商业地产营销策划 易居常州市北岸天街商业项目定位简报

1、 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 房地产策划大全商 业地产营销策划 团圆网 tuanyuan.tv 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010

2、房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 来上海，来南京路，来新天地 去南京，去新街口，去1912 到常州，到哪里？ 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 每一座有历史的城市都应该 有一位独一无二的商业领袖 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设

3、计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 这位“领袖”的气质不仅要具备 “显赫的地位”（中心地段） “名门的气质”（稀缺资源） 更要具备博古通今，浓缩这座城市文化脉络的 文化内涵 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 在江南，龙城，常州 南大街不是领袖 北大街不是领袖 莱蒙都会不是、泰富不是 购物中心也不是 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程

4、管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 新天地反映大上海 1912定格南京 北岸天街只属于江南常州 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 所以，报告主要论述的是怎样 发掘本案的最大价值 成为常州的商业领袖 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划

5、研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 第一话、领袖身份定位建议 第二话、领袖装束规划建议 第三话、领袖管家租售模式 第四话、领袖登场推广策略 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 一、领袖身份定位建议 中心性市中心核心地段 常州市市级商业中心核心区域， 商业氛围浓厚，形成了火车站、 南大街、文化宫三大商圈，本 地块正处在文化宫商圈最核心 的区域，是核

6、心中的核心。 本案本案 1、身出名门，地位显赫是成为领袖的基础条件。 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 沿延陵路分布、围抱历史保留建筑群，东面为文化宫广场绿地（相当 于人民广场），南面沿商业街延陵路，延陵路对面是购物中心和常州 大酒店、中信投资广场高档写字楼，西面是小河沿小型广场绿地，北 面是迎春步行街。 文化宫广场 购物中心 历史建筑 BRT2号线 泰富广场 投资广场 常州大酒店 迎春步行街 稀缺性不可再生的珍惜地

7、块 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 前后北岸原是三面环水的半岛，古称白云尖。明清以来，名士云 集、灿若群星，是常州的文脉所系。在明末清初，这里就出了4名 状元、2名榜眼、2名探花。 唯一性历史文化内涵 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 易

8、居观点： 根据本案的地块情况我们判定： 地处市中心商圈核心的前后北岸地块商业项目价 值应该将被最大化挖掘、发现，其身份将无法再 被复制或超越，在激烈的市场竞争中脱颖而出， 成为城市的商业领袖。 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 定位原则一、利用商圈的整体效应 定位原则二、差异化经营形成互补 定位原则三、文化与商业价值结合 虽然有了成为领袖的优越基础条件，但同时我们也要看到周边的激烈竞争， 在这种情况下，怎样变竞争威胁

9、为优势，怎样对项目进行准确的定位，怎 样形成独特的自身优势是本案成功的重点。 2、审时度势，统揽全局是成为领袖的重要因素。 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 常州市中心高档购物商业物业面积大约35万，市区餐饮面积大约15万 目前市中心商业平均入住率85，需求相当旺盛 市中心商业底层租金在2025元/天/ 精品及中高档餐饮娱乐在中心商圈，尤其是文化宫商圈仍然比较缺乏 文化宫商圈目前已有商业经营单一，消费的延续性很差 6

10、 4 1 2 5 3 7 8 9 1、文化宫广场（24,000平方米） 2、购物中心（60,000平方米） 3、泰富广场（20,000平方米） 4、南大街（120,000平方米） 5、泰富百货（15,000平方米） 6、莱蒙都会（300,000平方米） 7、新世纪商城（30,000平方米） 8、新城惠商项目（未来供应） 9、本项目 文化宫商圈概况 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 原则一、强化商圈的整体效应 结论1、

11、由于文化宫商圈已有的成熟度和知名度，本案定位 的重点就在于寻求商圈的结构缺憾，与整体商圈形成良好的 互补。 优势劣势 1、具备了商业的商业价值效应；1、竞争激烈，新项目不容 易进入商圈； 2、商圈辐射范围已经形成，有利于节 约项目推广成本。 2、定位难，经营空间小。 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 结论2、目前商业能很好的实现shopping的功能，而“mall”的功能为空 白 因此，以文化为核心，以餐饮、休闲、娱

