江西新余融汇江山御景主要营销售推广工作计划(ppt 45)

1、新余融汇江山御景 2009年主要营销售推广工作计划 2009年2月 一、一、2008年新余房地产运行情况：年新余房地产运行情况： 2008年年1至至11月，全市共完成房地产开发投资月，全市共完成房地产开发投资13.72亿元，比去亿元，比去 年同期下降年同期下降21.96%,其中完成商品住宅投资其中完成商品住宅投资10.52亿元亿元,占房地产占房地产 开发投资的开发投资的76.67%。 2008年年1至至11月月,全市共批准商品房预售许可项目全市共批准商品房预售许可项目38个个,批准预售批准预售 面积面积142.06万万,其中商品住宅批准预售面积其中商品住宅批准预售面积122.26万万; 200

2、8年年1至至11月月,全市商品房销（预）售备案面积全市商品房销（预）售备案面积46.29万万, 其其 中商品住宅销（预）售备案中商品住宅销（预）售备案40.46万。万。 2008年年1至至11月月,全市商品房销（预）售备案面积全市商品房销（预）售备案面积46.29万万, 其其 中商品住宅销（预）售备案中商品住宅销（预）售备案40.46万。万。 一、一、2008年新余房地产运行情况：年新余房地产运行情况： 2008年年1至至11月月,全市商品房销（预）售备案备案均价有进一全市商品房销（预）售备案备案均价有进一 步走低情况步走低情况,这与市区周边几个低价盘热销有一定关系，也反这与市区周边几个低价盘

3、热销有一定关系，也反 应了新余房市受到全国调整的影响。应了新余房市受到全国调整的影响。 2008年年1至至11月份商品房存量为月份商品房存量为95.77万万,其中商品住宅存其中商品住宅存 量为量为78.92万。万。11月份商品房供销比为月份商品房供销比为100：12.71。 一、一、2008年新余房地产运行情况：年新余房地产运行情况： 2008年11月份从商品住宅分面积销售情况看，全市商品住宅销（预） 售备案259套，其中90/套以下备案68套，占总套数26.25%；90 -120/套备案53套，占总套数20.46%；120-144/套备案119 套，占总套数45.95%；144/套以上备案1

4、9套，占总套数7.34%。 从商品住宅销（预）售备案情况看，90/套以下备案比例较上月 有较大提高,套型面积90-144的商品住宅备案依然占据主流。 一、一、2008年新余房地产运行情况：年新余房地产运行情况： 二、二、20082009年新余主要参照楼盘销售情况：年新余主要参照楼盘销售情况： 交易信息交易信息 月月 份份住宅交易数量住宅交易数量 (套套) 住宅均价住宅均价(元元/平平 方米方米) 非住宅交易数非住宅交易数 量量(套套) 非住宅均价非住宅均价(元元/ 平方米平方米) 2008-572554.7825481.94 2008-652488.0915640.01 2008-712619

5、.1400.00 2008-812397.0016167.76 2008-912482.8400.00 2008-1012385.2525751.84 2008-1112392.4800.00 2009-113095.7515685.52 2009-200.0025471.65 北湖星城北湖星城 二、二、20082009初年主要参照楼盘销售情况：初年主要参照楼盘销售情况： 交易信息交易信息 月月 份份住宅交易数量住宅交易数量 (套套) 住宅均价住宅均价(元元/平方平方 米米) 非住宅交易数量非住宅交易数量 (套套) 非住宅均价非住宅均价(元元/平方平方 米米) 2008-5182154.220

6、0.00 2008-611964.6000.00 2008-852321.5200.00 2008-912411.1000.00 2008-1062096.9800.00 2008-11142616.79139953.79 2008-12132033.54207532.74 2009-1262162.67107523.04 2009-2132057.7700.00 春龙春龙湖畔豪园湖畔豪园 二、二、20082009年新余主要参照楼盘销售情况：年新余主要参照楼盘销售情况： 月月 份份 住宅交易数量住宅交易数量 (套套) 住宅均价住宅均价(元元/平平 方米方米) 非住宅交易数量非住宅交易数量 (套

7、套) 非住宅均价非住宅均价(元元/平平 方米方米) 2008-492362.3612989.72 2008-582471.1600.00 2008-632606.1526124.80 2008-900.0036124.80 2008-1022588.5056203.01 2008-1122991.2316061.01 2008-1222481.7516124.80 2009-132396.6600.00 2009-212203.3900.00 暨阳暨阳世纪城世纪城 二、二、20082009年新余主要参照楼盘销售情况：年新余主要参照楼盘销售情况： 月月 份份 住宅交易数量住宅交易数量 (套套)

