物业设施设备维修保养计划

1、2021/3/111 2021/3/11 2 物业设施设备维修保养计划是针对物 业（包括房屋及设施设备）在使用过 程中发生的松动、污染、泄露、堵塞、 磨损、振动、发热、压力异常等各种 故障、缺陷，需要进行养护、修理而 制定的维修保养计划，它主要包括年 计划、季计划和月计划三大类。 2021/3/11 3 通过有计划的维修保养，可以保证房 屋以及附属设施设备始终处于良好的 技术状态，维持正常的使用功能，最 大限度的满足用户需求；同时还可以 降低故障、杜绝事故的发生，有效地 延长物业使用寿命，降低物业寿命周 期费用，促进物业保值增值，为业主 创造价值，为企业赢得效益和品牌。 2021/3/11 4

2、 物业设施设备维修保养要始终坚持“预防为主、 养修结合、主动保养、适时修理”的方针，即： 在做好房屋与设施设备日常养护（主要是6S）的 基础上，有计划的对其进行科学合理的维修保养， 对房屋和设施设备进行清扫、检查、润滑、紧固、 调整、防腐、油漆、保温，保证设备始终处于良 好的技术状态，提高设备和系统的运行效率，减 少设备故障，避免设备事故，保证用户需求；同 时降低设备耗能，减少环境污染，延长设备大、 中修间隔期或取消设备大修，从而延长设备的有 效使用寿命，降低设备寿命周期费用，最终达到 促进物业保值增值的目的。 2021/3/11 5 设备的修理，是根据企业的性质、设 备特点及设备在使用中所起

3、的作用， 选择适当的维修方式，适当的修理周 期或时机，采用新工艺、新技术、新 材料和科学方法，以提高维修质量， 减少停机时间，降低维修费用，达到 适时有效、低成本的目的。 2021/3/11 6 按照物业服务合同双方约定的管 理范围和内容，包括建筑物、构筑物 主体及附属设施设备，主要是： 1.房屋的结构部分：基础、墙、梁、柱、 楼板、地面、屋面、楼梯等； 2021/3/11 7 2.房屋的装饰部分：门窗、楼梯扶手、 内外装饰等； 3.共用设施设备：变配电、动力、照明、 电梯、给排水、暖通空调、消防、安 防、车场设备等； 4.共用配套设施：道路、场地、健身器 材、围栏、标识等。 2021/3/1

4、1 8 （一）设施设备维修保养的方式与类别 1、维修方式 设备维修方式具有维修策略的含义。 现代设备管理强调对各类设备采用不同的维 修方式，就是强调设备维修应遵循设备物质 运动的客观规律，在保证使用的前提下，合 理利用维修资源，达到寿命周期费用最经济 的目的。 2021/3/11 9 事后维修就是对一些设备，不将其列 入预防性维修计划，发生故障后或性 能、精度降低到不能满足使用要求时 再进行修理，即“坏了再修”。 这种维修方式可以发挥主要零部件的 最大寿命，使维修经济性好。作为一 种维修策略，不同于传统的坏了再修。 2021/3/11 10 它不适用于对使用影响较大的设备， 而适用于下列设备：

5、 对故障停机不会影响正常使用的设备； 利用率低或有备用的设备； 修理技术不复杂又能提供备件的设备。 如：空调系统和给排水系统中所用的 “一运两备（或多备）”的水泵等设 备。 2021/3/11 11 为防止设备性能、精度劣化或为了降低设 备故障率，按事先规定的修理计划和技术 要求进行的修理活动，称为预防维修。 对重点和主要设备进行预防维修，是贯彻 设备维修“预防为主”方针的重要工作， 主要采取两种方式： 一是定期维修：是在规定时间的基础上执 行预防维修活动，具有周期性特点。 二是状态监测维修：是以设备技术状态为 基础，按实际需要进行修理的预防维修方 式。 2021/3/11 12 是为消除设备

6、先天性缺陷或频发故障， 对设备局部结构或零件设计加以改进， 结合修理进行改装以提高其可靠性和 维修性措施的维修方式。 2021/3/11 13 主要有：大修、中修、项修、保养等。 （1）大修：大修是设备基准零件磨损 严重，主要精度、性能大部分丧失， 必须进行全面修理，才能恢复其效能 时使用的一种修理方式。 2021/3/11 14 对设备进行全部解体、清洗，修理基准件, 更换或修复磨损件； 全部研刮或磨削导轨面； 修理、调整设备的电气系统； 重新按标准组装，检测； 修复设备的附件以及翻新设备外观； 重新按标准加入工质、润滑油； 进行整体测定、试车。 2021/3/11 15 对设备进行局部解体

7、、清洗、检查，更换 或修复磨损件； 修理、调整设备的电气系统； 重新按标准组装，检测； 修复设备的附件以及修复设备外观； 重新按标准加入工质、润滑油； 进行整体测定、试车。 2021/3/11 16 （3）项修：项目修理是对设备精度、性能 的劣化缺陷进行针对性的局部修理。 （4）保养：对在用设备，根据运行规律及 计划点检的结果可以确定维修保养间隔期, 以维修保养间隔期为基础，编制维修保养 计划，对设备进行预防性维护保养，这就 是计划性维修保养。 2021/3/11 17 （1）修理周期：是指两次相邻大修之间的 间隔时间。 （2）修理间隔期：是指两次相邻计划修理 之间的工作时间。 （3）修理周期

