商务酒店可行性方案研究报告

1、商务酒店可行性研究报告受投资方的委托，我们兹就江北区龙头寺军供大厦项目投资改造为高 星级酒店的可行性进行了研究，并结合酒店业的发展趋势与龙头寺的区域 市场特点，参照国家旅游局于 2003年颁布的GB/T14308-2003版旅游酒 店星级的划分与评定标准，初步确定军供大厦可以升级改造为一间融合 商务功能与时代气息的准四星级高档商务酒店，酒店功能以客房、餐饮项 目为主，会议、康体、娱乐为辅，设计接待标准为每日1200人次，以面向接待龙头寺一北站经济圈的中高层商旅客人，以及周边区域的公司、社区 居民为主。项目名称暂定为：“斯特森商务酒店”本可行性报告在注重本项目的可行性、价值性、创新性和安全性的原

2、 则下，通过认真分析酒店行业的特性与发展趋势，分析同类酒店的不足之 处，研究本项目在开办区域的兼容性与领先性，研究本项目资源与条件的 优势和不足等综合而成，并力争创造本项目营运模式上的创新与优势。以 帮助投资者回答五个问题，即项目为什么要去做？做什么样的？怎样去 做？实现哪些效益？由谁来做？第一章：总 论.项目建设单位概况: 探项目建设单位XX公司探单位地址：市探法定代表人：探注册资本：探企业类型：民营企业探项目负责人：二.项目简介与评价：项目名称：斯特森商务酒店（四星级）THE STATION BUSINESS HOTELCHONGQIN酒店名称斯特森是英文：车站STATION的音译,即车站

3、商务酒店 之意，使用英文音译名可使酒店体现出现代化、国际化的意味；斯特森商务酒店坐落在市江北区龙头寺北站（西南地区最大的交通枢 纽）侧，由原“军供大厦”项目改造升级而成。酒店总建筑面积32885平方米，层高18层。酒店按准四星级标准配置，富有时代气息，集商务会 议、住宿、餐饮与娱乐为一体。建成后将成为北站经济圈中规模较大、档 次较高、功能齐全的酒店之一。酒店楼层服务功能分布说明1、负1F设备机房、后勤用房、地下商场、 KTV车库；2、一层酒店大堂、商务中心、KTV慢摇吧、精品商场、军人服务社等；3、二层大型茶餐厅、棋牌包房、多功能会议大厅、中小型会议室等；4、三层中餐厅、中餐包房、宴会厅；5、

4、四层和五层桑拿休闲中心（含美容美发、健身室）；6、六至十三层经济型客房；7、十四至十六层商务型客房；& 十六至十八层行政套房；2、建设地点介绍：本项目位于江北区龙头寺北站旁，周边主要为商业商贸区与新式住宅 区，环境质量、交通条件，适于兴办中高档酒店项目。3、建设目标：斯特森商务酒店的目标是建成融汇山城风韵与时代精神的新型商务酒 店、生态酒店和绿色酒店，成为北站经济圈中旅游服务功能的重要组成部 分，酒店将引进国际管理模式与服务标准，为来渝的商旅客人提供更为优 质与舒适的服务。4、主要技术经济指标：1建设规模1.1建筑面积平方米32885川1.2占地面积亩161.3主要购置设备台/套201.4年用

5、电量万度500变压器6400KVA1.5日用水量吨400管径DN2001.6日污水处理能力吨4001.7项目定员人4832主要经济指标2.1项目总投资万元4428.72.1.1固定资产投资总额万元3938.72.1.2流动资金万元4002.2总投资资金来源万元/2.2.1自有资金万元/2.2.2银行贷款万元/2.3运营收入万元5209.2正常年2.4总成本费用支出万元4589.2正常年2.5税后利润万元620营业税后2.6投资回收率ROI%142.7投资回报期RRI年3.54（不含建设期）三、项目建设的必要性：1、符合龙头寺一北站经济圈区域发展规划的战略目标：根据北站经济圈的发展规划，龙头寺将

6、逐步建成以北站为核心，以山 城文化、山城风情为特色，集商贸、观光、购物、娱乐、旅游于一体的新 型中心区，斯特森商务酒店的兴建符合区域发展的规划目标，是完善区域 服务设施的一个必要项目；2、符合北站商旅接待能力发展的需要：北站作为西南地区最大的交通枢纽工程正在日趋完善之中，目前周边区域的酒店设施较少，无法满足不断增多的商旅客人的住宿与餐饮需求， 因 此斯特森商务酒店的兴办将有助于进一步增强北站区域的商旅接待服务能 力。3、符合周边社区消费者消费水平提升与发展的需要：随着人们生活水平的提高，高档次酒店的餐饮、娱乐休闲项目正在受 到都市人的青睐，因之本项目符合龙头寺区域消费者不断提升的消费需求。4、

