小户型住宅的供求分析(一)

1、小户型住宅的供求分析 （一） 【摘要】近年来，在大中城市出现小户型住宅供不应求的现象，文章 试图从需求与供给两个角度分析出现这一现象的深层次原因。 【关键词】小户型住宅；需求；供给小户型住宅，一般指的是能够满 足三口之家最基本居住需要的房子，一般指总面积在 70 平方米以下， 住宅设计大多为一室一厅一卫或两室一卫的住宅。小户型住宅自 2002 年起在北京、 上海等地 “走红 ”以后，迅速红遍全国各大中城市， 成为楼 市的一个亮点。小户型住宅之所以能热销，源于其自身的一些特点：地段多处市中心 繁华地段；面积偏小（ 2570 平方米）；总价偏低；功能齐全；配套设 施及物业管理周到完备；容易出租。本

2、文试图从需求与供给两个角度 分析小户型热销的原因。一、小户型住宅的需求分析 近年来，随着我国市场经济的迅速发展， 房地产呈现高速发展的势头。 在大城市房地产市场上，随着普通百姓加入购房大军，相当一部分购 房者因经济实力有限，因此形成了对经济实惠的小户型住宅的巨大需 求。自 2002 年以来，在北京上海等大城市，小户型住宅出现了供不应 求的现象，单价一再提升。比如， 2005 年南京河西项目 “韵动汇 ”的小 高层小户型住宅项目出现早早被抢购一空的销售记录，销售均价在 5500 元每平方米左右。小户型之所以能热销，是因为在房地产市场上一直存在一批特定的小 户型住宅需求者，具体来说有以下几种：初涉

3、职场的年轻人、中低收 入阶层、异地置业者、离退休的老人、投资需求者等等。初涉职场的 年轻人、中低收入者限于经济能力，承担不起大户型较高的总价，因 而购买经济实惠又能满足居住生活各方面需要的小户型住宅；异地置 业者由于工作关系暂时居住异乡，作为权宜之计，选择购买小户型住 宅，将来可以出租或出售，还可以获得一定的回报；离退休的老人则 因为现在的家庭小型化，子女婚后大多与父母分住，因而父母也没有 必要住大户型的房子；投资型需求者则是因为当前没有其他合理的投 资渠道，银行利率太低，甚至不能弥补通货膨胀损失，股票市场风险 大，甚至在今年以前股票市场连续五年下跌，而房地产市场近年来价 格不断上涨，未来几年

4、来看房价还会上涨，这是因为中国的房价上涨 是有背后巨大的需求支撑的，暂时不会有房产泡沫的破灭，这样由于 小户型住宅有相对较高的投资回报，因而受到投资者的青睐。 从长远来看， 我国小户型住宅市场潜力巨大。 中国城市人口每年增加 1 左右，大约是 18002000 万。如果按照每个城市人口住房面积 22 平 方米计算，需要增加 4.4亿平方米住宅。 此外每年大约有 950万对新人 结婚，这也构成了巨大的房地产市场需求，而大多的年轻夫妇如果不 依靠父母资助的话，由于他们工作时间不长，购买力有限，倾向于购 买经济实惠的小户型住宅。此外，到 2020 年，中国的城市化水平将达 到 55%60%，城镇人口

5、将要增加到 88.5 亿，将有 2.6亿农民从农村 迁入城市。住宅的真实需求大约每年增加 5.4 亿平方米。而这部分从农 村迁入城市的新市民，由于城乡长期的制度歧视以及机会的不平等等 原因造成的农村居民的相对贫困，使得这部分新市民的住房购买力有 限，大多可能选择租住小户型住宅或选择购买小户型住宅，因此也会 构成小户型住宅的巨大需求。此外，随着国家户籍制度放开及城乡居民间流动限制的逐步减少，以 及人口城市化速度的加快，尤其是入城务工的年轻人越来越多，大中 专毕业生的增加，而大中城市由于存在巨大的聚集效应而往往比小城 市具有更大的吸引力，这样将会有更多的潜在的新市民会构成对小户 型住宅的巨大需求。

6、需要指出的是，房地产市场跟一般的商品市场有所不同。房地产市场 具有很大的地域性，房地产和一般的商品市场上的商品不同，房地产 不具有流动性，不能通过流动来拉平各个地区的房价。一般情况是： 由于大中城市是经济政治文化中心，人口密集程度大，因此房价相对 较高，小城市则由于人口密度小而相对价格较低。因此，小户型住宅 由于自身的特点， 在全国各个城市的受欢迎程度也不同。 一般规律是： 小城市由于总体房价不高，居民有能力购买更大更舒适的大中户型的 住宅，因此小户型住宅的需求相对较小；相反，在大中城市，由于房 价很高，比如上海，房价在 1 万元以上，这样大中户型的总房价大多 都在 100 万元以上，对于生活

7、在上海等大城市的普通老百姓家庭来说， 小户型住宅因总价低一点，而更受到欢迎。二、小户型住宅的供给分析尽管小户型住宅的销售情况很好，也有很多企业加大了小户型住宅的 开发，但是开发商还是未将小户型住宅作为主力。其实，早在 2002 年 以前，在房地产市场当中， 小户型住宅也一直都有， 但不是主推户型， 只是楼盘中几款为数不多的调配户型。近年来情况已经有很大改观， 出现了一些专门开发小户型住宅的专业型开发商，比如南京的居易置 业有限公司。从市场的反应看， 小户型住宅的供给情况相对于需求而言， 是不足的， 表现在小户型住宅的每平米售价的持续走高，以及以小户型为主力推 出的楼盘数量相对较少。以 2006 年上海官方网站 “网上房地产 ”的统计 数据为例，6 月份成交楼盘中， 100 平方米以下的户型成交量 5