[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理分类模拟题20

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理分类模拟题20房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理分类模拟题20房地产开发经营与管理分类模拟题20一、单项选择题问题:1. 城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按_征收。A.土地出让金B.占用面积C.经营收入D.销售收入答案:B问题:2. _指标属短期偿债能力指标。A.流动比率B.速动比率C.利息备付率D.资产负债率答案:B解析 速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标，该指标属短期偿债能力指标。问题:3. 关于利息的计算，下列说法不正确的是_。A.按年计息时，

2、为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息B.还款当年按年末偿还，按全年计息C.每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)贷款利率D.“气球法”是指借款期末一次偿付全部本金和利息答案:D解析 “气球法”是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。问题:4. 投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与_的比率。A.总开发成本B.项目投资的资本价值C.项目总投资D.总开发价值答案:C问题:5. _指标属长期偿债能力指标。A.流动比率B.速动比率C.利息备付率D.资产负债率答案:D解析 速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标，该指标属短期偿债能力指

3、标；资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能的指标，属于长期偿债能力指标。问题:6. 对于一般的房地产投资项目，_指标值应该大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率答案:A解析 利息备付率表示使用项目利润偿付利启、的保障倍数。对于一般的房地产投资项目，该指标值应该大于2。问题:7. _是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率答案:B问题:8. 下列不属于清偿能力指标的是_。A.借款偿还期B.利息备付率C.现金回报率D.偿债备付率答案:C问题:9. 关于流动比率，下列说法不正确的

4、是_。A.流动比率=流动资产总额/流动负债总额100%B.又称之为“银行家比率”C.又称之为“二对一比率”D.在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上答案:D解析 在国际上银行一股要求流动比率维持在200%以上。问题:10. 下列说法不正确的是_。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%45%答案

5、:A问题:11. 某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为_。A.150%B.200%C.75%D.400%答案:C解析 流动比率等于流动资产总额除以流动负债总额。问题:12. 某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的速动比率为_。A.37.5%B.75%C.150%D.113%答案:A解析 速动比率=(流动资产总额-存货)/流动负

6、债总额=(3000-1500)/4000=37.5%。问题:13. 某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期，年利率为5%，按年等额还款抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为_。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%答案:D问题:14. 相对于现金回报率来说，_中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率答案:B问题:15. 某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现

7、值为16万元，该项目的财务内部收益率为_。A.小于20%B.满足目标收益率要求C.大于20%D.不满足目标收益率要求答案:C问题:16. 某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为_。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%答案:D解析 当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额，则投资回报率=(2.4+0.22+602%)万元/(60-40

8、)万元=19.1%二、多项选择题问题:1. 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括_。A.销售收入B.补贴收入C.出租收入D.经营收入E.营业外收入 A B C D E答案:ACD问题:2. 根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为_等四个层次。A.经营利润B.利润总额C.税后利润D.可分配利润E.未分配利润 A B C D E答案:ABCD问题:3. 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是_。A.资金来源B.资金成本C.项目风险D.预期利润E.机会成本

9、 A B C D E答案:BC问题:4. 下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的是_。A.利息备付率B.资产负债率C.偿债备付率D.流动比率E.速动比率 A B C D E答案:AC问题:5. 开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的_。A.经营费用B.销售费用C.管理费用D.财务费用E.不可预见费用 A B C D E答案:BCD问题:6. 对于出租或经营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的_指标的计算非常重要。A.利启、备付率B.资产负债率C.流动比率D.速动比率E.偿债备付率 A B C D E答案:AE问题:7. 房地产开发投资的静态盈利指标有

10、_。A.成本利润率B.销售利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率E.静态投资回收期 A B C D E答案:ABE问题:8. 房地产置业投资的清偿能力指标一般有_。A.借款偿还期B.流动比率C.偿债备付率D.利息备付率E.投资回报率 A B C D E答案:ABCD解析 房地产置业投资的清偿能力指标一般有借款偿还期、偿债备付率、资产负债率、流动比率、速动比率和利息备付率。三、判断题问题:1. 对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金，但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发商品，并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动，转

11、让这些固定资产的所有权或使用权以收回投资。答案:B解析 对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金，但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发商品，并通过项目建设过程中的预售或建成后的现售活动，转让这些固定资产的所有权以收回投资。问题:2. 对于房地产开发项目，在编制资产负债表时，要体现出资产负债率、流动比率、速动比率等指标。答案:B解析 资产负债率、流动比率、速动比率指标，可结合房地产开发企业的资产负债表进行计算。对于房地产开发项目，不需要编制资产负债表。问题:3. 对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金

12、均属于固定资产投资的性质。答案:B问题:4. 城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支。答案:B解析 城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。问题:5. 对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只可在处置(转让)物业时实现。答案:B解析 对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。问题:6. 用公式A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1来分析投资回收与投资回报，Pi就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，Pi/(1+i)n-1就是投资者的投资回报。答案:B解析 Pi是投资者投入资本金后所获得的投资

13、回报，Pi/(1+i)n-1是投资者的投资回收。问题:7. 财务净现值(FNPV)是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算成现值之和。答案:B解析 财务净现值(FNPV)是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。问题:8. 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。答案:A问题:9. 研究表明：对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解；对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内

14、有多次变化)计算FIRR的方程有多个实数解。答案:B解析 对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)，由于FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，这些解都不是项目的FIRR。问题:10. 成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。答案:B解析 成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，不等于年成本利润率。问题:11. 资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率。答案:B解析 资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的

15、年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率。问题:12. 就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，投资回报则主要表现为利润。答案:A问题:13. 一个房地产开发项目的速动比率是99.9%，则其流动比率一定在100%200%之间。答案:A解析 同样情况下，速动比率流动比率，而房地产项目的流动比率一般不会超过200%。问题:14. 房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。答案:B解析 房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。问题:15. 房地产置业投资项目经济评价的静态指标有投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期三个。答案:B解析 房地产置业投资项目经济评价的静态指标有投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、投资回报率、现金回报率和静态投资回收期。问题:16. 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是项目风险。答案:B解析 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。问题:17. 投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同