无锡VPARK小户酒店公寓项目营销建议书PPT学习教案

1、会计学1 无锡无锡VPARK小户酒店公寓项目营销建议小户酒店公寓项目营销建议 书书 报告目录报告目录 壹。找对象壹。找对象 我在哪？我有啥？卖给谁？ 贰。照镜子贰。照镜子 我是谁？我咋样？ 叁。齐步走叁。齐步走 怎么卖？怎么推？怎么做？ 肆。化红妆肆。化红妆 第1页/共113页 壹找对象找对象 第2页/共113页 我在哪我在哪 项目位于无锡市东部，锡东新城东南部项目位于无锡市东部，锡东新城东南部 项目紧邻沪宁高速，方便往来江沪各地项目紧邻沪宁高速，方便往来江沪各地 p园区区位园区区位 2小时经济圈内，有上海、南京等40个大中城市 地处无锡东大门的锡山区 位于锡东新城的西部板块 p项目区位项目区

2、位 位于高速公路东侧 紧邻高铁核心区域 位于轨道交通二号线的北部 第3页/共113页 我在哪我在哪 沪宁线的沪宁线的“道口经济道口经济” p三大产业区三大产业区 国际服务外包示范区 现代服务业聚集区 服务外包示范区 p企业入驻情况企业入驻情况 搜客天地现已入驻， 规模企业逐步进入 规模企业相继入驻，产业集聚效应日益显著规模企业相继入驻，产业集聚效应日益显著 第4页/共113页 我在哪我在哪 生活配套生活配套 p目前周边有百安居、迪卡侬、麦德龙等大型专业卖场； p宜家综合购物中心预计于2011年开业 p规划地铁二号线位于基地南部东安路 p项目紧邻高铁核心区 第5页/共113页 我在哪我在哪 第6

3、页/共113页 我有啥我有啥 总建筑面积106259平方米 是两栋商场、办公、酒店 为一体的 综合型办公楼； 酒店部分建筑面积43974 平方米 高98.9米，层数2+23层 原产品定位： 本案共分三段 A：14F 为配套裙房； B：515F 为酒店，每层 24个客房， 共264个客房； C：1623F 为挑高5.5米 的酒店式公寓，每层24个 单元，共192个单元； D：附属设施： 地下两层为车库。 第7页/共113页 23+2 玻璃幕墙外观 地标建筑 单体楼 55-60平方米 一房绝对主体 纯粹 小户型 我有啥我有啥 配套商业 商业裙房 精装修 酒店式服务 创新LOFT 复式空间 超低首付

4、 超低月供 超低总价 项目效果图项目效果图 第8页/共113页 产产 品品 价价 值值 点点 分分 析析 A 5米左右 挑空设计 B 全装修 成品公寓 拎包即可 入驻 C 55-60平方米 小户型 酒店式空间 D 市场 稀缺类产品 第9页/共113页 仅有这些，是否足够仅有这些，是否足够 第10页/共113页 先看客户关心什么先看客户关心什么 第11页/共113页 目标客户访谈分析目标客户访谈分析 为了进一步摸清目标客户群体的基本诉求，为了进一步摸清目标客户群体的基本诉求， 我司就无锡和上海两地的目标客户群进行了有我司就无锡和上海两地的目标客户群进行了有 针对性的调查，了解其基本消费习惯和要求

5、，针对性的调查，了解其基本消费习惯和要求， 从而有针对性的进行本项目的市场定位。从而有针对性的进行本项目的市场定位。 第12页/共113页 无 锡 客户访谈表客户访谈表1 1 访谈对象：无锡城区访谈对象：无锡城区 访谈内容：注重的购房要素访谈内容：注重的购房要素 ( (依次排序依次排序) ) 价格管理性价比产品 访谈对象：园区工作者访谈对象：园区工作者 访谈内容：注重的购房要素访谈内容：注重的购房要素 ( (依次排序依次排序) ) 性价比价格管理产品 上 海 客户访谈表客户访谈表2 访谈对象：上海地区访谈对象：上海地区访谈内容：访谈内容：注重的购房要素注重的购房要素 ( (依次排序依次排序)

