房地产实习报告

1、2013届建筑学专业生产实习 建筑与规划学院建筑学系调研论文成绩总分施工图成绩考试成绩 09建筑学20132014学年第一学期生产实习建筑与规划学院建筑系 实习单位：华润置地（合肥）有限公司 浅谈房地产开发模式与实习心得摘要 ： 通过房地产的实习，讨论的房地产开发模式的若干问题并进行分析和讨论。如：规模化品牌扩张开发模式、可持续性发展模式、复合房地产开发模式、专业化连锁开发模式、完善积累型开发模式、城镇开发模式、集约化开发模式、唯景观开发模式、营造开发模式、创新型开发模式.在实习中了解华润，了解公司是一个团队协作的工作场所，设计更是！我真正感觉到步入社会后我们要学得的东西很多，差距还是有的，专

2、业课知识的欠缺、动手能力不足关键词 ：房地产开发模式；实习内容；心得体会Abstract ：Through real estate practice, discuss some problems of the real estate development mode and analyzed and discussed. Such as: large-scale brand expansion development model, sustainable development model, compound real estate development mode, professional

3、 chain development mode, perfect the oic increase development patterns, urban development pattern, the intensive development mode, landscape mode, builds the development mode of development, innovative development mode. Understand China resources in the practice, understand the company is a teamwork

4、 in the workplace, design is more! I really feel after entering society, we are going to learn a lot of things, there is some gap, the lack of specialized knowledge and beginning abilityKey words ：Real estate development model ；The internship contents ；Experience and knowledgegained。从学校到社会的大环境的转变，身边

5、接触的人也完全换了角色，老师变成老板，同学变成同事，相处之道完全不同。在这巨大的转变中，我们可能彷徨，迷茫，无法马上适应新的环境。在学校， 有同学老师的关心和支持，每日只是上上课，很轻松。而在工作中可能会碰到很多的问题而没有人来帮助你，为你解惑，需要你靠自己。就业单位不可能像老师那样点点滴滴细致入微地把要做的工作告诉我们，更多的是需要我们自己去观察、学习。不具备这项能力就难以胜任未来的挑战。随着科学的迅猛发展，新技术的广泛应用，会有很多领域是我们未曾接触过的，只有敢于去尝试才能有所突破，有所创新。通过四年的学习，学校在大五上学期给我们安排了生产实习，让我们更实际的去了解建筑设计工作。所以我就来

6、谈谈我对房地产方面的认识。房地产，是一种稀却的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在我国社会主义市场经济的发展中越来越重要，们的生活中缺少不了地皮，工农业的发展多需要它。如今随着经济的发展，地皮的价格越来越贵，导致近年来房屋价格也有不断上涨的趋势，很多人抄房抄的很厉害，从中获得大量的利润，所以说房地产在目前中国的形势下是一个非常值得投资的行业。同时也因为人们的大量需要，掀起了房产热波，房产行业一度攀升，也大量增加了房产类销售人员，同时也提高了这行的竞争。因此我也加入了这个行业，为了巩固专业的理论知识，提高

7、实际操作能力，丰富实际工作和社会经验，掌握实践技能，将所学知识应用于实际工作，特别进行了为期几个月的实习活动。 对于一个即将大学毕业的我来说实习是一个必须经历的过程，我也希望通过实习能够学到很多在学校学不到的东西，便与以后更好的踏入社会，为将来打下坚实的基础。一、 对房地产开发模式的总结1、规模化品牌扩张开发模式谈起这种模式，最典型的例子是万科第五园。万科第五园，中国房地产业内人士无人不知。万科第五园的最大成功之处在于，它把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。其对广房地产产生革命性

8、影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合（整化）化。与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化；B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙服务；C、营销策略：连锁化经营，这几年万科第五园以不可思议的速度在扩张，郊区化居住模式，万科第五园较早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2天。后来，大凡在广州市区以楼盘（超过半小时车程）均非常推崇“5+2”生活模式。而随着大交通格局的奠定，“7+0”模式（市区上班，郊区居住），已成为洛溪盘等类型项目的着眼点。 这一模式，除了深圳万科外，广州还没有第二个发展商