7、符合城市文化建设与传播的需要：斯特森商务酒店将以宏扬的美食，传播的好客文化为已任，为市民以 及来渝的旅客提供一个欣赏文化、享受美食的好地方。5、是提高龙头寺区域旅游接待服务水平的需要：本项目将引国际先进的酒店管理模式与人才，致力创办优秀的绿色酒 店，因此将有助于提升本区域的商旅接待服务水平；6、是配合区域发展，促进社会就业的需要：本项目有助于促进区域经济的发展，实现项目土地和物业使用价值的 最大提升，并能接纳社会就业500人左右。第二章：市场分析与预测一、项目背景：1、中国旅游市场发展迅速、前景广阔：近年来我国旅游业呈现出入境游、国游、商务游全面增长的势头。据 世界旅游组织预测：中国到2015

8、年将成为世界第一旅游大国。2007年中国 共接待外国游客入境游1680万人次，比上一年增加了 38%已占据整个亚洲 旅游市场的45%预计到2015年，中国接待的外国旅客将达到1.3亿，中国 将成为西方游客的首选地。与此同时，作为世界第一人口大国的国游市场 亦不可小觑，国旅游出游人数平均每年以18.5%的增长速度发展，城镇居民 和农民的出游率不断上升。旅游业的增长空间与发展潜力巨大。2、经济增长势头正旺、前景看好：1）概况：是中国西部最大的城市，也是最年轻的直辖市，凭借长江“黄金水道” 之便，已发展为集重工业、轻工业、贸易等为一体的产业齐备、门类繁多、 自成体系的经济、政治和文化中心城市，世界上

9、一些著名的跨国公司也纷 纷落户。自直辖以来，经济发展迅速，城市GDF总量在全国排名第七位，据统计，市2006年全年实现地区生产总值 3486.20亿元，GDP在全国城市 排名第七。 中国2006年城市GD排名（亿）排名城市总量增长率城市农村所在省份01上海市10297+12.0%京市7720+12.0%19978862003市6068+14.7%19850778804市5684+15.0%2256705市4820+15.5津市4338+14.43486+ 12.2%115702874渝08市3441+14.3%190

10、278460浙09市3360+15.0%苏10市3207+15.7%151166500鲁2）旅游资源与旅游收入状况：是一座举世闻名的山城，也是全国历史文化名城之一，有着丰富的旅 游资源，如山城夜景、长江三峡等闻名遐迩，旅游业发展迅速。2006年，实现了全年接待海外游客6740万人次，比上年增长13.8%,旅游总收入335亿元人民币，增长14.9%。其中，接待国际游客60.32万人次，增长15.2%; 旅游外汇收入3.09亿美元，增长16.8%。旅游增长增收情况统计旅游1996 年2006 年十年年均+ %国旅游人数（万人）960612613.8%国旅游收入（亿元）6733515%国际旅游人数（

11、万人）16.1860.3214.06旅游外汇收入（万美兀）70903087215.853）会议经济全面启动一一商务会议消费大增：随着2005年亚太城市市长峰会在的召开，的会议经济有了明显的发展。2005年的展览会议总数为70余个，而2006年就大幅增增加到118个， 很多跨国公司把亚太区甚至全球会议放在，如：施耐德、百事可乐、霍尼 韦尔、英格索兰等公司的大型会议都选择了。“会议经济”的起步，不断 为星级酒店注入大量的中高端商务消费。综上所述，我们认为从大环境来讲，作为旅游明星城市的，具有独特 的巴渝山城文化与丰富的旅游资源，随着旅游设施的不断完善与旅游资源 的深入开发，必将成为国众多旅游者青睐

12、的目的地之一，而已经踏上快车 道的经济建设亦必会为带来大量的商务、商贸客源。这些都必将成为酒店 业能够持续发展的有力保证。二、龙头寺区域市场条件分析：1、龙头寺区位条件分析：龙头寺区域具有优良的枢纽价值， 是解放碑通向北部新区的重要门户， 由于西南最大的交通枢纽北站位于此间，因此龙头寺区域也属于为城市 CBD 硬核配套的核源部分，发展前景十分看好。其优势与利好前景如下：龙头寺火车站（北站）是西南地区最大的现代化客运站，该站未来将 承担铁路客运70%勺运输任务，界时庞大的物流与人流必将为该区域的发展 带来勃勃商机。龙头寺区域地处未来的中央政务区，是市府机关及众多高档次物业小 区的集中地，优良的消

13、费环境必将造就有别于传统站前经济的产业环境， 将成为以高端服务产业为核心的经济集合带。除了北火车站、汽车站外，龙头寺还规划有 18条公交线路和3条轻轨 线，纵横交错、四通八达的城市快速干道密布其间，交通枢纽的地理位置 十分明显。以鲁能星城为代表的高尚楼盘扎堆龙头寺板块，将在龙头寺区域形成一个具有较强消费潜力的大社区；龙头寺公园和江北体育公园即将相继开工，将使龙头寺区域的生态和社区环境质量大大提升。规划占地300多亩，投资3.2亿元，建筑面积约8万平方米的“火锅 城”核心商业区已得到政府批准，将在北火车站旁兴建。2、龙头寺区域客源市场分析：我们分析龙头寺北站区域未来的酒店客源主要由以下几类客源构