6、) 区位交通产品价格管理投资回报装修 第13页/共113页 访谈综述访谈综述 从对于两地的目标客户群访谈中可以看出，客户产 品的性价比、产品日后的管理都有一定的要求，价格因素 也是购买中非常重要的一方面；其次投资回报率也是不少 投资客考虑的前提因素。 因此，从客户需求出发 提升产品性价比、解决未产品性价比、解决未 来经营管理问题来经营管理问题，是项目产品修正的主攻方向。 第14页/共113页 卖给谁卖给谁 公寓以满足投资与自住的两个目的，鉴于本案未来的升值潜力，还是主要以投资为主。公寓以满足投资与自住的两个目的，鉴于本案未来的升值潜力，还是主要以投资为主。 投资投资自住自住 第15页/共113

7、页 投资投资 p投资本案目的(综合利益点)： 1、看中其潜在商业价值； 2、物业增长的升值潜力； 3、物业后期租赁投资回报率。 p客户类型： 1、专业投资客 2、企业主、公务员、企业管理层等收入较高的人群 p年龄层： 30-45周岁 第16页/共113页 他们常常被贴上这样的标签 30-45岁成熟 社会阅历事业基础 第17页/共113页 专业投资客专业投资客 对商业嗅觉比较灵敏，具有成熟的投资经验， 深谙各种投资渠道，懂得分析投资利弊，规 避风险，信息灵通。 本项目主要针对无锡和上海两地的投资客为主 ，主要参考本项目周边的嘉饰茂项目，该项目 在上海进行同步推广活动，根据我司了解，该 项目购房者

8、中上海投资客占相当比例。 企业主、公务员、企业管理层等人群企业主、公务员、企业管理层等人群 喜跟风，注重大众口碑，同时手中有一定的 资金，需要寻找途径投资令钱币升值，有短 线投资的趋势，对本区域非常熟悉。 建议本项目将主要客户群体定位园区 内的 政府相关工作人员、企业管理层人群，考虑 该部分人群收入较高，有点积蓄，因此将其 定位主要客户群体；对于园区内的大量IT工 作人员，我司认为这部分人群收入普遍不高 ，对于投资类产品关注度相对较小，因此我 司建议将其定位次要客户群。 第18页/共113页 投资客投资客高租金回报率高租金回报率 投资驱动 1、看重其潜在商业价值 2、物业增长的升值潜力 3、物

9、业后期租赁投资回报率 价值支撑点(利益点) 区域、交通、建筑、物业、户 型、配套、充足租客七大主要 因素； 本案主要突出的卖点： 固定投资回报率、高性价比、 酒店服务 1、专业投资客 (无锡和上海) 2、企业主、公务员、企业管 理层等人群 (园区内及无锡市内) 第19页/共113页 自住自住 p选择本案驱动(综合利益点)： 1、居住的舒适性 2、临近工作地点 3、综合物业价格优势 4、未来物业保值、增值潜力 p客户类型： 1、园区内的政府工作者、研发人员及园区附近工作为主 2、居住过度类型(城市白领) 3、SOHO办公族 p年龄层： 25-35周岁 第20页/共113页 自住客自住客居住质量提

10、升居住质量提升 1、居住的舒适性 2、临近工作地点 3、综合物业价格优势 4、未来物业保值、增值潜力 投资驱动 区域、交通、 建筑、物业、户型 、配套 六大主要因素 本案主要突出的卖点： 区域地标、高档物业、时尚建筑 1、园区内的政府工作者、研 发人员及园区附近工作为主 2、居住过度类型(城市白领) 3、SOHO办公族 价值支撑点(利益点) 第21页/共113页 贰 照镜子 第22页/共113页 我是谁我是谁 项目SWOT 分析 l项目交通网络便利； l周边有良好的商业气氛 ； l项目位于区域核心位置 优势优势 l项目周边仍处在起步阶段 ，区域有待成熟； l主干道尚未形成浓厚的商 业氛围，需要

