地铁车辆段停车场上盖开发利弊

1、停车场上盖开发利弊 地铁车辆段一、地铁车辆段，停车场上盖开发的意义 轨道交通引入城市区域后，成为最主要的基础设施之 一，是城市发展增长的基本要素。地铁更新了中心区的功能 形态：车站成为城市区域的核心，在整个中心区范围内立 体、复合地组织城市功能。城市功能的布局由于涉及多个街 区、多个层面而呈现网络状的形态，各种功能彼此之间紧密 协作，相互激发，不断产生新的功能：在形成新的功能形态 的过程中，一些并不合适在原区域发展的传统产业被置换岀 去，使城市的区域功能结构逐步实现有序和系统化。因此地铁站点的周边辐射区域，成为一个城市规划、建 设的最具活力的区域，从基本层面上改变、影响着一个城市 的社会、经济

2、发展。特别是地铁上盖物业（地铁车站相连的 建筑物或者车站周边50100m 范围内的建筑物）的规划、建设更是成为区域发展的引导者，成为紧邻区域的参照体。地铁上盖物业有效促进沿线商业、酒店、写字楼的增值，吸 引各种生活、商务、文化、娱乐等设施向站点周围集中，从 而形成了轨道交通中的商圈经济的引擎。二、地铁车辆段，停车场上盖开发弊端由于上盖开发，结构荷载相应增加，结构预留基础形式 必须是钢筋混凝土结构。车辆段开间减少，使用不方便。地 铁车辆段、停车场设计使用年限为50年，开发用房如要求使 用70年，而开发时间往往延后，结构是否满 足安全要求，存 在极大隐患。按 70100年设计，前期 投资更浪费。上

3、盖开发结构根据消防要求，要增大防火等级，满足消防设计的方案。结构设计4小时耐火极限设计。地铁车辆段、停车场层高 与物业开发的层高要求不统一，结构设计往往超限。如无锡 地铁查桥车辆段开发。车辆段运用库为戊类建筑，防火分区 可以无限大。而上盖开发后，消防按地下建筑防火分区4000平方米一个，通风 系统的增加，防火墙和防火门的增加，停车和检 修使用功能不方便，柴油发电机噪音和油烟长期污染开发物业用房。（一）地铁轨道震动对物业开发的影响地铁震动没有通过地层的隔震与衰减，振动将直接传递到上部建筑物上，随着楼层的增加，震动虽然会逐渐衰减， 但毕竟有限。所以地铁轨道减噪音设施必需增加，造成造价 成本的增加。

4、（二）上盖开发需要增加消防设施上盖开发消防设计是重点之一，建议建筑消防方案应进 一步分析。建筑防火门窗的增加，结构防火墙梁柱的增加耐 火等级增加，上盖开发的地铁车辆段这样的大空间建筑的火 灾特性与普通建筑还有着明显的差别，主要表现在以下几个 方面：a. 火灾不受限制迅速扩大。上盖开发的地铁车辆段体积由于建筑本身的限制，所以防火分隔比较困难，这样一旦发生火灾，大空间使得火灾具有足够的氧气供应。且空间高度上火灾浮力羽流不受限迅速上升扩展蔓延至其他可燃物体，从而极有可能发展成为重大火灾，造成巨大的人员伤 亡和经济损失。b. 早期探测和初期灭火较难实现。上盖开发的地铁车辆 段层高较高，开场空间较大，早

5、期火灾烟气在上升过程中， 沿途烟气温度及密度大大降低，达不到感烟、感温探测器和 自动喷水灭火装置所需要的启动值，从而不能发现并控制早 期火灾。c. 灭火和扑救比较困难。由于车辆段内机车和线路复 杂，消防车不能直接进入库内进行扑救，而只能在距着火点 较近的消防车道内展开人工扑救。且由于火势蔓延途径多， 火势发展速度快等，给抢救物资和扑灭火灾造成了困难。另 外，对于上盖开发车辆段这样的建筑，消防人员缺乏扑救的 实践经验。且灭火面积较大，消防供水量不足，均会影响扑 救。j 200建设管理三、车辆段上盖开发的优点（一）带动地铁片区的区域规划，引导客流、集约运用 土地车辆段上盖开项目的初衷比较明确，可以

6、对土地充分利 用，也可以满足我国地铁上盖物业及规划设计、大规模建设 的需求，可以为轨道交通商圈经济发展提供科学依据，达到 地铁上盖符合最大限度土地开发强度，同时由于科学的对轨 道交通上盖物业合理业态组合配置，使得城市减少了各种机 动车辆的岀行，达到真正节能降耗的目的。地铁的快捷、环 保、舒适、安全将带来巨大的客流量，地铁的人流效应和品 牌效应促进沿线土地升值。地铁上盖物业带动区域经济发 展，改善城市环境，整体节能降耗，促进城市整体功能提 升，提高市民生活质量，促进城市社会经济的可持续发展。 通过充分研究地铁轨道沿线站点的上盖物业分析，并结合实 际典型的项目案例分析，得岀科学的建设结论，预计可以