14、成：地方政府及龙头寺区域的各种企事业单位；外地来渝抵达北站的各种商旅客人；龙头寺区域各高尚住宅小区居民的消费；各种旅游及商务会议团队客人。3、龙头寺区域酒店竞争市场调杳：江北区龙头寺区域（15分钟车程圈）与本项目有竞争关系的酒店如下：1）长都假日酒店（四星）长都假日是一家商务型酒店。于2005年12月26日开业，现由洲际集团管理，酒 店经营定位较强势，价格较高，酒店楼高26层，共有客房266间，标间面积30平方米。 设有两个餐厅，酒店可泊车200台；2）西南航空和府饭店（四星）和府饭店是由和府饭店管理与中国国际航空公司共同投资，按国际四星级标准兴 建的集客房、餐饮、娱乐、会议、度假、休闲于一体

15、的大型商务旅游酒店。其主楼为25层楼，裙楼7层楼，项目总投资3亿元人民币。酒店拥有10个房型近300套客房, 有大、中、小等各型会议厅5个，和府饭店座落在北部新城的核心区域-红旗河沟转盘处，地理位置优越，交通便 利。至市中心、火车站和机场均只需 15分钟车程。3）五洲大酒店（四星）酒店占地面积30亩，其中后花园10亩，前庭广场10亩。酒店楼高28层，酒店 设有室、外泊车位300个。酒店地处江北加州花园210国道/机场高速公路起点，只需10分钟可抵达机场， 15分钟可达解放碑。4）东和花园酒店（四星）东和花园酒店是由东和物业集团公司投资的国际四星级涉外旅游饭店。酒店拥有150间豪华房间，是一座与

16、花园式小区融为一体的四星级酒店。停车位超过300个。中餐厅提供各式川粤菜肴，能同时容纳 800人就餐，并恒温游泳池等康娱设施。东和花园酒店坐落于北部新城的中心地带，距火车站车程10分钟,距江北国际机 场车程20分钟,距解放碑商业中心车程10分钟,距朝天门码头车程10分钟。5）渝通宾馆（三星）渝通宾馆是集客房、餐饮、娱乐为一体的三星级旅游饭店。也是一座园林式宾馆。 酒店拥有各类客房200套。客房免费高速宽带网服务。 座落于市北部新城中心。附表：龙头寺区域主要三星级以上酒店一览表序号单位名称星级地址标房价格备注1长都假日酒店四星北部新区 458 元678648882西南航空和府饭店四星北部新区 3

17、82 元675333333五洲大酒店四星北部新区 418 元676766664东和花园酒店四星北部新区 324 元675318885渝通宾馆三星北部新区 188 元678900884、龙头寺区域旅游接待市场存在的主要问题: 1）高档次接待酒店数量偏少，尤其是以商务、会议与中高层旅游客为接 待目标的高星商务酒店明显不足。2）区域有一定知名度的四星级酒店价格偏高。3）以中低层宾客为对象的三星级酒店则管理水平与服务水平有待进一步 提高，不能满足日益提高的商旅客人及区域居民的消费需求。三、对龙头寺区域酒店需求发展的预测：随着龙头寺片区开发的进行，火车北站客运开通、龙头寺公园动工等， 其商圈必会日趋成熟

18、，据预测：龙头寺火车站，汇合已形成的公路交通、 城际快车以及即将开通的轻轨，将形成的日均流动人群多达百万，人气、 地段将合力引领龙头寺城市新商圈的迅速崛起。1、客房项目的需求预测：按北站未来的商旅客日流量预测，北站的客运量将占到 70%以上，由北 而来的客人均在此下车，届时每日抵达的客人将达到_3_万人次，以斯特森 商务酒店紧临北站的有利地理位置，可以优先承按车站客源，因之有理由 相信酒店客房将会获得理想的开房率与收益。2、餐饮设施的需求预测：按北站每日抵达的客人将到 旦万人次，加上周边社区50余万的居民， 以斯特森商务酒店的有利地理位置，餐饮项目的经营前景有望看好。3、康乐项目的需求预测：作