11、商圈培养期； l周边生活配套匮乏 劣势劣势 l区域发展逐渐成熟， 未来发展前景广阔； l 市政配套逐步成熟、 完善； l项目为规划的核心区 域，升值潜力大；l市场具有较大的宏观 调控风险； l本区域为新兴发展板 块，整体开发周期较长 ，在未来发展中具有较 多的不确定因素 机会机会 威胁威胁 第23页/共113页 我咋样我咋样 l本项目的低区的经营档 次决定了高区的物业档次 。 l本项目1-4F为经济型酒 店，那么本项目的整体物 业档次不宜过高。 l本项目主要针对的客户群 体主要为城区及异地投资客 ，对于高端物业产品，这批 客源接受度普遍不高； l园区内的大量工作者并非 高收入人群，高档次的物业

12、 并非最佳之选。 本项目最佳定位：中档物业产品本项目最佳定位：中档物业产品 物业自身市场环境 第24页/共113页 我咋样我咋样 绝 对 卖 点 提 升 卖 点 基 础 卖 点 5.5米层高 买一层送一层 135%得房率 高性价比 统一经营管理 精装修酒店式公寓 宜商宜住 固定投资回报率 园区核心位置 区域良好的发展前景 政府的大力投资 第25页/共113页 国际团队统一管理国际团队统一管理 高性价比酒店公寓高性价比酒店公寓 项目核心卖点 人无我有 足以打动消费者的卖点 第26页/共113页 定位要素： p产品不宜多样化 作为3万方以下的投资性物业，产品本身定位不宜多样化；单一类的产品定位较

13、容易被客户接受，不会产生对本项目物业性质的混淆；同时并能有效控制广告预 算，降低开发商成本。 p产品必须符合市场需求，进行准确定位 我咋样我咋样 第27页/共113页 我咋样我咋样 地下地下1-21-2层层地下两层为车库地下两层为车库 地上地上1-41-4层层为酒店，准三星标准，约为酒店，准三星标准，约120120个客房个客房 地上地上5-65-6层层预备层预备层 地上地上5-65-6层层为挑高为挑高5.55.5米的酒店式公寓，约米的酒店式公寓，约360360个单元个单元 第28页/共113页 建议产品示意图： 5.55.5米层高的酒店式米层高的酒店式 公寓公寓 经济型酒店经济型酒店 预备层预

14、备层 总 高 99.8 m 第29页/共113页 酒店公寓公共走廊部位的净高建议不超 过3米，隔断出的公共部分空间可分配给相 近单元增强性价比。 增加使用面积建议增加使用面积建议 第30页/共113页 第31页/共113页 考虑到项目中端化市场定位，建议总体装修保持与项目一致的定位，总体达到准三星酒店式公寓的配置。 在内部装修上，建议公共部分应趋于中高档化，而在各单元的室内装修则应趋于精致化，能充分诠释舒适性生活理念。 总体装修建议总体装修建议 第32页/共113页 提供菜单式装修提供菜单式装修 建议由开发商提供菜单式装修的 方案，在品质基本保证统一的基础上， 有一定的档次细微差别，给客户选择

15、的 余地，统一负责装修，以保证项目档次 工程质量，也避免客户自己装修给其它也避免客户自己装修给其它 客户和酒店带来的不利影响。客户和酒店带来的不利影响。 第33页/共113页 装修风格建议简约风格 以简洁明白为主要特点 重视 室内空间的使用功能。 室内布置案 功能区分的原则来进行,家具布置与 空间密切配合,废弃多余的繁琐的附 加装饰在色彩上和造型上追随流行时 尚。 第34页/共113页 装修风格建议混搭风格 多风格元素有机组合；将家 具主风格与配饰、家纺巧妙配合产生 反差美及空间层次感 第35页/共113页 公共大堂建议： 大堂：大堂：气氛豪华，风格独特，装饰 典雅， 色调协调，光线充足，建议

