 纵横问距不宜大于3叫分格缝应嵌填柔性密封材料 观察检查 立面卷材收头 端部裁齐，塞入预留凹橹或用金属压条钉压因定， 最大钉距W900nm,并用密封材料嵌填封严 观察、钢尺桧查 检验项目及容 检验标准 检验方法 卷材粘结.接裟 粘结牢固，密封严密，不得有皱折、翘边和鼓泡等 观察检查 现象 屋面防水层表面质量、 构适要求 刚性防水层表面应平整、压光.不起砂、不起皮、 不开裂：分格缝应平直，位置正确；卷材铺姑接竝 严密，不得有褶皱、鼓泡和翘边现象：嵌缝密封应 与两侧基层粘牢，密封部位光滑.平直，不得有开 裂、鼓泡、下榻現象：平瓦屋面的基层应平整、牢 固，瓦

14、片排列整齐、平直、搭接合理.接封严密， 不得有残缺瓦片 观察检查 防水地面渗溺 无渗潘，坡向正确.排水顺畅、无积水 最小蓄水深度不得小于20mm,蓄 水24小时后观察检查 外培渗漏 墙面无渗漏，滴水线应高外低，整齐顺直无爬水 淋水6小时或下雨后，观察检查 五.室外空间尺寸偏差 室净高（楼地板设泛水 坡度的房问除外） 净高允许负偏差不超过15mm,极差不超过20m（n （以 每问为单位） 激光测距仪桧测，毎房问（除厨 房、卫生问、阳台、露台外）测 5点（距墻、柱四角300-500nun 各测一点，中问一点 净开问、净进深 净开问、进深及极差不超过20mn） 激光测距仪检测，毎房问（除厨 房、卫生

15、问.阳台、露台外）测 2点（距墙、柱四角300-500nun 各测一点） 地面水平度 开问（进深）5m以时不超过20佃，开问（进深）超 过5m时每廷米不超过5mm 激光水平仪检测，每房问（除厨 房、卫生问.阳台、露台外）测 5点（距埴、柱四角300-500nun 各测一点，中问一点） 厨房.卫生问阳台. 霸台尺寸（无墙体除 外） 长度、宽度极差不超过lOinin 激光测距仪或钢尺检测，测四个 角部边长 六.给排水工程质量 管道渗漏 无渗潯，给水管道，水嘴、阀门、排水管均无渗漏 给水管水压试豔：排水管漾水， 卫生洁具满水和通水试菽 管道坡度.垂直度 坡度应符合设计要求，排水通畅。立管垂直度允许

16、偏差3伽/叽 全长5m以上的立管累积偏差不大于 15mm 水平尺、拉线尺呈检查 排水管连接 应釆用45三通或45四通和90。斜三通、斜四通 观察检查 排水立管布置 不得穿过沉降缝、伸缩缝、变形缝、烟道和风道。 不得穿过卧室。 观察检查 排水塑料管伸缩节、检 查口或清扫口 阻火圈 或防火菸管设置 伸缩节应每层设置，问距不得大于4叽并靠近汇水 点设置；阻火圈或防火矣管要求毎层设置：桧查口 或清扫口应在立管上毎隔一层设置一个，转角小于 135。污水横管上必须设置，最底层和有卫生器具的 最高层必须设置。 观察检查 检验项目及容 检验标准 检验方法 管道支架 支架位置正确，埋设应平整牢因.问距符合规定；

17、 给水管关卡牢固，与管子接触紧密：d）25塑料管及 观察及钢尺检查 复合管冷水水平管支架问距0. 7m： d)75以立管上 的支架问距W2n) 地漏水封、存水湾 地漏低于排水表面，盖结合严密无翹起，周边无渗 地漏水封高度50mm：存水湾的水封深度50nun 观察及尺量检查 管道、地漏排水畅通 排水畅通，无堵塞现象 排水主立管及水平干管做通球 试验检查 套管设置 管道穿墻和楼板.应设矣管；樓板的奈管顶部应高 出结构地面20m,卫生问及厨房点管顶部的应高出 结构地面50mm：安装在壇壁的套管其两端与饰面齐 平：穿墻套管与管道之问缝隙应用阻燃密实材料填 实，穿楼板矣管与管道之问錢隙应用阻燃密实材料

18、和防水油膏填实。 观察检查 伸顶通管高度 非上人屋面300mm：上人屋面2m： 4m以有门宙： N门窗顶600mm,不得有负偏差，并应根据防宙要求 设置防雷装置 钢尺检查 七、电气工程安装质量 配电箱 电气元件规格、型号.数量符合设计要求：标识清 楚、开关灵活；接地连接正确 观察检查 开关插座安装位置、外 观 位置正确，紧姑埴面，四面无缝隙，安装牢固，表 面光滑整洁，无碎？L划伤、装饰帽齐全：公共部 位采用节能自熄或声控开关；开关、插座面板并列 安装高差允许偏差0.5nun；每户面板高差允许偏差 5mm：面板的垂直允许偏差05nun：插座高度吏地面 一般为30cm.不应低T 20cm,开关一般

19、距地1. 3m, 应考虑使用方便。 观察检查 插座数量 电源插座的数量应将合设计规要求 观察检查 插座相位、接地 相位正确、接地可靠：线材色标合理，接线正确， 左零右相，相线为红线，零线为蓝线，接地线为黄 绿双色线；接线紧密，插座与插件之问的导线不得 采用接线柱 用插座监测仪豔测 电线线径.标识 线径符合设计，标识齐全。 观察检查 电气回路测试 导线问和导线对地问的绝缘电阻值必须大于0.5兆 欧。电路保护和避雷接地电阻必须小于1欧 测试检查 接地等电位 焊接可靠，点位不遗漏，必须有3C标志 观察检查 八.通风空调工程质量 烟道、排气道留孔 留孔高度应不低于窗顶以上50mm,烟道档烟装置牢 固，