19、为酒店配套的桑拿休闲与娱乐项目，除了可满足酒店住客需求外， 还可以满足周边企业的商务应酬与居民的娱乐消费需求，由于龙头寺区域 大型康娱设施不多，因之可以相信康娱项目有良好的经营前景。四、市场分析结论与建议：根据的工商贸经济与旅游发展的增长情况及龙头北站站前经济圈的发 展前景来看，在未来十年该区域对中高档次酒店将会保持比较旺盛的需求。特别是北站站前经济圈目前缺少价位适中的商务酒店项目与餐饮设施，因 之存在着很大市场空间机会。有鉴于此，我们的结论是在龙头寺区域兴办 高星级商务酒店项目当前机遇良好。只要酒店把握好项目定位与项目优势 的开发，必能获得理想的效益。第三章：项目基础条件评价、环境与物业条件

20、:本项目地处江北区龙头寺火车北站旁，是龙头寺北站经济圈的核心位 置，发景前景看好。本项目改造物业原为军供大厦宾馆项目，其物业结构原按酒店服务功 能需要而建，土建及水电空调、消防及外墙等已基本完成，投资方只需作 少量的功能布局优化调整，并进行二次装修亦可。二、地理位置：酒店位置除了紧临火车北站、汽车站外，周边还规划有 18条公交线路 和3条轻轨线，四通八达的城市快速干道密布其间。从酒店至观音桥商圈 仅5分钟车程/距解放碑约15分钟车程/至江北机场仅20分钟车程。交通 十分便利。三、项目SWO分析：1、优势：紧临西南最大的北站，可以直接承接大量的抵渝旅客；以北站为中心的站前经济圈，目前尚缺乏中高档

21、次酒店与餐饮、娱乐竞争项目，本项目开业后具有独家经营的优越性；交通及停车条件良好：酒店四周道路环绕，交通便捷，且酒店还拥有良好的停车条件；2、劣势：酒店原客房设计面积过小，档次不高；北站经济圈作为新开发区域，周边环境配套与商务设施的成熟尚有待 时间完善。而由于目前站前环境未成熟，客人的居停生活有所不便，因此 抵渝的客人将会选择周边条件更完善地区的酒店入住；由于车站区域人流量大，人员复杂、环境卫生、治安等条件会较差;3、机会：北站的客运能力不断提高，将带来大量的商旅客人；北站商圈和经济圈的发展成熟将形成庞大消费市场；龙头寺区域居住小区的开发将汇聚更多的居民性消费；4、威胁：北站的商旅客人会面临龙

22、头寺区域及周边其他星级酒店的积极竞争；龙头寺区域的企业类消费将面临周边其他地区优势酒店的竞争；四、项目评价结论与建议：综上分析我们认为将原“军供大厦”升级改造为一间准四星级的商务 型酒店，从项目条件来看基础设施的改造难度不大，酒店的交通位置优越， 发展潜力较好，是具备可行性条件的。目前主要面临的问题是北站经济圈 的发展成熟尚待时日，酒店开业后将历经一个客源稀缺的过渡时期，而且 考虑到车站区域的客流层次以中低收入为主，因之酒店的定位不适于过高,以准四的配置标准、简洁时尚的风格，以面向中高层次客源及周边的公司 客户为目标市场的适中价位经营为宜。第四章：项目规划方案、建设规模: 项目总建筑面积：32

23、885平方米，其中用于商业经营面积为1943平方米 （设一间超市和旅游精品商场），军供自用B2区两层面积1940平方米.酒店 自用总面积为:29002平方米。二、项目市场定位：本项目将按国家旅游局2003版的星评标准要求，结合北站及龙头寺区 域的市场需求特点，将原军供大厦改造升级为一座新概念的准四星档次的 现代商务主题型酒店。酒店的目标市场锁定来渝旅游、商务及会议类中高层次消费宾客以及 龙头寺周边区域的公司企业类商务消费和社区居民家庭消费市场。客人类 别将包括中外客商、旅游者、企业、政府部门、社区富裕的居民等。三、总体概念与设计原则：斯特森商务酒店将以“时尚、商务”作为酒店的主题概念，时尚体现

24、在酒店文化装饰风格上（如氛围色调明快、装饰多采用玻材、家私较时尚 化），商务文化则主要体现在酒店完善的“ OFFICE功能与“ E”智能化功 能设施上（如：商务中心除了传统的功能外还设有商业资讯中心、股票、 金融服务等；客房专设大量配有电脑办公设备商务型客房；并有专为商务 客人休逸而设的网络咖啡厅等）；四、项目主要服务功能与服务设施：斯特森商务酒店项目将具备：住宿、商务、会议、餐饮、文化娱乐、休闲、康体、商品零售八大功能，为宾客提供全面优质的服务选择。01、大堂：综合接待+休息区；02、经济餐厅：酒店一层C1区设为面向重北车站旅客经营的经济型快餐厅， 经济餐厅与酒店实行分离经营；备选项目一一网