9、敢这样大规模操作。值得提醒的是：品牌在较小的范围内随大规模开发扩张市场的有效需求的容量。2、可持续性发展模式祈福新村，十年来，祈福新村不断发展，越战越勇，到现在已发展成为占地6500亩的楼盘，并已售出16000多套房子，堪称中国楼盘销量冠军。而其亦被评为广州地区最大房地产项目公司第一名，成为名符其实的“中国第一村”。祈福新村的成功在于开辟了一条可持续性发展的开发模式，而其革命性之处在于为广州楼市发展提供了三大参照系：1、大势把握，2、要素整合，3、创新。3、复合房地产开发模式复合概念对于房地产业的革命性意义在哪里？对于开发商来说，可以从竞争最为激烈，最为艰难的领域中抽身出来，拓展出一片新的蓝天

10、，一个能降低风险、增加价值的利润空间。用其开发商郭梓文的话说，正是由于注入体育概念、使奥园在竞争力方面，扩张延伸力方面，明显强于传统意义的仅以户型、装修、环境和地理位置为诉求的单一概念产品。这就是整合的力量。复合概念对消费才的意义在于，它既能满足于人们对于住房的基本需求，同时又能满足了人们对体育健身活动的需求，给人以双重、多重满足。复合型房地产开发模式并非一成不变，而是不断在变，不断在整合新的元素。 安得广厦千万间？中国人等了几千年，积淀了一个个梦想，加上欧美发达国家的示范作用，未来房地产一年要走过西方国家十年的路。人们日益增长而不断变化的需求，注定房地产靠单一概念、单一元素致胜的时代已过去。

11、有专家认为，纯粹以规模和品牌取胜的时代已随着复合地产概念的出现而被取代。个性化差异也许代表着未来之路，因为我们正步入消费个性化时代。 4、专业化连锁开发模式 房地产开发的最大困惑在于：如何将在建设庞然大物的过程中产生的无形资产移植到下一个项目。专业化连锁开发模式将之迎刃而解。富力地产集团在老城区成功地利用工厂搬迁契机，改造老城区，开发富力大厦、富力半岛花园、富力新居等数个名优楼盘，在老城区形成了富力楼盘网络。开发商，用公司品牌，将一个个珍珠（名优楼盘）串在一起，形成一串楼市风景线。专业化连锁开发模式革命性意义在于：用一个强势的公司品牌，加上一套CI系统（理念视别、行为视别、视觉视别），成功地将

12、推广上一个项目所投的广告费及其形成了品牌含金量移植到下一个项目，并为移植到未来的项目上预留了“管线”。其中最重要的在于“理念”与“行为”视别系统，这是出人才，出机制、出效益、出品牌的基础。这些为开发商成功开发下一个项目奠定了基础。1997年11月北京路地块拍到了8798万元，平均楼面地价达2788元/平方米，而该项目的得房率仅为约60%，发展商按得房面积计算平均地价成本达4800多元/平方米。因为他们有人才、品牌乃至机制做保障。可以预见，只要操作、管理上不出大的偏差，并努力创新，做出差异性来，他们下一个项目连锁开发将会与成功拥抱！其根本性的优点归纳为：（1）注重大众根本需求；（20）在技术领先

13、的基础上达到高度专业化；（3）由项目公司上升到专业化开发公司。5、完善积累型开发模式人选房子，房子选人，一方水土养一方人。这是人与人之间不言而喻的连接密码。把房子建成何样，们才乐意选择，这完全可以反映出选择者的品位、修养与性情。基于对人性的关怀，对文化的独到见解，不少楼盘成功地将其演绎到自己房地产开发中，并形成了自己的独特开发模式迎合社会主流，营造一种健康生活方式。最为典型的要数丽江花园，其对房产业的革命性意义在于：率先营造一种生活方式，并且精雕细琢之。过去十年，房地产市场消费观念发生了两次革命性变化。90年代初，人们买房仍然以追求一个“窝”这主要目标，只要有个地方住，人们不会挑剔；90年代中