16、采用仿 大理石、大 面积钢化玻璃等建材； 地面：地面：仿大理石。局部仿古地砖拼 花和地毯铺地，花岗岩踢脚线或木饰面踢 脚； 墙面：墙面：木饰面和乳胶漆，适当可采 用金属板材和线材配以高级现代的壁灯和 落地灯强化现代高雅的氛围。 吊顶：吊顶：石膏板乳胶漆，配高雅现代 吊灯，局部射灯。 走道：走道：地砖木质踢脚线；墙面乳胶 漆局部木饰面配镜框画和射灯； 吊顶石膏板乳胶漆配射灯和节能灯 。 第36页/共113页 配置建议： 室内采用新风系统，具有恒 温恒湿及消毒功能，卫生间建议选用 国外品牌卫浴产品，而厨房配置最好 能申请煤气，如无法通过消防要求， 可以使用多功能电磁炉 第37页/共113页 装修标

17、准建议：装修标准建议： 室内部分装修标准 650800元/平方米（建筑面积） 700元/平方米(参考方案) 建材配置建议：建材配置建议： 进户门钢制门，IC卡门锁 地板合资品牌复合地板 墙、顶面“多乐士”乳胶漆 卫生间墙面“诺贝尔”面砖 厨房整体橱柜配欧式推拉脱排油烟机 油漆常春藤 门/夹板工艺门/山毛榉木夹板 电线熊猫牌 水管合资PP-R冷热水管 洁具科勒 开关插座松下 客厅吊顶石膏吊顶 第38页/共113页 线条 石膏线、山毛榉木线 空调春兰 电视国内品牌19-21寸 家具苏州地区品牌 设备标准建议：设备标准建议： 给水采用变频式分区供水系统。提供24小时生活用水，每户设独立 水表 空调赠

18、送VRV分户计量中央空调 电力系统每户设独立卡式电表，室内均安排足够插座，弱电系统 网络预留插口 安防首层大堂出入口安装可视对讲门禁系统； 小区内设闭路电视监控系统； 酒店公寓电梯使用专用身份卡； 有线电视均有接口入内，设置卫星电视接受系统 第39页/共113页 智能化建议： 在网络、通讯功能 方面，建议配置无 线宽带上网，使整 栋建筑形成一个无 线网络空间，并配 合光纤直接连接桌 面，客户可根据自 身情况作出选择。 第40页/共113页 叁 齐步走齐步走 第41页/共113页 推广方向推广方向 拥有着一些对传统住宅而言的劣势 没有大空间、没有好地段 因此我们的概念方向，必然是需要模糊这些劣势

19、 是针对不在乎这些劣势的人群 我们需要做到的是 模糊居住和办公的概念 通过主题概念的切入 可以让我们更具投资及居住功能更具投资及居住功能 同时可以有更加个性化的体现更加个性化的体现 所以我们以产品为发力点所以我们以产品为发力点 以客户需求为导向以客户需求为导向 以性价比为竞争突破口！以性价比为竞争突破口！ 第42页/共113页 策略三重奏策略三重奏 广告策略 一见钟情 推广策略 两厢情愿 销售策略 三下五除二 第43页/共113页 广告策略广告策略 关键词：时尚+活力+简洁 总体包装以时尚感、活力感、简洁感为基调，贯穿前卫感觉，以表现本项目所突 出的独特概念，以及锐意进取精神。把握好现代、体面

