[房地产估价师考试密押题库与答案解析]市场法及其运用

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析市场法及其运用房地产估价师考试密押题库与答案解析市场法及其运用市场法及其运用(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)问题:1. 市场法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的 。A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易答案:C问题:2. 下列不属于市场法适用估价对象的是 。A.存量成套住宅B.房地产开发用地C.商铺D.古建筑答案:D问题:3. 搜集内容 的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实和完整B.丰富和完整C.广泛和真实D.完整和真实答案:D问题:4. 采用市场法估价时，一般要求选取 可比实例

2、。A.3个以上B.5个以下C.35个D.310个答案:D问题:5. 在用市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应为估价对象规模的 倍。A.0.52.0B.1.52.0C.0.51.5D.1.01.5答案:A问题:6. 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500m2，现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为 。A.建筑面积500m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1000m2，近期租出，年租50元/m2，位于50km外C.建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区

3、D.建筑面积2000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区答案:D(1)根据0.5可比实例/估价对象规模2，可得出750估价对象规模3000。 (2)估价对象和交易实例位于同一工业区。 问题:7. 在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取 的买卖实例。A.协议方式B.招标方式C.拍卖方式D.政府定价答案:A问题:8. 房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取 的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限一次付清答案:C问题:9. 有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5

4、%，则在成交日期一次付清的价格为 万元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50答案:C在成交日期一次付清的价格=4+18/(1+0.5%)6+18/(1+0.5%)12万元=38.42万元。问题:10. 某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为 元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80答案:B该可比实例的实际总价格=12+8/(1+8%)0.5+10/(1+8%)万元=28.9573万元，实际单价=289573/100元/m2=

5、2895.73元/m2。问题:11. 在估价中选取四个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这四个可比实例实际单价的高低排序为 。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲答案:C计算各可比实例的实际价格：甲的实际单价=24+16/(1+1

6、0%)0.5+8/(1+10%)/100万元/m2=04653万元/m2，乙的实际单价=24+36/(1+10%)0.5/120万元/m2=0.4860万元/m2，丙的实际单价=0.4700万元/m2，丁的实际单价=20+32.36/(1+10%)/110万元/m2=0.4493万元/m2。故有乙丙甲丁。问题:12. 某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2。假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为 元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862答案:A设建筑面

7、积为xm2 建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，即 x=100+x10%，求得x=111.11m2 该房地产一次付清的价格=3030%+3070%/(1+6%)10000/111.11元/m2=2593.04元/m2。 问题:13. 某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为 元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599答案:C建筑面积=套内建筑面积+分摊的公共部分建筑面积=(145+9)m2=154m2，建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格套

8、内建筑面积/建筑面积=3500145/154元/m2=3295元/m2问题:14. 某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m2，套内墙体面积20m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为 元。A.1765B.2000C.2069D.2400答案:B建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积=125m2+25m2=150m2，每平方米建筑面积的价格=300000/150元=2000元。问题:15. 某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积价格为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为 元/m2。A.2400B.2580C

9、.2607D.2760答案:A使用面积=100m20.8=80m2， 建筑面积下的价格=使用面积下的价格使用面积/建筑面积=300080/100元/m2=2400元/m2。 问题:16. 某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为 元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2392答案:C建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，套内建筑面积=(100-10010%)m2=90m2，建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格套内建筑面积/建筑面积=260090/100元/m2=2340

10、元/m2。问题:17. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用 时的汇率。A.成交日期B.估价时点C.估价作业日期D.估价委托日答案:A问题:18. 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为 。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064答案:D交易情况修正系数=100/(100-6)=1.064。问题:19. 甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是 万元。A.050B.5075C.50100D.100

11、150答案:C问题:20. 某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为 元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57答案:D正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=300000/(1-6%)/120元/m2=2659.57元/m2。问题:21. 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成

12、交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为 元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659答案:D正常成交价格=卖方得到的实际价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2385元/m2/(1-6.8%)=2559.01元/m2；买方实际付出的价格=正常成交价格(1+应由买方缴纳的税费比率)=2559.01元/m2(1+3.9%)=2658.81元/m2。问题:22. 在某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知