25、络咖啡吧：酒店大堂左裙楼一层设为网络咖啡吧，以咖啡 饮品+网吧模式经营，突破传统大堂吧的单纯休息功能，以满足现代商旅客人的休逸加信息需求；03、商务中心：设于酒店大堂后，除提供打字、复印、票务、旅游咨询等服务外，还可为旅客提供商业、金融及股票方面的服务；04、多功能会议大厅：酒店设大型多功能会议厅一间（C2区二三层），并 在二层A区、C1区改建中型会议室和小型会议室六间，供周边企业举办各 型会议使用；05、俱乐部（慢摇吧+KTV :酒店右裙楼B2区一层设为俱乐部接待厅+慢摇 酒吧，B2及B1区地下负一层全部改为 KTV包房，以吸引酒店客人及龙头寺 周边居民的娱乐消费为主；06、桑拿水疗中心：设

26、于酒店主楼四至五层，其中四层为三温暖休息厅、沐足区，五层为贵宾按摩房；07、大型港式茶餐厅：设于酒店主楼二楼B1区，茶餐厅以经营各类中西港 式套餐为主，在出品上有别于传统的西餐厅，又高档于普通快餐厅，适合 于中高层次商旅及办公人士的简餐需要。B2区则改造为茶艺棋牌包房；08、中餐食府（大厅+包房）：酒店主楼三层设为经营川粤菜为主的中餐厅， 其中：A区为厨房，左侧C1区设为宴会厅，B1区零点餐厅，B2区全部改造 为中餐贵宾雅间；09、经济客房楼层：经济客房楼层设于酒店主楼六至十三层，保留原隔间 规划，因客房面积较小因此价格定位面向实惠型的商旅客人，并作为承接 会议和旅游的团队用房；10、商务客房

27、楼层：商务楼层客房设于酒店主楼十四至十六层，对原规划 客房进行3并2改造，可得面积较大的宽间豪华客房，所有商务楼层客房 均配置上网电脑，以满足中高层商务人士需要；11、行政客房楼层：行政楼层设于酒店主楼十七楼和十八楼，对原规划客 房进行2并1的套间改造，以满足高层次公商务人士及公司长住办公用房 需要，另十八层改造5开间豪华总统套房一套。酒店楼层服务功能分布说明楼层功能分配使用面积功能说明位置负一层6897 m2地下停车场1820 m/车位合计48个主楼设备房895 m2/A栋主楼负一层B区酒店夜总会1598 m改造为夜总会包房可 设包房35间B栋裙楼负一层C区地下商场1310 m/C栋裙楼负一

28、层酒店办公后勤区670 m酒店办公室+员工食 堂+后勤用房负一层A-C柱（7-8 ） 负一层 A-B 柱（7-14 ）地面停车893 m2停车位122个酒店外围停车场一 层酒店大堂300 m2住宿及服务接待一层B1区车站快餐厅337 m面向车站旅客经营 设120个餐位A栋主楼一层商务服务中心66 m商务与订票服务一层B1区后部夜总会慢摇吧609 m2设接待厅+慢摇吧 慢摇吧设200个位一层B2区精品商场91 m2/一层C2区军人服务社633 m/.层3511 m大型港式茶餐厅736 m以中西式套餐为主 设250个餐位茶艺棋牌房340 m2设茶艺及棋牌包房12间二层B2区茶餐厅厨房120 m2茶

29、餐厅用厨房多功能会议大厅730 m/C2栋裙楼二一三层中小会议室812 m2隔中小型会议室5间 容纳30-100人会议二层A区+C2区三层2754 m2中餐宴会厅548 m2宴会大厅共设28桌三层A区中餐零点厅536 m设餐位200个三层 CI +A+ B1+B2中餐雅座间890 m2设雅间15间四层895 m2桑拿休闲中心895 m2净桑休息区60人 足浴厅共容30人四层A区五层895 m2桑拿休闲中心895 m2设桑拿贵宾按摩房16间五层A区六一十三层经济客房7160 m保留原间隔客房设144间A 区 6-15F十四一十六层商务客房2685 m客房进行3并2改造 设36大开间2标准间A 区

30、 16-17F十七一十八层行政客房1790 m客房进行2并1改造 设1总套15双套房A 区 18F第五章：项目建设方案、改造建设容: 项目建设按照四星级酒店的有关标准、规，围绕着接待服务系统、组 织管理系统、通信信息系统、辅助服务系统四个子系统进行建设。1、主要设施改造装修规模：2、主要设备方案: 综合考虑项目的主要功能、以及接待服务工作的设计安排，参照有关标准及其他四星级酒店的设备配备情况，定本项目所需设施设备如下：1中央空调主机套2/2锅炉设备台1/3发电设备台1/4通讯与程控交换机套1如使用电信虚拟网则无需5酒店经营管理系统套1酒店经营管理软件6中央监控设备系统套1监控中心+各营业处摄像