12、乐为主体的“城市客厅”是本 案项目成功定位关键，形成与商圈经营的互补。 原则二、差异化经营形成互补 u文化宫商圈是融文化、休闲、商务、购物于一体的综合性商贸 功能区。该商圈已形成购物中心、泰富广场、文化宫购物街、迎 春步行街及延陵西路商业街等商业网点设施。 u商圈氛围单一，没有持续性消费和多元化体验式消费场所，商 圈内主要的商场都是以购物为主，餐饮、娱乐、休闲场所欠缺。 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 主题的确定对

13、商业的价值是一种升华 专业市场、百货商场、超级市场、连锁店 单一的市场与经营定位不再是商业成功的法宝，随着竞争的 日益激烈和消费者消费要求的提高，主题商业已经成为一种 趋势。文化与商业的结合创造超越商业本身的高价值。 原则三、文化与商业价值结合 结论3、延续前后北岸徽派江南建筑风格、以江南常州文化精髓为底 蕴、并注入现代时尚的商业元素，成就本案独具特色的商业价值。 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 领袖名讳：新城北岸

14、天街 前后北岸标示地段和文化内含；天为上，凸显贵气；街，直接表明是商业项目。 产品标签：江南尚品廿六金坊 常 州 城 市 客 厅 突出文化品味，具有地域和城市特色，数量稀缺，价值连城。 定位官衔：江南第一名街 申请“江南第一名街”的桂冠，提升商业价值。 易居观点： 根据以上原则对项目进行总体主题定位： 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） Logo建议及部分VI 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程

15、 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） Logo建议及部分VI 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） Logo建议及部分VI 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战

16、（开发商、 代理商、广告公司） Logo建议及部分VI 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） Logo建议及部分VI 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） Logo建议及部分VI 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2

17、010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 上海有新天地 南京有1912 常州有北岸天街 2、领袖的出现都有相同的共性，成功的先例可以印证本 案定位的正确性和未来的发展空间。 常州作为长三角中心城市，可以参考上海和南京领袖级文化主题商业进行 考证和规划，通过三者的比较可以验证我们定位的可行性。 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、

18、广告公司） 产品产品上海新天地上海新天地南京南京1912常州北岸天街常州北岸天街 区位区位 邻淮海中路，距离南京路 1000米 邻长江路、珠江路 距新街口1000米 延陵路文化宫商圈核心，距 南大街1000米 新天地、1912、北岸天街都位于市中心核心商圈范围内，且 距离最核心的中心点在一公里辐射范围之内，商业氛围和人 流量都有保证。 地段、人流 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 产品产品上海新天地上海新天地南京南京

19、1912常州北岸天街常州北岸天街 文化依托文化依托石库门建筑群、海派文化总统府遗址、民国建筑 前后北岸江南文脉、 徽派建筑 三者都毗邻拥有历史底蕴的文化建筑群，并以此为依托，把商 业价值和文化结合，共同形成文化商业街。 文化底蕴 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 产品产品上海新天地上海新天地南京南京1912常州北岸天街常州北岸天街 产品定位产品定位 具国际水平的餐饮、商业、 娱乐、文化的休闲步行街 餐饮、娱乐、休闲、

20、观光、 聚会为一体，文化、品位 于一身的时尚休闲商业区 龙城唯一以文化为核心，以 餐饮、休闲、娱乐为主体的 商业综合体，常州的“城市 客厅” 主要经营业态主要经营业态 餐饮为主、补充休闲、娱 乐、商业 茶座、休闲、餐饮、酒吧餐饮、娱乐、休闲、文化 三者都是集餐饮、娱乐、休闲、文化为主要经营业态的综合 性商业街区，都定位于国际水准。 主题定位 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 产品产品上海新天地上海新天地南京南京191

21、2常州北岸天街常州北岸天街 体量体量 占地面积3万多平米 商业面积6万平米左右 占地2万多平米 商业面积3万平米 占地面积1万多平米 商业面积1.5万平米左右 城市常住人口城市常住人口1845万741万435万 三者的商业面积都不大，但都是浓缩城市精华的精品，都具备国 际水准，城市常住人口都能够支撑如此的商业模式。常州的人均 收入还略高于南京。 体量及人口 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 产品产品上海新天地上海新天

22、地南京南京1912常州北岸天街常州北岸天街 客群定位客群定位 上海的年轻人阶层、中产阶 级、居住在上海的外籍人士 以及到达上海的中外游客 城市白领、小资、成功人士、 外籍人士、商务客人、游客 等 新富阶层、中产阶级、城市 白领、成功人士、外籍人士、 商务客人、游客等 三者的客群定位都是城市中上层，外籍人士等中高端客户，这部 分客群有足够的消费能力和对高层次消费的需求。常州存在这批 高消费群体，同时他们不断的寻求新的更高水准的餐饮、休闲、 娱乐场所。 消费群体构成 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程