13、该地区的房地产交易中应由卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常成交价格最接近于 元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632元答案:D正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。问题:23. 在某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%。则该宗房地产交易的正常成交价格为 万元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9答案:B正常成交价格=买方

14、实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=29万元/(1+3%)=28.16万元。问题:24. 某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方 元/m2。A.2020.80B.2214.29C.2336.45D.2447.37答案:B正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1+5%)

15、=2380.95元/m2，卖方实际得到的价格=正常成交价格(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2380.95元/m2(1-7%)=2214.29元/m2。问题:25. 在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常成交价格为 元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427答案:D正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1+3%)=2427.18元/m2。问题:26. 在某地区的房地产交易中，应由卖方缴纳的税费为正常成交价

16、格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方为2500元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担，但之后双方重新约定买卖中涉及的全部税费改由卖方支付，并在原价格基础上相应调整，调整后买方应付给卖方 元/m2。A.2816B.2823C.2688D.2632答案:B正常成交价格=卖方得到的实际价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-7%)：2688.17元/m2，正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)，买方实际付出的价格=正常成交价格(1+应由买方缴纳的税费比率)=2688.17元/m2(1+5%)=28

17、22.58元/m2。问题:27. 为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为 元/m2。A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.89答案:A此题综合性较强，面积误差为(100-95)95=5.26%，超过商品房销售管理办法规定的面积误差范围(3%)，但由

18、于合同约定面积误差在6%以内不增加付款，因此买受人不用为增加的5m2买单，但购买单价发生了变化：4000元/m295m2100m2=3800元/m2，因此计算过程女口下：3800元/m2(1+0.3%)6=3868.92元/m2。问题:28. 为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期调整后的价格为 元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458答案:B可比实例在估价时点时的价格=可比实例在其

19、成交日期时的价格(1+价格变动率)期数=3000元/m2(1+1%)11=3347元/m2。问题:29. 某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(均以上个月为100)。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期调整到2006年10月1日的价格为 元/m2。A.1376B.2308C.2558D.1055答案:A2006年10月1日的价格=2000元/m285.0/10089.2/10092.5/10098.1/100=1376元/m2。问题:30. 为评估某宗房地产200

20、6年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2006年4月末，该类房地产自2006年1月至2006年6月末每月价格递增1%，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。则该可比实例在2006年10月末的价格为 元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050答案:B该可比实例在2006年10月末的价格=3000(1+1%)2-104元/m2=3020元/m2。问题:31. 某宗房地产2006年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元=8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在20

21、06年10月25日的价格为 元人民币(2006年10月25日的汇率为1美元=8.29元人民币)。A.7935B.7964C.8260D.8290答案:B该类房地产在2006年10月25日的价格=10008.29(1-0.5%)8元/m2=7964元/m2。问题:32. 最适用的房地产价格指数或变动率是 。A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率答案:D问题:33. 下列不属于房地产区位因素的是 。A.交通B.用途C.环境D.楼层答案:B问题:34. 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以 状况为参

22、照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产答案:C房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以标准房地产状况为基准参照进行的。问题:35. 在百分率法中，房地产状况调整系数应以 房地产状况为基准来确定。A.估价对象B.标准房地产C.市场上D.交易情况答案:A在百分率法中，房地产状况调整系数应以估价对象房地产状况为基准来确定。问题:36. 按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98，则其依据是 。A.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%B.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅

23、度为2%C.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%。答案:C100/98=1.0204，1.024-1=0.0204=2.04%。问题:37. 按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现 的情形。A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C.可比实例价格的房地产状况调整

24、系数为1.071D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933答案:C05/0.98=1.071。问题:38. 在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分，则房地产状况修正系数为 。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05答案:A房地产状况修正系数=(100/102)97/100=0.951。问题:39. 某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2、2190元/m2和2220元/m2。如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4