31、头7自动报警火火系统套1/8电子门锁系统付200酒店客房使用9电脑运行系统套1包括酒店主机及运营管理电脑10厨房设备套4中餐/茶餐厅/快餐厅/食堂11洗衣房设备套1如酒店洗涤外包则无需12灯光招牌系统套1店外招牌及楼体灯光装饰13电梯台5包括客用及服务梯14部电视系统套1酒店自建频道使用15弱电智能化系统套1/三、公用辅助工程：1）给排水主要采用市政给水；2）供电采用市电网双回路供电，自备600 KV发电机，突发停电后可以 保证照明、电梯、厨房设备的正常使用；3）通信工程一一根据对客服务的需要，设置程控交换机房和一套广播系 统，以及部电视播放系统、计算机联网系统。四、节能、节水措施：1、能源消

32、耗：现代酒店每年约支出总营业收入的 12%-15%乍为能源消耗，酒店的能 源消耗主要有水、电、燃油、燃气四类：2、节能措施：节能是酒店控制经营成本的关键，斯特森商务酒店规划设计应充分考 虑到环保与节能的问题，悉心导入节能设计，核算节能投入和能耗成本的 比较值，做到一次性完成酒店设施的节能定位和设计。本项目的节能降耗 设计，主要包括以下方面：在功能布局和房间布局上充分利用自然采光。在人流进出频繁的地方安装专用设备，阻断外气流交换，减少室冷暖气的消耗。在建筑材料上使用保温、隔声、节能、防水等新型材料。在照明方面，采用节能电光源，供水系统在设计中选用节水用具和设备。空调系统除选择节能制冷机组和新型制

33、冷剂外， 还采用蓄冰制冷设备。餐厅、宴会厅等营业场所的照明和空调通风系统可以根据营业时间的 规律控制启动和关闭时间。五、项目实施进度：第一阶段：完成所有的现场的勘测并绘制施工图第二阶段：安装系统设备设施，装修装饰第三阶段：完成系统的调试和验收工作。第六章：项目经营管理方案一、组织：1. 项目法人组建方案：略2. 管理组织方案和体系图：根据斯特森商务酒店的项目规划与接待要求，酒店将设立十一个职能部门，其中六个属营业部门，五个后勤部门，所有职能部门均在酒店总经办及董事会的领导下协调工作:二、人力资源配置：1服务人员309人按酒店营规模与接待量需求 计算。具体人员分配见各部 门人员组织表2技术人员1

34、07人3行政管理人员34人4后勤服务人员31人5合计483人总经办、人事部（19人）总经理1人，总经办主任：1人，人事经理1人，文员1人，司机2人， 后勤管理员1人，食堂领班1人，厨师2人，厨工3人；后勤PA员6人财务部（25人）经理1人，会计2人，出纳1人，查核2人，仓管2人，收银主管1人，收银员14人；采购2人销售部（9人）经理1人，销售人员6人，美工2人;前厅部（23人）经理1人，大堂副理2人，接待领班2人，总机领班1人，礼宾领班1人, 接待员7人，接线员3人，礼宾员5人，预订员1人，客房部（69人）经理1人，主管2人，领班6人，服务员40人；PA员20人；娱乐部（56人）经理1人，楼面

35、主管2人，酒吧主管1人，领班4人，服务员30人， 酒吧员4人，DJ 2人，咨客6人，杂工6人中餐厅（131人）餐饮总监1人，经理1人，主管2人，部长4人，咨客6人，服务员：40 人，洗碗工：6人，酒吧员6人，中餐总厨1人，大厨4人，砧板6人， 水台6人，头锅4人，二锅4人三锅4人，四锅4人，打荷8人，烧味 大厨1人，上什6人，点心部大厨1人，熟笼4人，煎炸4人，点心部中 案板4人，拌馅4人茶餐厅（49人）一一含棋牌室经理1人，楼面主管：2人，领班4人，咨客5人，服务员20人，酒吧 员4人，西厨主厨1人，西厨厨师4人，西厨厨工4人，面包师1人，糕 饼师1人，面点师2人。快餐厅（24人） 主管：1

36、人，领班2人，服务员8人，酒吧员4人, 厨师2人，西厨厨工4人，杂工3人电脑音响灯光部（4人）经理1人，硬件维护员1人，灯光1人，音响师1人;工程部（17人）经理1人，主管1人，领班2人，值班工程师1人，运行、维修员12人桑拿部（28人）经理1人，主管2人，领班4人，服务员15人，保健医生2,咨客4人保安部（27人）经理1人，主管2人（教官、消防中心），领班4人，保安员20人2.职工工资及福利：总经理18000元1人食宿及职务费用常务副总10000元/食宿及职务费用总1监心、rm8000 元1人食宿及职务费用含中餐行政总厨、经理5000 元12人食宿及职务费用含中西主厨畐经理3500 元4人食