20、、有品质感的平面效果， 以传达项目的品位形象。LOGO、VI及硬广、DM、楼书等设计追求独特、奇异。 第44页/共113页 广告策略广告策略 关键词：想像力+5.5米+空间 精心包装售楼中心，以富有想像力的包装让来客产生被震撼的效果。除此之外，制 作不同模型，表现分隔5.5米层高可产生的不同的利用空间，提示、强调卖点。 第45页/共113页 广告策略广告策略 关键词：杂志+封面+标题党 前期报刊硬广考虑同一期多版面投放，突出不同卖点，引爆受众关注焦点。广告媒 体的选择除了安排无锡本地报刊外还应考虑新闻晨报租售情报等异地报刊 及商务类媒体。 第46页/共113页 推广策略推广策略 放大优势，弱化

21、本项目的不足之处，是企划的重要使命放大优势，弱化本项目的不足之处，是企划的重要使命 从本项目的各细节考虑，可从以下多个方面作好宣传工作： 第47页/共113页 关键词：高度 空间魔方，层高越高，实惠越多。将本项目的最大优势力推，使其在客户心中产生 双倍深刻的印象。 推广策略之宣传推广策略之宣传 第48页/共113页 关键词：信心 目前的区域商业版块在建设阶段，在企划中应强调其未来的发展方向，渲染其发展 目标，培养客户对该规划的认知，对该地区的认可，对项目前景的憧憬。 第49页/共113页 关键词：介入 正由于商业板块尚未成形，目前可以较低价位介入，降低持有成本。 第50页/共113页 关键词：

22、造势 目前项目周边即将开业的宜家等知名商家，正是对项目未来发展态势的有力烘托， 以可见的利好说明项目未来的价值 第51页/共113页 关键词：形象 以时尚、超前、个性的理念，将项目的精神、特色传达于公众，先声夺人，提升项 目品位及知名度。 第52页/共113页 推广策略之产品力建设推广策略之产品力建设 现场售楼处“魔方主题” 以魔方为主体，售楼中心要装修得时尚而有鲜明的个性，突显大厦的品质感 。 第53页/共113页 售楼处选址说明： 1.现场接待：规划红线内的地块东北角。 2.指示明显：新锡沪东路往来车流量较大，指示作用明显。 3.临街绿化：将沿街草坪绿植提前完成，增加与项目推广基调关联的园

23、艺小品，商业用停车位置可为接访停车使用，车行入口设保安负责指引，增加接访的尊贵性和仪式感。 4.便于看房：临近酒店项目，便于客户参观。 第54页/共113页 售楼处外观概念示意图：售楼处外观概念示意图： 第55页/共113页 售楼处装修风格示意图：售楼处装修风格示意图： 第56页/共113页 现场样板房现场样板房“全体验全体验” 做到声音，味道，视觉，触觉，感觉全体验！ 第57页/共113页 不同风格的户型模型不同风格的户型模型 利用不同的户型装修模型，尽显不同风情的时尚与个性，吸引客户。 第58页/共113页 2号线模型“动态演示” 以规划为蓝图，把轨道交通2号线经过站点以及楼宇全面展示！

24、第59页/共113页 树立项目品牌树立项目品牌 为让客户认知、了解本项目，应通过进驻裙房的酒店品牌带动产品品牌，未来 对本项目的酒店式公寓进行统一管理，这主要是考虑到本项目特别在初期阶段 ，应保证较多的曝光度，卓有成效地造势，为树立品牌服务。 第60页/共113页 人文关怀无锡信心 以公益为原则，联合媒体发布 2010无锡青年生活信心指数报告！ 第61页/共113页 完全解析魔方5.5生活数据 以省钱为原则，生活成本投资置业理财三合一的全面对比分析！ 第62页/共113页 推广策略之核心通路建设推广策略之核心通路建设 项目现场：展示项目形象，楼盘公开项目现场：展示项目形象，楼盘公开信息信息工地