14、期，“家”成人们购房追求的重点，不只是需要一个窝，还要配套、环境；先知先觉的开发商很快明白，“家”绝不是人生追求的最高目标。也正是这里开始，购房者从注重地理位置、环境、户型、配套等外在因素，向关注物业管理、社区化等内在因素转移，人们从买环境过渡到买生活方式。丽江花园较早旗帜鲜明地打出卖生活方式。强调其房子真正为诗意的安居而建；在广州楼市第一个喊出e生活概念。房地产在推广中强调得最多的就是“生活”二字，如“21世纪生活空间”、“e生活“等等。在新世纪楼市行销概念中，生活方式现已成为主流。6、城镇开发模式关注城镇化开发模式，是基于两点理由：(一)、是国外房地产开发商较为推崇的开发方式(二)、中国正

15、加快城市化进程。7、集约化开发模式用较少的占地面积、开发精致楼盘，力争营造成最好的人居环境，最合理的产业，力争到唯美效果，有专家将之称为集约化开发模式。1998年前后，广州房地产群雄并起，翠湖山庄号称100%全绿化，首层架空，凸窗。现回头去看的确很有意思，但当时引起了广州市民的极大兴趣，很多人把去那里看楼当逛公园。集约化开发模式，其革命之处在于：以人为本，占地面积虽小却能体现配套齐全的规模化生活小区概念。其集约特性表现在1、天人合一，回归自然的绿化理念，在有限的土地上搞精品绿化。2、构筑完整的生活小区设施。仅会所面积就达1万平方米，多功能，老少皆宜，并为业主提供专业酒店式服务，从而大大提升了居

16、家的品质。8、唯景观开发模式广州正在倡导“山水城市”理念，山水楼盘成为人们的注意重点。敏于行的开发商总是抢在“学者”前面，率先在珠江两岸，白云山脚圈了地，盖起了一栋栋房子。有人说，珠江两岸现在最大的问题是，建筑物过多，体量过大，楼层过高，离江面太近。但这不是开发商的错，是有关政府部门的失误。这从侧面恰恰反映出开发商的先知先觉，抢先占领有利地形，开发景观资源。唯景观开发模式始作俑者应算是海珠半岛花园，时间追朔到1992、1993年，其占地仅13万多平方米。此盘1995年强力推盘时，宣称的却是“拥有1.38公理长的黄金海岸。”而此种开发模式发挥到极致的，正是临江豪宅群的迅速崛起，珠江广场、中海锦苑

17、、新理想华庭、丽景湾、海琴湾等先后拔地而起。临时豪宅对房地产开发的革命性意义在于：彻底唤醒人们沉睡多年的居住环境景观意识。以往，建房子，黑压压一片，人们分房以面积大小行政级别、富裕程度；现在，靓丽房子，争先恐后冒出，中心城区的豪宅已因环境因素制约而让位于江景豪宅，山景豪宅。“以景观为中心”的开发理念还促使小区开发在规划、设计上的比拼。海珠半岛花园的把楼建到42层高，力图占领大量的景观空间，中海锦苑、丽景湾（第三幢）巧妙地设计出户户朝江的户型，新理想华庭则采用超大弧形防弹玻璃，每一套正望江户型玻璃窗的总宽度超过9米，力争与江景的接触。“以景观为中心”的开发模式在广州楼市遍地开花，蔚然成风。澳洲山

18、庄、颐和山庄力图把房子溶入大自然，山水庭苑。雅居乐、江南世家，雅宝新等力图充分利用山与水。 早在古代就有“仁者乐山，智者乐水”的圣语；现代社会，文明人的价值取向又日益偏向于环境。香港最贵的豪宅在半山，原因就在于其海景叠加着山景。 “以景观为中心”的开发模式正迎合了文明时代人们的需求。9、营造开发模式这类开发商，当初找到是一块荒地，在那里从无到有，认真房地产成功的必需要素，精雕细琢，下定赌注，一步步创造市场。白云堡1995年初动工时，仅是一片荒山石场；2年前开工的穆天子山庄也是一片山林，而8年前，二沙岛别墅建设时，那里可以说还是一个“荒岛”。有人说，盖房子，环境第一；也有人证券交强调是地段第一；