37、宿及职务费用含主办主任、总出纳、主管2500 元107人食宿及职务费用含中西厨师、会计等职副主管2000 元22人食宿及职务费用含采购、网络师、医技师领班1500 元36人提供食宿技工、司机技工1200 元42人提供食宿含文员、咨客、普技、保安员工1000 元223人提供食宿试用期六个月过后员工实习工800元35人提供食宿试用期前员工工资总额 76.7万元4.员工来源及培训：本项目主要管理团队由董事会聘任的酒店总经理负责组建。普通员工通过社会招聘及联系旅游及技学批量输入。二、经营管理方案：1、酒店管理模式：酒店的管理分为五个层次：一是以董事局为代表的决策层；二是总经 理经营管理层；三是以部门经

38、理为代表的中层贯彻执行层；四是主管、领 班为代表的督导层；五是以服务员及其他技术人员构成的操作层。酒店实行董事局领导下的总经理负责制和部门经理责任制，实行垂直 领导、垂直管理。董事局负责制定酒店经营方针，发展规划，审批年度预算，定期检查 执行过程等。总经理主要职责是在董事局领导下全权负责酒店经营管理中的一切事 务，执行酒店董事局的各项决策和议项，对董事局负责。部门总监和经理是酒店高层和中、基层管理之间，上通下达，全面贯 彻总经理的经营意图和管理思路，组织部门业务活动的中坚，实施部门业 务经营活动，完成预算目标。部门经理下设主管，主要负责营运具体事项，对服务人员的各项工作 和服务质量进行具体指导

39、。主管下设领班，这是酒店管理层中的基础部份，执行主管布置的工作 任务和服务员一起按岗位服务程序、操作规程，为客人提供优质服务。二、经营理念与模式：1、以创新设施和服务模式取胜：加强酒店硬件产品的新颖化、个性化、超前化设计，以创新的设施规 划领选同业，提高酒店核心竞争优势；2、以酒店的性价比优势取胜：针对车站旅客的特点以及酒店销售区域四星级酒店价格较高的状况， 采取高调的定位（准四星）、实惠的价格（三星）策略竞争市场；3、以魅力新产品取胜：酒店各部门在营销上、服务形式上将不断开发出具有个性化、 特色化 合适客人需求的新产品，以保持酒店的新颖感，保持酒店竞争力与吸引力；4、以关系营销、客户管理取胜

40、：通过建立忠诚客户群并坚持推行走访回访客户，推行回馈型销售与激 励销售等措施，以真正礼诚的服务来巩固客源、赢取口碑、实现效益；5、以服务质量取胜：我们将参照著名五星酒店的服务模式与质量标准，致力打造最具特色 的服务团队，通过各部门专业的服务程序和热情礼貌的待客，让客人加深 印象，倍感亲切温馨，从而乐于再次光临；6、以出品质量取胜：酒店餐厅每项出品必须一丝不苟、精益求精，特别是经常性消费的中 低菜价菜式更要粗料精制，经精心泡制后变为佳肴。所有出品要求达到“人 无我有，人有我好“，实现酒店餐饮以出品取胜的目标。第七章：项目投资估算 一、投资估算说明：1、投资估算依据：市工程调价有关文件工程投资估算

41、编制估算办法；酒店行业专用设备与投资有关标准；2、工程费用：根据工程建设方案，本项目土建改造约为10964。土建改造工程主要 是砖混墙体间隔，按每平方60元计算，装修工程按800元川估算；地板浇涛 按每平方米350元计算；环境绿化按每平方米200元计算；3、功能系统与营业设施设备费用本项目需安装酒店专用设备与系统，按行业预价估算01灯光招牌系统1/50万元02厨房设备4/120力兀03洗衣房设备1/50元04电脑主机及运行分机603500元/台21万元05电子门锁系统200300/ 付6万兀06中央监控系统1/30万元07酒店经营管理软件1/10万元08通讯及程控交换机1/25万元09部电视V

42、OD1/30万元10弱电智能化系统1/50万元11电梯5350000元/台175力兀12发电设备2100000元200力兀13合计767力兀本项目需购置各种酒店营业设备（家具 电器 用品及备用品），估价按 行业标准及酒店各功能项目规划的数量计算。01经济客房14425000元/间360力兀02商务客房（E客房）3635000元/间126力兀03行政套房1550000元/间75万元04总统套房1200000元/间20万元05桑拿贵宾房1630000元/间48万元06净桑602000元/位12万元07沐足按摩302000元/位6力兀08中餐雅间1530000元/间45万元09中餐零点厅200500

43、元/位10万元10中餐宴会厅280500元/位14万元11多功能会议大厅18000000元/间80万元含灯光音响12中会议室2（130平方）150000元/ 间30万元13小会议室5（80-100 平100000元/ 间50万元14茶艺棋牌房方）25000元/间30万元15港式茶餐厅250500元/位12.5万元16慢摇吧200500元/位10万元17慢摇吧音响灯光1600000元/套60万元18夜总会包房3550000元/间175力兀含房灯光音响19商务中心130000元/间3力兀含各种办公设备20网球场（C2）区三楼顶合计140000元/个4力兀1170.5力兀含铺地及设施、项目投资总额：