25、部分：围墙工地部分：围墙 接待中心：接待中心看板、道旗接待中心：接待中心看板、道旗 过渡部分：看房通道、小区内部导视系统过渡部分：看房通道、小区内部导视系统 样板区域：样板房、导视系统样板区域：样板房、导视系统 我们上海及长三角地区已积累大量客户的导入我们上海及长三角地区已积累大量客户的导入 户外媒体：项目形象及产品信息户外媒体：项目形象及产品信息 发布形式：户外高炮、看板、沿街道旗发布形式：户外高炮、看板、沿街道旗 第63页/共113页 销售策略销售策略 采取市场渗透模式，通过先期炒作，引导目标消费群的高期待， 在此状态下低价入市。 销售策略 目标 快速回笼资金，抢占市场份额、引领市场走势，

26、 占据市场主导者地位 支持因素 房地产业是市场价格敏感度极高的产业，低价格能迅速引起关注、 抢占市场 ； 低价格能降低和减少实际和潜在的竞争 推盘方案先推低中区产品，当销售率达到70%时，推出高区产品 第64页/共113页 具体操作具体操作 累计客户 聚集人气 引导阶段 发放任购号 与所推产品 比例为三比一 发号阶段 引爆阶段：30% + 强销阶段：40% 强销阶段 正常正务 接待模式销售 持续阶段 未消化房源 清盘阶段 第65页/共113页 肆化红妆化红妆 第66页/共113页 广告及视觉表现广告及视觉表现 第67页/共113页 能让人冲动的有想像空间的 似曾相识 仿佛是自己的 通俗易懂好传

27、播 一定要有 价值感的 梦想中要得到的 看得出是小户型 精装修的 产品广告发散产品广告发散 第68页/共113页 广告总精神广告总精神 空间新思维，精英活力派 阐释： 因为“商业核心”的优势目前不能凸显，故本案应抓住其层高5.5的卖点 ，吸引客户。以“空间新思维”的概念来强调其独特之处，以“活力”来 传达本案户型的可塑性，符合时尚的口味，“精英”一词，也在一定程度 上揭示了本案的商住性质。 第69页/共113页 主推案名主推案名 魔方魔方5.55.5 空间新思维，精英活力派 阐释： 有效突出了项目5.3米层高的独特卖点，强调了空间的实用性，容易与其他楼 盘区隔开来。“魔方”既形象地表达了项目特

28、点，又具有强烈的时尚感，引 导客户产生更多的想像空间。 第70页/共113页 辅推案名辅推案名 a studioa studio 3 空间新思维，精英活力派 第71页/共113页 LOG O 第72页/共113页 魔魔 方方 5.5 5.5 风格一风格一 第73页/共113页 LOG O 第74页/共113页 信封信封 第75页/共113页 信封及信纸信封及信纸 第76页/共113页 系列展板系列展板 第77页/共113页 书签书签 第78页/共113页 道旗道旗 第79页/共113页 VIPVIP卡卡 第80页/共113页 DM DM 第81页/共113页 精神堡垒精神堡垒 第82页/共11

29、3页 指示牌指示牌 第83页/共113页 指示牌指示牌 第84页/共113页 广告广告SHOW 稿稿 第85页/共113页 广告广告SHOW 稿稿 第86页/共113页 REST 第87页/共113页 魔魔 方方 5.5 5.5 风格二风格二 第88页/共113页 广告广告SHOW 稿稿 第89页/共113页 广告广告SHOW 稿稿 第90页/共113页 广告广告SHOW 稿稿 第91页/共113页 无锡无锡V-PARKV-PARK项目项目 销售价格定位及经济收益评估建议报告销售价格定位及经济收益评估建议报告 上海大通物业顾问有限公司上海大通物业顾问有限公司 第92页/共113页 报告目录报告

30、目录 壹。项目销售价格定位壹。项目销售价格定位 贰。项目经济收益评估贰。项目经济收益评估 第93页/共113页 壹项目销售价格定位项目销售价格定位 第94页/共113页 周边在售楼盘对比周边在售楼盘对比 项目名称项目名称项目地址项目地址销售均价销售均价装修情况装修情况销售率销售率 万商美寓新区纺城大道288号6200毛坯20 嘉饰茂国际广场崇安区锡沪东路99号9500装修18 甲壳虫2933崇安区锡沪东路299号7000毛坯86 名品城二期崇安区锡沪东路2号7000毛坯23 D-PARK崇安区锡沪路华夏家居港对面9500装修98 晶石国际中心锡山区东亭中路20号10000毛坯未开盘 蔚未来锡山