23、、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） u以文化为核心，以餐饮、休闲、娱乐为主体的以文化为核心，以餐饮、休闲、娱乐为主体的“城城 市客厅市客厅”形成与商圈经营的互补是对本案的准确定位。形成与商圈经营的互补是对本案的准确定位。 u北岸天街必将成为常州的商业领袖，而其他人全部北岸天街必将成为常州的商业领袖，而其他人全部 是为这一枝独秀供给养分的绿叶。是为这一枝独秀供给养分的绿叶。 易居观点： 根据以上对比来看三位领袖的各方面条件都非常类 似，为本案主题定位的可行性提供了充分的依据 。 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 201

24、0房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 二、领袖装束规划建议 穿衣戴帽与个人的品味和身份相对应的，一个领袖商业的规划更需 要能更好的体现其文化主题，文化与商业价值的有机结合是本案规文化与商业价值的有机结合是本案规 划的重点划的重点，他将在后续的运营过程中持续发挥作用，增加商业的附 加价值。其主要通过以下两点来体现： 衣着：通过项目的建筑外观来表现，如建筑风格、 结构、颜色，建筑组团的分割形式等。 佩饰：通过项目的购物气氛表现，如环境营造、店 招设计、小品设计、形象展示、POP广告等。 中国地产

25、商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 建筑 风格 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 上海新天地:以老石库门建筑为基调，保留了老弄堂的形式；但 在新天地中大量使用了现代元素，包括钢化玻璃、不锈钢等建材 和霓虹、喷绘等工艺制作的店招，使之具有国际化的感觉。

26、 上海新天地与石库门 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 南京1912 ：保留了一部分民国时期的老建筑，总统府也在其环 抱之内，整个街区仿造民国时期的建筑风格，同时也采用了铝 合金窗等现代元素；形式各异的灯箱与橱窗设计在文化中渲染 出强烈的商业气息。 南京1912的民国 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地

27、产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 南京1912 某餐厅内部的时尚装修民国建筑中的现代楼梯 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） u 建筑高度提炼 斗角、重檐，徽 派建筑的马头墙 等中国传统建筑 标志性符号； u 颜色以黑、白、 灰为主，其间点 缀朱红等色彩， 形成古朴、典雅 的色调。 常州新城北岸天街的前后北岸 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大

28、师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 江南风情 现代元素 北岸天街即以 徽派建筑为蓝 本，依托前后 北岸的文化基 础，营造“江江 山代有才人出山代有才人出 各领风骚数百各领风骚数百 年年”的江南文 化商业街，同 时也需要加入 时尚的建筑元 素，与现代融 合，加强商业 氛围。 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 商业 形态 中

29、国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 上海新天地的街区 新天地的老弄堂自然形成步行街区 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 南京1912的街区布局 南京1912狭长的地形也规划为步行街区 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程

30、管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 街区布局 通天旺铺 本案地块地形狭长，建议规划为步行商业街，楼栋错落有致地布置在区域内， 形成内街可以使行人自由穿梭，同时保持视线的通透，提升商业价值。 每栋商铺为二到三层有天有地 的通天旺铺,局部可设计露台; 单侧需要设计外跑楼梯,每层设 置进户门及一个卫生间.招商时 方便纵向与横向的自由分割。 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商

31、业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 招商 业态 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 南京1912业态比例 业态业态占比占比 茶座茶座14%14% 休闲休闲20%20% 酒吧酒吧36%36% 餐饮餐饮30%30% 品牌档次品牌档次占比占比 国际一线品牌国际一线品牌40% 区域一线品牌区域一线品牌30% 本地一线品牌本地一线品牌30% 南京1912品牌分比例 中国地产商域网中国地产商域网 房

32、地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 参考南京1912业态及品牌比例，同时结合常州本地餐饮与娱乐消费需求 旺盛的情况，建议本案的业态定位以高档餐饮娱乐为主体，配合其他的 文化、服务等业态。 餐饮茶座：连锁快餐、西餐、咖啡与茶座等45% 休闲娱乐：休闲洗浴、酒吧等35% 精品购物：男女服饰、佩饰精品店10% 文化服务：书吧、画室、乐器店等10% 品牌档次品牌档次占比占比 国际一线品牌国际一线品牌30% 区域一线品牌区域一线品牌30% 本地一线品牌本地一线