19、其实，就房地产的社会属性来说，应该是“身份第一”。正是基于这点认识，白云堡、二沙岛别墅区、穆天山庄的开发商将自己的目标客户群定位在社会金字塔塔尖这一层，并通过项目的推广成功将占总人口不足5%的塔尖消费层分离出来。 类似于营造成造型开发模式不仅仅是这几个顶级楼盘，还有颐和山庄、白云高尔夫花园等等。不容否认，房地产主流永远不会面对低收入的百姓，聪明的开发商只会盯住广州20%的高收入人群，至少顶级豪宅更需盯住这20%之中的20%的人，毕竟，市场是严酷的。10、创新型开发模式著名的地产巨子霍英东曾自豪地宣称“卖楼花”是他发明的。这是他对中国房地产发展的最大贡献，因为，“卖楼花”有助于解决起步期房地产开

20、发链条中最薄弱的一环资本的瓶颈难题。广州第一个“卖楼花”的人是谁？业内人士普遍认同来自台湾的仇福宪小姐。人们清楚地记得，1990年以后，她在大陆做的第一个销售个案广州世界贸易中心大厦非常成功。世贸中心也因为仇福宪小姐而成了广州楼市十年创新型开发模式的典范。世贸中心在开发过程中，培养了大陆第一批专业的楼盘销售队伍，从着装到待人接物，到推销卖楼，高素质、高水平。堪称典范；世贸的销售大获全胜，每平方米当时卖给到了二千多美元，堪称当时广州楼市的“天价”。之后，在淘金花园的开发中，仇福宪应珠江实业之邀，主持了那里的销售工作，有人说，在香港她把淘金花园搞得比广州还有名。有人说，广州首个进行按揭贷款楼盘，亦

21、是仇福宪倡导的。广州的首个售楼部也是她开辟的。仇福宪自己也承认，大陆是一个前瞻性很强的市场，她应该多带些先进经验和创意进来。十年前，她就预测，十年后的整个亚洲年中国，果然，2000年的广州楼市正酝酿一个个更大的奇二、心得体会时间过得很快，很快大学生活就结束了，走出了校园跨入了社会。对我来说社会是一个完全陌生的环境，我对其充满了期待也有点紧张和害怕。以前在学校面对的是老师和同学踏入社会面对的是社会上形形色色的人。因为我做的是设计部助理所以每天都是一些琐事，坐在电脑前一坐就是一天，浑身酸疼就让我觉得了工作的心酸，同时也碰到了很多的挫折。早上早早的起来坐车去上班，面对一个陌生的环境让我觉得害怕，每天

22、觉得特别的累，有时候特别的无奈和无助。但是，我最后还是坚持干了下来我觉得收获颇多，我比以前变得更坚强了，不再是那个处处多要依靠家人的小女孩了，我也明白了工作的心酸能够理解父母的苦衷了，接触了社会对社会的人也有了初步的了解，不会在那么无助了，能更好的适应这个社会了。同时我也认识到了目前大学生就业形势的严峻，我觉得学习很重要在将来的工作当中还是不能放弃学习的，同样如果你在做一样工作的时候你就要更努力的去做到最好，努力为自己将来的就业打下良好的基础。同时有一点我感受颇深，觉得理论学习是业务实战的基础，但实际工作与理论的阐述又是多么的不同，在工作的闲暇之间，同一些工作多年的人员的交谈中，深知，在工作岗位上，有着良好的业务能力是基础能力，但怎样处理好与同事的关系，为自己和他人的工作创建一个和谐的氛围，又是那么的重要，于是也就更能体会在企业中人和万事兴的要义。同时让我认识到社会是残酷的，没有文化、没有本领、懒惰，就