8、住宅均价住宅均价(元元/平平 方米方米) 非住宅交易数量非住宅交易数量 (套套) 非住宅均价非住宅均价(元元/平平 方米方米) 2008-5422178.5700.00 2008-652257.1100.00 2008-772327.1100.00 2008-8162290.2900.00 2008-942323.6900.00 2008-1072497.5300.00 2008-1122285.9200.00 2008-1242262.2600.00 2009-112130.9800.00 2009-292320.9100.00 暨阳暨阳翡翠城翡翠城 二、二、20082009年新余主要参照楼

9、盘销售情况：年新余主要参照楼盘销售情况： 月月 份份 住宅交易数量住宅交易数量 (套套) 住宅均价住宅均价(元元/平方平方 米米) 非住宅交易数量非住宅交易数量 (套套) 非住宅均价非住宅均价(元元/平方平方 米米) 2008-4132424.0500.00 2008-5582438.4433528.00 2008-6122360.5800.00 2008-7212396.4700.00 2008-8142287.8400.00 2008-9152318.7312254.00 2008-10132383.5100.00 2008-1182447.8800.00 2008-12552508.31

10、00.00 2009-1232455.4213492.00 2009-2102320.1600.00 暨阳暨阳欧雅新城欧雅新城 二、二、20082009年新余主要参照楼盘销售情况：年新余主要参照楼盘销售情况： 月月 份份 住宅交易数住宅交易数 量量(套套) 住宅均价住宅均价(元元/平平 方米方米) 非住宅交易数非住宅交易数 量量(套套) 非住宅均价非住宅均价(元元/ 平方米平方米) 2009-11562308.4200.00 2009-2652361.5900.00 公园一号公园一号 月月 份份 住宅交易数量住宅交易数量 (套套) 住宅均价住宅均价(元元/平平 方米方米) 非住宅交易数量非住宅

11、交易数量 (套套) 非住宅均价非住宅均价(元元/平平 方米方米) 2008-1112236.9400.00 2008-12382359.5500.00 2009-182291.5500.00 2009-2172363.5400.00 世纪清华世纪清华 二、二、20082009年新余主要参照楼盘销售情况：年新余主要参照楼盘销售情况： 从上面主要楼盘成交价看，新余房地产市场主要楼盘从从上面主要楼盘成交价看，新余房地产市场主要楼盘从08年下年下 半年起均有一定的下降，从半年起均有一定的下降，从07年底的年底的2600元元/左右，降到了左右，降到了 2300元元/。 从新开售楼盘售价情况看，低开的情况

12、进一步明显，如公园一从新开售楼盘售价情况看，低开的情况进一步明显，如公园一 号，世纪清华等，因此成交量相对其他存量盘来看，业绩是不号，世纪清华等，因此成交量相对其他存量盘来看，业绩是不 错的了。错的了。 从成交情况看，几大盘都出现了成交萎缩的情况，虽在从成交情况看，几大盘都出现了成交萎缩的情况，虽在“新政新政” 作用下有一定的回升，但目前情况看，效果并不是特别明显。作用下有一定的回升，但目前情况看，效果并不是特别明显。 一、整体开发策略建议一、整体开发策略建议 隆重出市，因异制胜隆重出市，因异制胜 一炮而红的市场效应将是一炮而红的市场效应将是 本案开发商根本战略本案开发商根本战略 以以“点点”

13、带带“面面” ” 做足做足“点点”上文章，做好上文章，做好 细节，从而带动整个项目。细节，从而带动整个项目。 滚动开发，承前启后滚动开发，承前启后充分研判市场形势，有序充分研判市场形势，有序 开发，降低开发现金流压开发，降低开发现金流压 力，抢占市场先机将是本案力，抢占市场先机将是本案 开发的一大要素开发的一大要素 一、整体开发策略建议一、整体开发策略建议 “分期分组团分期分组团”开发将是本项目整个推盘基本策略：结合近开发将是本项目整个推盘基本策略：结合近 年来新余的房地产发展情况，以及目全国大行情的发展周期来年来新余的房地产发展情况，以及目全国大行情的发展周期来 看，对于一个体量相对较大，市

14、场去化速度有限，地理位置发看，对于一个体量相对较大，市场去化速度有限，地理位置发 潜力的项目来说，潜力的项目来说，“分期分期”将是一个效益最大化的最佳选将是一个效益最大化的最佳选 择；同时，由于当前的形势，择；同时，由于当前的形势，“分组团分组团”将是开发投入资将是开发投入资 金及灵活应变市场变化，规避风险，抢占市场份额方面的最好金及灵活应变市场变化，规避风险，抢占市场份额方面的最好 方案。方案。 （注：具体期数、数量，组团案量，由于之前双方较多探讨基本（注：具体期数、数量，组团案量，由于之前双方较多探讨基本 定量，本案就不再提及，市场变化情况将是最终参考依据。）定量，本案就不再提及，市场变化