33、品牌40% 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 餐饮： 福记、塘桥老哥、紫缘大酒店； 粤鸿和 、山度仕、九佰锅 、桃云轩 、俏江南 、鹿港小 镇 、花膳 、逸叶源 、茶客老站 、庆善园 、立煌； 米罗咖啡、一茶一坐 、星巴克 、麦当劳、肯德基等 休闲娱乐： 苏荷、百度酒吧、蓝色轨迹、玛索、BBKING、乱 世佳人、罗森堡、乌克兰风情吧、西津足道、佰草集、 香住SPA等 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产

34、项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 面积 分割 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 商家名称经营面积（平米） 百度酒吧3000 ACE CLUB（立煌）1500 星巴克470 九佰锅900 俏江南1600 戴维营500 SOS酒吧700 茶客老站1000 罗森堡1000 南京1912部分商家经

35、营面积 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 自由分割 租售分开 由于餐饮娱乐经营面积需求较 大，建议每个独立的通天旺铺 总面积在400-2000平米,其中可 以设置2个到10个独立产权,每 个独立产权面积约为100-150平 米总价在500-750万,出售出售时便 于多个投资者分散购买。 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程

36、、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 自由分割 租售分开 出租时可以整栋招商， 也可以每栋楼根据不同 的面积需要分割，纵向 按照楼层，横向根据间 数，自由灵活，充分合 理利用空间，保证招商 经营者的需求。 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营

37、销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 地下 商业 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 地下一层：建筑风格地下一层：建筑风格与地上的商业风格统一，面积区面积区 间间控制在10-15平米左右为一个单位，根据进一步市 场调研进行分割，定位为地下文化购物广场，直接定 价出售。 地下二层：地下二层：地下二层价值最低，总建面积不大，可以 直接招商一至两家商家，长期低价出租，如桌球厅、 游戏厅

38、、画廊、古董店、超市等等，作为地上商业的 附属配套，完善商业街的功能性。待地上商业成熟经 营后再分割出售。 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 先招商，委托专业管理公司经营管理， 商业氛围逐步形成之后再将物业出售。 三、领袖管家租售模式 先招商经营后出售 优势： 1、有利于统一管理，保证经营秩序，有利于形成项目品牌。2、 良好的经营管理形成最佳的商业氛围，商业领袖的风范呈现在眼 前，极大增强投资者信心，价值最大时进行销

39、售。 劣势： 1、时间较长，会延长开发商资金运转周期 2、经营压力大，风险较高 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 以租赁模式销售，经营商家以较高的租 金租赁物业，经过一段时间后拥有物业 三、领袖管家租售模式 以租代售 劣势： 1、一般大型经营商家不会购买物业 2、资金回笼慢 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、

40、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 售后回租经营 先行销售，同时开始招商确定租赁商家； 然后回租，委托给专业管理公司经营管理。 优势： 1、短时间之内就可以回笼资金； 2、承担的风险较小。 劣势： 1、招商时间要求较高，建设速度与招商速度决定利润收益； 2、给投资者的信心不足，不利于价格的拉升，销售压力较大。 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） u以售后回租的模式为主要销售模式；以售后

41、回租的模式为主要销售模式； u无论以何种模式进行销售，本案若实现定位，必须无论以何种模式进行销售，本案若实现定位，必须 引进经验丰富的经营管理团队。引进经验丰富的经营管理团队。 易居观点： 通过对以上几点租售模式的分析，结合开发商8月开 始销售的要求，易居认为： 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 四、领袖出场营销策略 1、项目价值定位：本案处于成熟商圈，本身商业价值已 被市场公认，所以在营销推广上主要是增加项目附加值

42、， 实现利润最大化。 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 2、项目增值手段 树立项目品牌：龙头企业 龙城商业领袖 牵手政府炒作：前后北岸 新城北岸天街 文化价值炒作：江南第一名街 常州城市会客厅 通过炒作项目的文化品牌附加值，加强北岸天街 的领袖地位，其唯一性、稀缺性形成超价值的商 业传世之作。 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项

43、目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 3、营销策略 招商成功是销售的基础，大型品牌商家的成功招商对于坚定 投资者信心、带动其他商家进驻有着积极的意义。 区域正常租金百分比工程进度 第一年0%（免租）装修试营业半年 第二年50%正常营业 第三年75%正常营业 第四年100%正常营业 招商策略：首先以优惠政策引进大型品牌经营商家 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 销售策