7、使 开发建设地铁上盖物业项目提高10 %30 %的经济效益。地铁上盖物业与地铁经营的互补，使地铁建设运营实现 了良性循环，可谓一举多得。地铁沿线的上盖物业集中开发 是对沿线地块再一次立体整合，为城市建设增加了本已稀缺 的土地资源，提高了集约用地水平，促进了土地资源精细化 管理。由于地铁具有高效、快捷、大运量、按时抵达的优 势，不仅使得地铁车站成为一个城市生活方式节点，地铁上 盖物业的开发兴建，更令车站站点周边上盖物业发展成为集 办公、商业、娱乐、餐饮、居住等功能于一体的城市复合型 功能区。地铁上盖物业的发展，增强了城市活动的强度，提 升了城市活力，更新了城市的功能结构，带动了城市经济的 发展。

8、统计数据表明，在国际城市规划中，地铁上盖物业已 经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城 市高效物业形式。（二）土地利用最大化、综合化 所谓综合化就是将各 种功能的建筑物及设施集中在一起，为提高经济利用价值或鼓励投资开发，在地下穿越道的 单侧或双侧发展地下商业设施。很多城市利用城市道路交叉 口及城市轨道交通枢纽站的地下空间作为商业区，一方面为 行人提供丰富多彩的商业活动空间。另一方面也缓解了地面 交通的紧张状况；充分利用地下层空间的同时，统筹考虑地 下空间与地面以上的公共商业项目安排及垂直交通组织，力 争使人流在物业地下空间就能做内部纵深、垂直方向的输 送。例如：可把步行街转入室内

9、，把自然环境引入室内，内 部空间可变化多样，为了给市民的购物带来便利，多个商业 空间可在城市轨道交通枢纽站地下层连通发展成为大型地下 商业设施，这样就为人们创造了一种安全、舒适、方便的活 动空间。土地开发强度与周边环境的关系，在满足城市总体规划 的前提下，及其它约束条件下，使土地利用最大化。上盖物 业成为本区域经济的中心，推动区域经济的发展。中央商业 区土地资源可提供的地面交通供给正逐渐耗尽，利用开发宝贵的地下空间资源，提供新的交通供给，以缓解地面空间资 源紧张状况，支持城市的持续发展。将居民工作、生活的正 常活动相对集中在地铁沿线，因此减少了轿车拥堵，从而大 大降低了能耗。四、车辆段一体化开

10、发注意事项在地铁设计过程中，应提高对地铁建设与物业开发相结 合的认识，并积极应用到工程实践中，北京及上海等地的地 铁建设，在土地联合开发方面取得了明显的效果。但受到外 部其它因素的限制，使得在地铁的建设过程中各部门不能很 好协调，使得地铁对周边区域的推动作用有待提高。为提高 地铁周边的物业开发水平，应加强各部门的沟通，努力消除 存在的不良现象，并注意处理好以下几个重要问题：（一）土地的使用权政府方面应向地铁公司实施优惠政 策，地铁公司方面则要保证在获得经过政府批准的土地开发权后，与开发商一起 实施物业方面的开发。业态分析配比问题需要深入研究，用 地性质调整。需要单独报批。需要业态分析公司做好配

11、比研 究。功能定位很重要。要尽早完善与规划局沟通。（二）注意环境保护 众所周知，在地铁工程的建设过程 中会产生对环境影响较大的噪声。当地铁工程的上盖是住宅工程时，应按照相关 施工规范要求，在施工现场实施控制噪音的措施，同时也实 现了物业增值。从地铁枢纽站的建筑环境及其商业环境来 看，车辆段上盖开发大规模定位为商务办公，要与周边功能 区定位相结合，否则对项目投资的风险较大。要引进整体综 合开发的观念。这些问题都需要我们认真探讨。（三）对地铁沿线的土地进行规划地铁发展布局及步骤 在地铁的建设过程中，常遇到一些规模较小、分布散乱的地块，这些地块是地铁物业综合开发 的难点所在。为优化地铁物业综合开发效果，自认为规划业 态需要进一步研究，建议更细致调查研究的基础上，确定规 划指标、比例，确定单纯业态还是组合业态，需结合周边规 划发展，应在规划建设地铁的基础上，加强对地铁线路周边 地块的梳理，实现沿线地区的统一规划，这将对