15、情况将是最终参考依据。） 二、整个推广策略建议二、整个推广策略建议 由于项目体量较大（三十六万平），且产品分为小高层由于项目体量较大（三十六万平），且产品分为小高层 与高层住宅，同时目标客户群不仅仅局限于市区境内，故与高层住宅，同时目标客户群不仅仅局限于市区境内，故 推广销售中应采用推广销售中应采用 “一个中心，周边覆盖一个中心，周边覆盖” 整体行销策略，全盘考虑，计划性、系统性地进行行销推整体行销策略，全盘考虑，计划性、系统性地进行行销推 广。广。 三、整体推广策略建议三、整体推广策略建议 由于项目体量较大（三十六万平），且产品分为小高层由于项目体量较大（三十六万平），且产品分为小高层 与高

16、层住宅，同时目标客户群不仅仅局限于市区境内，故与高层住宅，同时目标客户群不仅仅局限于市区境内，故 推广销售中应采用推广销售中应采用 “一个中心，周边覆盖一个中心，周边覆盖” 整体行销策略，全盘考虑，计划性、系统性地进行行销推整体行销策略，全盘考虑，计划性、系统性地进行行销推 广。广。 三、入市时机策略建议三、入市时机策略建议 入市策略总原则入市策略总原则 抢占市场份额，迅速去化，将是本案入市时机选择的总 原则。 销售推动价格模式：基于现在大行情处于观望调整之中的情况下，合销售推动价格模式：基于现在大行情处于观望调整之中的情况下，合 理的调整期目前尚不明良，理的调整期目前尚不明良，2009年上半

17、全国房地产走势将会有个明朗年上半全国房地产走势将会有个明朗 的势头，因此，我司建议项目一期的入市时机最佳点将是在这个行情的势头，因此，我司建议项目一期的入市时机最佳点将是在这个行情 到来之前，到来之前，2009年上半年动工应是一个较为合理的时年上半年动工应是一个较为合理的时 机点。机点。 vipvip认购工作筹备认购工作筹备 前期各项准备工作到位前期各项准备工作到位 广告投放广告投放 接受现场资询接受现场资询 春节春节 1 1月月 3 3月月4 4月月5 5月月 6 6月月 7 7月月 1010月份月份 会员登记（会员登记（5 5月月1 1日）日） 产品推介说明会产品推介说明会 一期正式开盘一

18、期正式开盘 春节前围墙春节前围墙/ /户户 外广告到位外广告到位 售楼部内装售楼部内装 四、项目四、项目2009年度主要工作节点安排表年度主要工作节点安排表 spsp活动实施活动实施 春季房交会春季房交会 8 8月月 9 9月月 售楼部设计建设售楼部设计建设 销售人员培训销售人员培训 一期系列活动安排一期系列活动安排 1111月份月份1212月份月份 认筹广告投放认筹广告投放开盘广告投放 开盘广告投放 项目广告项目广告 资料制作资料制作 注：本时间表以注：本时间表以5 51 1为开工时间，若有改变，为开工时间，若有改变， 则其他时间顺延。则其他时间顺延。 四、项目四、项目2009年度主要工作节

19、点安排表年度主要工作节点安排表 2009 年1 月 2009 年2 月 2009 年3 月 2009 年4 月 2009 年5 月 2009 年6 月 2009 年7 月 2009 年8 月 2009 年9 月 2009 年10 月 2009 年11 月 2009 年12 月 春节推广 前期工程 售楼处 一期开工 销售工作人 员 销售道具 第二轮推广 活动 一期开盘销 售 四、项目四、项目2009年度主要工作节点安排表年度主要工作节点安排表 工作项目工作项目主要内容主要内容完成时间完成时间备注备注 春节推广 现场包装：围墙/工地看板等2009年1月 本部分内容已完成，达到预 定效果 户外广告：

20、主要位置看板2009年1月 四、项目四、项目2009年度主要工作节点安排表年度主要工作节点安排表 工作项目工作项目主要内容主要内容完成时间完成时间备注备注 项目工程 前期工作 设计方案定稿/报批/相关手续办 理 09年上半年 本工作是目前较急切工作 之一 景观公司确定/景观设计方案定稿09年3月份前 方案的确定有利于项目宣 传 相关工程招标等09年上半年为开工作好准备 其他前期工作09年上半年 四、项目四、项目2009年度主要工作节点安排表年度主要工作节点安排表 工作项工作项 目目 主要内容主要内容完成时间完成时间备注备注 售楼处 售楼处选址/功能方案/设计方案/装修 方案 9年3月份前 设计