44、略：以稳定的高回报吸引投资客 客户购买签约后，开发商同时签署三年租赁合同； 三年期满后移交给经营管理公司管理，与经营商家续签合同； 客户享受连续三年7%-8%高额回报，每年按约定收取租金。 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 价格策略：在保证投资者收益的基础上转嫁风险 由于招商过程中的优惠措施和销售过程中的回报措施，中间 产生一定的差额，此部分金额应在保证投资者收益的前提下 增加于售价内，以降低开发商风险，保证利润。

45、以目前文化宫附近一层商铺租金20-30元/平米/天计算 3层商业综合整体租金基本可以达到15元/平米/天计算 一个400平米三层商业一年的租金为：15*400*365=219万 一年5%投资回报率售价：2190000/0.05/400=10.95万/平米 一年10%投资回报率售价：2190000/0.1/400=5.475万/平米 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 销售形式-商铺拍卖 拍卖销售模式一般在升值空间大，客

46、观条件优越的商铺销售中 使用。通过拍卖叫价，可以抬高地块的价值，聚集旺盛的人气， 提升商铺的价格。 7-8月,先做意向招商,招租大品牌、需求面积大的长期商家2-3 家,给以优惠的招商条件；根据招商商家要求做出规划调整； 9月, 先开出临延陵西路转角组团,做拍卖销售,首期拍卖应保 证成交，所以前期需要积累一批意向客户，做客户摸底工作。 招商-拍卖-招商-拍卖 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 媒体通路 项目基地围墙：凭

47、借本地块的中心属性，只要在地块周边竖起 有特色的广告大牌，短时间就可以在全城引起关注； 新闻炒作：本案周边成熟的商业氛围使推广成本大大降低，其 本身地块价值已被公认，通过新闻炒作其附加值更加有效； 大众媒体：大众媒体只用来做前期形象的提升和销售信息的广 泛告知即可； 户外广告：户外广告是形象建立的重要手段，领袖形象地确立 意义重大，市中心必须建立强力的视觉冲击。 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 通过对项目的准确定位

48、，挖掘其内在的文化内涵，形通过对项目的准确定位，挖掘其内在的文化内涵，形 成了本案唯一性、稀缺性的特色商业形态；通过对租成了本案唯一性、稀缺性的特色商业形态；通过对租 售模式的讨论，解决了开发商对销售的要求；只要在售模式的讨论，解决了开发商对销售的要求；只要在 后期的招商和推广过程中制定严密周详的执行计划，后期的招商和推广过程中制定严密周详的执行计划， 新城新城北岸天街必然常州的商业领袖，北岸天街必然常州的商业领袖，“江南第一名街江南第一名街” 即将面世。即将面世。 易居观点： 通过以上分析，易居认为： 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地

49、产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 汇报完毕！ 谢谢聆听！ 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 内容简介：内容简介： 一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、 项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套 容量：600GB，海量 二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、 户型、土地、施工、营销、物业、商业、企 业 三、企业实战

50、（开发商、代理商、广告公司）： 世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风 火 四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、 上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青 岛 五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、 JPG、PSD、CDR、AI、DWG 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目 录严重不符，无条件退货！全国范围送货录严重不符，无条

51、件退货！全国范围送货 上门！货到付款！上门！货到付款！ 由于篇幅所限，以下仅列出由于篇幅所限，以下仅列出2010年更新的年更新的 部分资料部分资料 如对目录有疑问，可从下面的目录中随机如对目录有疑问，可从下面的目录中随机 抽取若干资料，联系客服验证！抽取若干资料，联系客服验证！ 更多详情介绍请登陆：更多详情介绍请登陆： tuanyuan.tv 联系联系QQ：1323556639 中国地产商域网中国地产商域网 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 20

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53、 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营 销策划 研究报告规划设计、项目 工程、营销策划、商业地产、管理 综合 团圆网 企业实战（开发商、 代理商、广告公司） 土地一级开发项目成本测算 通用模板-5页 excel 阿特金斯2009年酒店地产开 发案例-62页 pdf 成都万科房地产项目防水抗 渗体系-35页 pdf 某项目一期建筑方案设计招 标文件-90页 word 地中海风格经典楼盘参考- -296个文件 jpg/word 2009年日本商业街景观实拍 -78张图片 jpg 给排水与采暖工程施工工艺 标准-15个文件 word 2010年8月乌鲁木齐绿城玫 瑰园别墅

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