44、项目投资总额估算表（保留至千位）序号innnnn设置HH小计固定资产投资l工程费用1.1主体土建改造-10695 m264.2万元1.2楼板浇铸-600 m221万元1.3装修工程-21808 m1744.6万元1.4绿化工程-1568 m31.4万元第一部分费用合计1861.2万元2设施设备费用2.1功能设备系统购置及安装767万元2.2营业设备（家具/电器/卫浴等）1170.5万元2.3宫业用品（布早/工衣/易耗）50力兀2.4交通工具（小车/客车/货车）45力兀2.5办公设施设备与用品30力兀2.6后勤设施设备与用品15力兀第二部分费用合计2077.5万元2其他费用8.1士地及物业/3.

45、2勘察设计及前期工程咨询费20力兀3.3工程监理、质监、安监费20力兀3.4部分地方期及开办费50第三部分费用合计90力兀第一、二、三部分费用合计4028.7万元3预备费用3.1流动预备费200万元3.2铺底预备费200力兀建设期利息/合计(1+2+3+4)4428.7万元三、流动资金：本项目流动资金按酒店运转需求情况进行估算，正常年流动资金需求量为400万元，其中：投入铺底流动资金50%共200万元。四、投资总额：项目总投资包括固定资产投资总额与铺底流动资金。总投资4428.7万元，其中固定资产投资总额3938.7万元（不含土地使用权出让费及物业建 造成本），开办费用90万，流动资金400万

46、元（含铺底备货200万元）。五、资本金筹措：自有资金万元,中用于固定资产投资为万元，占项目总投资的 ;用于铺底流动资金万元，占项目总投资的;。债务资金筹措：本项目需银行贷款万元，其中用于固定资产投万兀，占项目总投资的;流动资金贷款万,占项目总投资的%.资金筹措表项目总投资（万元） 甲方企业自筹（万元） 乙方企业自筹（万元）银行贷款（万元） 其它4428.7万元第八章：项目财务评价、评价依据：本项目的财务评价主要以酒店营业收入预测值与经营成本费用预测值 进行比较，得出投资回报率及投资回收期两个主要投资参考指标，其他经 济评价暂略。酒店各部门消费标准:1经济客房144220元/天1开房率80%2商

47、务客房（E客房）36280/ 天1开房率70%3行政套房15500元/天1开房率60%4总统套房13000元/天1开房率20%5桑拿贵宾房16180元/双钟3开房率70%6净桑6060元/人3上座率70%7沐足按摩3050元/人3上座率70%8中餐雅间15500元/间2开房率80%9中餐零点厅20030元/位2上座率60%10中餐宴会厅28050元/位1使用率50%11多功能会议大厅15000元/天2使用率30%12中会议室2（130平方）3000元/天2使用率30%13小会议室5（80-100 平方）2000元/天2使用率30%14茶艺棋牌房1225元/钟8开房率70%15港式茶餐厅2503

48、0元/位2上座率60%16快餐厅12010元/位3上座率70%17慢摇吧15050元/位1上座率70%18夜总会包房351000元/间1开房率70%19商务中心1000元/天3020其他收入100000元 / 月二、财务评价：1、项目营运收入： 本项目收入主要分两部份：商业面积的租赁收入与酒店的经营收入1）商业面积的租赁收入： 略：2）酒店收入: 客房部：共有客房1961：经济层标准房144间X 22（元 X 803开房率X 365天-12月=77080元/月 商务层E客房36间X 280元X 708开房率X 365天-12月 =21462元/月 行政层套房15间X 500元X 608开房率X

49、 365天- 12月=13687元/月 总统套房 1 套 X 300（元 X 203#房率 X 365天-12月 =1825元/ 月客房月营业收入预计：11万元 桑拿休闲中心： 五楼贵宾房：16间X 180元/双钟X 703开房率X3次/日X 365- 12月=183960元/月 四楼净桑区：60位X 60元/票X 70%上座率X 3次/日X 365天-12月 =229950元/月 四楼按足区：30间X 50元/双钟X 70%上座率X3次/ 0X 365天-12月 =95812元/月桑拿月营业收入预计：51万元 中餐厅： 设雅间15间、零点厅200位、宴会厅280位 雅座间：15间X 500元/间平均消费X 80%f房率X 2餐X 365天-12月 =36.5万元/月 零点厅：200位 X 30元/位平均消费X 60%上座率X 2餐X 365天-12月 =21.9万元/月 宴会厅：280位 X 50元/位平均消费X 50%上座率X 2餐X 365天-12月 =42.6万元/月中餐厅月营业额预计：101万元 会议室： 多功能大厅：1间X 5000元/天X 30%用率X 3