21、公司与装修公司尽 快确定 售楼处土建工程9年4月份前计划1个半月时间完成 售楼处内部装修9年5月份前计划1个月时间 售楼处用品采购/设备安装/试用等9年5月份前采购清单另附 四、项目四、项目2009年度主要工作节点安排表年度主要工作节点安排表 工作项目工作项目主要内容主要内容完成时间完成时间备注备注 销售人员 人员招聘工作09年3月份前结合新余招聘会进行中 人员培训工作09年45月份全方位培训 人员筛选工作09年56月份择优录用 开业试运行工作09年56月份 工作工作 项目项目 主要内容主要内容主要工作主要工作完成时间完成时间备注备注 销售道 具 沙盘模型制安装/单体户型 售楼处开 方前 需确

22、定制作安 装公司 项目资料 楼书/海报/户型单页/宣传推广 资料策划与制作 4月份设计 /5月份前 到位 需确定印刷制 作公司 看房车看房车采购/看房车包装 售楼处开 方前 尽可能提前包 装完成 项目vcrvcr制作 售楼处开 方前 需确定制作公 司 项目网络销售 系统 项目网络制作/电子销售系统 制作 售楼处开 方前 需确定制作公 司及网络维护 其他道具其他相关道具 售楼处开 方中补充 四、项目四、项目2009年度主要工作节点安排表年度主要工作节点安排表 工作工作 项目项目 主要内容主要内容主要工作主要工作完成时间完成时间备注备注 第二轮 广告活 动 广告公司 公开开盘户外广告发布/包装 等

23、 售楼处开 方前 作为长期合作 单位 文化演出公司 相关活动（sp活动）配合策 划单位 4月份设计 /5月份前 到位 作为长期合作 单位 配合媒体 公开开盘户外广告发布/包装 等 售楼处开 方前 作为长期合作 单位 相关证件广告发布所需的相关证件 售楼处开 方前 相关部门联系发布广告活动提供方便 不定期完 成 其他配全单位相关配合工作 售楼处开 方中补充 四、项目四、项目2009年度主要工作节点安排表年度主要工作节点安排表 六、项目主要推广节奏与重点六、项目主要推广节奏与重点 节点节点主要内容主要内容预期目标预期目标完成时间完成时间备注备注 第一 阶段 项目形象宣传项目名称/位置/联系方式 项

24、目正式 开放前 第二 阶段 项目正式公开宣传 积累客户/完成销售作准备 项目正式 开放前 项目活动宣传 项目正式 开放 项目属性宣传项目特质宣传 项目正式 开放 项目现场营销活动面对面营销 项目正式 开放后 第三 阶段 一期开盘宣传活动 开盘系列活动/完成即定销 售目标 一期开盘 七、项目入市前主要推广费用预算表七、项目入市前主要推广费用预算表 项目项目主要事项主要事项费用预算费用预算 春节前推广 工地现场围墙包装/工地广告看板12万 户外看板户外看板选址/户外看板广告10万 售楼处 1.售楼处的设计 40万 1.售楼处装修；2. 售楼处内外场宣传方案； 3.售楼处办公品选购； 销 售 道 具

25、 沙盘1.项目模型制安装；2.项目户型；8万 项目资 料 1.项目楼书/海报/户型等宣传推广资料策划 与制作； 10万 看房车1.看房车采购；2.看房车包装；15万 vcr1.vcr制作；10万 网络1.制作与维护10万 开盘前推广 策略 1.主要媒体选择（如：看板，电视，报纸， 其他）2.推介活动方案； 40万 开盘费用开盘相关活动费用5万 合计125万 八、项目八、项目logo 本本logo作为项目的最主要作为项目的最主要vi表现要素，将是代表着本案的主要市表现要素，将是代表着本案的主要市 场形象，因此，其一旦确定，将具有连贯性与不可更改性。场形象，因此，其一旦确定，将具有连贯性与不可更改性。 九、项目主诉求九、项目主诉求 十、项目形象十、项目形象 孔目江畔/36万平米坡地生态宽景宅院 融汇地产融汇地产 实力钜献实力钜献 融汇江山御景建筑一生之城！ 融汇地产融汇地产 实力钜献实力钜献 项目主诉求表现稿一项目主诉求表现稿一 项目主诉求表现稿项目主诉求表现稿 项目主诉求表现稿项目主诉求表现稿2 项目形象表现稿项目形象表现稿1 项目形象表现稿项目形象表现稿 项目形象表现稿项目形象表现稿2 十