四合院微循环改造商业运作计划书

1、四合院微循环改造项目商业运作计划书北京北方华鼎房地产开发有限公司北京市华鼎四合院房屋经营信息网络中心二零零五年五月十六日四合院是我国居住建筑。北京四合院是在元朝建都后形成 的。四合院的建筑是由几个单独并由东、西、南、北四个方向组成的 单独住宅庭院。布局是以五行六星而加以塑造。 住宅标准是前堂后寝、 内外分明。古代居住非常重视男女长幼， 主从尊卑。庭院幽静、 雅安， 房屋游廊贯通，加之花草树木和油漆彩画、雕梁画柱，诗人歌咏，享 有无穷乐趣。大宅门内的照墙和垂花门，体现宅院的精深与私秘。四 合院注重风水， 讲究八卦九宫和阴阳五行的宇宙图式。 北京的四合院 多数在胡同内，院连院、房挨房形成街道和胡同

2、。四合院具有天地感 应、天人合一的境界，是人居的和谐，人文生态环境的造诣再现和完 美。四合院是中国古建建筑文化的悠久历史产物，随其时代的变迁， 已成为当代的历史文化遗产范畴， 属于国家、 北京市的挂牌永久性建 筑，加之保护和恢复，在世界建筑史上堪称为中国的别墅。华鼎?四合品牌的名称，正确的标定出我企业的根本性质。 北方华鼎房地产开发有限公司成立于 1992 年。公司经营产品发展方 向紧紧围绕四合院的开发以至再生利用、 保护和恢复。 肩负着历史再 建丰碑的重大责任和使命。我公司先后在东城区南锣鼓巷历史文化、 文物保护区内成功完成了炒豆胡同四合院危旧房改造和中剪子巷古 建项目的前期规划工作， 并翻

3、改建了几十处标准、 高档的四合院及仿 古式写字楼等，得到有关专家的肯定。通过十几年的发展，公司进行 了股份制改革，先后成立了华鼎古建修建、古建材料、古建物业、房 屋拆迁等实业公司，形成四合院的开发、建设、销售、服务一条龙。 为展示四合院形象直观， 对门市部四合院模型、 图牌最近重新按古建 风格装饰，将人们步入古香古色身临其境。在实践摸索中，我企业创 举了“微循环改造”四合院的思路和成功经验，并得到北京市政府和 领导的认定和赞许，在新闻报道中加之宣传和推广， 2004 年度并被 评为“中国十大著名房地产开发商” 。四合 ?资源目前我企业待开发的四合院约为150 个院落，后期资源渊深，且属于稀有物

4、质，具有潜在升值厚力。四合院的开发本 着原拆原建， 恢复原本，实行保护。设计规划按古建图纸， 复建一进、 二进、三进、四进至多进院。采用完整的原汁原味古建材料（青砖、 灰瓦），四梁八柱，青石板和人工彩画，雕刻石鼓、石狮。四合 院资源开发具有相当长的历史阶段， 同时取决于前期摸底动迁、 资金 的实力、经营市场的运作，以至推进它的进度。四合 ?市场目前北京四合院的销售价格为：期房无内装修为 24000-26000元/M2;建成后，无内装修一般在 28000-30000元/M2; 精装修一般在35000-40000元/M2。在国外市场一般在 4000-4500美元 /M2。销售计算方法：一般四合院是

5、以占地面积的计算方式来销售的。 四合院建筑周期从报批、拆迁、建安、竣工、验收，一般时间： 15 个月（拆迁 1-3 个月;建设 12个月）。投资回报率最低为 30%，按现 市场回报信息为 80%-100%回报率。销售对象：国内外具有知名度的 企业家、爱国侨胞、私人老板、外省市驻京办事机构、党和国家名誉 高层领导、知名人士等。四合院销售市场看好，四合院属于无风险销 售市场，销售另做策划方案。 （四合院改造项目建设工程成本预算见 附表一）注备算计作未费励奖迁动户每 积面地占按 位区类一于属区城东积面筑建按积面筑建按。右左2 M 一元coo在 款价地区地此，准标年照参额金 右左一至 动浮约2(M 元

6、C0C02M 元2M 元2M 元%U2%o%5%uz 一 %U1准标费取件文照参价新置重屋 房迁拆德价房准拳数系整调率积容格价位区策政惠优受享，件文府政关相按费安建占等化绿、保环、通交、政市、防人别类款迁拆 偿补迁拆房平偿补产资有国款程工款价地施设础基费续手费计设税业营费见预可不。定界续手订签时当与能只，浮上格价值升皮地为势趋展发。性定确不在存，化变新期时新有具状现际实和策政因，本成设建迁拆在院合四：注备一，表附 算预本成程工设建目项造改”院合四“四合?运作目前四合院运作模式：A .投资合作。在华鼎名下，设立项目管理部，投资方为项目部 负责人，财务独立核算，专款专用，利润分成为投资方占 70%

7、，项目 方占 30%B .银行、投资、项目三方合成。见运作模式图形（附二）C.银行贷款按揭D .其它融资渠道四合?利弊我企业在操作四合院项目开发中有利因素为：A .国家、北京市政府对四合院改造提出“保护和恢复”的政策 法规，树立了用科学的发展观，历史辩证的对待四合院的过去、现在 和将来。B .在四合院的运作中，确定了“微循环”的改造的成熟思路和成功经验。C.具有实力的古建专业实体和队伍，在拆迁、建设、销售、服务达到成龙配套。D .在所辖区域开发中，享有独特危改相关政府优惠政策。不利因素主要存在二个方面：一是拆迁前期调查、摸底、补偿、 不同住户业主单位、不同个性问题，工作有难度，具有功夫力才能奏 效。二是投入成本大，市场运作需要雄厚的资金配置，资金流确定开 发进度。针对以上不利方面，我企业其对策为：发挥主观能动性，以 人为本，超前做好四合院资源排查各项准备工作，打好