25、和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为 元/m2。A.2160B.2175C.218lD.2205答案:C比准价格=(21300.3+21900.4+22200.3)元/m2=2181元/m2。问题:40. 某宗房地产选取三个可比实例，通过对三个可比实例修正、调整得出的三个价格分别为8200元/m2、8500元/m2、9000元/m2，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的比准价格为 元/m2。A.8500B.8450C.8690D.8570答案:B该宗房地产的比准价格=(82000.5+85000.3+90000.2)元/m2=8450元/m2。问题:41. 已知某

26、可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一房地产范围的价格为 元/m2。A.4750B.4500C.4250D.4100答案:A问题:42. 某城市房屋征收中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况答案:C(二)多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)问题:1. 市场法适用的对象有 。A.标

27、准厂房B.在建工程C.高档公寓D.房地产开发用地E.纪念馆 A B C D E答案:ACD问题:2. 下列哪些难以采用市场法估价 。A.特殊厂房B.普通住宅C.存量成套住宅D.博物馆E.在建工程 A B C D E答案:ADE问题:3. 搜集交易实例时应搜集交易实例的 。A.成交价格B.议价时间C.成交日期D.付款方式E.交易地点 A B C D E答案:ACD问题:4. 选取可比实例时，应符合的要求包括 等。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与

28、估价对象的大类用途相同 A B C D E答案:BCDE问题:5. 下列关于可比实例的说法中，正确的有 。A.可比实例一定是交易实例B.可比实例不一定是交易实例C.交易实例一定是可比实例D.交易实例不一定是可比实例E.可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例 A B C D E答案:AD问题:6. 建立比较基准，主要包括 等。A.统一付款方式B.统一价格单位C.统一房地产范围D.统一产权性质E.统一采用总价 A B C D E答案:ABC问题:7. 下列房地产交易中，需要进行交易情况修正的有 。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.受迷信影响的交易E

29、.相邻房地产的合并交易 A B C D E答案:BDE问题:8. 在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买方缴纳的税费包括 等。A.出让金B.营业税C.土地增值税D.契税E.所得税 A B C D E答案:AD问题:9. 在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由卖方缴纳的税费包括 等。A.出让金B.营业税C.土地增值税D.契税E.所得税 A B C D E答案:BCE问题:10. 在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买卖双方共同缴纳或者各负担一部分的税费包括 等。A.土地增值税B.

30、印花税C.交易手续费D.出让金E.契税 A B C D E答案:BC问题:11. 在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于 。A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格+应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E.买方实际付出的价格(1-应由买方缴纳的税费比率) A B C D E答案:AD问题:12. 房地产状况调整可分为 。A.实物状况调整B.权益状况调整C.区位状况调整D.土地状况调整E.房屋状况调整 A B C D E答案:ABC问题:13. 评估某套住宅价格中，进

31、行区位状况调整时，比较、调整的内容包括 等。A.环境景观B.离市中心距离C.朝向D.城市规划限制条件E.地势 A B C D E答案:ABC问题:14. 市场法中实物状况比较和调整的内容包括 。A.环境B.地形地势C.外部配套设施D.内部基础设施完备程度E.装饰装修 A B C D E答案:BDE问题:15. 对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括 。A.形状B.外部配套设施C.环境景观D.基础设施完备程度E.场地平整程度 A B C D E答案:ADE问题:16. 权益状况比较、调整的内容包括 。A.土地使用期限B.城市规划限制条件C.周围环境和景观D.基础设施完备程度E.建筑规模 A

32、B C D E答案:AB问题:17. 对于商业房地产来说，它看重的是 。A.繁华程度B.安宁程度C.交通条件D.动力的取得E.基础设施条件 A B C D E答案:AC(三)判断题问题:1. 市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来计算房地产的价值。答案:A问题:2. 对于存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价。答案:A问题:3. 对在建工程的估价，可采用市场法估价。答案:B问题:4. 即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。答案:A问题:5. 对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。答案:B问题:6. 采用市场法估价时，一般要求选取310个可比实例即可。答案:A问题