31、区华夏路、新明路交汇处7600毛坯90 梅里新街口新区锡华路、锡甘路交汇处6000装修98 上海第一广场新区锡士路6号19000装修未开盘 长江一号新区旺庄路、长江路12000装修未开盘 MARK铭城新区长江北路153号8000毛坯68 第95页/共113页 从上述表格可以了解到，目前在售的酒店式公寓基本集中在崇安区和新区区域内， 尤其在锡沪东路沿线聚集了较多的酒店式公寓，其中晶石国际中心与万商美寓距离 本项目相对较近，分别位于锡山区和新区。 在售楼盘位置示意图在售楼盘位置示意图 1红豆国际 2D-PARK 3名品城2期 4嘉饰茂 5蔚未来 6甲壳虫 7晶石国际 8万商美寓 9梅里新街口 10

32、MARK铭城 11第一上海国际 12长江一号 第96页/共113页 项目销售价格制定思路项目销售价格制定思路 根据本项目的市场定位及区域周边商业项目开发状况，结合区域酒店式公寓的销 售水平，运用市场比较法制定出符合市场规律和购买群体承受能力的价格。 制定销售策略 展开销售市场数据调查 制定综合素质评定标准及评分 项目销售平均价格的确定 销售价格确定原则 第97页/共113页 项目销售价格制定原则项目销售价格制定原则 评评 分分 规规 则则 对每个项目进行 -12分的打分： 2分：很好 1分：较好 0分：较差 -1分：很差 各项目打分之和 为项目评价总分，对 照评分等级可知项目 立地环境的最终等

33、级 。 N N o.o. 要素要素 满满 分分 评分原则评分原则 1立地条件 2 分 位于城市商业中心 地块规整有利于商业布 局及规划 项目周边在建、拟建的 住宅设施 2交通状况 2 分 紧邻城市主干道 公共交通，易达性 道路基础状况 交通流量 3商业竞争态势 2 分 竞争对手比较少 有一定客源基础 竞争对手位置 竞争对手规模 4周边消费潜力 2 分 人口增长率 周边人口密度 消费性支出 5周边配套设施 2 分 周边配套设施完善程度 第98页/共113页 在目前区域内的酒店式公寓项目中，除了位置、规模、环境各有千 秋外，其他内在质素的差异性并不十分明显，而本项目的产品定位 和价格定位将是夺取市

34、场的重要法宝。为对本项目制定一格合理的 价格，我司共选取与本项目相邻的6个项目具有可比意义的楼盘按 上述的比较法，将每个项目的各种因素的得分乘以各自的权重再求 和，从而计算出本项目的价格。 第99页/共113页 项项 目目 名名 称称 立立 地地 条条 件件 交交 通通 状状 况况 商商 业业 竞竞 争争 消消 费费 潜潜 力力 配配 套套 设设 施施 综综 合合 得得 分分 评价评价 万商 美寓 0.60.70.70.60.83.4 项目位于新城纺城大道，距离本项目约1公里，周边设有公交 站点，但目前人气明显不足，无任何商业配套设施。 晶石国 际中心 0.910.90.80.84.4 项目位

35、于锡山区内，相比本项目，该案距离市中心的位置相对 较近，是区域内目前在售的唯一产权式酒店，10年包租，房型 较为单一，只有65平方米一种房型。 嘉饰茂 国际 广场 11.10.80.91.14.9 项目是位于崇安区锡沪东路沿线，是一幢5.9米层高的LOFT精 装酒店式公寓，目前主要销售的是该项目的商铺部分。 甲壳虫 2933 0.91.10.80.914.7 项目位于崇安区锡沪东路，紧邻嘉饰茂国际广场，项目为3.9 米挑高，毛坯交房，该案面积较小，在29-33平方米，因此总 价较低。 名品城 二期 1.110.80.914.8 项目位于锡沪东路、江海路，与嘉饰茂、甲壳虫同属一区域内， 项目为平