8、结构：指在一个修理周期内 应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。 如计划经济时期采用的修理周期结构：9 621的修理周期结构。（K：大修，C： 中修，M：小修，B：保养）KBMBM BCBMBMBCBMBM BK。 2021/3/11 18 1、年度计划 年度维修保养计划是物业管理项目在 每年的第四季度由项目经理编制、经 公司工程部审核、由总工程师和总经 理批准后由项目组织实施的计划。它 是设施设备管理必须认真执行的规范 性文件，是物业管理项目管理目标得 以实现的可靠保证。 2021/3/11 19 年度设施设备维修保养计划主要包括 两大内容：一是按公司程序文件要求 填写的年度设施设备维修保养

9、计划 表；二是年计划的编写依据和有关说 明。 年计划必须于每年的12月20日前完成 审批下达，以便项目在25 日前提交下 月工作计划、采购计划和费用计划， 保证计划执行的严肃性。 2021/3/11 20 季节性计划是根据季节变化和年计划 的安排做出的季节性维修保养计划， 是由管理处设备维修主管编写，报管 理处经理审核批准实施，并上报公司 工程部备案监管的维修保养计划。采 用填写设施设备维修保养计划表 即可；如有特殊情况或对年计划调整， 则需要文字说明。 2021/3/11 21 维修保养的月计划是由管理处设备维修主 管（班长）依据年计划和季节计划编写并 应在下一个计划月内完成的设施设备维修

10、保养计划，它与其他的月工作计划一并上 报公司企业管理部，纳入计划管理、考核； 并由公司工程部支持、配合实施和监督。 与该计划同时上报的还应有备件和机物料 采购计划和费用计划。月计划必须全面落 实完成，才能保证年计划的真正实现。 2021/3/11 22 当年计划制定并被批准后，就具有公司内 部法定的意义，必须执行和完成，决不允 许随意修改。但各管理处在执行中会遇到 各种问题，使计划无法按期实施，这就需 要调整计划。具体做法应该是：需调整计 划时，由管理处经理在上报月计划时提出 申请，并说明调整的理由和以后的安排， 上报公司工程部，由工程部审核报请总工 程师批准才能生效，否则，工程部报企管 部按

11、原计划进行考核。 2021/3/11 23 1、物业服务合同的约定； 2、物业房屋清单、设备清单； 3、公司的设备维修保养手册； 4、设施设备的开/关机次数与运行时间； 5、设备运行的平均负荷； 6、设备安装或最后一次维修保养的时 间； 2021/3/11 24 7、有关法规、规范、标准对设备管理 的有关要求； 8、设施设备的管理目标和使用要求； 9、设施设备的运行状态和技术参数 （查运行日志和完好率评定）； 10、各种资源条件，如：人力、技术、 装备、资金等。 2021/3/11 25 1、用户的使用需求和特殊安排； 2、季节变化对设施设备的影响和需求； 3、季节条件对维修保养工作的影响；

12、4、维修保养需要资源的提前安排； 5、公司、项目、业主和行业主管部门 的各种其他要求； 2021/3/11 26 6、编写计划时要按房屋清单、设备 清单的专业分类和编号顺序进行编制， 要把修理、改造和维护保养分开，如电气 设备，应按设备清单序号的排列顺序，先 列高压柜和变压器等需要年检的重要设备， 再列低压配电柜、动力配电柜、开关柜、 照明配电柜等。其他设备以此类推。 7、对设备维修保养手册规定以外的特 殊情况或业主的特殊要求必须做情况说明。 2021/3/11 27 1、编前准备 （1）房屋及设施设备技术状态鉴定，主要 信息来源包括： 1）房屋及设施设备的完好率评定； 2）设施设备日常巡检及

13、定期检查记录； 3）主要设备的运行日志； 4）设备的故障、事故处理报告和记录； 5）重点设备的年检报告； 6）用户对设备使用过程中的反映与投诉。 2021/3/11 28 （2）上年度设施设备维修保养计划和 计划的执行情况以及存在的问题； （3）物业房屋及设施设备下年度的管 理目标和要求，包括业主、公司与行 业的要求。 （4）管理处员工对计划的意见和建议。 2021/3/11 29 （1）先起草设施设备年度维修保养计 划的设想和具体安排； （2）再填写年设施设备维修保养计 划表； （3）编写计划编制说明。 2021/3/11 30 （1）计划初步完成后，先组织管理处 员工骨干对计划进行讨论，听取其意 见，必要时进行修改； （2）确定后，由管理处经理签字上报 公司工程部。 2021/3/11 31 （1）公司工程部收到管理处上报的 年设施设备维修保养计划时，要 进行认真审核，对存在的问题，要及 时与管理处经理或主管沟通，有必要 时进行修改。对问题较大的计划要返 还管理处并说