20、倒吸不得脱落 观察检查 燃气管道 表面洁净，油漆到位，交接面修补密实.无明显色 差，首层穿墙符合要求 观察检查 检验项目及容 检验标准 检验方法 烟道 表面无裂缝，止回阀安装牢因，无缝隙 观察检查 出屋面高度：平屋面0. 60m且比女儿墙高0. 3m： 坡屋面：中心距屋脊WL5m时，左屋脊0. 6m； 钢尺检查 中心距屋脊1.5-3. Om时：只屋面0. 60m且左屋脊： 中心距屋脊时：左屋面0. 60m且其顶部与屋 脊连线同水平线之问夹角wio ,不得有负偏差 空调孔、板设置 位置、大小正确，排水坡向正确，无渗漏和反坡 观察检查 空调冷凝水 采用有组织排放形式，符合设计要求 观察检查 九、公

21、共部位.共用设施设置 楼梯梯段净宽 不应小于1.10m,六层及六层以下的住宅，不应小于 1.0m （扶手中心与埴面的水平距离），不得有负偏差 钢尺检查，毎梯段上下各测1点 楼梯平台净宽 3梯段净宽，且 1.20m （扶手中心与墙面（含突出 物）的水平距莒人不得有负偏差 钢尺检查，毎梯段目测选择偏差 较大处，每梯段各测1处 楼梯栏杆高度.竖杆净 距及防攀登措施 1、栏杆高度0.9m （从踏步可踏面算起），楼梯水 平段长度大于050m时，栏杆高度 1.05m 钢尺检查，毎处扶手及栏杆各测 2点 2.垂直杆件净距0. 11m,不得有负偏差 3.栏杆设计应防止儿童攀爬 楼梯踏步高宽差 踏步宽度0. 2

22、6m,踏步高度0. 175nt相邻踏步高 度差WlOmm,每踏步两端宽度差WlOmm 钢尺检查，每梯段目测选择偏差 较大处，每梯段不少于3处 樓梯顶层平台 混泥土翻边不低于100m 钢尺检查 楼梯走道外观检查质 量 墙面平整，阴阳角方正顺直，斜坡表面平整，梁表 面平整，梁底宽度一致，涂料均匀，无色差。地砖 铺贴平整，色泽一致，不起壳，无裂缝，无棹角 缺棱，砖绫均匀顺直，樓梯档水线、挂落线宽厚度 一致，表面平整，颜色一致，阴阳角方正 观察检查 防火门 高度宽度符合要求，油漆涂刷均匀无漏刷，开启灵 活，五金齐全 观察检查 电梯门净宽 0. 8m 钢尺检查 高层首层疏散外门净 宽 勿.lm 钢尺检查

23、 附表二住宅工程质量分户验收综合表 验收位置：一 幢一 一层一 号时问：_年_月日 验收项目 验收容 质量要求 检查情况描述 一、楼地 面.墙面 和顶棚面 层质量 楼地面面层 地面面层粘结牢固，无空鼓（空鼓面积不大于 100c m1可不计）；面层表面不应有裂缝、脱皮. 麻面、起砂等缺陷；地面颜色一致，无明显修补 痕迹；有排水坡度要求的面层不得有倒泛水和积 水现象。 培面面层 墻面面层粘接牢因，无空鼓（空鼓面积不大于 200c且毎自然问不多于2处者者可不计： 抹灰面层应无爆灰和裂錢：墻面面层表面光滑、 洁净、接槎平整：护角.孔洞、槽、盒周围的抹 灰表面应整齐、光滑：管道后面的抹灰表面应平 整，涂

24、料涂饰均匀。 顶棚面层 抹灰层与基层之问必须粘结牢因，无脱层、空鼓： 抹灰层面层应无爆灰和裂缝：釆用免抹灰工艺的 顶棚不应有可见的裂缝。 二、门窗 安装质量 门窗尺寸 门洞最小宽度：公用外门1.20m,户门起居室卧 室门0.9m厨房门0.80m,卫生问门阳台门（单 ）0. 70m； 11洞最小高度：2.00m：外窗台净高 或其防护栏高度0. 90m,不得有负偏差。 门窗启闭性能 门窗应开启灵活.关闭严密，无倒翘、自开、自 关.回弹現象；进户门开启方向符合设计要求。 五金件 安装数量齐全.位置正确，活动灵活，安装牢固 框四周嵌填与 密封 釆用硅闲密封胶填缝饱满，粘结牢固，密封胶表 面应光滑、顺直

25、、无裂缝；釆用压条、密封胶条 或毛毡安装，不得脱橹 三、栏杆 安装质量 栏杆高度 临空高度24m以下时：栏杆高度ML05m,临空 高度24m时，栏杆高度1. 10m；垂直杆件净距 0. 11m,不得有负偏差 栏杆扶手表面 外观质量 栏杆表面无明显划痕.无凹损和明显色差：栏杆 整齐一致，位置正确：栏杆焊疤处理平整：木扶 手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油 漆表面涂刷后无锈斑、焊渣.毛刺等 四、防水 质量 房问和阳台防 水 无渗溺，排水坡向正确，排水通畅，不得有倒泛 水和积水現象 五、给排 水工程安 装质量 管道渗漏 无渗漏，给水管道，水嘴.阀门、排水管均无渗 漏 排水管连接 应采用45三通或45四通和90斜三通、斜 四通 排水塑料管伸 缩节、检查口 或清扫口、阻 火圈或防火奪 管 伸缩节应每层设置，问距不得大于4m,并集近汇 水点设置；阻火圈或防火套管要求每层设置；检 查口或清扫口应在立管上毎隔一