36、层毛坯房，相对周边的住宅售价较低，目前该案在无 锡广告幅度较大，随处可见该案的横幅。 D- PARK 11.30.90.91.15.2 项目位于锡沪东路商圈内，是创意产业基地项目，为5米层高 的LOFT办公，该案自身配有大型商业中心和酒店，地铁二号线 在该案设有出口，大大提升了该项目的升值空间，因此价格相 对区域内其他毛坯房较高。 本项目0.60.70.80.70.73.5 本项目位于无锡产业外包基地内，项目地块尚处在平整阶段， 南边的塞维拉广场也在进行整体改造，区域未来受政府良好的 规划，有较大的升值潜力。 第100页/共113页 项目销售价格的确定项目销售价格的确定 项目名称项目名称平均分

37、平均分比较值比较值 项目均价项目均价 （元（元/ /） 比较均价比较均价 （元（元/ / ） 项目权重项目权重 （% %） 权重均价权重均价 （元（元/ / ） 万商美寓3.41.0362006386201277 晶石国际中心4.40.80100008000151200 嘉饰茂国际广场4.90.7180005680251420 甲壳虫29334.70.747000518015777777 名品城二期4.80.737000511015767767 D-PARK5.20.679500636510637637 本项目3.51-60786078 以上比较项目均是剔除装修后均价，以上比较项目均是剔除装修

38、后均价，得出本项目的当期销售价格在6078元/，此价 格仅为用市场比较法计数所得来。 第101页/共113页 通过我司此次现场的市场调查来看，我们了解到，无锡区域内LOFT类产品与普通平层产品差价并不大，基本差价在14%左右；目前万商美寓的对外销售报价为6200元/平方米，但该项目为平层，根据无锡平层与LOFT产品市场差价比，得出项目的对外销售价格在得出项目的对外销售价格在70687068元元/ /平方米平方米( (毛坯毛坯) )。 第102页/共113页 楼层差价的制定楼层差价的制定 根据我司此次对无锡同类产品的市场调研情况来看，无锡在售酒店式公寓楼层差 价基本在20-50元/平方米之间，个

39、别楼盘尚未开盘销售，我司将不对其做数据统 计。 项目名称项目名称楼层差价楼层差价最低价最低价均价均价最高价最高价 万商美寓20611162006550 嘉饰茂国际广场508900950010100 甲壳虫293320-50690070007300 名品城二期20-50550070008000 D-PARK一期508800950011000 第103页/共113页 根据市场楼层差价的定价原则，本项目建议楼层差价为根据市场楼层差价的定价原则，本项目建议楼层差价为5050元元/ /平方米平方米 层次层次系数系数本项目各楼层定价本项目各楼层定价 50.956818 60.966868 70.97691

40、8 80.986968 90.997018 101.007068 111.017118 121.027168 131.037218 141.047268 151.057318 161.067368 171.077418 181.087468 191.097518 201.107568 211.117618 221.127668 231.137718 第104页/共113页 南北朝向差价的制定南北朝向差价的制定 对于本项目酒店式公寓南北朝向差价的制定，我司对无锡市场目前在售酒店式公寓 市场的朝向差价进行调研，该类项目在南北朝向上的差价相对较为统一，基本在 700-1000元/平方米，个别项目为板式结构，我司将不纳入统计范围内，对于万商美 寓项目，由于其南北户型面积相差较大，因此朝向差价相对较小，仅供参考。 项目名称项目名称朝向差价朝向差价项目均价项目均价 万商美寓4006200 嘉饰茂国际广场10009500 甲壳虫29337007000 名品城二期10007000 根据市场数据得出，我司南北朝向差价将定在